保洁服务单位考察报告

第一篇：保洁服务单位考察报告

弘阳尊邸保洁服务外包投标单位考察报告

本次招标共邀请8家单位参与投标，最终有效投标单位3家，分别是：

1、常熟市立新后勤服务有限公司，2、常熟市蓝星物业管理有限公司，3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司。由成本合约部组织，于2013年4月10日对上述三家单位服务的项目进行考察。

参与人员：林忠辉、孙庆、袁海东。三家单位服务的项目考察意见汇总如下：

1、常熟市立新后勤服务有限公司

服务项目：常熟印象城，面积8万多平米，保洁员工43人（其中3个管理岗），员工年龄较大，因为印象城的商业定位需要，保洁服务的管理比较到位，服务质量较好，但也有卫生死角，比如开关面板，消防楼梯扶手。员工休息室比较整洁有序，提供微波炉和冰箱，体现公司为员工的生活保障到位。

另，该公司为我公司售楼处保洁服务单位，根据物业现场反馈信息，现场员工经常不安排调休，管理岗对项目的督导缺失，现场员工的精神面貌较差。

2、常熟蓝星物业管理有限公司

服务项目：常熟国家大学科技园，面积3万多平米，提供包括保洁在内的全部物业服务。保洁员工13人（含1名主管），现场教整洁，死较少。但存在管理不到位，保洁工具乱摆放。员工精神面貌较好。

3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司

服务项目1：海虞镇奥特莱斯商业广场，因为该项目的营业情况不理想，没有客流，所以地面比较整洁，保洁员工较少，仅有10多人，年龄较大，员工不精神，但岗位管理有序。

服务项目2：裕坤美城大厦，商业服务4年，写字楼服务2年。现场管理较好，管理岗位认真负责，工作较有计划，管理有序。

4、综上所述，常熟市立新后勤服务有限公司，管理体系较健全，但管理不能落实，服务的质量一般；常熟蓝星物业管理有限公司，管理水平有需要提高，服务质量可靠，员工面貌较好；苏州艳阳天物业管理有限责任公司，管理细致有序，服务质量较好，员工年龄偏大。后两家单位，可以进一步沟通洽商，具备协作的条件。

考察人员签字：

第二篇：单位保洁服务协议范本

保洁服务协议

（单位办公场所用）

甲方：新红家政服务有限公司 乙方：

甲、乙双方经友好协商，就甲方为乙方提供卫生保洁服务的相关事宜，订立本协议。

一、具体保洁项目及区域：

1、日常清洁区域：

2、定期保洁区域：

3、垃圾清运：

二、甲方保洁员工作时间安排：

三、保洁服务协议期限：年月日至年月日。

四、保洁费用：

每月保洁服务费：元人民币，（大写）：圆整。甲方须在付款前提供正规的含税发票。未发现保洁质量问题的，乙方每月15日以前支付一次服务费。

五、甲方权利义务：

1、甲方按照乙方要求配置保洁员名，并向乙方提供保洁员身份证复印件存档；

2、甲方提供的保洁员应身体健康、诚实勤劳。

3、甲方保洁员应严格按照操作规范、清洁标准进行工作，确保卫生质量。

4、甲方负责提供清洁工作所用工具、设备和物料。

5、甲方保洁员在工作期间，必须遵守甲方的规章制度，服从甲方的安排。

6、甲方应全力配合乙方特殊时期的大检查工作，按照检查标准做好卫生清洁工作。

7、甲方负责对所有保洁员的全面管理工作，并承担保洁人员的劳动用工及安全责任。

8、甲方在作业中应严格要求其保洁员，做好各种防护措施，不得擅自挪用甲方的物品或进入与其保洁作业无关的区域。因此造成甲方人员人身、财产损害的，由甲方自行承担责任。

六、乙方权利义务

1、乙方为甲方保洁员提供水源、安全用电、照明，以保证正常作业。

2、乙方为甲方提供必要的物料、工具设备存储场所。

3、协助甲方解决工作现场遇到的特殊问题。

4、乙方对甲方提供的保洁服务享有监督权和检查权，有权对甲方服务提出意见和建议的权利。

5、乙方对甲方的服务及清洁质量不满意时有权提出异议和要求返工；如不满意甲方保洁员的服务，可责令甲方及时调换。

七、违约责任：

1、甲方在保洁工作中未达到保洁的质量标准，经甲方两次通知整改，仍未达到标准的，乙方有权扣除本月服务费。甲方拒不整改的，乙方有权解除本协议，并不支付甲方任何服务费用。

2、乙方未按期向甲方付费，每迟延一天，向甲方支付未支付服务费的日 1 %的违约金。

八、本协议未尽事宜，双方协商签订书面补充协议解决，书面补充协议与本协议具有同等法律效力。

九、甲乙双方就本协议执行所发生争议及纠纷，应本着互利互让的原则协商解决；协商未果，应依法向约定的合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。

十、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，自双方签字盖章后生效。

甲方(盖章)：乙方（盖章）： 签约代表：签约代表： 签约时间：签约时间：

第三篇：保洁服务协议范本(单位用)

保洁服务协议范本

（单位办公场所用）

甲方：

乙方：

甲、乙双方经友好协商，就甲方为乙方提供卫生保洁服务的相关事宜，订立本协议。

一、具体保洁项目及区域：

1、日常清洁区域：

2、定期保洁区域：

3、垃圾清运：

二、甲方保洁员工作时间安排：

三、保洁服务协议期限：_年__月__日至__年__月__日。

四、保洁费用：

每月保洁服务费：元人民币，（大写）：圆整。甲方须在付款前提供正规的含税发票。未发现保洁质量问题的，乙方每三个月支付一次服务费。

五、甲方权利义务：

1、甲方按照乙方要求配置保洁员名，并向乙方提供保洁员身份证复印件存档；

2、甲方提供的保洁员应身体健康、诚实勤劳。

3、甲方保洁员应严格按照操作规范、清洁标准进行工作，确保卫生质量。

4、甲方负责提供清洁工作所用工具、设备和物料。

5、甲方保洁员在工作期间，必须遵守甲方的规章制度，服从甲方的安排。

6、甲方应全力配合乙方特殊时期的大检查工作，按照检查标准做好卫生清洁工作。

7、甲方负责对所有保洁员的全面管理工作，并承担保洁人员的劳动用工及安全责任。

8、甲方在作业中应严格要求其保洁员，做好各种防护措施，不得擅自挪用甲方的物品或进入与其保洁作业无关的区域。因此造成甲方人员人身、财产损害的，由甲方自行承担责任。因此给乙方造成的损失，甲方应承担赔偿责任。

六、乙方权利义务

1、乙方为甲方保洁员提供水源、安全用电、照明，以保证正常作业。

2、乙方为甲方提供必要的物料、工具设备存储场所。

3、协助甲方解决工作现场遇到的特殊问题。

4、乙方对甲方提供的保洁服务享有监督权和检查权，有权对甲方服务提出意见和建议的权利。

5、乙方对甲方的服务及清洁质量不满意时有权提出异议和要求返工；如不满意甲方保洁员的服务，可责令甲方及时调换。

七、违约责任：

1、甲方在保洁工作中未达到保洁的质量标准，经甲方两次通知整改，仍未达到标准的，乙方有权扣除月服务费的%作为违约金。甲方拒不整改的，乙方有权解除本协议，并不支付甲方任何服务费用。

