商业项目调研报告

第一篇：商业项目调研报告

商业项目调研报告

此次主要针对裕华路（中华大街至体育大街）路段的商业项目、沿街商铺进行了调研。调研情况如下：

项目一：金正缔景城

物业地址：裕华西路、中华大街、工农路、维明南大街围合区域

物业概况：项目集住宅、商业、商务办公于一体。其中商业部分主要分布在裕华路与中华大街交口及中华大街沿街路段、工农路沿街，为2层底商。面积段为30平米——200平米。一层、二层完全分隔，为独立空间。其中一楼挑高达

6.9米。

商铺价格及销售概况：一楼价格在28000元/㎡——39000元/㎡之间；二楼价格为8000元/㎡——15000元/㎡。全款支付可优惠8个点；分期优惠5个点；贷款优惠为3个点，首付60%。工农路沿街商铺已售完；中华大街与裕华路沿街一楼商铺已销售80%，其余未售位置相对不够理想（裕华路沿街商铺前为规划绿化带），二楼大部分未售出。

项目二：优盘

物业地址：中华南大街西侧、工农路南侧，北临裕华西路，南临仓安路 物业概况：1栋28层住宅，一、二层为商业。商铺面积段为100平米——300平米，一、二层相通，整体销售。

商铺价格及销售概况：单价40000元/㎡（有下调余地）。付款方式全款、分期、贷款均可，具体优惠幅度需与经理商谈。

项目三：中国盒子

物业地址：休门街与四中路交叉口

物业概况：写字楼，沿街（休门街）有2层底商。

一、二层整体销售。拐角商铺面积为500平米，原售楼部所在位置为300多平米，其余面积均为208平米。商铺价格及销售概况：单价13500元/㎡（2007年时销售价格）；总价350万/套（208㎡）；月租金为20000元/月。已于07年售完，现都在使用中。经营项目多为餐饮类。

项目四：万隆国际中心

物业地址：裕华东路与育才街交叉口西南

物业概况：集公寓、住宅、写字楼、商业于一体，沿街（育才街）2层底商。商铺最小面积为300平米，一、二层整体销售。

商铺价格及销售概况：均价26000元/㎡；租金为5——6元/㎡/天。项目五：旺角

物业地址：青园街谈阁街交叉口（老干部活动中心对面）

物业概况：2层商铺，一、二层分隔出售。一层8个商铺，面积在47平米——245平米之间；二层为两个大卖场，面积分别为632平米、588平米。

商铺价格及销售概况：目前以销售为主，最小面积商铺单价为34823元/㎡，其余单价在28000元/㎡左右；二层单价为6600—6700元/㎡。贷款首付50%。目前已售出三间，做为银行使用。

此外对个别沿街门脸也进行了调研。裕华路冶金大厦附近门脸16平米左右（含装修、空调）的转让费为15000元。位于体育大街与裕华路交口的方北新村底商60平米左右的月租金为6000元/月，年租金为30万元/年。中山路与青园街交口东北角，东尚MALL三层14平米年租金35000元/年；9平米商铺月租金1500元/月；19平米商铺转让费为8万。

第二篇：绥化商业的项目调研报告

福临家园引进商业项目的调研报告

一、城市发展规划调研

1.1 地区概况；绥化市概况

1.2绥化市位于黑龙江省中南部，地处东经124°53′，128°30′，北纬

45°30′到48°02′。东交伊春市，南邻哈尔滨市，西接大庆和齐齐哈尔市，北连黑河市。

1.3 绥化是中国黑龙江省下辖的一个地级市。绥化原名北团林子，清朝光绪十

一年十月十四日，（1885年11月20日）改称绥化。绥化地区历史悠久。大约在一万年前的旧石器时代，绥化地区境内就有古人类繁衍、生息。绥化地区地表水资源比较丰富，境内主要河流有松花江、嫩江、呼兰河，河流主要分松花江水系和呼兰河水系，绥化地区东北部为小兴安岭山麓丘陵林地，西部为广阔的草原，江河沟泡遍布全区，动植物资源十分丰富，许多产品在国际国内市场上享有盛誉。

