房地产经纪行业的规范与服务水平的提升

第一篇：房地产经纪行业的规范与服务水平的提升

房地产经纪行业的规范与服务水平的提升

【摘要】房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了重大贡献。随着房地产市场机制的建立与完善，房地产经纪在房地产市场交易中有着十分重要的作用，是房地产流通环节中的一条重要纽带。但据资料显示，当前中国房地产经纪行业发展尚不成熟，从业人员素质较低，诚信机制不完善，服务水平较低，经纪公司资格不合格等是房地产经纪行业发展的主要障碍。本文现主要针对这一问题，通过查阅全国各地相关调研资料，经济学中的一定知识与本人的分析，并以四川省的房地产经纪行业为例，提出对房地产经纪行业的进一步规范与服务水平的提升的一些对策建议。

【关键词】房地产经纪 四川 行业规范 服务水平对策

一、引言

近几年来，房地产经纪机构和从业人员队伍迅壮大。在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作。现在市场上的房地产经纪多被称为“房地产中介”“二手房代理”等，但这之间的机构规模不一，服务水平参差不齐。从业人员的服务水平差，缺乏相关专业素质与职业资格考试的认证。房地产经纪行业发展水平与发达国家存在较大差距。因此亟需通过相关部门的整顿与监管，提升行业的整体服务水平，引导房地产经纪行业的健康发展，从而促进整个房地产市场的稳定，持续发展。

二、四川省房地产经纪行业现状

1.房地产经纪机构规模及相关资格

从成都、德阳、绵阳各市的工商管理部门了解到，从事房地产经纪并登记在册的正规公司较少。市场上存在的多数房屋中介均为不具有从事房地产经纪业务资格的非法机构，这些机构的规模相对较小，且以个体为主；存在形式多为依附于较大的经纪公司。这样的个体机构有着投资少，风险小，收益周期短等优点，所以被广泛采用。有关部门无法直接对个体机构进行监管与规范。个体机构逃避营业税，违反职业道德，扰乱房地产经纪市场秩序的行为多有发生，且无法提供优质专业的服务。个体机构也不具有从事房地产经纪工作的相关资格，门店的从业人员未通过房地产经纪人职业资格考试认证，缺乏相关的专业知识，服务水平较低，违章操作现象多，降低了房地产经纪行业的总体信用度，无法使居民享受优质的服务，阻碍着整个房地产行业的发展。

2.房地产经纪机构的服务评价

据相关部门调查显示，有47％的消费者没有接受过房地产经纪服务，有53％的消费者通过房地产经纪机构帮助其完成房屋买卖或租赁交易，其中35％的消费者在房地产经纪机构的帮助下完成交易2次或2次以上。有50％左右的消费者提到曾经遇到过不诚信的房地产经纪机构，由此对房地产经纪机构印象很差。而当问到今后若有房产交易时，是否会选择房地产经纪机构提供服务时，只有58％的消费者。

从这一调查结果中可看出：

（1）消费者选择房地产经纪因素

这一部分的消费者多是因为“熟人的介绍”、“自身的信息渠道相对较窄”和“信用较高“等

原因选择房地产经纪机构。其中大部分为上班族与年轻人，因为他们的工作相对繁忙，无过多时间亲自打理。只有较少部分的人因为“信用较高”、“品牌”和“服务质量”因素选择经纪。

（2）不选择房地产经纪因素

所占比例较大的因素为“收取费用过高”、“服务不完善”和“缺乏诚信”，三者所占比例分别为61%、49%、12%。佣金过高会使消费者觉得无力承受，且无法享受优质满意的服务。国内房地产经纪佣金比也远高于发达国家。

（3）房地产经纪从业人员状况

按照国家《房地产经纪管理办法》规定：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。这要求从业人员必须具有相关的职业资格认定，提高了此行业的入门门槛。可是现状却较为混乱，多数相关机构的从业人员都无任何职业资格认定证书，未经过专业培训。使得无论什么人，都能从事此行业，增加了房地产经纪交易市场的不稳定因素。不利于整个行业的管理，从而服务的质量也无从保障。

