房地产基金的组织形式[5篇模版]

第一篇：房地产基金的组织形式

房地产基金的组织形式

投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。

1.公司型房地产基金

公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。

2.契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。

3.有限合伙型房地产基金

有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而

言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。

房地产基金的风险管理

房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地发展。

1.房地产基金的投资风险及其内部控制

房地产基金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。

其内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、简历房地产地产基金投资决策流程以及简历投资决策委员会和风险控制委员会。

2.房地产基金投资的风险管理措施

房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。

房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑其本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当采取以下措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。

房地产基金的财务管理模式有：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。

房地产商如何获得基金投资

房地产商如何获得基金投资，主要注意三个方面：1）房地产商业计划书的编写；2）向房地产基金融资的策略；3）房地产商应重点解决的自身问题。

1.房地产商业计划书的编写

房地产商业计划书的结构：

概要-项目公司概况-市场状况和竞争分析-项目介绍-项目运营和管理-项目财务分析-资金需求及融资计划-风险和控制策略分析

商业计划书编写的重点：

1）计划书的概要应具有“杀伤力”。2）计划书编写过程中的关注点。3）计划书要体

现正确决策内容。4）科学设定市场参数和财务参数。

2.向房地产基金融资的策略

房地产商的融资目标：

1)实现项目风险的合理分担。2）最大限度的降低融资成本。3）事先发起人对项目

较少的股本投入。4）搭建资本运作平台。5）获取最大收益。6）争取实现资产负债融资。

获取房地产基金投资的策略：

1）制造竞争者。2）充分了解和把我自己所能接受的交易底线。3）清楚自己的融资

目标。4）准备做出妥协。5）不要隐瞒企业内部的重要问题。6）要有耐心和恒心。

7）不再没有回报的情况下对发盘做出让步。8）了解房地产投资基金和投资家。

3.房地产商应重点解决的自身问题

我国房地产商存在的问题：

1）老板一人说了算。2）信息的高度不对称。3）经营行为的短期化。房地产商融资需要重点解决的自身问题：

1）放弃“霸主”一时，建立合作关系。2）建立公司的治理结构。3）建立项目公司。

第二篇：房地产基金现状

除了独立的私募股权投资公司在积极创建房地产基金之外，大型房地产商成为房地产基金的另一参与主体，如万科、金地、复地、中海、华润、绿城、海尔、保利地产等，都在积极设立房地产基金公司。他们中有的是由上市公司设立，如中国海外集团和金地集团，有的是由上市公司的控股股东或其相关方设立，如华润集团和复地集团。

与此同时，外资也在通过各种途径参与进来，与内地房企合作。不但如此，有知情人士告诉记者，目前国内已有外资银行在积极筹备人民币的房地产基金。

根据清科的统计，与2010年房地产基金主要由本土机构募集相比，今年一季度募集到位的5支房地产基金中，有3支为外资机构管理，单支基金平均募集为2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。

金地与瑞银合作的房地产基金目前已经完成第三期募集。

金地是国内地产基金的先行者代表。2008年初，金地集团宣布与瑞银在境内外展开各种金融合作，合作主要有两个方向：一是共同发起设立房地产投资合伙企业；二是由双方或各自关联公司按照各自50%出资比例共同设立投资管理公司。当时，瑞银曾表示，这是其环球房地产集团首次在中国开展房地产投资管理业务。

该基金曾因金融危机而暂停实施。2010年4月，金地与瑞银终于正式启动双方合作基金的第一期募集，募集资金约1.2亿美元，资金已经投入到集团旗下的项目；同年12月8日，该基金第二期募集完成，募集的资金由荷兰PGGM投入7500万美元，使该房地产基金的规模达到近2亿美元。

据称，金地计划到2015年基金管理团队将为集团贡献20%的利润，而管理规模将达到200亿元。

不过，已有业内人士在行业论坛上质疑：“如果说金地设立一个基金来投自己开发的项目，那么金地为什么不干脆设立一个证券基金公司来投资自己公司的股票？”

到底是独立的房地产基金公司好、还是有房企背景的好，孰优孰劣的争论不绝于耳、难分高下。前者列举了地产商主导的基金在投资机会分配、股权作价、关联交易等方面存在的一系列问题；而后者则直指对方是房地产的外行。

“我的理解，大部分还是短期的„过桥‟。不排除有些房企可以转型，但是基金和房地产实业毕竟还是不同的，要转型，也是一个长期的过程。”渤海产业基金执行董事李新中认为，房地产商自己做基金、再投自己的项目是一个中国特色，且这种现象不只存在于房地产业。“也不是说这样就不行，但未来还是要完全独立专业的管理，这样比较„干净‟。”

