中国商业地产：两大原因透析、三大融资渠道解困

第一篇：中国商业地产：两大原因透析、三大融资渠道解困

中国商业地产：两大原因透析、三大融资渠道解困

中国的商业地产在某种程度上已经遇到了发展的瓶颈，由于自身现金流的需求，大部分由住宅开发转化而来的商业地产开发商，以多种途径将商业物业分散出售，最终宏伟的商业规划都付之一炬，商业物业的真正价值没有得到市场体现。如何来兼顾企业的资本需求及商业的客观需要，通过东西方商业地产开发模式探讨，希望能揭示科学的、符合市场规律的商业地产开发模式。

两大原因透析中国商业地产困境

从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。本文将以狭义上的商业地产作为探讨的基础。目前，国内大部分房地产开发企业都是按照香港地产开发模式来运行，也就是所谓的比较成熟的香港模式，即在香港土地有限性供给、非饱和性需求情况下，只要能拿到土地，在非典型市场环境下，销售自然不成问题，因此开发商以购得土地为第一目标，然后在所获得的宗地上进行产品的设计、开发、营销。由于市场需求的巨大，催生了预售制度；由于资源的集中供给，造就了香港仁恒、和记黄埔等一大部分企业财团。

而实际上，由于商业地产特殊的经济属性，必须要求整体持有，在统一的运营思路下进行经营，而国内的大部分开发商，迫于资金的要求，却远远达不到这一关键性的要求。

从商业地产的发展过程中看，中国商业地产开发商大部分是从住宅商转变而来，以住宅的思路来进行商业地产的开发。在2003年左右，中国开始了轰轰烈烈的商业地产运动，据统计，国内号称shopping mall的商业项目就有50多家，面积从3万到60万平方米的大型购物中心在各地屹立。中国地产好像突然进入了一个摩尔时代，然而问题也随之而来。综合一下，问题出现在以下两个方面：第一，产品雷同，主题不明确，行不成差异化品牌优势。

国内的商业地产项目不所谓不多，广告宣传颇为猛烈，纵观各个项目，除了体量上的区别以外，衡量一个商业项目品质的特征基本上都不具备。比如建筑的外表、轮廓线设计、建筑的局部表情等基本雷同，能形成品牌性的相差几乎为零；在内部设计上，主题不明确，包括灯光的设计、导引的设计、地图的设计、指示牌的设计、购物手册的设计等，很少有创意的地方，大部分都坚持中庸之道；同时，在商业建筑的内部空间建设上，如交通流线体系设计、中庭设计等方面鲜有创新之举；而在经营内容上，则严重存在着各业态的比例失调，重零售、轻娱乐的现象大量存在。

虽然有众多国际化的设计公司存在，但真正能推动中国商业进步的不仅仅需要专业的设计，更需要有对商业认识非常清楚的开发商。

第二、产权分散，经营一盘散沙。

由于中国商业地产商存在的资金压力，在商业物业建成以后，大部分都要进行出售。由于体量的巨大、投资金额的庞大，中国的开发商在上世纪末想出了以产权商铺的方式来解决资金问题。这一政策的实行，有效的将大型商业统一经营要求与分散产权、资金快速回笼有效的结合在一块，在这种政

策的引导下，中国开启了产权商业之风，瞬时，多个产权商业在诱人的广告宣传下开始轰轰烈烈的销售。最终，开发商及时回款并获得大量利润、经营管理公司得到物业整体运营权，散户坐收租金。这本来是中国人一个绝妙的决策，但商业经营要求的科学性及运营商的能力没有得到保证，于是多个商业物业轰然倒下或调整，比如北京的巨库、天津的新奥、麦购等也在进行积极的调整，赢利薄弱，最终开发商赢利，还是苦了散户的投资者。

之所以会有产权商业的存在，这与中国商业地产开发商的融资结构有很直接的关系。中国地产开发商的开发资金主要来自银行的短期贷款，它能占到项目总投资额的70%，这种特殊的融资结构迫使开发商必须尽快完成资本的回收，否则企业资产就会被冻结，企业的营利性就更谈不上。

而在大型的商业物业上，也有部分物业是整体的持有，并且取得了较好的经营效果，比如广州的天河城、上海新天地、北京新天地、北京金源时代等，这些商业在某种程度上看是中国商业地产的典范，究其根本，良好的经营能力是表象，更深层次的原因是公司雄厚资金的支持，而后一点从某种程度上说则更为重要。

美国商业地产的他山之石

商业地产开发是一个资本密集性的行业，企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求，如果要想实现这一点，必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点，国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。

