产权共有人诉动迁房买卖协议无效遭法院驳回

第一篇：产权共有人诉动迁房买卖协议无效遭法院驳回

产权共有人诉动迁房买卖协议无效遭法院驳回

【案情介绍】

2006年8月，吴国平位于宝山区一处的农村宅基地房屋动迁，该农村宅基地房屋《上海市宝山区农村居民建房用地申请表》上载明，申请人为吴国平，家庭成员包括妻子卢志英、儿子吴正龙，根据动迁政策，吴国平分得四套分别位于宝山区菊联路***弄22号***室、23号***室、24号***室、25号***室的安置房屋。2006年9月，吴国平背着妻子卢志英、儿子吴正龙将其中一套位于宝山区菊联路***弄25号***室（以下简称系争房屋）安置房屋出售给买受人左连生，双方签订了《动迁安置房买卖协议书》，协议约定“房屋出售方甲方吴国平、卢志英、吴正龙，房屋买受方乙方左连生，房屋合同价人民币50万元，房款结清交房，房屋交付时甲方义务一并将房屋、房产权证、销售发票、有效凭证交付乙方，甲方取得房屋产权证后一并与乙方去房地产交易中心办理抵押登记，办理转籍手续时的所有费用由乙承担，违约支付房价双倍的违约金等内容。”协议落款处，吴国平本人签字并代签了“卢志英、吴正龙”的名字，左连生本人签名。协议签订后，左连生支付了所有购房款，吴国平如期交付了房屋，左连生接收系争房屋后即装修并入住至今。

系争房屋签订买卖合同时并未取得房屋产权证，2008年1月，系争房屋产权证办出，房屋产权人登记为吴国平、卢志英、吴正龙三人共同共有，并备注配套商品房，自2008年1月25起五年内不得转让、出租。

系争房屋产权证办出后，产权共有人之一的吴正龙认为系争房屋的出售未征得其同意，且房屋价格呈现翻倍上涨，遂于2011年1月向法院提起诉讼，主张系争房屋的买卖协议无效，要求左连生返还系争房屋。

本案争议的焦点是：作为系争房屋产权共有人之一的吴正龙，未在房屋买卖协议上签字，现主张房屋买卖协议无效能否得到法院的支持？

【法院判决】

吴正龙要求确认吴国平与左连生就宝山区菊联路***弄25号***室签订的房屋买卖协议无效，并要求左连生返还房屋的诉讼请求，不予支持。

【律师观点】

吴正龙遇到的问题具有一定的普遍性。由于拆迁安置房出售价格相比市场价优惠一些，不少买家不惜冒着买卖合同效力待定、特别是受当今或今后一个时期“限购令”政策影响完全可能导致房产无法顺利过户等风险执意购买，因此，完全可能导致法律纠纷频发，建议购买方慎重，当然了，若买家决意购买，黄方明律师律师建议在动迁房屋买卖协议的草拟上引起重视，可委托专业律师提供相应的法律帮助，由专业律师从房屋买卖协议的草拟，动迁房真正权利主体的审核、办理动迁房的债权抵押登记、房屋买卖双方权利义务约定等方面加以规范，尽可能减少或防范风险。针对本案，黄方明律师认为，吴正龙的诉求法院不予支持有其必然性。

一、吴国平与左连生签订的房屋买卖协议应当有效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第六款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”之表述，根据立法本意及法院的司法实践，这里的未取得产权证是指自始不能办理权属登记的房屋，主要针对的是那些不认定无效，即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。而本案并非

1如此，拆迁安置房是国家依法实施房屋征收后，依法建造、依法交付使用的，只是考虑到动迁安置房的特殊性，产权登记的办理手续往后延迟，暂时无法办理产权证。

另据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”该规定反映出即便因为没有房屋产权证也不必然导致合同无效，何况本案中系争房屋吴国平、卢志英、吴正龙在2008年已经取得了房屋产权证，那么，吴正龙再以此为由，主张合同无效是没有法律依据的。

