世联楼市新评万科商业地产布局回顾与展望

第一篇：世联楼市新评万科商业地产布局回顾与展望

【世联楼市新评】之四十二

万科商业地产布局回顾与展望

——独特万科模式服务住宅

与满足客户

2010-12-29

住宅领域的领军者万科改变多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，无疑引起了业内各界的关注和思考；世联研究认为改变一味的住宅专业化方向不仅仅是万科所需要面对的事情，同时也是中国房地产界所有力求大展宏图的企业所面临的共同问题，过度单一的住宅专业化已不再符合当前中国局势的要求和房地产行业发展大势。

加速商业地产开发是大势所趋

其一、经济结构的转型为第三产业的发展提供很好的机遇，第三产业所占GDP的比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑；依照国外的经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热饽饽，市场对住宅的需求将随之减少，目前国内第三产业占GDP的比重仅为40%左右，商业地产存在巨大的发展空间。

其二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力，通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发，在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在核心城市持有优质的商业物业，将会成为万科实力与品牌的见证，也将是万科持续成为行业标杆的有力支撑。

其三、政策频出和土地规划使得万科不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产经过了政策支持期到政策频出期的转变，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，包括万科在内的所有开发商不得不接触商业地产。

2010年万科重拾商业地产

万科城市综合体和购物中心开发如火如荼。2010年万科十分重视城市综合体和购物中心的开发，在上海和深圳均有涉足，企图通过在一线城市的耕耘打造万科商业的优秀品牌，以成功的实现对二三线城市的辐射效应，例如：6月万科深圳首个城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务，同时拥有大体量写字楼物业。同时由于万科住宅已经深入全国二三线城市，加之一线城市的土地资源较为紧张，今年万科在二三线城市的商业布局节奏同样稳健而高效，并且定位鲜明，注重其在城市、片区以及社区等范围的辐射作用，体现商业服务住宅的理念。例如：2月14日，东莞万科首个城市综合体项目正式启动，将建成集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文化于一体的城市综合体项目，将成为长安镇首个一站式都市

生活中心，成为东莞新的地标；在上海总投资10.37亿元的七宝地块项目,将建成包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能够提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位“一站式”服务的大型购物中心。

万科酒店物业定位高端。万科在酒店领域坚持走较为高端的路线，并通过采取同国内、国际知名酒店集团合作的方式来树立万科的酒店品牌，提升万科的酒店服务水平，并有效的提升片区溢价；相比城市综合体和购物中心，2010年万科在酒店领域的表现更为抢眼，动作相对更加密集；2009年12月3日，珠海宾馆改造工程打响了万科进军商业领域的第一枪，2010年5月31日，万科珠海宾馆引进万豪国际集团作为其酒店管理者和运营者；5月26日，万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军武汉高端商业地产,以抢占高铁时代中原汉口新门户；6月，深圳万科签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科中心酒店项目，预计于2011年内开业；同期，深圳万科还与第六感度假酒店集团签约管理大甲岛酒店。大甲岛第六感酒店预计于2012年内投入运营；10月，杭州万科首次登陆上海秋季房展会，并带去了华东地区最大的五星级全套房度假酒店——白鹭湾君澜度假酒店；11月6日，武汉万科与世界500强新加坡星狮集团旗下的辉盛国际签约，正式在其开发建设的金域蓝湾项目引入MODENA高档酒店。世联研究认为2010年万科在酒店领域的表现为其进军商业地产开了一个好头，由于酒店对片区的辐射能力强，对提高住宅的附加值具有无可替代的功能，在未来一段时间里，酒店很可能成为万科在商业地产领域的主要角色。

万科写字楼走特色开发路线。从2010年万科面世的写字楼的来看，其有别于大家对写字楼一贯的印象，万科写字楼更加注重工作环境的营造，更加注重环保和人性化氛围，特色化的运营模式使得其稀缺价值明显。例如：在售的万科五号公社全部是LOFT产品，层高高达5.7米，此外，还配有中庭、花园、露台的设计，打造CBD浓郁现代风格的景观地表，更显珍贵的在于它是北京新CBD区域内唯一的独栋形式办公楼；另外最近面市的上海万科VMO写字楼项目由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品组成，以创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境为目标，使其在土地资源稀缺的上海彰显出特色。但是从2010年万科进军商业地产的动作来看，写字楼相比城市综合体、购物中心和酒店等所占的分量相对较小，在未来的一段时间内，单纯的写字楼打造可能不会是万科商业地产领域的重点。

