深圳2009年二手房买卖流程(卖方红本在手买方贷款非常真实)

第一篇：深圳2009年二手房买卖流程(卖方红本在手买方贷款非常真实)

下面以通过中介交易二手房为例，来介绍一下交易过程。

1选房：深圳的炒房客和投资客极多，因此二手房源很多，选择面也很大。尤其是关内，目前几乎已经没有普通住宅的新盘了，只能选择二手房。你可以去满大街的地产中介去看，也可以自己在网上搜，如搜房网。需要注意的是，地产中介门上贴的房源，一般都是假的，故意报个低价吸引你注意，然后给你推荐其他房源。网络上的二手房源，大部分都是中介放出来的，价格一般都比实际价低，有的甚至低的离谱，目的也是吸引你。找二手房需要碰运气，所以需要长期关注，多看，这样“碰”到好房子的几率会大一些

2价格博弈：在中介选好房后，中介会约卖方过来，这时买方、卖方和中介，会坐在一起进行一次利益博弈。如果是你自己联系的卖家，则你们双方也要进行一次博弈。需要注意，作为买方，从卖方那里可能获得的利益有：降低价格，送家私（这个一般都会，也有例外），税费各付（这个难度很大，一般都是卖方“实收”，即所有的费用都要买方承担），从中介那里能获得的利益有：降低佣金（一般可打八折）。当然卖方和中介也不是吃素的，会拼命维护自己的利益。这里需要提醒买房者的是，有时不要因为一点小钱错失一套好房子，该让步时就要让步。一般到了买卖双方见面的地步，其实离成交已经不远了，中介会在此时使出浑身解数，用尽各种手段，力促成交。

3签订二手房交易合同：价格谈拢后，就要签订三方合同了，注意要签深圳国土局提供的标准合同，不要用中介自己的。签订前需要首先仔细核对对方的房产证（复印件）及身份证，注意物业名称及面积，签合同时需要注意：物业名称（必须与原房产证上的一字不差），将来房产证上的人的姓名及身份证号码（这个要仔细核对），交易价格，各项税费（主要有契税和营业税，后者09年暂不收），中介佣金（一般是交易金额的3%，可打折，若是买卖双方已经协商好送上门的，则只收5K），定金，首期款缴款时间，交房时间，违约处理等，一些细节有房子上是否落有户口，有的话要协商迁出时间，写入合同，还有学位。然后签字，按一大堆手印，缴纳定金。这时如果卖方房产证在手里（无贷款），中介会拿走，有贷款则会拿走按揭合同，此举是限制卖方违约或一房多卖的方法。然后你就可以回家筹备首期款了，还要准备收入证明。卖方最好在此期间做个房产交易委托公证（公证费300），即把你房子买卖的后续手续委托给专门的担保机构去做，不然后续手续需要你多次亲自到场，这些手续只能在工作日办，你就只能请假了，尤其是如果原房产证上是两个人的名字（夫妻双方），则必须双方都到场，很麻烦的。深圳的担保机构很规范，大可以放心。

4缴纳首期款：首期款筹好后，即可通知中介去银行做资金监管，最好是你将来的贷款银行，注意必须是去银行，不能把钱打到中介的帐户上（这一点政府已经明令禁止

了）。资金监管的意思是，你把首期款放到银行专门的监管帐户上，等到房产过户完成后，你的新房产证出来，银行才会把钱打给卖家，类似于支付宝，这样双方都可以安心。

5签订贷款协议：这一步需要你出示自己的收入证明，一般收入证明上的月收入金额，要超过月供款的2倍，即月供占月收入的比例不得超过50%。这一点很容易，很多小公司的收入证明上面的月工资都是瞎写的，你让写多少都可以，咱们公司以前也可以，但现在不行了，只能按实际收入写。需要注意的是选择贷款利率调整的方式，央行的利率会根据经济形势的变化随时调整，那么你房贷的利率也要跟着调，何时调，有不同的方式：按贷款日一年一调（贷款日按当时最新的利率调整），每年1月1日调整，按季度调整。各银行支持的方式不同，需要注意进行选择。一般降息周期内调整越频繁越好，而升息周期内则越少越好。

6缴纳佣金：给中介的佣金要这个时候交，否则中介不会带你去过户的。

7过户：这一步要跑国土局和产权交易中心两个地方，产权交易中心会验证买卖双方的身份证，如果你将来房产证上是两个名字（夫妻双方，一般女方都会要求加上自己名字），则两人必须都到场（注意，不仅这一步，所有的步骤都要求两人到场）；卖方如果做了委托公证，就不用来了，由担保机构出具委托公证书即可。然后你就等待产权交易中心出你的新房产证，关内要5个工作日，关外要一个自然月（据说宝安也改成5个工作日了）。４－７步可以同一天进行。

8拿新房产证：新房产证出来后，中介会带你去拿，同样，如果你房产证上是两个名字，则两人必须都到场（后面不再说了，太罗嗦）。产权交易中心会验证你的身份证，没问题就会给你房产证。注意此时别高兴太早，赶快去复印若干张，因为你的房产证马上要被银行拿走进行抵押，你下次见到它是在你还清所有贷款后：（。卖方在这一步完成后就可以拿到首期款了。

