厦门关于在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的批复(厦府[2012]211号)

第一篇：厦门关于在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的批复(厦府[2012]211号)

厦门市人民政府

关于在全市范围内开展应用房地产评估技术

加强存量房交易税收征管工作的批复

厦府[2012]211号

厦门市地方税务局：

你局《关于在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的请示》(厦地税发[2012]47号)收悉。为加强我市存量房交易税收征管，进一步做好房地产市场调控工作，根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2010]105号)有关规定、2011年市政府第123次常务会议纪要和《厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知》(厦府办[2011]102号)精神，现就在全市范围内开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作有关问题批复如下：

一、同意自2012年7月1日起在全市范围内应用房地产估价技术评估存量房交易价格并停止执行《厦门市人民政府关于调整我市房地产三级市场基准指导价有关问题的批复》(厦府[2011]62号)。

二、存量房交易中，纳税人(交易双方)申报交易价高于估价形成的市场价值的，以申报交易价作为计税依据征收税费；申报交易价低于估价形成的市场价值的，以估价形成的市场价值作为计税依据征收税费。涉及评估争议的，由市地税局在现行税收法律法规框架下，按照财政部和国家税务总局的有关规定，制定评估争议解决办法。

三、市地税局应通过媒体对应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作妥善进行宣传解释，并认真做好地税部门驻国土房产部门征收点的各项征收准备工作。

特此批复。

厦门市人民政府

二〇一二年五月三十一日

第二篇：嘉兴市地方税务局关于应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的公告

嘉兴市地方税务局关于应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的公告

2011年第1号

为了规范存量房交易纳税申报行为，维护存量房交易市场税收公平，根据《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税[2009]100号）、《财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号）及《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]61号）精神和工作要求，自2011年10月12日起，嘉兴市地方税务局将在市本级范围内（包括嘉兴港区）正式启用嘉兴市存量房交易计税价格评估系统，对存量房交易实施最低计税价格管理。现将有关事项公告如下：

一、对已列入嘉兴市存量房交易计税价格评估系统范围内的存量房交易，纳税人无需再委托房地产评估中介机构进行价格评估，可携带房屋交易的相关资料直接到主管地税部门办理涉税事项。当纳税人申报的房屋交易价格低于我市存量房交易计税价格评估系统核定的最低计税价格且无正当理由的，应按系统核定的最低计税价格确定计税依据征税。纳税人对该评估系统核定价格有异议的，可以提出申请,委托嘉兴市物价局物价认证中心进行价格认证或委托具有专业资质条件的房地产评估中介机构进行价格评估，经地税机关确认核定计税价格后作为计税依据征税。

二、嘉兴市地方税务局现已对市本级（包括嘉兴港区）的个人住宅列入了存量房交易计税价格评估系统，对未列入存量房交易计税价格评估系统范围内的存量房交易，继续按原方式计征税款。

三、嘉兴市存量房交易计税价格评估系统将根据房地产市场变化进行适时调整最低计税价格。

四、凡进行存量房交易的纳税人均应按照实际成交价格依法如实申报纳税。对申报价格明显偏低又无正当理由的，地税机关有权按照《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定进行核定。若发现纳税人房屋交易进行虚假纳税申报的，地税机关将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。

二〇一一年九月三十日

第三篇：财政部 国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知财税〔2010〕105号

财政部 国家税务总局

关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收

征管工作的通知

财税〔2010〕105号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

《财政部 国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税[2009]100号)下发以来，大部分地区财税机关认真开展了应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，但各地工作进展不平衡，少部分地区认识上存在误区，工作进展不快。为了统一认识，加快推进此项工作，现通知如下：

一、应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，堵塞税收漏洞

当前，在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是财税征收机关在征管实践中探索出的行之有效的税收风险防范机制，具有重要意义。同时，此项工作也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备，具有长远意义。因此，各级财税机关要充分认识此项工作的艰巨性和紧迫性，克服困难，抓紧推进。