八、在本协议有效期内，乙方可随时解除本协议而无需向甲方承担任何责任。解除本协议由乙方向甲方发出解除本协议之书面通知当日起生效。甲乙双方按本协议截止上述解除通知日止已履行部分据实结算。如本条款与合同其他条款相冲突以本条款为准。

九、本协议未尽事宜，双方协商签订书面补充协议解决，书面补充协议与本协议具有同等法律效力。

十、双方一致同意约定本协议签订地点为北京经济技术开发区。甲乙双方就本协议执行所发生争议及纠纷，应本着互利互让的原则协商解决；协商未果，应依法向约定的合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。

十一、本协议一式三份，甲方执一份，乙方执两份，自双方签字盖章后生效。

甲方(盖章)：乙方（盖章）：

签约代表：签约代表：

签约时间：签约时间：

第四篇：保洁公司考察报告

弘阳尊邸保洁服务外包投标单位考察报告

本次招标共邀请8家单位参与投标，最终有效投标单位3家，分别是：

1、常熟市立新后勤服务有限公司，2、常熟市蓝星物业管理有限公司，3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司。由成本合约部组织，于2013年4月10日对上述三家单位服务的项目进行考察。

参与人员：林忠辉、孙庆、袁海东。三家单位服务的项目考察意见汇总如下：

1、常熟市立新后勤服务有限公司

服务项目：常熟印象城，面积8万多平米，保洁员工43人（其中3个管理岗），员工年龄较大，因为印象城的商业定位需要，保洁服务的管理比较到位，服务质量较好，但也有卫生死角，比如开关面板，消防楼梯扶手。员工休息室比较整洁有序，提供微波炉和冰箱，体现公司为员工的生活保障到位。

另，该公司为我公司售楼处保洁服务单位，根据物业现场反馈信息，现场员工经常不安排调休，管理岗对项目的督导缺失，现场员工的精神面貌较差。

2、常熟蓝星物业管理有限公司

服务项目：常熟国家大学科技园，面积3万多平米，提供包括保洁在内的全部物业服务。保洁员工13人（含1名主管），现场教整洁，死较少。但存在管理不到位，保洁工具乱摆放。员工精神面貌较好。

3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司

服务项目1：海虞镇奥特莱斯商业广场，因为该项目的营业情况不理想，没有客流，所以地面比较整洁，保洁员工较少，仅有10多人，年龄较大，员工不精神，但岗位管理有序。服务项目2：裕坤美城大厦，商业服务4年，写字楼服务2年。现场管理较好，管理岗位认真负责，工作较有计划，管理有序。

4、综上所述，常熟市立新后勤服务有限公司，管理体系较健全，但管理不能落实，服务的

质量一般；常熟蓝星物业管理有限公司，管理水平有需要提高，服务质量可靠，员工面貌较好；苏州艳阳天物业管理有限责任公司，管理细致有序，服务质量较好，员工年龄偏大。后两家单位，可以进一步沟通洽商，具备协作的条件。

考察人员签字：篇二：保洁外包调研报告

保洁外包调研报告

业务外包（outsourcing）是近几十年发展起来的一种新的经营策略。即企业由内部生产的投入品（有形商品、知识产权、服务等）转变为从外部供应商处购买。其实质是企业重新定位，重新配置企业的各种资源，将资源集中于最能反映企业相对优势的领域，塑造和发挥企业自已独特的、难以被其他企业模仿或替代的核心业务，构筑竟争优势，获得使企业持续发展的能力。20世纪80年代中期，专业的清(转载于:保洁公司考察报告)洁公司从环境卫生单位、房地产、物业管理公司中脱离出来，专业的清洁行业逐步形成。目前，上海市有500多家专业的清洁公司，从业人员8万余人，创造产值10个亿，占据50%左右的市场份额。

保洁外包的有利影响

1、实行业务外包，可以降低成本。

源于专业化分工带来的效率提高，许多保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织，尤其是在保洁方面专门化的知识和经验。通过承揽较多外包服务，他们可以通过规模经营的实现而获得比单个企业生产高得多的经营效率。通过他们来提供服务，可以取得较大的价格优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。纽约业务外包研究所的一项调查表明，节约经费是企业“外包”的最重要的原因，有64％的被调查企业是由于“经费问题”而实施外包。从目前外包前后的费用对比来看，大部分项目在外包前后，保洁费用都有较大幅度的下降。

集团内现有两种计算外包成本的方式，一种是以单位保洁面积的成本来计算，另一种是以单位人员成本（将材料费折合在人工费用里）来计算。如以人员单位成本为计算，深圳地区大部分项目的外包成本为1250元/人·月，而自管项目，光是保洁人员的费用就达2000元/月。

近几年，随着各地最低工资收入的提高，以及保险规范的力度的加强，保洁自管的项目，保洁人工成本在不断上升，以深圳特区为例，最低工资标准由2000年的547元/月上升到610元/月，而深圳地区保洁外包的人均单位成本基本没有受到这方面的影响。

2、实行保洁业务外包，提高了保洁业务的专业性，降低了人员管理的难度。专业清洁行业已经有几十年的历史，业已在许多发达国家整合成一条分工细致的产业链，形成了庞大的产业大军。保洁业务外包，促进了专业性的提高，特别在特殊的保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，物业公司配备的专业人员和专业工具不足，保洁公司更能体现出专业性。

由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到项目人数的25——30左右%，对这部分人员的培训和管理，是需要投入大量的资源的。并且由于人员数量增加，也会带来管理难度的增加。保洁外包的项目，基层的管理人员在能力上更加侧重于业务监控能力，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控能力外，还需要注重管理能力，尤其是人员管理方面的能力。

3、实行保洁业务外包，可以集中资源，提高核心业务的竟争优势。

业务外包能促进企业集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。在国际打印机市场上处于领先地位的惠普公司打印机和计算机分公司，打印机的年销售额超过80亿美元，其中70％以上来自过去3年中推出的新产品。因而，对惠普公司来说，成功的关键在于不断地开发出新产品。为了形成核心竞争力，1998年惠普公司实施

了精简，精简后的公司只保留了后方的研究开发部门和前方的销售部门，附加值较小的中间生产环节的工作则由其他公司来分包。

保洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务外包给专业机构完成，我们就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服务工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。深圳物业自1999年将保洁业务外包后，通过内部资源的整合，逐步地将绿化养护、设备设施维护等业务进行了内包，目前管理处的各项工作围绕着客户服务来开展，更好地为客户提供了服务，客户满意度逐年提高。

4、实行保洁业务外包，可以提高调度的机动性。

专业公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比我们有着更大的优势。尤其是在项目入住前的保洁开荒时、定期园区的大清洁等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点，在保洁自管的公司里，则较为困难。集团内一些未将保洁业务外包的公司如武汉、沈阳物业也将入住前的保洁开荒工作进行了外包。

