全屋吊顶未来发展的空间到底有多大

第一篇：全屋吊顶未来发展的空间到底有多大

集成吊顶从无到有，从小到大;从一个陌生的新名词发展到一个千家万户知晓的产品。集成吊顶的推广走的是轰轰烈烈，非常出彩!目前，集成吊顶感念已经深入人心、扎根市场，获得了消费者的认可青眯。回顾集成吊顶发展，让我们感慨万千。

集成吊顶辉煌5年，走到2010年，由于绝大部分厂家一直在走跟风模仿道路，集成吊顶产品没有得到根本性创新，产品同质化非常严重，行业步入一个瓶颈低谷期，企业在2010-2011年上半年，加上世界金融危机影响，脚步逐渐放慢。由于集成吊顶技术含量不高，投入不大，开厂和加盟开店门槛都不高，厂家不断增长，市场上销售集成吊顶产品的店也随着厂家的大力招商越来越多，近几年来全屋吊顶开始流行起来，全屋吊顶包含了餐厅、卧室、厨房、卫生间、走廊、等生活的各大空间，他突破了原有集成吊顶仅仅只有厨房和卫生间单一的空间结构，以凹凸有致的古老雕刻技艺体现，大尺度的空间层阶令空间充满了与众不同的视觉效果和美感。同时也可以随意的打造顶部的空间，搭配石膏，木质等多种建材材料纪委和谐，融为一体。未来的发展和市场前景是无限的巨大。

第二篇：未来我国矿粉生产设备的提升空间有多大？

未来我国矿粉生产设备的提升空间有多大？

矿粉生产设备发展，很大程度上与宏观经济政策取向有着很直接的关系。当前我国正在由投资拉动型转为内生增长型发展，未来我国矿粉生产设备的提升空间有多大？

首先，我想说的是，我相信并且坚信，未来中国的经济仍有非常大的提升和发展空间。随着新型城镇化，包括产业转型升级的逐步推进和深入，矿粉生产设备发展将会进入一个崭新的阶段。我们对未来充满期待。

当前，我国矿粉生产设备尤其是重型装备行业，总体形势依然严峻，但仍处于大有作为的战略机遇期。

从国际看，我国同世界的联系日益紧密，为我国在全球范围配置资源、拓展发展空间提供了机遇；科技创新孕育新突破，为我国发挥后发优势、实现技术和产业整体跃升创造了条件。

当前，不少发达国家提出“绿色新政”，实施“再工业化”和扩大出口战略，推行产业回归和制造业再造，加快高端制造和新兴产业创新发展。在这样的背景下，只要我们把握趋势，应对得当，就可能抢占先机，推动实现跨越式发展。否则，就会贻误时机，甚至陷于被动和落后。从国内看，我国发展的有利条件、内在优势和长期向好趋势没有改变。经过改革开放三十多年的雄厚积累，我国矿粉生产设备综合实力大幅提升。我国有着潜力巨大的内需空间、广阔的发展余地和丰富的劳动力资源，为未来发展打下了牢固的物质基础。

同时，制约我国矿粉生产设备可持续发展的矛盾和问题还依然突出。我国经济发展内生动力不足，资源环境约束不断强化，劳动力成本趋于上升，低成本优势正在减弱。发展中遇到的“研发投入不足，技术储备不够，国际市场占有率低，配套件制约成套设备开发问题”等等亟待解决，所有这些，都使得我国矿粉生产设备继续保持平稳较快发展难度加大。

但差距有多大，我们未来的提升空间就有多大。有多少装备核心技术尚未掌握，我们就有多大的市场规模。总之，当今世界继续发生深刻变化，困难和挑战非常严峻。我们必须增强机遇意识和忧患意识，主动适应环境变化，妥善应对各种挑战，奋发有为地推动重机行业发展再上新台阶。

