四、物权的善意取得制度与交易安全的保护(谢国成)

第一篇：四、物权的善意取得制度与交易安全的保护(谢国成)

四、物权的善意取得制度与交易安全的保护

谢国成律师

（一）善意取得制度的起源：保护交易安全的社会需求

善意取得制度，通说认为起源于日耳曼法上的“以手护手”（Hand muss Hand wahren）原则，依日耳曼法，动产所有权的享有必须以占有为条件，权利人未占有动产时，其权利的效力便减弱，如该动产被占有人转让第三人，原所有人无权请求该第三人返还，即所谓“任意与他人以占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿。”i到了近代，各国民法纷纷规定了善意取得制度，法律之所以规定善意取得制度，归根到底是由保护交易安全的社会需求所决定的。市场经济条件下，商品极大丰富，交易日益频繁，交易过程纷繁复杂，若忽略交易安全的保护，则导致每一个交易主体进行交易活动时都需对财产的来源和权属状况作详尽确实的调查，以排除从无权处分人处取得财产而受到原权利人追及的可能。这样的结果使交易当事人要为调查权属而支出多余的费用，从而增加交易的成本,滞缓交易进程,影响社会经济效益,妨害诚信风尚的建立，以致破坏市场经济的发展、健康、繁荣。

（二）善意取得的概念及构成要件：重在保护交易中的“善意”第三人

传统的善意取得制度是指无权处分他人动产的占有人，非法将其占有的财产转让给第三人，如果买受人(即第三人)在取得该动产时系出于善意，即依法取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还的一项法律制度。传统的善意取得制度只适用于动产的善意取得，而不动产物权变动不适用善意取得。原因在于，“在不动产物权领域，因为建立了不动产登记制度，有因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，任何人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩”ii但是，由于善意取得制度的基础是公示公信原则，是公示公信原则的具体制度化。动产的交付和不动产的登记是公示原则的要求，基于此公示行为而产生了公信力。推定动产的占有者和不动产的登记权利人 1

为真正的权利人，在动产占有人与真正的权利人不一致的情况下，善意第三人购买占有人占有的动产适用善意取得，而善意第三人购买登记有瑕疵的登记簿上的记载权利人出卖的不动产，取得对不动产的所有权，为什么不能称为不动产的善意取得呢？两者同样都是善意第三人基于公示的公信力购买了无权处分人出卖的真正权利人所有的物。因此符合善意取得的本质，故不动产也应适用善意取得制度。iii

因而，我国《物权法》在规定善意取得制度时，突破了原来的只适用于动产

领域的限制，将善意取得制度扩及不动产领域。我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

由此可见，善意取得制度的构成要件可归纳为：（1）物权转让人须是无处

分权人；（2）物权受让的第三人受让该物权时须为善意且无重大过失；（3）该物权须以合理的价格转让；（4）该物权须已作转让登记或交付。

举例说明：1999年5月，在没有与在外地工作的儿子商量的情况下，老张

与老李签订协议，约定将房子卖给老李，双方办理了过户手续。2003年，老张的儿子提出，他作为继承人，同父亲一起对该房屋享有所有权，父亲在未征得他同意的情况下，擅自与他人签订房屋买卖协议，侵犯了他的利益，遂诉至法院。

按照善意取得的法律规定，本案中老李作为买受人，已经按照协议付了房款，办理了房屋过户登记，并居住至今，符合善意取得的法定构成要件，据此法院经审理认为，老李与老张双方的买卖关系成立，该诉争房屋的所有权由老李享有。

（三）善意取得制度与公示公信制度的关系：“善意”的衡量标准

根据善意取得的构成要件，“物权的受让人须为善意”是其构成要件之一，但何为“善意”或者“善意”的标准如何确定，是适用善意取得制度的关键所在。正是因为该关键要素，主张善意取得制度不能保护交易安全的学者提出了一个最根本的观点，即为“善意”的标准制定非常困难，“善意”的举证困难更大。笔者认为，这涉及到善意取得制度与公示公信制度的关系问题。iv

如前所述，物权公示公信制度的法律意义在于权利推定、权利转让和善意取

得，即在无处分权的物权转让中，第三人之所以取得所有权，是第三人善意地认为无权处分人为真正的权利人，之所以产生善意是因为无处分权人通过物权公示的方法产生让第三人认为其为真正的权利人，简言之，第三人是基于物权公示的公信力而取得所有权。可见，公示公信原则是善意取得制度的基础，抛弃公示公信原则而谈善意取得制度只能使善意取得制度失去根基，而善意取得制度是公示公信原则的结果与表现，v而且公示公信原则主要是通过善意取得制度来实现的。

