商铺租赁合同纠纷案例

第一篇：商铺租赁合同纠纷案例

商铺租赁合同纠纷案例

原告苏合攀，男，1976年3月17日出生，汉族，河南省郑州市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼租户，住郑州市金水区李镇庙李村302号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。

委托代理人贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。

被告李国兵，男，1967年9月24日出生，汉族，湖南省长沙市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市天元区海创明珠花园10栋B-503号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人肖山红，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。

被告刘建平，男，1964年3月19日出生，汉族，湖南省益阳市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市芦淞区山水国际3栋1703号。身份证号码：*******************。

特别授权委托代理人黄飞虎，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。

原告苏合攀诉被告李国兵、刘建平租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月16日受理后，依法组成由审判员谭夏先担任审判长，审判员黄爱武、张京江参加的合议庭。并于2009年5月20日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告苏合攀及其委托代理人聂炜、贺杨勇，被告李国兵的委托代理人肖山红，被告刘建平的委托代理人黄飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏合攀诉称：2006年7月27日，被告李国兵、刘建平以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼的名义与原告签订了商铺租赁合同，将两被告所有的位于株洲市芦淞区建设办事处提升街株字第00160574号房产中的一处商铺租赁给原告。现由于两被告违反合同的约定，导致合同不能履行，请求法院依法判令两被告返还所收取的门面租金151200元，押金10000元，装修费25000元，并支付预期可得利益损失139916.67元。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:

1、租赁合同，证明原告租赁芦淞区华鑫写字楼的事实，以及证明缴纳租金和租赁期限的事实，而且合同中的第四条第二款是原告主张损失的事实依据和法律依据；

2、收款收据，证明被告收取原告门面押金、门面装修款、门面租金的事实；

3、房屋登记薄，证明该房屋的所有权人是本案的两被告，该房屋已经于2005年办理了他项

权证，已经办理抵押，而且已经被各法院反复查封六次；

4、株洲市工商局信息中心出具的证明，证明华鑫服饰写字楼没有进行工商登记，所以应由业主即两被告承担相应法律责任；

5、株洲市天元区（2008）天法民一初字第168号民事调解书，证明房屋产权属于两被告，且两被告负连带赔偿责任，且房屋进行了拍卖；

6、通告，证明2008年12月26日法院已经对该房屋进行拍卖时被告发给原告的通知，要求解除合同，而且证明合同的解除是原告单方面的行为造成的。

被告李国兵辩称：

一、原、被告签订的租赁合同合法、有效；

二、原告拖欠水电费，将商铺改做仓库使用，违反了合同的约定，应承担违约责任；

三、原告要求赔偿的数额不实，租金应扣除已经经营的部分，履约保证金，由于原告违约，依合同约定，不予退还；

四、原告要求赔偿预期收益的请求，没有提供证据证实，应不予支持。

被告李国兵为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：

1、被告李国兵的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；

2、曹雯（华鑫服饰写字楼3088号的业主）的身份证复印件、租赁合同、解除合同协议，证明原告违约的事实，原告将商铺改作他用；

3、公证书，证明原告违约及拖欠水电费的事实，且原告的违约给其他业主造成损失；

4、公开信，证明被告已经告知原告；

5、水电费、物业管理费票据，证明原告苏合攀拖欠水电费的事实；

6、工程队的抄表记录，证明原告拖欠水电费的数量；

7、何晶的租赁合同，证明证人何晶知道事情真相。

被告刘建平辩称：原告是与被告李国兵签订的租赁合同，与被告刘建平没有任何关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告刘建平未向本院提交证据。

经庭审质证，被告李国兵对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6无异议。

被告刘建平对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据1、2真实性无异议，由于被告李国兵无异议，所以被告刘建平也没有异议；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，被告刘建平只是提供担保，对于其中的查封只有一次是针对被告刘建平的50%，并且被告刘建平没有收到任何通知；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据6的具体情况不清楚，不予质证。

原告对被告李国兵提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但证人证言应当出庭作证，且对关联性有异议，曹雯并不是本案的当事人；对证据3真实性、关联性有异议，不能用公正的方式取代证人出庭，且与本案无关；对证据4有异议，原告并没有看见该公开信，并不能证明该公开信送给了原告；对证据5有异议，不能因为票据来确定原告拖欠了多少水电费，且与本案无关，如果被告要主张水电费，要么反诉，要么另案起诉；对证据6有异议，只是一张便条，不具有法律效应，且与本案无关；对证据7有异议，该租赁合同都是用白纸条粘贴后复印的（原告要求被告提供合同原件，被告没有提供）。被告刘建平对被告李国兵提供的证据无异议。

综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性，被告无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对被告李国兵提供的证据1、2的真实性无异议，对其真实性予以认定，但证明目的综合认定；对证据5，由于被告提供的是存根联的收款收据，根据商业习惯，不能证实原告拖欠水电费的事实，对此证明目的不予采信；对证据7，原告要求提供原件核对，但被告未提供，对此证据，不予采信；对证据3、4、6，需结合案件事实，综合认定。

经审理查明，2006年7月27日，被告李国兵以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼（合同中简称甲方）的名义与原告苏合攀（合同中简称乙方）签订商铺租赁合同，合同的主要内容是：

第一条：租赁场地、用途、期限；

1、乙方租赁甲方市场三楼六号商铺，面积90平方米，从事品牌服装经营。

2、合同期限自2006年7月31日至2016年7月30日，租期十年。第二条：租金及相关费用交纳时间和方式；

1、乙方所租赁的商铺的月租金为35元/平方米，十年租金共计378000元，考虑到乙方交租方式，租金优惠20%，共计需要租金302400元，该实交租金在签订本合同之日交纳50%，计151200元，剩余租金151200元，在本合同履行满四年之日一次性缴纳。

2、乙方在本合同签订之日向甲方交纳10000元履约保证金。

3、乙方需交纳综合管理费300元，（面积50平方米以下交200元/月，面积在50平方米或50平方米以上交300元/月）。

4、公用水电费或公共设施维护费由市场内全体承租按户平均分摊，商铺内水电费按表计收（按楼层表计算，电费1.1元/度，水10元/月）。

5、乙方应在每月28日前缴清当月综合管理费、水电费等。第三条：双方的权利、义务；

1、甲方提供水电、消防等配套设施，乙方负责商铺的装修，并承担装修费用（甲方对市场进行整体装修，费用由租户平均分摊，乙方对店内进行装修时需要按消防要求施工，并经甲方同意）。