9抵押登记：如果不贷款则没这一步。有贷款的话，你刚刚拿到手的房产证，又要交回给产权交易中心，因为你已经把它抵押给银行了。这一步简单，签字按手印即可，紧随上一步进行。

10银行放款：银行进行抵押登记后，会放你的贷款给卖家，一般要5个工作日左右，这一步不需要你参与。

11水电过户：卖家在收到全款后，就可以把房子交给你了，不过要首先把水电费物业管理费帐户改成你的帐户，这个需要跑几个地方，中介会有专门的水电专员带你去。

12验房收房：在上述所有步骤完成后，最后就是验房收房，有家私的注意要按家私清单核对是否齐全，电器是否正常。如果一切OK，卖家会交钥匙给你。恭喜你，房子是你的了！

第二篇：深圳房地产律师：二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项(买方篇)

二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项（买方篇）

文/深圳方俊律师

二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题、法律关系和国家政策比较多，很多购房者在购买二手房的时候对有关的交易流程和交易政策不熟悉，过于信任中介人员及其他人员的口头承诺，导致交易发生风险和纠纷，也给自己造成损失。

在此，本律师就二手房买卖如何防诈骗及交易注意事项的有关问题，结合以往代理购房者买房及二手房诉讼办案经验作出以下总结，希望对广大购房者有所裨益：

一．定金应当要求在查档明晰后再放给业主。

由于多数业主的房产证在银行抵押，手上只有复印件，无法核实原件及产权的真实性。因此，有些大的地产中介公司会负责托管定金并在国土局查档明晰后再放款给业主，这样就可以防止个别假冒业主的诈骗分子借卖房之名进行诈骗。当然，即使是业主房产证红本在手，为了防止伪造的房产证，最好还是查档属实后再将定金放给业主。

二．对自己的购房资格予以充分认识和了解

目前，深圳等城市均实施限购令，非深圳户籍人员没有一年以上的社保和纳税证明，不准购房。很多属于限购范围的人员，听信中介人员有关补税、补社保等口头承诺，最终又因为无法补办、或只能补养老保险无法补医疗保险、或缴费年限不连续等原因失败，并导致自己构成违约，无法购房还要赔偿业主违约金。此外，目前对于房贷和房屋套数的认定是以家庭为单位，有些人听信中介办理假离婚，最终被产权登记中心查出拒绝过户，同样造成无法购房还要赔偿业主违约金的后果。

三.对自己的付款能力和申请贷款资格予以充分认识和了解

按照目前的二套房认定政策，有些已经有过房贷记录（即便已经还清），或配偶有过房贷记录的购房者，再买房时候申请房贷就按二套房贷对待（即便名下实际没有房子了），但很多购房者资金不足以支付二套房首付六成的要求，或听信中介可以做到三成（甚至更低），最终因违规无法实现又无法补足房款，而造成自己的违约和损失。

而很多异地置业者，由于没有当地户籍或社保缴纳证明，按照国务院的规定，银行不得向此类人员发放住房贷款，最终不得不被要求一次性付款，而大多数购房者是没有一次性付款的能力的，最终无法购房还要损失定金或巨额违约金。

四．对现行税收政策予以充分认识和了解

很多购房者不清楚现行税收政策，或者即便有所了解但听信中介人员的口头承诺，导致仍然产生问题和纠纷。此前，本律师代理一位购房者在福田区购房，虽然当时中介人员反复强调此房无营业税和个人所得税，但在签合同的时候又写明营业税和个人所得税由买方承担，本律师当即要求删掉了该条款。后来在交易过程中房价上涨，业主虽有毁约的想法但找不到任何毁约的理由，本律师代理的购房者最终顺利购房过户入住。如果不是在合同签订过程中把关，业主一旦提出买方承担实际成交价过户的几十万营业税和个人所得税，买方必定无法办到甚至自己还有违约的风险。

五.不要听信不符合常规交易的“新鲜事物”

我们建议常规交易最安全，不要听信不符合交易常规的补办证明、造假手续、裁决过户、见证产权、消费贷等“新鲜事物”，虽然可能有过办成的先例，但由于本身违规违法，保证都能办成是不可能的，中介人员也不可能出具书面承诺，因此，这种做法风险不可预估。

六.其他细节问题

其他细节方面，购房者还应当了解二手房买卖流程和知识，并及时跟进交易，很多购房者付款后认为房子马上就是自己的了，认为中介公司会在从中把关而无后顾之忧，最后竟然发现违约甚至涉嫌诈骗的业主竟然已经把房子高价过户给了其他人，甚至自己的房款都拒绝退还。

【律师建议】二手房买卖流程和环节比较复杂，涉及的问题和国家政策比较多，建议广大购房者在实际交易过程中多了解有关知识或寻求帮助，切勿过于信任中介人员。