解读《合同法司法解释三》对房地产市场的影响

第一篇：解读《合同法司法解释三》对房地产市场的影响

解读《合同法司法解释三》对房地产市场的影响

作者：龚 伟

2012年3月31日通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《合同法司法解释三》”），已于今年7月1日实施。作为规范市场交易秩序的《合同法司法解释三》的出台，无疑会对房地产市场的发展产生极其重要的影响。就笔者观察而言，《合同法司法解释三》将在以下几个方面对房地产市场发挥着重要影响。

一、《认购书》为预约合同，违反约定应承担违约责任

现行商品房买卖过程中，一般都采取先签订《认购书》再签订正式的商品房买卖合同的操作模式。通常来说，商品房买卖双方《认购书》的目的主要是约定，由买方支付一定数额的定金，以担保买方及时签订商品房买卖合同。由于签订《认购书》后还要签订一个正式的商品房买卖合同，因此有关《认购书》法律性质一直存在颇多争议，在理论上存在预约合同说、商品房买卖合同说等观点，在实践中人们的认识也不尽一致。《合同法司法解释三》明确规定了《认购书》属于预约合同，对于商品房买卖《认购书》性质的认识大致经历了以下过程。

2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）公布后，司法实践中对具备一定条件的《认购书》被认定为是商品买卖合同。根据《商品房买卖合同解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而对于不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的《认购书》的性质，《商品房买卖合同解释》并为作出明确规定。由于《认购书》的法律性质，长期以来认识并不统一，进而造成了司法实践中的混乱。

《合同法司法解释三》首次明确了《认购书》的法律性质，根据该解释第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，《认购书》属于预约合同。《认购书》签订后，一方当事人不履行

《认购书》约定的义务，对方有权要求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。笔者认为，在商品房买卖过程中，违反《认购书》约定应当按照以下两个原则处理：一，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理（即买方违约无权要求退还定金，卖方违约双倍退还定金），同时，若依照定金的规定处理不足以弥补守约方损失的，守约方还可以要求违约方赔偿损失；二，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

通过上述分析，我们不难看出，《合同法司法解释三》规定了《认购书》属

于预约合同，同时，也加大了对违约方的惩戒力度，一旦违反《认购书》的约定，守约方不但可以要求按照定金法则处理，而且可以要求违约方赔偿损失。因此，对交易双方而言其违约成本都有大幅度提高，在签订《认购书》时一定要三思而后行。

二、无权处理合同不再是效力待定

根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人

追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”也就是说，无处分权的人与第三人签订买卖合同处理他人财产，只有在得到权利人的罪人后方可有效，否则，该买卖合同无效。随着我国司法实践大量案例的的提炼和民法理论的深入研究，认定无权处分合同无效的弊端也日渐显现。无权处分被认定无效后，善意买受人不仅不能取得标的物所有权，甚至无法向出卖人（无权处分人）主张违约责任，要求赔偿包括预期利益在内的全部损失，而只能向出卖人主张缔约过失责任，请求赔偿信赖利益，二者之间差距甚大。对恶意之人不讲诚信的惩罚和对权利人合法利益的保护，竟然变成了伤害善意买受人的利器，既无法保障交易安全，也不符合合同法鼓励交易的立法目的。

为了解决无权处分合同被认定无效未带来的弊端，《合同法司法解释三》对

无权处分合同做了重新界定。根据《合同法司法解释三》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”换句话说，今后无权处分合同在未得到权利人追认的情况下法院不再确认该合同无效，除特别约定外，无权处分合同自双方签字（或者盖章）时即发生法律效力。无权处分合同不再确认无效的情况下，善意第三人如何

维护自己的合法权益呢？《合同法司法解释三》第三条第二款又接着规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此我们不难看出，无权处分合同不再确认无效，并不代表无权处分人得不到法律处罚，善意第三人完全可以追加无权处分人的违约责任。

笔者认为，《合同法司法解释三》第三条针对效力待定合同的新规定，势必

将对房地产市场产生深远的影响。首先，对于卖方来说，只要能确保不影响交房及产权过户的情况下，可以提前与买方签订商品房买卖合同，这就突破了《商品房买卖合同解释》的限制。因为根据《商品房买卖合同解释》的规定，若卖方隐瞒没有预售证、所售房屋已抵押等权利瑕疵与购房人签订商品房买卖合同的，则除购房人可以解除合同外，卖方还应向购房人支付不超过购房款一倍的赔偿金。其次，对于买方来说，今后卖方在签订买卖合同时对标的物没有处分权不影响买卖合同的效力，买方不能再以卖方没有处分权为由主张合同无效。这就要求买方在签订买卖合同时重视违约责任条款的设计，以便在卖方不能办理过户时追究其违约责任。