依据公示公信原则，可以直接依据公示的公信力推定第三人为善意，除非真

正的权利人能证明第三人明知是无处分权人或有重大过失而不知出卖人为无处分权人。因此，物权是否公示，成为物权人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。

（四）善意取得制度的适用：交易安全与原所有权人利益的平衡

善意取得制度实际上是通过阻却原权利人物权的追及效力而使善意第三人

取得动产所有权，涉及到原所有权人（或真正权利人，下同）和第三人的利益，由此出现了一个法律上的两难问题：法律究竟是保护原所有人的所有权，还是保护交易的安全？“如果买受人完全有理由相信出卖人是有权利卖这个东西的，因此支付了价钱就买了，后来有一天说买受人没有权利占有这个财产，突然就被拿走了，这样大家就都不敢买东西了。”山西大学法学院汪渊智教授认为，交易的安全体现了社会利益，关系到整个市场经济健康发展，而所有权人的利益是单个人的利益，应该放在较后的位置。我们来看下面一个案例：

赵先生的私家车被盗，恰巧行车证等各项手续都留在车里。于是，偷车贼很

顺利地就将车以3万元的价格卖给第三人。可当赵先生去追赃时，这个人却无论

如何也不愿意将车还给赵先生，嘴里还振振有词，“我的3万元谁还我呀？”

本案是否适用善意取得，主要看这个赃物是否是在公开市场以合理价格买的。如果是在公开市场以合理价格得到的，应该依法给予一定的保护。这样的规定并不是保护犯罪嫌疑人的利益，而是保护买受人的利益。况且原所有人并不是完全不受法律保护的，根据物权法的规定（《物权法》第106条第2款），所有人可以向无权出售人请求赔偿损失。法律这样规定，就是为原所有权人提供救济渠道，既保护交易安全，保护善意买受人的利益，同时也要给予原所有权人一定的保护，寻求二者之间的利益平衡。

为了保护真正权利人的利益，现代各国法律设立了以下保护措施：第一，在登记之际，登记机关应不断完善登记簿与登记手续，对于缺乏有效的基础法律关系的申请予以拒绝，以保证登记恒久地反映实质的权利关系，从而减少不实登记。

同时确立国家赔偿机制，设立补偿基金，或者像英美法那样，设立保险基金，从而向真正权利人提供救济。第二，善意第三人自登记名义人处取得权利前，真正权利人还可以向登记机关提出异议登记。第三，善意第三人自登记名义人处取得权利前，真正权利人有权起诉，提请法院否定登记名义人的权利，确认自己的权利。胜诉后，真正权利人可以依据法院判决请求登记机关更正错误登记。第四，善意第三人自登记名义人处取得权利的，原所有权人的物权虽因此而丧失，但原所有权人有权请求登记名义人赔偿损失。如登记机关对登记错误有过失时，原所有权人还有权请求登记机关赔偿损失。

值得注意的是，根据我国物权法的规定，对拾得遗失物、漂流物、发现埋藏物或者隐藏物，不适用善意取得制度。

（作者：四川英济律师事务所谢国成律师 *** 成都市人民中路三段18号附19号）

i 史尚寛：《物权法论》，中国政法大学出版社2000版，第122页。

孙宪忠：《再谈物权行为理论》第201页，法律出版社，2001年。

iii《物权变动中如何实现对第三人的保护》，论文天下论文网。iv《物权变动中如何实现对第三人的保护》，论文天下论文网。v 彭诚信：《公示公信力与物权行为无因性的比较研究》，《吉林大学社会科学学报》2003年3月。ii

第二篇：合同与物权效力,善意取得案例

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合同与物权效力，善意取得案例

一、关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题

点评律师：鼎立所首席合伙人施杰律师

案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续;此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。

本案涉及的问题：

1、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效?乙要求甲承担违约金的请求能否得到支持?

2、乙能否主张甲和丙的合同无效?乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权?

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3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利?

