房屋买卖合同纠纷的分析和思考

第一篇：房屋买卖合同纠纷的分析和思考

房屋买卖合同纠纷的分析和思考

房屋买卖在人们生活中较为普遍发生，为此而产生的纠纷及诉讼也较多，其中涉及的主要问题是对合同效力的认定，笔者据此谈点看法。

一、如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（以下简称“《意见》”）第五十六条的规定

《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。

二、房屋买卖合同应采取何种形式

《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特

性：

1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋；

2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议；

3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。

其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同„„”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：„„

（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证„„”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢？目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四条的规定

《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管

理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。

四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响

对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定；二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系？我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当

事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。

因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。

五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋

在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效

要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。

第二篇：房屋买卖合同纠纷案例分析

案例分析（房屋买卖合同纠纷）

一、案例背景

王某与甲房地产公司于2007年7月7日签订商品房订购单，约定王某意愿购买甲房地产公司开发的A小区一户房屋，并向甲房地产公司交纳2万元定金，该定购单未写明房屋价格，甲公司销售人员口头承诺价格将不超过6300元/平方米，但该项目正式开盘后，王某被告之房屋单价为6700元/平方米，王某认为价格超出个人的承受能力，拒绝购买，要求甲公司退还2万元定金；甲公司认为王某交付的2万元是定金，因王某原因拒绝购买房屋，该款项不应退还；双方诉至法院。

二、案件分析

王某与甲房地产公司签订的定购单对于价格未作出约定，该协议因缺少合同主要条款，应当视为成立但未生效；同时，在A小区销售价格确定后，双方产生争议，且就价格问题未能协商一致，导致定购单无法实现，这应当是归于双方的原因；鉴于王某与甲公司未达成合法有效的买卖合同，双方也无法就存在的争议取得一致，甲公司理应将收取王某的2万元款项予以返还。

最终，经法院主持调解，甲房地产公司向王某退还了2万元款项。

第三篇：房屋买卖合同纠纷

“一房二卖”构成违约（2008）赣中民一终字第13号民事判决书

江西省赣州市中级人民法院民事判决书

（2008）赣中民一终字第13号

上诉人（原审被告）黄成建，男，1965年10月3日生，汉族，南康市人，南康市国税局干部，住南康市国税局。

被上诉人（原审原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，汉族，南康市人，住南康市横寨乡长塘村井头2号，现住南康市旭山北路唐江餐馆。

委托代理人刘洪基，南康市蓉江法律服务所法律工作者，一般代理。

上诉人黄成建因与被上诉人李亮亮商品房买卖纠纷一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：原、被告经南康市芙蓉房产中介中心介绍，于2007年2月16日签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由被告将位于南水新区芙蓉新城慧蓉苑1座701号套房一套转让给原告，协议内容为：该房面积为93平方米，总房价为人民币153800元；付款方式为在签订协议时先付2万元定金，被告交付钥匙后原告除银行按揭款外把剩余款付清给被告，开发商代收费用及税收除被告支付契税外，其余费用由原告承担；被告协助原告办理过户手续，费用由原告负责；协议生效后，不得反悔，如有违约，违约方应向守约方赔偿违约金3万元等等。协议签订当日，原告向被告支付了2万元购房定金。2007年农历初8（2月25日），原、被告一起到南康市中联芙蓉新城开发有限公司，原告以被告名义向该公司缴纳了共计2230.20元的物业管理等费用。因被告未向原告交付房屋钥匙及出示房产权证明，原告当日并未向被告交付剩余购房款。后双方对于购房问题几次协商，原告要求被告交付房屋钥匙并出示房产证明后，自己才能付清剩余房款，而被告则要求原告付清剩余购房款，故双方未能达成一致意见。后被告于2007年3月16日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司办理房屋交接手续，领取慧蓉苑1座701号房钥匙。2007年4月期间被告在原告未明确表示放弃购买该房屋的情况下将该房售于案外人张兴财，并向其交付了该房钥匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司领取了慧蓉苑1座701号房产证。在法庭辩论终结前，被告未向原告交付房屋钥匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。原被告应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告依约支付了购房定金2万元，已履行了自己的义务。根据该买卖协议第二条：“„„.，钥匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除银行按揭款外把剩余款付清给甲方（即被告黄成建）。„„”的约定，被告应先将房屋钥匙交给原告后，原告才把剩余房款付清给被告，但是由于被告未及时在芙蓉新城办理交接房手续，导致被告无法及时向原告交付房屋钥匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未违反合同约定，不构成违约。2007年4月期间，被告在原告未明确表示放弃购买房屋的情况，将该房屋售于他人，并将房屋交付他人，致使原被告签订的房屋买卖协议无法履行，被告的这一行为违反了我国民法中的诚实信用原则，构成违约，其应按照合同约定承担违约责任。因原被告签订协议已经无法履行，所以原告要求与被告解除协议，由被告返还原告定金2万元并支付违约金3万元给原告的诉讼请求理由充分，符合法律规定，予以支持。原告以被告名义交纳买卖房屋的物业管理费用2230.20元因被告违约将房屋售于他人，现原告要求被告返还此款，理由充分，符合法律规定，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：