三、保洁外包的不利影响

尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也会遇到问题。对保洁外包产生的不利影响的讨论，最主要还是集中在是否会影响万科物业（虹桥机场）的品质，以及带给客户的感受方面。主要原因有：

1）外包方的管理机制和管理水平

万科作为一家规范化管理的公司，在管理机制上和管理水平上要高于外包方。在保洁业务外包之初，为了确保外包后的服务品质，物业公司通常都会投入较大的精力，协助外包方建立和完善管理制度，分析工作中的问题并协助其纠正。2）员工的服务意识和客户理念

通常来说，万科物业的员工对业主体现出来的尊重、关心，是外包方的保洁难于做到的。一方面源于万科对员工的培训和教育，另一方面也来自员工对公司的强烈归属感。由于公司规范化运作管理的要求，保洁员在万科的收入在市场上还在有较强的竞争优势的，保洁员流动率较低，对业主的熟悉程度较高，常此以往，万科物业的员工与业主之间形成的信任，也是在较长时间内不容易被替代的，故目前一些特殊的政府项目，甲方对我们的要求还是自管。外包方员工的客户意识比不上我方员工，是经历过保洁自管到外包过程的客户在早年较为普遍的反映。

4）关注细节的精品意识

万科关注细节的精品意识，通常需要一定时间才能灌输给外包单位，如路灯的打理、休闲椅的打理，楼梯扶手的打理，外包方通常会只关注到表面，我们却要关注到每一个棱角，关注到正面反面、上面下面等。5）队伍的纯洁性方面

在保洁队伍的纯洁性方面，万科的保洁队伍纯洁性更高，经常会看到有客户对我们的保洁员拾金不昧提出表扬，但是在外包的项目里，近几年曾经出现过几起保洁外包方盗窃客户财产的事件。

6）外包方员工的生存状况

在万科的以人为本的理念的要求下，我方的保洁员在吃、住方面都较外包方的状况要好很多。项目上，通过地产提供管理用房，或者管理处在外面租房的方式来解决员工的住宿问题，通过自办或联系员工食堂解决员工的吃饭问题。而这些，外包方解决起来相对我们难度就会更大，可能性就会更低，员工的基本生活得不到有力保障。尤其在目前大部分的城乡结合部位的项目，此类问题会表现得更加突出一些。

四、外包工作经验总结

业务外包服务质量的好坏，物业公司应负主要的责任，因此在制定外包策略时应注意以下问题:

1、选择合适的项目外包。

实施业务外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、专业公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。如深圳物业的俊园项目，因考虑其楼盘的定位、客户的需求等因素影响，保洁业务一直是自管；深圳天景项目，因其面积较小，人员较少，保洁、绿化和家政等业务工作交叉，保洁业务也一直没有外包。

2、选择合适的外包方。

外包商选择的好坏直接关系到外包业务成功与否。应全面考虑外包方的专业能力和经验、财务状况、人力资源、信誉、管理及效率、服务质量、价格水平等条件。北京星园和深圳四季花城项目，引入竞争机制，将保洁外包给两家单位，现场的效果和客户的满意度均表现出良好的状态。

在审慎评估外包方各方面的条件后，签订外包合同，作为双方共同遵守及管理的依据。合同的内容应包含：合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的方法等内容。对外包方服务质量要求的相关服务标准，以及对外包方的监控处罚办法，外包方提供的一些作业说明书等内容，也是合同的重要组成部分。天津物业在外包前几年，未将服务标准和处罚办法落实到位，直接影响到现场保洁业务的品质。

3、注重与外包方的沟通，注重双赢。

与外包方的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方在充分的沟通与相互理解基础上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。通常在项目上，除了在日常巡查中要求外包方参加外，我方的班长、主管会与外包方的现场班长、主管每周进行一次沟通，每月项目的工作例会，外包方的现场主管也要列席参加，与业主的恳谈会涉及到保洁内容的，也要求外包方参加。

4、对外包方的控制和管理水平，决定业务的品质。

业务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外包方进行各项活动，对外包方进行有效的监督，重视业务外包的管理。

保洁外包后，要达到万科物业的品质，满足客户需求，这就对我方监控人员的监控能力和监控方式有了更高的要求。由自管转为外包，通常我们把原来负责现场业务监控的主办和班长，直接转为监控外包方工作质量的监控人员。随着项目保洁外包的情况增加，新项目保洁外包时，可能会出现监控人员不能自供的时候，如果从外部招聘，那么监控人员的万科化过程，也是对业务外包的一个考验。深圳四季花城项目在基层员工进行监控人员的竞争上岗活动，一方面为基层员工在公司内部的发展创造了机会，另一方面也解决了人员外部招聘引发的问题。篇三：保洁外包调研报告 保洁外包调研报告

充分利用优秀的市场资源将物业公司非核心业务外包给专业、高效的服务供应商，是降低物业公司成本、提高公司核心业务竞争力的有效办法。也是目前物业行业发展的大趋势。本次通过对几家大的物业公司保洁服务外包情况的考察，综合分析目前xxxx保洁外包市场的现状如下：

一、保洁服务外包的优势 1.随着房地产市场的不断进步，业主对物业服务需求标准越来越来高。物业公司要满足各种服务需要，必然要配备各类专业人员及设备。但单一一家公司的任务量相对不足，这将大大增加物业公司的管理成本。

专业的保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织。通过承揽较多外包服务，可以通过规模经营来获得比单个企业高得多的经营效益。物业公司通过聘请专业公司来提供服务，可以取得较大的价格优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。从目前已实行保洁外包的企业外包前后的费用对比来看，大部分公司在实行保洁服务外包后，管理费用都有了较大幅度的下降。2.专业清洁服务行业已经过几十年的成长，业已形成一条完整的分工明细的产业链，聚集了庞大的专业从业人员。保洁服务外包，促进了物业公司服务专业性的提高，特别在专业保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，保洁公司更能体现出专业性。专业保洁服务公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比一家物业公司有着更大的优势。尤其是针对项目保洁开荒等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点在保洁自管的公司里，则较为困难。3.由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到物业公司人数的25—30%左右，对这部分人员的培训、管理，是需要投入大量的资源。同时由于人员数量增加，也会带来管理难度的增加。

物业公司通过将服务外包可以逐渐从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理服务的组织者、监督者和协调者。组织和落实专业资源为业主提供服务，这样公司的职能变得更单一，组织结构变得更简化，编制大幅缩减，从业人员更专业

通过本次调研保洁服务外包的公司，项目基层的管理人员在能力上更加侧重于专业业务的管理协调，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控外，还需承当很多日常其他事务的管理。

4、非核心业务的外包能促进物业公司集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。保洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务外包给专业公司完成，物业公司就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服务工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。

综合而言保洁服务外包能使服务趋于极致、降低公司成本，从而让客户、物业公司、外包服务商共赢。

二、保洁服务外包的不利因素

尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也存在问题。对保洁外包产生的不利影响最主要集中在保洁服务外包后是否会影响物业的品质，以及带给客户不良的感受。

