地产软文--街区商业走红 开发商集体卖“街”

第一篇：地产软文--街区商业走红 开发商集体卖“街”

街区商业走红 开发商集体卖“街”

和黄、国嘉、蓝光、华润、中海、龙湖商街产品引发投资者关注

成都商报《内街走红》系列报道在6月推出之后，迅速点燃了成都街区商业的热情。“我的印象中，还没有哪年像今年这样，开发商集体包装打造独立商业街这类产品。”一位商业地产观察人士告诉成都商报记者，在商业市场未见根本性好转的背景下，不少房企开始用差异化产品寻求突破。

据成都商报记者不完全统计，今年6月份以来，市场上以“独立商业街区”面市的项目接近15家。参与的开发商包括蓝光、保利、和黄、龙湖、国嘉、华润、中海等楼市一线大牌房企，总供应量超过50万平方米。

“传统社区底商已很难诱发投资者的投资兴趣，开发商大力推售商业街，事实上是更换一种全新产品形态，以求达到刺激市场的目的。”新港地产执行董事张红兵认为，当前成都开发商集体卖“街”，对提振成都商业地产市场有一定促进作用，但若想借此彻底扭转商业困局，目前还有一定的难度。

街区商业兴起

新老商业街人气都不差

在四川商业地产联盟会长冉立春看来，商业地产的形式主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。以街区概念呈现出来的商业步行街作为商业地产的一种特有形式，以其独特的外在结构和符合成都人休闲随性的消费习惯，成为商业地产领域备受青睐的地产形态，也将进一步完善成都现存的商业格局。

事实上，对于成都而言，街区商业并不是一种全新商业形态。比如，春熙路历来就是成都人最爱逛街的步行街之一，影响力不仅辐射四川成都，甚至辐射整个西南地区。据相关数据，春熙路日均人流量达23.6万人次，节假日平均人流量更是达到了30万~50万人次。6月份，成都商报记者实地探访目前成都已经呈现的两大独立步行街“优品金街”和“鹭岛步行街”，两条街区虽不在市中心，但人气颇旺，即便是工作日的下午，咖啡馆依旧火爆。7月上旬，位于城南桐梓林畔的“和黄·新街里”低调启动第二街100%全外街产品，千万级总价的街铺，在没有任何线上推广的情况下，竟引来不少投资者关注。而位于城西光华片区的国嘉·光华汇，最近也迎来一波不错的到访潮。

一位投资人士对独立商业街持乐观态度，他称：“无论城市综合体还是写字楼，都应该学习创新理念。唯有具备变革性的举措，才能寻求到出路。在实现项目优势最大化的同时，也能为城市升级提供蓬勃动力。”

2个月时间

独立商业街供应“井喷”

“按照目前市场形势看，今后成都的商业步行街领域，不再只有春熙路、宽窄巷子、锦里等传统街区，一批新兴的街区正在进行突围和发力。”正合地产顾问服务中心总经理王恒在接受成都商报记者采访时表示，近期市场上密集出现的独立商业街产品具备供货量大、分布范围广、品牌开发商操盘等明显特征。

成都商报记者不完全统计，和黄·新街里总供货量约9万平方米、华润·万象润街约

6.4万平方米、中海·华府金街供货7719平方米、蓝光COCO红街总供应量约14万平方米、国嘉·光华汇2万平方米、龙湖·天街里20万平方米，仅几家品牌房企打造的商街产品供货量就超过50万平方米。

国嘉地产策划部副总监甘晓锋告诉成都商报记者，国嘉地产注意到投资者对独立商业街的需求，依托光华核心商圈，国嘉地产重点包装打造光华汇，成为城西光华目前第一条独立商业街。和黄地产相关负责人在接受成都商报记者采访时也表示，新街里自去年亮相以来便大受投资者欢迎，这证明了商业街的市场潜力。而7月份，新街里将推出其毗邻成汉中路的独立外街产品，总价已达到千万级别。

对于市场为什么会突然涌现出如此多的独立商业街，有市场人士认为，一是开发商主动求变，另外还有成功项目的示范带动作用。他称，去年和黄·新街里售卖独立商业街大获成功，只用两个月时间便锁定当年成都商业销售面积及金额双项冠军，让业界看到了独立商业街的市场潜力。“别人都能做，我们为什么不能做呢？”上述人士称。

区位、人群、功能

是决定商业街成败的关键

面对市场上蜂拥出现的独立商业街，投资者在选购项目时该如何抉择？成都商报记者采访了新港地产执行董事张红兵。他认为，投资街区商业，除了要研究现实的居住人群和未来人口变化情况、商铺使用功能，以及人口质量、购买力和消费习惯等因素外，还有四个重点：一是要看社区规划；二是看商铺成长性；三看区域消费能力；四看商铺的使用功能。

