操盘经验总结

第一篇：操盘经验总结

操盘经验总结

1、对国家政策解读要认真、细致、准确，分析出最大收益板块。

2、最终确定的备建板块不超过3个，最好只有1个备建板块。

3、备建个股不超过3只，最好只有1只，目标比较明确。

4、不要追高买入，再好的股票也有回调，等回调到支撑位时买入。

5、长期跟踪关注备建目标个股，等待买点出现。

6、根据大盘不同的操盘环境确定与之相适应的操盘策略和操盘节奏。

7、大盘探底反弹——关注券商板块。

8、每年10月份以后进入冬季——关注供暖供气板块。

9、尽量选择小盘股操作，庄家容易控盘。

10、对大盘进行深入分析，尽量规避系统性风险，学会空仓。

11、根据大盘分时走势的撑压点位把握个股的买卖点。

12、选定几只股票之后，跟踪关注，不要频繁选股。

13、大盘决定——空仓、持股、卖出、买进。

第二篇：商业地产项目操盘经验总结

商业地产职业经理人-操盘经验总结

1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式

操盘一个商业地产项目时，要懂得结合企业本身的现金流或资金我、自持商业策略等实现来全盘思考，并参考业内专家或专业顾问公司等建议，最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额？现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑？如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍，那就要如同打仗一样通过“兵棋推演”的形式，责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案，例如将自持的集中性商业体量适当减少，或改成做社区型商业综合体；又或者考虑做街区型商业，街区内的端点或节点型可自持，其他均可销售„„无论卖或自持租赁，弹性空间较大，后期开发落地成功机率大增，能切实有效地减少商业地产的投资风险。

当然，如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产，未来可通过运营待物业增值后，届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司，则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。因为，只有商业体量具有一定规模体量时，投资人收购才能获得的可观的利润，其实，应准确地说只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业，未来溢价空间才会相对较高，他们才会乐意收购并长期持有，开发企业届时也可功成身退。

2、投资成本与财务测算分析

选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后，结下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给企业最终的决策者（老板）拍板。我们通常会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考。通过这个投资测算，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡？如果不平衡则需要再进行相应的调整。对于收益较低的项目，就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道；对于培育期较长商业地产项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积，记住销售的商业不可为集中性商业，或者缩小规模等措施，来保证投资的安全性。

3、其他成本如何控制

尤其是一部分从住宅地产企业被迫转型过来企业，对自已开发商业中心信心不足，而又不得不开发，因为商业硬性指标或基于商铺溢价销售等，那么，在餐饮业态的占比均较大，商铺的物业技术条件或设备设施七成均做到了能满足餐饮业态需求，但要注意控制相关成本的增加。特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流，业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量，是否能够起到杠杆作用，带动项目整体价值的提升。

现在很多商业地产项目均在增大体验式业态如影院、餐饮业态比例，但如此也会引起新的问题，虽然可以带动人群来消费，但由于此类群体消费目的性非常强的，如果商业项目的零售业态或其他体验性业态不足以吸引他们驻留的话，此类消费群体用餐完毕或观影完毕后可能就离开了。同时，需特别指出的是餐饮业态的弊端就是时间性较强，不象零售业态，用餐的顾客不会一天都呆在这里，当然，轻餐业态要好很多，但商业项目因为增加了餐饮业态比例，它的所有设施设备的成本都将变高，空调、水电，甚至隔油池都需要增容。

4、前期怎样规划商业规模，“招商难的魔咒如何克服”？ 首先，商业的单层建筑面积是比较讲究的，如区域型商业其单层商业面积应不低于1.5万-2万平方米（建筑面积)就会比较便于规划业态组合；社区型商业的使用面积不低于8000-12000平方米(商家一般按使用面积)，否则，后期招商尤其于面积、业态、体量、竟争等因素将导致自身陷入尴尬境地。例如对于单层只有5000平方米使用面积的商业中心来说，如果主力店进驻如大型超市就得牺牲二层面积，比如拿二三层面积给主力店，将导致业态出现断层，业态组合沦为传统的商业，集客能力也将大打折扣，有经验的主力店他们会对此进行评估是否选择进驻，因此，就增加了招商难度。其二，是整个商业的建筑设计通过成本控制，有哪些出彩能吸引区域市场消费群体的比如内部空间处理、内部交通组织动线设计、后勤货物的动线与设备设施配置等，均需提前做好规划。例如在购物中心中的中庭的采光棚设计，室内各个中庭主题设计、仿真雪景主题设计、沙漠主题设计、海洋水族馆设计、内街与中庭的垂直绿化和水系设计等，通过结合地区历史人文的特色主题或气候等作为吸睛的出彩之处，起到吸引顾客光顾驻留，来增加主力店与品牌的进驻意愿。其三，业态组合方面，要让主力商家看到项目未来的经营信心与旺场的潜力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做邻居，业内万达是最善于打此业态组合牌的，比如“某某万达广场，七大主力店进驻”，但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。比如5万平方米以上的集中性商业中心就会比较灵活，可以做成家庭式的消费主题或一站式购物中心，这样的话，可以考虑引进电影院、超市、儿童类租户等作为主力店，还可以引进国际快时尚品牌作为次主力店。