该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题。

立法背景：

当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记制度，则可以防止此种现象的发生。

分析本案：

《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明

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确了以下观点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移;违约的合同当事人一方应当承担违约责任。

同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定，使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。

本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效;乙要求甲承担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，法律咨询s.yingle.com

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若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。

二、涉及善意取得的案例

点评律师：鼎立所主任江敏律师

案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。

物权法实施之前可能的处理后果：

合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。

《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转：

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《物权法》第106条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法》的该条规定是关于善意取得的规定。善意取得的条件是：

1、受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人。

2、受让人支付了合理的价款。

3、转让的财产应当登记的已经登记(如房产)，不需要登记的已经交付给受让人(如货物)。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。

本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此，其符合善意的条件;第二，丙取得该房产支付了合理的价款;第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。

当然，乙的权利并非不能得到保障。根据《物权法》的规定，其

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有权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫妻共同财产而不能作为其自己的财产。

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第三篇：物权善意取得制度在执行实务中所遇到的问题

物权善意取得制度在执行实务中所遇到的问题

内容提要：在民事执行程序中，经常出现执行标的物或被执行人的财产由第三人占有或第三人主张所有权的情况，这就涉及到物权的善意取得制度的运用问题。为正确把握实务中遇到的物权所有权的归属问题，本文着重分析物权善意取得制度的适用条件，探讨物权善意取得制度在执行实务中所遇到的问题并提出解决的方法。作者：杨涛

民事执行程序是法院维护公平正义的最后一道防线，除了要保护善意第三人的权益外，更要甄别被执行人为了逃避执行的恶意行为。为正确适用善意取得制度，这就要求我们深刻领会《物权法》的内在精神，剥开善意与恶意的伪装，平衡真实权利人和第三人的利益，不因我们理解的错误和判断的失衡，引来对物权善意取得制度有失公正性的评判。因此有必要对民事执行程序中善意取得制度进行深入的探讨与研究，这对保护当事人合法权益，同时确保执行活动顺利进行具有现实的意义。

一、善意取得的涵意及适用条件

（一）善意取得的涵意。善意取得，又称为即时取得，是指无权处分人将其受托占有的他人的物（动产或者不动产）转让给受让人的，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。[1]善意取得制度是为了协调财产所有人与善意受让人之间的关系而设立的。在商品交换日益频繁的时代，为保证交易安全，善意取得制度以牺牲原所有权的利益为代价，确保善意受让人交易的安全。

（二）善意取得制度的适用条件。对于执行机构而言，更为重要的是提炼善意取得制度的适用要件，从《物权法》第106条可知，善意取得的适用条件为：

1、转让人为无处分权人。无权处分是指无处分权人未经处分权人（原权利人）授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产的物权行为。其具体包括以下2种情况：

（1）处分权人本来就无处分财产的权利。如不动产共有人未经其他共有人同意而处分共有物；如基于原所有人的意思而为他人占有的物，主要包括因租赁、借用、承揽、保管等合同而交付他方占有的动产。[2]

（2）处分权人虽有处分权，但处分权受到了限制。如所有人的财产被查封、扣押后，所有权人即成为无权处分人，因为依法查封的物品，不能成为交易对象。但应注意的是，所有权人在此种情形下所为的无权处分行为，并不适用善意取得制度，这是查封和扣押具有公法上的效力使然。

2、受让人通过有偿交易行为取得物权。该条件表明善意第三人需通过交易行为，并且是以合理的价格有偿转让，才能取得物权。交易行为主要指通过买卖、互易、出资等具有交易性质的法律行为，即当事人实施的以发生物权变动为目的的意思表示。那些通过先占、继承、遗赠等行为取得的财产，不能产生善意取得的效力。比如，被执行人甲为了逃避执行，将其所有财产赠与儿子，并办理了过户等手续。因善意取得是以有偿取得为前提，应以相应的财产或金钱支付给出让人。甲的儿子无偿取得财产，不适用善意取得。在有偿取得的前提下，合理的价格，也是衡量财产取得是否有善意的标准。财产转让一般应以市场对价为条件，违反这一规律的财产转让，就可以引起人们对该项交易是否是善意的合理怀疑。[3]

3、第三人须为善意信赖登记。[4]作为善意取得制度的核心，“善意”的判断首当其冲，并且更为关键的是，善意的判断是执法的难点。从总体上分析，作为善意取得构成要件的“善意”具有以下两个特征：