二、建立存量房交易申报价格比对系统，规范工作流程

评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度，规范工作流程。

三、全面推行直接征税，奠定存量房交易税收征管工作基础目前还在委托其他单位代征存量房交易税收的，要尽快直接征收。财税征收机关只有直接征税，才能掌握征管工作的主动权，及时发现、解决申报价格比对过程中遇到的问题。多年的征管实践表明，存量房交易税收征管采取委托代征方式，在机制上存在难以克服的缺陷。

四、认真解决重点难点问题，改进完善试点办法

(一)合理选择工作模式，确定评估技术方案。

各地财税征收机关应选择适合本地实际情况的工作模式，确定具体评估技术方案，包括评估方法确定，流程设计，计算机系统模型设计，软件开发、应用、管理等。工作模式有三种：一是全部技术工作由财税征收机关承担；二是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成；三是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。采用委托方式的，财税征收机关提供技术需求，受托单位须严格按照需求完成所承担的技术工作，并需要得到财税征收机关的认可。

(二)改进信息采集方法，建立有效的信息取得机制。

根据当地实际情况和需要，财税征收机关要多渠道采集信息，可以采取自主采集、合作采集、委托采集等多种形式；要梳理、整合、加工财税征收机关现有的信息，建立房地产信息数据库；要完善房地产交易环节税收申报制度，在申报环节自主采集信息；要主动联系相关部门，建立规范、稳固的信息来源渠道。

(三)因地制宜，建立软件系统。

为了方便各地掌握评估价格申报工作流程和技术方案，财政部、税务总局推荐了杭州版、丹东版软件。两种软件在技术方面均具有一定的通用性，各地应根据自身特点选用并做本地化修改，也可参考其需求分析和技术路线自主开发。为尽快建立软件系统，评估技术软件的设计可

暂不考虑与通用税收征管系统联网，在试点过程中逐步研究联网方案。

五、加强领导，建立健全部门合作机制

各级财税机关领导要高度重视，认真落实财[2009]100号文件的各项要求。各级税务机关主要领导要谋划全局，统一部署，掌握要点，主动协调，做好必要的人员和经费保障。省级税务机关要指定和安排处级领导、业务骨干联系试点地区，跟踪指导试点工作。试点地区要合理配置人力，保持业务人员稳定。

各地财政或税务机关要牵头建立在政府领导下的部门合作机制，吸收土地、房屋管理等相关部门及院校，评估机构共同参与应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。

六、抓紧试点，全面推进加强存量房交易税收征管工作

2011年7月1日前，各地应完成试点，7月1日后要逐步推开应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。试点期间，省财税机关应组织试点地区和非试点地区着手研究推广工作。适时组织非试点地区考察了解试点地区工作，研究非试点地区工作需求和评估技术方案；开展宣传，取得纳税人和社会各界的理解和支持；注重在试点工作中培养技术人才；及时总结经验，为全面推行做好各项准备。自2012年7月1日起全面推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

中华人民共和国财政部 国家税务总局

二○一○年十一月十六日

第四篇：应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作总结

应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作总结谭潇根据省、州地税局关于应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作（以下简称“房地产交易计税价格评估工作”）的要求，县政府高度重视，成立了以常务副县长为组长、地税、住建、国土、发改等部门负责人为成员工作领导小组，由县地税局抽调业务人员组建了工作专班，2011年4月，我很幸运的被抽调到工作专班中来，在工作中我主要负责前期的准备工作，以及数据的采集、文书的制作、资料的传递以及与工程师、房地产估价师一起对数据的审核、修改、录入等工作。工作小组建立了评税工作联席机制，形成了“政府领导、地税主导、部门协作、专家指导”的工作格局。