7、超市、电影院之类，他们给的租金都很低，不利于提高投资回报率?

从市场角度来看，精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店，随着市场变化，业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点，而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。于是，购物中心纷纷缩减超市面积，如广州的中华广场和正佳广场，先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE，既腾出了商业面积引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，还提升了购物中心的档次，可谓一举数得。

8、如果购物中心不追求招主力店呢?

每个购物中心都肯定需要有主力店，否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活，只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。一般4万平方米以内的商业物业，要么作为社区型商业，要么定位做到小而精，商户的组合数量不会很多，但都围绕某个主题来打造项目。例如，深圳华润1234space的商业面积约1万平方米，引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主，业态上则以零售和餐饮为主。零售品牌以潮流服饰为主，包括H&M和GAP等国际品牌，也引入了众多原创设计师潮牌。餐饮则引入悦活火锅店和香港翠华茶餐厅等吸引年轻人的新锐餐厅。此外，购物中心还引入了充满文化和小资气息的西西弗书店，进一步呼应了项目主题。

再如上海的K11，其商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌，另一方面在消费者体验上下足功夫，购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜，设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意，成为吸引人流进入的卖点。

9、目前招商是不是比以前更严峻?

经济下滑、供大于求、电商冲击等因素，令招商较以前严峻。现在是商户的市场，而不是业主的市场，有些主力店商家比较强势，在三、四线城市很多购物中心想引进商家，但商家又觉得这些三、四线城市的消费能力不够，因此，有些商家会要求没有保底租金，有的甚至要“反保底”，保证能够做到多少生意，做不到购物中心就要补贴给这个商户。商户愿意为购物中心守1年或2年，假如预计两年后购物中心都没办法旺起来，就算给多少装修补贴和优惠都不会去，因为货物堆压和聘请人员的费用也不是小数目。同时，这些商家每年开店的名额有限，所以都比较谨慎，因此对于甲方的现金流要求更高了。

第三篇：开发研究：三四线城市操盘经验总结17p(DOC)

开发研究：三四线城市操盘经验总结

在总结三四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；把一些落后的省会城市和地级市列为三线城市，如青海、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市和县城则是所谓的四线城市。

开发：“高、大、全”模式易于成功

高，即是做当地的高端项目，标杆性项目，把项目做成当地的“名片”式项目，制造小“富人区”。此类项目是全城的顶尖小区，能够创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。而且在销售价格方面通常能高于周边5-15%，在一定程度上具有较高的回报。

九江楼王丽景湾，高端生活建筑群

大，即是规模大。10-15万㎡的项目在一二线城市并不起眼，但是在三四线城市却可以成为当地的大盘。因为规模效应，在优惠政策、工程成本、广告推广投入等方面能够大大降低成本，利润也相当可观。

17万㎡大盘水岸明珠，领袖彭泽人居

全，即是产品全。由于受制于城市规模和消费能力，单一的产品类型如纯住宅产品去划周期较长，在一定程度上会影响开发资金的使用效率，如果在产品的类型上增加商业、街铺等类型产品，则能够有效避免单一产品去划周期长的矛盾，同时提高资金使用率。

此外，在产品的策略方面还要保持适度领先原则，这样易于被市场所接受。由于三四线城市城市化发展速度相对较慢，对于外来新的产品及类型的接受度是不一样的。一味的引进一二线城市的先进产品是不可取的。从产品的建筑形态上讲，多层板式结构产品仍是三四线城市客户首选产品。当然，受制于城市发展，三四线城市的小高层、高层项目在市场上初现端倪，并开始逐步为客户所接受，但仍然以南北通透的板楼市场接受度较高。