三、有关分期付款的新规定

在商品房买卖中分期付款是经常采用的付款方式之一，但《合同法》却仅仅

规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”至于何为分期付款，分期付款交易中如何保护买方的合法权益等诸多问题《合同法》并为涉及。由于缺少法律规范，分期付款交易中经常出现纠纷就在所难免了，有鉴于此，此次《合同法司法解释三》对分期付款做了较为详尽的规定。笔者归纳起来，大致可分以下两点：

一是，明确了分期付款买卖的含义。《合同法司法解释三》第三十八条规定：“合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。”也就是说，分期付款仅指分三期以上的付款方式，今后分两次付款不再视为分期付款；二是，突出了对买方权益的保护。根据《合同法司法解释三》第三十九条第一款规定：“分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使

用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。”同时，针对标的物没有约定使用费的情况，该解释又规定：“当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。”

在房地产市场调控不断加强的今天，规范分期付款的各项权利义务显得格外

重要。为了配合金融杠杆的调节作用，银行贷款利率不断上调，一方面，对于购房人来说，按揭贷款购房的利息负担也越来越重，分期付款无疑是一个不错的选择；另一方面，对于卖方来说，为了刺激购房人的需求提高销售量，分期付款自然也成了当前环境下卖方的首先。由此我们可以看出，《合同法司法解释三》的出台，不但能有效保证交易双反的合法权利，而且也必将对房地产企业渡过政策调控“难关”发挥一定的积极作用。

综上所述，《合同法司法解释三》的出台，必将对房地产市场发挥重要作用，与以往相关规定相比突出强调了对交易安全的保护。合同不再被轻易认定无效，买卖双方应通过不断完善合同条款来最大限度的保护自己的合法权益。

作者简介：龚伟，律师，广州市房地产协（学）会专家委员，民革党员，西南政法大学法学学士，西北大学工商管理硕士（MBA）。

现工作单位：广东华瑞兴律师事务所

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邮箱：gong.wei6666@163.com

第二篇：合同法司法解释

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问

题的解释(一)

【颁布单位】 最高人民法院

【发文字号】 法释[1999]19号

【颁布时间】 1999-12-19

【生效时间】 1999-12-19

【时效性】

最高人民法院公告最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（一）已于１９９９年１２月１日由最高人民法院审判委员会第１０９０次会议通过，现予

公布，自１９９９年１２月２９日起施行。一九九九年十二月十九日最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（一）（法释〔一九九九〕十九号 一九九

九年十二月一日最高人民法院审判委员会第一千零九十次会议通过）为了正确审理合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，对人民法院适用合同法的有关问题作出如下解释：

一、法律适用范围第一条 合同法

实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时

没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第二条 合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发

生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。第三条 人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同

法。第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会

制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。第五条 人民法院对合同法实施以前已经作出终审裁决的案件进行再审，不适用合同法。

二、诉讼时效第六条 技术合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在合同法实施之

前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法实施之日超过一年的，人民

法院不予保护；尚未超过一年的，其提起诉讼的时效期间为二年。第七条 技术进出

口合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知

道其权利受到侵害之日起至合同法施行之日超过二年的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，其提起诉讼的时效期间为四年。第八条 合同法第五十五条规定的“一年”、第七十五条和第一百零四条第二款规定的“五年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或

者延长的规定。

三、合同效力第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论

终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定

该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事

人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同

法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。第十条 当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。

四、代位权第十一条 债权人依照合同法第七十三条的规定提起代位权诉讼，应当符合下列条件：

（一）债权人对债务人的债权合法；

（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；

（三）债务人的债权已到期；

（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。第十二条 合同法第七十三条第一款规定的专属于债务人自身的债权，是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。第十三条 合同法第七十三条规定的“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的”，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。次债务人（即债务人的债务人）不认为债务人有怠于行使其到期债权情况的，应当承担举证责任。第十四条 债权人依照合同法第七十三条的规定提起代位权诉讼的，由被告住所地人民法院管辖。

