房地产信贷风险的调查报告

第一篇：房地产信贷风险的调查报告

房地产信贷风险的调查报告

中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称为“359文件”）。该文件从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面对国内房地产信贷管理做了新规定。

为进一步贯彻落实“359号文件”，央行与银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)。对于452号文件，其重点是对银行信贷“第二套住房”作了详细清楚的规定。如一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政执行；四是强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。而这两个文件的基本精神就是目前房地产市场所认为的“房贷新政”。对于目前的房贷新政，市场最为关心的是“第二套住房”，关心的是不同的人对第二套住

房的不同理解，从而以不同的方式来消解这一次的“房贷新政”，就如2003年央行发布的121号文件一样（即2003年央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)。正因为，121号文件的消解，从而导致2003-2007年各家商业银行对房地产信贷的快速扩张。而这种银行信贷的快速扩张，不仅导致了国内房地产市场的投资炒作盛行、房价快速上涨，而且国内商业银行的风险也越来越大。特别是今年美国次按危机爆发之后，中央政府越来越认识到早几年宽松的银行信贷政策的风险性。这就是央行和银监会359号文件出台的背景。

对于359号文件的理解，市场开始没有把重心放在房贷新政的核心上，而对“第二套住房”含义，不同的人或机构做出对自己有利解释，从而引起了对“第二套住房”解释严重分歧。由于对第二套住房解释的分歧，早些时候也有人认为，这次房贷新政也会由于对第二套住房的不同解释而消解掉。但是，当时我就撰文指出，这次房贷新政的核心是改变当前的房地产市场发展模式，让房地产市场成为一个自住房的市场，因为这样不仅能够增加全体人民的住房水平，也是降低国内商业银行信贷风险所在；而改变房地产市场发展模式的根本就是限制房地产市场投资及鼓励房地产自住消费，遏制房地产的投资等。因此，相关的职能部门对第二套住房的重新界定或出台界定细则势在必行。这就有了如452号文件的出台。但是，我们应该看到，这次“房贷新政”，一方面重申了121号文件的全部内容，即全面加强了对房

地产银行信贷每一个环节的严格管理。如房地产开发企业的资本金的比重、开发楼盘预售准入、个人住房消费信贷的市场准入、房地产信贷资金的管理等。另一方面对房地产市场出现的新的信贷问题有新的规定（即房贷新政加入许多新内容），如禁止转按揭、加按揭，第二套住房银行信贷的市场准入界定等。也就是说，这次房贷新政，并非仅是对贷款购买的第二套住房界定，而是一个职能部门对国内房地产市场全面的信贷管理政策。

对于这个房贷新政，其核心或实质就是通过新的信贷政策来调整国内房地产市场发展模式，让国内房地产市场成为一个自住为主导的市场而不是一个房地产投资为主导的市场。因为，早几年特别今年国内房地产市场价格为什么能够在短期内快速飚升？国内房地产市场泡沫为什么会不断地吹大？最为重要的就是国内房地产发展模式偏差，就在于国内房地产市场是一个投资者为主导市场。在这样的房地产发展模式下，国内房地产市场的投资者在政府房地产政策的隐性担保下，借助于银行信贷的低成本及金融杠杆的便利性，大量涌入房地产市场并在短期内推高房地产市场的价格。因此，改变以前的房地产发展模式，即如果能够让国内以投资炒作为主导的房地产市场转变为个人自住需求为主导的市场，那么国内房地产不仅能够改善国内全体人民的住房福利水平，降低商业银行的信贷风险，也是国内房地产市场得以持续稳定发展的关键。

第二篇：银行业房地产信贷风险论文

摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重要的影响，特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。在开放的金融市场环境下，如果有效的审慎监管尚未充分建立，金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系，揭示了银行房地产贷款危机的成因，并分别从监管者和银行业的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。

关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期

一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

（一）灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(rule of thumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。

（三）安全网引发的道德风险

经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

（四）信息不对称

银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-value ratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。

然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

（五）不适当的会计、信息披露及法律框架

在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。

（六）监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（time inconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。

四、防范

（一）防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

（二）安全网改革

在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

（三）道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。

（四）市场基础设施的建设

通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。

五、小结

银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。

第三篇：商业银行房地产信贷风险论文

一、当前中国房地产业概述及存在的问题

今年上半年，中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨，到了年中价格就开始明显上升。

目前中国资金的流动性是前所未有的，在这一轮房价上涨的过程中，流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给中小企业、出口企业，却追着央企拼命放贷，使得央企手上拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候，投资于实体经济有一定的难度。于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在过去两三个月的地王拍卖中，专家估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款，有相当一部分钱又转到虚拟经济，到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化，一旦泡沫破灭，房价必将大幅缩水，给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产，严重地甚至会导致银行破产，股市价格下跌，引起金融危机。因此，房价过热，给商业银行带来的风险不容忽视，商业银行房地产信贷管理应将风险防范放在第一位。