（1）为推定善意。由于这种善意是基于物权的真实拟制性而产生的，建立在不动产登记和动产占有的这种公示方式上。这种推定善意实际上是对一般交易情况的认同，即除了有反证证明第三人是恶意的情形之外，均被视为善意的交易者，其无需为这种善意负担举证责任，只有否定这种善意推定的人，才负担举证证明物权受让人主观上为恶意的义务。因此，“不知”足以构成善意，至于不知的原因是否出于过失，在所不问。

（2）为客观善意。这种推定善意的物质基础是不动产登记这个客观事实，由此，其也被称为“客观善意”，是为了与罗马法中善意取得制度中的“主观善意”相区分。[5]与动产的受让人的不同的是，不动产的受让人除了需要了解登记簿的状况之外，无须承担额外的审查义务，当事人主观态度已不再是被关注的唯一焦点。因此，不动产登记的公信力使第三人善意的判断标准显得非常宽松。

二、善意取得制度在民事执行程序中的应用

在民事执行程序中，因金钱给付义务转化为对被执行人所有的物的执行或者法律文书所指定的财产就是执行标的，由于物的流转在执行前后均有可能发生，对这些物的执行就有可能出现第三人取得或占有的问题。这些问题的原因有多种多样，有的是正常的交易行为，有的是为了逃避执行恶意流转等等。为使善意取得制度在民事执行程序中得到正确应用，下面从不动产和动产两个方面进行分析。

（一）不动产。不动产以登记为对抗要件，不动产登记的公信力意味着登记即权利。如果在法院采取查封措施前，第三人基于买卖、互易等交易方式取得被执行人的不动产，并办理了转移登记手续的，执行中第三人主张所有权的，根据登记公信原则，可确认第三人善意取得不动产的所有权。反之，如果被执行人通过交易方式取得第三人的不动产，并办理登记手续的，则可认定系被执行人的财产。对于被执行人在执行过程中无偿转让或以明显不合理的低价转让财产时，对申请人造成损害的，申请人可以行使撤销权请求撤销被执行人的转让行为。只有在转让行为被撤销后，执行机构方可对该财产进行强制执行。在分析不动产物权是否善意取得时，着重分析买卖不动产时未办理产权过户但已全额支付房款并实际占有的问题和登记瑕疵的认定问题。

1、关于全额支付并实际占有的房产能否视为善意取得。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”显然《查封规定》第十七条对物权变动的法则做出了突破性的规定，也突破了物权法关于善意取得制度的规定。物权法要求善意取得必须是转让不动产的应当登记的已经登记，而《查封规定》第十七条仅要求支付了全部的价款并实际占有，对已支付全部价款并实际占有的，虽未办理过户登记手续，也保护善意取得第三人的利益。在物权法实施后，此条的规定应作修改，对于尚未办理产权过户的，除非是登记机关的过错造成，否则不能认定第三人

已善意取得。

2、关于登记瑕疵的认定。不动产善意取得制度是借助登记的公信力来维护交易的安全。只要是已登记的，就产生公信力的效力，不管其是否登记瑕疵，对于买受人而言，没有审查登记是否存在瑕疵的义务。因此，对于登记瑕疵的物权，权利人和利害关系人可以申请变更登记，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。只要真正权利人未在有效时间内申请变更，这就意味着登记记载的权利人可按登记簿记载的内容行使处分权的权利，第三人依据登记簿的公信力可以取得物权，其结果导致真实权利人丧失其物权人的地位。[6]我们发现，不动产登记不能杜绝登记时的瑕疵现象，造成不动产登记瑕疵的原因有以下二种：

（1）由于登记机关的错误登记，使不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。

（2）不动产登记以外的法律变动。如本是不动产的所有权人，但其不愿用自己的名义办理所有权登记，与自己的朋友乙约定，而将房屋所有权登记为乙，此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。

（二）动产。根据物权公示原则，动产谁占有即可推定谁为所有人，在执行过程中若动产由被执行人占有，就可以推定为系被执行人所有，可以执行该动产，除非第三人有充分的证据证实由被执行人的占有的动产系其所有，方可阻却法院的执行。在分析动产物权是否善意取得时，着重是厘清以下二个问题。

