第一篇：楼盘尾房销售方案
衡阳某名苑尾房营销策划方案
一、待售房源
1#62套（其中7套交了小定、大定）
2#25套（其中5套交了小定、大定）
合计80套
二、目前面临的问题：
1、客户上门量太少；
2、销售人员尾盘销售积极性不高；
3、缺乏行之有效的宣传手段；
4、销售态势冷淡，给人以售完的感觉；
5、网上数据显示基本全红（黄），带给外界已无房可售的信息；
三、精准营销实施的必要性：
1、能够有效精准打击片区内同品质或与我们竞争客源的项目；
2、能够直接幅射潜在客户所在区域；
3、让潜在客户知晓并认知我们的楼盘；
4、迅速有效的收盘；
四、解决问题需注意的三个中心点：
1、客户上门；
2、看得见的实惠；
3、销售团队的信心重建；
五、建议方案：
1、5-8个业务派单高手，深入到各社区、居民楼、农贸市场、沿街商铺；
2、派单区域特别幅射铁路单位、家属区；
3、派单区域增加晖晖区东阳渡、茶山坳、酃湖、咸塘各集镇；
4、销售人员增加尾盘销售的工资性补助300-500元/人；
5、制定一口价价目表，一次付款92折，按揭90折，5天付
款并网签总价再减10000元（现在我们两房单位，起价都在4000左右，跟目前周边楼盘在价格上差距不大，突显不出价格优势）
六、推广工作：
1、售楼部现场户外广告；
2、现场X展架
3、通过微信、QQ群人海战术营销；
4、加印宣传单页；
七、清盘目标：
3个月全销
八、本次推广广告要素：
清盘
90-105㎡面积
首付98000元起，坐享江景现房不是梦！
衡阳某房地产公司
2013-12-6
第二篇：尾房销售土地增值税问题汇总
一、尾楼销售需要缴纳土地增值税
依据
1、国家税务总局国税发〔2006〕187号----
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
（八）、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
二、尾楼销售土地增值税可以按月缴纳
依据
1、国税函〔2004〕938号---国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知
（二）、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
三、销售尾楼土地增值税不需要预缴
依据
1、镇江地税局三分局
按预征率先预征，再进行清算，不符合土地增值税清算管理的规定，存在同一项目两次清算的情况。
依据
2、江苏省地税局
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个项目为单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除，对同一项目也不能作为两个清算单位，所以，对一个开发项目清算后，剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。
第三篇：三元名城尾房销售策划
三元名城销售尾房营销策划初稿
三元名城的优势：
1、曲靖连续两年被评为中国十佳宜居城市
2、曲靖的经济环境、社会环境、区位优势和交通优势
3、主推西片区的特点和三元中学的教学背景优势
4、现在第二期，团购的比较多，师范学院和曲靖一中的老师——“孟母三迁”的典故；
5、除了上述独具特色的优势外，此次活动的特点：
销售率达到90%，发行主流读者群定位：
1、曲靖部分机关单位、企业、宾馆酒店和娱乐场所、所有出租车、临街商铺和小区；
2、曲靖各县市县城机关单位、部分宾馆酒店和娱乐场所、所有出租车、临街商铺和小区；
3、一些指定客户群体；
1、限定期限（即日起至五月八日——包括黄金周看房营销和可能参加房展会的情况设订的时间），九点五折优惠
2、征集套餐送地板等装修建材等
3、三元名城第二期回馈社会新活动：即日起，预约报名并在黄金周每天公开抽签两户特价房活动，每套优惠5000至10000元；
4、交房庆典火热进行中：国庆特价
三元名城2007年12月交房，从3月起大部分购房者已经可以看房 样板房的展示，届时将为业主组织团购和零售，全现房，买即住！全精装修，品位生活！
第四篇：楼盘销售策划方案
楼盘销售策划方案
一、项目简介
1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94㎡
住宅面积：18835.80 ㎡
商铺面积：5470.49㎡
可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡)建筑密度：29.75 绿地面积：2985.52㎡
绿地率：30.49 容积率：2.61 总户数：320户
主力面积：39-59㎡
占地14.69亩，地块呈条状弧形
2、项目其他情况:
本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。
交通
靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。
治安状况
项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。
购物与娱乐
项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；
海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。
医疗卫生
满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。
学校教育
四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。
金融服务
项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。
结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。
二、市场定位
住宅：
1、自住型消费群：（90）
年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30）
25-35岁的二人世界；（60）
退休的二人世界；（10）
职业结构：企业中、低层工作人员；
购买用途：短期过渡；
购买状况：一二次置业；
习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；
注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。
2、投资型消费群：（10）
年龄结构：35岁以上；
职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；