2、甲方负责市场公共设施的日常维护和保养，乙方商铺内的维修甲方负责派人，施工，但材料由乙方承担，乙方也可以自行对店内进行维修。

3、乙方进场经营，须按工商、税务、技术监

督等职能部门的要求办理证照，做到合法经营，明码标价。

4、乙方必须服从甲方的统一管理，遵守市场的各项管理制度，维护市场声誉。

5、乙方在商铺内不得使用电炉，电暖气，电磁炉等电器设备，不得使用燃气用具，不得承接或改变电器线路，否则甲方有权查封和处乙方违约金，最高可处违约金5000元。

6、乙方未经同意擅自装修或装修不符合消防要求的，甲方有权要求乙方提供并恢复原状，还可处乙方最高5000元违约金。合同期满或合同解除时，店内装修无偿归甲方所有。

7、十年合同期内租金不变，如遇到市场行情发生，甲方若调整综合管理费，须甲乙方双方协商解决。

8、乙方必须亮证经营，并须与甲方签订有关消防及计生责任书。第四条：违约责任；

1、甲方应在2006年8月1日之前向乙方提供商铺，逾期15天未提供商铺，应向乙方付违约金5000元，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已交的全部费用。

2、甲方应保证公共设施和乙方商铺的正常使用，一般问题24小时内修复（配件和技术原因赔偿除外），重大问题应在合理时间内修复，否则，造成乙方停业的，甲方应赔偿乙方损失100元/天。

3、乙方如需转让或转租须提前告知甲方，擅自转租的甲方有权无条件收回商铺，终止合同。

4、租赁期内，乙方必须按甲方市场规定的时间开门经营，未经甲方允许擅自关门歇业者，乙方应向甲方交纳100元/天的违约金，连续5天不开门营业的商户，甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。

5、租赁期内，乙方必须保证商铺存货价值在五万元的，视为假开门歇业论处，既无条件收回商铺，扣留全部履约保证金。

6、乙方必须按时缴纳相关费用和租金，每月水电费和管理费逾期交纳的，每天处1%的滞纳金，逾期两个月不足额交纳的，甲方有权无条件收回商铺，终止合同，扣留履约保证金，第二期不按时交纳的，按每天1%收滞纳金，逾期15天以上的甲方有权无条件收回商铺，终止合同并扣留全部履约保证金。合同签订后，原告苏合攀于2006年7月27日向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳门面租金151200元，门面装修费25000元，门面押金10000元后，原告开始经营。

另查明，是株洲市华鑫服饰商务写字楼未进行工商登记，产权人是刘建平和李国兵。2005年10月28日，被告李国兵向株洲市天元区农村信用社合作联社贷款3200000元，并提供该房产作为抵押，现由于李国兵逾期未还款，该房产（含刘建平的）被拍卖处置。2008年12月26日，株洲市华鑫市场张贴通告，由于华鑫市场一期改造，要求各租赁户清场搬出，原告于当日搬出市场，未再经营。后双方因赔偿问题多次协商未果，由此酿成纠纷。

本院认为，原告苏合攀与株洲市华鑫服饰商务写字楼签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行；原告已向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳了各种费用，被告应向原告交付商铺并确保商铺的正常使用，但由于株洲市华鑫服饰商务写字楼于2008年12月26日张贴通告，要求各租赁户迁出，导致原告不能继续经营，应承担违约责任；由于株洲市华鑫商务写字楼未进行工商登记，应由实际产权人李国兵、刘建平承担责任；被告刘建平认为虽然自己是写字楼的产权人，但未与原告签订合同，不承担责任的辩解主张，没有法律依据，不予支持；原告要求被告返还收取的门面租金、押金、装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；但由于原告已实际占有并使用商铺29个月，原告要求返还全部的租金和装修费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；被告认为原告应交纳实际使用商铺的租金和公摊装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；由于合同租赁期限为10年，现原告还有91个月未经营，原告要求按合同约定按100元/天的标准计算损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；但由于原告仅交纳5年的租金，应按实际交纳租金的期限计算损失，即31个月（60个月-29个月），原告要求按91个月的时间计算损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；被告李国兵认为由于原告拖欠水电费，违反合同约定，被告有权解除合同，但通过庭审查明，被告提供的水电费的存根联不能证实原告拖欠水电费的事实，对此项辩解主张，不予支持；被告李国兵认为原告将商铺改作仓库使用，违反合同约定，被告有权解除合同，但被告未提供充分的证据证实上述主张，对此项辩解理由，不予支持；综上，被告应返还原告租金78120元（151200元-151200元÷60个月×29个月），押金10000元，装修费18958.3元（25000元-25000元÷120个月×29个月），赔偿损失93000元（30天×100元/天×31个月），以上合计200078.3元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：

一、由被告李国兵、刘建平在本判决生效后3日内返还原告苏合攀交纳的门面租金78120元，门面押金10000元，装修费18958.3元；

二、由被告李国兵、刘建平赔偿原告苏合攀预期可得利益损失93000元；

三、驳回原告苏合攀的其他诉讼请求。

本案案件受理费6192元，保全费2020元，合计8212元，由原告苏合攀承担2212元，被告李国兵、刘建平承担6000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：***。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上

诉处理的后果。

审判长谭夏先

审判员黄爱武

审判员张京江

二00九年六月十七日

书记员杨奕

附：判决书引用法律条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第二篇：商铺租赁合同纠纷案例

商铺租赁合同纠纷案例

>篇一：商铺租赁合同纠纷案例>>（1034字）

原告承诺于2007年9月3日开业，且达到90%的开业率，没有为被告的经营提供条件与氛围，被告要求更换铺位也未能得到满足。故本案是原告违约在先，被告不同意解除合同。

被告未提供证据。

经质证，被告对原告提供的证据无异议。

经审理查明：2007年5月15日，原、被告签订《##国际商业广场进场承包经营合同》一份，约定原告将位于上海市闵行区沪青平公路479号上海##商业广场内二楼C237号市场营业用房(摊位)出租给被告经营。用途为服装。租期为2007年5月28日起至2009年8月29日止，共计两年三个月。该营业用房总承包金额为58000元整。承包方式为先付款后使用，承包金于本合同签订时一次性交付原告。被告除向原告支付承包金外，还应另行向原告交付本合同的保证金1000元整，合同到期归还被告。合同并约定，承包期间，被告不得随意关门或停业，故无故拖延开业或关门停业一次/天，原告有权给予被告贰佰元处罚;被告连续或累计十五天不营业，原告有权收回承包摊位，终止合同，承包金不予退回。承包期满未能续包或合同因解除等原因终止的，被告应当在合同终止将承包的营业用房(摊位)及原告提供的配套设施以正常使用的状态交还原告并退还保证金，拒不交还的，原告有权采取必要措施予以收回。合同签订后，原告告向被告交付了铺位，但被告在经营了一个月后即未再经营。此外，被告向原告交付了58000元的承包金。