1、机动车、船舶、飞行器等特殊动产。这三类特殊动产中涉及机动车的案件最多。一般不动产和动产的买卖，采用债权形式主义的物权变动模式，当事人之间除有债权合意外，必须以登记或交付的法定方式进行公示后，才能完成不动产或动产的所有权转移，即登记或交付使得物权变动生效，并产生对抗第三人的效力。而我国《物权法》对于机动车、船舶、飞行器等交通工具的物权变动，采用混合主义的物权变动模式，即以交付作为机动车、船舶、飞行器等动产的所有权转移生效要件，而以登记作为机动车、船舶、飞行器等动产的所有权转移公示要件。故机动车等虽然是动产，却必须经过登记才产生对抗第三人的效力，这点区别于一般动产物权变动以交付为公示方式的特点。

2、法律文书指定交付的动产由第三人占有或取得。[7]对此，执行实务中较为常见的做法是，由执行机构向第三人发出协助执行通知书，要求其履行，若第三人拒不交出该动产，即将协助义务上升为给付义务，这实际上是法律文书执行力的一种扩张。为保护第三人的合法权益，主要是以被执行人是否对第三人享有物的交付请求权为区分标准，只有被执行人对第三人享有物的交付请求权，执行机构才可对第三人占有的物进行执行。对于享有占有权的质权人、保管人、寄存人等，可以根据物权优先于债权的原理，可以对该特定物进行执行，执行力及于第三人。但执行中应保留第三人相应的权利，给第三人以适当保护。

三、善意取得制度在执行程序应用中存在的问题

1、关于善意第三人的甄别。笔者认为：“善意”作为人的主观活动状况，不显于外部，难于判断。但作为法律概念，必须具有可度量性和可操作性，应有其具体的衡量标准。《物权法》第106条第1款仅规定了“受让人的善意”，其标准过于原则，“善意”的标准应是“受让人对于公示的瑕疵不知情。”在物权受让人明知登记的不正确时，即为非善意，不能发生

善意取得。因为在明知的情况下，物权受让人可以调整自己的行为，使自己适应真实正确的法律状况，不必去取得实际上不存在的权利。

2、如何判断“合理的价格”。执行实务中，对于何种价格系合理的价格，存在着争议。笔者认为，在现实交易中，只要当事人基于意思自治，双方是本着诚实信用的原则，完全是依据自己的意愿实施转让行为的，只要它符合法律生效的条件，理应受保护。因为低价交易的判断在很大程度上具有不确定性，只要交易不违背诚信原则，不违背公共利益，不损害他人权益，我们没必要对价格是否合理进行过深的干预。

3、关于查封后能否适用善意取得？从理论上讲，法院采取查封措施，将查封裁定书和协助执行通知书中送达有关单位或者对动产采取张贴封条、公告进行公示，是不会产生善意第三人问题。有些因执行人员工作上的疏忽，在采取查封后没有送达协助执行通知书或张贴公示，在这种情况下如何处理善意第三人问题？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”该条明确规定要对善意第三人予以保护。但笔者认为此条规定值得商榷。查封是法院利用公权力所采取的强制措施，目的是为了债权人的利益得以实现，维护法律的尊严。而善意取得制度的侧重点是为了保护善意第三人的利益，维护交易安全。在债权人的利益与善意第三人的利益权衡中，我们应考虑到：债权人先通过诉讼取得执行名义，然后申请执行，其中花费的费用和精力远远大于善意第三人，债权人通过诉讼维护自己的权益是出于对法律的信仰，如果因执行人员的一点疏忽导致债权人的利益得不到保护，并使被执行人在法院的眼皮底下转移了财产，那使产生怎样的社会效果。因此笔者认为，善意取得制度不得对抗法院的查封。如果被执行人转移的是法院已经查封的财产，不管是审判阶段查封，还是执行期间查封，不管被执行人是善意还是恶意，一律可以追回。

从解决执行难角度考虑，如果保护了善意第三人，则在客观上纵容了被执行人的非法处分行为，容易使被执行人钻空子，与第三人勾结，损害债权人的利益，这对执行工作的全局来说将造成较大的负面影响，因此有必要使法院查封的财产绝对受保护，这也是查封具有公法上的效力使然。[8]

4、拍卖成交后发生执行回转买受人能否适用善意取得？关于此问题，在《物权法》没出台前一直存在争论，认为拍卖成交后发生执行回转适用善意取得制度没有法律上的依据。而《物权法》明确规定了善意取得制度，对于经过法院拍卖取得物权的买受人来讲更应适用善意取得。法院拍卖是法院作为强制执行机构本着公权力，依强制执行程序，对债务人的财产公开拍卖。基于法院拍卖的公信力，买受人应免除审查权属的义务，均能因信赖法院拍卖有公法上之效力，而原始取得拍卖物之所有权。即使发生执行回转，也要保护案外买受人的权益，保护拍卖交易市场的安全。