二、吴正龙以动迁房5年内限制交易为由主张房屋买卖协议无效理由不足。

上海市住房保障和房屋管理局于2005年11月15日出台《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八条规定：“ 配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。”2010年10月27日上海市住房保障和房屋管理局发布的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》将动迁房上市期限由五年调整为三年。上海住房保障和房屋管理局出台的相关规定仅是规定性文件，并非法律、行政法规，因此，上海住房保障和房屋管理局就动迁房上市交易进行限制，既便当事人有违这一规定，并不必然导致房屋买卖合同的无效，其直接后果仅是房地产交易部门拒绝办理系争房屋的产权过户登记而已。

三、系争房屋买卖协议的实际履行也无法支持吴正龙主张协议无效的诉请。

本案吴国平作为被拆迁户的代表与拆迁人签订动迁安置补偿协议取得四套安置房屋，将其中一套即系争房屋转让给左连生。吴国平作为一家之长，一般情况下应当能够代表该户作出处分，法庭上卢志英也认可后来知悉系争房屋的出售事宜。另外，吴国平、卢志英、吴正龙作为一家三口在一起居住生活几十年，吴正龙对安置取得的四套房屋应当是明知的，再者，四套安置房屋在2008年就实际取得，从常理判断，吴正龙不应该不知道该四套房屋的使用情况，而吴正龙在长达近三年的时间里未提出任何房屋转让异议，可以认定吴正龙知道并同意将系争房屋卖给左连生。吴国平将系争房屋转让给左连生系代表全家的处分行为，该行为合法有效。吴正龙要求确认系争房屋买卖无效的诉请，有违诚信原则。

综上，法院作出以上判决。

第二篇：法院宣告有瑕疵的协议离婚无效

法院宣告有瑕疵的协议离婚无效

裁判要旨

配偶一方患精神病期间，另一方与其协议离婚，即使办理了离婚登记手续的，仍然无效，另一方当事人及其近亲属可按民事诉讼程序申请人民法院宣告离婚无效。

案情

朱X与王X于2001年1月10日登记结婚，同年10月17日生育一女。2001年11月，朱X患精神分裂症，自2001年11月27日起，朱X的父母多次带其检查治疗，但未能治愈。2004年12月27日，朱X与王X到婚姻登记部门填写了离婚登记申请书，双方订立了离婚协议书。同日，江苏省句容市民政局向朱X、王X颁发了离婚证。朱X的父母得知后即向王X提出异议。2005年1月7日朱X的法定代理人老朱、老王代向法院起诉，要求宣告朱X与王X的离婚无效。在此案的审理过程中，经原告方申请，法院委托了镇江市第四人民医院法医精神病鉴定所进行司法鉴定。镇江市第四人民医院法医精神病鉴定所于2005年2月1日作出精神疾病司法鉴定书，认为朱X有明确的精神病史，无自知力，其患有精神分裂症，辨认和控制能力受损，对在离婚协议上签字这一行为缺乏实质性辨认能力，结论为精神分裂症，无行为能力。

[案情分析]评析

协议离婚在我国现行婚姻法中称作双方自愿离婚，指婚姻关系因双方当事人的合意而解除。

由于协议离婚是当事人的合意与法律的确认结合在一起而成的复合行为，故协议离婚的效力，应受当事人合意的效力及法律确认行为的效力的双重影响，只有在当事人的离婚合意及法律确认行为均为合法有效的情形下，协议离婚才是合法有效的。

王X与朱X的离婚应属无效，但对于该案是按民事诉讼还是按行政诉讼程序处理，审理中存在分歧。第一种意见认为本案是婚姻登记机关行政登记行为引起的纠纷，应按行政诉讼程序撤销婚姻登记机关的离婚登记行为，宣布离婚无效;第二种意见认为，婚姻登记机关的登记行为是形式审查，当事人离婚的形式要件具备，登记机关即可准予离婚，因此，应按民事诉讼程序先确认离婚协议无效，然后再由婚姻登记机关撤销离婚登记。正是由于意见不同，诉讼中出现了起诉与撤诉的反复。