本院认为：原、被告签订的《##国际商业广场进场承包经营合同》合法有效，双方当事人均应严格履行。合同签订后被告未按约进行经营，原告要求解除双方的经营合同，被告返还原告营业摊位，并要求对被告支付的58000元承包金不予退回，符合合同约定，本院应予支持。被告辩称的原告未达到承诺的90%的开业率，没有相应证据证实，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

一、原告上海

公司闵行分公司与被告蔡##签订的《##国际商业广场进场承包经营合同》予以解除;

二、被告返还原告承租的C237号市场营业摊位;

三、被告支付给原告的58000元承包金不予退回。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费625元(已减半)，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达只日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

>篇二：商铺租赁合同纠纷案例>>（3179字）

原告：张小姐。代理人：杨生顺律师。

被告：昆明某房地产开发经营有限公司。住所：昆明市西昌路。

原告诉状：

诉讼请求：

1、判令被告承担违约责任，退还原告租金29400元、押金2940元和物管费1260元，支付违约金2940元，赔偿装修费损失42800元。以上款项合计为79340元。

2、判令被告承担本案诉讼费。

事实和理由：

原告在报纸上看到被告“昆某之春”服装商城的招商广告，经协商遂与被告于2005年11月21日签订“昆某之春”商铺租赁合同一份，约定原告租用被告4103号铺面专用于“服装”经营，租金每月2940元，租期三年，先一次性交纳2005年12月22日－2006年12月21日共一年租金，并约定了履约保证金、甲方责任、乙方责任和违约责任等内容。合同签订当日原告将第一年租金35280元、商铺保证金2940元、商铺物管费1260元一次性足额交给了被告。并经被告同意进行装修，于2005年12月10日开张营业专卖“法国·西域威龙“品牌男装，虽因被告管理经营原因造成原有大部分租户撤走市场凋零情况，原告服装店生意却还不错，月净收入达5000余元。

然被告于2006年1月23日向原告等“昆某之春”剩余所有租户发出书面通知要求解除合同，至此整个市场被迫关门停业，原告等租户血本无归。此后，原告及律师多次找到被告提出退还已交款项并赔偿损失。被告工作人员表示，希望原告能够在9月份规划改造完成重新招商时续租该铺面，若不愿意续租同意全额退还已交租金、押金和物业管理费用和赔偿装修损失。因被告重新规划的经营项目与服装经营大相径庭，续租合同目的不能实现，故一开始就说明不愿意续租，但被告除愿意退还收取款项外，仅同意赔偿壹万元装修损失费。2006年8月30日原告代理人向被告发出律师函，被告承认争议事项并书面告知已委托律师全权处理此事，经原告律师与被告律师联系，被告律师不愿意协商，故原告为了维护自身合法权益，将本案诉至贵院，请求依法判决。

本案亮点：出租方格式合同对其非常有利，其合同义务仅仅为将面积相符的商铺交给承租方使用即可。本案中被告的违约点为：第一、未保障服装经营氛围，造成原告的仅仅拥有铺面但没有顾客，合同目的不能实现；其次，出租方拟将商场改为花市，在花市里卖衣服，显然不合适；第三、被告的违约行为如何>证明的问题。律师通过拍照证实商场大部分铺面空虚，部分已经改成花市；通过证人证实出租方曾经发出过商场改行花市的书面表示，但原告仅仅持有复印件；第四、原告的装修费用损失如何>证明，律师通过装修方出具的发票证实；第五、原告停止经营的时间如何界定，律师认为是出租方在招租过程中的欺诈行为导致原告上当受骗，而签订该合同，而当原告将房屋装修完毕后，经营过程中发现被告招商不足，且原有大部分商户却撤出。第六、格式条款的认定，要求法院认定格式条款无效。

一审判决概括：五华法院全部支持了原告的诉讼请求。在霸王合同对原告不利的前提下，通过代理律师的努力举证转被动为主动。

出租方上诉：出租方认为其根本没有违约，违约的是原告人，一审判决认定事实、适用法律错误，故提起上诉。要求二审法院依法改判驳回原告的诉讼请求。

二审结果：经昆明中院主持调解，原告要求被告当即支付赔偿款，在此情况下同意在一审判决的款项基础上做出稍许让步；被告当即同意，双方达成调解协议。被告当即支付了全部赔偿款项，原告的装修款、支付的租金、物业管理费、被告承担的违约金全部得到了支持。

附：一审原告律师代理词：

尊敬的审判长、审判员：

作为张小姐诉昆明某房地产开发经营有限公司租赁合同纠纷一案中原告的诉讼代理人，针对本案争议焦点，在您已充分注意的前提下发表如下代理意见，厚望采纳：

一、被告招租行为存在欺诈，且合同生效后不能保障商场正常经营已经构成违约。

证人证实早在2005年7、8月份，就因为被告经理等人管理不善殴打租户等综合原因，造成“昆某之春”租户撤走三、四十家，并停业几天，之后，被告与租户之间经常发生矛盾并一直得不到解决，被告在非正常经营的情况下，又再一次广告招商欺骗原告入租。被告欺诈原告得逞签约收取款项后，仍管理不善再一次造成大部分租户撤出商场，至2006年1月左右，商场凋零。被告已经无法保障原告等剩余租户的正常经营，使原告合同目的不能实现，已经构成违约。

二、被告无法经营状态下决定重新规划改行并“通知”原告解除合同，违约事实非常清楚。

被告为了改变经营不善造成的商场无法经营状态，决定重新发展新的行业，故于2006年1月23日发出书面通知（证据四）给原告等剩余租户，“通知”第三条：“租期未满的商户愿意继续经营的，公司将提供方便，按新的租金签订新的租赁合同，招商期内免收三个月的租金；不愿意继续经营的„„”，第四条：“同意留下的原有商户必须服从今后商场统一的规划调整。招商期内停止营业„„”。上述条款足以证实被告违约，首先证实被告不能保证商场正常经营；其次证实被告强行解除合同后，原告无论续租与否都要停止营业，重新签订合同；其

三、依商场状况及被告重新改行花市事实，原告除接受解除合同外别无选择，故被迫于1月28日搬出铺面。庭审中被告代理人也承认经过七八个月的改造装修，“昆某之春”已改成花市，很明显，原告租用此铺面合同目的根本无法实现。实际上发出通知后，被告的工作人员就已经向原告说明要改成“花市”，建议原告改做花，原告善于经营服装却不会经营花草，故随即要求被告退还租金、押金及物管费并赔偿装修损失。被告同意退还相关费用，装修费也同意退给，但要求原告出示装修费用发票，经原告将装修票据相关材料交予被告后，被告却以种种理由希望原告能够少一点，原告做了让步后被告最终只愿意赔偿1万元装修费。律师也进行了多次协商，被告蛮不讲理，毫无解决问题的诚意，找出种种理由要求降低赔偿数额。