主要原因是外包服务质量的难以控制。通过本次市场调研，目前xxxx的物业公司一般保洁外包都是通过招投标方式进行的，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面的评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际的质量难以管理到位，通常只能控制到对方的管理者或代表，现场实际操作人员是难以控制的，服务现场保洁服务质量管理疲软。还有就是外包公司的一线操作员工并不一定都接受过外包服务单位的系统专业培训，导致专业化的服务任然停留在较低水平，达不到物业公司的招标期望。

检测物业服务资料的依据是客户的满意度，满意度的高低很大程度与客户的心情、外在的制约因素、物业管理人员的个人素质等前提条件息息相关，这需要服务提供方具备很高的预见性、处理突发事件的应变能力以及强有力的客户消费观念引导能力。服务满意度是客户对于物业服务的一个整体感受，涵盖了物业服务的各方面及外在的各类影响因素，这需要服务的提供者全盘的考虑、全面的协调能力，统筹各类关系综合处置。而实际上将保洁服务外包后外包服务单位是基本没有整体物业服务概念的，物业公司统筹服务关系时也没有自管保洁的项目有效果。单按过程、程序以及合同的条款管理是无法满足对不确定因素的处理和解决服务理念不统一的问题。

三、保洁服务外包的经验 1.选择合适的项目外包

实施外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、外包公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。2.选择合适的外包服务商

外包服务商选择的好坏直接关系到保洁外包业务的成功与否。目前xxxx市场的保洁服务公司多为私营企业，管理水平服务质量参差不齐。因为准入门坎较低，各家保洁公司往往是以“明低报阶、暗低质量”来承揽业务。因此物业公司在选择合作对象时一定要慎之又慎。

在选择保洁外包服务商时物业公司应全面考虑外包方的专业能力和经验、财务状况、人力资源、信誉及效率、管理水平、服务质量、价格水平等条件。3.注重与外包服务商的沟通

物业公司与外包服务商的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方应在充分的沟通与相互理解的基础上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。保洁外包后物业公司与保洁公司形成了一个合作的关系，双方是两个平等的主体，是委托与被委托的关系。作为甲方物业公司不能对乙方保洁公司盛气凌人，只有相互的尊重，才能更好地合作。4.注重对外包服务商的控制和管理

保洁服务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外

包方进行各项活动，对外包方进行有效的监督，重视外包业务的管理。

物业公司要正确认识理解保洁外包工作。保洁外包后确实是能减少管理成本，降低费用。但外包不是一包了之，什么也不管。物业公司可以将清洁外包的管理纳入公司的质量管理体系之中。对外包保洁进行过程管理，规范保洁工作流程，实施程序管理，从源头上保证外包保洁的质量。5.注重企业文化的融合每家企业都有自己的企业文化，企业文化决定着企业的形象。虽然物业公司保洁工作外包给了服务商，但外包保洁公司的企业文化一定程度上影响着物业公司的形象，所以要对保洁外包公司的企业文化进行甄别，要让外包的保洁服务公司最大地溶入物业公司的企业文化之中。篇四：宝洁公司市场调研实例

宝洁公司进行市场调研的实例

一、宝洁公司的简介

宝洁公司始创于1837年，是世界最大的日用消费品公司之一。在日用化学品市场上知名度相当高，宝洁公司经营的产品包括洗发、护发、护肤用品、化妆品、婴儿护理产品、妇女卫生用品、医药、食品、饮料、织物、家居护理及个人清洁用品。

宝洁这家拥有170年历史的企业从未放弃对产品的更新开发。利用一套完备的“监视”网络，公司将每个地方的销售情况都详细地掌握在手中。宝洁在全世界还拥有7500名科研人员，它旗下的香料师也明显多于其他同类企业。每年该公司都投入大约20亿美元用于实验室研究，在市场营销方面的投入则超过40亿美元

每年花一天时间与一位消费者亲身接触已经成为宝洁公司员工的义务。有些员工还被委派到某家商店，从店主开门营业的第一刻开始全程观察，看店员如何与顾客交流，顾客都购买什么商品等。

这样做的目的是要发掘消费者未表达出的和未被满足的需求。每年,宝洁在全球的分支企业都要呈递一份报告，列出消费者最希望满足的10项需求、例如，发明一种抗潮湿的卫生纸或者一种可用于冷水洗涤的洗涤剂。这份报告会转化为技术问题被公布在科研人员的系统网络中，以便创造新产品。

二、收集原始资料和二手资料

宝洁公司收集的资料包括原始资料和二手资料。

原始资料是为了解决本调研中特定问题而收集的资料。这类资料可以通过调查、实验、观察和模拟来收集。包括访问法、观察法观察法、定性研究法和实验设计。

在将要调研的问题界定以后，就要查阅二手资料来源。二手资料是为了解决其它问题而已经收集来的资料。二手资料包括内部资料（企业的有关记录）和外部资料（政府的报告、行业协会的书面材料）。

第1步：确定希望知道主题的那些内容及已经知道的内容； 第2步：列出关键术语和姓名；

第3步：通过一些图书馆信息源来开始搜寻；

第4步：对已找到的文献进行编辑和评价；

第5步：如果资料收集者对所发现的信息感到不满意或者有困难，可请教权威人士；

三、数据整理与分析：

实地调查结束后，即进入调查资料的整理和分析阶段，宝洁公司将收集好已填写的调查表后，由调查人员对调查表进行逐份检查，剔除不合格的调查表，然后将合格调查表统一编号。调查数据的统计可利用excel电子表格软件完成；将调查数据输入计算机后，经excel软件运行后，即可获得已列成表格的大量的统计数据，利用上述统计结果，就可以按照调查目的的要求，针对调查内容进行全面的分析工作。

宝洁公司根据收集来的资料最后选定广州抢滩登陆，选取广州作为最先的目标市场，将其在中国内地市场的总部设在广州，然后逐渐地向沿海地区（上海等地）扩展，先是以高价位、高品质的形象进入中国市场，目标市场锁定为青年消费群体，宝洁强调：不仅要在不同的国家销售产品，还要根据不同国家消费者的需要研制开发出新产品。

整理步骤：

1.将数据资料分类； 2.编校，修订或剔除不符合实际的数据； 3.数据编码及录入； 4.编制图表；

数据分析：运用统计分析技术 描述统计、参数统计、相关和回归分析、多元统计分析、判别分析、因素分析

四、跟踪反馈与调整：

宝洁公司对调研的整个过程进行分析之后，再对其进行相关的跟踪反馈与调整，包括以下步骤：

1.检验调研方案是否符合实际； 2.总结成功和失败的经验教训； 3.确定是否存在尚未解决的问题；

五、调研的方法

宝洁公司采取了七种调研的方法，分别是： 1.网络调研法，利用搜索引擎在网上进行搜索，快速、全面的了解相关市场信息 2.访问法，即拦截访问法，口头访问和书面问卷访问相结合： 结构式访问是实现设计好的、有一定结构的访问问卷的访问。调查人员要按照事先设计好的调查表或访问提纲进行访问，要以相同的提问方式和记录方式进行访问。提问的语气和态度也要尽可能地保持一致；无结构式访问的没有统一问卷，由调查人员与被访问者自由交谈的访问。它可以根据调查的内容，进行广泛的交流；集体访问是通过集体座谈的方式听取被访问者的想法，收集信息资料。可以分为专家集体访问和消费者集体访问。3.抽样调查法：