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第三篇：未来20年我国城镇住宅建设发展空间

2010～2011REICO专题——未来20年我国城镇住宅建设发展空间(2011-02-11 16:11:35)转载 标签：

杂谈

房地产业对经济增长做出重要贡献

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的20年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资 1998年住房制度改革以来，房地业增加值在.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-20年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-20年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-20年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）GDP中所占比重呈上升趋势，由1998.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-20年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，20年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-20年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-20年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-20年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室”规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资 本报告的完成人为： 呈先、岳国强、任荣荣

我国城镇住宅建设发展状况回顾

城镇住宅建设投资较快增长.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%。

城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。

从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。

房地产业对经济增长做出重要贡献

自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

居民住房条件不断改善规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。

并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。

.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期

韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。

综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。

发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征

从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征：

日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况

韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括

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.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析

发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考： 房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括住房新建规模、住房投资

城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。

并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资/GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。

我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。

图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“90/70”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。

特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。

从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间 预测思路

从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下：

规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。

2011-2030年住宅建设发展空间预测.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增长4.9%（见图16）。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟

年出现（见图

26）。

1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。

根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的指标：一是居住水平指标，包括住房面积、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行业发展指标，包括

住

房

新

建

规

模、住

房

投

资

因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。

对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系：.1米，年均增长4.9%（见图16）。统计数据显示，1985年以来城市居民人均住宅建筑面积与城镇居民家庭人均可支配收入之间存在着很明显的相关关系（见图17），用回归分析可得出具体估计方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS为城市人均住宅建筑面积；PI为城镇居民家庭人均可支配收入。图17城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住水平的关系 1985-2009年间，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长7.4%，同期人均GDP年均增速为8.8%，比城镇居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分阶段看，两者之间的差距在缩小，1985-2002年两者之间的差距较大，2003-2009年两者之间的差距有所缩小，人均GDP年均增速（10.4%）比城镇居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我国经济保持年均7.8%的增速，人均GDP增速约为7.4%，2011-2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长将达到6.9%，到2020年我国城镇居民家庭人均可支配收入将达36189元（2009年价）；2021-2030年GDP增速按5.5%估计，城镇居民家庭人均可支配收入年均增速估计为5%，2030年城镇居民家庭人均可支配收入将达58764元（2009年价）。根据上述估计方程计算，2020年城市人均住宅建筑面积将达到38平米，2030年达到43.4平米（见表1），2011-2030年年均增速为1.7%。因此，得到预测期各年的城镇住宅增量后，要估计出城镇新建住宅量，还需估计出各年的“农转非”住宅量和住宅折旧量。对住宅折旧量的估计有两种方法，第一种是通过住宅折旧率---住宅折旧量占住宅存量的比率---来推算每年的折旧量，即，假定每年住宅的折旧量与住宅存量之间有如下关系： 其中，为t年住宅折旧率。第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：（6）其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。得出城镇新建住宅量后，如果能够得到住宅单位建筑平米所需要投资额，或称为城镇住宅建安造价（不含土地购置费），就可以估计出预测期每年的住宅投资。计算公式如下；（8）式中 为t年城镇住宅投资额； 为t年城镇住宅建安造价。城镇住宅建安造价可以通过相关的统计指标和数据估计出来。《中国统计年鉴》提供了1985年以来的城镇新建住宅面积，从有关统计资料中我们可以计算出1985-2009年城镇住宅建设投资额，但其中包含了土地购置费，还 7．根据国际经验，我国城镇化进程滞后于经济发展进程，这一点已是国内外研究的共识，其原因在于我国政策、体制机制环境对人口城镇化形成的制约。如果我国城镇化进程按国际经验发展，2020年我国城镇化率应达到70%左右，2030年达到80%左右。上述按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现（见图26）。

其中，为t年住宅折旧率。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二种方法是通过旧房拆迁量占城镇新建住宅量的比例来推算。现有统计资料对这两种估计方法都不提供支持，因此，只能对住宅折旧量进行大致估算。这里我们采用的方法是，先给出旧房拆迁占城镇新建住宅量的比例，计算出每年的折旧量，然后再计算出住宅折旧率、折旧量和农转非量，看其是否合理。