第十五条 债权人向人民法院起诉债务人以后，又向同一人民法院对次债务人提起代位权诉讼，符合本解释第十四条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件的，应当立案受理；不符合本解释第十四条规定的，告知债权人向次债务人住所地人民法院另行起诉。受理代位权诉讼的人民法院在债权人起诉债务人的诉讼裁决发生法律效力以前，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项的规定中止代位权诉讼。第十六条 债权人以次债务人为被告向人民法院提起代位权诉讼，未将债务人列为第三人的，人民法院可以追加债务人为第三人。两个或者两个以上债权人以同一次债务人为被告提起代位权诉讼的，人民法院可以合并审理。第十七条 在代位权诉讼中，债权人请求人民法院对次债务人的财产采取保全措施的，应当提供相应的财产担保。第十八条 在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。债务人在代位权诉讼中对债权人的债权提出异议，经审查异议成立的，人民法院应当裁定驳回债权人的起诉。第十九条 在代位权诉讼中，债权人胜诉的，诉讼费由次债务人负担，从实现的债权中优先支付。第二十条 债权人向次债务人提起的代位权诉讼经人民法院审理后认定代位权成立的，由次债务人向债权人履行清偿义务，债权人与债务人、债务人与次债务人之间相应的债权债务关系即予消灭。第二十一条 在代位权诉讼中，债权人行使代位权的请求数额超过债务人所负债务额或者超过次债务人对债务人所负债务额的，对超出部分人民法院不予支持。第二十二条 债务人在代位权诉讼中，对超过债权人代位请求数额的债权部分起诉次债务人的，人民法院应当告知其向有管辖权的人民法院另行起诉。债务人的起诉符合法定条件的，人民法院应当受理；受理债务人起诉的人民法院在代位权诉讼裁决发生法律效力以前，应当依法中止。

五、撤销权第二十三条 债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的，由被告住所地人民法院管辖。第二十四条 债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人。第二十五条 债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼，请求人民法院撤销债务人放弃债权或转让财产的行为，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。两个或者两个以上债权人以同一债务人为被告，就同一标的提起撤销权诉讼的，人民法院可以合并审理。第二十六条 债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。

六、合同转

让中的第三人第二十七条 债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人。第二十八条 经债权人同意，债务人转移合同义务后，受让人与债权人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，受让人就债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债务人列为第三人。第二十九条 合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让方列为第三人。

七、请求权竞合第三十条 债权人依照合同法第一百二十二条的规定向人民法院起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求的，人民法院应当准许。对方当事人提出管辖权异议，经审查异议成立的，人民法院应当驳回起诉。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问

题的解释

（二）【颁布单位】 最高人民法院

【发文字号】 法释〔2009〕5号

【颁布时间】 2009-04-24

【生效时间】 2012-03-22

【时效性】

最高人民法院 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）（2009

年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）法释〔2009〕5号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》已于2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，现予公布，自2009年5月13日起施行。二○○九年四月二十四日 为了正确审理合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》的规定，对人民法院适用合同法的有关问题作出如下解释：

一、合同的订立 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。第三条悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬，完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持。但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外。第四条采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取

合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：

（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；

（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。第八条依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。

二、合同的效力 第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条

第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十一条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。第十三条被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

三、合同的履行 第十六条人民法院根据具体案情可以将合同法第六十四条、第六十五条规定的第三人列为无独立请求权的第三人，但不得依职权将其列为该合同诉讼案件的被告或者有独立请求权的第三人。第十七条债权人以境外当事人为被告提起的代位权诉讼，人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定确定管辖。

第十八条债务人放弃其未到期的债权或者放弃债权担保，或者恶意延长到期债权的履行期，对债权人造成损害，债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的，人民法院应当支持。第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：

（一）实现债权的有关费用；

（二）利息；

（三）主债务。

四、合同的权利义务终止 第二十二条当事人

一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。第二十三条对于依照合同法第九十九条的规定可以抵销的到期债权，当事人约定不得抵销的，人民法院可以认定该约定有效。第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。第二十五条依照合同法第一百零一条的规定，债务人将合同标的物或者标的物拍卖、变卖所得价款交付提存部门时，人民法院应当认定提存成立。提存成立的，视为债务人在其提存范围内已经履行债务。第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

五、违约责任 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

六、附则 第三十条合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

第三篇：合同法司法解释全文

合同法司法解释

我们团队的研究对象为福建武夷山大红袍的营销策略，其中涉及到原料产地，个体经营以及规模化公司的经营情况，并且将其与澳大利亚印度茶品牌Byron chai的营销模式作对比，进一步研究大红袍进入国际市场的道路（以澳大利亚为例）。我们还将重点研究在电子商务等贸易形式的发展下，茶叶的营销战略的转变，提出进一步发展的方案。我们团队成员来自保险院，商院及统计院，队长来自保险院。这是一支努力认真的团队，将于八月初赴福建开始自己的征途。