一、解除2007年2月16日原、被告签订的《房屋买卖协议书》；

二、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮返还购房定金20000元及支付违约金30000元，共计人民币50000元；

三、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮偿还其代缴的物业管理费用等计人民币2230.20元。如果被告黄成建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205.6元由被告黄成建负担。

上诉人黄成建不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：2007年2月25日双方一同前往房屋开发公司交相关费用，在各自交完自己应交的代收费用后，被上诉人回去取交房款的钱，因被上诉人的父亲不知何故不同意拿钱给被上诉人，房屋交易暂时搁浅。后被上诉人和其兄找到上诉人说他们无法做通其父亲的工作，要求放弃购买房屋，退回保证金。上诉人于是自己凑钱交清购房款。上诉人拿到房屋钥匙的第二天发了一条短信给被上诉人的哥哥，要求他们在2007年3月20日前来拿钥匙和付清购房款余款。同时上诉人还告知中介公司房屋钥匙已拿到，中介公司也告知了被上诉人，被上诉人再次表示无法做通其父亲的工作，请求退回保证金，因此上诉人将该房屋出售他人，上诉人没有违约。原审认定上诉人没有先把钥匙交给被上诉人构成违约，这不符合商品交易规则，交钱和交钥匙应该同时进行，而被上诉人未履行交钱的完全义务。请求二审法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人支付给上诉人违约金3万元，一、二审案件受理费及物业管理费2230.20元由被上诉人承担。

被上诉人李亮亮辩称：2007年2月25日被上诉人携带9万多元现金与上诉人一同前往房屋开发公司办理交房的相关手续，因上诉人未向被上诉人交付房屋钥匙及出示房产权证明，故被上诉人按协议第二条约定未向上诉人支付剩余购房款，只以上诉人的名义向开发公司交纳了物业管理费2230.20元。而上诉人于2007年3月16日才领取房屋钥匙。其后被上诉人多次督促上诉人履行合同义务，及时交房，但上诉人却将房屋卖给了案外人张兴财，致使上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议无法履行，上诉人构成了根本违约，应承担违约责任。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：上诉人黄成建与被上诉人李亮亮签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。被上诉人李亮亮已按约定向上诉人黄成建支付了购房定金2万元，并代缴物业管理费2230.20元。对剩余购房款双方约定钥匙交付后付清。

但上诉人黄成建不仅未将房屋钥匙交付给被上诉人，在双方所签《房屋买卖协议书》尚未解除的情况下，将房屋转让给他人，上诉人黄成建已构成违约，应承担违约责任。上诉人黄成建主张其是在被上诉人已放弃购房的前提下才转让房屋证据不足，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费1205.60元，由上诉人黄成建负担。

本判决为终审判决。

审判长徐军

审判员傅忠

代理审判员郑小兵

二○○八年一月三十一日

书记员黄中林

第四篇：房屋买卖合同纠纷

（房屋买卖合同纠纷）民事起诉状（样本）

原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；

被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；

诉讼请求：

一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7个月，（按银行同期贷款利率计算）。

三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元（大写：）。

四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。（按银行现利率执行）。

五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。

事实与理由

原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元，于200 ×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户，合计总房款×××元全部支付到被

