一房多卖是合同欺诈还是合同诈骗——科云网

第一篇：一房多卖是合同欺诈还是合同诈骗——科云网

一房多卖是合同欺诈还是合同诈骗

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核心提示：二者均以民事合同形式出现，在履行合同过程中，对合同所规定的义务都不履行或不完全履行，行为上都表现为对特定物的非法占有，从而虚构事实或隐瞒事实真相的欺骗行为。

近几年随着楼市的升温，房价不断上涨。一些卖房者为了取得更大的利润，将自己的房屋进行一房多卖，为此引发了许多的纠纷。“一房多卖”实际上是指同一套房屋的所有权人先后与不同的房屋买受人签订标的物相同的房屋买卖合同。例如：房屋所有人张某先以每平方米3000元的单价将一面积为100平方米的房产卖给王某，双方签订了房屋买卖合同，王某支付了所有房款并实际居住，但未办理房屋产权的转移登记。不久，由于房价上涨，张某又将同一房产以每平方米4000元的单价卖给李某，但掩盖了已卖给王某的事实，签订了房屋买卖合同后，李某支付了所有房款并同张某办理了产权登记，张某多获利10万元。

张某一房多卖的行为到底是一般合同欺诈行为还是构成合同诈骗罪，需严格区分。

合同欺诈是以订立合同为手段，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法骗取公私财物的行为。

合同诈骗罪，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人数额较大的财物的行为。

二者均以民事合同形式出现，在履行合同过程中，对合同所规定的义务都不履行或不完全履行，行为上都表现为对特定物的非法占有，从而虚构事实或隐瞒事实真相的欺骗行为。

合同法的基本原则是诚实信用原则，即当事人在订立、履行合同以及合同终止后的全过程中都要诚实信用、不得滥用其权利规避法律或合同义务。合同中的欺诈行为属于民法和合同法调整范围，其承担的是一种民事责任。但合同中的欺诈行为如果具有严重的社会危害性、刑事违法性及应受刑罚处罚性时，行为人不但要承担的民事责任，还要承担相应的刑事责任。因此在二者相互交织的情况下，应从以下几个方面进行区分：

从主观方面看，合同诈骗罪是以合同交易为名，骗取财物为本，行为人主观上只能是故意，并且具有非法占有公私财产的目的。而合同中的欺诈行为其主观上只是通过签订合同这一行为，使合同对自己较为有利来获得一定的经济利益。

从侵犯的客体看，合同诈骗罪不仅侵犯了公私财产所有权，即财

物所有人对自己财物享有的占有、使用、收益和处分的权利，更严重的是侵害了社会主义市场经济秩序，作为犯罪行为其形态有预备、中止、未遂和既遂四种状态。而合同中的欺诈行为只是使合同双方的权利义务出现了不对等的情况，从而使另一方遭受到不应有的经济损失，侵害了合同活动的正常秩序，作为民事行为其形态可分为无效、有效、效力待定、可撤销四种状态。

从欺诈程度看，合同诈骗罪是为了非法占有的犯罪目的而实施欺诈行为。而合同欺诈行为在签订合同时虽然有夸大其词的做法，但一般总是以一定的客观事实为依据，只是该事实存在瑕疵。

我国《物权法》第九条规定的物权变动制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋买卖双方只要未办理变更登记手续，房屋就一直为出卖人所有。这样的立法技术给“一物多卖”提供可能。除合同当事人恶意通谋损害第三人利益外，就同一物而订立的两份买卖合同都有效。笔者认为，上例中卖房人张某主观上没有骗取钱财的故意，属有权处分，房屋涨价获得的利润应归房屋所有人，不属于骗取对方当事人财物，进行第二笔交易也只是为了增加卖房所得，所以不成立合同诈骗罪。房屋出卖人明知自己一物多卖的行为会损害先买人的利益，为自身利益仍然实施，符合惩罚性赔偿的要件，第一买受人可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八