 选题意义和创新点我们通过对福建大红袍营销方式的研究，探索传统茶业在现代化市场上的复兴，并以此为传统行业如陶瓷业，丝绸业适应现代市场的复兴提供借鉴。同时通过对大红袍原产地和澳大利亚印度茶业品牌Byron chai的实地访问，我们对其营销方式做出对比，提出自己的看法，试图探索解决其弊端的方法。

从现有文献来看，大红袍抓住了电视剧《乔家大院》播出带来的机会，推广大红袍品牌。最后又邀请张艺谋执导《映像大红袍》的公演，把这场文化大戏推向顶峰。可见，大红袍相关公司和政府已经对利用文化手段推广大红袍，打造品牌作出了尝试。

我们项目的创新点在于，我们更加关注大红袍产业在营销方式上做出的改变，并试图通过对大红袍的营销研究，探寻其他传统产业走出困境的方式。再者我们的部分队员赴澳大利亚对印度茶Byron chai的实地研究能更真实与深入地为大红袍的国际化经营提供有价值的参考内容。我们通过对点的研究探索一般性意义上的解决方式。/ 6

同时，我们尤其关注大红袍在销售信息化手段方面的改变。作为作为成功利用文化价值推广大红袍品牌的武夷山当地政府和相关大红袍产业，在不断适应市场过程中也尝试了电商。电商发展是市场大势所趋，电商将给传统的生产营销方式带来巨大的改变。我们以大红袍的营销为例，探索如何利用电商更好的推广扩大大红袍的市场。

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 实践项目简介福建武夷山的名茶“大红袍”是我国最负盛名的名茶之一，经历过过价格的波动，但销量一直较高。而在其产地，大红袍的生产销售也形成了一条从茶农到加工厂，再到各个销售点的独特的营销链。此次，我们“小红袍”社会实践团队的9名成员将于2014年8月赴大红袍的故乡，位于福建省的武夷山进行针对大红袍营销策略的实地调研，并且将有队员赶赴澳大利亚研究茶品牌Byron chai，将其与大红袍进行对比，为大红袍的国际经营搜集经验。我们将利用约一周的时间通过走访茶农，茶叶加工厂收集营销方面的信息及电子商务等贸易手段在其中的运用，探究当地政府对茶产业的支持政策。实地考察中，我们将进行小组交流、讨论、总结，撰写调查报告，对大红袍产业的营销策略进行深度解析，指出其中的可借鉴之处和不足，发现中国茶产业的一角。

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 社会实践主要内容

我们的主题是福建省武夷山大红袍茶叶的营销之道,主要调研武夷山大红袍茶产业如何从当年销路缺乏价格低下，到现在的市价高销量好的中国十大名茶之一，使茶产业成为武夷山地区重要的富民手段，这必然与该地区的贸易营销策略 2 / 6

（如电子商务等贸易手段）有很大的关系。我们从主线中的三个主体——茶农，茶企业，政府，出发，调研武夷山大红袍茶产业从茶农的原茶销售，到企业加工茶后的营销，以及政推广武夷山大红袍茶产业所起到的重要推动作用，着重关注他们所采取的策略及贸易手段。我们还将派遣部分队员赶赴澳大利亚这些都是推动福建武夷山茶产业现在如此繁荣的原因之一。

我们组通过商讨，此次实践要得到我们需要的结果，首先，我们需要了解福建武夷山大红袍的基本情况，如：生长情况，产量等，先从网上得到一些基本资料，后主要从当地的相关部门人员得到确切数据及当地茶农的亲身工作中得到的数据。如：大红袍茶产业在当地的地位，应通过对当地市民的问卷调查反映真实的情况！。如：当地茶叶的贸易手段，如：是否有与时俱进采取电子商务等贸易手段，贸易手段是影响营销策略等非常重要的因素之一！需要认真考量，这些都是影响茶产业营销的重要影响因素，对后续的调研有重要的参考意义

其次，是“茶农—公司—市场”这条重要的茶产业链的主要线索，其中分为两个过程，第一个是茶农将自己的茶销售给各大茶企业，第二是茶企业将自己生产的成品大红袍茶叶销售出去。我们小组预计将分为两个小分队，一队去武夷山大红袍重要茶产地与茶农亲密接触，与他们交谈，同时还要与茶企业相关的部门交谈，若有固定茶农与茶企业交易地点，进行实地调查。另一队，前往各大企业，征得同意，与企业营销部门进行采访交谈。对一些重要的调研核心问题充分交流，从交流中总结出企业的营销之道。

