房屋转让-法律效力

第一篇：房屋转让-法律效力

商品房 团购名额转让的法律效力

为解决本单位职工的住房问题，许多单位包括事业单位和学校与“城中村”改造企业或房地产开发企业签订《商品房团购协议》，约定本单位的职工购买房地产公司开发的某小区享有优惠，一般与市场价相对较低，但交房时间一般比较长，交通不是很方便，购房者一般有房屋数套，不愿购买，只想把名额或购房的指标转让给其他人以获取利益。转让方与受让方签订《转让协议》，约定转让费的数额、《商品房购销合同》的签订的配合义务、违约责任等内容。但由于房价不断的上涨，最常见的问题是，转让的房屋交房时比购买时已经价格上涨很多，转让费明显过低，转让者欲毁约，不继续履行与受让者签订的《转让协议》，对此，怎样保护受让方的合法权益呢？双方所签订的《转让协议》是否受法律保护？

根据我国《房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产，不得转让：

（六）未依法登记领取权属证书的；”我国《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”一般认为，转让方将在建的房屋转让给受让方，因该房屋没有依法登记领取权属证书，从而违反了法律的强制性规定，《转让协议》无效，根据我国《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果转让方与受让方所签订《转让协议》被法院或仲裁机构确定为无效，那么受让方因该《转让协议》所取得的财产就应该予以返还。但笔者认为，转让方与受让方所签订的《转让协议》合法有效，应受到法律的保护，理由如下：

首先，根据我国民法关于物的所有权的基本原则，不动产的所有权是指对其占有、收益、使用和处分的权利，该权利的行使，必需要该客观物体存在，且能够行使法律规定的权利，但转让方与受让方签订《转让协议》时，房屋尚未建成，建立在该物权客体上的不动产所有权也不可能实现，因此转让方和受让方所签订《转让协议》中，应该是购买权的转让，而非房屋的转让。

其次，关于《转让协议》的效力问题。在我国现行的法律和行政法规中，并没有禁止房屋购买权转让的强制性（禁止性）规定，故转让方将购买权转让给受让方的行为，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应得到法律的合法保护。

最后，转让方擅自违约，明显是由于利益的驱使，是一种恶意违约行为，且与签订《转让协议》时的真实意思不相一致，同样也违反了我国民法体系中诚实信用的原则。

综上所述，笔者认为，转让方将购房的名额或指标转让给受让方，该协议合法有效，应得到法律的保护，任何一方不得擅自违约，如一方违约或解除协议，守约方可以要求继续履行双方所签订的《转让协议》。

第二篇：【推荐下载】房屋认购书具有法律效力吗

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【推荐下载】房屋认购书具有法律效力吗

有过购房经历的人都清楚，在正式签订房屋买卖合同之前，需要先签订房屋认购书，同时还需要支付一定数额的购房定金才行。那么这个房屋认购书是否具有法律效力呢？要是你不清楚的话，不妨跟随小编一起在下文中了解这个问题。

一、房屋认购书具有法律效力吗

根据《司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”;第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的，认购书中约定的定金、订金，在一定情况下也是可以要回来的，只要购房者在签订合同时多多留意，避免吃亏上当。

二、如何避免房屋认购书定金纠纷

1、需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持我们！不胜感激！

接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的;

2、一般在实际交易的过程中，开放商提供的都是格式合同，写的都是“定金”，购房者一定要注意;

3、购房者一定要了解清楚定金的退还条件，在合同上要有相应的说明。因为到银行的按揭办理是在签订购房合同后，那就肯定在签订认购合同后，而银行是否按照购房者所意愿的给予意向中的按揭比例、贷款年限及利率是不能事先确定的，因此在认购合同中一定要对这类情况具体约定退款条件。

从法律的规定中来看，我国并没有规定的有房屋认购书，因此要是要求先签订房屋认购书的，则购房者是有权进行拒绝的，这只不过是房地产市场中的一种习惯性做法，从法律上来讲，其实并不是必经的程序。当然，签订了这样一份认购书，也能确保自己中意的房屋不被其他人买走。

