第一篇：商铺成“伤铺”投资潮下的镜花水月(完稿)
商铺成“伤铺”投资潮下的镜花水月
段贤尧 赵英颖 曾继川 谭滢“养儿防老，不如买个铺子防老。”
“铺子是不动产，就是放在那儿，一个月也能帮您赚两三千元租金，足够还每个月的贷款了。”
近年来，在全国的大中城市，商铺投资热潮是一浪胜过一浪，不仅引起了本地投资者的广泛兴趣，也让周边地区的投资者纷纷跃跃欲试。
商铺作为商品价值属性极高的不动产，自然具备一定投资价值，但是不是每一个商铺都能如其打出的广告一般让每一位投资者获得高额的回报呢？
投资商铺究竟是一本万利的商业行为还是一场“镜花水月”呢？
重金置产 却换来旧厂房
2007年7月、2008年1月，合肥市民钟某先后与开发商安徽某公司分别签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，约定：开发商（安徽某公司）将位于合肥市东二环的时尚装饰广场一处商铺出售给钟某，房屋面积49.06平米，房屋单价6012元，总价款294949元。开发商将房屋交付给钟某，可是房产却一直由安徽某商业管理公司进行管理。当时双方签署了一份《委托经营管理协议书》，双方约定由安徽某商业管理公司代为管理钟某的房产，委托期限为6年，前三年中的房屋所得收益由该商业管理公司自行支配，从第四年起，该商业管理公司确保按商铺认购总额的8%计算每年租金收益支付给钟某，租金半年一付。
面对如此高额的租金利润，许多人都动了心，包括钟某在内的许多市民甚至包括合肥周边地区的外地人都纷纷跑来签订了购买合同，并缴纳了首付款。
在苦苦熬过了三年的“守候期”后，原以为已经等来了春天的投资者们却差点又跌进了“冰窖”。原来，他们在仅仅收到了第一期的租金收益后，就再也没有收到任何租金收益。随后，投资者们开始与开发商一直就此事进行商讨妥善事宜。就在这时，投资者们发现自己购买的房屋并非2007年竣工的新房，而是开发商将旧厂房略作装饰后出售给他们的。双方在签订商品房买卖合同时，开发商并未告知这一情况，造成业主知情权的缺失。
投资者们在与开发商商讨无果的情况下，起诉至安徽省合肥市瑶海区人民法院，瑶海法院经审理后认为，开发商向钟某等投资者隐瞒了与标的物紧密相关的一个重要信息，导致他们作出错误的判断，认为自己购买的是新建商品房，钟某等投资者是在受欺诈的情形之下和开发商签订《商品房买卖合同》，是基于错误的认识而作出错误的意思表示，双方签订的合同属可撤销合同。于是，瑶海法院一审判决撤销投资者们与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商须于判决生效十日内返还业主购房款、支付相应利息以及赔偿业主税费损失。
后开发商不服一审判决，上诉至合肥市中级人民法院，合肥中院二审认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确。遂判决驳回上诉，维持原判。
据了解，涉及到该地块商铺投资的诉讼案件共计50余件，其中还有40余件目前已进入了执行程序。原来计划设计为装修装饰广场的地块如今也悄然无息的由另一家商业管理公司改头换面为古玩市场。而业主们的损失，似乎还需要一定时日才能讨回。
广告漫天 暗含无限风险
“10年返租”、“年均收益10%”、“年均租金8%”、“产权式商铺，零风险购房”……
近年来的商铺买卖中，很多开发商都打出类似如此高额返租的让投资者“眼馋”的广告。在房价看涨，人们挣钱欲望高企的当下，这些广告也确实收到了很好的效果。不仅仅在国内一线大城市，其他正在高速发展的二、三线等中小城市，均有这样的商业模式存在，不少投
资者不惜血本买了商铺。
2009年8月，太原市迎泽区法院曾一审审结了15起“售后返租”纠纷案件，15名投资者因买到闲置商铺提起诉讼。2003年，太原市民陈先生购置了柳巷一家购物广场面积约30平方米的商铺，并与房地产公司签订了《商铺买卖合同》。随后，他将58万余元房款一次付清，房地产公司于当年年底交付商铺，随即购物广场开业，开发商按照之前许诺，与之签订了3年的商铺返租合同，租金分别为房款的7％、8％和9％，并给付了租金。当时，开发商还承诺3年租期届满后还会续租。然而，由于经营不善，购物广场开业1年多就歇业了，开发商在3年租期届满后也没有再续租。陈先生没能力经营，商铺就一直闲置。为此将开发商诉至法院，要求解除《商铺买卖合同》。与陈先生境遇相同的另外14名购房者，也先后将开发商告上法庭。法院审理后认为仅《商铺买卖合同》本身，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，投资者要求解除《商铺买卖合同》的诉求最终被驳回。
现实的情形是，面对波谲云诡的商业市场，即使开发商愿意继续续约回租，但市场行情和接下来的投资返还率肯定要出现一定的波动，商人逐利，谁也不愿做亏本的买卖。这样原来的投资回报便要打折扣。原本10年收回成本变成20年才可能收回的例子，在太原铜锣湾商业街，这样的结果自然是投资人起初万万没有想到的。
几年前，山西晋中市榆次区一家大型商铺的返租经营因市场变化，曾引发了大规模退铺**。在北京、广州、深圳、哈尔滨等地，也都发生过多起类似的退铺事件。