要正确处理好本案应先对婚姻登记行为的性质作出准确的理解。

一、婚姻登记机关具体行政行为的性质

我国实行的是登记制的婚姻程序立法原则。

婚姻登记管理机关的审查登记行为属于行政确认行为(确认式的行政决定)。结婚登记行为即属于婚姻登记机关根据相对人的申请依法对当事人之间自愿缔结婚姻关系的法律事实进行认可和证明的具体行政行为，一经作出，即宣告当事人之间成立婚姻关系，当事人之间互为配偶，相互享有婚姻法上的权利和义务。离婚登记行为则产生相反的效果。这种登记行

为只具有表明身份关系有变动的事实的宣告效力，而没有使身份关系发生变动的创设效力。既不赋予相对人权利，也不限制当事人权利。

二、婚姻登记机关的职权

按照婚姻法第三十一条及《婚姻登记条例》第十条、第十一条规定，自愿离婚的，男女双方应当共同到一方当事人常住户口所在地的婚姻登记机关办理离婚登记，在办理离婚登记时，双方当事人应当共同签署离婚协议书，离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。第十二条规定，办理离婚登记的当事人属于无民事行为能力或限制行为能力的，属于婚姻登记机关不予受理的情形之

一。本案即属于此种情形，而婚姻登记机关又未能审查出来，发放了离婚证，对此情形应如何处理?

1994年国务院《婚姻登记管理条例》第十二条、第十八条分别规定了不予结婚登记和不予离婚登记的情形，第二十五条及第二十八条规定婚姻登记机关对当事人弄虚作假、骗取婚姻登记的，婚姻登记机关有权撤销婚姻登记，宣布已形成的法律关系无效，收回登记证书，并对可归责的当事人进行行政处罚，对婚姻登记管理人员进行行政处分。但2003年8月8日国务院发布了新的《婚姻登记条例》，新条例不仅在名称上去掉了“管理”二字，而且在内容上也删除了婚姻登记的行政管理的色彩，仅在当事人依据婚姻法第十一条的规定，因胁迫结婚的，向婚姻登记机关请求撤销其婚姻时，婚姻登记机关才能依申请人的申请作出行政行为，对于其他已完成的婚姻登记，包括无效结婚登记和无效离婚登记，婚姻法及《婚姻登记条例》未授予婚姻登记机关主动依职权作出具体行政行为，婚姻登记机关无权撤销离婚登记，宣告离婚无效，因而不能通过行政诉讼强行要求行政机关行使本不属于其的职权，因此第一种意见不符合婚姻法及《婚姻登记条例》的立法本意，不能采用。

按照《婚姻登记条例》第十二条及第十三条的规定，婚姻登记机关应对办理离婚登记当事人的行为能力、意思表示、子女抚养、财产、债务等协议内容进行审查、询问，当事人也应共同到场，这种审查主要针对双方离婚的意思表示及对离婚后果的安排，在这种审查未能排除违法离婚的情形时，应由当事人按民事诉讼程序申请人民法院宣告离婚无效，人民法院宣告离婚无效的判决具有对世效力，无需再由婚姻登记机关再次进行离婚无效的宣告，婚姻登记机关只需将人民法院的判决收入婚姻档案即可。因此，第二种意见也不足采。

基于上述几方面的讨论，本案由朱X作为原告，其近亲属作为法定代理人向人民法院提起民事诉讼，申请宣告离婚无效。

[案情结果]裁判

江苏省句容市人民法院经审理认为，朱X患精神分裂症已多年且未治愈，经鉴定为精神分裂症，属无民事行为能力人，在与王X办理离婚手续时缺乏辨认能力，因此，依法应当认定朱X与王X的离婚无效。该无效的民事行为从行为开始就没有法律约束力。原告的请求符合法律规定，依法应予支持。据此，依照民法通则第五十八条第一款第(一)项、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第二十条、民事诉讼法第一百二十八条之规定，判决如下：