三、影响房地产经纪行业不规范及服务水平较低的原因分析

1.有关部门的行政职能界限模糊，互推责任

现行的中介机构主要由各市的工商部门、房管办和公安部门共同管理。管理部门较多，各部门的职能交差也过大，造成职能模糊。职能模糊使得政府办事的透明度大大降低，经常会出现一件事情无人管或者互相推卸责任的现象。政府在行业自律管理上处于时间、空间和专业的信息不对称地位，这样对于房地产经纪行业的管理难以到位、难见成效，行政效率低下，进一步放任了非法中介机构的滋生，使得市场处于相对混乱的阶段。

2.相关法规滞后

现出台的房地产经纪行业相关法规有：1994《城市房地产管理法》，明确了房地产中介机构的法律地位，为发展和管理房地产经纪行业提供了法律依据。《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等文件。表面上进一步规范了房地产经纪行业，但其操作性不强，未对具体情况作出相关处理办法及规定。使得一些在中介间的房地产投机行为的产生，如由“房屋出售，租赁服务”变为“低入高出”，恶意囤积房源，哄抬房价的投机行为，扰乱了房地产市场的正常秩序。

3.监管体 系不完整

房地产经纪行业的监管不仅需要相关政府部门的参与，还需要法律监管，各方舆论的参与。如当地房地产中介管理协会，当地媒体，消费者协会及公民的舆论监督。形成一条由政府部门，媒体，协会，公民共同组成的监管链条。

4.行业入门门槛低，收益高

自古到今，金钱的诱惑总是很多人所不能抵御的。此行业“高收益，低投入”的特点，使得大量的人员涌入此行业，且行业的准入条件较宽松。省内各大城市均存在大多中介机构规模较小，机构的工作人员无专业资质。机构以挂靠和加盟等方式逃避相关部门的检查。行业的标准性降低，使得工作人员难以对客户提供准确、满意的专业服务，大大降低客人对经纪行业的信赖度。

5.房地产泡沫经济衍生

国民逐渐富起来了，对住房的要求及需求都有所增加。中国房地产市场进入了告诉发展的阶段，近几年持续上涨的房价，成了社会一大热点问题。房地产泡沫经济也逐渐衍生在这一领域。居高不下的房价，使得投机行为的逐渐增多，受利益的驱使，众多中介机构利用职能之便，也加入这一行列，使得整个市场更为混乱。

四、进一步规范房地产经纪行业及提升行业服务水平的对策建议

1.明确相关部门管理职责，形成行业监管体系

划分专门管理房地产经纪行业的部门，明确管理范围。加强与各政府部门的合作，如税收部门。实行既统一又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度，划清管理职能，理清管理关系。工商部门严格进行工商登记，房管局进行严格监管，严格登记从业人员的从业资格。加强与媒体与各协会的合作，实行舆论的监督，形成一条完整的监督体系。

2.完善相关法律法规

现有法律法规无法满足房地产经纪的发展，存在着较多法律空白。应专门针对房地产经纪行业出台一部法律，确定房地产经纪市场运行规则，规范从业行为，界定房地产经纪机构与经纪人的权利、义务与责任。明确规定房地产经纪机构的信息公示和告知义务等。对从业人员也应该作出严格规定，提高市场准入门槛。

3.加强房地产经纪行业诚信建设

约定房地产经纪人职业道德规范，对从业人员进行定期的职业培训。根据行业特点，创立房地产经纪人学会，建立全国统一的房地产经纪机构和经纪人资信评价体系，在全行业开展房地产经纪机构和经纪人评价。相关部门对房地产经纪公司及经纪人建立信用档案系统，对其不诚信或不良行为进行登记，并且提供相关在线查询系统，接受社会监督。规范合同文本，提高服务质量，加强诚信建设。

4.加强房地产经纪信息审核，进行优质单位评比

房地产交易信息经常存在有虚假信息的现象，这极大危害了用户的利益。应当建立完善的交易系统，加强信息的审核力度。各地区定点定时对各机构进行评比，鼓励行业优秀分子，促进行业发展。