诱惑巨大 吸引投资者主因
“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建筑楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
“售后返租”日渐兴起的背后，是许多人一方面对该模式运营相关情况了解甚少，一方面又受“高额回报”的广告宣传所诱惑。不少投资者认为租金逐年递增，只会稳赚不会赔，以至于有人签合同时仅看图纸、模型就交了房款。
这种营销手法，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为了降低投资门槛，产权往往被分割得很小。
“售后返租”通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低、回报往往比较诱人，因此，很受一些中小投资者的追捧。还有一部分在机关企事业单位工作的人平时比较忙，自己想经商又没时间，认为在一些人流量较大、商业气息比较浓厚的商业街投资一两间商铺，让开发商搞售后返租是稳赚不赔的好投资，于是，这些地段商铺的销售一度十分火爆。不少投资者便与开发商在签订“商品房买卖合同”的同时，又签订了一份租赁期限为3到5年不等的“商铺租赁合同”。
相关资料显示，“售后返租”的经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商和业主的双赢局面。
那么，在目前的国内房产市场中，“售后返租”这样的投资行为究竟会如何呈现呢？
擦亮双眼 谨慎投资
随着经济水平的提高，人们手中的“闲钱”逐渐增多，各种投资项目日益发展，投资市场一片红火。而在投资项目上，房产作为不动产，在目前房价“涨势”下，成为首要投资选择。但“鬼城”、“伤铺”的出现，让房产投资者直呼“伤不起”。
最近，国家发改委的一个课题组对12个省区的调查显示，平均每个地级市要建约1.5个新城新区，144个地级城市竟然要建200余个新城新区。各种新城的建立，背后折射的仍是由房地产来带动城市建设与发展的思路。而大量房产、商铺的产生，也必能吸引投资者蜂拥而至。
西南财经大学法学院唐清利教授接受采访时谈到，“售后返租”的法律关系不同。与商铺出售不同的是，售后返租的不再是商铺的产权，而是商铺的使用权；主体也不再是开发商，而是物业公司或其他商业管理公司，在股权结构上与开发商没有法律上的关联；现实中，一些商家会以“有公证机关公证”等形式误导投资者，但实际上，公证机关能证实的仅仅是售卖和返租这两种行为的真实性和合法性，不能对投资效益进行评估和公证。
因此，投资者在购买商铺时，应走出只要有投资就会有丰厚回报的误区，须知市场经济下，只要有投资就会有风险。返租方式购买的商铺往往经营权和所有权分离，承租经营商在取得物业公司同意后，若对原商铺进行改造，投资者购买的商铺可能会被改造成过道、厨房等等，日后难以转手；同时，如果承租经营商在承租期内因经营不善或其他原因，不再续租，那么维系这种“返租”方式的链条就会出现断裂，导致投资回报呈负数增长的结果。所以，投资“商铺返租”需谨慎。
商铺返租业务由于缺乏竞争机制，更像是为开发商寻求最直接的非生产性利润。作为一种非成熟的经营模式，投资者在与商家签订合同时，不仅应规定返还率，还应规定商铺用途和经营所生法律责任，明确违约责任；在商铺经营中，应直接与开发商签订经营协议，并要求增设担保人，避免因主体较多而互相推诿的现象，从而排除开发商转嫁开发风险的可能性。重庆市大渡口区法院法官李传兴 认为面对房产、商铺过热的趋势，政府、开放商、投资者应保持冷处理的态度，使其良性发展。
首先，我们必须告别城市建设与发展的“囧途”，城市的建设与发展不是简单的扩容与膨胀，也不是靠高大的建筑物支撑起来的。而是伴随着城市文化、城市文明等元素一起积淀发展。房产的过热投资与目前城市过度扩建，追求快速发展息息相关，政府应放缓发展的脚步，避免打造“短命”的新城、地标，为商业投资提供良好环境。
其次，完善相关法律，法规，规范“售后返租”。目前，对于“售后返租”法律上并没有界定，其分散为买卖合同和租赁合同两个法律关系，在法律上，这两个法律关系可独立存在。租赁合同解除，并不影响买卖合同的生效。而开发商在宣传中，将两者合二为一，造成投资者产生“有买卖就有租赁”的假象。结果开发商到期未续租，投资者却得不到权利的保障。对此，应结合司法实践，在法律上明确界定“售后返租”，规范开放商的不当宣传，保证投资者的合法权益。
最后，投资者面对各种高回报时，需要保持冷静。“股市有风险，入市需谨慎”，作为投资手段之一的楼市与股市一样，同样存在风险。法律面对纠纷时，对开发商与投资者一视同仁，不会将投资者的风险一并转接到开发商中。所以投资者在面对各种利益回报时，应该自行仔细甄别，不盲目投资。另外，在签署合同时，应该仔细审查合同内容，区分买卖合同与租赁合同，对比宣传内容和合同条款，核实开发商的各类证件，做到万无一失。
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