区号：045

5邮编：152000

面积：3.4 万平方公里。

人口：576.2万人（2008年）

位置：位于黑龙江省中南部，东交伊春市，南邻哈尔滨市，西接大庆和齐齐哈尔市，北连黑河市。

民族：以汉族为主，共有32个民族，其中汉族占总人口的96.27%，少数民族占3.73%。共有满族、朝鲜族、回族、蒙古族、达斡尔族、锡伯族、苗族、壮族、瑶族、赫哲族、鄂伦春族、彝族、藏族、畲族、鄂温克族、维吾尔族、纳西族等31个少数民族，其中满族、朝鲜族、回族、蒙古族人口较多。

区划：辖1个市辖区、3个市、6个县：北林区 安达市 肇东市 海伦市 望奎县 兰西县 青冈县 庆安县 明水县 绥棱县。

首府：绥化市

重要景点：日月峡滑雪场、双河林木自然保护区、西洼荒、林枫故居、红星自然保护区、林枫故居。

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景点按区域划分：

绥化市：

日月峡滑雪场金龟山庄

望奎县：

西洼荒林枫故居

安达市：

红星自然保护区

兰西县：

东林寺南山景区

庆安县：

柳河华龙山庄双河林木自然保护区黄崖子民俗文化展览馆黄崖子民俗村朱开山大院柳河“五七”干校历史博

物馆1.2交通状况（现有和待建公交线路、停车系统）

现有公共汽车线路11条，以火车站为放射出发，路经市区，向近郊辐射。停车场以火车站为主要的地方

1.3商业地段

以中兴西大街，中兴东大街为轴心，主要市场在南四马路和北二马路合围的区域，有庆客隆，华辰二个大超级市场和家电，农贸，家具，小商品，计算机，等单位，本项目是绥化新城市区域的商业发展的启明星。

1.4城市机能—行政、经济、娱乐、商品销售

项目在城市新行政区域中心，与市政府平行东西主要街道；是未来的，满足商业，贸易，行政，社会发展事业的住房需要的地方。

1.5城市规划—功能性规划、近远期规划、商业规划、市政规划；

项目的发展是根据政府的行政服务发展规划，是要扩展北面区域，增加城市人口，改善居民住房条件，满足居民的商业需求，休闲需求，体育锻炼需求。市政服务计划有的已经到位，如电信，有线，电力

安排社区服务进入项目预留，如街道办事处，派出所，医院，银行，娱乐场所，网络场所

1.6周边项目调研

周围无大型商业项目

通过调查发现，绥化客户在选择商铺时最看重价格、客流量、地段这三个因素。这也说明了，商业地产有很大的投资机会，商业地产是经过长期持有运营来实现保值增值和稳定现金流的形式，新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。

二、区位调研

1.1行政区划分、人口；

截止到2007年末，全市总人口575.9万人。其中，非农业人口150.4万人，占26.1%；农业人口425.5万人，占73.9 %。60岁及以上老年人口比重11.8%，达到68万人。

绥化市辖北林1区人口；肇东、安达、海伦、绥棱、青冈、庆安、兰西、望奎、明水等人口。

共6个办事处、160个农村乡镇，1331个行政村。

经济指标（GDP、人均收入、消费价格指数、零售指数、投资规模、税收）；

2007年，全市地区生产总值实现457.9亿元，同比增长11.5%；固定资产投资93.3亿元，增长28.2%；全口径财政收入27亿元，一般预算收入12亿元，分别增长17%和18%，其中，市本级全口径财政收入5.3亿元，一般预算收入1.8亿元，分别增长22.6%和23.7%；城镇人均可支配收入6081元，农民人均纯收入3181元，分别增长9.9%和9.3%

2009年 全市实现国内生产总值606亿元，同比增长13.8%；全口径财政收入39.4亿元，增长15%，一般预算收入19.3亿元，增长21.8%；城镇固定资产投资232亿元，增长67.2%；社会消费品零售总额220.9亿元，增长18.7%；城镇居民人均可支配收入8133元，增长14.4%；农民人均纯收入4371元，增长16.1%。以上指标增长均高于全省平均增幅，并提前一年实现“十一五”规划目标。肇东继续保持全省十强之首，并在全国百强县排名中升至89位，安达继续稳居全省十强和全国中小城市“四个百强”，北林、望奎、明水财政收入三年翻一番还多，庆安一般预算收入增幅列全市之首达43.6%，其它县市发展步伐进一步加快。