一、前期准备工作充分，具备试运行条件**县作为房地产交易计税价格评估工作全州试点县之一，没有成功的经验可以借鉴，但是在领导小组的正确领导下，我们摸着石头过河，不断的探索，工作终于有序的开展了起来。一是制定《关于在全县开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案》，并报县人民政府批转执行。二是制定下发了《**县房地产交易计税价格评估工作流程》，严格按工作流程操作。三是确定存量房城区分区范围、明确虚拟小区及其范围，实现数据采集表格本地化。

第五篇：领导在汉中加强房地产存量房评估征管工作的讲话

在汉中市推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作会议上的讲话

省局党组成员、副局长xxx

（2011年11月18日）

同志们：

大家早上好！这次来汉中调研，正巧赶上全市召开存量房评估推广工作会议，我感到很高兴。早上利用会前这段时间，利用这个难得的机会，一是看望与会全体代表，大家常年在税收工作一线，竞竞业业完成了繁重的工作任务，在秦巴山区的艰苦环境中，为全省地税事业做出了卓有成效的贡献。我代表省局党组对大家表示衷心的问候和崇高的敬意！二是就如何搞好存量房评估推广工作和大家进行探讨。

按照国家税务总局的安排部署，从今年7月1日起，应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作，在试点的基础上，进入全面推广阶段。为加快全省推广工作进度，上周省局在河北邯郸举办了全省各地市实施小组人员培训班。省局会议一结束，汉中即举办全省推广工作会议，表明汉中市对此项工作高度重视。

咱们这次会议研究的主要问题是存量房评估推广工作。在座各位是税收业务专家，“二手房”交易所涉及的税收收入相对于地税收入总量大家是心中有数的，所占比重较小。那么，为什么今年国务院办公厅国办1号文件明确要求要加快存量房评估推广工作进度？为什么财政部、国家税务总局连续三年三次发文部署存量房评估推广工作？为什么国家税务总局连续两年分别在天津、武汉对各省地税“一把手”进行专题业务培训，推动存量房评估推广工作？为什么省局二次在全省“一把手”参加的有关会议上，姚局长亲自对这项工作的时间进度做出要求？为什么省局不远千里把大家带到邯郸考察培训学习？下面，着重讲四个方面的问题，和大家探讨存量房评估推广工作，供同志们在工作中参考。一是推广存量房评估工作的目的和对地方税制改革的意义；二是省局对全省推广工作的时间；三是当前推广工作的重点任务；四是做好存量房评估推广工作应把握的关键问题。

一、推广存量房评估工作的目的和对地方税制改革的意义

探究推广存量房评估工作的目的，还需从“二手房”交易税收征管工作的实际情况说起。

自然人存量住宅交易后，第一，产权承受人要到房管部门办理房产证变更手续。第二，房产交易双方要按照国家税收政策的规定，承担相应的纳税义务。但，回想前多年，我们“二手房”交易市场实际管理状况是：交易发生后，一方面，产权承受人积极办理房产变更手续，另一方面，由于控管不力，“二手房”交易税收漏征漏管严重。分析税收漏征漏管严重的原因，主要有两点：一是部分自然人依法自觉申报纳税意识不高，逃避交纳税款使他们有利可图；二是存量住宅交易者大多为自然人，而我国目前的税收控管手段大多是基于对法人的税收征管制度，对自然人的税收控管手段不力。

税收征管过程实质上是税务部门与纳税人博弈的过程。为了确保自然人在“二手房”交易后，依法履行纳税义务，堵塞“二手房”交易市场的税收漏洞，财政部、国家税务总局、住建部等部门联合发出通知，对“二手房”交易税收“实行一体化管理”，“以契税为把手，建立先税后证制度”，要求地税部门进住房地产交易大厅，方便纳税人办理“二手房”交易后的各项涉税事项。“先税后证”制度在形式上是纳税人先缴纳契税等各项地方税收，再到房管部门办理产权变更手续。其实质是通过“先税后证”制度的建立，堵塞“二手房”交易过程中形成的税收漏洞。