在西方经济世界里，美国的地产模式比较受推崇，被认为是一种比较成熟的开发模式，即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。

美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。

在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：

投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。

2、房地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产

投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。

房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之

一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。

4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。

归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。

总之，商业地产的开发必须依靠资本市场的充分支持，否则将会是昙花一现。

三大融资渠道解困中国商业地产

从商业地产的发展规律来看，其资本巨大的要求必须使商业物业在资本市场上证券化，只有利用社会中众多的投资资金，才有可能保证物业整体科学运作，除此之外，国内还需要优秀的经营管理公司出现，以专业的商业态度来经营物业。

在国内目前的法律环境下，如何尽量来拓宽资本渠道？在此做一下简单的探讨。

1、通过IPO募集资本。上市对于企业来说是最熟悉的道路之一，也是最大的可选择之一。但是走上股市资本市场之路也不是一个简单的事情，顺驰上市夭折，SOHO中国上市的中止和它再次准备登录香港H股市场等，很明显，这些例子告诉我们上市之路的不平坦，不是每个公司都能上市赢得资本市场的亲睐，上市靠的不仅仅是运气，更重要的是实力，尤其是盈利的能力，否则只能望市兴叹了。

2、房地产投资信托（REITS）。它在国内来说不算陌生，但于国内的法律环境，目前在国内不可能实现REITS上市融资，庆幸的是香港、新加坡、台湾等地区允许非本地的物业进行REITS上市融资，这对国内大型的商业开发商来说可作为融资的渠道之一。万达REITS虽然在香港上市受挫，但其积极向资本市场的挺进值得我们去学习，毕竟如果能打开REITS这条大道，对企业的帮助是股市所不能比拟的。

另外，我们可以与欲进入中国资本市场的REITS形成亲密或松散型的合作关系，表现为直接与开发商合资，成立项目公司，然后按照股份进行利润分红，或者直接在国内成立投资公司，直接从事

商业地产的开发。如果要达到这一点，国内的企业就必须完善自身的股本机构及法人治理结构，提高项目的获利能力、项目风险管理能力、企业本身创新能力等，只有以一个比较科学企业法人去面对市场，才有可能更容易与REITS形成合作关系，融资渠道才有可能得到意向的拓宽。

目前已经有大批的REITS以封闭式基金形式进入国内，美国第一大商用房地产公司西蒙(Simon)房地产集团宣布进军中国，该公司将与深圳国投商用置业有限公司和摩根士丹利房地产基金联手在中国兴建12个购物中心。

3、合纵之术。虽然国内开发商单体的能力较弱，但可以通过合纵之术联合起来进行大型商业物业的开发。比如投资商、开发商之间的联合，成为一个大的财团，用来支持物业的运营，同时整合具有科学运营能力的经营管理公司，使经营能力更强，打造商业地产价值链上各个环节的强者。泰达和万通的阶段性的合作可以看作是这方面的一个小范围的实践。（注：魏笑科为天津海贸搜马资产管理股份有限公司商业地产研究主管）

第二篇：商业地产融资渠道

商业地产融资渠道

一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道

就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。

二、主要融资渠道的比较

1、境内商业银行贷款

就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。

2、信托投资公司发行信托计划

随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。

随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。

然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。

此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。

3、境内公司上市

房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。

从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。

4、发行企业债

根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

5、金融租赁

2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：

一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；

二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；

三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。

房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。

6、典当

典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。

此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”

进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。

7、民间私募基金

民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。

8、外资商业银行贷款

2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。

然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：

一、收购成熟物业，二、与国内开发商股权方式合作，三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。

对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。

10、房地产投资信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。

2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。

4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。

5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

7)REITs融资还具有不可替代的节税优势。

8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。

11、公司海外上市

内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。

中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。

主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。

创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。

此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。

综上所述，相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势，更符合商业地产的融资需求。虽然目前看来，社会各界对此认知程度还不高，但随着人们对REITs了解不断深入、房地产市场的发展以及2006年金融业的全面放开，我们相信，不久的将来，REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道。

第三篇：中国房地产15种融资渠道解读

中国房地产15种融资渠道解读

融资(Financing），指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。房地产企业正是借用融资的方式，撬动金融杠杆。以下，小编为您盘点中国房地产行业的15种融资方式、种类及其影响因素

一、国内贷款

1.影响因素

影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。

2.种类

(1)信用贷款：信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分为五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。

(2)担保抵押贷款：分为担保品贷款、保证书担保贷款两种。保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。

(3)商业放贷：商业房贷有七大风险，政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险。

二、国外贷款

我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织(IFAD)和亚洲开发银行(ADB)。

亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；事是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