最后，我们赴澳大利亚的队员将实地考察Byron chai茶品牌。Byron chai是印度品牌，它以手工作坊的形式打入国际市场，虽较为小众，但仍有相当的名 3 / 6

气。我们队研究这个印度茶品牌的营销策略，与大红袍做出对比，然后为大红袍走向国际市场提供经验，提出建议（以进入澳大利亚为例）。还有一个非常重要的环节，就是政府的推广。首先需要与相关部门联系，希望通过努力，得到一个专访这方面领导的机会，通过专访了解到政府这几年来为推广武夷山大红袍茶叶所作出的各方面努力，还有就是政府是否有采取对促进茶产业发展的一些优惠政策，使茶农和公司都能获得利益，进一步扩大茶产业的发展？政府在福建武夷山大红袍茶产业发展中的作用需要通过此次调查，以及与公司、茶农的的交谈获得，这是调研中非常重要的内容之一。

实践过程中，我们设计并完成两份调查问卷：

问卷1.前期了解调查问卷：该问卷的对象为广大消费者，问卷设置内容包括被调查者对大红袍的日常消费情况；对其他茶叶品牌的消费情况；认知度调查；满意度调查；进一步提升的建议等。

问卷2.行业内部深入调查问卷：该问卷 对象包括茶农，个体经营者，企业，问卷围绕经营困难点、生产加工线、销售方式及平台、主力市场、茶文化推广业务、出口贸易、消费者反馈信息等方面进行深入调查。

总之，围绕着“茶农—企业—市场”和“政府的促进推广”，开辟市场的策略进行调研，从各发方面的主体，得到相关资料和数据！进过小组讨论，总结，得到福建武夷山大红袍茶产业发展迅速，到现在的繁荣的营销之道！



可行性分析/ 6

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1、政策支持：近年来，为整合品牌资源。为凸显千年茶树“大红袍”的品牌资源优

势，武夷山市将“大红袍”资源进行整合，对外大力宣传推介“大红袍”品牌，从而将品牌放大做强，将资源优势转化为了商品优势、效益优势、品牌优势。

2、队员优势与分工：首先，队员中有福建当地的同学，在寻找渠道进一步了解企业

内部时会更加方便。其次，组员都有在社会实践之前阅读过相关书籍，听取前辈经验，其中部分组员在此之前也曾参加过其他社会实践，具有丰富的经验，其中赴澳大利亚的同学有一定的知识储备和较强的交流能力，能顺利且成功地进行国际交流。最后，部分组员具有相当的文采，在撰写新闻稿和最终完成论文时更加轻松且出彩。分工方面，8名组员，4名主要负责实地考察参观，与厂商，茶农等沟通与交流。2名负责新闻稿的撰写以及人人，微信，qq等状态的发布与转载。2名同学主要负责相关资料的查询与最后论文的撰写。这其中，后勤等如食宿，目的地路线的了解等由组长负责。

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3、对实践地的前期了解：通过在网上查阅资料，我们已经了解到，经过近年的发展，“武夷星大红袍”被评为中国名牌农产品。武夷山更是大力发展“大红袍”的相关产业。经过8年多的发展，武夷星公司的“大红袍”产品占武夷山市场的占有率达到73.7%。随着大红袍品牌效应凸显，武夷岩茶旺销大江南北，全国各地发展武夷岩茶营销店达4000多家。据武夷山市工商局统计，2006年前武夷山茶叶注册商标不到200家，2007年增加到300多家，现在达到500多家，今年申请注册数已经有200多个，预计到年底将超过300个。2013年10月27日，武夷星大红袍作为中国乌龙茶的代表，更是荣登世界名茶评比第一名。巨大的影响力、品牌效应以及政府的大力发展，我们更加方便获得有效的资源。同时，社会的发展变化让我们看到，大红袍在走向大众消费者时，也面临着诸多不确定环境因素。5 / 6

因此，大红袍如何克服所面临的机遇与挑战，探索不同于传统的经营模式来提高大红袍的知名度，并且使影响力扩展到全世界，十分值得研究与令其他公司借鉴。

4、保障及应急方案：学校的知名度使我们与企业进行交流与沟通具有一定的保障。

通过一年的锻炼，我们在与企业沟通的过程中也不会有太大的问题。在找不到与茶厂直接进行沟通的情况下，我们可以通过与当地数量众多的茶农进行交流与沟通，来了解当地的茶业情况。我们也将充分利用信息交流工具，使中国福建和澳大利亚的组员保持畅通联系。