第三篇：网店转让的合同法律效力

关于骑迹网网店转让的合同法律效力

尊敬的用户：

您好！

对于近期用户普遍咨询网店转让合同是否有法律效力的问题，上海法律网首席顾问陈志群律师，统一在此给所有用户详细阐释合同定义以及法律效力。

Q:什么是网店？

A：随着社会的发展和进步，网店被赋予了财产属性，其具有使用价值（通过运营网店可以取得财产收益）和价值（运营网店过程中不断有智力、体力、金钱、时间等投入，其体现了无差别的人类劳动）。同时，网店的价值在现实中已可以用货币来衡量，其也已被作为交易物在市场上交换。因此，网店已经跟其他虚拟财产一样，已经成为物权法意义上的“物”，受法律保护。著名法学家中国人民大学杨立新教授指出，网络虚拟财产尽管还没有法律的直接规定，但已“囊括”在《物权法》规定的“物”之中，网店属于虚拟不动产。目前很多法院的判决，都已经确认了虚拟财产的财产属性，并且依法予以保护。比如，解决虚拟财产的归属和利用的法律是《物权法》，调整虚拟财产交易的法律是《合同法》，调整夫妻如何确定财产关系的法律是《婚姻法》，调整虚拟财产如何继承的是《继承法》，都有直接的适用性。

Q：什么是网店转让合同？

A：《中华人民共和国民法通则》第85条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。网店转让合同是指当事人之间设立网店转让民事关系的协议，网店转让合同属于合同法上规定的买卖合同，网店是合法的“物”，以其作为合同标的物符合合同法的规定，也不违反其他法律的强制性规定，故此类转让合同合法有效。其他类型的合同（例如网店租赁合同等）也同样合法有效。

Q：淘宝网规定店铺不能私下转卖，是否跟网店转让合同冲突？

A：

1、目前，淘宝规则已由禁止过户变更为有条件地允许过户。

自2013年7月24日起，淘宝支持离婚（协议离婚或判决离婚）和继承过户，其他不支持。因离婚造成店铺过户的受理原则：淘宝将以事实为依据进行受理，比如：过户申请人需要提供离婚证、财产分割公证书。淘宝将以事实为依据进行受理，比如：过户申请人需要提供被继承人死亡证明、经过公证的遗嘱或提供遗产分割协议公证书。

2、淘宝规则与合同法发生冲突，合同法的效力高。

现实中，实体店铺在法律上支持离婚过户、继承过户和转让过户。在淘宝店铺成为虚拟财产之后，淘宝规则如继续禁止过户，则与婚姻法、继承法、合同法（有时还会涉及到公司法或者其他企业法）发生冲突。司法实践中，也不断有法院判决离婚过户、继承过户和转让过户，淘宝不得不修改自己的规则，允许离婚过户和继承过户，以适应社会的发展和司法进步。但是，出于管理成本等多方面的考虑，淘宝仍未完全开放一般的转让过户。

陈志群律师认为，淘宝的考虑有其合理性，但是淘宝规则只不过是淘宝与用户之间的网络服务合同内容的组成部分，属于“合同约定”的范畴，是淘宝单方提供的格式条款（属于霸王条款，用户无论是否同意，都必须“接受”，否则无法使用其服务）。而合同法是法律，法律的效力当然远远高于淘宝规则，故二者发生冲突时，应当以合同法为准。

3、淘宝规则与法院判决发生冲突，法院判决的效力高。

司法实践中，法院处理淘宝网店转让合同纠纷时往往认定合同合法有效。例如，上海市静安区人民法院于2013年8月底作出2个判例就认定淘宝店铺转让合法有效。面对法院的生效判决，淘宝依照民事诉讼法的相关规定有义务协助执行。因此，当淘宝网店转让合同发生纠纷时，如法院判决过户，即使判决内容与淘宝规则发生冲突，淘宝也必须执行判决配合过户。换句话说，法院的生效判决（包括裁定）的效力高于淘宝规则。

4、现在淘宝认为自己必须遵守法律规定、执行司法裁定，已修改淘宝规则。经查，淘宝服务协议最后一次修订日期为2013年7月11日。陈志群律师查阅该修订过的服务协议，发现如下条款内容：“除非有法律规定或司法裁定，或者符合淘宝公布的条件，否则您的登录名、淘宝昵称和密码不得以任何方式转让、赠与或继承，并且转让、赠与或继承需提供淘宝要求的合格的文件材料并根据淘宝制定的操作流程办理。”

陈志群律师认为，从该条款内容可以得出结论：淘宝账户符合以下任一情形可以转让、赠与或继承：

1、法律规定可以转让、赠与或者继承；

2、司法裁定（包括判决、裁定和调解书等）可以转让、赠与或者继承；

3、符合淘宝公布的可以转让、赠与或者继承的条件。

而目前，淘宝已经公布的可以转让、赠与或者继承的条件为离婚或继承，一般转让还不属于其公布的条件。因此，一般转让如要求淘宝配合过户，则需要通过上述第2项情形“司法裁定”实现。