三、原告主张赔偿数额事实、法律依据充足，理应全额支持。

根据合同第八条第2款约定，被告违约应退还未满租期的租金，赔偿装修费用及承担已付剩余租金10％违约金责任。

1、退还原告剩余租金，原告经营不到两个月，扣除两个月租金5880元，应退还剩余租金为29400元。合同签订于2005年11月21日，而合同期限为2005年12月22日－2006年12月21日，原告装修完成后2005年12月22日开业经营不到两个月时间，即1月28日被迫撤走。

2、押金2940元和物管费1260元应全额退还，被告违约致使原告合同目的未能实现，并造成10余万元的损失，依合同法的规定应予退还。

3、依约违约金为剩余租期内租金的10%，剩余租金为29400元，违约金为2940元。

4、原告支付铺面装修费42800元，依约被告也应该全额赔偿。被告企图以装修未“书面同意”推卸承担装修费赔偿责任，没有合同和事实依据。考虑到装修时间，双方签订时被告就给出1个月时间装修，原告装修时请示了被告，被告并没有要求办理任何手续，原告企图伪造间接证据证实装修需书面同意没有合同依据，主张更无合理性，合同第七条5款虽然约定经同意，但并没有“书面”字样，根据《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”，此合同被告单方提供为了重复使用而制作的，属于格式合同，既然同意有“书面”和“口头”两种，从法律上将只能解释为口头同意。实际上被告也口头同意了，相反，被告若有议异，早在装修时提出来了，也不至于等到纠纷引起才提出来。

综上，被告违反合同约定，未能保证原告正常经营并实现合同目的行为构成违约，并且被告无法经营研究改行情况下“通知”原告解除合同行为证实其应该承担违约全部责任及纠纷期间铺面闲置造成的租金损失责任。原告诉讼事实法律依据充分，请求法官给予全部支持，以维护合法的市场秩序，保护租赁关系中的受害者。

>篇三：商铺租赁合同纠纷案例>>（727字）

原告：重庆某某实业有限责任公司

被告：重庆某某某保健品有限公司

诉讼请求：

1、判令被告立即搬出重庆市渝中区八一路53号大都会西侧裙楼西楼商厦五楼商铺，将该商铺交还原告；

2、判令被告向原告支付拖欠的水电费38413。7元、房屋租金10225。5元、物业管理费1188。9元；

3、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：

2008年12月30日，原告与被告签订《重庆大都会广场西侧裙楼西楼商厦商铺租赁合同》，约定由被告承租大都会西侧裙楼西楼商厦五楼商铺(共壹个，建筑面积2378平方米)，承租期为2008年12月30日至2013年12月29日止，被告的租金缴纳时间为每年3、6、9、12月23日以前按指定方式向原告交纳下一期租金，租金以叁个月为一期缴纳。同时，合同第十条第3项明确约定：“乙方如有下列情况之一者，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回商铺，不退还履约保证金和已交纳的其他费用，并依法追究乙方的违约责任：①乙方不按约定时间缴纳租金及相关费用达七天(自本合同约定的应缴租金之日起算)以上者”。合同订立后，原告随即按照约定将该商铺交付被告使用。按照合同的约定，被告应于2009年6月15日前缴纳五月费水电费及七月份物管费，2009年6月23日前缴纳当期租金，经原告多次催收，被告一直未予交纳。由于被告的违约行为非常严重，达到了合同约定的解除合同的条件，原告遂于2009年7月3日依据合同约定解除了《重庆大都会广场西侧裙楼西楼商厦商铺租赁合同》并通知被告于2009年7月8日前退场。但直到今日，被告仍未退场。

综上所述，被告没有权利在租赁合同解除后继续使用原告所有的房屋，理应搬出。原告为了维护自己的合法权益，遂根据国家有关法律规定，起诉至法院，请求法院依法判决。

>篇四：商铺租赁合同纠纷案例>>（1526字）

案情简介：

林某是一个下岗在家的普通上海本地人，为维持生计，在路边商铺开设一家小饭店。这家小饭店是林某于2010年2月花了7万元转让费从上家盘过来的。盘下饭店后，林某又斥资近10万元对饭店进行了装修。正式开业后饭店每天上午10点开业，一直营业到凌晨3点，由于林某夫妻俩勤劳肯干，生意倒也做得红红火火。可是天有不测风云，2012年春节前，房东海天公司的法定代表人郑某通知林某夫妻，说由于大房东浦君开发公司不同意林某在该商铺经营饭店，要求林某在2012年2月29日合同到期后搬走。对此，林某坚决不肯搬离，原来在2010年签署合同时，虽然约定合同期为两年，但是合同中有续租条款，合同约定：2012年2月合同到期后，再续签两年，租金上涨10%。不过在2010年签署合同时，出租方并非海天公司，也非法定代表人郑某（因为其时郑某正在国外），出租方是由郑某的姨夫刘某签字，刘某则是海天公司的负责人。林某认为，该房屋租赁合同的期限是四年而不是两年，因此才会投资近17万元来经营，现在仅两年时间，成本尚未折算完毕。其后海天公司又决定给刘某3个月的时间，该期间内仅收取1个月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是对林某的补偿。

5月底，郑某和刘某再次要求林某搬出。林某在向笔者咨询后，向郑某和刘某提出，林某可以搬离，但要求海天公司支付补偿金7万余元。对此双方未能达成合意。

6月5日，郑某和刘某带人前来封铺，双方发生口角以及轻微肢体冲突，并闹到了警署。警察要求双方不得动手，关于合同纠纷可以协商，协商不成可以诉至法院。林某就此事电告笔者，笔者到达现场进行调解。不料到达现场后，情况发生了变化，郑某声称要求林某交纳4、5两个月的房租，另外声称合同签订与其无关，因此无效，现在可以续租，但必须与其本人签订合同。但是林某因为与郑某闹僵，情绪激动，坚持要求解除合同，并起诉对方违约。笔者看到情况有变，先告知郑某关于合同无效的理由站不住脚，林某方有足够证据证明刘某确实有资格代替郑某签署租赁合同；同时安抚林某的情绪，如果现在解除合同，反而变成自己违约，不但拿不到补偿，还得承担违约责任。笔者说服了林某，并承诺第二天向郑某支付房租，同时协商续签合同的事宜。

6月6日，笔者与林某、郑某、以及刘某进行了会谈，林某补交了4、5月份的房租后，在笔者的主持下，对续租合同条款进行了商议，达成一致。

6月7日，笔者起草了合同，林某和郑某签署后，这场商铺租赁纠纷完满解决。

律师观点：

本案的案情并不复杂，但是在实际生活中却有很多类似的案例发生，其根源在于签订合同的双方对于合同法不够了解，对于合同中应当注意的事项不明确，导致签订的合同有很大的瑕疵，不仅无法保证双方的合法利益，即使到法院诉讼，也给法官的审理带来很大的麻烦。