除了城市综合体、购物中心、写字楼和酒店之外，万科住宅片区的商业配套同样是其商业物业的一个重要组成部分；之前万科的商业配套是交给其他地产公司去经营，但其商业配套经营与住宅的深入配合方面有所欠缺；世联研究认为确定进军商业地产之后，万科将会更大程度的参与商业配套的运营。

2011年万科提速商业布局 放大住宅片区附加值

从2010年万科在商业地产领域的表现和拿地的情况来看，2011年万科将会继续延续其进军商业地产领域稳健而高效的步伐，促进万科由粗放型增长阶段向精细化升级阶段的转型。

2011年万科商业物业将以提升产品价值和给住宅带来更多的附加值为目标，尽量满足房屋价值需求的更高层次，即除安全性和生理性需求以外的功能性需

求，情感性需求和价值需求；万科将进一步加强对办公楼、购物中心、酒店和住宅商业配套等的规划，实现其片区辐射功能，并满足客户照顾老人、培养孩子、工作环境、体现品位、社交娱乐以及彰显身份等更高层次的需求；从万科对客户的细分市场来看，万科商业地产将更加注重职业新锐家庭、望子成龙家庭，幸福晚年家庭和成功家庭等支付能力较强家庭的需求，根据对这些家庭生活和工作等方面需求的分析和掌握，规划商业物业以满足其实际需求，进而放大其住宅片区的附加值，促进城市花园、城市新城、四季花城、金色家园和自然人文等系列住宅产品的升级，最终放大万科的品牌效应。例如：万科深圳公司所提出的“蝴蝶模式”或将在2011年大放异彩，即打造“3W万维社区”，包含“社区级商业＋区域级商业＋城市级商业”组合的无缝商业配套享受。

2011年万科将继续巩固其在北京、上海、深圳等一线城市所取得的商业地产成果以外，还将加速往二三线城市布局，即加强核心城市的辐射作用，同时坚持一线城市向二三线城市挺进的扩张路线。上海、北京和深圳等一线城市，万科已有商业项目在售，并取得了可喜的成绩，或者在2011年将启动或者发售，例如上海的七宝地块项目，北京的长阳项目和昌平区回龙观村旧村改造项目，深圳的爱联新老西城中村改造项目和盐田沙头角中心区项目等，万科2011年很有可能涉足广州和杭州的商业地产领域，但由于一线城市的出让土地相对有限，万科采取收购、合作和商业配套等方式涉足的概率更大；同时万科也将加速二三线城市布局，包括已有的苏州万科国际广场，明年很可能出售或开工的东莞长安综合体项目、福州的上海东新村危旧房改造商业综合体项目、北江滨商务中心的B8、B10地块商业综合体项目、宁波的镇海新城绿核北部地块城市综合体项目、武汉的洪山区长江村13、16、17、18号地块城市综合体项目、西安的国际会展产业园项目等等，再加上大规模的住宅商业配套，万科在二三线城市的商业地产将实现规模化的增长。世联研究认为，随着万科商业地产从一线城市向二三线甚至四线城市不断的深入，以及万科在商业地产领域的不断成熟，万科可能会选择持有更多的商业物业，形成独特的万科模式，更好的实现万科住宅精细化升级以及万科品牌可持续发展和升华。

【撰写 世联地

产市场研究部】

第二篇：【世联楼市新评】(2012)之一_2011年中国房地产市场回顾与2012年展望

【世联楼市新评】（2012）之一

岁暮天寒，渴望春天

——2011年中国房地产市场回顾与2012年展望

2012-01-11

2011年，对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看，2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从野蛮生长期逐渐向正常化回归。

观点：2011年，中国房地产行业的拐点

2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。

拐点一：新的市场格局。从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。

拐点二：新的行业格局。市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。清科研究中心数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。

拐点三：新的市场空间。数据研究显示，一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移，除却经济发展、人口转移等因素外，更重要的一点，是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控，催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣；2010年至今的这一轮的调控，则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2011年表现得更加明显。

拐点四：新的商业模式。传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探索新的商业模式。从根本上来说，过去几年土地价格持续上涨，并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下，土地价格长期上涨的趋势难以改变，而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限，这意味着当下和未来快周转的开发模式是主流。即便如此，在持续的紧缩政策下，快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业新的课题。