通过相关部门的努力，国家相关法律法规的完善，以及

第二篇：房地产经纪行业介绍及优势

永恒的市场——只要地球上还有人，就有房地产市场

高额的薪酬——从房地产这个名词诞生以来，从业薪酬就一直遥遥领先，一个案子就拿到1万佣金其他行业有这么容易吗？

巨大的潜力——中国就是人多！赚了钱就是要买房子！只要社会还在发展，房产行业也就不会停止！

一、房地产行业是分享经济高速增长的优势行业

从行业发展速度看，房地产业未来仍将保持持续快速增长，将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展。

从供需关系与价格走势看，需求依然旺盛，基本住房需求与投资需求潜力巨大。全国房地产市场一直发展比较稳健，房屋价格以平均每年递增10%的速度稳步增长，不存在房地产泡沫之说，房地产市场购买力强劲，不仅依赖本地居民，同时整个中国市场甚至境外资金均是购买力的有效来源。在这种情况下，房屋供给能力有限必然将维持房屋价格的持续上涨。

从房地产业的产业结构看，房地产业的产业链将日趋完善，市场将不断细分，涉及房地产业各领域的各类企业将不断向专业化、细分化发展。

从影响房地产业发展的其他因素看（摩根斯坦利在调研报告中指出：带动房地产业发展的因素是人口、持续的城市化、不断完善的基础设施以及经济动力），2010年北京人口超过1800万，奥运会1800亿的城市基础建设投资，北京持续稳定的经济增长速度均保证了房地产业的发展空间；全国各城市的基础建设也同样对此作了保证。

从行业发展方向看，房地产业的行业秩序日趋理性，宏观调控对房地产业并非致命的打击，而是规范市场、整合资源的机会，宏观调控的有效实施将使房地产业的发展更为健康。

我国仍处在经济发展的高速期，连续多年经济增长领先于全球经济。

2003年8月国务院发布的《国务院关于促进房地产市场健康持续发展的通知》（18号文）中首次提出“房地产业是国民经济的支柱性产业”的概念。此后即使在多年的宏观调控中，建设部及央行也多次强调房地产业作为国民经济支柱性产业地位不可动摇。

我国房地产行业整体处于发展期，行业仍有较大的发展空间。

目前北京市常住人口的居住面积是21平方米/人，基本属于小康水平，但距离发达国家35-40平方米/人的舒适标准仍存在较大差距。北京市建委副主任苗乐如预测，北京房地产高速发展仍将维持10年左右；全国其他城市相比北京差距更大。

房地产业具有较强的投资性，且投资收益增长稳健。

目前，股票、期货、基金市场持续低迷，房地产市场却稳中有升，一枝独秀。奥运会、世博会的接连举办大大提升了中国的国际形象和影响力，据有关专家预计，在未来五年内，全国市场房地产投资将比正常水平提高30%。

人民币升值带来行业发展的机会，大量资金特别是境资本开始涌入房地产业，为房地产业的健康持续发展奠定了良好的资本基础。

政策扶持和政府规划是房地产业高速发展的催化剂。

房地产业是政策性很强的产业，政府的政策导向和规划对房地产业起决定性作用。（79年深圳特区、93年浦东新区无一不是在政策的扶持与政府规划下迅速发展）

房地产业是社会的热点行业。其薪酬水平比之其他行业更具挑战性，吸引大批人才进入。人才储备的极大丰富使房地产业如虎添翼，充分具备了发展的软硬件条件。

二、房地产经纪行业潜力巨大

什么是房地产经纪？为促进房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务。房地产经纪一直以房地产业的“常青树”著称，在房地产业突飞猛进的迅速发展阶段内，房地产经纪行业更具有巨大的行业增长潜力。