就房屋租赁合同而言，需要注意的有以下几点：

1、合同签订双方的主体资格。

很多租赁合同的出租方本身也是承租者，并非产权所有人，也就是通常所说的“二房东”。在签订租赁合同时，承租者一定要注意出租人的身份，是否有权出租，如果是“二房东”，那么大方都是否同意其转租。

2、合同期限以及续租条款。

这些条款直接关系到合同的有效期限，有效期限内无故解除合同显属违约，需要承担违约责任。

3、解除合同以及违约事项的约定。

合同是一种契约，是双方的一种合意。在不违背我国强制性法律法规的前提下，应当对解除合同的条件，违约后果等内容详细约定，越详细越好。这样即使在合同履行中产生争议，也比较容易沟通和解决。

最后，笔者劝告广大读者，产生争议时，不要意气用事，能够协商或者通过第三方调解解决的情况下，尽量不要诉至法院。现在法院的案件数量巨大，法官们都在超负荷工作，一旦进入诉讼程序，解决问题的周期可能很长。

第三篇：房屋租赁合同纠纷案例

房屋租赁合同纠纷案例

答辩人因与原告__房屋租赁合同纠纷一案，提出如下答辩意见：

一、答辩人不是原告房屋的承租人，原告的起诉主体错误，应予驳回。

1、2005年12月1日，原告与__公司签订《房地产租赁合同》，合同期限自2005年12月1日至2006年12月1日。签约双方于2005年12月12日办理了备案登记。__公司在租赁原告的房屋后，将公司注册地址迁移到该房屋内，并在该房屋内开展经营活动。（见证据《房地产租赁合同》、营业执照）合同期满后，__公司继续使用原告出租的房屋，并继续向原告支付租金，原告在2007年开具给__公司的收据上，交款人写的也是“__公司”。由此可以说明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告与__公司之间存在租赁关系。（见证据〈收款收据〉）

2、被告是__公司的法定代表人，有权代表__公司对外签订合同。原告与__公司签订的《房屋租赁合同》，就是被告代表__公司与原告签订的，该合同的实际承租人是__公司。理由如下：

A、原被告签订合同时，原告与__公司的房屋租赁合同仍在有效期内，双方没有办理任何解除合同的手续，原告也没有将房屋从__公司手中收回来，并交给被告本人。

B、原告是__公司的法定代表人，代表__公司与原告签订了第一份租赁合同。这第二份合同也是代表__公司与原告签订。

C、原告证据《委托书》、《欠租款单》和《解除合同的结算单》可以证实，原告明知承租房屋的是__公司。

D、原告自2006年8月至2007年7月，都是向__公司开具《收款收据》收取租金，从来就没有向被告个人开具收款收据，也没有向被告个人要过租金。

E、原告此前与此后开出的租金收据，均是开给__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保险柜等办公用品，这些收据都被原告扣押，无法当庭举证。

二、原告的所有证据中，均未能证明原告在2006年11月16日与__公司解除了房屋租赁合同，也不能证明向被告交付了房屋，更不能证明被告是

房屋的实际承租人。如果原告坚持认为2006年11月16日签订的《房屋租赁合同》，是原告与被告个人签订的话，则该合同是一份没有实际履行的合同，该合同对实际承租人__公司没有任何约束力。

三、被告作为承租人的法定代表人，愿意在这里说明__公司与原告之间租金结算的有关事宜：

A、被告自始至终都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人没有私下租赁原告房屋的需要，也没有私下使用原告的房屋。

B、原告在2007年6月23日，在没有通知__公司的情况下，单方更换了出租房屋的门锁，致使__公司自6月23日起不能使用出租房屋，也不能取出

物品，受到严重损失。该损失__公司将另案与原告解决。原告换锁对本案产生的最直接后果就是，被告要用的证据被原告控制，无法及时在本案中举证。原告换锁的事实有__可以作证，证人现已在法庭外等候，请求法庭在质证阶段传唤作证。

C、由于原告在2008年6月23日不让__公司使用出租房屋，__公司应付给原告的租金应该计算至2008年6月23日。考虑其他情况，被告在此代表__公司表态，同意结算到6月底，即按__公司出具给原告的《欠租款单》上的金额结算，应付原告租金为18600元。

D、由于原告在接受了__公司的《欠租款单》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前单方收回房屋，扣押物品，原告无权没收__公司的保证定金。且根据原告与__公司签订的第二份房屋租赁合同，__公司交给原告的是租赁定金，而不是保证定金。原告无权没收__公司的租赁定金。__公司结算租金时，应当扣除已交的8400元租赁定金。

E、原告在2008年6月23日收回出租房屋后，无权再要求__公司承担管理费。因此，应由__公司承担的管理费为473.75元。

F、原告与__公司签订的第二份合同上，约定的滞纳金标准为日2%，明显过高，请求法庭依法予以减少。__公司愿意按同期贷款利息标准支付。

G、原告以扣押大量物品的方式，迫使__公司的代理人林滋水先生写下的结算单，是原告非法取得，没有证据效力，不能作为__公司同意支付额外租金的依据。

综合以上各点，__公司结欠原告房租18600元，结欠管理费473.75元，扣除租赁定金8400元，__公司应付给原告10673.75元。

综上所述，原告的起诉主体不当，请求法院查明事实，驳回起诉。

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第四篇：如何预防商铺租赁合同纠纷的发生

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如何预防商铺租赁合同纠纷的发生

如何避免商铺租赁合同纠纷的发生呢？大家都知道，在商铺租赁中要签订合法的商铺租赁合同，这个租赁行为才会受到法律的保护，那还有那些办法可以帮助我们，远离商铺租赁合同纠纷呢？请大家阅读下文了解！

如何避免商铺租赁合同纠纷的发生

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一

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个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

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1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

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1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;

2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

转租需要注意

1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合法律咨询s.yingle.com

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起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

 用人单位应当保证劳动者每周休息几天 http://s.yingle.com/fl/911161.html

 外出期间被抢致伤能认定为工伤吗 http://s.yingle.com/fl/911160.html

  试用 http://s.yingle.com/fl/911159.html 《就业

报

到

证

》的派

遣

原

则

http://s.yingle.com/fl/911158.html

 安排劳动者在法定标准工作时间以外工作的_应按什么标准支付工资 http://s.yingle.com/fl/911157.html

 劳动者在什么条件下可以享受带薪年休假 http://s.yingle.com/fl/911156.html

 工伤保险是自己交还是单位交

http://s.yingle.com/fl/911155.html

 职工在工作期间交通肇事被判刑_是否能享受工伤待遇 http://s.yingle.com/fl/911154.html

 什么是劳动者的劳动义务

http://s.yingle.com/fl/911153.html

  上下班遇车祸算工伤 http://s.yingle.com/fl/911152.html 用人单位要求劳动者签订“竞业限制”的相关协议_必须给予补偿吗 http://s.yingle.com/fl/911151.html