[1]李建伟著：《民法60讲》，人民法院出版社2007年版，第180页。

[2]尹田著：《物权法理论评析与思考》，中国人民大学出版社2004年版，第311页。

[3]《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第328页。

[4]常鹏翱著：《物权法的展开与反思》，法律出版社2007年版，第265页。

[5]孙宪忠著：《论物权法》，法律出版社2001年版，第30页。

[6]《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第101页。

[7]丁巧仁主编：《执行改革理论与实务研究》，人民法院出版社2007年版，第317-318页。

[8]最高人民法院执行办：《强制执行指导与参考》（第3辑），法律出版社2002年版，第194页。

第四篇：邢某某与谢某某、河南省中州某机械厂物权保护纠纷一案

邢某某与谢某某、河南省中州某机械厂物权保护纠纷一案 _______________________________________________________________________________________

（2010）郑民二终字第383号

民事裁定书

上诉人（原审原告）邢某某，女。

委托代理人张某某、杨某某，郑州市二七区某法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）谢某某，男。

委托代理人张某，河南某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）河南省中州某机械厂，住所郑州市棉纺路。

法定代表人谢某某，该厂厂长。

委托代理人白某某，该厂职工。

上诉人邢某某因与被上诉人谢某某、河南省中州某机械厂物权保护纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2009）二七民一初字第2647号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。

原审法院认为，起诉必须符合法律规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，邢某某要求确认谢某某、河南省中州某机械厂签订的《出售公有住房协议书》无效，但是邢某某并非合同相对人，其对谢某某、河南省中州某机械厂签订的合同提起确认之诉，不符合法律规定。邢某某不是本案适格原告。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，裁定如下：驳回原告邢某某的起诉。案件受理费100元，全部退回原告邢某某。

上诉人邢某某上诉称，谢某某、河南省中州某机械厂的行为侵害了邢某某的利益，邢某某与争议合同具有直接的、法律上的利害关系，是本案适格的原告，原审适用法律错误。

请求二审法院撤销原审裁定，依法改判或发回重审。

本院经审查认为，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人邢某某的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长王献斌 审判员周金 审判员马增军 二Ｏ一Ｏ年二月三日 代理书记员刘阳

第五篇：2015年陕西省房地产经纪人《制度与政策》基础：取得和行使物权模拟试题

2015年陕西省房地产经纪人《制度与政策》基础：取得和行使物权

模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、景观评价方法中，旨在通过总结被调查人的心理反映来评价景观。

A：调查分析法

B：民意测验法

C：认知评判法

D：问卷调查法

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

2、针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，工程材料展示等不同的形式，不同程度地层现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等，这采用的是写字楼项目现场展示的要点．