2004年，美国全年的房地产三级市场营业额高达1000亿美元；2004年，上海成交二

手房22万套；2005年北京成交二手房7万余套；以上数字均表明房地产经纪行业蕴藏着较大的发展潜力和提升空间。

世界顶级投资机构开始涉足中国的房地产经纪行业，充分说明房地产经纪行业这匹令人瞩目的千里马将在未来更广阔的空间和领域中腾飞驰骋。

房地产经纪行业是近年来的新兴行业，已经朝着资金程度、专业程度、品牌程度这三个方向不断发展，并正在逐步形成直营、连锁、筑巢独立房产经纪人等三种发展模式，行业的洗牌与整合是挑战，更是实力品牌迅速扩张发展的机会，同时也是企业个体发展的机会。

房地产经纪行业较之其他行业持续投入资金少，资金回笼速度快，利润回报相对丰厚，更重要的是具备以少量资金迅速滚动“四两拨千斤”的特点。

房地产经纪行业不是传统的生产、制造行业，是服务类产业，其提供的产品也是服务。它不同于其他传统行业的自身特点使得企业在经营中更具灵活机动的优势，一旦把握机会完全具备一鸣惊人、一飞冲天的潜力。

作为服务类产业的房地产经纪行业没有生产、运输、仓储、货运等复杂的环节，直接指向流通领域，经营运作相对简单，同时对市场环境的感知能力较之其他项目更为敏感，投资风险相对较低。

从营销角度看，与其他项目相比，房地产经纪的有效客户群体直接明确，便于进行市场的推广和销售，同时，市场推广和销售的成本较低。

目前房地产经纪行业的主要操作模式与其他项目相比充分利用了现代化网络信息技术，特别是以网络为主要运作平台的筑巢独立房产经纪人模式，为目前最流行的水泥+鼠标盈利模式。在美国，以网络为媒介的公司通常的年收入可达到50亿美元。

房地产产业是与其他行业关联性极强的行业之一，尤其她与金融行业如同孪生兄弟般具有一定的共通性。（从近年银行的发展实践看，银行近年来充分利用互联网技术实现高端客户聚集，不断发展投资、理财等附加服务，不仅使其服务素质得以提高，而且减少了经营成本）。房地产经纪行业的盈利模式较之其他行业具备较强的拓展性，衍生业务的不断挖掘和拓展是房地产经纪行业新的利润亮点。

三、什么是房地产经纪人

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人职业资格，从事房地产经纪活动的人员。

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

近几年来，本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一，在人力资源市场上是典型的供方市场，缺口较大，就业形势很好。本职业从业人员的收入较高，但年更新率亦始终很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，同时也有许多人被淘汰出局。

在港台，本职业是比律师更为人们所看好的职业；在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。

由于国内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30年内，从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高，整个职业稳定和健康地持续发展，具有十分重要的现实意义。

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一、房地产行业是分享经济高速增长的优势行业

从行业发展速度看，房地产业未来仍将保持持续快速增长，将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展。

政策扶持和政府规划是房地产业高速发展的催化剂。

房地产业是社会的热点行业。其薪酬水平比之其他行业更具挑战性，吸引大批人才进入。人才储备的极大丰富使房地产业如虎添翼，充分具备了发展的软硬件条件。

二、房地产经纪行业潜力巨大

什么是房地产经纪？为促进房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务。房地产经纪一直以房地产业的“常青树”著称，在房地产业突飞猛进的迅速发展阶段内，房地产经纪行业更具有巨大的行业增长潜力。

世界顶级投资机构开始涉足中国的房地产经纪行业，充分说明房地产经纪行业这匹令人瞩目的千里马将在未来更广阔的空间和领域中腾飞驰骋。

房地产经纪行业是近年来的新兴行业，已经朝着资金程度、专业程度、品牌程度这三个方向不断发展，并正在逐步形成直营、连锁、筑巢独立房产经纪人等三种发展模式，行业的洗牌与整合是挑战，更是实力品牌迅速扩张发展的机会，同时也是企业个体发展的机会。

三、房地产经纪人的职业发展

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三方的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

专家顾问型的房地产经纪人将会成为今后经纪人行业发展的潮流。“省心，省力”是国内外经纪人行业一致所追求职业目标，而要实现这一目标，就要求经纪人在从事经纪活动中，更多的是以房地产交易双方顾问的身份出现的，以其丰富的专业知识和优质的服务意识为当事人提供业务咨询，以帮助当事人做出最合理的选择。服务质量的提高和深度的增加，使得房地产经纪人在经纪业务活动的地位日显重要，因而其社会评价也会随之提高。