告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同

第三条约定，该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元／月／建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年6月1日执行版的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。

证据和证据来源，证人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：

一、本诉状副本×份（按被告人人数提交）；

二、证据×份。

具状人：×××

×年×月×日

原告：于XX女汉族19X年X月X日生北京XXX生物科技发展以公司

住址：朝阳区磨房北里X楼XX居室

委托代理人：李振军北京市中润律师事务所律师电话：***

被告：胡XX男1979年X月X日生 北京XX广告有限公司经理 电话：139XXXX

住址：朝阳区八里庄南里X楼15X室

案由：商品房买卖合同纠纷

诉讼请求：

1请依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续

2请依法判令被告立即支付原告违约金21260元人民币

3请判令被告承担本案诉讼费用

事实与理由：

原告与被告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司于2007年10月1日签订一份《北京市存量房屋买卖合同》由原告购买被告私有房产一套。合同约定：房产位于通州区潞苑南大街15号楼X栋XX室；建筑面积70.70平方米；房屋成交价为400000元人民币，银行按揭贷款支付；

房屋无抵押（事实上有抵押）；如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。

另，原告与被告于2008年1月4日签订一份补充协议并由北京市我爱我家房地产经纪有限公司见证。协议约定：由原告在2008年1月份自行支付给被告部分房款152000元用于被告办理房地产提前还贷、解抵押手续，被告于当月（2008年1月）提前还贷、解抵押；被告在解抵押完毕后，需立即将房产证原件等房产转移所需材料交给丙方（即补充协议见证方)用于办理产权登记及产权转移手续；剩余部分房款30000元由原告于房产转移登记当天支付给被告。

原告按合同及补充协议约定履行了自己的合同约定义务，并将剩余30000元房款于2008年3月14日提前给付被告，截止至2008年3月14日原告共计给付被告房价款240000人民币。被告并未按协议约定于2008年1月份办理解抵押手续，被告于2008年3月14日在原告及见证方的要求并陪同下才办理了房产解抵押手续。按照补充协议约定，被告于办理完解抵押手续后，立即将房产证等证件原件转移给原告方用于办理房产转移手续，但被告当日并没有将房产证等证件交与原告及见证方，没有配合原告履行过户手续，这已构成违约。原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不与配合。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严

重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至贵院。

此致

北京市通州区人民法院

具状人：于XX

1995年11月中旬，城镇户口的岛城市民尚女士花 2．48万元在崂山区某村购买了一套房屋。2004年下半年，原房主以“农村宅基地不能买卖”等为由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情况下，原房主起诉了尚女士。而经评估，该套房屋因拆迁补偿已升值至 89万余元！那么，这份签订于9年前的购房合同是否有效？对于房屋的升值部分，法院又应作出怎样的判决？

卖房9年后

要收回房子

1995年 11月 15日，崂山区某村村民钱某与岛城市民尚女士签订了一份房屋买卖合同。根据约定，钱某将自家的三间房屋、两间厢房及院子，一并卖给了尚女士。同时按照约定，在签约当日，钱某将房屋建筑印契证、房屋产权证明书交给了尚女士，而尚女士则付给了钱某2．48万元。

合同签订后，当事双方签名并按了手印，同时该村村委负责人蓝某也作为证明人签名捺印。1998年8月，钱某去世。

转眼间，近9年过去了。2004年 6月 30日，针对近9年前签订的这份房屋买卖合同，该村村委出具了这样一份证明，称尚女士并非该村村民，村委会不同意他们之间的房屋买卖。据此，钱某的老伴儿孙女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此举遭到了尚女士的反对。

一审认为合同有效

卖房人不服遂上诉

于是，孙女士便向法院提交起诉书，状告了尚女士，要求法院依法判令当初签订的房屋买卖合同无效。2005年年初，青岛市崂山区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案，作出了一