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5、已有资源：通过各种渠道，现今我们已经找到了当地一些制茶企业的联系方式，如武夷山市文公茶叶公司，福建省大宝山茶叶有限公司，福建省安溪星光茶叶有限公司。而且我们队通过当地同学找到了一些负责人的联系电话。澳大利亚的实践地点也以确定，并取得了联系方式。同时我们联系到了一些有经验的学长学姐，从中学到很多相关的知识与技巧。/ 6

第四篇：律师解读《合同法》司法解释二

律师解读《合同法》司法解释二

合同纠纷是一直是人民法院民商事纠纷中最大一类的纠纷，也是企业最常见的一类纠纷。1998年《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）颁布后，1999年最高人民法院出台了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》（以下简称《合同法》解释一）；为了正确审理合同纠纷案件，2009年4月24日最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》（以下简称《合同法》解释二或本解释），现律师做如下解读：

一、宽泛界定“合同的订立”

比起《合同法》和《合同法》解释一，本解释以下情况也被认定为合同已订立：

1、只要有确定的当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。

2、没有书面甚至口头约定，仅依靠行为也可以推定双方是否有订约的意愿。

3、追认到达生效；

4、以行为默许也可认定为追认。

【相关条款】

第一条 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。

第二条 当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。

第十一条 根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。

第十二条 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认

二、“悬赏报酬”被明确支持

悬赏索取报酬，因为有悖我国拾金不昧的传统美德，是否有权要求悬赏人支付约定报酬争议颇大，《合同法》解释二则明确：完成特定行为的人有权请求悬赏人支付报酬，悬赏人不支付的，可以诉诸法律。

【相关条款】

第三条 悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬，完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持。但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外。

三、再次明确约定不明时的判断原则

1、关于合同签订地：“约定”优先和“最后”为准

第四条 采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。

2、当事人手印的效力：视同签字或盖章

第五条 当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。

3、格式合同中免责条款的成立与无效

第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。

提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。

第十条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。

4、“交易习惯”的认定：明知和经常

第七条 下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：

（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；

（二）当事人双方经常使用的习惯做法。

对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。

5、有意推脱不办理登记手续的，允许相对人自己办理

第八条 依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。

6、债权的实现顺序：时间优先、重债优先

第二十条 债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。

7、提存的明确规定：解决债权人不接受履行的难题

第二十五条 依照合同法第一百零一条的规定，债务人将合同标的物或者标的物拍卖、变卖所得价款交付提存部门时，人民法院应当认定提存成立。

提存成立的，视为债务人在其提存范围内已经履行债务。

四、加大对恶意债务人的打击力度

1、一物多卖要承担违约责任

第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。第十六条 人民法院根据具体案情可以将合同法第 条、第六十五条规定的第三人列为无独立请求权的第三人，但不得依职权将其列为该合同诉讼案件的被告或者有独立请求权的第三人。

2、境外债务人可以直接当被告

第十七条 债权人以境外当事人为被告提起的代位权诉讼，人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定确定管辖。

3、逃废债务、损害债权将被严厉追究

第十八条 债务人放弃其未到期的债权或者放弃债权担保，或者恶意延长到期债权的履行期，对债权人造成损害，债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的，人民法院应当支持。

第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

五、情势变迁原则的司法适用

“情势变迁”原是民商法上的一种概念，指的是：在合同(或契约)依法订立并且发生法律效力以后，履行完毕以前，当初作为合同订立之基础或前提的有关事实和情势，由于不能归责于当事人的原因，发生了无法预见的根本变化。在这种情况下，如果仍然坚持合同一切条款原有的法律约束力，要求全盘履行原有的约定内容，势必显失公平。因此，允许当事人要求或请求对合同中原有的约定内容，加以相应的变更，而不必承担相应的违约责任。过去这一原则仅在国际贸易中适用，我国理论界讨论多年，终于进入司法实践。