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  住房公积金如何提取 http://s.yingle.com/fl/911150.html 劳动合同

风

险

及

应

对

策

略

http://s.yingle.com/fl/911149.html

 能否同时兼任用人单位协商代表和职工协商代表 http://s.yingle.com/fl/911148.html

 非因劳动者原因造成单位停工

http://s.yingle.com/fl/911147.html

 用人单位提供的劳动合同文本未规定劳动合同必备条款的承担什么责任 http://s.yingle.com/fl/911146.html

 集体合同的期限一般是多久

http://s.yingle.com/fl/911145.html

  什么是拖欠劳动报酬 http://s.yingle.com/fl/911144.html 申请工

伤

认

定的程

序

是

怎

样的

http://s.yingle.com/fl/911143.html

 如何延续劳动者因公致残后的劳动合同 http://s.yingle.com/fl/911142.html

 国家对乡镇企业劳动保护

http://s.yingle.com/fl/911141.html

  失业保险转移的程序 http://s.yingle.com/fl/911140.html 劳动合同可以

约定的条

款有哪些

http://s.yingle.com/fl/911139.html

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 无效劳动合同的法律后果

http://s.yingle.com/fl/911138.html

   失业保险费的领取 http://s.yingle.com/fl/911137.html 津贴制度 http://s.yingle.com/fl/911136.html

因为单位将员工除名或者辞退而引发的劳动争议_由哪一方负责举证 http://s.yingle.com/fl/911135.html

 北京2018年公积金缴存额计算标准

http://s.yingle.com/fl/911134.html

 工伤职工多处伤残_如何落实工伤待遇 http://s.yingle.com/fl/911133.html

  关于婚假的规定 http://s.yingle.com/fl/911132.html 在法定假日及社会活动期间_用人单位是否要支付劳动者工资 http://s.yingle.com/fl/911131.html

 用人单位依法破产时_尚未支付工资的是否还要支付 http://s.yingle.com/fl/911130.html

 怎样办理跨省转移养老保险手续

http://s.yingle.com/fl/911129.html

  婚假期间有何待遇 http://s.yingle.com/fl/911128.html 最低工

资

标

准

是

否

会

调

整

http://s.yingle.com/fl/911127.html

 工伤人员在什么情形下可以享受一次性伤残补助金 http://s.yingle.com/fl/911126.html

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  什么是生育保险 http://s.yingle.com/fl/911125.html 用人单位裁减人员时应优先留用的劳动者有哪些 http://s.yingle.com/fl/911124.html

 劳动者的合法权益有哪些

http://s.yingle.com/fl/911123.html

 确定和调整最低工资标准应当参考哪些因素 http://s.yingle.com/fl/911122.html

  怎样办理改派手续 http://s.yingle.com/fl/911121.html 劳动合同无效或部分无效的情况有哪些 http://s.yingle.com/fl/911120.html

 职业病诊断鉴定程序的步骤

http://s.yingle.com/fl/911119.html

 集体合同应在多长时间内送交有关部门审查 http://s.yingle.com/fl/911118.html

 既是员工又是股东_工伤待遇

http://s.yingle.com/fl/911117.html

 如何选择公积金贷款方式

http://s.yingle.com/fl/911116.html

 员工工作交接注意事项

http://s.yingle.com/fl/911115.html

 最低工资标准由谁批准和发布

http://s.yingle.com/fl/911114.html

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 非全日制用工劳动合同中_为什么不能约定试用期 http://s.yingle.com/fl/911113.html

 劳动争议的法院管辖地如何确定

http://s.yingle.com/fl/911112.html

 供养亲属抚恤金赔偿金额的计算公式 http://s.yingle.com/fl/911111.html

 协商代表空缺的_选举新任代表是否有期限限制 http://s.yingle.com/fl/911110.html

 继承人继承遗产后是否有清偿被继承人应缴税款的义务 http://s.yingle.com/fl/911109.html

 虽为养孙_但实为养子的_他们之间的继承该如何处理 http://s.yingle.com/fl/911108.html

 可以提取他人的住房公积金吗

http://s.yingle.com/fl/911107.html

 办理解除或者终止劳动合同的相关手续时_双方各有什么义务 http://s.yingle.com/fl/911106.html

 住房公积金的缴存比例是多少

http://s.yingle.com/fl/911105.html

 实行综合工时制劳动法分析

http://s.yingle.com/fl/911104.html

 应当为胎儿保留遗产份额_而没有保留的_该怎么办 http://s.yingle.com/fl/911103.html

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 赠与与遗赠的区别有哪些

http://s.yingle.com/fl/911102.html

    如何分割遗产 http://s.yingle.com/fl/911101.html 继承权可以放弃吗 http://s.yingle.com/fl/911100.html 我国的涉外继承 http://s.yingle.com/fl/911099.html 继承开始之日起_超过20年的_继承人还能提起继承诉讼吗 http://s.yingle.com/fl/911098.html

 住房公积金管理中心有哪些职责

http://s.yingle.com/fl/911097.html

 遗赠扶养协议具有的特征

http://s.yingle.com/fl/911096.html

  怎样立遗嘱 http://s.yingle.com/fl/911095.html

事业单位与实行聘用制的工作人员适用《劳动合同法》规定吗 http://s.yingle.com/fl/911094.html

 孙子女外孙子女可以继承祖父母外祖父母的遗产 http://s.yingle.com/fl/911093.html

 如果法院判定遗嘱无效_那么遗产该如何处理 http://s.yingle.com/fl/911092.html

 住房公积金的管理原则是什么

http://s.yingle.com/fl/911091.html

 遗产分割完毕_继承人又对放弃继承表示反悔的_该怎么处理 http://s.yingle.com/fl/911090.html

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 继承开始后_有遗赠的该怎么办

http://s.yingle.com/fl/911089.html

 单位不缴存住房公积金_职工怎么办 http://s.yingle.com/fl/911088.html

 住房公积金存储利率是多少

http://s.yingle.com/fl/911087.html

 继承人曾有虐待被继承人的行为_但经过教育有悔改的_那么还会丧失继承权吗 http://s.yingle.com/fl/911086.html

  年终奖只能年终拿吗 http://s.yingle.com/fl/911085.html 继承人丧失继

承权的情

况有哪些

http://s.yingle.com/fl/911084.html

 单位的规章制度给劳动者造成了损害_劳动者可以要求赔偿吗 http://s.yingle.com/fl/911083.html

 如何确定住房公积金个人购房贷款额度 http://s.yingle.com/fl/911082.html

  怎样确定继承份额 http://s.yingle.com/fl/911081.html 夫妻离婚时共同居住的公房如何处理 http://s.yingle.com/fl/911080.html