条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的规定救济。

第二篇：一房多卖合同效力

一房多卖合同效力一、一房二卖产生的后果：

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

二、商品房买卖合同网签、备案效力

网签与备案效力不同，网签只代表合同签订完毕，只具有公示效力，属于行政管理，不产生物权变动效力；

备案即“预告登记”《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

《房屋登记办法》第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

第三篇：房产中介冒充买家,串通欺诈签订合同,诉讼解决最终合同撤销,房主多卖100万

房产中介冒充买家，串通欺诈签订合同，诉讼解决最终合同撤销，房主多卖100万

张女士在上海工作，为了在上海买房省吃俭用租住在虹桥区一个很小的一室一厅，张女士早些年没去上海的时候在石家庄裕华区九里庭院买了一套三室的房子，因为上海房价涨的太快再不买真的连首付都付不出来了，她于是在58同城上发了个出售九里庭院三室房屋的帖子，结果发完帖子没三秒就有一家叫佳友中介公司打过来电话说，说自己有客户看上了这个房子，然而张女士万万没想到买房人竟是中介人员冒充的，草率之下张女士就签订了买卖合同，把房产证交给了中介，同时办理了全权公证委托证书，然而这样做的结果让张女士后悔莫及，如果不是经过司法程序，张女士可能会永远都收不到房款，也卖不了房子，具体的案情是这样会的：

张女士和老公都在上海上班，石家庄的房子装修后，放了几年了，今年3月份开始，张女士有准备在上海买房子，决定将石家庄裕华区的小三房卖掉凑首付款，而且是越快卖掉越好，因为上海房价真的是涨的太厉害了，早下手是最保险的，所以就在网上挂起来了，标价120万，从在58同城发布消息之后，每天都接二连三的接到各种中介的电话，最多的就是就是那个才发完帖子3秒钟就打进电话的那个佳友中介，开始就是石家庄的房子不好卖，说客户看中了就赶紧出手。

几天之后一个晚上，有一个姓赵的女中介跟急的打电话跟张女士说，张女士的房子有一个赵县的客户决定要买了，价钱就115万，而且买家有60多万，可以马上付首付款，张女士当时很开心就答应了，第二天一大早7点那个中介就给张女士打电话，说客户急买房子，想今天就订下来，把合同签了，让张女士和老公马上回石家庄，张女士也很着急卖，所以赶紧都给公司请了假，买了当天下班最晚的一趟高铁，连夜赶回石家庄。第二天到了佳友中介，那个中介赵小姐非常的热情，检查张女士带来的所有证件，房产证、身份证、结婚证、户口本等，后来发现张女士身份证刚刚过期几天，让张女士去户口所在地换个新身份证，再领个临时身份证就行。当时那个买家一直没有出现，中介说买家在北京上班，因为要结婚北京房子又买不起所以只能先在石家庄买，他从北京赶过来，最快要12点才能到，所以张女士和老公兵分两路，张女士去老家藁城换证，她老公去银行预约申请提前还款（因为张女士的房子还有40多万的贷款没还）。张女士中午12点就回来了，结果那个买家还没有回来，张女士问中介，中介估计看张女士老公没有回来，就说说车子晚点了要到下午2点才能到，张女士想，反正自己老公还没有办完，就等等吧，下午快4点张女士老公才办完回来，因为张女士们订了下午5点多赶回上海的动车，所以当时真的很着急，让中介快联系买家来，过了一会，终于有一个胖胖的中年人来了，说是买家，他一句话没有说，直接看了合同就签了字，主要内容就是买家先出钱帮张女士们付银行的41万贷款，然后再办理过户，等贷款下来了，再付给张女士们余款，给了1万定金张女士们，当时也不懂，只看到金额都是对的，也没有看其他的，就签字了，想尽快赶火车，然后去公证处，说是要办理全权委托，因为张女士他们在上海，回来不方便，这时候中介才说公证费要张女士自己出，1千多，张女士想想也是啊，就完全配合他们去办了，一共花了1480元，结果就是还是没有赶上火车，而且导致张女士们的一张票没有退成，去火车站也说退不了，白白损失300多块，只能互相给公司请假，订了第二天最早的动车。中介当时说，最多2个月，就可以收到全款了，很快的。