事实：2011年，中国房地产市场的特点

随着2010年的结束，中国的房地产调控进入新的阶段。在房地产调控的坚持不放松的背景下，2011年中国房地产市场呈现出一些明显的特点。

特点一：增速放缓，房地产市场仍然呈现上涨态势。从全国来看，2011年房地产市场增速逐渐放缓，但仍然呈现量价齐升的态势。2011年1-11月份，中国商品房销售面积和金额同比增长8.5%和16%，销售均价同比增长6.9%。从城市来看，三四线城市房地产市场仍然呈现量价齐升的态势。

三、四线城市商品房销售面积同比增长12.6%，房价涨幅11.8%，显著高于一、二线城市的涨幅。从土地市场来看，中国土地成交面积依然呈现增长态势。2011年，中国102个城市成交面积74862.55万平方米，增长2.4%。从产品类型来看，商业地产出现爆发式增长。2011年前11个月，办公楼的新开工面积增长50.6%，经济发达的一线城市办公楼新开工面积增长141.2%。从开发商来看，许多主流开发商仍然完成了非常高的销售目标。

特点二：力量改变，房地产市场开始进入去库存周期。从下半年开始，房地产市场开始进入由供需主导的阶段。在这个阶段，随着调控的深化，观望情绪加重，市场开始进入去库存周期。世联购房者信心指数调查显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，预期房价下跌的比例为40.0%。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产市场的预期开始发生了转折。随着市场预期的转变，观望情绪开始逐步加深，去化速度开始减缓，加上供给量的持续增加，主要城市的房地产库存开始明显上升。北京、上海、广州、杭州、南京、青岛、武汉等主要城市库存已经接近或超过了2008年的历史峰值。主流开发商的库存也呈现明显的上升态势。2011年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。

特点三：营销变奏，降价促销已成为市场的主旋律。进入2011年三季度，调控政策的效果开始显现。从2011年下半年以来，世联重点监测的28个城市的促销降价统计情况来看，降价楼盘总共672个，其中降幅小于10%的楼盘占48.5%，降幅在10%—15%之间的楼盘占26.2%，降幅在15%—20%之间的楼盘占12.6%，降幅在20%以上的楼盘占12.6%。如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大。降价促销已成为市场的主旋律。

预言：2012年，中国房地产发展的展望

2011年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为2012年政府宏观调控的重点。

（一）2012年房地产调控政策预判。世联研究认为，2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。预计调整包括：一是限购政策的调整。继续执行限购令并不意味着执行尺度不能做丝毫调整。由调控效果的现显和经济下滑预期的影响，2012年不管是地方政府还是中央政府，均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整。二是限价政策的调整。2012年，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价上涨的绝对主力。因此在２０１２年，一二线限购城市继续执行限价令已无必要，三四线城市的限价令对地方房价上涨仍然具有较大的约束力。三是针对首套房的限贷政策做出调整。首次置业和改善型置业是房地产市场中最稳定、最健康的需求。政府在促使房价合理回归后，或将对现有的限贷政策做出调整，将这部分合理需求释放出来以支持房地产市场的健康发展。四是保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速。住建部已将2012年的保障房开工目标下调至700万套，同时规定竣工量需达到500万套。由重开工量转而重视竣工量，地方政府难以在竣工量上做文章，保障房的建设更容易落到实处。保障房建设大规模展开的同时，保障房的配套制度也在不断的创新和完善，预计2012年，在保障房的建设模式和分配制度方面，将做出较大的调整和完善。五是房产税的试点城市和征收范围将扩大。2011年12月26日，国务院副总理李克强在出席中国财政工作座谈会时表示，要稳步推进房产税改革试点。从政府的表态来看，2012年房地产税试点范围的扩大已成必然。

（二）2012年房地产市场量价走势。2012年上半年市场将进入量价齐跌的阶段，随着经济“软着陆”的成功，2012年二季度末价格或触底成功，其原因在于三方面，一是欧债危机还在加剧，欧洲和美国都需要新一轮量宽，这个从美元指数的走势可以推断。按照目前的趋势，二季度末美元指数应该在90附近触顶回落，从而带来全球资本市场见底。二是中国的经济会在上半年“软着陆”成功。货币政策已经转向，微调口径不变，但如果GDP增速低于7%，预计政策放松得更快。这些决定了中国经济会在上半年结束去库存期。三是房地产行业在明年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年的潜在供应情况会得到扭转，这个去库存周期与中国经济同步。因此，下半年市场会由于价格下降比较到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终促使价格探底成功。