目前，大多数房地产公司在描述设立房地产基金的初衷时，均采用“拓宽企业融资渠道”的字眼。嘉富诚国际投资有限公司合伙人乔琦认为，尽管房企设立房地产基金的优势明显，包括提供足够的优质地产开发项目，并具备专业的项目开发管理经验等，但他们首先得化解内幕交易。

“夹层投资”模式

在交易结构、即投资和退出的方式上，房地产基金与传统意义上的私募基金有着天壤之别。

对于房地产基金而言，Pre-IPO没有任何意义，房地产基金一般都不是投一个房地产企业，而是投一个项目公司，取得的是该项目的回报和收益。房地产基金业目前主流的投资模式都是采用“股权＋债务”的“夹层投资”的方式，即通过对被投资企业进行增资扩股，基金管理公司进到开发商项目公司里面，成为其股东，后者再以股东身份向基金公司做股东借款。

由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息；股权部分，有的是基金一直跟到项目清盘，有的是开发商回购。双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。

地产基金公司对于被投资项目的监管会远高于一般的私募股权基金，会派人监控资金的使用过程，起码会在银行设立监管账户，财务代表、项目代表都会派基金的人去担当。当缺乏抵押物时，地产基金公司会要求对被投资的项目公司完全控股，从而起到牵制和监督的作用。比如基金投出30%的钱，占对方30%的股权，但是剩下的70%股权要质押给基金公司，相当于后者占了项目公司100%的股份。

上述投资方式和退出方式，是房地产基金与传统私募股权基金的两个最核心区别。由此导致的两种基金的LP(有限合伙人)也有很大差别。

嘉富诚国际投资有限公司副总经理孙毅告诉记者，他们寻找LP的途径主要是高档会所、银行大客户、投资公司的高端客户、第三方独立理财机构等，为此付出的承销费一般维持在4个百分点左右。另一个途径是通过自己的营销团队开发投资人。

一般房地产基金的存续期是2年，收益有按年付的、也有按半年付的，LP在一年左右退出的较多，且要求有较高的回报。

嘉富诚的研究观点认为：目前，人民币房地产基金有三个方面没有准备好。第一，钱的来源非常窄；第二，中国房地产基金的模式没有人说得出来，真正的私募股权基金是股权融资模式，但这种模式并没有建立起来，投资与监管模式也没有建立起来；第三是专业人才少，寻找适合基金的项目也比较难。

“股权+债权”的运作模式与房地产信托类似，许多房地产基金基于一个项目一支基金的模式，也与房地产信托极为相似，也较为灵活，但失去了基金本身聚集资金、多项目投资分散风险的能力。特别是，同私募股权基金一样，房地产基金的监管仍属灰色地带。行业隐忧

何小锋认为：“私募基金就是有钱的人和缺钱的人私下达成的协议，是自由的行为，用不着监管。”

针对20%~30%的回报，已经有业内人士提出，地产基金的这种投资模式，会否有“变相高利放贷”嫌疑。甚至有的不规范基金公司会给LP承诺最低收益。“我听说过，大多是口头上的。”一位业内人士告诉记者，“还有的业务员急功近利，为了拉拢投资人而打擦边球，将招募说明书的风险提示页中删去部分内容”。

按照最高人民法院在今年1月4日正式实施的《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，这些都有可能涉嫌非法集资、或者临界非法集资的边缘。

“在我所接触的房企中，有的企业已经开始涉嫌犯规。”嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥说，由于资金压力所迫，部分中小房企负责人常常找到几个熟人或者机构以固定回报作为承诺，募集部分资金。一般而言，他们会承诺何时还本付息、回报额度等。“而这种做法，按照规定，则涉嫌非法集资。”

而由于投资方式的特殊性，即使没有对LP做出承诺，但基金管理公司可以与被投资企业约定一个最低回报率。一位独立房地产基金公司的合伙人告诉记者，“从法律结构和政策环境上来说，只要整个交易结构的设计完全是合法合规的，就不能说房地产基金是错的。”而且我们感觉国家的态度是，既不鼓励、也不反对，而且也无法监管。”

他认为，首先是对整个PE的监管主体不明确。“到底最终是由谁来监管，肯定是一个权力分割下的利益博弈”。

同时，有分析人士指出，低于5个亿的可以不备案，高于5个亿的备案也并非强制，那么不备案会怎样，发改委并未提出后续的处罚措施，由此导致的监管的可实现性也很难。不过，今年以来，一些细微之处的变化，还是可以看出监管层的态度。有业内人士告诉记者，目前在天津注册基金公司，要求前面不允许加“房地产”三个字，类似定语都被删除。“这就是一个加强监管的例子。”该人士说，“监管是一把双刃剑。一旦监管了，对投资人有保护了，对规范的大公司有保护了，但操作起来也变得麻烦了。”