Q骑迹的网店转让合同有什么法律支持？

A：正如前述，网店属于虚拟财产受物权法保护，而网店转让合同又受合同法保护。骑迹的网店转让合同是骑迹网邀请上海法律网首席顾问陈志群律师，经过长期的调查和研究撰写而成，其努力细化交易过程中各个环节买卖双方可能涉及到的权利义务，完善交易风险防范条款，力争让交易更安全。骑迹网店转让合同一经签署，即对合同各方产生法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除合同，如有一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，依法将承担违约责任。

实践证明，骑迹网店转让合同完全可以为买卖双方提供充分的法律保障。万一发生纠纷，骑迹网店转让合同可以被法院认定为合法有效，并为交易中的守约方提供维权依据。

Q：骑迹网店转让合同有什么法律约束力？

A：合同的法律约束力，应是法律赋予合同对当事人的强制力,即当事人如违反合同约定的内容，即产生相应的法律后果,包括承担相应的法律责任。骑迹网店转让合同具体法律约束力表现在：

1．自成立起，合同当事人都要接受合同的约束；

2．如果情况发生变化，需要变更或解除合同时，应协商解决，任何一方不得擅自变更或解除合同；

3．除不可抗力等法律规定的情况以外，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任；

4．合同书是一种法律文书，当事人发生合同纠纷时，合同书就是解决纠纷的根据。

Q：签订骑迹网店转让合同应注意的事项有哪些？

A：骑迹网店转让合同为书面形式的法律文书，根据网店交易类型确定签署方式。大致上分为2种：

1.当面交易：合同由买卖双方见面当场签署，并按照骑迹签署合同流程的规范，明确当事人权利义务，清楚合同条款所产生的法律效力。并提供真实身份证扫描件和本人手持合同照片。骑迹审核无误后盖章（此时合同正式生效）后，骑迹再当场买卖双方各一份。

2.网上交易：合同通过快递方式签署，由卖家打印合同副本3份，签好字快递寄给买家，买家收到合同后签好字快递寄给骑迹，骑迹网审核合同盖章后给买卖双方一人分寄一份。合同签署流程完毕。为保障合同法律效力和签署真实情况，合同签署过程中必须提供签署人手持合同照片并上传给骑迹客服，审核通过盖章后合同正式生效。

第四篇：跨境债权转让的法律效力

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跨境债权转让的法律效力

跨境债权转让的法律效力

《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”显然，境内外资银行是否将转让行为通知中资银行，法律效力不完全一致;跨境转让是否完全等同于境内转让，也有必要辨析。

(一)转让人将跨境债权转让通知债务人的法律效力

根据《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有根据合同性质不得转让、按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让等三种情形之一的除外。境内外资银行与中资银行之间因代付而产生的债权债务关系，双方并没有约定该债权不得转让，境内外资银行对中资银行的债权也不在现行法律禁止转让的范畴，合同性质方面，形式上似乎也不属于学术界通常所理解的带有人身权属性的不可转让性。毫无疑问，债权人可以向境内任何具有民事行为能力的第三者转让其债权。但中国是外汇管制国

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家。银行跨境债权转让行为的法律效力将一定程度上受制于现行外汇管理法规规章。

当前境内金融机构的短期外债均受到一定的额度控制。境内金融机构每个工作日的短期外债余额不得超过外汇局核定的指标额。假定境内外资银行跨境转让债权行为合法有效，则其直接的后果是额外增加了中资银行的短期外债负担。中资银行必须到外汇局办理外债登记手续。并产生两种可能：一是中资银行短期外债余额仍然在外汇局核定的指标限额内：二是中资银行外债余额超过外汇局核定的指标额，将受到外汇局的行政处罚。法理上，债权人转让债权给债务人增加额外负担的，债权人应该承担救济责任。第一种情况下，境内外资银行可以通过赔偿中资银行因额外占用外债指标造成的经济损失的方式承担救济责任：第二种情况下，中资银行可能受到的行政处罚却是境内外资银行无法救济的。当然，债权人可以赔偿债务人可能受到的罚款，却不能为其消除行政处罚留下的违规记录。因债权转让行为造成债务人被动违反外汇管理规定而无辜接受行政处罚应不是《合同法》的立法本意。诚然，《合同法》的法律位阶高于现行外汇管理法规规章，但前者并没有禁止也无权禁止国家采取外汇管制措施，后者的规定也没有抵触前者的基本精神和内容。因此，境内外资银行跨境债权转让若直接导致中资银行外债超过核定指标而违反外汇管理规定，则转让行为应受“根据合同性质不能转让”的限制，该认定为无效，除此之外则该认定转让为有效。