总而言之，2011年，房地产市场已经发展了重大转折，上半场宣告结束。进入2012年，房地产市场逐渐回归正常，在市场量价筑底回归之后，或将开启我国房地产市场的下半场。

【撰写 世联地产市场研究部】

第三篇：【世联楼市新评】(2011)之13】租赁管制只为更好调控楼市

【世联楼市新评】（2011）之十三

租赁管制只为更好调控楼市

2011-3-21

“房租调控应该也是房价调控的一部分”，住建部房地产市场监管司司长沈建忠在两会上的一句话，激起千层浪，一时间令租赁市场“悲喜两重天”。虽然有评论表示“房租调控并非直接干预租金”，但政府要管制租赁市场（下文或称租赁管制）却是不可改变的事实。因此，我们有必要去探究租赁管制背后的问题：为什么要管制租赁市场？人们为什么乐于购房而不愿租房？

为什么要管制租赁市场？

（1）稳定房价。房屋租赁市场与房屋买卖市场是相互影响的，可以说是“一荣俱荣，一损俱损”的关系。但是这些年来房价大幅上涨，而租金涨幅有限，以至于楼市投资客是短期投资者众，长期投资的少，尤其目前租难抵供的情况下更是如此。房价涨幅长期远高于租金的涨幅，带来租金上涨的冲动越来越大。但是现在的楼市调控要求已大不同前，已经由过去强调稳定，发展到目前限贷、限购，并在“国八条”里首次提到“房价控制”。若不加强对租赁市场的管制，任由市场随意调租，势必会形成对房价强有力的支撑，房价控制目标将无从谈起，这才是沈司长所讲的重点所在。从这个角度来讲，管制租赁市场其实是为控制“租赁需求向购买需求转变的节奏”，这与限购的目的是一致的。

（2）强化调控。自2010年初至令，国字号的调控政策接二连三，力度持续加码，每次新政策出台都带来了市场一定的观望期，给楼市销售在短期内带来了相当的压力。每逢此时，市场上都有房租大涨甚至暴涨的传闻，针对传闻住建部曾在2010年7月初在北上广深展开过调查，结论是房租并没有传闻中上涨那么厉害，其中北京3-6月份同比上涨幅度超过了18%，但是每月环比上涨幅度不到2%，与传闻相去甚远。在一定程度上，也因为这些传闻推动了《商品房屋租赁管理办法》（住建部令[2010]第6号）的出台。传闻与事实的偏离，不排除有利益相关方以此来对抗政府的楼市调控政策，达到扰乱租赁市场，混淆视听之目的。若如此，实现房价控制目标就又多了一大阻力。为巩固调控成果并将其扩大化，租赁管制也就成了楼市调控的内在需求，这样沈司长所言就不难理解了。

（3）社会稳定。中国有一句话叫：稳定压倒一切。中国城市的农民工有2亿左右，再加成万上亿计的城市无房白领，租赁市场的任何变化都不利于这些人群在城市的稳定。尤其是因为租金上涨导致上述人群的部分流失，将不利于城市的建设和发展，更不利于城市的稳定。据此分析，租赁管制将不仅仅是租金，还有租赁交易的规范及治安、消防、计生、环卫等方面的内容。

世联研究认为，租赁市场相对于买卖市场而言，是一个较市场化的市场，不应该施以行政调控，但上述分析不难发现，在楼市调控加码的前提下，租赁市场亦不得不屈服，待到保障房大量上市之际，租赁房源将会大幅增长，租赁管制或不再必要，相信这是一个比楼市调控较短期的政策。

但即使管制，更多的租客还是倾向于购房，中国首次置业人群呈年轻化就是最好的例证。为什么人们不愿租房？

（1）房价涨得太快。随着这些年房地产市场的快速发展，置业人群呈现年轻化。有调查显示北京首次置业年龄平均27岁，而英国的首次置业年龄为37岁，日本和德国是42岁，美国也在30岁以上，北京的首次置业人群足足领先上述发达国家一代人。在中国的首次置业人群中还有不少是刚刚走出校园的大学毕业生，他们之所以肯贴上“啃老”的标签，最重要的原因不外乎是房价涨得太快。尤其是2009年全国商品住宅成交均价大幅上涨25%，其中深圳更是大幅上涨104%，然而2009年城镇人口的人均可支配收入仅增长9.8%，深圳仅增长9.4%。房价的大幅上涨与居民收入增速的巨大差距，让蜗居出租屋的年轻人倍受煎熬，不得不放弃租房而选择房奴的生活。虽然2010年的全国房价涨幅大幅回到至6%，低于城镇人口人均可支配收入8.7%的增幅，但对于一二线城市来讲，2010年房价增幅还是很大，比如：一线城市的北上广深杭分别增长44%、21%、33%、36%、55%，二线城市的武汉、长沙、西安、沈阳、济南分别增长12%、22%、21%、28%、32%。