调查数据显示，目前的每年的旧房拆迁量大约1.3亿平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。如果按折旧率0.75%，推算出的“十一五”期间农转非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本与调查结果相当。按住宅70年寿命推算的折旧率应为1.5%。目前我们的折旧率有些偏低。2011-2030年折旧率按1%推算每年的折旧量或拆迁量。2002-2009年“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我们按此下降速度估计2011-2030年的农转非住宅比重及规模。

城镇住宅增量、净新建住宅量和“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例之间存在如下关系：

（6）

其中 为t年“农转非”住宅增量占城镇住宅总增量的比例。规模等。对上述指标的比较分析表明，主要发达国家房地产市场发展历程表现出以下特征： 日本在1955~1972年的17年间，住房建设呈现持续快速发展的态势，住房建设量年均增速为12%（见图9），新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%。而这一期间，也是日本城镇化进程较快的阶段，城镇化率年均增加1.1个百分点，其中，1955~1960年期间城镇化率年均增加1.46个百分点。图9 日本历年住房建设情况 韩国在1980~1990年的10年间，住房建设处于快速发展期，住房建设量年均增速为17%（见图10），新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%。这一期间，是韩国经济增长和城镇化快速发展阶段，城镇化率年均增加1.7个百分点。1990年之后，韩国城镇化速度明显减小。60年代以来，美国和英国已结束快速城镇化进程，其住房建设量没有表现出持续快速增长的态势（见图11），美国年均私人住房新开工量基本在150万套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英国1960~1975年间新建住房规模年均在35万套左右，之后年均住房建设规模基本在20万套左右。基于国际比较的我国城镇住宅建设发展空间分析 发达国家经济社会和房地产市场发展的阶段性特征，可以为分析我国未来房地产业发展空间提供以下参考：城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在城镇化较快进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势。如日本在1955~1972年间，住房建设量年均增速为12%，1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。这一期间，日本城镇化率从56%增加到72%左右的水平，城镇化率年均增加超过1个百分点；韩国在1980~1990年间，住房建设量年均增速为17%，1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%，这一期间，韩国城镇化率由57%增加到74%，城镇化率年均增加1.7个百分点。并且，日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现，即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资GDP于1973年达到峰值9.1%，这一阶段，日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资GDP于1991年达到峰值8.9%，这一阶段，韩国的城镇化率也在74%左右。我国1998-2009年间，城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来，我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%，但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资，因此，跟国外的统计结果缺乏完全可比性。初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的轨道，城镇化进程仍处于快速推进阶段，按照发达国家的经验，在城镇化超过70%之前，我国住房建设规模将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计，不宜频频产生“过热”的惊诧和恐慌。图15 各国住房建设投资规模高峰阶段的比较 户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均住房套数达到1，是解决总体性住房短缺的最基本要求。发达国家的经验表明，在城镇化基本完成后，户均住房套数通常会经历从超过1向1.1左右发展的过程，成熟稳定的房地产市场中，户均住房套数基本稳定的1.1左右。如日本1968年户均住房套数超过1，在70年代中期城镇化率超过70%阶段，户均住房套数约为1.05，80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定。英国在60年代初期户均住房套数超过1,80年代达到1.08。户均住房套数从1发展到1.1左右大约需要20年左右的时间。由于我国目前尚缺乏住房存量的准确调查数据，因此，我们采取以下方法进行估算：按照图2中对城镇人均住宅建筑面积的推算，2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右，即使考虑“9070”政策实施以来，由于住房供应结构的调整而带来住房面积增速的减缓，因此估计2010年末我国城镇人均住宅建筑面积在30平方米左右。按照2010年我国城镇人口约为6.3亿估算，则2010年末我国城镇住房存量约为190亿平方米。按照户均住房面积90平方米计算，2010年末我国城镇住房总量约为2亿套，相比于2亿多城镇家庭而言，基本处于户均住房套数在1左右，参照国际经验，住房存量尚有较大的发展空间。特别应注意的是，我国尚处于快速城镇化进程中，未来城镇人口仍将保持较快的增速，户均住房套数可能是一个动态的、极不稳定的指标。未来仍需要保持适当住宅建设规模，避免出现城镇化进程中的住房短缺，拖曳城镇化进程和影响社会稳定。从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间预测思路 从长期看，居民对住宅需求的多少取决于居民收入水平的高低，收入水平越高，对居住条件改善的要求也越高。就城镇总体来说，城镇住宅总需求，除受收入水平的影响外，还应受城镇人口规模的影响，城镇人口规模越大，对住宅的需求也就越大。因此，未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于，城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。预测流程图如下： 城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，根据经济增长速度估计城镇居民人均收入的增长速度，由居民人均收入增速可推算出预测期各年的人均收入水平；第二步，根据城镇人均居住水平与人均收入水平的关系，估计出预测期各年的城镇人均居住水平，再根据未来城镇总人口推算出预测期城镇住宅总量，从而可进一步估计出预测期各年的住宅增加量；第三步，根据城镇住宅增加量与住宅投资的关系，计算出预测期各年的城镇住宅投资额。2011-2030年住宅建设发展空间预测 改革开放以来随着收入的增长，我国城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面积从1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根据上面估计出的每年城镇住宅存量、净新建住宅占总增量的比例和折旧率，由式（3）-（6）就可计算出每年的城镇新建住宅量。2009年我国城镇兴建住宅建筑面积为8.21亿平米，估计2020年将达到13.34亿平米，2030年上升到18.69亿平米。2011-2030年城镇新建住宅建筑面积年均增长4.1%。