总体来说，我国房地产业未来的发展必将理性化，而房产经纪人行业随着经验的积累和摸索，也一定会总结出适合中国特色的发展之路，使得房地产经纪人职业能够真正实现其自我价值。

公司简介：北京掌中行商信息技术有限公司（Mobile Business Information Technology Co., Ltd）于2010年在中国北京注册成立。现拥有150名员工，公司管理层汇集了移动互联技术、经纪公司、广告公司、媒体运营等行业的一批专业型人才，业务涉及北京、上海、广州等城市。掌中行商立足于移动互联时代，利用创新型的3G技术，专注大房产流通领域，为客户构筑全新的快营销与捷服务运营体系。

快才事业部的介绍：做为国内首家专业为房产经纪行业提供HR服务的移动互联平台，汇集了多位来自知名招聘机构及房产经纪行业的资深HR专业人士，面向地产经纪行业提供人力资源管理领域的招募、培训、绩效管理等方面的服务。

第三篇：房地产经纪行业分析大纲

房地产经纪行业分析大纲

1、房地产经纪是什么？

经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。特点：提高效率；降低成本；服务有偿。房地产中介包括：房地产经纪、房地产评估、房地产咨询。房地产经纪是房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供居间或代理等专业服务。包括房地产居间和房地产代理。

房地产居间：向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金的行为。是现阶段房地产经纪的主要存在形式。房地产代理是指已委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。

2、房地产经纪行业存在与发展的基础

人们往往简单的认为房地产经纪就是中介，是不成行的行，并不认为这不是一种光明正当的行业，是可有可无的。房地产经纪的必要性：

1、使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行。

2、有效降低房地产交易成本。

3、降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应。房地产商品信息、交易价格、专业信息、交易心理的复杂性对房地产具有明显的阻滞效应。

3、正确认识房地产经纪行业

在发达国家房地产经纪是很受人尊重的行业，他们打官司就找律师，生病了就找家庭医生，自然要买卖房子、租房子或投资房地产就找房地产经纪人，在国外律师和医生的社会地位是很高的，同样房地产经纪人在他们眼里是房地产行业的专家、顾问，在他们眼里房地产经纪人和律师、家庭医生和教师一样，受人尊重。相信不久的将来，房地产经纪人一样会得到社会的认可，受人尊重。

4、北京房地产经纪的发展机遇

房地产行业一直是中国十大最有发展前景的行业。随着城市建设的进一步成熟，可开发的土地越来越少，所谓房地产就是二三级市场，在发达的城市（如：纽约、香港等）一级市场的新楼盘开发量很少，绝大部分是二三级市场，一般能占房地产市场份额的80－90％，这是所有城市的发展趋势。

5、竞争对手分析

中大恒基 千万家 顺驰 我爱我家 链家中原21世纪

6、易安捷公司的优势

经营理念人力资源优势业务模式先进“动态＋创新”的管理模式专业度

第四篇：如何提升OA行业实施服务水平

如何提升OA行业实施服务水平

目前OA行业数得上的厂商均有各自的出众之处，有的致力于品牌深耕，有的擅长渠道挖掘，有的精通用户培养，其中以项目成功率见长的九思则突出重围，拉紧OA行业实施服务的弦，使得各自朝不同方向使力的多驾马车不得不同时注意到项目实施的问题。

随着各行各业“以人为本”、“顾客导向”的呼声越来越高，OA行业也在为客户服务的路上越走越深，恰逢此时，凭借多年实施服务的卓越成绩，九思以较高的项目成功率的闪亮身份闯入同行和大众视野。不得不说，人性化的品牌定位不仅为九思赢得了良好声誉，同时也吸引着一批优质客户的加入。