制定出台了促进市区棚户区改造和商品房销售的激励政策，推动房地产开工面积达116万平方米。

二、三级房地产市场交易活跃，交易额达8亿元。快速发展的房地产业，既拉动了住房消费，又在很大程度上抑制了房价上涨，同时又为当年财政集聚资金5亿多元，仅地产净收益就贡献了2.69亿元，纯增1亿多元。各项惠民工程如期完成。拆迁棚户区40万平方米，开工建设75万平方米，均超计划1倍，又有6000多户居民陆续搬进新楼房。配建廉租房879套4.4万平方米，为5712户住房困难户发放补贴1840万元。棚户区改造累计政策让利百姓资金达6亿多元。社区建设成效显著。2个1000平方米、3个400平方米、5个300平方米的社区办公和活动场所建成。机关事业单位第二步津补贴全部发放完毕，人均实际增资350元。科技馆正式开馆。五星级宾馆和中国绿色产品特供中心开工建设。地下商业街如期开业，增加就业岗位1300多个。新区实验学校建设开始启动。城市管理加强。交管数字化监控系统投入使用，“三优”文明城创建取得积极成效，城市环境进一步改善。

发展前景

2010年绥化政府工作深入贯彻落实市委二届四次全委扩大会议精神，以科学发展观为统领，以“两区”建设为抓手，以大事大项为牵动，坚持发展至上、责任为重、民生为本、一切唯实的原则，加快发展保增长，持续发展调结构，创新发展促改革，全面发展惠民生，推动全市经济社会在跨越发展上迈出更大步伐。

主要预期目标是：地区生产总值增长11%以上；规模以上工业增加值增长15%以上；固定资产投资增长35%以上；社会消费品零售总额增长15%以上；外贸进出口总额增长15%以上；财政一般预算收入增长11%以上；非公经济增加

值增长16%以上；万元GDP综合能耗下降3%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%和6%以上；人口自然增长率控制在5‰以内。

继续加大改善和保障民生力度。加速推进市区的棚户区改造。在原有31个区块基础上，再新增连片拆迁区块15个，拆迁面积30万平方米以上，建筑面积60万平方米以上，配建廉租房2.8万平方米以上。抓好集中供热和天然气工程。对投资25亿元大唐热电联产、投资3亿元的中油天然气项目，争取尽早立项上马。

全面推进保障性住房建设。充分发挥政府主导、规划引导、政策引带作用，把保障性住房建设与完善城市功能、加快新农村建设、促进就业有机结合起来，全面提高“一棚一草”改造成效。全市完成棚户区拆迁面积241万平方米，配建廉租房37.2万平方米，发放廉租住房补贴1亿元；改造泥草房3.8万户、320万平方米；改造倒危房2100户、10.5万平方米。

三、商圈调研

1商圈内住户、人口、交通、周边楼盘

周边成熟社区有：秀水家园，颐和苑，五环小区，福乾花园，军分区小区，公安小区，707地质小区，新安社区，绥美小区，司法小区，建安小区，人大小区，红星小区，消防小区，八一现代城，国税小区，农行小区，报社小区，交通小区，世纪方舟小区，世福汇小区，外贸小区，地税花园，润丰家园，福利家园，绥达花园，农恳小区等八万七千户居民，人口高达四十五万含新增小区人口十五万。多路公交畅达我项目，有通向火车站、客运站的10路，5路，3路，1路公共汽车。

项目建设后，向市政府申请建立有停车场的公共汽车终点站。交通方便，客流汹涌。

2、商业地产竞争对手调研

对商圈内及项目覆盖区域内竞争对手进行调研

根据我们的调查，在项目的商圈周围没有大型超市，农贸市场，家电商场，快餐饮类配套服务功能。只有小型仓买，小商店，蔬菜水果商店，地方性餐饮。本项目有很大的发展优势。特对有意创业的私企业者进行友谊招商。

未来的福临家园4万米的商业项目应是个非常好的项目，推进了绥化北市区的经济发展，政府招商引资，政策支持，市场发展逐步趋向于大型化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有发展空间的。