市场普查：调研对象总体逐一调查；

重点调研：全体调研对象中选择一部分重点单位进行的非全面调研；

典型调研：全体调研对象中选择一些具有典型意义或代表性的单位；

非随机抽样调研：按调研者主观标准抽取样本；

随机抽样调研：等概率抽取； 4.文案调查法：企业内部信息系统和企业外部资料 5.问卷法：

是通过设计调查问卷，让被调查者填写调查表的方式获得所调查对象的信息。在调查中将调查的资料设计成问卷后，让接受调查对象将自己的意见或答案，填入问卷中。6.观察法：

是社会调查和市场调查研究的最基本的方法。它是由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到被访问者的销售场所去观察商品的品牌及包装情况。7.实验法：

由调查人员跟进调查的要求，用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应的信息。控制对象可以是产品的价格、品质、包装等，在可控制的条件下观察市场现象，揭示在自然条件下不易发生的市场规律，这种方法主要用于市场销售实验和消费者使用实验。

六、撰写调研报告

撰写调查报告是市场调查的最后一项工作内容，市场调查工作的成果将体现在最后的调查报告中，调查报告将提交企业决策者，做为企业制定市场营销策略的依据。市场调查报告要按规范的格式撰写，一个完整的市场调查报告格式由题目．目录、概要、正文、结论和建议、附件等组成。1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.宝洁公司调研报告的主要内容包括： 主要内容：前言、主体、附件 封面：标题；委托单位名称；调研机构的名称；呈送调研报告的日期 授权书：调研范围与调研方法；付款条件、预算、人员配备与期限；临时性报告及最终报告的要求 目录 执行性摘要：简述调研目标、调研方法；简述调研结果，简述结论及建议 引言：简述调研背景；介绍参与调研人员；致谢 分析与结果：背景、原因、利弊、预测等分析（配合文字、表格、图形）；陈述分析结果 结论及建议：调研结论；建议 调研方法：抽样调查法、文案调查法、问卷法、访谈法 研究类型及目的：总体及样本的界定；资料收集方法篇五：关于投标公司清洁项目现场参观考察确认的函

关于投标公司清洁项目现场参观考察的确认函

为确保我司某花园小区清洁服务质量的较大提升，提高我司物业服务工作中清洁服务的客户满意率，我司已于近日致电并邀请贵司参与我司位于龙华镇民治大道某花园小区的清洁服务招投标工作。某花园小区位于某辖区内，小区南至某村，北临某路，东至某大道，西临某路，总占地面积约15.65万平方米，总建筑面积约69.6万平方米，绿化面积约2.3万平方米，其中：住宅约14.5万平方米、商业约1.57万平方米、地下车库约3.05万平方米。某花园分a、b、c三个片区，共有10栋（6-17层）住宅楼，33个单元，42部电梯，其中：a区6栋（1栋多层住宅楼及5栋小高层住宅楼）21个单元，27部电梯；b区3栋9个单元，11部电梯；c区1栋3个单元，4部电梯。

根据我司本次清洁招投标工作计划，我司拟于2009年11月18日至20日参观考察投标公司与我司某花园小区相当的清洁服务项目现场，请贵司于11月18日17：00时前将拟安排参观考察的楼盘名称、地理位置等情况回复给我司，逾期视作自动放弃本次投标工作。

特此致函。

深圳市某物业管理有限公司

二oo九年十一月十八日 回复：

1、楼盘名称： ；

2、地理位置： ；

3、现场联系人：，联系电话：。

第五篇：保洁公司考察报告

保洁公司考察报告

弘阳尊邸保洁服务外包投标单位考察报告 本次招标共邀请8家单位参与投标，最终有效投标单位3家，分别是：

1、常熟市立新后

勤服务有限公司，2、常熟市蓝星物业管理有限公司，3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司。

由成本合约部组织，于2013年4月10日对上述三家单位服务的项目进行考察。参与人员：林忠辉、孙庆、袁海东。三家单位服务的项目考察意见汇总如下：

1、常熟市立新后勤服务有限公司 服务项目：常熟印象城，面积8万多平米，保洁员工43人（其中3个管理岗），员工年

龄较大，因为印象城的商业定位需要，保洁服务的管理比较到位，服务质量较好，但也有卫

生死角，比如开关面板，消防楼梯扶手。员工休息室比较整洁有序，提供微波炉和冰箱，体

现公司为员工的生活保障到位。另，该公司为我公司售楼处保洁服务单位，根据物业现场反馈信息，现场员工经常不安

排调休，管理岗对项目的督导缺失，现场员工的精神面貌较差。

2、常熟蓝星物业管理有限公司服务项目：常熟国家大学科技园，面积3万多平米，提供包括保洁在内的全部物业服务。

保洁员工13人（含1名主管），现场教整洁，死较少。但存在管理不到位，保洁工具乱摆放。

员工精神面貌较好。

3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司服务项目1：海虞镇奥特莱斯商业广场

保洁公司考察报告，因为该项目的营业情况不理想，没有客流，所

以地面比较整洁，保洁员工较少，仅有10多人，年龄较大，员工不精神，但岗位管理有序。服务项目2：裕坤美城大厦，商业服务4年，写字楼服务2年。现场管理较好，管理岗

位认真负责，工作较有计划，管理有序。

4、综上所述，常熟市立新后勤服务有限公司，管理体系较健全，但管理不能落实，服

务的

质量一般；常熟蓝星物业管理有限公司，管理水平有需要提高，服务质量可靠，员工面

貌较好；苏州艳阳天物业管理有限责任公司，管理细致有序，服务质量较好，员工年龄偏大。

后两家单位，可以进一步沟通洽商，具备协作的条件。考察人员签字：篇二：保洁外包调研报告 保洁外包调研报告业务外包（outsourcing）是近几十年发展起来的一种新的经营策略。即企业由内部生产 的投入品（有形商品、知识产权、服务等）转变为从外部供应商处购买。其实质是企业重新

定位，重新配置企业的各种资源，将资源集中于最能反映企业相对优势的领域，塑造和发挥

企业自已独特的、难以被其他企业模仿或替代的核心业务，构筑竟争优势，获得使企业持续

发展的能力。

20世纪80年代中期，专业的清(转载于:保洁公司考察报告)洁公司从环境卫生单位、房

地产、物业管理公司中脱离出来，专业的清洁行业逐步形成。目前，上海市有500多家专业 的清洁公司，从业人员8万余人，创造产值10个亿，占据50%左右的市场份额。保洁外包的有利影响

1、实行业务外包，可以降低成本。源于专业化分工带来的效率提高，许多保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织，尤其是在保洁方面专门化的知识和经验。通过承揽较多外包服务，他们可以通过规模经营的