（2）租房的福利缩水。政府各级领导人和新闻媒体经常呼吁购房者先租后买，然而购房者鲜有呼应，楼市成交依然火热。除了房价涨得太快的原因外，还因为房产承载着太多的福利诱惑。诱惑

一、自有房产落户更轻松。没有那个房东会允许租客把户口落在自己的房产上，即使房东同意，政策规定也必须是投奔亲戚才可以，否则只能落在人才市场。诱惑

二、房产是部分学位申请的“硬通货”。这个虽然不是所有城市都如此，但在一线城市的核心区域却是一个普遍存在的现象，甚至一些知名学校不仅有户籍要求，还要求在辖区拥有的房产

达到一定年限以上。深圳曾有户籍人口因为租住地与户籍地不一致，小孩无法上学的案例，户籍人口的上学问题姑且如此，非户籍人口的上学问题就更难解决。诱惑

三、房产升值带来的财富效应。相反，上述诱惑相对于租房来讲，将是一种福利缩水，尤其是在城市化带来大规模的旧城改造中，导致优质租赁房源的减少，推动租金上涨，也带来租客财富缩水的威胁。世联研究认为，上述几点是租客最大的福利损失，也是他们弃租购房的重要原因，当然也有其它方面的原因，比如：没有归属感，缺乏安全感等。

经过上述分析，世联研究认为，租赁管制并不是目的，真正目的在于买卖市场的调控，租赁管制只是达成楼市调控的一个手段而已；而楼市调控是为改变供应关系，缓解供求矛盾，据此实现房价的稳定。然而，作为楼市调控的保障房在大规模上市之前，若租赁市场乱象众生将不利于调控目标的达成；同时，若不能让租房导致福利缩水的现状改变，也无法改变国民弃租购房的偏好。

第四篇：中国商业地产行业2012年回顾与2013年展望

中国商业地产行业2012年回顾与2013年展望

关于2012年行业回顾：“三无”

外部环境无明显改善：

在城市商业网点规划方面，政府规划的不合理、不科学问题依然突出，这已是推动行业盲目投资的重要原因之一。

在推动金融创新方面，虽然政策已经允许保险资金投资不动产，但是，囿于房地产宏观调控这一大气候，事实上，市场期待中的险资并没有大规模入市。房地产信托基金等其他金融创新产品更无从谈起。

商业模式无根本创新：

“城市综合体”几乎已经成为中国商业地产的代名词。整个项目中产品构成通常是“住宅+商业”，其中商业部分产品构成通常是“购物中心+商铺”，运作模式通常是“销售+持有”，以万达产品为主要模板。

行业格局无重大调整：

在行业梯队排名方面，一线依然是万达、恒隆、凯德、华润、中粮、SOHO主导，二线依然是宝龙、深国投商用、鹏欣、绿地等主导。市场没有出现“黑马”。虽然苏宁、红星开发大幅提速，但是，尚未形成供应量。除了万达依然一路狂奔之外，其他都延续了稳健的发展步伐。

在内外资格局方面，依然是内资主导市场格局。外资除深耕中国市场的凯德之外表现平平。

关于2013年行业面临“三化”挑战

泡沫化趋势加剧

由于今年住宅持续调控，一些住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。而与此同时，消费市场增速放缓，商家开店意愿明显下降，尤其是对于三线市场更趋保守，可能导致空置上升，或者招商压力加大。

同质化趋势加剧

时下，一说商业地产就是综合体，一说综合体就是购物中心，一说购物中心就是ZARA、H&M。模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。

边缘化趋势加剧

除了餐饮、影院、电玩等体验式业态之外，电子商务对于传统商品性消费的冲击变得更加明显，而体验类业态比重过高也会有同质化竞争的问题，而且这类业态的租金贡献总体并不理想。