房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：呈先、岳国强、任荣荣 我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资GDP约为7.2%。城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。房地产业对经济增长做出重要贡献 自1998年住房制度改革以来，房地业增加值在GDP中所占比重呈上升趋势，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（见图3），房地产业在国民经济发展中发挥重要作用。以2009年不变价计算，1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点（见图4）。其中，在2008年国际金融危机爆发的情况下，房地产业对经济增长的贡献率仍高达10.6%，拉动经济增长1.03个百分点；而在克服危机冲击最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献最高，砥柱中流，贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。居民住房条件不断改善 伴随着房地产行业的发展，我国城镇居民的住房条件得到了明显改善，人均住房面积稳步上升。从1998年到2006年，城市人均住宅建筑面积从18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增长分别达到了1.05平方米，远高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增长水平。初步推算，目前我国城镇人均住宅建筑面积约为30平方米（见图5）。并且，居民住房设施条件也得到明显改善，城镇住宅工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平明显提高，2004年以来城镇住房成套率超过80%。从总体上看，我国已经告别住房严重短缺的时代。从城镇化的发展过程来看，2009年我国城镇化率为46.6%，与日本50年代初期和韩国70年代中期的城镇化水平大致相当（见图7）。“十二五”期间以至2020年，我国仍处于城镇化快速发展阶段，按照“十一五”时期城镇化发展速度推算（年均增加约1个百分点），到2020年我国城镇化率将提高到58%，相当于日本50年代中后期 韩国80年代初期的城镇化水平。而美国和英国在60年代基本完成了快速城镇化的进程，美国在1920年城镇化率超过50%，而英国早在1850年左右城镇化率超过50%。综合经济发展与城镇化水平指标，我国城镇化水平远远落后于同等经济水平下的美国、英国、日本、韩国。日本和韩国在我国目前经济发展水平时的城镇化率均超过65%，在我国2020年经济发展水平时的城镇化率均超过75%。我们利用2004年世界160个国家和地区城镇化率与人均GDP（购买力平价）的统计数据，模拟得出二者之间的函数关系，如图8所示。城镇化率与经济水平之间呈现出对数函数的形式，这与世界银行有关专家对城镇化相关研究的发现一致。从图9的结果中可以看出，我国的城镇化水平低于国际上同等经济水平下城镇化发展的平均水平，约低14个百分点。假定我国在未来十年在制度和政策方面不做出调整，到2020年我国的城镇化水平相对于国际标准的差距将进一步扩大到16个百分点。发达国家城镇化发展历程表明：通常在高速发展的30~40年间，城镇化率可从25%提高到70%~80%。如果按照我国目前的城镇化速度（城镇化率每年上升1%），到2020年城镇化率仅为58%，2030年城镇化率仅达到70%。我国城镇化进程远远滞后于经济发展进程。主要发达国家不同阶段房地产市场的发展特征 从住房部门产出（Housing Outcomes）的角度，进行房地产业发展阶段特征比较时，通常选取以下两方面的