社区规划方面，如果商业街身处郊区，就要考虑自身及周边是否有大盘支撑。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的街铺，小区底商、沿街商铺会形成商业街格局，带来理想的消费人流。

另外，还需要仔细研究辐射人群的数量、层次和特征。对于消费能力一般的区域，也

就是一些郊区大盘，居民入住后，日常所需的商品还是希望在社区周边满足，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、日杂百货店等业态还是很可行的。而对于高档社区，除日常所需外，还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。

当然，街铺的使用功能也需要周全考虑。如果只是经营普通的家居生活用品，投资者要看其临街的方位及租金高低；如果投资经营餐饮类街铺，就要看中后尽快出手，因为通常对餐饮的经营限制较为严格，所以更显得物以稀为贵。

第二篇：地产软文-街区商业井喷,四大标准左右投资价值

街区商业井喷，四大标准左右投资价值

和黄、国嘉、华润、中海、龙湖商街产品引发投资者关注

核心

提示

成都商报《内街走红》系列报道自6月推出以来，迅速点燃了成都投资者对街区商业的热情。据成都商报记者不完全统计，最近两个月，仅和黄、国嘉等一线开发商推出的商街产品就超过50万平米。据业内人士估算，当前成都市场上全部在售的街区商业体量或超过80万平米。

“去年开始，市场上就零星出现了一些独立商业街，但未能形成气候。到了今年下半年，商街产品开始井喷。”新港地产执行董事张红兵告诉成都商报记者，从新港地产监控数据看，“上客量多，实际成交少”，是当前成都商业市场的普遍现象。而其中，大部分的成交又集中在诸如和黄、龙湖、华润、国嘉等品牌商街项目中。

吉信行·方圆置业总经理潘海亦表示，当前，投资者在选购新型商街产品时已非常理性。除了区位地段、人口密集度等常规因素外，不少投资者甚至开始深度分析街道的特点和街道客流等非常细节的东西。“在这方面，品牌开发商打造的商街项目优势比较明显，很容易受到投资者的青睐。”潘海称。

标准1

成熟区域内稀缺无竞品

去年，位于城南桐梓林畔的独立商业街“和黄·新街里”面市。三个月时间，该项目便一举夺得当年成都商业销售面积及销售金额双项冠军。对于新街里的成功，不少业内人士及投资者将其总结为：成熟区域内的稀缺产品形态为项目打开了销路，这种差异化的商业投品给成都商业地产市场带来了很多启发。

依托光华逸家，今年，国嘉地产在城西光华新城打造了区域内收条商业街“光华汇”，2万余平米街区商业和光华中心写字楼以及周边大型集中式商业形成了良好互补和互动。首个报纸广告出街当天，光华汇便接到投资者电话咨询100余组，受追捧程度可见一斑。“成都人对街区商业有着先天的认可和喜爱，而市场上目前集中供应的是城市综合体、购物中心等商业形式。所以，当这种‘有天有地’的商业街重新回到人们视线时，无论投资者还是消费者，都被吊足了胃口。”四川省商业地产联盟会长冉立春在接受成都商报记

者采访时表示，最近两年，位于成熟区域内的全新商业街并不多，基本上是出来一条抢购一条。冉立春同时还提醒，一些生僻区域内的商业街尽管产品不落下风，但因为没有消费人群支撑，培育期较长，销售并不乐观。

标准2

两公里内辐射消费人群

“华润·万象润街、龙湖·天街里、和黄·新街里，这三个商街的销售都非常突出。”一位商业观察人士告诉成都商报记者，尤其是龙湖·天街里，5月份开始销售，当月就成为成都主城区商业销售金额冠军。华润·万象润街推出的19-88平米首层临街商铺和230-570平米独立铺王，也大受投资者欢迎。

“庞大的消费人群支撑，是他们成功的关键所在。”上述人士分析道，依托南城都汇，和黄·新街里自带8万业主人群，这股强大的消费力不容小觑。华润·万象润街依托万象城这个超级城市综合体，广义辐射人群超过百万之众。而位于外双楠的龙湖·天街里，弥补了西南2.5环大型商业街空白，有效地承载了内外双楠及新双楠片区的消费结构升级。

一位资深投资者也表示，通常情况下，大多数街铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、餐饮店等业态。

有商业地产专家指出，成都主城区人口密度约8300人/平方公里。业内一般认为，次级城市商业中心，也就是区域型商业街区，周边一平方公里内人口密度达到15000人，便能确保辖区内日常商业的正常运营。