实现而获得比单个企业生产高得多的经营效率。通过他们来提供服务，可以取得较大的价格

优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。纽约业务外包研究所的一项调查

表明，节约经费是企业“外包”的最重要的原因，有64％的被调查企业是由于“经费问题”

而实施外包。

从目前外包前后的费用对比来看，大部分项目在外包前后，保洁费用都有较大幅度的下

降。

集团内现有两种计算外包成本的方式，一种是以单位保洁面积的成本来计算，另一种是

以单位人员成本（将材料费折合在人工费用里）来计算。如以人员单位成本为计算，深圳地

区大部分项目的外包成本为1250元/人·月，而自管项目，光是保洁人员的费用就达2000

元/月。

近几年，随着各地最低工资收入的提高，以及保险规范的力度的加强，保洁自管的项目，保洁人工成本在不断上升，以深圳特区为例，最低工资标准由2000年的547元/月上升到610

元/月，而深圳地区保洁外包的人均单位成本基本没有受到这方面的影响。

2、实行保洁业务外包，提高了保洁业务的专业性，降低了人员管理的难度。专业清

洁行业已经有几十年的历史，业已在许多发达国家整合成一条分工细致的产业链，形成了庞

大的产业大军。保洁业务外包，促进了专业性的提高，特别在特殊的保洁业务方面，如晶面

处理、大理石翻新、地毯清洗，物业公司配备的专业人员和专业工具不足，保洁公司更能体

现出专业性。

由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到项目人数的

25——30左右%，对这部分人员的培训和管理，是需要投入大量的资源的。并且由于人员数

量增加，也会带来管理难度的增加。保洁外包的项目，基层的管理人员在能力上更加侧重于

业务监控能力，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控能力外，还需要注重管理能力，尤其是人员管理方面的能力。

3、实行保洁业务外包，可以集中资源，提高核心业务的竟争优势。业务外包能促进企业集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。在国际打印机市场

上处于领先地位的惠普公司打印机和计算机分公司，打印机的年销售额超过80亿美元，其中

70％以上来自过去3年中推出的新产品。因而，对惠普公司来说，成功的关键在于不断地开

发出新产品。为了形成核心竞争力，1998年惠普公司实施了精简，精简后的公司只保留了后方的研究开发部门和前方的销售部门，附加值较小的

中间生产环节的工作则由其他公司来分包。保洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务 外包给专业机构完成，我们就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服

务工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。深圳物业自1999年将保洁业务外包后，通过内部资源的整合，逐步地将绿化养护、设备设施维护等业务进行了内包，目前管理处的

各项工作围绕着客户服务来开展，更好地为客户提供了服务，客户满意度逐年提高。

4、实行保洁业务外包，可以提高调度的机动性。专业公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比我们有着更大的优势。尤其

是在项目入住前的保洁开荒时、定期园区的大清洁等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调

派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点，在保洁自管的公司里，则较为困难。集

团内一些未将保洁业务外包的公司如武汉、沈阳物业也将入住前的保洁开荒工作进行了外包。

三、保洁外包的不利影响尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也会遇到问题。对保洁外包产生的不利影响的讨

论，最主要还是集中在是否会影响万科物业（虹桥机场）的品质，以及带给客户的感受方面。

主要原因有：

1）外包方的管理机制和管理水平万科作为一家规范化管理的公司，在管理机制上和管理水平上要高于外包方。在保洁业

务外包之初，为了确保外包后的服务品质，物业公司通常都会投入较大的精力，协助外包方

建立和完善管理制度，分析工作中的问题并协助其纠正。

2）员工的服务意识和客户理念通常来说，万科物业的员工对业主体现出来的尊重、关心，是外包方的保洁难于做到的。

一方面源于万科对员工的培训和教育，另一方面也来自员工对公司的强烈归属感。由于公司

规范化运作管理的要求，保洁员在万科的收入在市场上还在有较强的竞争优势的，保洁员流

动率较低，对业主的熟悉程度较高，常此以往，万科物业的员工与业主之间形成的信任，也

是在较长时间内不容易被替代的，故目前一些特殊的政府项目，甲方对我们的要求还是自管。

外包方员工的客户意识比不上我方员工，是经历过保洁自管到外包过程的客户在早年较为普

遍的反映。

4）关注细节的精品意识万科关注细节的精品意识，通常需要一定时间才能灌输给外包单位，如路灯的打理、休

闲椅的打理，楼梯扶手的打理，外包方通常会只关注到表面，我们却要关注到每一个棱角，关注到正面反面、上面下面等。

5）队伍的纯洁性方面在保洁队伍的纯洁性方面，万科的保洁队伍纯洁性更高，经常会看到有客户对我们的保

洁员拾金不昧提出表扬，但是在外包的项目里，近几年曾经出现过几起保洁外包方盗窃客户

财产的事件。

6）外包方员工的生存状况在万科的以人为本的理念的要求下，我方的保洁员在吃、住方面都较外包方的状况要好

很多。项目上，通过地产提供管理用房，或者管理处在外面租房的方式来解决员工的住宿问

题，通过自办或联系员工食堂解决员工的吃饭问题。而这些，外包方解决起来相对我们难度

就会更大，可能性就会更低，员工的基本生活得不到有力保障。尤其在目前大部分的城乡结

合部位的项目，此类问题会表现得更加突出一些。

四、外包工作经验总结业务外包服务质量的好坏，物业公司应负主要的责任，因此在制定外包策略时应注意以

下问题:

1、选择合适的项目外包。实施业务外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、专业公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。如深圳

物业的俊园项目，因考虑其楼盘的定位、客户的需求等因素影响，保洁业务一直是自管；深

圳天景项目，因其面积较小，人员较少，保洁、绿化和家政等业务工作交叉，保洁业务也一

直没有外包。

2、选择合适的外包方。外包商选择的好坏直接关系到外包业务成功与否。应全面考虑外包方的专业能力和经验、财务状况、人力资源、信誉、管理及效率、服务质量、价格水平等条件。北京星园和深圳四

季花城项目，引入竞争机制，将保洁外包给两家单位，现场的效果和客户的满意度均表现出

良好的状态。

在审慎评估外包方各方面的条件后，签订外包合同，作为双方共同遵守及管理的依据。

合同的内容应包含：合同标的、数量、付款方式、双方权利和义务、违约责任、解决争议的

方法等内容。对外包方服务质量要求的相关服务标准，以及对外包方的监控处罚办法，外包

方提供的一些作业说明书等内容，也是合同的重要组成部分。天津物业在外包前几年，未将

服务标准和处罚办法落实到位，直接影响到现场保洁业务的品质。

3、注重与外包方的沟通，注重双赢。与外包方的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方在充分的沟通与相互理解基础

上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。通常在项目上，除了在日常巡查中要求外包方

参加外，我方的班长、主管会与外包方的现场班长、主管每周进行一次沟通，每月项目的工

作例会，外包方的现场主管也要列席参加，与业主的恳谈会涉及到保洁内容的，也要求外包

方参加。

4、对外包方的控制和管理水平，决定业务的品质。业务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外包方进行各项活动，对外包

