央行约束外资进入国内楼市 房企融资渠道再收拢

第一篇：央行约束外资进入国内楼市 房企融资渠道再收拢

央行约束外资进入国内楼市 房企融资渠道再收拢 http://news.dichan.sina.com.cn人民网2011/10/17 6:59:05 官方微博

对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登陆商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。

房企境外融资大门收紧

近日，中国人民银行对外发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》，其中在第九条中指出，境外投资者在办理境外人民币投资资金汇入业务时，应当向银行提交国家有关部门的批准或备案文件等有关材料。银行应当进行认真审核，可以登入人民币跨境收付信息管理系统查询有关信息；对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登陆商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。

此举，被业界解读为央行在收紧对境外资本进入国内楼市的监管。楼市调控关键期加强外资监管

北京中原分析称：在外商直接投资人民币业务管理办法中特别提及房地产外商投资业务需要核验企业是否备案，其主要源于楼市调控的需要。在目前楼市调控的最关键时期，国内银行信贷收紧及销售萎缩使得市场拐点出现的可能越来越大。房企对资金的需求到了非常迫切的关键时期，所以加强对外资的监管非常必要。

而根据国家统计局此前公布的数据显示，今年前8月，境外资本直接投资我国房地产的资金同比上涨幅度达到了71.5%，在所有类别的资金来源中上涨幅最高，且主要投资类型为商业地产。对此北京中原分析称，目前外资对中国房地产市场并为完全看空，特别是商业地产领域。人民币升值等导致的热钱依然是在加速进入过程中，现在更要关注海外资金热钱加速进入房地产市场的之前的唱跌。

第二篇：新政调控之下 品牌效应助房企拓宽融资渠道

新政调控之下 品牌效应助房企拓宽融资渠道

房地产门户-搜房网2010年09月03日09:57来源：中国指数研究院面对资金压力，发展商各显神通不断拓展融资渠道。而品牌作为企业分辨器、信誉保证书，有助企业抵御市场风险提供重要的保障。例如，恒大地产采取做强做大品牌的发展战略，并借助企业强大的品牌加快融资步伐，在今年1月成功发债7.5亿美元，成为内地在港上市地产企业最大规模的发债融资活动。

4月17日，“新国十条”房地产新政正式发布。三个月以来，受政策影响，房地产企业面临最严峻的市场考验，房企的品牌优势也在市场调整过程中日益凸显。中国指数研究院结合线上调查，对品牌企业的拿地策略、市场表现、竞争力、财务风险和资金状况展开全面、客观的分析，并将于9月18日在京召开“2010中国房地产品牌价值研究成果发布会”上盛大发布。

从今年各大房企的中期报告看，在新政调控的背景下，多家房企2010年上半年表现仍然突出，销售额和盈利额都有不同程度的上升。但不少房企负债额有所增加，净现金流值更出现负值的情况。从已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司看，上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元下降了378亿元，其中共有77家公司经营性现金流为负值。

可见，大部分开发商的资金链趋于紧张。造成现金流紧张主要有两大原因：首先，随着调控的深入，项目销售停滞影响着地产公司的资金回笼。银贷收紧、股市低迷也令企业通过银行授信和资本市场的融资越来越困难。其次，在资金支出方面，前期不少开发商不惜成本高价拿地，土地环节消耗了大量的自有资金，也进一步加深了开发商的现金压力。

面对资金压力，发展商各显神通不断拓展融资渠道。而品牌作为企业分辨器、信誉保证书，有助企业抵御市场风险提供重要的保障。例如，恒大地产采取做强做大品牌的发展战略，并借助企业强大的品牌加快融资步伐，在今年1月成功发债7.5亿美元，成为内地在港上市地产企业最大规模的发债融资活动。而在4月国家新一轮调控政策出台前，又再次成功发债6亿美元；万科作为中国领先的品牌房地产企业，今年6月获得农行80亿元按揭货款额度，用于支持公司多个热销楼盘的房贷业务。

在银行货款收缩的背景下，万科之所以能获得如此大额度的货款，正是由于万科在全国具有强大的品牌影响力，其品牌价值已经得到了社会的认可；雅居乐经过多年的品牌沉淀，品牌影响力也不断扩大，有效推动企业的市场融资得以顺利完成。今年4月，雅居乐发行了期限为7年的票据，成功融资达6.5亿美元；8月，雅居乐又与境外金融机构东亚银行订立信贷协议，获得金额为8亿港元的贷款。

新政下大多数房地产企业都存在资金链不足的困难，而通过挖掘品牌价值内涵，发挥品牌价值在融资过程中的作用，将有助于提高企业融资能力，增加企业的现金流，进而增强企业抵御市场风险的能力。2010年，中国房地产品牌价值研究已全面启动。

品牌价值研究有利于客观量化房地产企业品牌价值，判断房地产企业品牌的行业地位，为企业定位品牌、规划品牌、管理品牌提供科学依据。通过挖掘房地产企业品牌价值内涵，发挥品牌价值在业绩评价、投资融资、兼并收购及对外合作等活动中的作用，帮助企业吸纳、聚集、整合社会资源；能够推动社会和消费者全面认知房地产品牌价值，建立房地产企业品牌良好的社会形象，促进企业无形资产的保值、增值。