二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显

（一）降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险

08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度，调整首付款最低比例为20%。次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。由于门槛的降低会使银行接受更多抗风险能力较差的低收入居民客户，当房地产价格下跌利率上升时时、借款人的贷款能力减弱，商业银行的还款违约率将会大幅上升，一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。

（二）个人住房贷款虚假信息严重造成信用风险

美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分，即次级信用。现阶段，中国的房地产抵押者没有信用等级之分，我国银行对申请贷款人的单位收入证明、名下有多少财产也很难查证是否属实。

（三）“假按揭”凸显道德风险

“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一些开发商为了加快销售回款，制造虚假销售繁荣，在房产尚未出售时，制造虚假交易记录，从银行中骗取个人贷款。

（四）金融产品缺乏，风险集中于银行体系

在美国次贷危机中，资产证券化为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用，但从另一方面看，次级贷款的证券化，有效剥离了商业银行风险，把其转嫁给了证券的购买者，降低了银行业的系统风险。中国房地产抵押贷款的证券化程度较低，其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。在房地产价格进入下降通道之后，这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来，对中国银行体系的稳定运行会造成严重冲击。

三、商业银行加强房地产信贷风险防范的建议

（一）正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20—30年，期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使贷款者承担了相当大利率风险，这使贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率；严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象

（二）引入保险介入机制

利用保险转移银行风险是许多国家和地区发展商品房抵押贷款的经验，在开展商品房预售按揭贷款过程中，保险机构主要经营两方面业务：

1、为按揭房地产办理抵押保险，在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险；

2、为银行发放抵押贷款办理贷款保险，主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

（三）加强住房抵押贷款业务的创新

住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制，建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理，研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

（四）建立房地产业贷款风险预警体系，尽快完善金融监管

总结次贷危机所暴露出的美国在金融监管方面的主要教训，包括两点：第一，任何一个国家的监管体制必须与其经济金融的发展与开放的阶段相适应，必须做到风险的全覆盖，最大限度地减少由于金融市场不断发展而带来更严重的信息不对称问题；第二，在现代金融体系里，无论风险管理手段多么先进、体系多么完善的金融机构，都不能避免因为机构内部原因或者市场外部的变化而遭受风险事件的影响，这是由现代金融市场和金融机构的高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性所决定的。从这个意义上来说，以格林斯潘为代表的一代美国金融家们所拥戴的“最少的监管就是最好的监管”的典型的自由市场经济思想和主张确实存在着索罗斯所指出的极端市场原旨主义的缺陷。

从长远看，金融业合法、稳健的运行机制，不仅在于监管当局的监管，更在于通过监管链接，促使社会中介、行业公会、金融机构内部稽核与监管当局的监督管理形成一种默契，变成一种合作。

参考文献：

[1]杨睿，金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管、中国房地产、2009、2、[2]罗莉，房价变动对我国商业银行住房抵押贷款风险影响的研究、金融与经济、2009、3。

第四篇：浅谈商业银行房地产信贷风险的防范

浅谈商业银行房地产信贷风险的防范

复旦大学 王雪

摘 要：房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。

本文首先阐述商业银行房地产信贷风险的研究背景和意义，对国内外研究的文献综述进行总结，分析商业银行房地产信贷业务的发展现状，然后再以美国为例，对比次贷危机前美国房地产与中国房地产市场的相似性，分析我国房地产信贷存在的问题及原因，最后从商业银行、政府、房地产企业三个不同方面研究对策建议，以达到防范房地产信贷风险的目的。

关键词：商业银行；次贷危机；房地产信贷风险；风险防范

第一章 引言

第一节 研究背景和意义

房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。

信贷资产是商业银行的重要收益来源，08年，美国爆发次贷危机，进而引发全球性的金融危机，由于近年来，我国房地市场与美国次贷危机发生前房地产市场有很多相似之处，因此美国次贷危机为我国房地产的平稳发展敲响了警钟，前车之鉴，我国应该加强防范房地产信贷的风险，才能促使整个银行系统乃至金融系统的安全运行，进而促进整个经济体系的稳定。