购买用途：偶尔居住，主要用于投资；
购买状况：二次置业；
习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。
3、基本数据测算
（1）以39㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；
单价3850元/㎡；
总价款150150元；
首付款45150元；
按揭贷款105000元；
月供款722.715元。
（2）以64㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；
单价3600元/㎡；
总价款230400元；
首付款69400元；
按揭贷款161000元；
月供款1108.163元。
-font-weight:normal"> 商铺
1、定位分析
项目定位为“
内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。
2、投资分析
以50㎡一层铺面为例：
若选择5成10年银行按揭贷款，年利率6.12；
单价8000元/㎡；
总价款400000元；
首付款200000元；
按揭贷款200000元；
月供款2232.4元；
租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价）
投资回报率：约6。
三、销售计划
1、价格制订策略：
①低开高走；
②平稳增长； ③扫尾期做盘；
④力争短平快。
阶段
计划销售（套）
所占百分比
（）
住宅橱卫装修均价（元/㎡）
优惠
第一阶段
内部认购期
10 3600 一次性2 按揭1 第二阶段
公开发售期
30 3650 一次性3 按揭2 第三阶段
强销期
30 3700 一次性3 按揭2 第四阶段
持销期
20 3600 一次性2 按揭1 第五阶段
扫尾期
10 3600 一次性2 按揭1 合计 320 100
铺面销售进度和住宅尽量相同。
需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为５－７个月。
四、广告宣传
1．报纸广告
优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。
鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。
本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。
采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。
2．公交站台广告 目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。
3．工地围墙宣传画
主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。
4.条幅广告
悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。
5.网络宣传
申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。
6．楼书设计
楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。
从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。
五、销售策略
1．传统销售模式
即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。
2．直销模式
印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。
3．好邻居模式
通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。4．买房中空调
通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。
四、销售监控
1．对每月阶段销售量进行监控
2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化
3．对付款方式监控分析
对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控
4．对广告创意、广告题材的反映进行监控
5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映
6．对市场走势进行分析
7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。
五、具体工作实施内容及要求
1．市场调查及研究
①派出调研人员进行市场调查和问卷访问
②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析
③数据汇编整理，分析
④撰写市场调查报告 2．市场定位
①项目概况书：由开发商提供
②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等
③产品文化定位：产品品质、建筑风格
④市场目标定位：客户群定位
⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素
3．销售关系准备及建立
①销售面积确定
②按揭银行洽谈
③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点
④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传
⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰
⑥选定宣传媒体
⑦预售许可证
4．项目包装工作
①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)②地盘外墙
③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排）
④地盘看板
售楼资料准备 ①售楼书
②买卖合同
③价格表
④销售流程及买房须知
⑤买房认购书
⑥投资置业指南
⑦物业管理及装修标准
5．销售物料准备
①楼盘模型
②全景喷绘图
③展板
④售楼办公用品
⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象
6．策划操作及人员培训
①新闻炒做：视市场动态进行宣传
②房地产展销会
③开盘典礼：开盘前一周内的包装活动
④人员培训：自我培训（周边市场感性认识）