审判决。

法院审理认为，当年钱某与尚女士签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，而且双方按合同约定履行了相应义务。双方之间的房屋买卖行为，也没有损害国家利益和集体利益。同时，我国《土地管理法》也仅仅规定农村村民出卖、出租住房后，如果再申请宅基地将不予批准，即现行的法律法规对农村房屋的出卖没有禁止性规定，同时，规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》发布于2004年12月24日，此规定对于1995年签订的该房屋买卖合同没有约束力。

尚女士购买房屋后，对所购买的房屋进行了维修，且在该房屋内住了近9年，因此法院认为，尚女士并非为了炒卖房屋，因此不应依据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》确定该房屋买卖合同无效。据此，一审法院认为，作为房屋共有人的孙女士在出卖房屋时已经不在该房屋内居住，现在反悔要求被告尚女士返还房屋，有悖于“民事活动应当遵守诚实信用和公平”的原则，故依法驳回了原告孙女士的诉讼请求。

拿到一审判决后，孙女士当即表示不服，并向青岛市中级人民法院提起了上诉。

在上诉状中，上诉人孙女士提出，当初签订的房屋买卖合同触犯了农村宅基地不得买卖的禁止性规定，因此该合同应当无效。对此，被上诉人尚女士则认为，原审正确，要求二审法院维持原判。

■法院调查：

房屋升值至89万元

二审认定合同无效

为了查明事实，在二审过程中，青岛市中院的法官前往当地派出所进行了调查取证，并了解到尚女士购买的房屋所在村的居民仍为农业户口。同时，在2005年 7月 27日，被上诉人向青岛市中院主审法官提出申请，要求对当初所购买的房屋进行评估。随后，青岛市中院委托司法鉴定中心进行了评估，结论为该房屋的政府拆迁补偿价值为 89万余元！

青岛市中院审理后认为，上诉人孙女士的户口至今仍为农业户口，其宅基地也没有转化为国有，因此按法律规定，孙女士的宅基地不能发生违法转移。当初双方签订的房屋买卖合同，虽然是双方的真实意思表示，但是因为不动产土地与房屋之间，是相互依着的关系，这就意味着，孙女士的房屋随着合同的签订而转移，其宅基地也势必会随之发生转移。因此，当初签订的房屋买卖协议应被认定为无效。

同时，二审法院认为，上诉人孙女士作为宅基地的使用人，明知道转让农村宅基地是非法行为，却与被上诉人尚女士签订了房屋买卖合同，主观上存有过错，而被上诉人尚女士购买该房屋，也存有过错。按法律规定，依照无效合同而取得的财物应当返还，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。就该案而言，法院认为，当事双方各应承担50％的责任。

依公平原则

原房主补偿

买房人43．3万

对于房屋所处地段已升值数十倍的现实情况二审法院认为，既然双方的买卖行为已事隔多年该地段房屋的市场行情大幅上涨，所以单纯地由原房主向购房人返还原购房款已显失公平，因此应参照相关地段的价值，依据公平原则确定原房主向购房人承担因该房屋升值而引发的经济补偿责任。同时，上诉人孙女士是在合同签订后多年才提出诉讼的，因此向被上诉人作出经济补偿也较为合理。

至于补偿的标准，二审法院认为，司法鉴定部门作出的该房屋的拆迁补偿价值较合理地反映了该房屋的现实价值，因此应依此确定补偿数额：由拆迁补偿价值减去原购房款数额，剩余差额是该房屋的升值部分，上诉人应当以升值部分的 50％向被上诉人进行经济补偿。于是，青岛市中院于近日作出终审判决撤销一审法院判决；尚女士将房屋腾还给孙女士孙女士返还尚女士购房款 2．48万元；孙女士向尚女士支付补偿款 43．3万余元。本报记者 李存国

非法转让，合同无效

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：

1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、依法收回土地使用权的；

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5、权属有争议的；

6、未依法登记领取权属证书的；

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

买房目的已经实现，则上述房屋买卖行为可以认定有效

第五篇：房屋买卖合同纠纷经典案例

丽江律师郜云的代理的云南省高级人民法院审理的房屋买卖合同案件经典实例

一审法院判决合同无效，二审法院判决合同部有效部分无效，云南省高级人民法院判决合同有效，我的当事人非常满意！（双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。）