第二节 文献综述

一、国外研究状况

西方商业银行300多年的悠久历史为防范商业银行的信贷风险提供了坚

实的理论基础和有效的防范研究。

Langandso(1995)[3]采用大量样本数据,对商业银行信贷风险控制中的公司治理问题进行了研究。Oldfield and Santomero(1997)[4]从风险控制的角度将商业银行面临的风险分为三大类。Richard J.Herring(1999)对亚洲金融危机进行研究，分析了经济周期波动和房地产发展之间的关系。Philip H.siegel(1999)[5]等对内部控制结构的评价体系展开研究，提出完善内部控制制度的措施。Goetz(2009)[2]对始于美国的次贷危机运用宏观经济模型进行研究，得出的结论是银行资本损失和资本价格下跌之间存在着相互影响的关系。Juel Bessis(2000)[1]认为巴塞尔体系的诞生是银行监管理论的重大突破，它就如何加强银行内部控制，构建信用评级体系提出了相应对策，促进了银行内部评级体系的建设与发展。

二、国内研究状况

1.商业银行房地产信贷风险成因的研究

薛峰(1995)[6]是最早系统地对我国商业银行信贷风险进行研究的。陈峥嵘(2009)[18]认为房地产信贷风险主要来自信用风险。徐刚、放晓东(2011)[8]提出融资担保的操作风险也是房地产开发贷款的风险。杨小丽(2012)[10]研究了我国商业银行房地产贷款的周期性风险。

蒋伟、张朋能(2010)[7]认为房地产企业的资金来源就不能过于依赖于商业银行，否则不利于房地产业的长远发展。涂杰平、吕双利(2011)[9]探讨了国务

院宏观政策给商业银行带来的主要风险及其应对策略。吴爱民(2013)[11]分析了房地产信贷调控政策给商业银行带来的风险。

2.关于房地产信贷风险防范和控制措施研究

刘春红(2000)[12]提出为防范个人住房抵押贷款的风险，应建立与之相对应的符合中国国情的证券化模式。秦虹(2006)[14]指出要通过控制银行内部风险来防范房地产信贷风险。李雪娟(2006)[13]为解决流动性资金不足，可以实施住房抵押贷款证券化，从而防范信贷风险。徐驰良(2003)[15]提出要防范房地产信贷风险，应该从银行、政府、法律三个角度。胡德风(2007)[16]提出从贷前、贷中、贷后建立住房信贷信用风险控制机制。刘晓维(2007)[17]就如何防范房地产信贷风险，从微观和宏观两个角度给出了建议。柳斌(2009)通过对巴塞尔新资本协议中内部评级法深入分析，提出了加快内部评级体系建设控制信贷风险的建议。王宗军(2011)[19]认为提高资本充足率监管标准有利于降低商业银行的高风险投资行为。杨小丽(2012)[20]运用短周期波动分析和中长期周期波动分析房地产贷款的周期性风险，适当调控贷款发放条件，转移房地产贷款风险等措施建议。

通过对以上文献的学习、研究，我们可以发现国外对房地产信贷风险方面的研究已有较好的的理论基础和实践基础，我们可以从中借鉴很多优秀的研究成果和观点。目前我国商业银行房地产信贷积累大量的风险，房价一旦下跌，金融业的健康发展就会受到威胁，严重的也会打击我国经济平稳发展。

因此，我们应充分在理解国外研究的基础上，研究房地产信贷风险，加快国内房地产信贷风险防范的步伐，结合中国的实际国情发展适合我国的房地产信贷风险防范机制。

第三节 论文结构及主要内容

本文主要分成五章探讨商业银行房地产信贷风险的防范，具体内容如下： 第一章引言。首先简介房地产信贷风险的研究背景及意义，然后搜集大量国内外文献资料，在此基础上分析总结，最后介绍本文的结构和研究方法。

第二章我国商业银行房地产信贷业务的发展现状。首先根本本文研究需要对我国房地产信贷进行分类并介绍，然后分析其发展现状。

第三章次贷危机前美国房地产市场与中国房地产市场的比较。这章首先介绍美国次贷危机产生的原因，然后再以美国为例，从三个角度对比分析次贷危机前美国房地产市场与目前中国的房地产市场，比较两者的相似性。

第四章我国商业银行房地产信贷存在的问题及其成因。首先根据第三章的对比分析，找出我国房地产信贷存在的问题，以此为出发点，进而分析其成因成因。

第五章商业银行房地产信贷风险防范对策建议。主要是从商业银行、政府和房地产企业三个方面探讨如何对房地产信贷风险的进行有效的防范。

第二章 我国商业银行房地产信贷业务的发展现状

目前各个商业银行提供的房地产信贷多种多样。房地产贷款划分标准也是多种多样，比如按照时间划分，可分为短期贷款，中长期贷款；按担保方式划分可分为信用贷款、保证贷款、抵押贷款和质押贷款等。

第一节 房地产信贷业务的概念

目前，房地产信贷业务分类标准很多，根据本文的探讨的需要，把我国商业银行发放的房地产贷款主要划分成两种：房地产开发贷款以及个人住房贷款。所谓房地产开发贷款，是商业银行发放的，用于房地产开发企业建设住房、商业用房和其他房地产开发建设项目的中长期贷款。所谓个人住房贷款，是指在借款人提供担保的基础上，由银行发放的、借款人用来购买自用普通住房的贷款。