讲座培训（售楼知识及方法）
话术培训（项目知识问答）
操作培训（模拟交易）
上岗考虑（口试及笔试）7．公开发售
①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市
②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应
③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件
④工作总结及调整：确保销售符合市场实际
⑤展销会：集中销售，刺激购买
⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户
a)项目强销
①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目
②媒体评论：见解推介本项目
③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑
④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应
⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜
⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作
⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件
⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际
8．项目持销
①看房团组织：群体看房，专家讲解
②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象
③售楼处管理：控制气氛、处理事故
④封顶仪式：渲染声势，增强信心
⑤新闻炒作：配合项目封顶炒作 ⑥报纸广告：保持项目的时常持续性
⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪
⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节
9．项目扫尾
①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件
②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售
③工作总结及调整
④项目销售总结
⑤项目开发总结
第五篇：某楼盘现房销售方案
某楼盘现房销售方案
一、项目基本情况分析
（一）、物业现状分析：
“**楼盘”原系四川博海置业开发有限公司开发修建的商住楼，后经法院查封后拍卖由我公司竞买取得。该楼盘已经有三十多套物业被前期预定户认购，现剩余四十余套向社会公开发售。该楼盘存在以下缺陷：1、楼盘所处的地理位置比较偏僻，与中心城区距离较远，交通不便。2、楼盘所处地的基础设施不足，不通天然气，没有下水管道，城镇绿化差，整个街道卫生环境很差。3、该楼盘是经过司法处置的乱尾楼，在群众中印象不好。4、大部分优质房源都已经被处置，剩余的待售房源销售难度大。
（二）、市场环境分析：
该楼盘地处农村地区，从销售市场环境来看，存在以下销售困难：1、该楼盘与周边农民自建房相比较，价位偏高。并且周边自建房数量较多，对楼盘销售冲击大。2、五星地区各村已在规划安置小区，每个村规划300余户，每平方米售价为700到900左右，有两个村已经征地动工。对比之下，群众购买五星花园的意愿很弱。3、该楼盘要求现金全款交易，无法办理信贷，群众购买力不足，现金支付存在困难。4、楼盘销售的基础价格已经对外公布，群众接受溢价的可能性很低。
二、销售形式、经费和基本思路
由公司自行组织销售，聘请销售负责人并且授权委托负责人组织一个销售团队，在五星社区特设一个售楼部。由销售负责人在与公司签订的合同范围内包干使用活动经费。针对该楼盘的现状和不足，该楼盘销售宣传重点在于突出现房销售的优点，抓住本楼盘物业大产权的优势扩大对外界的宣传，跳出五星社区的销售半径，争取向城市投资人群和外地来蒲打工人群、退休人群等等宣传。
三、销售价格及变动幅度。
实行“一房一价”，详情可见公司审核确定的五星花园销售价格表，变动幅度暂定为3%，但是不得低于公司原来确定的基础价格。
四、销售人员安排及支出经费预算。
1、人员安排：
共十人，其中销售总负责人一人，售楼部接待员一人，财务后勤一人，楼盘导购一人，司机一人，外出宣传员四人，广告网络服务员一人。
2、支出经费预算：
销售人员工资+差旅费津贴+误餐补助+电话费补助等等约四万元每月。
售楼部场地费+办公器具费+烟茶接待费等等约三千元每月。
下乡宣传、接送客户的租车费+车油费等等约一万元每月。
广告费+网络设备费等等约一万元每月。
以上支出经费合计每年约七十万元。
五、销售具体措施。
1、组织较大型文娱活动，做好广告设计，广发宣传单，加强产权现房宣传，突出楼盘优点。
2、多方开展活动，利用网络等先进媒体，针对城市投资人群、外地来到寿安工业区打工人群和拆迁人群多方做舆论宣传工作。
3、联系、发动五星周边村、社基层组织宣传，扩大影响力。带领销售人员逐村逐社宣传。
4、提高售楼人员积极性，加大奖励力度。
5、与政府部门密切联系，争取尽快完善五星场镇公益设施和基础设施，提高五星花园的居住价值。
6、尽量与银行、担保公司联系，争取以房屋初始产权办理购房抵押按揭贷款，减轻群众支付房款压力。
7、密切与建设单位联系，监督工程质量，及时反馈群众在购房活动中反映的问题，打好品牌战。
8、安排专人常驻售楼部，接待群众看房咨询。专车接送购房户，提高服务水平。
六、销售活动阶段与销量预测和依据
第一阶段任务：市场考察，楼盘定价，初步推销，摸底登记潜在的购房户。20xx年11月到20xx年4月（楼盘竣工之日）。
预测销量：≥总量的10%
依据：该楼盘完全竣工后，才能消除乱尾楼的负面影响，作为现房（毛坯房）和大产权接受老百姓的考验。突出其优势吸引群众。打下溢价售房的基础。
第二阶段任务：发布公告，组织正式开盘，全力组织广告宣传。20xx年4月到20xx年11月
预测销量：≥总量的50%
依据：该楼盘此时已经完全具备现房的优点，可以即买即住，符合周边群众的消费理念。再加上宣传力度的加强，可以顺利达到销售目标。
第三阶段任务：定向促销，市场推广。20xx年11月到20xx年6月
预测销量：≥总量的70%
依据：经过前面几个阶段的销售以后，大半房源已经售出，所以，针对剩余房源定向促销，完成销售目标。
第四阶段任务：定向促销，收尾结束。20xx年6月到销售完毕。
20xx-11-9
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