云南省高级人民法院 民 事 判 决 书

(2013)云高民再终字第32号

申请再审人(一审被告、二审被上诉人)：周兵(曾用名周斌)。被申请人(一审原告、二审上诉人)：傅言城。

委托代理人：郜云，云南滇西北律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原审第三人：杨永庆(系周兵之妻)。原审第三人：周杨(系周兵之子)。原审第三人：杨满丽(系周兵之女)。

申请再审人周兵与被申请人傅言城及原审第三人周杨、杨满丽、杨永庆因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第273号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周兵及其委托代理人赵*、孙**，被申请人傅言城及其委托代理人郜云，原审第三人杨永庆、周杨、杨满丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院再审查明如下法律事实：周兵(曾用名周斌)与妻子杨永庆、儿子周杨、女儿杨满丽共同拥有位于鹤庆县云鹤镇朝阳小区房产一院(原鹤韵酒楼)，并持有《房屋产权证》、《土地使用权证》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府”经协商签订了《售房协议》(以下简称《协议》)，该《协议》的主要内容为：甲方为周斌，乙方为傅言城，甲方将原老鹤韵酒楼及后面的整块地以360万元价款出售给乙方，乙方预付定金40万元，余款由乙方贷款到位后一次付清，此外，双方约定了房屋交付、过户、上税等内容;《协议》第四条约定，本协议签字生效，如一方违约，赔偿对方违约金100万元。在协议上除甲乙双方签名外还加盖了鹤庆县鹤韵食府的印章。另查明，签订本《协议》时，周兵将涉诉房产的产权证书交给傅言诚查看，该房产证的房屋所有权人为周兵，共有人为杨永庆、杨满丽、周杨，而杨永庆、杨满丽当时均在食府内。在合同签订当天，傅言城预付了购房款40万元。2010年9月16日，傅言城向中国工商银行股份有限公司大理鹤庆支行贷款300万元。后，周兵以其家人不同意卖房为由不愿继续履行合同。傅言城于2010年12月23日向鹤庆县人民法院提起诉讼，要求周兵支付违约金100万元，并返还房屋预付款40万元。周兵则辩称其与傅言城所签《协议》无效，傅言城要求支付违约金没有法律依据，只同意退还傅言城40万元预付款及利息。一审中，法院依法追加了杨永庆、杨满丽、周杨作为第三人参加诉讼。三名第三人均称对周兵出售涉诉房产一事不知情，不同意卖房。一审法院认为：傅言城与周兵诉争的房产系家庭共有财产，在没有其他共有人授权的情况下，周兵以个人名义与傅言城签订了《售房协议》，直接侵犯了其他共有人的财产所有权，根据城市房地产属共同共有的，未经其他共有人书面同意不得转让的法律规定及在共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产一般应认定无效的司法解释，认定该《协议》无效。同时认为，周斌的行为并不符合表见代理的主体特征，双方在签订协议的过程中均有过错，应各自承担因签订合同给对方造成的损失。据此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十八条之规定，判决：周兵返还傅言城房屋预付款40万元，并从2010年7月26日起至还款之日止按5.31%支付年利息。案件受理费21000元，由周兵承担。

一审判决宣判后，傅言城不服提起上诉。请求支持其全部诉讼请求。二审法院判决认为，本案应当适用《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条的规定：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，二审认为周兵可以代表其妻杨永庆处理涉诉房产，从而认定该《协议》部分有效，部分无效，即涉及夫妻双方的部分有效，涉及两个子女的部分无效。双方约定的100万元违约金的有效性也只及于周兵夫妻两人，应由周兵夫妻承担一半即50万元的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、一百零八条之规定，判决：

一、撤销鹤庆县人民法院(2010)鹤民二初字第112号民事判决;

二、被上诉人周兵于本判决生效后15日内返还上诉人傅言城房屋预付款40万元;

三、被上诉人周兵于本判决生效后15日内支付给上诉人傅言城违约金50万元。一审案件受理费17400元，由傅言城承担7400元，由周兵承担10000元。二审案件受理费17400元，由傅言城和周兵各承担8700元。