第四篇：中国留学服务行业发展现状及未来市场机会空间

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1、出国留学市场的发展

改革开放以来，我国的出国留学人数总体呈上升态势，留学人数的增长率在1978年、1985年、1992年、2001年达到四次峰值。此后，留学人数在近十年来持续增长，至2015年突破50万人；近5年留学人数的年平均增长率保持在10%以上。在出国留学人员中，自费留学人数占留学总人数的比例逐步提高，留学行业愈来愈市场化。2001年以来，自费留学的占比平均超过90%，已成为出国留学的主力军；截至2015年，自费留学人数达到48.18万人，在留学总人数中的占比达92%。

中国学生留学选择专业的倾向十分明确且稳定：最受欢迎的是商科(一般认为，商科包括4个具体的专业，分别是金融学、管理学、会计学和经济学)，每年都有四分之一以上的人先选择，在2014/15学年，这部分学生的总人数超过8万。

2、留学发展历程

新中国成立至今，我国留学发展经历了几个阶段。

（1）新中国成立至改革开放初期，公派留学是我国留学的主要方式。改革开放前，出国留学为派遣制，主要是基于国家需要，向前苏联、东欧等社会主义国家派遣留学生。改革开放初期，公派留学是主要方式。

（2）1984年我国出国留学人数仅3055人，到2000年人数达到了38989人。留学人数的增长主要得益于国家出台了鼓励留学的相关政策。1984年自费留学政策的颁布，使我国留学人数增幅在1985年达到峰值，增幅超过50%，留学总人数近5000人；1992年国家出台“支持留学，鼓励回国，来去自由”的十二字留学工作方针，直接刺激了我国留学人数的增长。

（3）2001年中国加入WTO，同年自费留学人数达到7.6万人，同比增长135.31%，占留学总人数的比例突破90%。至2002年，自费留学人数突破10万人。国外政策中，除美国外的主要留学国家普遍降低了对华签证门槛，美国受“911”影响，签证政策先紧后宽。澳大利亚、加拿大等国为留学生提供更多的工作机会或签证，留学国家由美国向其他主流国家分散，呈现多元化趋势；受“911”恐袭等国际事件的影响，美国实施紧缩的签证政策，赴美留学人数在2003年开始大幅下降，2005年下半年，签证政策逐渐放宽，2006年留美人数开始回升,占有的市场份额也逐渐恢复，2007年美国再次成为我国最主要的留学目的国。

（4）2010年至今，我国自费留学人数继续呈上升趋势，但增速开始放缓。2013年自费留学的增幅降至近十年来的最低值2.62%，之后开始回升，近两年保持超过10%的增长率。

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2015年我国出国留学人数超过52万。但是2013年留学人数增速从2012年17.63%大幅下滑至3.58%，我们认为主要与政府大力反腐有关。同年，高净值人群的增长率也降到了历年最低（2.5%）。

3、出国留学原因

出国留学的原因主要是增强职业综合竞争力、获得更好的教育以及拓展视野，而增强职业综合竞争力一直在众多留学理由是排第一。相比于印度留学生是为了“寻求移民和长期就业前景”，中国留学生更多以“更好的工作机会”为主要目的。从留学人员回流率来看，现在80%左右的留学人员选择回国而不是留在海外，这个现象背后一方面是大国崛起带来的吸引力增强，另一方面体现了融入的困难。相对于回国就业人员的增加，留学人员的职业规划咨询等服务却供给不足，留学人员往往面临人在国外而面试在国内等各种尴尬境遇。