外资银行五大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。

银行贷款运作程序：项目建议书->可行性研究报告->备选项目审批->利用外资方案->借用国外贷款项目的程序。

三、民间借贷

1.特点

形式上的分散、隐蔽性；金额上的小规模性；范围上局限性；利率上的高低不一与随行就市；借贷合约非格式化；对偿债的硬约束性。

2.我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷

(1)优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险；可行性强，为金融市场所快速接受；房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得。/

5(2)缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用；开发商承担风险较大；并非开创融资新渠道。

四、典当融资

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。

流程：审当、验当、收当、保管、赎当。

五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。

五、项目融资

1.参与方

项目发起人、项目公司、融资方、其他：承建商、贩买者、法律顾问、融资顾问。特点：项目融资以项目为导向。

2.特点

项目融资为无追索权或者有限追索权；项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散；项目融资成本更高。

3.融资模式

(1)直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。

(2)项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。

(3)以承购合同为基础的融资模式。

(4)以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。

5.项目融资的程序

可行性分析→融资分析→融资模块选择→融资谈判→融资协议的执行→贷款偿还。

6.涉及的文件

信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。

六、债券融资

发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请不批准、制定募集办法并予以公告、签订承销协议、募集款项。这个适用于前50强和100强的开发商。

七、金融租赁

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的亊先合同约定，想承租人制定的出卖人贩买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。/

51.关键要素

金融租赁融资的关键要素包括承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的。

2.三大金融租赁类型

直接融资租赁、经营租赁、出售回租。

3.金融租赁六大特征

可以获得全额融资；可以节省资本性投入；无需额外的抵押和担保品；可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；可以用作长期贷款的一个替代品。

4.金融租赁操作流程

业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料→租赁公司实地考察客户经营状况→经办人撰写申请报告及内部审批→与客户签订租赁合同，办理相关文件手续→开发商向客户提供不动产或者动产→租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租→承租人按合同规定暗示支付租金→还清所有租金后，合同终止→租赁物所有权转让给承租人。

5.房地产金融租赁创新模式

房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理”租赁模式。

“售后回租+保理”的操作思路：房地产企业与金融租赁公司签订房产贩买合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租”。

金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务”。

八、信托融资

信托业和银行业、证券业、保险（放心保）业一起构成现代金融四大支柱。

1.基本功能

信托在经济活动的基本功能：财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为社会公益事业服务的功能。

2.优势

具有的优势信托融资创新空间宽广；信托具有财产隑离功能。

相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束。

3.分类

抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托（指权益信托和债务信托相结合）。

4.程序/

5(1)确定可以利用信托模式进行融资的项目，一般来说利用信托融资的项目应符合如下标准：

经济效益原则、政策扶持原则、保险系数原则、风险可控原则、抵押担保原则、垄断经营原则。

(2)信托融资项目需提交的材料

(3)资金信托项目材料

(4)项目业务介绍材料

(5)申请项目公司财务资料

(6)选择中介机构

(7)与信托公司和相关中介机构制定信托计划

九、房地产基金

房地产基金投资三大策略：组合投资、跨市套利、资产重组。

影响基金投资策略的五大关键因素：汇率、利率差异（资金成本在国内外市场倒挂）、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场的机会、海外房地产基金自身风险管理的需要。

吸引外资基金的五种策略：产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。

十、产权交易融资

产权交易是指资产所有者（企业的所有者）将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为基础特征的财产权益的全部或者部分出卖的行为。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。

1.分类

按产权交易方式划分：贩买、承担债务、吸收入股、控股、承担安排全部职工等其他条件。

按产权交易主体之间的组织形式划分：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。

2.产权交易融资操作流程

动员和项目征集阶段、项目组织和整理阶段、发布阶段、跟踪和落实阶段。

3.招股推介活动服务

招股推介活动将从以下四个方面提供服务：是征集有融资需求的项目，并进行分类整理和包装；进行多渠道宣传推介，广泛征集投资者；鉴证交易过程，依法出具交易凭证。

十一、REITs项目融资

房地产投资信托在国外称为REITs(RealEstate Investment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请与/

5业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。

1.REIT（房地产投资信托）的比较优势

(1)REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。

(2)REIT将所募集的资金委托与业人士集中管理，进行多元化投资组合选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合进离，可有效降低投资风险。

(3)传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。

(4)作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。

十二、ABS项目融资

所谓ABS，是英文“AssetBacked Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

十三、BOT融资

所谓BOT，是“BuildOperate Transfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。典型的BOT定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，授予签约方的项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在协议规定的特许期限内，这个项目公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投入融资、建造、经营和维护成本。