联系电话：0455-8716999

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联 系 人： 徐 先 生韩 先 生

联系地址：黑龙江省绥化市黄河北路与新兴路交叉口东200米新兴路58号

第三篇：商业调研报告

××商业项目调研报告

（附 件）

一、区域概述：

陶然亭板块为南城的老城区，它北起前门西大街，南至南二环，东起前门大街、永定门大街，西至右安门大街。其中涵盖京城两大园林：建于1952年的陶然亭公园和建于公元1420年的先农坛。区域内主街道传媒大道北起宣武门，南至南二环滨河路，全长3．2公里，道路规划宽度为70米，东西纵深开发宽度为100米至200米，与新建成的广安大街交叉。国际传媒大道近距离辐射西单商业街、金融街、王府井。宣武门大街、广安大道、地铁四号线、地铁二号线与传媒大街纵横交汇，是商务办公、企业经营、休闲居住、配套服务为一体的综合文化产业社区。而区域内太平大街也将拓宽到50米，位于陶然亭北门目前只能过两辆车的陶然亭路也将拓宽，并顺直北移打通至白纸坊路。地铁四号线目前正在建设之中。（地铁四号线通车路线：）

区域内院校有：宣武区实验幼儿园、北京小学、实验一小、北京十四、十五中学、育才中学、首都医科大学、北京卫生学校、工会职业大学、工会干部学院。（其中工会职业大学和工会干部学院在项目的斜对面）。

二、区域人口调研统计：

1、区域固定居民情况：

区域包含四个街道行政管辖区，其人口结构如下：

2、区域在售住宅项目调研总结：

总结：目前陶然亭区域住宅主要以20世纪七八十年代建成的板楼为主，居民大多数是区域内的原住民，以低收入人群为主（区域内原住民主要为区域内黑窑厂、等老企业职工）。目前区域内普通住宅主流均价9000元/平方米，但该区域在开发住宅项目正在向中高档靠拢，少数高档项目售价较高且以大户型为主，目标人群直接针对区域内传媒工作者和商务人士。表明了区域住宅水平正在往中高档靠拢。同时区域内配套设施也在不断完善、旧城区的改造工程也在进行、房地产开发的力度日益加大，本区域内的固定居民总数将会逐步攀升，群体消费水平也在日益提升，消费潜力巨大。

三、区域商业情况调研总结：

1、区域整体商业情况概况：

陶然亭板块区域内商业分布较为散乱，多为临街门面。各街道商业情况如下：

2、区域重点商业市场情况：

备注：区域内天桥附近有盛金天桥商城，总规模46700平方米，地下两层，地面5层，为以服装为主的综合市场，商户入住经营不交租金，只交15000元押金。该市场经营不善，大部分铺位空置，目前市场正在催商户撤摊拟整改市场，具体整改规划未定；另有天桥百货商场，地下一层（华润万家超市），地面四层（服装为主的综合百货），单层2000平方米，总规模1万平方米。经营情况良好。商场方面由于该区域距SOGO商圈和西单商圈较近，区域居民的消费习惯倾向于去往这两个商圈消费。

3、区域在售商业项目情况：

总结：区域内具有规模性的综合商业稀缺，并且商业分布不集中，目前商业以临街门面和社区底商为主。而区域大部分临街门面目前又面临拆迁改造问题。因此区域内商业供应量远远不够，不能满足区域消费群体的日常消费需求。

第四篇：社区商业调研报告

芗城区社区商业调研工作报告

芗城区位于福建省东南部，地处九龙江西、北溪下游，面积26

4.59平方公里，人口44.48万人，辖区4个镇、6个街道办事处和1个省级经济开发区，是漳州市的中心城区，也是漳州市政治、经济、交通、文化中心。芗城区在紧紧围绕做大做强中心城区，大力实施“工业兴区、开放强区、商贸富区”的战略指导下，在快速推进工业发展的同时，充分发挥城区优势，大力发展第三产业，不断推进社区商业服务工作的发展。截止2007年10月份，全区三产营销额达到139.81亿元，三产增加值27.66亿元，拥有闽南商业批发市场、新城综合大市场、新城茶叶大市场、东南摩托车市场、东南艺术古玩市场等大大小小13个专业、综合商品市场，年贸易额达

12.1亿元。商品贸易日益繁荣，沃尔玛、吉马超市、香港岛内价超市、中闽百货等一批零售企业相继落户，超市、连锁店、专卖店、购物中心、日用小百货专柜等星罗棋布，极大方便了人民群众的生活，中心城区的经济地位日益突显。

