购房轻信销售人员办理工作居住证,证件无效法院判解约

第一篇：购房轻信销售人员办理工作居住证,证件无效法院判解约

北京杨文战律师法律文集

案例分析篇

购房轻信销售人员办理工作居住证，证件无效法院判解约

购房人的工作居住证经审查无效，开发商提出解约并向购房者索赔违约金82万。购房人称工作居住证为花费11万元由开发商的销售人员代办，坚持要求继续履行合同。最终，法院判决合同解除，考虑到具体情况未支持开发商索赔要求，购房款问题双方另行处理。

附案例:轻信销售员口头承诺 不具购房资格法院判解约

案例作者：刘奇琦

因购房人居住证无效不符合限购政策，未通过资格审查，开发商北京通瑞万华置业有限公司（以下简称通瑞万华公司）将购房人吴女士诉至法院，要求解除房屋预售合同并索赔违约金82万余元。本网今天从北京市朝阳区人民法院获悉，法院已判决双方解除合同。2011年10月30日，吴女士与通瑞万华公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买了该公司开发的位于朝阳区常营的“龙湖•长楹天街”项目房屋一套，房屋预测建筑面积141.6平米，房屋总价411.44万元。

通瑞万华公司诉称，吴女士在购买房屋时，提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件，以证明具有购房资格，于是双方签订了合同。后公司接到政府主管部门通知，被告知吴女士所持有的工作居住证无效，并不具备购房资格。根据合同的相关约定，吴女士应当承担就此产生的相应法律责任。故诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，同时要求吴女士支付违约金822880元。

吴女士表示，她所持有的北京市工作居住证系开发商的销售人员为其办理的，如果不是当时销售承诺能够办理真实有效的居住证，她并不会购买这套房屋。吴女士坚称该居住证是北京市人力资源和社会保障局合法颁发的，其认为购房时通过了建委的审核、顺利办理了银行贷款均可证明这一点。同时，吴女士认为开发商并无证据证明其不具备购房资格，无权单方解除合同，故不同意通瑞万华公司的诉讼请求。

吴女士在庭上还提出，她虽没有北京户口，但是符合办理北京市工作居住证的条件，购房时售楼人员樊某和刘某称可以为其办理居住证，为此刘某收取了她11万元，之所以没有通过正常途径办理，是因为樊某和刘某是开发商的工作人员，他们说能够办理，她就认为没有问题。吴女士称居住证上的工作单位和地址与她提供给刘某的不一致，刘某解释说是为了尽快办下证才这么写的。

但吴女士的说法并没有在开发商处得到证实，通瑞万华公司称刘某、樊某均已离职，该公司从未要求员工用这种方法售房。双方签订的购房合同确实通过了网签，但该公司在此后才接到建委通知，被告知居住证是无效的。

对于开发商销售人员协助办理居住证并曾承诺可以通过购房资格审查的情况，吴女士无法提供证据。但在类似吴女士签署的《商品房预售合同》及《购房承诺书》中，则均有关于吴女士承诺符合购房政策，承诺提交的材料真实、合法、有效，若吴女士不符合购房条件，开发商不担责，吴女士承担一切法律责任并承担房屋总价20%的违约金的约定。

关于吴女士居住证无效，不具备购房资格一节，开发商向法庭提交了一份《北京市建设工程和房屋管理监察执法大队商品房销售专项执法检查表》，该表显示吴女士的居住证核查无效，但该表并未加盖公章。因此，吴女士对此并不认可。

为查明吴女士的北京市工作居住证记是否合法有效，审理中，法官通过网上登录北京市工作居住证管理系统的方式进行了查询，输入吴女士的居住证信息后，查询结果显示“用户证件无效”。为进一步查明相关情况，审理中，法院还专门致函北京市人力资源和社会保障局，询问吴女士的北京市工作居住证是否为该局颁发，根据北京市工作居住证管理系统所查询的相关信息能否作为确认居住证效力的依据。但北京市人力资源和社会保障局并未在限定时间向法院作出答复。