第二节 当前我国商业银行房地产信贷业务的发展现状

我国的城市住房体制改革、住房分配货币化政策是从98年开始实行的，随之而来的是飞速发展的房地产市场，房地产信贷业务规模也被商业银行逐步发展壮大，最显著的特征就是，逐年增加的房地产信贷资金数额。根据下面的表2-

1、表2-2，房地产开发贷款和个人住房贷款占商业银行贷款余额的比例总体上逐年增长。不管是房地产开发贷款还是个人住房贷款方面，在房地产融资领域，商业银行都占据绝对份额。

根据下面的表2-1，可以发现我国房地产开发贷款占比逐年增长。房地产开发贷款余额在98年为 2028.92亿元，房地产开发贷款的占比为2.34%；在14年，房地产开发贷款余额达到42800.00亿元，是98年的21.09倍，占比也上升到5.24%。由于10年房地产市场过度膨胀，为了抑制房价过快上涨，国务院连续多次出台一系列政策措施，房地产开发贷款余额在11年为27200亿元，在占比仅占4.96%。且从每年的同比增长率来看，房地产开发贷款余额均高于商业银行贷款余额。可以说，商业银行通过提供不断扩大的房地产开发贷款，极大的刺激我国房地产的飞速发展。

表2-1 1998-2014年商业银行房地产开发贷款相关情况（单位：亿元）

资料来源：1998-2014年《中国房地产行业发展报告》

根据下面的表2-2，可以发现我国个人住房贷款占金融机构贷款余额的比例总体上逐年增长，个人住房贷款余额在98年仅仅为426.16亿元，个人住房贷款占比为0.49%； 14年个人住房贷款余额高达115200亿元，是98年的270.32倍，其占比也高达14.10%，且从同比增长率来看，个人住房贷款余额均高于商业银行贷款余额。可见，商业银行提供个人住房消费贷款给消费者，使他们有足够的资金购买住房，刺激了对房地产市场的需求，进而拉动我国房地产市场不断发展、壮大、繁荣。

表2-2 1998-2014年商业银行个人住房贷款情况（单位：亿元）

资料来源：1998-2014年《中国房地产行业发展报告》

由下图2-1可见，从98年以来，商业银行房地产信贷业务的飞速发展，房地产信贷资金大量发放，在给商业银行带了巨大的利润的同时，也给商业银行带来巨大的风险。商业银行为求利益或业绩，不择一切抢占信贷资金的市场份额，不断扩张房地产信贷业务，甚至对信贷资金申请者贷前缺乏严格审查，贷后缺乏监督。虽然从在某种程度上讲，上述行为也促进了房地产业飞速发展，但是，近几年，房地产价格过高，供求矛盾突出，严重脱离正常的家庭收入水平。各相关部门出台了一系列政策措施，调控房地产业，抑制过高、过快增长的房价，但也使商业银行发放房地产信贷产生的隐性风险暴露出来。

图2-1 房地产开发贷款和个人住房贷款在金融机构贷款余额占比走势图

第三章 次贷危机前美国房地产市场与中国房地产市场的比

较

2007年，美国爆发的次贷危机在世界范围内扩散，随之而来的是全球信贷规模的缩减，严重影响了全球金融业的平稳发展，也影响着全球经济发展健康发展。美国的金融危机给我国房地产信贷业务的发展敲响了警钟，目前我国房价上涨过快，商业银行的信贷资金过度发放，与美国次贷危机发生前有极大的相似性，因此美国次贷危机的发生也给我们带来一定的借鉴作用。

第一节 美国次贷危机的原因

一、房地产价格泡沫

近年来，为刺激经济发展，美国不断降低利率，结果就是美元的贬值，房价也飞速上升，但是在一定程度上讲，也促进房地产市场的飞速发展。此

外，投资者争开始相购买房地产抵押次级债。随着美联储不断提高利率，房价下跌，美国的房地产市场进入剧烈波动阶段，贷款者的还款压力不断加重，借款者无法按期偿还，次级房贷出现信用危机。

二、不完善的房地产信贷政策

次贷危机爆发前，美国的低利率政策和宽松的放贷政策，大量不具备条件的人也申请到了贷款，房贷规模过大，金融机构负债比较极高，积累了较大的风险。后来，一系列有利于房地产抵押贷款的政策促进了房地产飞速发展。美国统计局的数据表明，美国出台税收优惠政策影响最大，促使房地产信贷的规模不断扩大，大量低收入家庭也能得到到贷款，购买住房，最终由于信贷规模过大、负债比例过高使金融机构信贷风险加大，导致房地产市场泡沫。