方进行有效的监督，重视业务外包的管理。保洁外包后，要达到万科物业的品质，满足客户需求，这就对我方监控人员的监控能力

和监控方式有了更高的要求。由自管转为外包，通常我们把原来负责现场业务监控的主办和

班长，直接转为监控外包方工作质量的监控人员。随着项目保洁外包的情况增加，新项目保

洁外包时，可能会出现监控人员不能自供的时候，如果从外部招聘，那么监控人员的万科化

过程，也是对业务外包的一个考验。深圳四季花城项目在基层员工进行监控人员的竞争上岗 活动，一方面为基层员工在公司内部的发展创造了机会，另一方面也解决了人员外部招聘引

发的问题。篇三：保洁外包调研报告保洁外包调研报告充分利用优秀的市场资源将物业公司非核心业务外包给专业、高效的服务供应商，是降

低物业公司成本、提高公司核心业务竞争力的有效办法。也是目前物业行业发展的大趋势。

本次通过对几家大的物业公司保洁服务外包情况的考察，综合分析目前xxxx保洁外包市场的

现状如下：

一、保洁服务外包的优势

1.随着房地产市场的不断进步，业主对物业服务需求标准越来越来高。物业公司要满足

各种服务需要，必然要配备各类专业人员及设备。但单一一家公司的任务量相对不足，这将

大大增加物业公司的管理成本。专业的保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织。通过承揽较多外包服务，可以

通过规模经营来获得比单个企业高得多的经营效益。物业公司通过聘请专业公司来提供服务，可以取得较大的价格优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。从目前已实

行保洁外包的企业外包前后的费用对比来看，大部分公司在实行保洁服务外包后，管理费用

都有了较大幅度的下降。

2.专业清洁服务行业已经过几十年的成长，业已形成一条完整的分工明细的产业链，聚

集了庞大的专业从业人员。保洁服务外包，促进了物业公司服务专业性的提高，特别在专业

保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，保洁公司更能体现出专业性。专业

保洁服务公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比一家物业公司有着更大的优势。尤其是针对项目保洁开荒等时间紧任务重的作业，保

洁公司可以调派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点在保洁自管的公司里，则较

为困难。

3.由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到物业公司 人数的25—30%左右，对这部分人员的培训、管理，是需要投入大量的资源。同时由于人员

数量增加，也会带来管理难度的增加。物业公司通过将服务外包可以逐渐从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理服务 的组织者、监督者和协调者。组织和落实专业资源为业主提供服务，这样公司的职能变得更

单一，组织结构变得更简化，编制大幅缩减，从业人员更专业 通过本次调研保洁服务外包的公司，项目基层的管理人员在能力上更加侧重于专业业务 的管理协调，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控外，还需承当很多日常其他事务的管理。

4、非核心业务的外包能促进物业公司集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。保

洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务外包给

专业公司完成，物业公司就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服务

工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。综合而言保洁服务外包能使服务趋于极致、降低公司成本，从而让客户、物业公司、外

包服务商共赢。

二、保洁服务外包的不利因素 尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也存在问题。对保洁外包产生的不利影响最主要

集中在保洁服务外包后是否会影响物业的品质，以及带给客户不良的感受。主要原因是外包服务质量的难以控制。通过本次市场调研，目前xxxx的物业公司一般保

洁外包都是通过招投标方式进行的，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面的评估最终

确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际的质量难以管理到位，通常只能控制到对方的管

理者或代表，现场实际操作人员是难以控制的，服务现场保洁服务质量管理疲软。还有就是

外包公司的一线操作员工并不一定都接受过外包服务单位的系统专业培训，导致专业化的服

务任然停留在较低水平，达不到物业公司的招标期望。检测物业服务资料的依据是客户的满意度，满意度的高低很大程度与客户的心情、外在 的制约因素、物业管理人员的个人素质等前提条件息息相关，这需要服务提供方具备很高的 预见性、处理突发事件的应变能力以及强有力的客户消费观念引导能力。服务满意度是客户对于物业服务的一个整体感受，涵盖了物业服务的各方面及外在的各

类影响因素，这需要服务的提供者全盘的考虑、全面的协调能力，统筹各类关系综合处置。

而实际上将保洁服务外包后外包服务单位是基本没有整体物业服务概念的，物业公司统筹服

务关系时也没有自管保洁的项目有效果。单按过程、程序以及合同的条款管理是无法满足对

不确定因素的处理和解决服务理念不统一的问题。

三、保洁服务外包的经验

1.选择合适的项目外包实施外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、外

包公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。

2.选择合适的外包服务商外包服务商选择的好坏直接关系到保洁外包业务的成功与否。目前xxxx市场的保洁服务

公司多为私营企业，管理水平服务质量参差不齐。因为准入门坎较低，各家保洁公司往往是

以“明低报阶、暗低质量”来承揽业务。因此物业公司在选择合作对象时一定要慎之又慎。在选择保洁外包服务商时物业公司应全面考虑外包方的专业能力和经验、财务状况、人

力资源、信誉及效率、管理水平、服务质量、价格水平等条件。

3.注重与外包服务商的沟通物业公司与外包服务商的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方应在充分的沟通

与相互理解的基础上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。保洁外包后物业公司与保洁

公司形成了一个合作的关系，双方是两个平等的主体，是委托与被委托的关系。作为甲方物

业公司不能对乙方保洁公司盛气凌人，只有相互的尊重，才能更好地合作。

4.注重对外包服务商的控制和管理 保洁服务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外 包方进行各项活动，对外包方进行有效的监督，重视外包业务的管理。物业公司要正确认识理解保洁外包工作。保洁外包后确实是能减少管理成本，降低费用。

但外包不是一包了之，什么也不管。物业公司可以将清洁外包的管理纳入公司的质量管理体

系之中。对外包保洁进行过程管理，规范保洁工作流程，实施程序管理，从源头上保证外包

保洁的质量。

篇二：保洁服务单位考察报告

弘阳尊邸保洁服务外包投标单位考察报告

本次招标共邀请8家单位参与投标，最终有效投标单位3家，分别是：

1、常熟市立新后勤服务有限公司，2、常熟市蓝星物业管理有限公司，3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司。由成本合约部组织，于2013年4月10日对上述三家单位服务的项目进行考察。

参与人员：林忠辉、孙庆、袁海东。三家单位服务的项目考察意见汇总如下：

1、常熟市立新后勤服务有限公司

服务项目：常熟印象城，面积8万多平米，保洁员工43人（其中3个管理岗），员工年龄较大，因为印象城的商业定位需要，保洁服务的管理比较到位，服务质量较好，但也有卫生死角，比如开关面板，消防楼梯扶手。员工休息室比较整洁有序，提供微波炉和冰箱，体现公司为员工的生活保障到位。

另，该公司为我公司售楼处保洁服务单位，根据物业现场反馈信息，现场员工经常不安排调休，管理岗对项目的督导缺失，现场员工的精神面貌较差。

2、常熟蓝星物业管理有限公司

服务项目：常熟国家大学科技园，面积3万多平米，提供包括保洁在内的全部物业服务。保洁员工13人（含1名主管），现场教整洁，死较少。但存在管理不到位，保洁工具乱摆放。员工精神面貌较好。