  工伤鉴定时效问题 http://s.yingle.com/fl/911079.html 遗赠协议与遗嘱继承相冲突时怎样解决 http://s.yingle.com/fl/911078.html

 婚前购房怎样认定 http://s.yingle.com/fl/911077.html

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 代书遗嘱的法定形式要件是什么

http://s.yingle.com/fl/911076.html

  遗产按什么顺序继承 http://s.yingle.com/fl/911075.html 什么

是

区

域

性

集

体

合同

http://s.yingle.com/fl/911074.html

 如继承人在大陆_有几种方式可以继承台湾的遗产 http://s.yingle.com/fl/911073.html

 影响公积金个贷偿还能力的债务

http://s.yingle.com/fl/911072.html

 离婚时_保单可否作为共同财产分割 http://s.yingle.com/fl/911071.html

  什么叫试用期 http://s.yingle.com/fl/911070.html 哪些情形下_单位终止劳动合同得“延时” http://s.yingle.com/fl/911069.html

 用于涉台继承的公证书有哪几类

http://s.yingle.com/fl/911068.html

 “终止”与“解除”劳动合同一样吗 http://s.yingle.com/fl/911067.html

 如果法院宣告被继承人死亡的_那么此时继承从何时开始 http://s.yingle.com/fl/911066.html

 年终双薪就是年终奖吗

http://s.yingle.com/fl/911065.html

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 年终奖属于工资范畴吗

http://s.yingle.com/fl/911064.html

  遗赠的相关法律内容 http://s.yingle.com/fl/911063.html 继承

人

有

什

么

权

利

义

务

http://s.yingle.com/fl/911062.html

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第五篇：一起商铺租赁合同纠纷的代理意见

一起商铺租赁合同纠纷的代理意见

有的合同纠纷，合同条款对一些主要内容表述不清，但结合缔约目的和缔约过程的一些表意，依然可以推导出合同必须恪守的基本内容，从而得出根本性违约的结论。但在合同描述不清、需要对于事实做一番推断的情形下，法官的思维总体上倾向于保守，不得不将很多的篇幅用以陈述是否构成违约上。代理词

审判长、审判员：

湖北**律师事务所受武汉市**街*****市场5位商铺租户***、***、***、***、***的委托，指派***律师担任其与武汉市**商业运营管理有限公司及武汉市****置业有限公司商铺租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。经过调查和质证，下面本着事实和法律发表如下代理意见：

我们总的观点是：被告擅自改变商铺所在的市场首层、泛首层原先承诺的市场定位，是单方改变合同标的的行为，属根本性违约，其根本违约造成了原告的经营困难，致使无法在此继续经营，原告有权要求解除合同，并要求两被告赔偿违约金，返还保证金。

在庭审过程中，被告的代理人已经承认其违约的事实，即：合同标的所在的**市场首层、泛首层已经引进内衣、布匹等其他商品，原先的品牌精品女装市场的市场定位已经改变，这也和原告提交的证据相吻合（照片、协商函等）。他们只是不承认合同约定了“品牌精品女装”的市场定位，也不承认原先向原告做过“品牌精品女装”的市场定位承诺。因此我们重点阐述：“品牌精品女装市场的商铺”，才是本案真正的合同标的。违背了该市场定位的承诺，就是根本性违约。

一、就法律层面，本案招商宣传广告已经具备要约条件，应该视为要约。其宣称的“品牌精品女装”的市场定位，应当视为合同内容。

《合同法》第十五条规定：“ 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

被告发布招商信息，明确市场的首层、泛首层就是经营“品牌精品女装”，就是向商户明确了招租的商铺是“品牌精品女装市场的商铺”，这是缔约和履约的基础。俗话说，买什么吆喝什么，你不能挂了羊头然后来卖狗肉，然后说我没有承诺或者说我不受该表意的约束，这既不符合诚信原则，也不是解读合同、理解合同的正确办法。因此，被告在招商广告中明示“本市场地位品牌精品女装，并承诺做相应的宣传和市场推广工作”，既明确具体，也应该受其约束，符合要约的规定，应该视为要约的重要组成部分。

准确理解商业广告怎样成为要约，在什么条件下成为要约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定提供了很典范的法学解读视角：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即：具体确定和对合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应当视为要约，且合同是否载入该内容，并不影响其成为合同条款，并不影

响违约方违反该内容承担违约责任。

具体到本案，“品牌精品女装”的市场定位具体明确，而且市场定位是特定

商户选择商铺的决定性因素，其意义和重要性远远大于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”对于商品房的意义和作用，因此按这个法

学的思维逻辑，即使合同中没有明确**市场首层、泛首层的“品牌精品女装”的市场定位，招商广告关于该市场的定位也应视为要约，该市场定位亦应当视为合同条款，被告违反的，应当承担违约责任。

而且如果按被告代理人的观点，被告不受商业广告关于“品牌精品女装”的市场定位的约束，那意味着该广告是用来引诱客户缔约的欺诈手段，按《合同法》

第54条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情

况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，原告也有权起诉要求解除合同，返还保证金，并同时要求被告承担缔约过失责任。