数据来源：美联储统计数据2000年-2008年

图3-1 美国2000年-2008年个人住房贷款数据（单位：百万）

根据上面的图3-1，可以看出个人住房抵押贷款从00年开始不断上升，00年仅仅19.2百万美元，03年达到40百万美元；07年次贷危机后，美国出现了直线下降的个人住房贷款的局面。00年至08年九年期间，个人住房抵押贷款在08年达到最低值，为17.7百万美元。可见，在房价不断上升的时候，金融机构只顾眼前利益，大量发放个人住房贷款，一旦房价下跌，可能给金融机构带来灭顶之灾。

三、不当的宏观调控政策

美国经济处于低迷时，扩张性货币政策被美国政府广泛采用，主要是通

过不断降低利率。就美国而言，低储蓄率、高消费率加剧推动房地产价格的上升。紧接着美国又连续实行大量紧缩的货币政策抑制房价过快上涨。美国联邦储备局从04年开始实行连续加息政策，前后17次之多，导致基准利率从1%上升到5.25%，使加重了贷款者的还款负担，因而多次大幅增加利率也是金融机构面临着严重的违约风险的根源，此外，由于一般次级贷款利率与普通贷款利率相比，前者要高出很多，而且大幅度下降的房价，使得抵押权的行使也不能足够偿还银行的本息，更增加了金融机构面临的违约风险。

以上可知，美国没有从长远考虑房地产市场的平稳发展，在低迷时期，只顾从眼前刺激房地产的发展，从而带动经济的发展，导致使房地产市场飞速发展过程隐含着大量风险，而在房地产市场价格过高时, 为抑制房地产的过快膨胀发展，美国政府采取了接连的紧缩性政策，加剧房地产泡沫。美国房地产的健康发展与与美国宏观调控政策是息息相关的，因此应该注重正确实行宏观调控政策

第二节我国房地产市场和次贷危机前美国房地产市场的相似性

一、房地产价格方面的相似性

根据下面的图3-2，美国房屋平均销售价格在98年为每套182200美元，房屋平均销售价格在07年达到最高峰，为每套290200美元，增长比例为59.27%。可以看出，在次贷危机以前，98年以来，美国房地产市场的房价从98年开始一路上涨。而07年次贷危机爆发以后，房价又加速下跌，并且逐步回落。如图3-2，07年次贷危机爆发后，美国出现房价大幅下降的局

面，次年，也就是在08年，房屋平均销售价格回落为每套246900万美元，下降比例为14.92%。

数据来源：美国统计局1998年-2008年

图3-2 美国历年房价走势图

再以1999年至2013年我国的房屋销售价格指数，看我国近年来的房价变动情况，这一指数是显示房地产价格的变动程度的相对数。基期为99年的房屋销售价格，那么房屋销售价格指数在99年就是100，用该指数分析我国房价的变化情况，则我国房地产价格上涨则指数大于100，反之，说明房地产价格在下降指数小于100。根据国家统计局的数据，绘制下面的图3-3，可以发现，自99年房屋价格销售指数均大于100，也就是说，我国的房价从99年以后总体上是逐年上涨的。

数据来源：国家统计局1999-2013年

图3-3 1999年至2013年我国房屋销售价格指数

因此，可以发现，现阶段我国的房地产价格总体上是逐年上升的，美国次贷危机爆发前，美国的房屋销售价格也是总体上逐年上升的，两者的变化存在一定相似性，而且近年来我国也存在房地产市场泡沫的说法，这与美国次贷危机发生前极为相似。

二、对房地产市场放贷政策的相似性

在次贷危机爆发后，为了改变房价过快的局面，我国政府出台也接连实行相关政策。但是，很多金融机构忍受不住眼前的利益，增加房贷规模，违

规房贷时有发生，所以依旧很难改变房价过快上涨的局面。

数据来源：国家统计局2000年-2013年

图3-4 2000年-2013年开发商贷款走势图（单位：亿元）

根据上面的图3-4商业银行对开发商的贷款的走势图，商业银行开发商贷款在00年为1385.8亿元，商业银行对开发商贷款在08年增长至7605.69亿元，增长比例为449%。开发商贷款数额也是逐年不断增长。其次根据图2-2商业银行对个人住房贷款数据,也能看出个人住房抵押贷款也是逐年上涨。这与分析的美国房地产市场房贷政策相似。

三、对房地产行业的宏观政策的相似性

为抑制我国房地产行业的价格过快增长，我国政府出台了各种各样的宏观调控政策，以07年为例，我国央行就发出对商业银行加强房地产信贷管理的有关通知，规定对住房贷款的首付款等。随后，央行也开始频繁提高利率，分别在07年的3、5、7、8月大幅度提高利率，大大增加了房地产开发商的还贷压力,也增加了个人的还款压力。所以我国央行连续提高利率，不仅增加房地产企业和个人贷款者的还款压力，增加了违约危险，也影响到我国信贷业务的健康发展。根据前面美国宏观政策的相关分析，可见我国和美国在宏观政策调控措施上具有相同点。