标准3

主力店及业态配比合理

“根据北京、上海等一线城市的经验看，一条10万平米体量的商业街区，其营业面积比例的设置大致为：餐饮50%、服务20%、娱乐20%、购物10%。”新港地产执行董事张红兵在接受成都商报记者采访时表示，根据各业态比例，引进相应主力店，将成为商业街迅速走向兴盛的关键。

去年，和黄·新街里时，成都数家知名餐饮巨头均涉足其中。后来，包括港式茶餐厅、汽车销售连锁、银行金融机构等品牌商家也纷纷签约这条“城南第一街”。不少中型投资者正是看中了新街里在主力店引进方面的大手笔，才更加坚决地予以买进。

国嘉地产、中海地产、华润置地等数家品牌房企营销负责人均明确告诉成都商报记者，主力店引进是商业街区打造过程中非常重要的一环。但因为项目面市时间不久，有关主力店的招商成果，会选择在合适时机对社会公开发布。

值得注意的是，投资者也不能只将目光盯向主力店。一条街区会因为交通条件、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在“死胡同”里选铺。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流方向，在较多客流的一侧选址。

标准4

商街使用功能全面与否

“投资商业街前，了解商铺的使用功能至关重要。”一位资深商业地产人士表示，一般商铺的使用功能主要为经营、展厅甚至是车库用途。若只是经营普通的家居生活用品，如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营餐饮类街铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。

四川省商业地产联盟会长冉立春则认为，中小型商业街，经营内容应该以“便民”为主要准则。商铺经营者应该主要以百货、药房、餐饮、美容、咖啡店、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色，脱离实际。他还格外提醒，假如街铺周边有不少新楼盘，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。

“功能全面与否，决定着街区商业后期业态的丰富性。其中，能否做餐饮，是一个重要考核指标。”有投资专家称，餐饮行业对消费人群拥有强大的吸附力，而人流的导入，将为街区内其他业态提供消费支撑，并形成良性互动，确保整条商业街的繁荣和可持续性。这种相互作用将派生出相对稳定的营业收益，也将稳固投资者的投资收益。成都商报记者 王胜波

第三篇：地产软文-抢龙湖xxx街「天街里」中央铺王

本周末，抢龙湖·金楠天街「天街里」中央铺王

半年销售15亿，龙湖·金楠天街压轴住宅载誉归来

2013年7月18日成都商报电子版

核心

提示

7月20日，也就是这个周末，龙湖天街里中央铺王即将开盘，而显然，处于商铺饥渴的双楠，这几十套铺王，已经吸引了500多组客户到访认筹。城西的大商业供应不足，导致城西商业产值惊人，成就了很多商业销售的奇迹，但是一直以来，20万平方米中心级商业在城西双楠还是空白，龙湖·金楠天街，55万平方米城市综合体，自然成为大城西的消费目的地和商业中心，而龙湖天街里，作为其中对外销售的商业部分，自然成为全城热议的投资蓝筹。

另外，龙湖·金楠天街的住宅部分也即将发售，作为成都上半年单盘销售业绩的领跑者，在半年左右的时间里，金楠天街的住宅销售15个亿，随着区域外三环外的楼面地价已经迈入7千时代，龙湖·金楠天街的购买者成为2013年上半年的买房大赢家，而即将推出的龙湖·金楠天街住宅，与天街里的商铺一样，也是中央楼王部分。

在龙湖天街里之前，双楠长达数年买不到商铺！

双楠，作为成都房地产规模发展的发轫之地，这里诞生了最早的街铺投资者，一位在双楠耕耘多年的企业老总说，双楠的崛起，成就了很多专业级的铺王，其中有很多是自营的餐饮、娱乐品牌企业，这些企业的成长过程中，发现商铺投资的资产增长远远超过了企业经营的增长，这种财富效应，导致越来越多的专业投资者进入双楠，换句话说，双楠的街铺投资者，在成都商业地产投资以触角敏锐著称。一位业内人士表示，双楠的商铺之所以值钱，核心在于供应不足，因为从上个世纪末开始的房地产开发，基本以围墙式，很多小区没有沿街的底商规划，所以一旦有街铺出来，那就是疯抢。

而在最近几年，双楠不但没有新增的商铺销售，商铺的二手交易基本为零，一位在外双楠准备销售零星商铺的企业营销总监表示，最近他们在双楠整个区域做市场调查，以便为自己公司的商铺销售定价，但是走遍整个双楠发现，不管怀里揣着多少钱，你都没有办法卖到铺子。因为无论在二手中介那里，还是直接到铺子上去问，商铺的转手率很低，加上双楠很多小区都居住着成都最早一批富起来的购房者，其旺盛的消费力也为商铺投资回报找到了最好的保证。

