私下转让经济适用房号引纠纷法院认定协议无效

第一篇：私下转让经济适用房号引纠纷法院认定协议无效

作者：李思发布时间：2007-07-31 09:03:1

5中国法院网讯近日，北京朝阳法院审理了一起因私下转让购买经济适用房房号而引发的案件，法院认定私下转让购买经济适用房房号协议无效，判决转让者王某返还原告购房名额转让金八万元、联系人邢某返还原告购房名额转让金二万三千元。

2006年9月25日，原告李某与被告王某签订了《经济适用房买卖合同》一份，约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给原告，原告一次性向王某支付人民币8万元整，作为将购买经济适用房名额转让给原告的补偿。原告向王某支付了房号转让金8万元。此后，原告又向联系人被告邢某支付了转让金23 000元。邢某向原告出具了内容为：“今收到李X购买翠城经济适用房转让费2.3万元，大写：贰万叁仟元整”的收据一张。原告在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查，后原告拿着转让的房号去购买房子时遭拒。原告现起诉至法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效，王某、邢某返还原告房号转让金。

发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用住房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请，审批制度。在我国，经济适用住房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。随着经济适用住房制度的不断完善，这些条件还将更加严格。本案中，不仅原告尚未取得相应的购房资格，且转让者王某也尚未实际取得确定的房屋。王某将购房权私自转让给没有购房资格的原告的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效。

本案中原告与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益，故被法院认定为无效。

判决后，原告及二被告均未提起上诉，上述判决已经发生法律效力。

第二篇：经济适用房转让协议的效力认定

经济适用房转让协议的效力认定

根据建设部等七部门发布的《经济适用房管理办法》第三十条规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”，那么当事人之间私下签订《房屋转让协议》效力是否合法呢？在实践中存在两种观点：

观点之一，私下签订的《房屋转让协议》违反了《经济适用房管理办法》，但该办法属于部门规章，其法律效力层次低于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规，因此不属于《合同法》的无效情形。根据规范经济适用房的相关政策规定，经济适用房的购买者仅拥有有限产权，其转让必须符合一定的条件，虽然该合同有效，但合同在实际履行中因违反经济适用房有关制度而无法办理转移手续，故属于无法履行的合同，该类合同应判决予以解除。

观点之二，该类房屋买卖实质上设计到国有划拨土地使用权的流转问题，而参照最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释，划拨土地使用权转让须经过依法审批，且补交土地出让金，因此，判断该类合同效力的标准是“是否补交了土地出让金”，若补交了土地出让金，该合同有效。反之，则违反了土地费的有关强制性规定，应属无效。

（文章汇编者：海南法立信律师事务所陈友峰律师，联系电话：***）