第四章 我国商业银行房地产信贷存在的问题及其成因

通过第三章，对中国房地产市场和美国次贷危机前房地产市场的相似性

进行的对比分析，可见近年来，迅速发展的房地产信贷业务带给商业银行巨大利润，但是由于信贷资金过度发放，对信贷资金缺乏有效的监管，也制约着商业银行的平稳健康发展。

第一节 我国商业银行房地产信贷业务存在的问题

以美国为例，结合我国的实际情况，商业银行房地产信贷业务存在的问题，可以归结于以下几点：

一、商业银行内部机制的缺陷

我国信贷风险管理没有建立起一个完全独立的银行授信部门，也没有建立一个有效的考核机制，对信贷资金考核时受银行内部其他部门干扰，授信部门反而没有最终的贷款决定权，而是在决策层或者银行领导，权利过分集中，很容易导致个人权力过大。同时，商业银行的信贷风险管理手段不够完善，在我国许多的商业银行中，仅限于一来银行的风险管理部门来管理和控制风险。此外，很多信贷人员的业务素质低下，缺少扎实的金融理论和专业知识，无法及时捕获金融市场的相关走势，对贷款人的信用状况及风险不能客观、正确的评估，导致信贷业务不能正常有效的进行，甚至优于一些操作性的失误，给商业银行带来极大的风险隐患。

二、不当的国家宏观经济政策

98年是我国我国房地产市场发展史上的转折点，这一年，国家进行了城市住房体制改革，国家接连出台相关政策对房地产业予以支持和引导，促进了房地产业的快速发展，但同时由于开发商投入大量资金、不断扩大建设规

模，而且近年来房地产价格过高，严重脱离居民平均收入水平，导致供求矛盾尖锐，可能引发房地产泡沫等一系列更严峻的问题。

三、企业融资渠道单一

根据下面的表4-2，我国的房地产开发资金来源于主要分成四部分：包括自筹资金、国内贷款、利用外资和其他资金，其中国内贷款约占15%-24%，自筹资金占比约26%-41%，其他资金来源占比约40%-50%，利用外资占比相对极少。据国家统计局的数据以及中央银行的相关资料显示，在我国房地产开发的资金来源中，银行信贷资金占在“自筹资金”和“其他资金”中占有很大的比例，这两部分再加上国内贷款，房地产开发贷款资金来源所占比例超过银行贷款的一半以上。

表4-2 1998年至2013年，我国房地产行业开发资金的来源情况（单位：亿元）

数据来源：国家统计局1998年-2013年

第二节、我国商业银行房地产信贷风险的成因

一、商业银行缺乏信贷风险管理意识，组织体系不完整

近几年，随着房地产行业的快速发展，带动对商业银行信贷资金的需求，加剧了商业银行之间竞争，有时候，商业银行为抢占房地产信贷的市场份额，贷前审查把关不严，带后缺乏监督，违规放贷。为完成商业银行规定的放贷指标或是追求较高的业绩，信贷部门不经过有效的监督和审查，会将一些资金放贷给一些信用和偿债能力比较差的公司，贷后又不能进行有效的考核。

同时商业银行信贷人员的业务素质的普遍较低，很容易导致操作性风险。

对信贷人员来说，他们的贷款业绩直接关系到自身利益，与绩效工资、考核相挂钩，所以造成一种不良的现象，信贷人员一味的追求高的信贷业绩，并没有真正地审查和考核房贷对象的信贷风险，在房价下跌时，商业银行将面临着借款人大面积违约的信贷风险，这使得商业银行的信贷尤其是房地产信贷存在着巨大的风险。

二、国家宏观经济政策影响

05年至14年国家对房地产宏观调控推出一系列措施调控房地产业，但是由于调控政策的政策时滞，难免会对对房地产信贷形成的冲击。如2010年出台的“国十一条”、“新国十条”，号称是史上最严的房地产调控政策，包括提高首付比例，采用行政手段全面整顿房地产业，严格控制商业银行房地产信贷资金的规模，这些政策对房地产业产生较大的影响，一定程度减少房地产信贷业务的规模，改变房价过快上涨的趋势。在这之后，有的企业被有关部门吊销资格并进行严格的整顿，有的房地产企业直接破产倒闭了，最终导致银行难以收回贷款本息，这就意味着，商业银行成为房地产信贷风险的最终承担者。