虽然这趟石家庄行，很赶忙，但是买卖合同签订了，张女士们也放心了就等着收钱了，结果两周过去了联系中介才发现，流程一步都没有开始办，中介说买家现在突然筹不到钱了，还差20万，要等等再筹钱；过了几天张女士们联系买家，买家又说有钱，但是家里母亲说有风险，要求张女士们自己把41万贷款还掉，他们才敢付首付，这时张女士才觉得不对了，这明显是在拖延，再看看合同，才发现合同上面尽然没有约定买家付款的时间，也就是说，他即使筹钱筹一年也不算违约，就这样时间竟然拖了三个多月，张女士的房款就是遥遥无期，最后老公尽然还相信了中介，说愿意出20万，买家出21万，一起把贷款还掉，结果这个条件，买家还是不同意，中介那边就是一直维护着买家，说张女士要得太急，别人又没有说不买，中间，还隔几天就说买家亲戚来了，要看房，女朋友怀着孕来看房，就是各种要求来看房，张女士们也发现不对了，就是不给他们看房了，张女士也感觉到，中介和买家好像是一家的，后来问了自己在石家庄的一个朋友，这个朋友是个律师，他提醒张女士可能遭遇到中介欺诈了，同时律师朋友提醒张女士中介低价收房高价卖房这种倒卖房屋的行为在石家庄很常见，之后律师向张女士要了那个买家的名字，通过58同城一检索发现，这个人居然挂了很多房子在出售，标注的所属公司竟然也是佳友房产中介，那个胖胖的买家果然真的是佳友自己的员工，律师又根据身份证一查，那个买家根本就是不是赵县人，就是石家庄裕华区的。张女士还发现，自己因为常年不在石家庄，石家庄的房价自2016年3月以来上涨的速度竟超过了上海，涨幅全国第一，张女士把自己房子挂上网的时候，自己的房子均价已经超过13000每平米了，自己标注的价格总共足足少了15万，在加上拖延的三个月自己房子市值比当初标注的价格足足贵了50多万。

发现问题的当天晚上，张女士赶紧给中介打电话，说大家别绕圈子了，直接说吧，买家是不是你们自己的人，中介也是没想到，张女士这么快就查到了，也没有再撒谎，承认了，但是还理直气壮的说，员工就不能买房吗？他就是看中这个房子了。张女士就说好，让他什么时候付款？这时中介就犹豫了，张女士说你们不就是想套住张女士的房子，想做独家，还是赚差价？中介这时候还不承认，还说就是想买房。张女士说让她把房产证还有公证书还给张女士，张女士可以让她做独家，她说不可能，如果张女士说不卖了，就是张女士毁约，要赔偿买家2万，最后也没有谈妥，张女士说明天就回石家庄，再不给就报警，这一切在律师的建议下张女士进行了录音。

第二天张女士老公买了最早一班飞机从上海飞到了中介那里，结果那个中介赵小姐一直没有出现，其他中介就是死活不给房产证和公证书，买家也在，就是拖着不放，最后老公没有办法打了110，警察来了，结果警察说，这是民事纠纷，他们不管，就走了。

白白去了一趟，什么也没有要到，老公准备买票回上海，临走之前张女士委托了那个律师朋友帮助处理这个事情，说自己宁肯不在上海买房也不能遭受这样的欺诈，在此之后律师就开始了调查取证，以便帮助张女士解决房产纠纷。

律师先研究合同条款发现合同的确未约定付款时间，同时还规定签完合同就必须办理全委托公证，交付房产证给中介，如果张女士不卖房需要支付房屋总价10%的违约金。所谓全委托公证就是卖房者去公证处办理一个委托授权，授权的内容就是，受委托人可以全权处理自己的房子，权限包括过户、抵押、解押、代办代还银行贷款，有了这个公证就能随意处着房产，当然这个受委托人也是中介的人。因为房屋存在抵押贷款，张女士要想补办房产证就得先偿还银行贷款或者贷款银行同意补办。律师分析如果这个合同还存在，张女士再次出售房屋，会构成实质违约，如果想废掉合同一种方法是确认合同无效、另一种方法就是撤销合同。

首先，中介的行为已经违反了《房地产经纪管理办法》、《石家庄市房产中介服务管理办法》，张女士可以向房产行政主管部门进行举报、投诉，房产行政主管部门将对原告及第三人采取罚款、吊销执照等惩罚措施。

1、中介违反了《房地产经纪管理办法》第四条之规定“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。”