该人士还透露，银监会在今年初曾通告银行，“代理房地产基金销售要慎重”。以前银行大张旗鼓地为地产基金介绍客户，现在则转为客户经理私下进行。“北京很严，外地则好点儿。比如山西、河北、天津等地的分行行长都有意向参加，还是管辖权的问题，天高皇帝远嘛。”

虽然行业如火，但已有一些地产基金公司预期，整个市场下半年的风险越来越大、资金链越来越紧，因此其开始向持有型物业的投资转移，减少前期开发型的投资。

上述人士透露，其所在公司今年开始做旅游地产基金，优选一些比较好的旅游地产项目，改造成类似于产权式公寓或产权式酒店，然后一边做经营，一边寻觅比较好的市场时机再出售。

一些业内人士也提出，房地产基金要持续发展，必须和房地产投资信托基金(REITs)结合。后者不放开，没有二级市场的退出机制，前者永远只能是短期行

第三篇：房地产基金管理模式

 从房地产投资基金的资金来源和管理方式来

看，房地产投资基金可以分为：独立型房地产

投资基金、附属型房地产投资基金、半附属型

房地产投资基金。

投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。

公司型房地产基金

公司型房地产基金是以《公司法》为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。

契约型房地产基金

契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。

有限合伙型房地产基金

有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言，前者是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地发展。

第四篇：房地产基金股权回购协议

股权转让协议

本协议由下列各方于（）年（）月（）日签署：

甲方：股权投资基金合伙企业（有限合伙），一家依照中国法律在天津市设立的有限合伙企业，其住所为【】。

乙方：身份证号为【】，住所为【】。

丙方：身份证为【】，住所为【】。

丁方：一家依照中国法律在河北省秦皇岛市的有限责任公司，其住所为【】。

上述甲方、乙方、丙方、丁方合称为“本协议各方”。

鉴于：

1、甲乙丙丁四方与投资管理有限公司于2010年【】月【】日签订了编号为

【】的《投资框架协议书》（以下称“《投资框架协议书》”）。

2、甲乙丙丁四方于2010年【】月【】日签订了编号为【】的《秦皇岛德大房地产开发有限公司增资协议》（以下称“《增资协议》”）。增资完成后，甲方持有丁方36%的股权（下称“标的股权”）。乙方持有丁方51.2%的股权，丙方持有丁方12.8%的股权。

3、根据《投资框架协议书》的约定，甲方拟将其持有的标的股权转让给乙方、丙方和丁方。

本协议各方根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，就甲方转让标的股权事宜（以下称“股权转让”），经友好协商，达成协议如下：

1.股权转让

1.1本协议各方同意，甲方向乙方、丙方和丁方转让其所持有的标的股权，乙方、丙方和丁方同意受让标的股权。

1.2 本协议各方同意，在乙方、丙方和丁方按照本协议支付完股权转让价款后，甲方将标的股权转让给实际受让方名下。在自甲方完成对丁方增资后届满两年前的【四个月】前，乙方、丙方和丁方应当将股权受让方的名称书面通知甲方，该等股权受让方人选应取得甲方委派至丁方的董事及丁方独立董事的同意。且一旦经甲方委派的董事及独立董事同意后，股权实际受让方的人选不得更改。届时由甲方与股权实际受让方签订具体的《股权转让协议》并办理相应的工商变更登记手续。如确定由丁方受让股权，则由丁方在【四】个月内自行办理完毕相关减资手续。

1.3自股权工商变更登记办理完毕之日起，股权受让方享有并承担标的股权项下的法定权利和法定义务，甲方不再享有和承担该等权利和义务。标的股权项下的法定权利和法定义务将根据《中华人民共和国公司法》等有关法律法规和目标公司章程等文件的规定确定。

1.4本协议各方并一致同意，甲方对上述股权转让前丁方所产生的债务不承担责任。

2.转让价款及支付方式

2.1本协议各方同意，标的股权转让价格的计算公式为：《增资协议》项下实际缴付的增资款金额*（1+27.5%）（以下称“转让价款”）。

2.2本协议各方同意，乙方、丙方和丁方应按照以下约定向甲方支付本协议

2.1条约定的转让价款：

上述转让价款应自甲方完成对丁方增资后届满两年前的【四个月】内分四期支付给甲方指定的账户。乙方、丙方和丁方应自甲方对丁方增资完成后的第21个月起，连续四个月每个月月初前三日内向甲方指定的账户存入【】万元。增资完成以甲方的增资款划付至目标公司账户之日为准。