3、苏州艳阳天物业管理有限责任公司

服务项目1：海虞镇奥特莱斯商业广场，因为该项目的营业情况不理想，没有客流，所以地面比较整洁，保洁员工较少，仅有10多人，年龄较大，员工不精神，但岗位管理有序。

服务项目2：裕坤美城大厦，商业服务4年，写字楼服务2年。现场管理较好，管理岗位认真负责，工作较有计划，管理有序。

4、综上所述，常熟市立新后勤服务有限公司，管理体系较健全，但管理不能落实，服务的

质量一般；常熟蓝星物业管理有限公司，管理水平有需要提高，服务质量可靠，员工面貌较好；苏州艳阳天物业管理有限责任公司，管理细致有序，服务质量较好，员工年龄偏大。后两家单位，可以进一步沟通洽商，具备协作的条件。

考察人员签字：

篇三：保洁外包调研报告

保洁外包调研报告

充分利用优秀的市场资源将物业公司非核心业务外包给专业、高效的服务供应商，是降低物业公司成本、提高公司核心业务竞争力的有效办法。也是目前物业行业发展的大趋势。本次通过对几家大的物业公司保洁服务外包情况的考察，综合分析目前xxxx保洁外包市场的现状如下：

一、保洁服务外包的优势

1.随着房地产市场的不断进步，业主对物业服务需求标准越来越来高。物业公司要满足各种服务需要，必然要配备各类专业人员及设备。但单一一家公司的任务量相对不足，这将大大增加物业公司的管理成本。

专业的保洁公司都拥有比物业公司更有效的资源和组织。通过承揽较多外包服务，可以通过规模经营来获得比单个企业高得多的经营效益。物业公司通过聘请专业公司来提供服务，可以取得较大的价格优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。从目前已实行保洁外包的企业外包前后的费用对比来看，大部分公司在实行保洁服务外包后，管理费用都有了较大幅度的下降。

2.专业清洁服务行业已经过几十年的成长，业已形成一条完整的分工明细的产业链，聚集了庞大的专业从业人员。保洁服务外包，促进了物业公司服务专业性的提高，特别在专业保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，保洁公司更能体现出专业性。专业保洁服务公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比一家物业公司有着更大的优势。尤其是针对项目保洁开荒等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点在保洁自管的公司里，则较为困难。

3.由于保洁工作的性质，决定其是个劳动密集型的行业。保洁员人数通常占到物业公司人数的25—30%左右，对这部分人员的培训、管理，是需要投入大量的资源。同时由于人员数量增加，也会带来管理难度的增加。

物业公司通过将服务外包可以逐渐从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理服务的组织者、监督者和协调者。组织和落实专业资源为业主提供服务，这样公司的职能变得更单一，组织结构变得更简化，编制大幅缩减，从业人员更专业

通过本次调研保洁服务外包的公司，项目基层的管理人员在能力上更加侧重于专业业务的管理协调，而保洁自管的项目，基层管理人员除业务监控外，还需承当很多日常其他事务的管理。

4、非核心业务的外包能促进物业公司集中有限的资源和能力，专注于自身核心业务。保洁业务因极易被模仿和替代，不能成为物业管理企业的核心业务，将此类非核心业务外包给专业公司完成，物业公司就可以集中精力实现对业务流程，人员配置的整合，强化客户服务工作，提高竟争优势，保持物业的持续和稳定发展。

综合而言保洁服务外包能使服务趋于极致、降低公司成本，从而让客户、物业公司、外包服务商共赢。

二、保洁服务外包的不利因素

尽管保洁外包有许多好处，然而，同样也存在问题。对保洁外包产生的不利影响最主要集中在保洁服务外包后是否会影响物业的品质，以及带给客户不良的感受。

主要原因是外包服务质量的难以控制。通过本次市场调研，目前xxxx的物业公司一般保洁外包都是通过招投标方式进行的，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面的评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际的质量难以管理到位，通常只能控制到对方的管理者或代表，现场实际操作人员是难以控制的，服务现场保洁服务质量管理疲软。还有就是外包公司的一线操作员工并不一定都接受过外包服务单位的系统专业培训，导致专业化的服务任然停留在较低水平，达不到物业公司的招标期望。

检测物业服务资料的依据是客户的满意度，满意度的高低很大程度与客户的心情、外在的制约因素、物业管理人员的个人素质等前提条件息息相关，这需要服务提供方具备很高的预见性、处理突发事件的应变能力以及强有力的客户消费观念引导能力。

服务满意度是客户对于物业服务的一个整体感受，涵盖了物业服务的各方面及外在的各类影响因素，这需要服务的提供者全盘的考虑、全面的协调能力，统筹各类关系综合处置。而实际上将保洁服务外包后外包服务单位是基本没有整体物业服务概念的，物业公司统筹服务关系时也没有自管保洁的项目有效果。单按过程、程序以及合同的条款管理是无法满足对不确定因素的处理和解决服务理念不统一的问题。

三、保洁服务外包的经验

1.选择合适的项目外包

实施外包之前，物业公司应根据项目的实际情况、公司的业务监控能力、市场环境、外包公司的成熟度、经营成本等因素进行分析，确定是否将该项目的保洁业务外包。

2.选择合适的外包服务商

外包服务商选择的好坏直接关系到保洁外包业务的成功与否。目前xxxx市场的保洁服务公司多为私营企业，管理水平服务质量参差不齐。因为准入门坎较低，各家保洁公司往往是以“明低报阶、暗低质量”来承揽业务。因此物业公司在选择合作对象时一定要慎之又慎。

在选择保洁外包服务商时物业公司应全面考虑外包方的专业能力和经验、财务状况、人力资源、信誉及效率、管理水平、服务质量、价格水平等条件。

3.注重与外包服务商的沟通

物业公司与外包服务商的关系是互相依靠，互惠互利的双赢关系，双方应在充分的沟通与相互理解的基础上，加强合作与协调，使业务流程顺利进行。保洁外包后物业公司与保洁公司形成了一个合作的关系，双方是两个平等的主体，是委托与被委托的关系。作为甲方物业公司不能对乙方保洁公司盛气凌人，只有相互的尊重，才能更好地合作。

4.注重对外包服务商的控制和管理

保洁服务外包出去后并非万事大吉，相反，应密切注意并配合外

包方进行各项活动，对外包方进行有效的监督，重视外包业务的管理。

物业公司要正确认识理解保洁外包工作。保洁外包后确实是能减少管理成本，降低费用。但外包不是一包了之，什么也不管。物业公司可以将清洁外包的管理纳入公司的质量管理体系之中。对外包保洁进行过程管理，规范保洁工作流程，实施程序管理，从源头上保证外包保洁的质量。

5.注重企业文化的融合

每家企业都有自己的企业文化，企业文化决定着企业的形象。虽然物业公司保洁工作外包给了服务商，但外包保洁公司的企业文化一定程度上影响着物业公司的形象，所以要对保洁外包公司的企业文化进行甄别，要让外包的保洁服务公司最大地溶入物业公司的企业文化之中