案件审理中，关于合同解除后房款的返还问题，吴女士明确表示不要求法院处理。

本文作者：北京杨文战律师

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法院经审理认为，吴女士与通瑞万华公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。由于合同中对于购房资格有明确的约定，吴女士亦在签订合同之前签署了承诺书，故对于因不具备购房资格而产生的相应后果，应由吴女士承担。吴女士虽然有北京市工作居住证，但是，经登录北京市工作居住证管理系统查询，其居住证无效，故其实际上不具备购房资格。而且，从常理而言，吴女士若具备办理北京市工作居住证的资格，完全可以通过正常程序进行办理，根本不必支付其所称的“11万元”费用，办理下来的工作居住证所登记的工作单位、居住信息亦应与其真实的信息相符。其虽辩称具备办理北京市工作居住证的条件，但是未能提供其他证据予以证明，因此对其所述，法院认为难以采信。

鉴于吴女士的居住证无效，不具备购房资格，故双方之间的合同无法继续履行，通瑞万华公司要求解除合同，法院予以支持。关于通瑞万华公司主张的违约金，法院认为，考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记，吴女士无明显恶意违约行为，故法院未予支持。同时，因吴女士明确表示对于合同解除后的相关问题无需在此案中处理，法院对购房款的返还等问题未予处理。

一审宣判后，因房产商坚持主张违约金，而吴女士则主张继续履行合同，双方均提起了上诉。日前，二审法院作出终审判决，裁定维持原判。

【法官提示：不要轻信销售人员的口头承诺】

笔者就本案采访了主审法官，法官吴岩表示，此前未曾审理过类似案件。关于吴女士陈述的情况，因没有证据支持，法院难以查明和认定，但吴女士签订的书面合同及承诺书等内容，则将提供不真实资料、不符合购房资格的一切责任均归咎于购房人一方。对此，法官提醒购房人，面对房屋销售人员巧舌如簧的各种承诺，购房人要保持冷静，不要轻信口头承诺草率作出决定，而是要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件，特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款，如双方确有补充约定，一定要形成书面协议，给付相关款项，也应索要收据。否则，一旦发生纠纷，没有凭据的购房者只能吃“哑巴亏”。

杨文战律师分析：

随着各地对房地产市场的调控，购房资格成了很多购房人面临的一道门槛，有不少购房者会碰到开发商的销售或房产中介声称可以解决购房资格、代办补缴社保等事务。确实不排除有一些人通过一些非法手段办成了事，达到了目的，但这种事购房人还是面临着巨大的风险。

如本案的吴女士，称花了11万由开发商的销售人员办了工作居住证，初期甚至通过的网签，但最终被审核为无购房资格。面临合同无法履行，开发商要解约，甚至索要82万余元的违约金。这时却已联系不上当初的销售人员，又没有留下必要的证据，所谓由销售人员办理工作居住证一事，也无法查实。

虽然法院最终考虑到案件的特殊情况，没有支持开发商的索赔要求，但是房子肯定是买不到了。而且按民事诉讼的处理方式，在无相应证据的情况下，又找不到当初的销售人员，吴女士所称的11万，恐怕很难追回了。最终花钱费力，一无所得。

所以，购房人不要轻信这种明显可能违规甚至违法的承诺，真要操作，也一定要保留足够的证据，如书面的承诺（最好相关单位盖章）、相关付款凭证等。

从法院的处理上，明显考虑到了购房人的实际情况，没有支持开发商的索赔要求，但是也有遗憾和不足。购房人声称是花钱由销售人员办了工作居住证，经查询为无效，那么这个工作居住证是怎么办的？上面的相关公章是真是假？是真的，就涉及到相关主管单位有人因受贿等原因违法办理，是假的那所谓的销售人员也涉嫌诈骗等违法犯罪行为，对这些可能存

在的违法甚至犯罪行为，法院不应该按民事诉讼的举证原则简单处理，应尽量查明事实，视情况移送公安机关立案处理。