板式多层（上图）为市场首选，高层产品（下图）逐渐被接受

从建筑类型看，别墅、洋房等低密度产品正从一、二线城市向三四线城市市场进行蔓延，而此类在一、二线城市司空见怪的产品却代表着三四线城市中最为高档的住宅类型。

低密度产品成为三四线城市高档住宅产品的代表

从户型面积的选择方面讲，三四线城市对三房的选择和接受度最高，三房面积普遍在120㎡及以上。随着市场的发展和消费的引导，一些城市的主流户型面积在逐步缩小。

三四线城市对于户型面积的要求：

营销：找准定位抓主流易于操作

三四线城市由于发展相对滞后，其购房客户构成相对固定。根据操盘经验，主要有这样四类人群，一是泛公务员人群，主要是企事业单位工作人员，工作稳定，具备较强的购房能力；二是支柱性产业职工，如电信、石油、石化、烟草、化工等当地有名的产业企业职工；三是私营企业主，主要是从事个体及私营企业的企业人员；四是下属县市富裕人群，向往城市生活，希望在城市或城镇拥有住宅。

相对而言，三四线城市置业观念落后，客户对于新事物的接受程度有限。但是在三四线城市置业者往往有较强的从众心理，购房容易随着主流人群形成扎堆现象。因此，项目操盘要找准定位，抓住主流客户，形成聚合效应，其销售影响力自然扩散开来。

推广：因地制宜易于接受

俗话说一方水土养一方人。每一个城市都有每一个城市的风俗人情和生活习惯。采取因地制宜的推广方式才能为当地消费者所接受。譬如在广告途径上，必须“合情合理”。一二线城市的报纸可能是人们了解信息的主要方式，因此房地产报纸广告、夹报等随处可见。但是三四线城市却不然。由于城市规模有限，生活方式固定，报纸并不是最普遍的信息来源。相反，电视或者广播一类却有可能是主要的信息来源，甚至非常不起眼的乡镇墙体广告都有可能是最具性价比的广告方式。在三四线城市，一件事情或者消息很容易被全城人所熟知，因此在推广上注重新闻性主题宣传亦可取得不俗传播效果。

另外，在广告创意和形式也需要因地制宜。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了三四线城市人们对广告接受的差异和认可度。一般而言，一二线城市房地产广告创意和表现形式可以多样，可以创新。但是三四线城市的广告创作必须考虑受众的审美习惯和接受程度。一般不需要“第一”，恰如其分的“唯一”就足以吸引广告受众。

总体而言，三四线城市的房地产发展对于开发企业和营销机构都是一个巨大的市场，进入这样的市场需要深入实地，全面了解城市的风情风貌、风土人情，在项目开发、营销、推广上多做考量，做足功夫，既要因地制宜，又要有的放矢，切不可生搬硬套以往所谓的成功经验，三四线城市同样大有发展。

浅谈县城房地产项目的操盘之道。(2010-12-29 22:17:15)[发送到微博]

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近几年来，随着南宁房地产开发门槛不断提高，越来越多的中小型开发商将目光转向了土地成本低、政策环境宽松、利润空间大及发展前景广阔的县级城市。本人2008年期间有幸参与一个县级楼盘的操盘营销工作，全程负责项目前期策划、后期的推广及营销。本文就操盘的经历与各位有意参与县级市场房地产项目运营的业内人士一起探讨交流一下。

项目简况 该项目位于广西某县城一个老城区边缘地带，占地80多亩，规划总建筑面积约15万平米，项目分三期开发建设，一期以多层住宅为主，二三期涵盖小高层及高层建筑。项目依山望江，具有良好的江山景观资源。距离老城中心区约5分钟步程，生活、商业、教育配套齐全，出门达滨江公园，具有非常好的休憩及人文氛围。美中不足的是，项目地块处于两个村落结合部，出人不方便，靠村路进出，过去村落间争端纠纷导致村民互相交恶，民风彪悍，治安环境令人担忧。