A：系统接待流程

B：样板层层示

C：现场物料准备

D：看楼动线包装

E：工厂的生产设备

3、在实际工作中，较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高。

A：市场分析的技能

B：人际沟通的技能

C：收集信息的技能

D：供需搭配的技能

E：客户资金代收代付风险

4、中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月所有债务支出与收入比控制在以下。

A：45％

B：55％

C：60％

D：75％

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、城市中市级或区级商业设施比较集中的地区是指。

A：居住区

B：开发区

C：中心商务区

D：商业区

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

6、如果某一城市拟进行地铁建设的消息一经证实，会使拟建设地铁沿线周边的物业价格普遍提高，这就是信息的反映。A：时效性

B：增值性

C：传递性

D：积累性

E：客户资金代收代付风险

7、住房公积金的缴存比例为。

A：5％～12％

B：3％～12％

C：5％～13％

D：3％～13％

E：权利型房地产投资信托

8、清水砖墙灰缝的面积约是清水墙面积的，施工中适当改变灰缝的颜色能够有效地影响整个墙面的色调与明暗程度。

A：1／7 B：1／6 C：1／5 D：1／4 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

9、在房地产交易谈判的中后期，谈判内容主要围绕。

A：房价或房租问题

B：双方偏好和需求问题

C：谈判计划制定问题

D：谈判策略制定问题

E：工厂的生产设备

10、民事法律关系的要素中，既是一种无形资产，又是知识产权法律关系客体的是。

A：物

B：人

C：行为

D：智力成果

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、货币衡量和表现商品价值的职能是指。

A：价值尺度职能

B：流通手段职能

C：贮藏手段职能

D：国际货币职能

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

12、政府根据管理需要，评估某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格是指。

A：基准地价

B：标定地价

C：市场调节价

D：房屋重置价格

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

13、房地产市场调查方法中，是以有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般性结论。

A：重点调查

B：全面调查

C：抽样调查

D：典型调查

E：工厂的生产设备

14、由于的差异，使得买方代理制度目前尚无法在我国广泛推行。

A：政府规范与产业结构

B：市场定位与政府规范

C：市场结构与市场定位

D：法律规范与产业结构

E：工厂的生产设备

15、房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。

A：15 B：30 C：50 D：90 E：权利型房地产投资信托

16、关于，销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到将其熟记，有利于在销售过程中引导客户。

A：价目表

B：销控表

C：销售导示牌

D：首期付款表

E：工厂的生产设备

17、新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供的材料不包括。

A：营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章)B：房地产估价机构资质等级申请表(一式两份，加盖申报机构公章)C：房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件

D：出资证明复印件(加盖申报机构公章)E：权利型房地产投资信托

18、房地产经纪信息MLS系统的本质在于实现了。

A：客户共享和佣金共享

B：客户共享和信息共享

C：信息共享和佣金共享

D：公众服务共享和客户共享

E：客户资金代收代付风险

19、选择自然销售方式销售住宅的流程为。

A：选房当天客户按照到场排队顺序进行选房，先到先得

B：新老客户同等待遇，走炒作路线

C：热销盘客户会提前排队，维持秩序客户流失度高

D：确定前期积累客户选房顺序，正式发售前统一发出通知，客户凭借顺序号进行选房

E：工厂的生产设备

20、关于临时用地的表述中，正确的是

A：临时用地上可以修建永久性建筑物

B：临时用地不需要签订土地使用合同

C：临时用地的期限一般不超过2年

D：临时用地的用地不受约束

E：权利型房地产投资信托

21、城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的。

A：修建性详细规划

B：控制性详细规划

C：修建性总体规划

D：控制性总体规划

E：权利型房地产投资信托

22、房地产项目竞争环境分析不包括。

A：法律特征分析

B：地上物特征分析

C：目标客户

D：区位和地块特征分析

E：工厂的生产设备

23、房地产经纪人员的客户意识表现方面不包括。

A：平等化意识

B：珍惜常客

C：顾客至上

D：体察客户的希望

E：客户资金代收代付风险

24、《消费者权益保护法》所讲的消费者，是指为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的。

A：人

B：法人

C：个人

D：自然人

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

25、房地产营销可以从产品组合的进行衡量。

A：宽度、长度和增长度

B：增长度、主力和深度

C：深度、占有率和利润

D：宽度、长度和深度

E：工厂的生产设备

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、美国心理学家马斯洛的需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为。