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当前学术届一般认为，“合同性质不能转让”通常指具有人身权属性的权利不能转让。笔者认为。这种理解是片面的。“合同的性质不得转让”，不应该仅仅根据合同签定之初权利转让本身来判断，而应该结合转让之后的法律结果来综合分析。虽然合同权利本身可以转让，但如果债权人转让合同权利的法律结果是导致债务人违反国家行政法规规章而可能受到行政处罚，那么这种转让自然应该归人“合同的性质不得转让”的范畴。

(二)转让人未将跨境债权转让通知债务人的法律效力

商业银行外汇业务的代付，其金融属性是融资，法律属性是第三人代为履行。中国是外汇管制国家，外债方面仍执行较为严格的管制政策。根据《国家外汇管理局关于2017金融机构短期外债管理有关问题的通知》第一条第一项的规定，期限在90天以上(不含90天)的已承兑未付款远期信用证应纳入短期外债余额指标管理。中资银行应客户申请，向境外受益人开出90天以上已承兑远期信用证，在未付汇之前，该信用证项下金额构成其自身外债，占用其短期外债指标。中资银行在法律允许的范围内，以支付利息为代价申请境内外资银行在信用证到期时代为向境外受益人支付信用证项下应付款。境内外资银行应申请后的代付行为，其法律后果对中资银行而言是消灭了其外债，对自身而言是间接占用外债指标。

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境内外资银行因代付取得对境内中资银行的债权。在该债权转让之后，债务被履行之前，债权转让行为对债务人的效力是待定的。其效力取决于转让人或受让人是否将转让行为通知给债务人(排除上文分析的转让后导致债务人违反外汇管理规定的情形)。转让行为如果对中资银行有效，则中资银行重新构成一笔外债。因此，在中资银行向境内外资银行合法有效履行还本付息之前的任何一个时刻，中资银行始终处在承担外债的不确定风险之中，一旦境内外资银行或

其境外联行将债权转让行为告知给中资银行，中资银行承担外债的风险也就即刻转化为现实。而在中资银行向境内外资银行有效履行还本付息后。中资银行承担外债的风险也就宣告解除。在跨境债权转让业务流程中，从境内外资银行将债权转让给境外联行并从境外联行取得对价款始，至中资银行向境内外资银行归还因代付而产生的本息止，不管是债权转让人还是受让人，均没有也不想将债权转让事实通知作为债务人的中资银行。中资银行为了压缩自身外债规模才与境内外资银行叙作信用证下的境内代付业务，如果境内外资银行的跨境债权转让导致其重新担负外债责任，那么境内外资银行的境内代付业务将从市场上消失。市场经济主体以追求利润最大化为其经营目标之一，自然没有哪家银行愿意接受既支付了代付利息又要承担外债责任的结果。

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判断一个合同是什么性质合同，其主要依据是当事人双方对订立该合同的真实意图，而不是给合同所取的名称。境内外资银行与境外联行签定债权转让合同的真正意图并不是转让债权。因为如果其意图是为了转让债权就应该是希望转让行为对债务人发生法律效力，受让人直接能够从债务人处取得相应债权。而客观事实却与此截然相反：转让人与受让人从不去告知债务人债权已经转让，受让人支付债权转让款后所收受的本息也是来自转让人而不是债务人。诚然，债权转让行为不以是否告知债务人作为生效要件。但将一个双方当事人主观意图上根本不想让债务人发生法律效力的法律行为称为“债权转让”，无疑是对法律的一种亵渎。境内外资银行与其境外联行所签定的跨境债权转让合同，虽然双方意思表示一致，但并不真实，其本质是以虚假的“债权转让”掩饰真正意图也是客观事实上的“跨境借贷”。我们承认“债权转让协议自双方订立时起即成立并生效”，但值得注意的是生效的是作为客观事实上的跨境借贷协议，而不是名义上的债权转让协议。

可见，转让人未将跨境债权转让通知债务人的，转让行为对中资银行(债务人)不发生法律效力，中资银行不因境内外资银行的债权转让而承担外债责任。其向境内外资银行还本付息是合法有效的债务履行行为。