前期规划篇

本人接到项目时，地块还是闲置厂房状态，从项目前期策划入手，规划需要突破90/70、容积率、绿地率及地块位置形象等条件的限制。

项目SWOT分析

优势：

具有一定的规模。在当地属于中等规模的纯居住盘。

老城成熟地段，商业生活配套齐全。

出门公园、依山望江，具有良好的景观优势。

劣势：

居住形象差，项目夹在棚户民房之间。

入口道路狭窄，项目进深大，二三期交通出入不方便。

展示面差，不利于大规模商业配套，社区生活配套少。开发商首个项目、开发经验不足，资金实力薄弱。

机会：

当地商品房开发刚刚起步，建筑品质、园林规划上还处于普通绿化的水平上。

物业管理还处于只有门卫这一认识上。

竞争项目的建筑风格多走现代风格，户型为传统户型，附加值小。

威胁：

竞争项目都在城市新区，在区域上集群的优势，未来规划新区，形象市政配套优越。

竞争项目多为商住混合型物业，大规模商业生活配套，城市生活感强。

竞争项目多为本地开发公司，开发项目多，市民熟知，口碑效应好。

规划要点

在当时，行政新区往城市东北方向发展，项目在区位区域上不具备竞争优势；竞争项目都在新区，且规模都在一百多亩，甚至五百多亩以上，也不具备规模优势。

综合以上分析，项目不宜盲目走高端产品定位，考虑到项目江山景观及人文公园的独特优势，我们将项目定位高端形象、中高档品质、中档价位的纯住宅项目，目标客户主要针对首次置业的刚性客户或周边城区的改善型置业客户。项目价值通过产品价值创新、区域价值再造、展示价值来实现突破。具体如下：

1、建筑风格：针对江山景观环境、竞争楼盘建筑普遍现代风格为主，突出产品差异化，打造当地首个欧式风情高尚社区。

2、园林风格：规划与欧式建筑风格交相呼应的闲情地中海风情园林，通过入口大门、流水台阶、中庭园林广场、架空休憩设施、游泳池景观等28个主题景点营造浓郁的地中海异域风情。

3、水景社区：利用项目滨江优势，走水景社区路线。考虑到成本，不做大规模水域、以游泳池、枯水园林点缀为主。

4、组团划分：多层住宅定位为“欧式庄园”, 小高层水景泳池组团定位为“欧洲水岸”、高层山景组团定位为“欧洲城堡”组团，以多层、小高层、高层丰富的产品面降低开发风险。

5、户型定位：首次引入大城市流行的N＋1户型，以三房为主，针对刚性需求和改善型需求客户，入户花园、飘窗、可变空间等大面积赠送空间，提高产品高附加值和性价比。

6、停车位：项目定位中高档，停车位和杂物间要配比充足，可以考虑地下停车场或绿化停车位。

7、区域提升：通过政府有关部门互动，突破“行政新区”概念封锁，提出“滨江景观核心带”概念，炒作营造良好的区域形象。依托滨江公园浓郁的人文氛围，对历史人文景点的保护性开发，提升片区价值。在后续推广中借助区域、历史人文公园展开文化营销。

8、销售展示：项目展示面差，地块狭长，不利于修建销售中心。需要在项目外租赁销售中心，现场阵地外移，决胜于外。建议在城中心繁华地带，体育广场旁租赁铺面，打造“首个欧式风格生活体验中心”，主要是利用体育广场是县城大型活动集聚点，晚上人流量大特点，可以在白天、晚上销售中心都开放，最大程度吸取人流、人气。

9、广告包装：产品在开盘时若要以中档价位销售，必须要在现场包装、在前期的广告形象上树立高端的品牌形象，只有形象价值高于实际售价时，才能给客户以高性价比的超值印象。

项目推广篇

内部认购：精准客群定位，首批产品认购火爆。

大多数非品牌项目产品在入市前，可以针对大客户进行一次内部定向认购，主要为了进行价格试探，摸清客户及市场对公开入市产品的心里价位，并作调整。通过对项目周边几个已经入住的楼盘客户了解，发现这些滨江楼盘大部分客户为水上人家、船上人家购买。原因主要是该县临江，航运业发达，全县沿江约3000多户水上人家，挂靠县航运管理公司，统一管理。滨江靠岸停满航运船只、渔船，他们具有一定经济实力，置业首选滨江楼盘，符合他们的生活习惯。了解到这一点后，我们决定与多个航运公司进行接洽，了解他们的需求，选择一期一栋相对较差的楼栋，针对他们开展一次低价的“水上人家”内部认购，因为定位准确，一经推出后，认购火爆，70套房基本认购完毕。