A：原始需求

B：安全需求 C：便利需求

D：爱与归属需求

E：自我实现需要

2、房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及他项权利的有偿取得或转让，其主要内容包括。

A：房地产转让

B：房屋租赁

C：房地产抵押

D：以房地产抵债

E：以房地产作价出资

3、采集承租客户信息的要点包括。

A：客户在哪里上班或上学

B：入住时间要求

C：物业管理情况

D：最高能够承受的价位

E：物业需求位置、朝向

4、从众多的事物中选择出所要反映的对象是指。

A：注意

B：指向

C：选择

D：集中

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、关于不动产登记的说法，错误的有：

A：各类不动产物权未经登记，均不发生物权效力

B：因继承取得的房屋所有权自记载于不动产登记簿时发生物权效力

C：房地产抵押和房地产转让均可办理预告登记

D：共有的不动产，应由共有人共同申请登记

E：不动产登记费按不动产价值的一定比例收取

6、中国台湾地区房地产经纪业的发展经历的阶段包括。

A：中介公司建立时期

B：扩张时期

C：中介雏型时期

D：零星户时期

E：传统时期

7、房地产经纪人利用网络获取信息的途径有。

A：利用互联网收集信息

B：上门拜访

C：门店接待

D：利用联机系统收集

E：利用商情数据库收集

8、房地产经纪机构制订薪酬制度的原则有。

A：底薪与奖金分离

B：简明扼要，易于执行

C：公平合理兼顾激励 D：适时动态调整

E：按需分配

9、房屋出租代理按房屋存在形式可分为等。

A：境外公司在我国境内承租房屋的代理

B：境外个人在我国境内承租房屋的代理

C：现房出租代理

D：在建商品房预租代理

E：商品房先租后售代理

10、洛可可风格的装饰装修中主要是指。

A：利用平面多变、强调层次和深度的手法

B：使用大镜面作装饰

C：频繁使用形态、方向多变的涡券形曲线及弧线

D：大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样

E：使用各种色泽的理石、宝石、青铜甚至黄金进行装饰

11、房地产经纪信息的收集的间接渠道，包括、同行信息共享以及熟人推介等。

A：媒体广告

B：网络信息

C：相关文件

D：上级部门

E：上门服务

12、为满足适用与环境要求，厨房、卫生间地面材料应具有的良好性能包括。

A：耐水性

B：抗渗性

C：导热性

D：抗冻性

E：耐久性

13、建筑物楼宇智能化以综合布线系统为基础，其中进行综合管理的现代4C技术包括。

A：现代计算机技术

B：现代通信技术

C：现代地理信息技术

D：现代控制技术

E：现代图形显示技术

14、房地产中介服务机构应当具备的条件包括。

A：有必要的财产和经费

B：有固定的服务场所

C：有足够数量的专业人员

D：有自己的名称和组织机构

E：有必要的建筑设备

15、我国立法上对房地产买卖的主、客体条件作的限制性规定包括。

A：只有房屋所有权人才有权出卖房屋，非所有权人在没有取得房屋所有权人授权的情况下不得出卖他人房屋

B：凡是经过改建、扩建的房屋，所有权人应当在房地产行政管理部门办妥变更登记手续之后方能投入市场交易 C：对于已经出租的房屋，如果出售必须提前2个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权

D：共有房地产如果要出租或出售必须提交共有人同意或委托出卖的证明，在同等条件下共确人有优先购买权

E：对于享受补贴或以优惠价格购买、建造的房屋，必须有公证机关或人民法院的法律文书证明方能投入市场交易

16、下列关于房地产经纪机构提供房地产居间业务售后服务的表述中，正确的有。

A：为买方提供装修、家具购置等信息咨询的延伸服务

B：对客户不满意的环节进行补救，提供改进服务

C：关注客户新的需求意向，提供跟踪服务

D：为买方提供检验房屋设备完好度的技术服务

E：为交易双方提供结算房屋租金及物业管理费的财务服务

17、下列选项中，通常以绝对数形式来表现的有。

A：平均工资

B：人口密度

C：人均住房使用面积

D：人口数

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

18、承担侵权责任的主要方式有。

A：违约金

B：消除危险

C：返还财产

D：消除影响

E：赔礼道歉

19、房地产交易是房地产经纪人员在交易双方之间斡旋促成的。在卖方的确认和说服工作中，重点把握的事项有。

A：资格甄别

B：真实意愿

C：珍惜常客

D：判断决策人

E：需求内涵

20、房地产价格与一般物品的价格的相同之处表现在。

A：都是价格，用货币表示

B：都有波动，受供求因素的影响

C：都是按质论价：优质价高，劣质低价

D：都容易受交易者的个别情况影响

E：既有交换代价的价格，又有使用代价的价格

21、申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交的材料有。

A：营业执照正本复印件(加盖申报机构公章)B：随机抽查的在申请核定资质等级之日前1年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式两份，加盖申报机构公章)C：专职注册房地产估价师证明

D：房地产估价机构资质等级申请表(一式两份，加盖申报机构公章)E：法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章)

22、购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的，一般采取分期偿还的方式。

A：30％

B：50％

C：60％

D：70％

E：客户资金代收代付风险

23、处罚标准为5万元以上20万元以下罚款的违反物业管理规定的行为有。

A：未取得资质证书从事物业管理

B：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权

C：物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动

D：不移交有关资料

E：物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人

24、制定和实施城乡规划中，应当遵循的原则。

A：城乡统筹

B：合理布局

C：节约土地

D：集约发展

E：先建设规划后

25、在建筑设计进行空间、功能、形式、体形等内容的图面研究前，对的可行性进行调查研究和数理分析，科学地制订设计任务书．

A：面积容积

B：规模

C：设计内容

D：朝向

E：空间尺寸