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

六、违约金的调整方式和尺度

第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。

第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

七、本解释的溯及力

只要终审还没有结束的，都可以使用本解释

第三十条 合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

第五篇：房地产市场及其政治影响

房地产市场及其政治影响

作者：狄汶康

班级：财政学2012-1班

摘要：房地产市场滞销、土地拍卖热度下降，地方财政马上感到了不适应。如果真是这样，地方政府财政长期以来形成的对土地高度依赖现象，就到了不得不改变的时候了。受制于土地财政的地方政府，终于迎来真正的自主发债。近年来，“土地财政”已经成为我国宏观经济运行中的突出问题之一。“土地财政”推高了房价，助长了房地产投机，引发了地方政府投融资平台风险，对宏观经济稳定埋下了隐患。关键词：土地财政；地方自主发债；微刺激

The real estate market and its political influence

Di Wenkang Abstract: Real estate market slow-moving, land auction heat drops, local finance immediately feel not adapt.If so, the local government fiscal formed for a long time to land is highly dependent on phenomenon;it's time to have to change.Under the control of the local government of land finance, was the real issue bond.In recent years, the “land finance” has become one of the outstanding problems of China's macroeconomic operation.“Land finance” pushing up prices, add to the real estate speculation, the local government investment and financing platform risk, buried a hidden danger for macroeconomic stability.Key words: Land finance;Place to issue bonds;Micro stimulus 一 土地财政的产生

（一）土地财政的实质

“土地财政”是指地方政府通过各种土地经营手段，获得土地出让金、土地税费以及利用土地进行投融资的行为。“土地财政”的表现形式和主要内容包括：第一，土地出让收入。地方政府通过低价征用耕地通过招标、拍卖、挂牌将之高价出售给市场，从而获得巨额土地出让收入。第二，土地税费收入。地方政府通过土地及其附着物开发获得一些税费收入。第三，土地投融资。地方政府土地作为抵押获得的任何一些信贷资源，各地区纷纷建立各种开发区和投融资平台公司，以地方财政的未来增收和土地收益作为还款来源，从而通过银行贷款，债券发行获得货币资源，将之投入到城市基础设施建设中。事实上，这成为地方政府变相举债的方式。

（二）土地财政的正负效应 1土地财政的正效应

土地财政有其产生的历史背景也有其积极作用。一方面，地方政府征用土地，将农村耕地变为城市用地，或对城市内土地进行拆迁改建，首先就使中国的土地资源得到了盘活，推动了城市化和城市建设的进程。另一方面，在地方政府财政困难时期，土地财政确实缓解了财政困难，否则庞大的市政建设开支、社会保障开支等都无法实现，这对于城市的稳定发展也是有其积极意义的。

2土地财政的负效应

与此同时，我们也要看到土地财政已经暴露的弊端。

第一，被征地农民的利益被侵犯，农民被征地后，不仅没有得到出让土地应该获得的收入，反而失去了赖以生存的生产资料。再加上现今社保体制的不完善，失地农民的生活完全得不到保障，以致形成就业无岗、种田无地、社保无份的状况。第二，房价过高，房地产泡沫出现。目前，我国大部份地方政府都是以土地财政维持财政支出。而地方政府最为明显的表现就是推高房地产价格以得到两方面的利益。房地产商与地方政府利益的相一致也是我国房地产价格居高不下的重要原因。由于土地财政导致的土地价格猛抬，房价只升不降无疑将形成房地产泡沫。对于普通消费者来说，无力购房，影响社会和谐。第三，地方政府极易滋生寻租等腐败行为。在土地运作的全过程中，可以滋生腐败行为的主要有两个方面。一是压低地价，二是抬高市价。通过这样的炒作土地手段达到地方政府获得更多财政收入的目的。这其中，就不排除一些地产商为了自身利益大搞权钱交易，寻租涉租行为屡见不鲜。

（三）房地产现状

上海易居房地产研究院近日发布数据显示，5月份，包括京、沪、深、广在内的10个典型城市土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，20个月来首次出现负增长。房子和土地双双“滞销”，直接影响的就是房地产相关税收总量。

中国指数研究院最新报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。率先发布5月份财政数据的内蒙古印证了这一判断：1-5月，全区公共财政预算收入682.5亿元，同比仅增长0.1%；其中，税收收入426.5亿元，同比下降12.4%；非税收入256亿元，同比增长31.3%；全区政府性基金收入158.4亿元，同比下降21.5%，减收43.4亿元。

如此说明：依靠卖地收入高速增长的时代正在远去。

二 地方自主发债试水

（一）市政债的发行

受制于土地财政的地方政府，终于迎来真正的自主发债。5月21日中午，财政部发布关于印发《2014年地方政府债券自发自还试点办法》（以下简称《办法》）的通知，允许上海、浙江、广东、江苏、山东、北京、青岛等十省市试点地方政府债券自发自还，债券期限为5年、7年和10年，结构比例为4∶3∶3。