形象预热：6000元赞助龙舟赛，未卖先红 在入市前3个月，销售中心正在装修中，先启用临时接待中心，参与赞助由县政府主办、县文体局承办的一年一度“全县龙舟赛”。龙舟赛在当地来说是一场规模较大、较浓重的赛事，全县十几个乡镇组队参加，组织乡镇民众进城观看，其中很多参赛队伍、现场观众为水上、船上人家，当天现场沿江数万人观看，县机关通讯、电视台大力报道，通过本赛迅速占位，首战推出，迅速扩大项目知名度，项目未卖先红，为一期产品开盘热销奠定坚实的基础。

文化行销：中西合璧、文体联合，提升品位

县城购房客户主要来自政府官员、泛公务员群体、教师、当地生意人、乡镇进城客户。在当地来说，政府官员、泛公务员群体是行政新区几个竞争楼盘主要目标客户。而本楼盘主要客户来源水上人家、老师、个体私营户及乡镇进程客户。

在项目广告推广上，线上总体走“欧式风情”推广路线，但线下也不要忽视本土文化、特别是风水文化的活动行销。

项目周边有多所中学及小学，而且出门就有一个纪念历史名人的公园“滨江公园”，历史人文气息浓郁，但公园多年失修。为了提升项目区域价值，我们多次与政府部门沟通，并提交重修公园文化走廊，扩建公园的建议，得到有关部门的认可，并启动文化公园再造工程，大大改善项目的居住环境和片区形象。

此后还多次与政府部门合作，挖掘历史文化名人对城市发展带来的经济文化效应，与南宁市文化局合作，引进某大型粤剧重回故地，通过粤剧公演，拔高项目的文化底蕴，得到老师等目标客户的广泛认同。

军民共建：拥军护民 化解安全担忧 项目周边两村落的民风问题给项目销售带来很多消极影响：项目则夹在两村间，相隔一个田垌和一条路，小区居民需要通过该进村路出入，村落村民之间相互交恶对项目安全环境产生较大消极影响，严重时，晚上两村落相互追砍，青年村民多次群殴，项目附近，民众不敢靠近，在当地产生恶劣影响，在后续销售推广中发现购房客户担忧购房后两村落间争斗时，被误认为双方村民，而被误伤，更有市民戏称：“在XX购房后，晚上可以在阳台上叹茶睇武斗”。

为了解决这一难题，我们建议公司，争取得到相关县委领导支持，与当地消防、人武部沟通合作，军民携手共同创建“军民共建和谐社区”，公司通过进军营、物质慰问等形式展开拥军活动，邀请他们定期举办联谊活动，邀请人武官员现场指导物业管理人员消防、安全防护知识，最重要的是搞了一块“军民共建和谐社区”的牌匾挂在工地现场，给购房客户吃定心丸，提升片区的安全形象，化解客户对社区今后安全问题的担忧。

推广结果

通过前期精确产品定位、精品工程理念、精致品位的现场包装，精细化的销售管理，精准的整合推广，多渠道的政府公关，以不到1%的推广成本，完成10万人县级市场每年500套的销售任务，销售价格达到市场中上水平，并多次拉升销售价格，基本实现了最初项目规划所定的“高端形象、中高档品质、中档价位”的运营目标。

推广总结 经过该楼盘的操盘推广以及和其他曾参与县城楼盘运转的业内人士交流，基本有以下几点认同：

1.江山景观资源非县城项目的核心优势。广西是一个山多、水多的省份，在县城乡镇山山水水触目皆是，特别是乡镇客户处于乡野,进城买房主要的考虑点，一是面子、二是孩子教育、三是享受城市化生活、四是居住风水。江山景观这些卖点如果放在大城市里面，可能会具备高端项目的潜质，但在县城客户眼中会给人有点“山”的感觉（即偏僻荒凉的意思）。

2.山水、风水好、养生环境好是县城客群看好的因素之一，城市化生活、孩子享受更好教育是乡镇进城客户看好的因素。针对这些需求，可以做一些风水、名校名师高考备考讲座活动。