而笔者调查发现，目前双楠的街铺租金因为街铺供应不足，普遍租金在300元每平方米左右水平，而龙湖天街里一路之隔的千盛百货旁的街铺最近已经达到400元每平方米，而

一些开发商自持商业的租金，一些入口位置租金已经高达800元每平方米每月。

为什么叫中央铺王？无缝对接shopping Mall，全是街铺

据悉，在龙湖·金楠天街，龙湖的shopping Mall将在2015年内开业，定位中高端品牌店为主，在整个商业范围不再另设大型百货，以保证shopping Mall和天街里的市场容量。同时，金楠天街还将引入IMAX4D巨幕影院，中高端超市，形成“一mall、二街、九中心”的商业格局。

而通过整体环状、闭合的人流动线，让销售型街区天街里，最大程度享受shopping Mall带来的人流量，将大广场的概念分散到各个重要的节点，让每个街面都有“主角”，让商业中心，在四个主街面都具备出入功能，且具备“随到随停”的功能。在天街里，竟然规划3个中庭广场，增设大量露台和休闲空间，突出消费舒适度，以实现像逛公园一样逛街。

而专业人士一眼就看透了金楠天街的动线秘密，以主力店为“龙头”，形成1个大圈和4个小圈的环状人流动线。让商业中心四周形成环道，在中部形成一个独立且开放的“步行街”商业，保证天街里“人满为患”。

同时，在龙湖天街里通过大量自动扶梯和观光电梯，实现人流的垂直流动，随处可见的直达电梯和观光电梯，形成完美商业动线，与龙湖shopping Mall无缝连接，以天街内部四横四纵路网覆盖和空中连廊，实现空中商铺完整而立体的独立商业经营动线，彻底与中央商圈动线一化。

以龙湖·金楠天街的辐射能量和双楠的活跃人群，金楠天街的日均人流量超过20万人次没有问题，要知道在重庆时代天街开业两天，就实现了40万人流 销售额达2千万。而龙湖的中央铺王，将充分享受到shopping Mall带来的全部人流量。

这位商业专家指出，龙湖天街里为了做一个区域中心级的商圈，可以说是煞费苦心，在规划上，把原来两块土地分成四个地块，这样通过十字形的街区，增加了商业街面，也增加了商业街的通达性。虽然这样会牺牲建筑面积，但是这实现了外部通车，内部环状并且闭合的商业动线，四个方向随便逛，同时四个出入口又方便通抵，围绕整个项目是个环装的大商业动线，每个地块又是一个独立的小环线，而四个小环线又主次分明，三个小环线都指向

9.6万方shopping Mall，据悉，这个近10万平方米的shopping Mall，龙湖将自持运营，而这个商业灵魂，也将为天街里贡献庞大的人流和消费机会，而天街里也通过街区商业，放大shopping Mall的室外空间，“像逛公园一样逛天街里”，商业像公园一样开放，也促成了城市的第三空间。

“走出家门就是MALL，下楼就可以逛街，出门就是公园”，这是龙湖天街产品规划的密码，在金楠天街，将商业公园化，商业广场化，将彻底颠覆成都关于商业的想象。

金楠天街住宅：以我为中心的生活方式

在少陵路，有成都年轻人最集中的夜生活，而金楠天街提供了更加丰富的青年生活方式可能，不再是泡吧、泡吧还是泡吧，你可以与朋友们一起在美食城尽享饕餮之后，在咖啡馆享受一下惬意的咖啡时光。或者，你也可以约上三五闺蜜，在繁华的ShoppingMall里将平日的工作压力化为手中沉甸甸的购物袋，然后在美体中心来一个惬意的蒸汽SPA。龙湖天街的3分钟生活圈，让城市生活的效率得到数倍甚至数十倍的提升，更多的人，也因此聚拢到了天街。

在龙湖·金楠天街，龙湖将这种幸福再一次放大到极致，一种“以我为中心”的全新生活观在龙湖·金楠天街诞生，年轻人的聚会，不会因为找不到一个合适的地方而纠结，就到你家楼下，让你成为生活的中心所在。而金楠天街的城市配套，让各种配套资源都在步行范围中，金楠天街与晋阳小学、晋阳中学（待建）一路之隔，四川省妇幼保健院、成通医院与之毗邻，加之龙湖·金楠天街这座55万方的未来都会新的中心，涵盖品牌商圈、精品超市、峡谷风情街、IMAX影院、九座城市广场等于一体，无论是购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等诸多功能于一体的“FamilyMall”，3分钟步行即达的巨幕影院，供全家休憩漫步的超大型购物公园，方便老人出行的无障碍便捷通道等各种全家庭式商业、生活、物业配套„„全家人全天的生活需求，在天街都可以得到一站式满足。