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决

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第五篇：债权转让公告有什么法律效力

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债权转让公告有什么法律效力

债权转让公告不具备完全法律效力，但是在一定程度上也可以起到通知债务人的作用。

一、债权转让通知的法律效力

合同法第80条规定了债权转让通知的消极效力，即“对债务人不发生效力”，而对债务人不发生效力有以下几层含义：

1、未尽通知义务，不影响债权转让合同的成立生效

合同法第32条、第44条分别规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、“依法成立的合同，自成立时生效”。即，除法律有特殊规定，只要未构成合同成立生效的消极条件，合同在双方签字或盖章时，即成立生效。

因此，未履行债权转让通知义务，并不导致债权转让行为无效，基于债权转让协议产生的出让人通知义务、支付对价的义务以及相应

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2、未尽通知义务，债务人履行债务的对象仍未原债权人

如债权转让对债务人不发生效力，那么债务人仍按照原协议约定向债权出让人履行债务的，视为债务人已经履行了相应部分的还款，此时债权受让人不能够以未向其履行债务为由要求债务人再次履行债务;而如果债权人出让人履行了通知义务以后，债务人再向债权出让人履行债务的，不视为已经向债权受让人履行义务。

例：甲欠乙10万元人民币，乙与丙签订债权转让协议将债权以9万元的价格转让给丙。

(1)协议签订后，乙并没有通知甲债权转让事宜，而甲在不知情的情况下将上述10万元借款返还给乙。此时，丙不能向甲主张债权，因为甲并没有收到通知，债权转让行为没有对甲发生效力，甲已经履行了还款义务。而丙只能向乙主张债权。

依据：湖北省高级人民法院 安陆市福兴有限公司破产清算组与中华人民共和国最高人民检察院一案审审民事判决书(案号缺失)

本院认为„„如未通知债务人，债务人仍可向让与人履行，但让

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赢了网s.yingle.com 与人接受履行后，应将接受履行的款项转付给受让人。因此，本案中福兴公司在没有接到农行安陆支行债权转让通知的情况下，向农行安陆支行清偿78万元债务并无不当。农行安陆支行在债权已经合法转让的情况下，已不是本案78万元的债权人，其在接受福兴公司的履行后，无权占有该款项，而应履行其与长城公司汉办之间签订的债权转让协议的义务，将78万元转付给长城公司汉办。

(2)协议签订后，乙通知甲债权转让事宜，而甲又将上述10万元借款返还给乙。此时，丙仍可以向甲主张债权，因为甲收到通知债权转让通知，债权转让行为对甲发生了效力，甲对乙的还款行为没有法律依据，不能视为对丙的还款。而甲只能以不当得利为由向乙主张损失。

3、通知行为是债权受让人的保护伞，是权利义务的固定手段

由以上两层含义可以得出，债权转让通知有以下两个作用：最大的作用是固定权利义务，保护债权受让人的合法权益。通知的作用在于，向债务人示明债权转让的事实，确定债务人履行债务的对象由债权出让人变为债权受让人，将债权出让人从原债权债务法律关系中剥离，明确各方权利义务;其次，如果通知的内容中包含了 “向债务人主张权利的意思表示”的话，通知还能起到诉讼时效中断的作用。

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二、债权转让通知的义务主体

债权转让后，由谁去通知是债权出让人还是债权受让人?还是二者皆可?根据合同法第80条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人”，从语言逻辑判断，谁转让谁通知;从法理以及实务操作角度分析，债权转让是一种权利处分行为，债权出让人的处分行为会给债务人履行债务带来直接影响，而债权人的通知行为对债务人而言具有最高的可信度，因此，由债权人履行通知义务，更符合逻辑。

那么，债权出让人未履行通知义务，只有债权受让人履行通知义务是否会对债务人产生效力呢?根据现有的判例，一般认为只有原债权人明示或默示表示无异议方可有效。

依据：杭州市中级人民法院二审(2017)浙杭商终字第2154号民事判决书

本院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。良友公司将债权转让给陈才金后，良友公司必须履行通知义务，该债权转让行为才对债务人发生效力。如仅仅是受让人通知，需原债权人以明示或默示的方式表示无异议方可有效。在本案中，仅受让人陈才金用短信通知了诸葛双春，现尚无证据证明原债权人良

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赢了网s.yingle.com 友公司已经履行了通知义务，且在诉讼中良友公司不认可将该债权转让给陈才金。因此，尚不能认定本案债权转让通知已经到达债务人。

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