3.县城购房客户主要来自政府官员、泛公务员群体、教师、当地生意人、乡镇进城客户。

4.推广环境与一二线城市不同。县城楼盘投放南国早报报广媒体费用太高，主要以户外广告，包括乡镇墙体广告，短信、DM广告为主，费用占总费用的三分之一左右。通常可以考虑在进城路口、城市中心地带五岔路口、汽车站及项目沿线布置三四块大型户外广告牌，每块费用约3、5万/年，对进城客户、县城客户及项目周边进行全方面拦截。将户外广告当做报媒来用，围绕节点频繁更换，更换费用不多，每块费用一千多的画面费用，保持项目的市场关注度和销售动态更新。

5.县城客户讲求实在、实惠。这决定了后续的推广手段和广告宣传要随乡入俗。针对他们这些特点，可以开展大规模的礼销：项目入市前可以先印制大批量的礼品，礼品可以分为来访礼品、预约礼品、成交礼品、新年礼品。来访礼品可以为5元左右的钥匙扣、礼品伞；预约礼品可以在100左右的家庭摆设、实用生活品，成交礼品可以价值高点，新年礼品主要是新年挂历、台历之类，礼品的派送可以给来访客户以惊喜，提高满意度和口碑传播力度、客带客的积极性。特别是县城推广时候，需要常常下乡镇、上门推介拜访，这些礼品将带来不可估量的好处。

6.县城客户主要居住为主，投资需求少。县城购房者基本为刚性需求客户，首次置业或改善型置业。因此在户型规划配比上，要以面积约120平米三房为主，配比可以高达80%，同时配比少量二两和四房或楼中楼。同一类户型的户型面积要拉开差距，三房户型一般以面积约120㎡最为畅销，县城房价基本在均价2700元/㎡左右。在总价不高的情况，若同一户型面积差异太小，购房客户更愿意置业一步到位，购买大面积户型，导致小面积的户型滞销。

7.县级市场，公摊少、居住舒适的多层住宅属于畅销产品，电梯房具有一定抗性。对于有多层小高层、高层产品混合的项目，一般以多层产品快速消化回收资金，稳健开发型产品；小高层高层电梯房在后续销售中实现利润最大化，因为县城客户对电梯房，公摊高、物业电梯费高具有抗性，但电梯房也是未来的一种居住趋势。通过送电梯费，老带新成交赠送一年物业费来消除客户对电梯房的抗性。

8.在销售上要坐销和行销相结合：在县城，因为网络媒体、报纸媒体等信息传递不及时，需要下乡行销相结合，包括乡镇重点单位拜访、街头商铺、商贸市场DM派发，装设横条幅、条幅广告，在客户有限，扩大楼盘广告的覆盖面。以销售中心坐销打阵地战，精美大气的现场包装，训练有素的置业顾问，待客上门，在销售中心促成交易，有条件的，可以组织一个泛销售队伍，不在县城开展，主要针对乡镇客户展开渗透。

9.县城的政策法规环境较宽松。推广销售上可以打很多擦边球，比如在未取得预售证前，可以打预约广告，展开预约，收取客户小定。经过近半月的预约后，推出产品基本预订一空，开盘时候只是象征性开盘，交钱签合同。

10.现场力量大于广告力量，口碑力量大于现场力量。县城客户接触商品房少，对商品房认识程度有限，主要通过现场参观了解项目，所以要强化现场包装，包括销售现场和工地施工现场，通过现场力量、施工进度树立他们对产品的信心。与广告比，县城更加相信朋友介绍、亲朋之间的口碑推荐，在销售中加大“老带新”的激励优惠力度，促进老带新的积极性。

11.县城项目不能单打独斗，大规模的项目，需要加强政府公关，共同造势，运营城市。公关活动多与政府部分互动配合，提高活动的权威性，不要学一二线城市动不动就搞太多大明显、大师、大腕什么的来助阵，一则县城客户不认识，二则花费巨大不实用，开发商营销成本吃不消。政府公关一方面要“吃喝请送”攻人情，二要“运城造势”攻县情，帮政府提升城市，帮领导提升政绩，二者缺一不可。

12、近30%甚至以上的购房客户来自乡镇。了解到这一点后，重视乡镇客户开拓和营销，项目在入市之初，要将推广扩散至乡镇，先入为主。通过墙体广告、街道横幅、海报单张派发，重点学校、机关单位上门拜访等这些工作要先做。这一点在本项目推广前期做得不多，总以为，把县城广告做好，乡镇客户进城购房通过县城广告就可接触项目信息，忽视了前期乡镇广告的推广，导致流失很多客户。此外，岁末年初，搞一次针对外出打工的乡镇客户的“返乡购房优惠”促销，将起到显著效果。