在地方政府的支持和相关部门的配合下，经过不懈努力，我们大多数征收部门进驻了房地产交易大厅，落实了对“二手房”交易的“先税后证”制度。房地产市场不成熟、没有设立房地产交易大厅的地方也因地制宜，采取各种方式落实了“先税后证”制度。近几年，随着城镇化步伐加快，房产市场钢性需求增加，房价飞速上涨，“二手房”成交量和成交金额越来越大。伴随着“二手房”市场的活跃，投机炒房者和房产中介机构也越来越多。“先税后证”制度落实后，“二手房”交易市场税收管理得以加强，按照税收政策规定缴纳税款后，很大程度上减少了投机炒房者的利益预期。在公民纳税意识不高、国家对自然人税收控管手段不力和个人利益的趋使下，部分投机炒房者铤而走险，在正式交易合同外编造虚假的交易合同，向税收征收机关少申报“二手房”的交易额，以期达到少交税款的目的。在房产中介机构的推波助澜下，利用“阴阳合同”少交税款已成为“二手房”交易市场的潜规则。为堵塞“二手房”交易市场“阴阳合同”形成的税收漏洞，税务机关和纳税人又展开了一场博弈。全国多个地方的税收征收机关进行了“二手房”交易市场税收管理手段创新，尝试应用房地产估价技术，评估“二手房”交易价格的真实性，加强“二手房”交易市场税收管理（财政部、税务总局把这项工作简称“存量房评估”），有效堵塞了“二手房”交易过程中的税收漏洞，取得了明显成效，得到财政部、国家税务总局的认可。所以，财政部、国家税务总局自2009年以来连续三年三次下发文件部署存量房评估推广工作。存量房评估工作的主要工作内涵是：根据税法规定的计税原则，采用科学的估价方法，依托信息技术评估纳税人申报的“二手房”交易价格的准确度，依照相关规定核定纳税人的应纳税额。其目的是堵塞“二手房”交易“阴阳合同”产生的税收漏洞，属纳税评估的工作范畴。

房地产税制改革是党的十六大确定的工作目标之一。中央在制定“十二五”规划的建议中进一步提出要求，研究推进房产税制改革。房产税的征税对象是公民保有环节的房产，具有税收收入稳定的特点。国家试图通过房产税改革，使其成为区县一级地方政府的主体税源，为基层地方政府提供稳定的税收收入，使基层政府把更多的精力用在社会建设和提高社区的服务质量上。房产税改革的主要内容是将现行房产税与土地使用税合并，目标是按房产的评估值征税。按照国务院的总体部署，2003年财政部和国家税务总局启动房地产模拟评税（确定房产的评估值）试点工作以来，房地产评税技术在理论上已经基本成熟。在存量房交易税收征管中，应用评估技术：一是有利于社会各界了解房地产计税价格评估技术，为房地产税

制改革减少阻力；二是有利于锻炼和培养评估人才，为房地产税制改革提供人力储备；三是有利于完善适合我国国情的计税价格评估技术，积累工作经验，为房地产税制改革做好技术储备；四是有利于建立省、市集中模式下的房地产登记信息库，构建家庭住房档案，便于掌握第一手数据信息，为房地产税制改革奠定基础。

总的来讲，存量房评估推广工作，立足当前，是房地产宏观调控政策的要求，是堵塞“二手房”交易市场税收漏洞的需要，是防范“二手房”交易市场税收风险的有效措施；着眼长远，为房地产税制改革进行必要的技术、人才和基础数据准备。

二、完成存量房评估推广工作任务时间要求

全国省级地税局主要领导财产行为税研讨班9月23日结束后，姚局长在9月28日全省税源专业化管理工作会上，对各市完成存量房评估推广工作任务的时间提出了明确要求。他要求：2012年元月1日咸阳全市各单位都要上线运行《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》，并开展商用存量房评估试点，为全省商用房评估工作探路；铜川、商洛、汉中、安康、杨凌市政府所在地城区，明年元月1日要上线运行《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》；榆林、延安、宝鸡、渭南市政府所在地城区，明年4月1日要上线运行《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》；西安市明年6月1日要上线运行《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》。