十四、夹层融资

夹层融资（MezzanineFinancing）是一种介于优先债券和股本之间的融资方式，指企业或者项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。

夹层资本（MezzanineCapital）是收益和风险介于企业债(32.00,0.000,0.00%)务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务和股本之间。

十五、国内上市融资

资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。上市融资包括首次公开发行上市（ipo）和股市再融资（包括增发、配股等）。/ 5

第四篇：Google退出中国的三大原因和四大后果

Google退出中国的三大原因

2010年1月12日15时，谷歌高级副总裁和首席法律顾问大卫•多姆德(David Drummond)在谷歌官方博客上发文表示，谷歌集团考虑关闭“谷歌中国”网站以及中国办事处„„

在百度刚刚被黑客攻击之后，就传出谷歌退出中国的消息。这无疑让百度被黑的事情黯然失色，谷歌成了13日之后的网络焦点。

中国搜索引擎市场真的是不太平，当前谷歌在中国的份额大概不到30%的样子，百度70%不到，2009年整个中国搜索引擎市场规模69.5亿，而且每年都在增加。同时，谷歌中国占据Google全球营收的8%-10%，是重要的收入来源之一。能够创造不错的利润，又有着不错的份额，也有着广阔的增长潜力，为何要离开中国呢？离开中国的四大后果。

谷歌离开中国市场的原因主要有三：

其一、谷歌中国没有合适的领军人。在李开复离开谷歌时，谷歌一时难找到合适的领军者，所谓火车跑得快要靠车头带，没有领军人，当然谷歌中国的本土化和品牌塑造会比较吃力，这极大的动摇了谷歌美国对中国市场的信心。

其二，政策和法规不同，让谷歌无法适从。互联网不是卖技术和产品，卖的是本土化和用户习惯。而本土化是互联网公司成功的关键，卓越亚马逊无法对抗淘宝、facebook在中国没戏，反而QQ和新浪微博大行其道，这就是本土化的力量。

作为外来者，谷歌很难认清中国政策，难以把握中国政策的变化，所以总是在触碰高压线。

其三，谷歌连续遭遇危机，惹恼了谷歌美国。谷歌被央视曝光涉黄、谷歌图书馆计划遭遇起诉，并且政府相关部门也出面指责谷歌不妥，李开复离职等等，这一切都 让谷歌总部很头痛。选择退出显示出美国人的果断与冲动，就如同微软被欧盟惹恼之后，直接将windows内置浏览器删掉一样，最后让欧盟无所适从。谷歌离 开中国，估计有

很多网民感觉到悲伤，毕竟30%的份额不是小数字，有1亿多网民在用谷歌，这种搜索习惯一旦养成，他们很难放弃谷歌。

谷歌与中国的恋爱失败还有另外一个很关键的因素，那就是“文化”，“百度更懂中文”，换一个字，“百度更懂中国”。这就是谷歌失败的原因。在中国这个特色的国家，谷歌是注定失败的。

中国特色挡住了很多的国家大公司，Google也不例外，当然我们也有很多成功的例子，比如大众，问题在于Google做不到，这是由Google的特性 决定的。首先，Google是一个互联网企业，不管他是不是自诩为媒体，他都有媒体的特性，这就好解释Google在中国一直举步维艰了，有哪个外国的媒 体在中国最成功过呢？至少我还没有发现这个例子。

其次，Google有自己鲜明的企业理念，比如“不作恶”，不管这个“不作恶”是不是为我们认可，是不是如我们理解的字面意思那样，但是Google自己 确实一直在坚持这个立场，而在中国，这种“不作恶”的企业理念难免会和主管部门的要求冲突，换句话说，我相信Google的经营者一直在受着自己坚持的企 业道德理念的折磨，而现在，也许是不堪忍受了。

还有一点，Google进入中国以来，先后遭受了好几次莫名的或者是莫须有的指责，这些指责也许在我们看来是对的，但是在Google看来却不见得是对 的，Google为了市场原因或者是别的原因坚持了下来，但是几年来，这种趋势，或者用文中的意思来说，是“迫害”的意思没有减少，反而在逐渐增加，与此 同时，Google认为的错的东西却一直非常安全的存在着，比如Google花了很大力气做的Google音乐，而明显盗版的百度mp3却毫发无 损，Google的图书馆却受到了来自于官方的强烈攻击，这些类似的事情，换我们是Google，也理解不了。