项目成功率是一个比较务实和清晰的概念，成功或者不成功，直接作用于客户利益。而管理软件领域的整体项目成功率并不高，甚至可以说是很低的，据统计管理软件的平均项目成功率不足50%，也就是说，一个项目有一半以上的可能会烂尾。在这一背景下，九思以98%的应用率，100%的验收率，0失败案例成绩倍受客户和市场青睐也就不难理解了。

九思在对客户提供咨询和实施过程中，提炼了基于企业整体信息化规划，结合客户个性化需求的个性化成功地图，将协同OA建设拆分成选型成功、实施成功、应用成功、持续成功四个阶段和12个关键成功要素。其中实施又包括从团队、工具到方法论的多重推进，明确目标，务实操作，贴身服务，细致实施，引导企业IT战略通往成功之路。

建一座房子并不难，但建一座完整、坚固，既构造合理又遮风挡雨的房子就不是那么简单的了。人人都说我们正身处一个快餐时代，慢一步就会慢千千万万步，这种环境下既保证速度，又不失质量的服务是难能可贵的。

第五篇：房地产经纪范文

1、一房二卖：指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

2、交易日期调整的关键：交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

3、等额本金和本息的内涵和区别：等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

4、路线价估价法的内涵：路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。

5、建筑物在估价中的折旧基数：估价时点该建筑物的重置价格或者重建价格。

6、高开低走和低开高走的内涵：在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。

在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。

7、房地产置业顾问的职业道德：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制。

8、施工许可证向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

9、房地产供给曲线的内涵：生产者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够出售的数量，表示房地产的供给量与其价格之间的关系的曲线。

10、房地产贷款信用保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保，当借款人不为清偿或不能清偿债务时，由保险人代为补偿。

11财产损失保险：

12、根据刑法···，如何处罚？严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

13、喜封金顶：“喜封金顶”是时下一个热门的说法,在建筑业界庆祝某一建筑总体结构建造完成的仪式上常被人使用。

14、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。

16、小产权与大产权的内涵和区别：大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。

17、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

19、楼间距：两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。

20、房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。

21、过户：指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。

22、建筑面积指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

23、板楼一般指建筑层数不超过12层的“东西长、南北短”的建筑结构的构筑物。优点：南北通透，便于采光通风；均好性强；管理成本不高；住户使用率很高。缺点：建筑密度低，房价高；户型格局不宜改造。

24、房地产价格构成：土地价格或使用费；前期开发工程费；建筑安装工程费；开发管理费；房地产开发企业的利润和税金。影响因素：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。

25、房地产开发经营资金的特点：

26、区位：区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。

27、房地产住宅项目的开发特点：市场潜力巨大；开发投资风险相对较小；多元化的市场需求；对开发商投资能力要求较低。

28、新房与二手房的交易流程：

29、买新房、买方承担的税费：交易手续费；合同印花税；契税；权证印花税；转移登记费；勘测费及工本费。

30、物业管理的内涵及地位：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。

31、物业代理的作用：(1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。(2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。(3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。(4)按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。(5)帮助买卖双方进行有关融资安排(6)提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。

32、房地产开发项目租售方案的基本内容：(1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例；(2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定；(4)租金和售价水平的确定。(5)收款计划的确定。

33、案场布置设计需要注意：

34、房地产开发的主要程序：（1）选址：市场条件判断、项目位置选择（2）立项：确定开发方案、编制可行性研究报告（3）取得土地：办理《建设用规划许可证》、领取《国有土地使用证》（4）规划设计：领取《建设工程规划许可证》（5）开工建设：招标：寻找施工单位、领取《建设工程施工许可证》、开工建设（6）竣工验收：领取《商品房销售许可证》 36住宅产业是国民经济的新增长点：

1.建筑业一般都是国家的支柱产业,而住宅建筑又是建筑产业的主干,在国民经济中具有重要的地位和作用.2.住宅作为生活必须品,没有任何家庭可以离开它.一国经济增长有许多拉动因素,住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性,从多方面拉动经济增长.3.住宅的质量和新颖性是公民经常追求的目标,而住宅业的发展对水泥钢铁玻璃家具等上百种产品的发展具有决定性的意义。