第一篇：2009级房地产经营与估价班论文格式
四 川 管 理 职 业 学 院
毕业设计（论文）
题目：房地产开发周期理论综析
姓名：XXX学号：„„„
房地产经营与估价 专业XXXX级X班
指导教师： XXX
2012年5月15日
目录
一、房地产市场开发周期综述„„„„„„„„„„„„„„„3
（一）什么是房地产开发周期„„„„„„„„„„„„3
（二）房地产开发的周期循环„„„„„„„„„„„„„3
（三）房地产市场的自然周期„„„„„„„„„„„„„4„„„„.二、房地产开发周期的测定和特征分析„„„„„„„„„„„„X
（一）房地产开发周期和宏观经济周期指标的选择„„„„„XX
（二）房地产开发周期与宏观经济周期的关系„„„„„„„XX„„„„.三、房地产开发周期波动„„„„„„„„„„„„„„„„„XX
（一）房地产开发周期波动与市场行为心理„„„„„„„„XX
（二）房地产开发周期波动与政策„„„„„„„„„„„„XX„„„„
四、研究房地产开发周期的意义„„„„„„„„„„„„„„„XX 参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„XX
摘要：。。。（200字以内）
关键词：XXXXXXXX(3-5个)
（空一行，全文为宋体4号字）
（引言）„„（可有可无）
一、房地产市场开发周期综述（大标题顶格，其余标题及各段落退后两格）
„„
（一）什么是房地产开发周期。„„
1.2.（二）„„。
„„
二、房地产开发周期的测定和特征分析
（一）房地产开发周期和宏观经济周期指标的选择。
。。。。
（二）房地产开发周期与宏观经济周期的关系。
。。。。。
（三）房地产开发周期运行的不同阶段之间的关系。
。。。。
三、房地产开发周期波动
（以下略，见前面格式！）
参考文献：（另页起，不要接着文末。）
1.吴德进、李国柱等.《房地产泡沫：理论、预警与治理》.社会科学文献出版社，2007.10。2.刘小丽、唐莹莹.基于项目周期理论的房地产企业资金链风险管理研究.财会通讯：综合（中）.2010年12期。
。。。。。
请按以上格式将论文调整好！另：文档名为“2009级××专业×班×××”
第二篇：2010房地产经营与估价专业论文题
毕业论文选题如下：
1、吉林省的房地产行业分析
2、我国目前房地产市场问题分析及对策
3、论完善业主权利的实现
4、论物业管理企业的管理与经营
5、房地产投资风险研究
6、基础设施融资模式及策略研究
7、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
8、分析影响房地产市场供求关系的因素-----XX案例研究
9、浅议房地产营销策略-----XX案例研究
10、浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素
11、建筑工程招投标在建筑行业推行的意义
12、浅谈建筑工程质量对建筑物的影响
13、建筑施工中各专业人员之间相互协调关系的重要性
14、砖混结构房屋产生裂缝的原因及处理措施
15、民用建筑房屋装饰质量问题产生的原因及处理措施
16、论我国物业管理的发展、问题与对策建议
17、论从物业管理入手加强社区建设
18、浅析社会保障性住宅的物业管理
19、物业管理收费研究
20、宏观调控下长春市（某城市）房地产的发展与分析
21、长春市（某城市）经济适用房现状及发展趋势分析
22、房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策
23、项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值
24、长春市（某城市）房地产发展与城市规划的探讨
25、创建房地产品牌是房地产企业走向长远发展的关键
26、建立在城市经营基础上的房地产开发
27、试析长春市（某城市）商业地产发展
28、房地产开发项目区位因素分析与研究
29、论可行性研究在房地产开发中的作用
30、社区物业管理与创建和谐社会的关系
31、房地产投资的风险及控制风险的对策
32、解决房屋拆迁矛盾和纠纷有效途径
33、如何有效树立房地产企业的品牌
34、小户型商品房的投资价值与走势
35、物权法与房地产发展之关系研究
36、房地产市场调查及方法探析
37、房地产开发可持续发展研究
38、房地产投资风险及对策初探
39、商业银行房地产贷款风险分析