4、留学生选择留学国家或地区

近几年，美国、加拿大、英国、澳大利亚等是中国留学生比较常选择留学的国家。其中美国一枝独秀，37%的中国留学生选择去美国留学。从2015年留学生分布来看，在2016年，美国、澳大利亚、加拿大和英国将仍然成为中国留学生的首选。

这里面最值得关注的是瑞士。尽管目前瑞士留学生群体的规模无法与美、英等国相比，但上升的趋势却十分明显。最近两三年内，中国的家长和学生对瑞士教育，尤其是寄宿中学的认可度和接受度有了质的飞跃，留学人数也翻了一番。

5、游学人群结构

所谓读万卷书行万里路，境外游学在欧美国家已有上百年发展史，它的价值在这些国家被广泛认可。在我国虽然近十年才兴起，旨在通过教育旅行及跨国营地生活等形式对参与者进行潜移默化的体验式教育。游学产品可以分为国内游学和国际游学（又称境外游学）。

初高中生是国际游学的主要人群，大学以上的游学意愿比例相对较低；国际游学人群和留学人群高度重合，67.8%的游学人群有留学申请意向，15.5%的人正在申请留学。根据《2016国际游学白皮书》的调查，60%以上的家长和学生认为在初高中阶段适合参加国际游学，整个游学决策主要由孩子的喜好和家长的认同度决定。根据北京出入境边防减产总站提供的签证等数据显示，2015年8-18岁游学人数约30万人。美国、英国、澳大利亚、加拿大等成为主要游学国家，而这几个国家也是我国留学生的主要留学国家。相应的，游学产品也以这几个国家的为主，而设计线路也更多适合初高中生。

6、留学中介机构

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留学中介行业产业链分为前端出国类语言培训、中端留学中介咨询和后端留学后服务市场。出国类语言培训主要是提供语言培训包括雅思、TOFEL、SAT等，留学中介提供出国留学的咨询和申请服务，留学后服务市场主要为已出国的留学生提供海外生活、投资等各种所需的服务。留学中介行业前五家机构占据了58%的市场份额，前十家机构占据了行业80%的份额。未来的行业竞争一定是前几大机构之间的抢夺，我们看到前几大机构也一直在寻求全产业链布局的机会，向前或者向后延伸。

7、出国类语言培训

出国留学摆在大家面前的第一关便是语言考试，语言考试的成绩直接影响后续的申请学校范围、奖学金等等，因此准备出国留学的学生中有95%会去报名参加语言培训。目前出国留学考试包括雅思、托福、GRE、SAT等，这几类培训的课程繁多、价格不一。我们这里暂时以全部留学人员为基数对出国类语培市场的规模进行测算。由于参加语培课程的学生在转化成为留学人员时都存在一个转化率，因此我们的测算规模会略低于实际规模。

8、留学市场规模

目前整个留学市场规模在1589.09亿元，其中出国类语言培训82.92亿；，留学中介53.02亿，留学后市场1462.15亿。

9、留学中介市场格局

随着行政进入门槛的降低以及留学人数的增多，留学中介机构的数量实现了快速增长。截至2015年10月31日，共有441家留学中介机构（不含证书已注销、已过期机构）覆盖了大部分地区，但主要集中在经济发达地区。

目前，金吉列、启德、前途出国、澳际、新通这五家留学中介机构瓜分了留学中介市场一半左右的份额，整个留学中介行业呈现出几家独大的局面。我们认为，经过二十年左右的发展，留学中介已经形成了一定的品牌和口碑，未来行业的竞争一定是在这几个寡头中进行，行业龙头也必将在其中产生。但是，传统留学中间正面临的各种挑战：市场增速放缓；进入门槛降低，竞争日趋激烈；产品同质化严重，缺少真正有价值的服务；DIY人数增加，对中介的依赖减弱。面对这些变化，传统留学中介也在积极应对：金吉列选择了渠道下沉以继续享受留学“平民化”带来的红利；启德推出各种创新产品以适应低龄化；前途出国继续整合新东方内部资源，同时投资异乡好居，打通整个产业链；新通则布局全产业链，打造“喇叭口生态”。