一、现状分析

近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民居住环境有了较大变化，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较快发展，社区商业网点数量不断增加，经营业态和服务领域进一步拓宽。从调查看，目前，芗城区共有社区69个；各类社区商业网点近1000个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：

1、社区商业网点发展迅速，“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面向广大居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。

2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。

3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。

4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。

二、存在的主要问题

1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前，社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生活，并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。

2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主，商品单

一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。

3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重；有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便；有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便；有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此，加强社区商业基础设施的规划

和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。

三、推进措施和发展方向设想

1、应合理规划，完善社区商业业态。应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定；业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。

2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。一是选择、培育有实力的配送餐饮企业（由中心厨房统一配送至社区连锁店）进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐；二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题；三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要；四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系；五是采取切实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、兼并、特许加

盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，实现资源共享，综合利用。

3、应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。积极建设面向社区服务的信息服务平台，鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足；鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、储存客户信息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务，延伸服务功能，提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道，开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。

4、加强小区建设配套设施，在规划小区建设时就进行一些社区商贸配套服务的建设，特别是对居住环境影响较大的酒店、餐饮业，应规划餐饮一条街，对经营场所统一设计环保设施，如油烟、污水、噪音等的处理、排放设施，解决餐饮、住宅混杂扰民问题。根据便民利民原则，在小区建成后可以通过招商引资，引导多业态，服务功能齐全的商业、服务业进驻设点开店，建立齐全的社区商贸配套。

2007年11月14日

第五篇：服装商业调研报告

目录

基地调研......................1一、区位....................1二、地形....................2三、交通....................2四、道路....................2项目..............................2

一、背景....................2二、个人定位.....................2三、业态分布与近况.......................3案例

一、贵阳市西路服装批发市场....................4一、区位....................4二、交通....................4三、优势....................5四、不足....................5案例

二、北京大红门服装批发市场....................5一、区位......................5二、交通....................5三、优势......................5四、不足......................6

案例

三、天雅服装批发市场..................6

一、区位......................6

二、交通......................6

三、优势......................6

基地调研

一、区位

本项目地处贵阳市西北部金阳新区，位于金阳新区的城郊结合部，沿210国道和观山路。东邻新区产业区，西镶观山公园，南接科技产业园区，北毗中天

会展城。

二、地形

整个地形呈梯形，整个地行高差不大可看作是平地，在基地靠近210国道的的中段有一个高约18米的丘陵，山上植被茂盛，横跨基地南北有一条小河。

三、交通

贵黄、遗遵高等级公路、321、210国道呈扇形辐射全区，中心环路和三桥立交桥的建成通车，使金阳能快速通往市中心及主要交通干线辐射贵州全省。金阳新区车行至火车贵阳客站为30分钟以内，至龙洞堡机场为30分钟左右。本项目在金阳新区观山路与210国道交叉口，观山路为新区三纵三横干道系统的横向核心道路，是中心区至市行政中心的必经之道，本项目经中心环线至市中心驱车程仅十分钟。

四、道路

在基地的东面是210 贵遵国道，目前在设计中要进行改道在基地的东面边缘按高等级公路进行设计成金阳快速路，而基地的北面是金阳的城市主干道，而南面长岭南路是城市次干道，西面是城市支路，就目前根据周边环境分析，基地园区人流主要来自东面和北面。

项目

一、背景

“贵州省阳关现代商贸物流中心”的战略定位为：贵州省最大的商贸物流中心，具有完善的大型设施，高效率交易平台和提供安全快捷的第三方物流服务，辐射至大西南地区。

具体功能设定为：贵州省第一流的新型购物中心，以优良的性价比、丰富的商品品种和高水准的服务为主要卖点，面向贵阳市主要居民区；面向贵阳市物流企业，提供完善的场地、仓储、后勤和信息服务，搭建货运交易平台成为贵阳市最大的公路货运配载中心；商贸和物流联动，面向贵阳市和贵州省乃至全国的工商企业，提供以第三方物流业务为主的社会化物流服务，兼具交易和融资功能，并建成大西南主要的小商品集散中心；