2、《房地产经纪管理办法》第二十一条第一款、第三款规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

（一）是否与委托房屋有利害关系；

（三）委托房屋的市场参考价格；第三人不但未告知，而且和原告一起串通欺骗答辩人。

3、中介和自己工作人员从事了《房地产经纪管理办法》第二十五条第三款、第八款、第九款、第十条所禁止的行为：对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；承购、承租自己提供经纪服务的房屋；法律、法规禁止的其他行为。

4、中介和自己工作人员违反了《石家庄市房产中介服务管理办法》第二十四条第一款、第六款之规定：“有下列情形之一的，房产中介服务机构不得提供中介服务：

（一）无房屋所有权证或其他合法权属证明的；

（六）共有房产未经共有人书面同意的；”。

5、中介和自己工作人员违反了《石家庄市房产中介服务管理办法》第二十八条之规定：“房产经纪机构收取佣金不得违反规定标准，不得谋取委托协议约定以外的酬金或财物，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息骗取中介服务费。”

6、中介和自己工作人员违反了《石家庄市房产中介服务管理办法》第三十条第三款、第五款、第六款、第之规定：“房产中介服务机构及其从业人员在房产中介活动中不得有下列行为：

（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（五）隐瞒真实情况提供虚假信息；

（六）采取胁迫、欺诈和贿赂手段促成交易；

（七）为本办法第二十四条规定的房产提供中介服务；”。

其次，我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体而言：本案虽然中介和自己工作人员有欺诈行为，但是没有损害国家利益；中介和自己工作人员也不符合2-4，至于5上文的法规不是行政法规。综上，要想确认合同无效基本上不能得到法律的支持，但是可以通过向住建部门投诉举报，来获取中介恶意串通、欺诈的证据，进而根据我国《合同法》第54条规定撤销买卖合同，该法条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案如果通过撤销之诉获得法院支持很有可能。从整个交易过程来看，中介恶意串通，故意隐瞒买家在中介处工作的事实以及签订合同之时房屋市场价值的事实，提供低价买卖合同恶意欺骗张女士，最终以不合理的低价购买张女士的房屋中介合伙低价收房，倒卖房屋，不是为了挣中介费，而是为了挣差价，这是一种严重的合同欺诈，是丧失诚信的行为。

于是律师代表张女士向石家庄住建部门进行了投诉，住建部门立案调查竟然发现中介公司没有在行政机关备案，是个黑中介。在与中介的拉锯战中，时间过去了好几个月，在此期间，石家庄先是保利拉菲公馆开盘开到了1.8万，后是荣盛华府项目破天荒的3万开盘，并当天全部告罄，石家庄裕华区作为省会配套设施最好的区，二手房均价直逼两万，张女士那个房子已经升值的230万元，整整涨了有100多万，期间其他中介也还在跟张女士打电话，称有客户愿意出150万，170万，直到最后直接报出了220万全款购买，问张女士卖不卖，每每听到这个，张女士都万分后悔和中介签了那个合同。十一月的一个周末远在上海的张女士竟然收到了石家庄裕华区法院的传票，中介公司那个员工竟然要求张女士完成剩余的交易，原来为了巨大利润中介也管不了什么违规不违规了。张女士心说中介你还恶人先告状，律师说张女士你一定要争取公平正义，维护自己的权益。律师分析说，你们夫妻二人都在合同上签字了，表示对价格的认可，对方要求交易，你方必须履行约定，否则不仅要付违约金还要把房子过户给人家，咱们必须撤销这个合同，于是律师通过详细取证后向石家庄裕华区法院提起了反诉，诉请因合同在恶意串通、欺诈情况下签订，请求人民法院撤销合同。

在诉讼中，住建部门对中介公司除予了3万元罚款，并下发了责令整改通知书，但是中介公司并没有撤回对张女士的诉讼。经过激烈的法庭辩论，最终裕华区法院判决驳回了中介公司的诉讼，依法撤销了那份买卖合同。然而，判决后中介公司并未归还张女士的房产证，在律师的建议下张女士补办了房产证，到公证处撤销了全委托公证，同时因为这个案件相当典型，成为了石家庄住建局督办的案件，最后中介公司没有上诉，还被勒令停业整顿，张女士最后房子以225万的价格成交，也算因祸得福，之后再在上海买房时倍加小心终于在上海首付了一套称心如意的两室一厅。（本文中介名称及人名均为化名，如有雷同，请勿对号入座）