10、来华留学生总体规模

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2015年共有来自202个国家和地区的397635名各类外国留学人员在我国31个省、自治区、直辖市的811所高等学校、科研院所和其他教学机构中学习。

2015年来华留学生规模稳步增长，生源结构不断优化。各类外国留学人员达到397635人，对比2014年的377054人增加20581人，增幅为5.46%。2015年在华接受学历教育的外国留学生为184799人，比2014年的164394人增加20405，同比增长12.41%，继续保持2008年以来高于来华生总人数增速的态势。2015年学历生人数占在华生总数的比例为46.47%，其中研究生占在华生总数的比例为13.47%，两项比例均较2014年有所上升，学历结构不断优化。

2015年，亚洲、欧洲、非洲、美洲、大洋洲来华留学生总人数分别为240154、66746、49792、34934、6009名。北京、上海、浙江位列吸引来华留学生人数省份前三位。

留学生生源国覆盖范围稳定，一带一路沿线国家成为来华留学发力点。2015年留学生生源国家和地区数与2014年的203个相比基本持平。前10位生源国格局稳中有变，依次为韩国、美国、泰国、印度、俄罗斯、巴基斯坦、日本、哈萨克斯坦、印度尼西亚和法国。

11、留学三大趋势

（1）“超低龄留学”趋势延续

随着国内家庭经济能力提升，各国对于中国低龄留学生秉持的开放政策，如认可中国高考的国家和学校逐渐增多等因素，都势必刺激低龄留学生人数的增多;另一方面，随着中国“一带一路”政策的提出，中外合作办学需求扩大，在2016年也将会有更多的留学生来华求学。

（2）国外院校录取门槛提高

与快速增长的出国留学申请人数相对应的是，留学申请难度也在增加，竞争更加激烈。美国常春藤联盟2010年至2015年的数据显示，其本科录取率从整体上看正呈下降趋势，其他国家的顶尖名校也不例外。

越来越多的学校会要求学生进行第三方成绩单认证，以后这很有可能成为一种趋势。所以，准备出国留学的学生除了保持良好的在校成绩，考好语言成绩以外，软实力的背景提升也势在必行。在硬件条件相差无几的情况下，学校都会优先考虑实践活动、实习经历、科研项目丰富的学生。

（3）、“留学后服务”受青睐

现在，留学的定义已不再是成功申请并出国深造，更多的学生、家长关注留学后的发展，产业研究智库-经济咨询平台

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并愿意向专业机构寻求帮助。也有更多的留学机构开始提供学业指导、跨文化适应、就业、移民等留学后服务。未来，全产业链的国际教育机构将成为发展趋势，让学生实现从“成功留学”到“留学成功”。

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第五篇：中国首次发布《空间态势评估报告》评估未来发展

中国首次发布《空间态势评估报告》评估未来发展

4月17日，中国首次发布《空间态势评估报告》，向公众全面展示了国际空间活动现状，从学术角度评估了空间未来发展趋势。

全球通信、全球导航、遥感观测、气象预报、登陆月球、探测火星„„报告显示，近年来，世界航天活动越来越活跃，但空间活动显著呈现出“大国游戏”的本质，无论是发射次数还是拥有在轨空间资产数，都呈现出巨大的“贫富差距”，人类的空间活动设施与装备主要掌握在航天大国手中。