三、房地产企业融资状况

目前，我国资本借贷市场发展落后，房地产企业对银行依赖程度大，主要从商业银行获取间接融资；在我国，虽然直接融资方式比较被看好，但是能够利用基金、债券等直接融资方式的房地产企业少之又少。因此，由于商业银行过度发放信贷资金，而商业银行又不能有效转移分散信贷资金的风险，商业银行成为风险的最后承担者。

第五章 我国商业银行房地产信贷风险的防范对策

为了促进房地产业长远的稳定发展,为了保证我国经济的稳定和发展，必须有效的防范和控制房地产信贷风险。我国商业银行房地产贷款过度膨胀，引发了严重的房地产信贷风险，如何防范和化解房地产信贷风险就显得尤为重要。本文主要是从商业银行、政府和房地产企业三个方面探讨如何对房地产信贷风险的进行有效的防范。

第一节 商业银行的房地产信贷风险防范策略

一、商业银行时刻树立防范意识，严格防控房地产信贷风险

树立防范风险的意识，使银行信贷业务每一个过程都时刻谨记信贷风险的防范，商业银行应该对信贷人员进行相关的培训，使信贷风险防范扎根于信贷人员的心里，在各个环节，充分考虑各种可能的因素防范信贷风险。在发放贷款是，时刻关注各种因素的变化，根据实际情况调整风险防范策略。对于已经发放的贷款，要密切关注各种与信贷风险产生的相关情况，要时刻进行贷后的监督、审核，并且，还要防止贷款被挪为他用，关注房地产每一阶段资金运用的相关情况，从而确保开发商企业有能力而且能够偿还贷款。此外，除了信贷部门，银行的其他部门也应该时刻关注已经发放的贷款，比如审计部门，各个部门应该各自发挥各自的审查作用、监督作用、防范作用。

二、商业银行要完善的房贷发放流程

为了完善商业银行的房贷发放流程，第一，在发放贷款之前，商业银行

应该严格审查房地产信贷申请人的申请资格，不应为了完成房贷业绩而放宽发放房贷的条件，严格执行相关政策的措施，确保贷款的合规发放，降低房地产信贷风险；第二，当商业银行发现相关的信贷人员存在违规操作或者是其他的违规行为，应该严厉惩处，绝不姑息，提高内部监管，防止腐败，提高内部风险防范能力；第三，在发放贷款之后，相关的信贷人员一定要时刻关注与房地产信贷安全相关的情况，密切关注经济形势的变化，在贷后一定要加大检查力度，继续严密监督和审核房地产企业的信用状况，防范信贷风险的发生，完善相应的贷款发放流程

三、强化责任机制

第一，商业应该严格审批贷款的发放和审批，建立相对独立的贷款审批部门，落实相应的责任，一旦贷款某审批的某个过程出现问题，应该及时追究相关过程的相关当事人或者责任人。第二，除了建立相对独立的贷款审批部门，在贷款发放过程中，还应该建立相对独立的信贷管理部门。所谓的贷款管理部门，就是商业银行信贷业务审批过程中，商业银行还应该配备一定数量的贷款审批人，这些人员相对独立于审批部门，可以审查每一笔贷款而不受任何机构的限制，他们是根据收益与风险的相关联的原则，从商业银行整体利益出发，决定是否发放贷款，可以减少商业银行的信贷风险，并且减少商业银行损失的可能性。

四、提高银行信贷人员的业务素质

作为商业银行的信贷人员，扎实的金额理论和信贷知识必不可少，同时，还要对房地产的相关运营知识了如指掌，并且能随时主动了解国家的相关经济政策，捕获国家的经济走势，如果信贷人员的职业素质低下，不仅会影响

到房地产信贷业务的开展，还会给商业银行带来极大的信贷风险，因此，商业银行应该定期开展相应的课程或者培训，以提高信贷人员的业务素质，培养一批具有高风险防范和控制意识的专业人才。

第二节 政府视角的房地产信贷风险防范措施

一、采取相关的措施加强宏观调控

目前，我国的高房价的局势仍未能有效改善，政府作为一国经济的调控者，应该采取相关的调控措施，防止房价的大幅度波动，尤其是要防止房地产泡沫的发生，加强对房地产市场的监督，促进房地产长远健康发展，从而带动整个国民经济的平稳运行。第一，有关部门应该建立房地产信息的管理系统，调查全国房地产市场的相关情况，并进行相关的统计，通过数据来对房地产市场进行全面、客观、细致的分析，并及时评估相关的运行情况，及时对外发布相关信息，以引导整个房地产的健康发展，尤其是个人对房地产的消、房地产的投资。第二，房价过高，很大部分原因是由于土地价格过高，国家应该制定严密的税收政策，从而加强对土地的宏观调控，防止地方政府出现倒卖土地的情况，比如，未来抑制土地投机，稳定土地价格，可以对土地征收增值税；再比如，现在房地产市场上存在房产投机行为，政府可以相应的征收房产税，对不同数量房产的持有者征收不用比例的房产税，抑制这种投机行为，也可以起到稳定房价的作用。