然而，也有分析人士接受采访时表示，地方自主发债代表着地方政府未来的融资趋势，但由于自主发债来得太晚，试点发债规模小，目前对地方融资格局影响有限。

此前，中央政府多次表态，对于地方债要“开正门、堵偏门”；然而，在新型城镇化仍然面临高达40万亿元的融资规模背景下，打开的“正门”仍是杯水车薪，如何替代已然做大的“偏门”，依然是未解的难题。

（二）地方债的压力

一直饱受市场争议的地方债，如今正面临经济下行和房地产不景气的双重压力。

众所周知，土地收入一直是地方政府偿还债务的主要资金来源。2013年6月，国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示：18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。2012年6000亿的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。市场分析人士认为，相比债务余额，地方债近几年的增长速度更应引起关注。审计署2013年年底公布的地方政府债务状况显示，截至当年6月末，地方政府负有偿还和担保责任的债务总额为17.9万亿元，较上一次统计，也就是2010年的10.7万亿元增长67%。

贾康认为，我国政府债务总体上安全可控，地方债务最大的风险在于不透明，应当以“治存量、开前门、关后门、修围墙”为要领，疏堵结合，把近5年已登堂入室的地方公债的规模逐步扩大来置换、替代地方融资平台等形成的隐性负债。

国务院总理李克强在今年全国两会上答记者问时也表示，对于地方债要采取逐步纳入预算管理，开正门、堵偏门，规范融资平台等措施。

三 地方GDP警报

（一）GDP增速下降

不可否认，房地产行情低迷，土地卖不出去，财政收入锐减。在此次国务院召开的部分省市经济工作座谈会上，黑龙江、河北和山西的省长都应邀出席，而这三个省份的一季度GDP增速排在全国末尾；其中，黑龙江从去年一季度的9%下降到今年一季度的4.1%，河北由9.1%下降到4.2%，都巨降了4.9个百分点。山西则由9.5%下降到5.5%，下降幅度也达4个百分点。从全国范围来看，GDP增速“刹车”的迹象也十分明显，共有27个省市区的GDP增速回落。

（二）政府微刺激

2013年6月，英国巴克莱银行提出了“李克强经济学”概念，其中最重要的一点论述就是“不刺激”。随着“李克强经济学”在国内外广泛传播开来，刺激与改革是相对立的这一思维定势也开始根植于很多人的心中。

新华社评论文章指出，刺激和改革并不对立，部分刺激措施同时也是改革措施。“微刺激”的目的在于夯实促改革的宏观经济基础，在于为改革赢得必要的时间和空间。

其实，中央政府早已经注意到了经济下滑问题的严重性，并推出了一系列定向发力的微刺激政策。这些政策的内容涵盖税收、棚户区改造、铁路建设、金融支持、稳定外贸等各个方面，还在基础设施等领域推出了一批鼓励社会资本参与的项目。

按照国务院的部署，对稳增长促改革调结构惠民生政策措施落实情况的督查工作将在近期全面展开。6月25日前，各地区各部门开展自查并向国务院上报自查报告；6月25日至7月5日，国务院派出8个督察组分赴有关部门、单位和部分省区市进行实地督查；7月10日前，各督察组将督查报告上报国务院。

依靠卖地收入高速增长的时代正在远去，对于地方财政，这或许并不完全是坏事。那么，接下来土地财政何去何从？长期研究土地财政问题的江苏省社科院财贸经济研究所副研究员骆祖春认为，参照香港的经验，土地财政并非不可持续，目前的核心问题是70年地租一次收取的批租制，以及征地过程中政府与农民的利益分配问题。刺激和改革并不对立，部分刺激措施同时也是改革措施。“微刺激”的目的在于夯实促改革的宏观经济基础，在于为改革赢得必要的时间和空间。国务院总理李克强在今年全国两会上答记者问时也表示，对于地方债要采取逐步纳入预算管理，开正门、堵偏门，规范融资平台等措施。同时国务院对化解地方债风险给予明确的政策指向，即“规范政府举债融资制度。开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。对地方政府债务实行限额控制，分类纳入预算管理”。参考文献：

1唐在富.中国土地财政基本理论研究——土地财政的起源、本质、风险与未来[J].经济经纬，2012（02）2卞慧.浅谈我国地方政府自主发债问题[J].江西教育学院学报，2013（05）3胡坤.地方GDP警报[J].华夏时报，2014（06）