报告显示，目前中国航天运载器年发射次数已经进入世界前三。随着朝鲜与韩国先后成功发射卫星，全球已有12个国家具有独立发射卫星的能力。2012~2013年进行的159次航天发射中，俄罗斯、美国、中国和欧盟的发射量占到了全部发射的86.8%。截至2013年8月，全球共有1084颗卫星在轨运行，其中美国拥有461颗，俄罗斯拥有111颗，欧盟拥有110颗，三方拥有了全球63%的空间资产。从卫星用途看，通信卫星最多，占总数的55%，其次是导航卫星与侦察卫星。

据分析，截至2013年8月，近地轨道卫星占全球卫星数的48.9%，地球同步轨道卫星占40.3%。其中，美国占有近地轨道卫星资源的44%，占有地球同步轨道卫星资源的40%。从地域分布上看，美国拥有美洲区上空72%的地球同步轨道卫星，在亚洲区上空的地球同步轨道卫星资源占有量超过中国和俄罗斯，其中包括2颗预警卫星和3颗电子侦察卫星，而中俄两国在美洲区上空的地球同步轨道卫星为零。

报告显示，近年来，国际上民用航天在担负公益性服务与科学探索任务的同时，越来越多承担了对于军事应用的支持功能，呈现出“民为军用”的趋势。其中，国际商业航天组织正在成为新兴航天力量。

据统计，截至2013年8月，全球在轨卫星中，商用卫星和军商两用卫星占比共计已达44%，其中，51%的商业卫星属于美国。全球军商两用卫星中，美国和俄罗斯两国拥有数占到86%。

这份报告由中国运载火箭技术研究院钱学森运载技术实验室空间态势评估课题组完成，今后将每两年发布一次。目前，世界上只有少数国家发布类似报告。中国发布《空间态势评估报告》，对提升空间活动透明度具有重要意义。

On April 17, China's first release the space situation assessment report, a comprehensive display of the current situation of the international space activities to the public, from the point of view of academic evaluation of the space development trend in the future.Global communication, global navigation, remote sensing observation, weather forecast, land on the moon, Mars..., according to a report inrecent years, the world space activities more and more active, but the space activities significantly present the essence of the “great game”, annual launches, or have on-orbit space assets, all present a huge “the gap between rich and poor,” human space activities of facilities and equipment mainly in the hands of the space powers.According to a report, at present China aerospace vehicle launches, has entered into the world's top three.As north Korea and South Korea has successfully launched a satellite, 12 countries worldwide have independent ability to launch a satellite.In 2012 ~ 2013 for space launch in 159, Russia, the United States, China and the eu's emission accounted for 86.8% of the total emission amount.As of August 2013, a total of 1084 moons orbiting around the world, including the United States has 461, Russia has 111, the eu has 110, the three parties have 63% of the world's space assets.From the satellite USES most communications satellites, 55% of the total, followed by navigation satellite

reconnaissance satellites.According to the analysis, in the year toAugust 2013, low earth orbit satellite account for 48.9% of the global satellite number, account for 40.3% of the geostationary satellites in orbit.Among them, it accounts for 44% of low earth orbit satellite resources, accounts for 40% of the earth synchronous orbit satellite resource.From the point of view of regional distribution, the United States has 72% of the earth synchronous satellites in orbit over the americas, occupancy of geostationary satellites in orbit over the Asia resources than China and Russia, including 2 early warning satellites and 3 electronic reconnaissance satellites, and the two countries in the americas over the earth synchronous orbit satellite is zero., according to a report in recent years, international civil space on public welfare service and scientific exploration shoulder the task of at the same time, more and more to assume the function of support for the military applications, present a “people for military” trend.Among them, the international commercial space organization is becoming a emerging space power.According to statistics, as of August 2013, the global satellite orbit, the commercial satellite and the dual satellite accounted for a total of 44%, among them, 51% of the commercial satellite belongs to the United States.Global military contractor in the dual satellite, the United States and Russia have accounted for 86%.The report by the China academy of launch vehicle technology qian xuesen carrier

technology lab space situation assessmentteam is completed, will be issued once every two years in the future.At present, only a few countries in the world issued a similar report.Release the space situation assessment report, China is of great significance to improve transparency space activities.