此外，将强调园林化特色，以创造良好的经营氛围和保护环境。

二、个人定位

潘：选择服装是因为它是一种手工业制品，如果单单只是靠服装批发，那么这块地也就只是成为第二个市西路。没有自身的特色，那么怎么才能去打败已经

享有盛誉的市西路。我觉得服装这个行业的开发在贵阳这一块来说还远远不够，在服装行业里，最让人着迷的不是它的logo，而是处于顶端的个人服装定制，是带有着一种设计的色彩在里面，是每个人都可以有的名片，让人不再只是看人家有什么，而是自己想要什么。通过多种层次的服装供应，既能满足不同层次的需求，也能将服装的更深层次的价值挖掘出来，也是能有区别与别的地方的魅力所在。

何：

邹：以中高档集为目标的集批发、零售、展示于一体的区域型特色服装商业批发中心，它拥有商业设施、品牌男装、女装与商业服务四项功能，并以特色店中店、停车场、公共设施商业服务设施贯穿其间，形成一个多元性的现代多功能品牌服装批发业态的旗舰中心。

杨：根据贵州金阳发展计划以及贵州的目前商业现状结合基地地里位置等条件分析，我认为发展服装产业以及贵州特色工艺品为主要经营商贸物流中心是最好的，这样的选择不仅是理性的分析，还有感情因素，贵阳市民爱好最广泛的奢侈品----服装。还有结合贵州是大量少数民族聚居地，具有大量丰富的名族早特色文化，贵州拥有悠久的历史文化，长期形成得天独厚的贵州特色，为发展第三产业，打造贵阳避暑之都，旅游城市。让贵州经济可持续发展。再加上贵州没有成一定规模的服装产业以及贵州特色工艺品为主要经营商贸物流中心。这一无污染的绿色商贸物流中心与观山公园与会展城完美结合。将来肯定会是一个有前景的完美规划成为金阳的一大亮点。

三、业态分布与近况

女人大世界是贵阳云岩海福房地产公司开发，由贵阳添汇物业管理有限公司运作管理的女性服饰专营商业广场。营业面积达20000多平方米，共分八个楼层，是贵州服装批发市场最大的品牌服饰批发，加盟中心。女人大世界采用的是国际先进的OUTLET业态模式，没有中间环节。女人大世界荟萃京派、海派、杭派、汉派、以及日、韩、台湾等国家和地区的各流派精品，汇集了时装、职业装、休闲装、化妆品、饰品等各类女性用品。

贵阳市西大市场始建于1982年，经过多年的扶持和培育，从初期30余户的小市场发展到现在的专业批发市场。有从事贵州服装服装批发市场，小百货的经营户达上万户，在西南享有一定盛名。目前含各类市场45个，市场建筑面积达20

万平方米，每年成交额约数十亿元，缴纳地方财政2500万元。根据贵阳市委、市政府批准的“市西路改造方案”要把市西路建成省内第一条商业步行街，充分利用市西百货批发市场的名牌效应，搞好相关的、重点的市场建设，促进区域经济的发展。

目前，贵阳市西商业街拿货情况比以前好转了许多，不过拿货时间最好还是要挑早上，早上11点前是批发的人比较多，而且大多是批发价，而且大多数批发的人都会习惯性带个大袋子去装货。下午，那里零售比较多些，基本上批发的人比较少了，除非是固定的老顾客，熟人。

贵阳男人大世界位于龙庭大厦附一层至M层，坐落在贵阳市琼花苍9号的市西街南匝道中段，北距市西高架桥下的市西商业街商场铺面6米，南邻省卫生学校，东邻天成商住楼，西邻龙祥大厦。

始建于2000年8月，2003年3月竣工，由贵阳云岩海福房地产开发有限公司投资，占地面积2587.5平方，“男人大世界”商场包含了停车场、商品展示厅以及写字间，商场内有商业铺面220间、写字间118间，铺面用作储放商品的有36间，其中附一层、一层以批发零售品牌服装为主，二、三层经营鞋类，第四层拥是停车场拥有车位50个，五层、五A层、六层、M层分别是写字间和商品展示厅。

贵阳市西鞋城于1997年，分为三期三个时段完成了整体的开业。元月十八日一期开业，同年四月二十八日二期开业，六月十八日三期开业。在每一次的开业中都凝聚了我们的每一份心血，由一期62家商户发展到200多家商户，紧接着开发了市西运动鞋城，又在2000年开发市西精品童鞋城。以专业化的市场又一次带动了一股商潮。成为当时是全省首家也是唯一一家以鞋业类别来划分的专业化的鞋业批发市场。