二、就事实层面，“品牌精品女装”的市场定位，是原被告双方缔约的基础

和前提，对合同是否缔结具有决定性的影响，决定了本案诉争合同的标的应该

是“品牌精品女装市场的商铺”。

准确理解合同，应该遵循商业惯例和商业规律，也应该遵循公平的原则。市

场的具体定位，对于经营者而言，是决定其是否进入的关键性因素，可以说经营

者要先定市场，然后再定商铺，如果被告提供的是单纯的房子，原告不会签约，如果被告宣传的市场定位是帽子、鞋袜、日杂、内衣等其他项目，作为经营品牌

女装的原告，也不会缔约。因此，本案合同的标的，准确具体的表述应该是“品

牌精品女装市场的商铺”。这是把握招商、缔约、履约全过程得出的结论，也是

基于诚信原则、公平原则和商业规律得出的结论。

即使在被告单方面提供的租赁合同文本中没有明示“品牌精品女装”的市

场定位，也是理应包含的隐形条款，是合同标的商铺不可分割的一个部分。否则，按被告代理人的观点，合同只约定了租户应该经营什么，没有约束被告，被告即

使将市场变为菜市场，也是其权利，那公理何在？原告等租户的利益如何保护？

被告代理人的思维逻辑就是：我叫卖的是羊肉，想买羊肉的顾客就来买羊

肉，然后卖方将羊肉换为狗肉，买方说他违约，于是其辩称我合同签的是卖肉，又不是只能卖羊肉，这显然是偷换概念，玩文字游戏。总之，应该按事实和法律

解读合同，而不能用僵化呆板的合同条款歪曲事实。

三、就整体而言，原被告签订的商铺租赁合同约定“乙方所租赁经营的商铺

仅限于经营女装”，和招商广告的承诺的市场定位一脉相承，从招商到签约及

履约的全过程也说明“品牌精品女装市场的商铺”是双方必须执行的合同标的。

准确把握本案合同本质，不能割裂招商广告和基于招商广告签订的商铺租赁

合同，孤立地看待招商广告和合同的意义，而应该从招商广告内容、合同条款、履行合同的事实等环节整体把握合同的内容。

具体到本案，被告发布的招商广告确定的是“品牌精品女装”市场的商铺招

租――包括原告在内的经营女装的商户基于该市场定位与被告签订商铺租赁合同――原被告签订的商铺租赁合同约定“乙方所租赁经营的商铺仅限于经营女

装”――后被告改变市场定位，引进内衣布匹等商品，引起纠纷，原先女装商户

纷纷与原告交涉、上访、提起诉讼。整个招商、缔约、履约、纠纷的整个过程可以看出，各个环节一脉相承、相互印证，体现了“品牌精品女装市场的商铺”是双方必须执行的合同标的这样一个基本事实。

同时，理解合同内容不能局限于合同条款本身，应该穿过条款，从事实层面

把握合同双方的缔约意图，从缔约意图把握合同条款的真实内容，用公平和诚实信用的原则解读合同条款的真实含义。没有“品牌精品女装”市场的宣传，原告作为经营女装的商户绝不会与被告缔约，这是可以依照商业规律推导出的结论。因此不能摆脱“品牌精品女装”市场这个大前提谈商铺。被告代理人认为，合同没有明示只能经营女装，就得出限于经营女装只能约束租赁的商户，不能约束被告，是机械僵化地理解合同条款，是不符合合同法的精神的。

四、基于诚信原则和公平原则，被告应该履行其主要合同义务，把握市场定

位，做好市场的宣传和推广工作，而不是擅自改变市场定位，损害承租商户的利益。

在庭审中，被告代理人辩称，虽然被告有定位品牌精品女装的想法，但后来

因为市场表现不理想，不得已变更市场经营内容，因此是市场决定的而不是其随意变更。

该意见是没有道理的。被告作为市场经营管理方，不能等同于普通的单个商

铺出租人，被告有义务通过自己的专业经营，激发整个市场的活力。我们也认可市场有个培育期，在培育期市场尤为艰难，但对于这个商业风险，最好的解决方式是经营好已有的市场定位，做好宣传和推广工作，这也是市场经营管理方的责任和义务。现在被告变更市场定位，本质上就是通过恶意违约转嫁风险，是用危害已有客户的方法规避其自有的风险。因此他们应该承担相应的违约责任，这也是《合同法》诚信原则和公平原则的应有之意。

五、被告擅自改变市场定位，造成承租商户的经营困难，致使合同目的难以

实现，是根本性违约行为。

根本性违约的判断标准，是是否会影响合同目的的实现。市场定位是本案商

铺租赁合同的基础，有了市场定位，才有相应的市场宣称和市场推广，才有相应的市场知名度和对客户的号召力和吸引力，这是一脉相承、具有因果关系的。所以市场定位是关乎合同目的的关键性因素。

原告之所以进驻市场，是因为市场定位符合其经营范围，市场方有承诺做商

业推广，基于美好的商业前景，基于良好客源和利润的预期，基于该市场的品牌效应和规模效应可能带来的巨大商机，才进驻该市场。但现在，市场方罔顾基本承诺，擅自改变市场定位，大规模引进内衣和布匹进驻市场，改变了市场给予客户的基本定位，严重影响了客源和流量，严重损害了原告的基本利益，也致使合同目的难以实现，是根本性违约行为。

被告引进内衣、布匹之初，全体租户一致反对，多次要求被告改正，还数次

上访，要求政府干预，但被告一直置若罔闻，不予理睬，我行我素，这也是引发本次诉讼的根本原因。

六、被告的根本性违约行为，损害承租商户的利益，应该依法承担违约责任。

被告违背承诺，将“品牌精品女装”改为混杂内衣，布匹等各类商品的主营

业态定位不明确的市场，影响到市场知名度和对客户的号召力和吸引力，影响到

包括原告在内的商户的正常经营。整个市场原先的经营特色和卖点荡然无存，精品女装的规模效应不复存在，原告的营业额一落千丈，已无法继续在该市场正常经营，利益遭受极大的损失。

《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；” 第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

鉴于被告的根本性违约，原告具有合同解除权，而且有权要求被告赔偿包括

预期利益在内的损失。因履约保证金原本归原告所有，现被告违约解除合同，被告理应返还。

合同虽然没有直接约定根本性违约的损失计算方法或违约责任，但依照合同的第条的约定，规定了单方解约的违约责任。鉴于被告的根本性违约，造成合同的事实继续履行不能，实际效果等同于单方解约的后果，因此按公平原则比照该条计算违约责任，符合合同法的精神，应该得到合议庭的支持。

七、关于租赁合同实际解除的时间。

事实上，合同双方争议发生后，已经实际解除了合同。原告提交的证据可以

证明，原告***2007年6月就搬离了涉案商铺，其他四名原告也于2007年11月搬离，这应该是双方实际解除合同的时间。现在上述商铺均已由被告转租他人。

该事实与各原告第一缴租时间可以对应，也与商铺使用的现状相吻合。

鉴于双方在先已经产生纷争的事实，鉴于被告每天对市场的管理和巡视，在原告搬离市场之时，可以推定被告知道也应该知道原告搬离的状况，这应该确定为双方实际解除商铺租赁合同的时间，被告代理人认为解除时间应该以本案起诉传票送达时间为准，不符合基本事实，不应得到支持。

综上，基于被告根本性违约和合同已实际解除的事实，基于被告的违约行为

已经造成了原告的实际损失，我们要求合议庭支持原告诉讼请求，判令被告返还保证金，承担违约责任和诉讼费，以维护社会正义。

代理人：

****年**月**日

商铺租赁合同纠纷案例

第一篇：商铺租赁合同纠纷案例

第二篇：商铺租赁合同纠纷案例

第三篇：房屋租赁合同纠纷案例

第四篇：如何预防商铺租赁合同纠纷的发生

第五篇：一起商铺租赁合同纠纷的代理意见

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