二审判决后，周兵不服，向我院申请再审称，二审适用法律错误导致错判，请求依法改判。

一、本案应适用《城市房地产管理法》的相关规定，非经权利人同意或者授权，任何形式的房屋买卖均是无效。

二、二审法院判决书中认定双方之间的协议部分有效，部分无效已经严重违反了民法通则、物权法的相关规定。

三、二审法院判决由其承担违约金50万元没有事实和法律依据。

被申请人傅言城再审过程中答辩认为，周兵的再审请求不应予以支持，并请求判令周兵返还40万元购房预付定金并承担100万元的违约金。

一、双方签订的《协议》合法有效。《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示，《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章，被申请人完全有理由相信此《协议》代表了周兵全家的意愿。

二、周兵一家的违约行为导致其经济损失300万元。包括：

1、40万元已付定金的利息及其投资收益;

2、向银行贷款300万元抵押物评估费用、贷款利息;

3、投资期间可得利益损失。

4、诉讼费用及往返的各种开支3万元。

三、周兵一家应当按《协议》向其支付违约金100万元。另，再审中被申请人傅言城向本院提交了《指纹鉴定申请书》，认为双方所签《协议》上甲方;处有杨永庆的手印，只是该手印与周兵的手印有部分重叠，请求对《协议》上是否有杨永庆的手印进行指纹鉴定。

本案再审争议的焦点是：

一、周兵与傅言城双方所签《协议》是否有效?

二、双方的过错及责任应如何认定和承担?本院依据查明的案件事实及相关法律规定逐一评判如下：

一、双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。(一)从工商登记材料反映，涉诉房产“鹤韵酒楼”的经营形式为周兵等二人为经营者的家庭共同经营模式。双方签定《协议》的地点是在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府”，当时除傅言城与周兵二人外，杨永庆及杨满丽均在食府里。从再审中调取的“鹤韵食府”的工商登记材料反映，双方签订《协议》时，“鹤韵食府”也是以杨永庆为经营者的家庭经营模式，《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章与傅言城主张的;其认为此印章代表了周兵全家的意愿;能够相互印证。(二)本案涉诉房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份关系，四人是生活在一起的家庭成员，周杨及杨满丽作为儿女，在签订协议时虽都已成年，但还未独立生活(周杨当时在当兵，杨满丽当时在读大学)，其生活还依附其父母。(三)双方当事人签订《协议》并不是简单的突发行为，而是经过了一段时间的协商议价的过程。《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示，并不违反相关法律规定。基于以上查明的事实，对傅言城;“确有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉诉房产”的主张，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，傅言城虽然知道转让的涉诉房产为共有，但从本案的以上客观事实分析，傅言城确有理由相信周兵的处分是共有人的共同意思表示。据此，本院认为应认定周兵与傅言城双方所签《协议》有效。虽出卖人周兵最终不愿履行《协议》，但不能因此而否认买卖协议的效力。关于傅言城提出的《指纹鉴定申请》，本院认为鉴定的结果与本案的事实认定没有直接的因果关系，不影响本案的实体处理，故不需在再审过程中进行鉴定。

二、双方的过错及责任应如何认定和承担?双方签订《协议》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的购房预付款，傅言城依《协议》约定贷款，贷款到位后周兵最终不同意出售涉诉房产。周兵未按《协议》约定履行义务的行为构成违约，应承担由此产生的法律责任。据此，周兵申请再审认为;其与傅言城所签《协议》无效，原审法院判决其承担违约金50万元，没有事实和法律依据;的主张及理由不成立，本院不予支持。原审判决由周兵向傅方城支付50万元的违约金并无不当，50万元的违约金也足以弥补傅言城的损失，故对原审的实体判决本院予以维持。

综上，原判适用法律及说理不当，再审应予纠正，但原审实体判决适当，再审予以维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十三条、三十七条之规定，判决如下：

维持云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第273号民事判决。本判决为终审判决。

若负有义务的当事人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后的两年内向云南省鹤庆县人民法院申请执行。

审 判 长 包靖秋 审 判 员 吴立宏 代理审判员 高晶晶 二O一三年七月二十四日

书 记 员 吴雪娇