当一个市场存在巨大的政策和经营风险的时候，Google选择被离开，也是情理之中的事情。

第五篇：沃尔玛在中国失败的三大原因分析

沃尔玛在中国失败的三大原因分析：

1、物流系统，难降成本

本来，高度自动化的物流系统在高效的信息系统的协同作用之下产生的效应是沃尔玛最大限度地降低了产品库存和在途时间，有效地压缩了营运成本，其配送中心从受到店铺的订单到向生产厂家进货和送货只要两天时间，其中对这一体系起到关键作用的是美国四通八达的高速公路以及沃尔玛在美国的3000多家门店和布局合理的陪送中心．但是沃尔玛（中国）正在这里遭遇瓶颈．对于高速公路，我国的发展水平还很低，要到2035年才能达到美国1950年初的89万公里的水平．这使得沃尔玛的陪送链大打折扣．而在陪送中心上，沃尔玛的陪送中心也只有在深圳和天津的两家．这使得围绕在一个陪送中心密集建店的做法无法在中国实施．到目前为止，沃尔玛在中国设立的50多家分店不但没有降低成本，反而增加了物流支出．

2、信息系统，难显优势。

沃尔玛领先高效的信息系统备受业界推崇，借助自己的商业卫星，沃尔玛便捷地实现了信息系统的全球联网。通过这个网络，全球4000多家门店可在一个小时之内对每种商品的库存、上架、销售量全部盘点一遍。内外部信息系统的紧密联系使沃尔玛能与供应商每日交换销售、运输和订货信息，实现商店的销售、订货与匹配保持同步。另外，从1980年开始，沃尔玛就开始强制供应商与其进行信息系统对接，这也是沃尔玛系统能在美国发挥作用的重要因素。但是，现阶段我国的商业环境束缚了沃尔玛这一优势的发挥。国内大多数供应商信息化水平低，只能和沃尔玛进行简单的数据交换。同时，由于受政策的限制，沃尔玛的卫星通讯系统无法在我国发挥作用，其全球采购系统、全球物流系统的有效共享在我国市场大打折扣。后台物流系统各环节同样不能做到像在国外一样严密配合，无法发挥应有效率。跨地区的连锁陪送难以实现，极大地影响了沃尔玛在我国底价政策的实施。在美国，沃尔玛对供货商的态度是，不仅要求供应商生产的产品在同类产品的排名中要靠前，而且宣称“没有EDI（数据交换接口），就别来找我”。在中国，沃尔玛面临的却是另外一片光景。沃尔玛在全球推行直接从厂家进货的原则，以降低成本。但这在中国本土很难实现。一方面，中国制造商数目多、规模小、分布广的因素导致了沃尔玛很难独立与制造商打交道。

3、本土化，屡遭忽视

沃尔玛曾经幻想在中国复制它在世界各地的每家分店都采用的一贯的经营模式和文化理念，但却屡屡遭到失败。这里的问题在于：制度可以重新建立，文化却不可能被简单地复制。因为企业文化的建设不是写在手册上，喊喊口号，开会教育就能实现的。企业文化是一个企业在发展过程中的经营理念，价值观和道德规范的不断积淀，它渗透于企业每一名员工思想中。如同样是接受顾客至上的思想，因为沃尔玛的员工表现确有其事可能截然不同。所以企业文化的问题才是沃尔玛管理中所出现的许多现象背后的症结所在，现在的情形已经表明了，沃尔玛在本土化的过程中的水土不服。可以说，如果物流问题只是沃尔玛的硬伤，那么在中国“形似而神不似”的企业文化则是沃尔玛的内伤。

WALMART在美国有它自己的一套配送体系网络.同时在中国也有.但由于美国物流的规模化,现代化和标准化.大大节约了物流成本.而在中国.由于我国物流业正处传统物流向现代物

流的转变过程中,物流系统相对混杂.但WALMART尽量避开这一难题.因为大家可以发现WALMART比家乐福晚登陆中国市场.而WALMART最大特点就是不收入场费.而且相对来讲WALMART给国人就是一个字----大!这就是它的特点.如果小的话就意味着亏损.在美国，他们有很方便快捷的高速公路以及卫星系统作为提高物流速度与效率的基础，而在中国，高速公路还远远没有达到一个很高的普及程度，物流运送往往妖娆很远的路程，再加上中国的政策对沃尔玛的卫星系统有很大程度的限制，所以他们在中国的销售额并没有原本想象中的那么顺。

这些只是在比较宽的面上来分析沃尔玛在两个国家的物流配送差异，至于文化背景所引起的人们对物流效率与速度的关注度就属于比较细的分析了。