原告朱X与被告王X于2004年12月27日的离婚无效。

一审判决后，原、被告双方均未提起上诉。

[相关法规]协议离婚在我国现行婚姻法中称作双方自愿离婚，指婚姻关系因双方当事人的合意而解除。

由于协议离婚是当事人的合意与法律的确认结合在一起而成的复合行为，故协议离婚的效力，应受当事人合意的效力及法律确认行为的效力的双重影响，只有在当事人的离婚合意及法律确认行为均为合法有效的情形下，协议离婚才是合法有效的。

要正确处理好本案应先对婚姻登记行为的性质作出准确的理解。

一、婚姻登记机关具体行政行为的性质

我国实行的是登记制的婚姻程序立法原则。

婚姻登记管理机关的审查登记行为属于行政确认行为(确认式的行政决定)。结婚登记行为即属于婚姻登记机关根据相对人的申请依法对当事人之间自愿缔结婚姻关系的法律事实进行认可和证明的具体行政行为，一经作出，即宣告当事人之间成立婚姻关系，当事人之间互为配偶，相互享有婚姻法上的权利和义务。离婚登记行为则产生相反的效果。这种登记行为只具有表明身份关系有变动的事实的宣告效力，而没有使身份关系发生变动的创设效力。既不赋予相对人权利，也不限制当事人权利。

二、婚姻登记机关的职权

按照婚姻法第三十一条及《婚姻登记条例》第十条、第十一条规定，自愿离婚的，男女双方应当共同到一方当事人常住户口所在地的婚姻登记机关办理离婚登记，在办理离婚登记时，双方当事人应当共同签署离婚协议书，离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。第十二条规定，办理离婚登记的当事人属于无民事行为能力或限制行为能力的，属于婚姻登记机关不予受理的情形之

一。本案即属于此种情形，而婚姻登记机关又未能审查出来，发放了离婚证，对此情形应如何处理?

1994年国务院《婚姻登记管理条例》第十二条、第十八条分别规定了不予结婚登记和不予离婚登记的情形，第二十五条及第二十八条规定婚姻登记机关对当事人弄虚作假、骗取婚姻登记的，婚姻登记机关有权撤销婚姻登记，宣布已形成的法律关系无效，收回登记证书，并对可归责的当事人进行行政处罚，对婚姻登记管理人员进行行政处分。但2003年8月8日国务院发布了新的《婚姻登记条例》，新条例不仅在名称上去掉了“管理”二字，而且在内容上也删除了婚姻登记的行政管理的色彩，仅在当事人依据婚姻法第十一条的规定，因胁迫结婚的，向婚姻登记机关请求撤销其婚姻时，婚姻登记机关才能依申请人的申请作出行政行为，对于其他已完成的婚姻登记，包括无效结婚登记和无效离婚登记，婚姻法及《婚姻登记条例》未授予婚姻登记机关主动依职权作出具体行政行为，婚姻登记机关无权撤销离婚登记，宣告离婚无效，因而不能通过行政诉讼强行要求行政机关行使本不属于其的职权，因此第一种意见不符合婚姻法及《婚姻登记条例》的立法本意，不能采用。

按照《婚姻登记条例》第十二条及第十三条的规定，婚姻登记机关应对办理离婚登记当事人的行为能力、意思表示、子女抚养、财产、债务等协议内容进行审查、询问，当事人也应共同到场，这种审查主要针对双方离婚的意思表示及对离婚后果的安排，在这种审查未能排除违法离婚的情形时，应由当事人按民事诉讼程序申请人民法院宣告离婚无效，人民法院宣告离婚无效的判决具有对世效力，无需再由婚姻登记机关再次进行离婚无效的宣告，婚姻登记机关只需将人民法院的判决收入婚姻档案即可。