各市其他县区《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》具体上线时间，由各市局制订上线计划，但必须确保明年6月底前全面完成存量房评估推广工作任务。

三、要把握好当前推广工作的重点

全省存量房评估推广工作会议后，各市对此项工作高度重视，主要做了三方面工作：一是进行了推广工作会议精神的汇报传达，取得了各方的重视和支持；二是制订了推广工作方案，理清了开展工作的头绪，为推广工作顺利有序开展奠定了基础；三是建立了组织架构，成立了推广工作领导小组和推广工作实施小组，为推广工作提供了组织保障。

在加快存量房评估推广进度问题上，省局的工作思路是：全省搭建统一的信息服务平台，复杂问题简单化，所有估价技术问题依靠估价软件去解决。为此，在省局层面主要做好以下几方面工作：一是做好软件本地化改造工作，11月上旬完成全省统一信息平台的搭建任务；二是抓好业务培训，主要做好实施小组人员培训和估价系统上线前操作人员应用培训；三是统一全省存量房评估工作各税征管工作流程思路（纳税人到房产交易后，先交纳营业税等地方各税，再缴纳契税，然后纳税人再办理房产证变更）。

按照省局的要求，如期完成推广工作任务，各市必须弄清推广工作步骤和方法，必须统筹安排工作时间节点，把握好工作进度。咱们各市实施小组应做好以下几方面工作：一是建立估价信息系统。主要是制订各市的估价技术标准、进行估价分区、建立标准房基准价格、确定影响房价因素的技术参数并聘请相关方面的专家和人员进行可行性论证，报省局审批存量房交易价格估值下浮比例。在估价系统中维护上述数据。系统维护结束后，开展软件数据和模块的综合测试，测试重点是标准房基准价格的准确程度和最低计税价格的通过率。二是开展征管应用。主要是建立相关的配套制度、优化征管流程、建立价格争议处理机制和加强

存量房评估工作的舆论引导和宣传。三是强化估价信息系统的后期管理。主要是定期测评估价系统运行效果、补充税源基础数据、动态调整标准房基准价格，确保系统按房地产市场的价格规律运行。四是因地制宜请求政府协调解决推广工作中遇到的问题。主要包括“先税后证”机制的建立、取得与存量房评估工作的相关基础数据等。

四、要抓住推广工作的关键

总结各地存量房评估推广工作实践，有以下几方面的经验值得大家在工作中借鉴：

（一）主要领导重视是关键。实践证明，凡是主要领导高度重视，亲自部署并抓工作落实的地区，其存量房评估工作就能够顺利和较快地推进。

（二）人才培养是基础。培养掌握估价技术的人才，是开展存量房评估的基础。在具体人员先用上，一定要选用爱学习、会学习、善学习、能学习，热爱这项工作的干部从事这项工作，并且从事这项工作的人员一定要稳定。

（三）建立部门配合机制是保障。各地要通过建立政府领导下的部门配合机制，为工作的开展提供组织保障。要通过内部协作机制的建立，有效调动内部的力量，优化内部资源配置，提高工作效率。

（四）加强宣传和舆论引导是前提。要加大对存量房评估工作的宣传力度，主动引导舆情，使社会各方面特别是广大纳税人正确认识这项工作的重大意义和在公平税负方面的作用，是各地存量房评估工作平衡运行的重要前提。

建立存量房评估工作机制，总的要求是认识要到位、人员要保障、协调要主动、目标不动摇。这项工作意义重大，任务繁重，对于地税系统来讲，这项工作是“大事、急事、难事”。希望同志们按照市局的要求，把这项工作做好，按期完成推广工作任务。

谢谢大家！