案例

一、贵阳市西路服装批发市场

一、区位

市西路位于贵阳市中心，属云岩区，紧挨着贵阳大十字。北为延安西路，南为市西路商业街，东为瑞金东路，西为涴纱路。现市西路分为老路和新路，新路即市西高架桥下面的商业街，与中山西路重合，位于大西门于花香村之间。老路是新路中间的一条岔路，通往以前的老客车站。

二、交通

市西路的客流、货流、服务流线属于同一条路线，也没有专门的停车场，所

以经常发生货流与客流的冲突。

三、优势

一是：市西路在早期主要的是依托贵阳的客车站，所提供源源不断的人流与物流。

二是：它自身的区位优势，离大十字很近，所以会有比较稳定的客流，久而久之也就形成了很好的商业氛围。

三是：许多牌子的贵州总代理纷纷入驻，东西也是比外面的要更全更便宜。

四、不足

一是：市西大市场地处市中心，缺少仓库和运输所需场地，道路拥挤，不能向经营户和客户提供必须的物流服务，极大地影响了集散功能，二是：按贵阳城市发展总体规划，市西路被规划为商业步行街，其经营方式，商品档次和景观要求均与小商品批发市场相背离。

三是：临近各地区也建立了本地区的小商品批发市场，市西大市场因缺乏核心竞争力，而使其独一无二的地位受到了挑战，批发业务正在被分流。案例

二、北京大红门服装批发市场

一、区位

大红门服装批发市场位于京城龙脉——南中轴路上，北起南三环木樨园，南至凉水河北岸。经过多年的市场建设，形成了以批发流通为主，带动产销的商品流通市场体系，构成了较规模的大红门服装商业圈。

二、交通

客流、货流、服务流线属于同一条路。

三、优势

大红门服装批发市场作为北京市最大、最具发展实力的服装批发商圈———北京大红门商业区应该形成一个属于自己的物流集散地，而不是仅仅存在于各自为战的扎堆型商圈层面。现代化的服装核心物流区域，是北京大红门地区向更高层次迈进的不可阻挡的发展趋势。正是这种顺应时代发展脉搏的务实举措，将会成为中国新经济形势下服装批发业态的全新风向标、及在全国同行业中起到教化

意义的典范之一。正是在北京丰台区政府、南苑乡党委秣马厉兵般的积极态度与务实的工作作风下，全新的现代化北京大红门服装物流集散地的形成在即。其所带来的深远意义，更是值得让人们借鉴与深思的。

四、不足

由于北京的浙江村，二十年前是自然形成的服装摊一条街，以经营价格低廉的服装而闻名，现在已经发展成中国北方最大的服装集散地，它的交通流线有相互交叉，不合理的地方较多。

案例

三、天雅服装批发市场

一、区位

天雅服装批发大厦地处北京木樨园环岛南侧300米，位于大红门服装商圈中心地带；是一个向专业化过渡的专业性服装品牌批发市场。大厦面积占地9800m2，总建筑面积近53000m2，地上九层，地下二层。

二、交通

天雅市场所在大红门地区是出入北京的南大门。距京沈、京津塘、京开、京石高速公路均只有5分钟车程；赵公口长途汽车站、永定门火车站、南苑机场近在咫尺；天津港距商城仅1小时路程，方便国际国内的货物运输。"紧靠三环动脉，稳坐中轴枢纽，门前为即将开通80米宽的城市主干道，300、830、730、特

8、运通108、运通103、957、2、17、54、705、707、742、729、826、859、927、943等数十条公交线路经过并设有停靠站，交通优势十分明显

三、优势

交通优势十分明显，是目前经营档次最高的市场，开业时间不长，但是销售、招商、经营都比较成功。由较为专业的商业经营团队开发并管理。

从三个案例上面可以看出，一个好的商业模式不仅仅需要的是一定的区位优势，有稳定的客流，交通便利也是事关重要的一个环结，但是交通也要分为动态交通与静态交通，货流交通与人流交通，如果不处理好这几者之间的关系，将会对整个市场的未来产生制约的效果。