二、建立房地产贷款申请者的信用体系

由政府出台政策建立房地产贷款申请者的信用体系，对银行来说，银行

可以了解申请者的信用状况，通过信用评级择优放贷，避免将贷款贷给信用差的申请者，以致是银行遭受巨大的信贷风险；对于政府来说，政府是国家经济的宏观调控者，可以通过这个信用系统，及时了解和考核房地产行业的发展状况，并且及时对外披露相关的信息，改善房地产业的信息不对称状况，减少影响房地产平稳运行的不利因素，从而调控整个房地产业。

三、建立健全房地产信贷的法律体系

法律是政府调控经济的重要手段，我国的房地产信贷的法律体系相对不太完善，而西方国家在漫长的发展过程中，已经建立了相对完善的法律体系，我国应积极借鉴他国的经验和教训，实事求是，建立一套适合我国国情的房地产信贷的法律体系。该体系不仅能够帮助政府更好的调控房地产业，促进房地产业的平稳运行，促进社会经济的繁荣发展，而且可以使商业银行的房地产信贷业务更加有法可依，规范商业银行信贷业务，减少商业银行的信贷风险，减少信贷资金损失的可能行，从而有效的防范信贷风险的发生。

第三节 房地产企业的信贷风险防范策略

一、提高市场竞争力，增强抗风险能力

房地产业是资金密集型产业之一，较其他行业而言，其规模经济效应更加显著。在房地产业风险加大、形势严峻的时候，作为房地产企业，第一，应该及时洞悉行业未来的发展态势，结合企业自身的特点，及时总结以往经营过程的经验，调整相关的经营策略，提高自身的应变能力，在风险到来之际，提高自身的防范能力；第二，调整与机遇总是并存的，企业应从危机中

看到机遇，抓住时机，调整未来的发展战略，提高核心竞争力，尤其是通过企业重组与兼并，及时把握未来市场的发展方向，促进企业长远健康发展，提高企业的偿债能力，也可以有效的防范房地产信贷风险的发生。

二、拓宽融资渠道，实现房地产融资渠道的多元化

在我国，房地产业融资途径比较渠道单一，主要依赖于商业银行的信贷资金，由于房地产业本身风险高、投资高，而且房地产业的开发周期一般比其他行业较长些，所以商业银行在提供房地产信贷资金的同时，也会承担较大的信贷风险，而这个风险在短时间内无法通过有效途径转移，近年来，国家也频繁实行相关政策抑制房价过快增长，这种形势下，房地产企业应积极实现融资渠道的多元化，比如，可以通过房地产信托、房地产投资基金增加企业的融资方式，促进房地产企业自身的健康发展，从而也可以有效的防范房地产信贷风险的发生。

参考文献

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第五篇：房地产市场及信贷风险监测报告

房地产市场及信贷风险监测报告

根据内蒙古银监局呼伦贝尔银监分局（2011）114号通知要求，现将我社房地产贷款情况报告如下:

一、基本情况

我社房地产贷款共两户，分别为：

1、呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司成立于2002年1月21日、法人代表：杨晓晨、注册资金1500万元、为一人有限责任公司，公司主要经营民用建筑开发、建材销售。该公司先后在海区兴建了“广慧综合楼”、“广厦兴安小区”等工程，2008年在位于河西西郊界街和广场路交汇处开发“广厦数码大厦”总投资1.2亿元，现工程正在收尾阶段。该公司因购钢材资金不足，于2011年5月25日在我社贷款461.7万元、期限一年、由公司自有门市房抵押。

2、呼伦贝尔市华融房地产开发有限责任公司成立于2007年6月14日法人代表：林紫辉；注册资金1005万元、公司主要经营建筑开发、建材销售。该公司已在我区商业中心建成“华融假日酒店”并投入，现酒店经营良好，收入稳定。目前二期扩建工程正在施工中，预计2012年6月投入使用。因工程购买材料资金不足于2011年9月29日在我社贷款540万元，期限一年，由华融假日酒店1-5层房产抵押。

二、房地产贷款需求和实际发放规模

海区是呼伦贝尔市经济、文化中心，随着城市改造步伐的加快，房地产市场资金需求逐年上升，目前我社接到的房地产贷款申请已接近5亿元，我社结合国家调控政策以及风险因素只发放了1000余万元。

三、对房地产信贷工作的建议

1、掌握房地产市场行情不依赖中介机构的评估结果。

2、加大对房地产贷款风险进行识别、监测和控制的手段和能力。

联社营业部

2011年10月9日