乙方、丙方和丁方对上述转让价款的支付义务承担共同连带责任。

2.3各方同意：如甲方完成对丁方增资后届满两年，乙方、丙方和丁方未能按时足额支付转让价款的，则甲方有权行使担保权利，如甲方行使担保权利后仍未能足额获得约定的股权转让价款或者有关抵押担保未能成功设立的，则甲方有权将其持有的丁方股权转让给第三方。

3.生效

下列条件成就后本协议生效：

3.1本协议各方正式签署本协议；

3.2 甲方对丁方的增资完成。

4.控制权移交

甲方同意，于股权工商变更登记办理完毕之日，甲方委派或推荐至丁方的董事、高级管理人员及其他相关人员均将辞去在丁方的职务。

5.费用承担

各方各自承担其实施本协议而产生的各项税费。各方同意，审批费用、工商变更登记费用、审计费用和资产评估费用等应由丁方承担。

6.参照适用

本协议的定义、陈述和保证、信息披露和保密、不可抗力、违约责任、表更、解除和终止、适用法律和争议解决、通知及送达事宜，参照适用《投资框架协议书》中的相关条款。本协议其他未尽事宜以《投资框架协议书》的约定为准。

7.其他

本协议正本壹式四份，甲方、乙方、丙方、丁方各执壹份，本协议各份具有同等法律效力。

甲方：投资基金合伙企业（有限合伙）（盖章）

委派代表或授权代表人（签字）：

乙方：（签字）

丙方：（签字）

丁方：开发有限公司（盖章）

法定代表人或授权代表人（签字）：

第五篇：企业组织形式

什么是企业组织形式

企业组织形式是指企业财产及其社会化大生产的组织状态，它表明一个企业的财产构成、内部分工协作与外部社会经济联系的方式。

1.独资企业。

独资企业，是一个自然人投资并兴办的企业，其业主享有全部的经营所得，同时对债务负有完全责任。这种企业的规模都较小，其优点是经营者和所有者合一，经营方式灵活，建立和停业程序简单。这类企业的缺点是自身财力所限，抵御风险的能力较弱。独资企业，西方也称“单人业主制”。它是由某个人出资创办的，有很大的自由度，只要不违法，爱怎么经营就怎么经营，要雇多少人，贷多少款，全由业主自己决定。赚了钱，交了税，一切听从业主的分配；赔了本，欠了债，全由业主的资产来抵偿。我国的个体户和私营企业很多属于此类企业。

2.合伙企业。合伙企业，是由两个以上的自然人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。设立合伙企业，应当具备下列条件：(1)有两个以上合伙人，并且都是依法承担无限责任者；(2)有书面合伙协议；(3)有各合伙人实际缴付的出资；(4)有合伙企业的名称；(5)有经营场所和从事合伙经营的必要条件。它不同于所有权和管理权分离的公司企业。它通常是依合同或协议凑合组织起来的，结构较不稳定。合伙人对整个合伙企业所欠的债务负有无限的责任。合伙企业不如独资企业自由，决策通常要合伙人集体做出，但它具有一定的企业规模优势。

以上两类企业属自然人企业，出资者对企业承担无限责任。

3.公司企业。

公司是指以营利为目的，由许多投资者共同出资组建，股东以其投资额为限对公司负责，公司以其全部财产对外承担民事责任的企业法人。公司企业是按所有权和管理权分离，出资者按出资额对公司承担有限责任创办的企业。主要包括有限责任公司和股份有限公司。

有限责任公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。有限责任公司指不通过发行股票，而由为数不多的股东集资组建的公司（一般由2人以上50人以下股东共同出资设立），其资本无需划分为等额股份，股东在出让股权时受到一定的限制。在有限责任公司中，董事和高层经理人员往往具有股东身份，使所有权和管理权的分离程度不如股份有限公司那样高。有限责任公司的财务状况不必向社会披露，公司的设立和解散程序比较简单，管理机构也比较简单，比较适合中小型企业。

股份有限公司、其全部资本分成等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任、公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司企业有如下特点：(1)股东负有有限责任；(2)股份可转让，流动性好；(3)可以募集大量资金；(4)公司有独立的存在期限；(5)管理较科学，效率较高；(6)创办手续复杂，费用高；(7)保密性差，财务状况比较透明；(8)政府的限制较多；(9)社会负担重，要承担双重税赋。股份有限公司全部注册资本由等额股份构成并通过发行股票(或股权证)筹集资本,公司以其全部资产对公司债务承担有限责任的企业法人。（应当有2人以上200以下为发起人，注册资本的最低限额为人民币500万元）其主要特征是：公司的资本总额平分为金额相等的股份；股东以其所认购股份对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任；每一股有一表决权，股东以其持有的股份，享受权利，承担义务。（其本质也是一种有限责任公司）