推房神器告诉你买卖二手房需注意五大重点范文

第一篇：推房神器告诉你买卖二手房需注意五大重点范文

推房神器告诉你买卖二手房需注意五大重点

买卖二手房一定要对购买房屋有全面的理解，同时买卖过程中也要注意各种有可能出现的问题。

第一、对“代理人”要谨慎

有的房屋交易，房东因某些原因不能到场，让别人代理。那么，代理人的情况一定要核实清楚。最重要的一点，也是代理人是否能拿出房东的委托代理书（经公证），也不能因为代理人是房东的亲戚，子女等而轻信。在当前的限购形势下，如果是卖方，也就是房东，也要注意，对方买房是否具备购房资格。如果对方因为政策所限不能在当地购置房产的，哪怕签订了买卖合同，合同也是无法履行的（房管局不给过户的），那么，合同无效。

第二、注意“共有人”

在房产交易的时候，要注意看产权证上权属人是几个，很多时候是夫妻双方。那么在签买卖合同的时候，卖家夫妻双方都应该到场，如果只来了一方，比如丈夫来了，妻子没来，那么丈夫应该拿来妻子的委托书，并且该委托书必须经过公证，以证实其委托的真实性。否则，按照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。这从法律专业术语上讲叫审清“房屋权属主体资格”。

第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆迁，是否农村集体土地

被抵押的房产不能办理过户，需要先还清贷款，再根据银行出具的还款证明去房地产交易中心办理抵押注销后方可进行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。如果交易房屋被列入拆迁，那么拆迁房屋是不允许过户的，通常拆迁区域也会提前发公告，要求停止交易。如果房屋所涉为农村集体土地，也就是我们通常所说的“小产权房”，是不允许上市交易的，买卖无效。有些人考虑到小产权房价格低，而与农民私下交易，风险很大，因为在房管局不会给予备案，一旦起纠纷，产权人还是农民。

第四、不要“跳单”

目前，浙江房屋交易中介的佣金大约在2%左右，房价高了，佣金也动辄好几万。有的买卖双方在中介的引导下联系上了，为了“省点费用”，就约好“跳单”。法院也提醒，不要轻易跳单，一方面现在规范的中介公司也帮你承担了很多有关房屋买卖审核方面的问题，自己可以省心不少。二来，跳单，一旦被发现，中介可告你违约，要支付违约金的。而违约金的数额基本上就是交易合同上约定的中介费。

第五、房屋是否有租赁，有无物管费拖欠等

法律上有句话叫“买卖不破租赁”。锦绣江南的案子之所以争议很大，官司艰难，问题也就在这里。法律人士也持两方观点，有部分坚持该房屋租赁在前，而且租赁有效。如果租赁有效的话，买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是买方必须要审查的内容。但是我国目前房屋租赁的登记制度并未完全开展，买房人无从查询租赁情况。我们在前两次的报道中也提到过，律师建议，在交易时签署补充约定，或者留下部分保证金，如果没有租赁，才全款支付给卖方。另外，交易房产的物管费、电费、煤气费有否拖欠，也可以去物业那里查一查，如果等到房子买下来才发现，搞不好就要买家来承担了。

第二篇：推房神器告诉你买卖二手房的七个规则

二手房交易往往要比新建商品房交易复杂得多，且在操作过程中缺乏一定的规范化，容易导致纠纷。为了确保自身利益，购房者应该事先了解以下几点，做到心中有数，关键时刻才不会吃亏。

核实房主真实身份

签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。

维修基金要结清

买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。

附属设施最好在合同中约定

一般来说，买方在交房时会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，往往在交房时看到的家具家电等附属设施不像签订买卖合同时那么完好和数量齐全，不少二手房交易还因此产生纠纷。所以，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件，交房时就根据合同约定进行验收附赠的家电、家具。

房款分两次支付最安全

购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以最大化地为买卖双方规避交易风险。户口迁出要慎约时间和责任

按照通常的交易习惯，卖方应当在房屋过户或交房前将户口迁出。但有时由于卖方暂时无法找到能够落户口的地方或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。这就要求双方在签订合同时对迁移户口的问题进行约定，约定户口迁出时间及违约责任。作为买方，为了维护自身利益，也可要求预留少部分房款作为抵押，待卖方将户口迁出再交还。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度。

约定违约偿付时间

虽然在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象，签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任和权利对等。

前期费用要结清

如果房屋能够顺利过户，那就皆大欢喜，但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，日后买方入住后收到上述账单时，再回头找卖方结算为时已晚，这类问题在二手房交易后经常出现。