第三篇：房企股权质押融资四大渠道信托因灵活而受宠

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房企股权质押融资四大渠道:信托因灵活而受宠

“南下北上，东突西进”，用此句话来形容目前市场上努力寻求融资渠道的房企再贴切不过。在此驱动下，一切能够借贷的金融机构都正成为房企股权质押贷款的突破口。

“总体来说依然是银行、信托为主流，财务公司、投资公司、典当行等为非主流，而部分对股权质押蠢蠢欲动的券商目前只能充当掮客身份，最终还是要通过其他拥有信贷功能的机构来完成融资。”上海一家全国性股份制银行对公业务负责人表示各个渠道的流量以及放贷标准各有不同。

银行:倾向主流上市公司

“银行的贷款质押范围包括股份、股票。但出于安全性经营考虑，我们只在沿海地区、南方等经济发达地区受理非上市房企的股份质押;在一些欠发达地区，在风险可控的基础上，我们暂时仅对上市公司的股份、股票办理贷款质押。”工行一位地产信贷负责人向记者表示。

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“即使是上市公司的股权质押贷款，也依然要经过银行的严格核定。我们有自己的抵押品管理办法，所有质押物都要经过评估部门重新估值，并且肯定要低于外部估值。然后再按照贷款申请公司的综合财务情况以及偿债能力确定一个估值范围内的贷款额度。”民生银行人士进一步表示。

对于信贷额度的估值，该人士表示:“股权质押只是第二还款来源，假如第一还款来源充足，我们会对股权质押的估值适当放松;但如果股权质押充当贷款的主要抵押物，我们就会适当严格。”根据该人士透露，目前针对“大小非”期间的限售股质押，银行一般会根据公司的净资产值采取4～5折的实际放贷，“流通股会好一些”。

“一旦审核成功并签署协议，银行一般会自己或者委托信托公司将质押股权设计成金融产品，然后再卖给高端客户。”上述民生银行人士透露，一旦前期设定了风险管控，接下来的事情就会由银行对外的审核转变为银行对锁定的质押股份管理。

在可查的银行股权质押理财产品中，产品收益利率一般都比较高，一般一年期收益率在7%左右，两年期8.5%左右。

信托:因灵活而受宠

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相对于银行的苛刻以及资产管理的摸石头过河，信托公司的灵活结构设计以及丰富的资产管理经验为其赢得了大量的支持。

“一般情况下，信托公司因为其灵活性会比银行的审核稍微宽松，但在审核程序上也是严格按照四证齐全等基本要求，放贷估值平均在7折左右，但也因此要求的利润更高。”杭州一位信托业人士介绍，信托公司还往往设计一些结构化产品，让贷款申请人的自有资产认购劣后级，通过追加股份质押，来撬动更多的融资。

在坊间看来，信托放大的融资杠杆率正是吸引房企蜂拥而至的关键所在。一个最新的实例是，6月9日，蓝光集团将原质押给招商银行的2500万限售流通股解除质押，并将部分重新质押到了中铁信托旗下。

根据市场公开数据，4月份收紧地产调控政策以后，地产信托正迎来新一轮的放量，其中，股权质押更是比比皆是。

“这类产品能最大限度地为目标公司募集资金，但信托公司后期面临的管理风险也相对较大。更多的是要关注后面的实物抵押以及股权质押是否足额。”中诚信托相关人士表示。

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赢了网s.yingle.com 投资公司、财务公司:非主流角色扮演

“现在有很多中小企业来找我们做股权质押，其中就包括地产企业，实际上他们来质押股权就是拿不出更有效的其他抵押物了。”一位典当行人士认为，在银行、信托之外，投资管理公司、财务公司以及典当行等也成为了部分中小房企的融资渠道。

“只要有其他办法，一般的房地产企业是不会找典当行等机构融资的。”在上述工行人士看来，“由于中小房企的基本财务状况、经营状况往往欠佳，被银行等主流渠道拒之门外后，只能寻找更加高成本的非主流渠道。”

“但是我们也在控制风险，如何对质押股权进行合理估值也是需要完善的环节。有些质押融资项目，即使回报率再高，我们也是不敢做的。”上述典当行业从业人士表示。

而一家投资公司更是坦言，为了控制风险，锁定回报率，“目前公司只投资给一些知根知底的老熟客”。

券商:蠢蠢欲动的掮客

在上述三方之外，还有一个甚至不具备吸储放贷功能的蠢蠢欲动

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赢了网s.yingle.com 者——券商。

根据记者了解，目前部分券商正在面向“大小非”们推介自身的资源平台优势。

“我们拥有很多的机构客户，他们拥有大量的资金可以接盘。”北京一家券商机构的资产管理部人士表示，作为另一种有可能的股份质押融资方式，未来券商完全有可能充当一个合格的平台与中介，“如果能和融资融券业务相结合，操作空间会更大，特别是对于解禁后没有减持的股票。”

然而在部分市场人士看来，券商天生的信贷功能缺失仍是其意欲进军此业务的软肋。>>>股权信托在资本运作和房地产融资中的创新运用【投融资实务高端培训会议】

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