13、县城项目的客户容量小，分散分布，不集中。不适合大规模全盘一次性推量，适宜走小步快跑，能消化多少，就推货多少的推盘策略。

14、在县城，开大奔的不一定是购房客户，有可能是踩盘的同行，开电驴的反倒有可能是真实客户，因为开大奔的客户，基本都上南宁买房了。

15、县城招聘来的置业顾问，要实行人性化的管教，要重“教”，而非“管”。拿一二线城市的置业顾问管理方式来管理县城置业顾问是行不通的。一则因为县城的姑娘们接触房地产行业不多，行业知识太浅，需要多教化，二则呆县城的青年们工作是一种休闲，管得太严，会当逃兵。

最近也操作了县城项目,就把最近一些自己在操盘中的一些细节及想法总结一下.1、项目前期产品定位及规划设计：首先应该对当地客户的居住习惯进行分析，不能照搬一、二线城市的操盘经验而先入为主的去进行规划设计。产品应该是适度超前，例如我们第一个项目只是引入凸窗概念（80CM）、大进深阳台（2.2米）主要户型定位为：80——125平米，事实证明这一面积区间的户型还是很受欢迎的。特别当你开盘时，已经高出当地平均售价500元/平米时，相对同样的使用尺度，较低的总价还是比较容易接受的。

现在正在做规划的第二个项目，就将步入式凸窗、入户花园（可改餐厅或房间）、内嵌式衣柜等设计理念融入规划设计中。特别是在90平米占70%的这一硬性规定下，面对扎堆的90平米户型，同质化将会越来越严重，这时必须从产品入手，形成具有差异化产品。以产品说话将会使销售更为轻松。

县城许多客户对于厨房、主卧、客厅的尺度、朝向、风水的要求特别严格。就需要操盘手从每个细节出发，多方权衡以做到户型、朝向、景观上的均好性。而且在设计上尽量避免每套房之间户型、朝向、景观上悬殊过大，以免对尾盘销售带来不利。县城客户由于长久以来所熟悉的都是一梯二户南北通透的多层项目，如果对于高层项目在规划设计阶段就需要更为谨慎，尽量选择朝向上较好控制的T字型或板楼作为主要建筑形态。

在外立面材质的选择上根据我对县城项目了解，选择瓷砖会更为保险一些，并且让客户感觉实用、高档。由于县城客户对于管理费根本没有什么概念，涂料在入住后期的维护上的缺陷将会影响购买。当然选择一些高档涂料（带自洁功能）亦可，但县城当地这些好的材质很难买的到。例如在一二线城市很普通的彩色透水砖、彩铝，到了县城根本就没有见过。

2、销售准备期、导入期

县城很多发展商对于营销还是很漠视的，楼书可以没有、户型单张可以没有、效果图可以没有、模型可以没有、置业顾问可以用房嫂代替、样板房那根本就是奢望。这些销售资料及销售的辅助工具对于楼花阶段的销售其实是非常关键及必要的。我还是那句老话：细节决定成败。销售队伍的搭建及培训也必然是销售这个执行环节非常必要的基础，特别当项目均价高于市场平均售价及客户心理预期价格时，就需要通过销售人员将项目的所有核心卖点全部予以展示，进而影响客户进行购买。售楼处布置不像一二线城市那么费神，需要讲究一个调调，到这里只需要将展示区、谈判区、交款区合理布局，色彩上能够烘托热销气氛就可以了。

销售文件准备的同时我们应该注意到县城客户对于合同的约束力都没有什么概念，并且每个客户好像都可以与县里的领导粘点亲、带点故。我们需要在认购书中详细注明逾期缴纳首期款的所有严重后果。或则直接取消定金收取的模式，定房直接缴纳首期款。签订买卖合同时强烈建议先由客户签订按揭合同后再签订买卖合同，这样可以尽快取得银行按揭款并对按揭客户提前进行贷款审查，以避免签订完买卖合同，银行又不放款的尴尬。

买卖合同中双方约定条款的制定也丝毫不能马虎，特别是针对面积、入伙、退房、停车场、架空层、会所所有权等细节需要仔细斟酌。

县城小有小的好处，造势阶段你只要多立几块立柱、工地围板、灯杆旗、车身广告这些一做，基本上地球人都知道了。虽说整个县城开个车一个小时肯定能兜完一圈，但别以为只要项目在城区，至于在县城东、南、西、北那个方位对于楼盘而言影响就不大了。回答是：No。当地居民对于居住的区域上的要求还是很高的，隔了一个牌楼，当地人就会说那是下乡了、那里都是上来的农民买的等等。让我感觉特别的搞笑。本来就是一个乡下地方讲究还那么多。写了一下午了，明天再写吧。

第四篇：操盘心得

操盘交易心得

成功的交易=良好的心态+严格的资金管理运用+过硬的市场技术分析

预测是个陷阱，一个美丽的陷阱，一个分析师永远津津乐道的陷阱。

高手只对非常态的行情进行捕捉，绝不去操作模棱两可的机会！

高手只对必胜的的行情展开捕捉，否则，坚决空仓等待．

我们不能控制市场和他人,但是我们可以控制自己;我们是人不是神,可以看错,但一定不可以做错.高手绝不会在没有准备时盲目展开操作,更不会受盘中诱惑而冲动交易.多数市场参与者的心理状态，将决定价格走势的方向，以及发生变动的时间。

市场是残酷的,我们可以小错,可以小赔,但不能大错,更不能大赔,交易不是滥赌。

操作的质量胜于数量,战无不胜的含义是:不胜不战!

成功的交易必须有四心:耐心、细心、决心、狠心。

保持偏低的损失，相当于创造较大的获利。

专注于自己的交易系统，不要专注于资金的盈亏结算。

在交易市场上,价格本来就没有对、错之分，不要用自己的标准去评价它，什么高了、低了的，关键在于一个字-----“势”

做黄金的精髓在于做人:稳健的交易作风、平和的交易态度、宽容的市场耐心、淡然的盈亏心态，是成功交易的必要条件。

止损是交易的前提，趋势是盈利的基础，背离是做单的信号，波浪是信号的确认，动能是突破的能量。

第五篇：操盘协议

黄金白银操盘协议

甲方（委托方）：

乙方（代理方）：

出于甲方对乙方期货操盘水平的认可，甲方委托乙方对甲方的期货客户进行操盘，甲方将操盘收益的部分利润支付给乙方，经过双方共同协商，达成代理操盘协议如下：

1、甲方提供资金为_____万元人民币资金帐号为委托乙方代理操盘，乙方必须保证在客户能承受的风险范围内（客户期初权益金的20%）进行期货交易。

2、除非实际亏损达到客户的风险承受能力，假方提供的客户不得中途抽资，如遇特殊情况客户需要撤资，甲方须提前一周通知乙方，一周内甲乙双方进行结算后客户可以撤资。

3、本金200万元人民币为投资者所有，投资者承担20%的风险，超出20%以外的亏损由乙方承担；收益的80％为甲方所有，20％为乙方所有（本金100万元人民币为投资者所有，投资者承担20%的风险，超出20%以外的亏损由乙方承担；收益的70％为甲方所有，30％为乙方所有）。

4、乙方在代理操盘期间负责实盘操作，按照中期波段进行操作，选择合适的交易时间和交易品种，决定下单品种和数量，甲方只能监管帐户，不能干涉交易，更不能对帐户进行开平仓处理。

5、乙方以保证金_________元承担投资风险的30％。保证金存入投资者资金帐户，所有权属于乙方。

6、在代理期间甲乙双方和投资者都不得更改交易密码，乙方不得和投资者直接联系，如需要联系投资者，必须通过甲方同意，甲方有权在乙方亏损超过20％时进行强制平仓并通知乙方停止交易。

7、结算：按月结算，清算及收益分配。结算内容包括：期货市值、现金、盈亏；清算内容

包括：期货市值、现金、盈亏、甲方收益、乙方收益。收益分配包括：将收益按上述规定支付给甲乙各方。

8、支付方式：甲方在每月25日前将当月20日前的盈利部分的30%支付给乙方（遇节假日顺延），月末进行结算后，甲方将剩余的款项于次月15日前支付乙方。

9、代理期限为____年，自_____年__月___日到____年__月__日。

其他未尽事宜，另行协商！

甲方：乙方：