40、论房地产开发企业的品牌战略
41、房地产开发可持续发展研究
42、房地产项目成本控制新思路
43、房地产投资与经营策略研究
44、房地产营销策划与城市经营
45、建设工程成本控制新思路
46、居住类房地产的市场营销
47、房地产开发模式的探讨
48、房地产法规研究
49、宏观调控下长春房地产的发展与分析
50、长春市房地产发展与城市规划的探讨
51、长春市经济适用房现状及发展趋势分析
52、房地产项目投资可行性分析
53、房地产市场调查及方法探析
54、居住类房地产的市场营销
55、房地产开发项目区位因素分析与研究
56、小户型商品房的投资价值与走势
57、项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值
58、房地产开发模式的探讨
59、建立在城市经营基础上的房地产开发
60、房地产投资风险及对策初探
61、商业银行房地产贷款风险分析
62、房地产业的不规范行为与法律对策
63、论房地产开发企业的品牌战略/房地产企业的品牌建设
64、房地产开发可持续发展研究
65、房地产项目成本控制新思路
67、建设工程成本控制新思路
68、物权法与房地产发展之关系研究
69、房地产投资与经营策略研究
70、旧城改造项目成功开发模式研究
71、中低价普通商品住宅项目开发研究
72、商业地产项目主题定位及其影响因素分析
73、商业地产与住宅项目的开发行为比较研究
74、房地产开发经营的风险分析（可以某个项目为例）
75、房地产信托经营的渊源与发展展望
76、近几年房地产的宏观调控措施分析
77、如何保障中低收入家庭住房需求
78、目前国内绿色住宅发展形势和存在问题
79、和谐居住社区的构建
80、小城镇房地产建设问题及对策研究
81、违规建房现象的特点、原因以及治理思路
82、中低收入家庭住宅供应体系研究
83、长春房地产市场分析
84、某楼盘项目市场分析
85、房地产市场分析（住宅或写字楼）
86、二手房市场现状及存在问题
87、农村居住环境分析（需要调查）
88、城市住宅智能化现状及发展展望
89、影响项目成败的风险因素案例分析
90、房地产公司组织结构研究
91、项目团队的研究与应用
92、长春市房地产市场发展趋势研究
93、某某楼盘营销策划案例分析
94、现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例
95、试论房地产开发项目策划模式
96、长春市房地产市场和价格走势的比较研究
97、房地产市场的地区差异分析
98、中国房地产税制改革研究
99、旧城改造模式研究
100、住房公积金制度利弊分析——关于中国住房公积金制度的反思 101、对当前我国土地征用制度的思考
102、建设用地使用权最高年限及其续期研究—以居住用地为例 103、如何选择房地产市场竞争策略
104、谈我国住房金融模式的选择
105、试论我国房地产金融政策存在的问题及其完善对策 106、浅谈我国的住房公积金制度
107、房地产企业融资新渠道探析
108、浅谈房地产企业的税收筹划
109、浅谈房地产企业的财务管理
110、房地产投资与区域经济协调发展的关系
111、房地产宏观调控对房价及市场供求的影响
112、长春市房地产市场供需状况分析
113、商品住宅价格与居民收入
114、税费增加对房地产业的影响
115、长春市房地产业现状及可持续发展研究
116、长春市房地产市场研究――市场与政府干预
117、城市地价与房价关系研究
118、“经济适用房”政策实施中的问题探讨
119、房地产开发周期理论综述
120、城市化进程与土地利用政策的相关性分析 121、开发区外部环境分析理论及实证研究
122、高/低档住房市场购买行为分析－以X市为例 123、整合营销/关系营销/网络营销在房地产中的应用 124、X房地产项目营销方案策划
125、房地产业与经济发展关联研究－以XX市为例 126、房地产业发展特征与趋势区域比例研究
127、房地产业与国民经济协调发展研究－以XX市为例 128、城镇廉租房建设运营机制探讨
129、当前房地产企业风险防范控制探讨
130、长春市居住区停车位的建设管理初探
131、论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施 132、论我国城市各阶层住房问题的解决措施 133、论科学发展观与房地产业健康发展
134、论房地产业发展与和谐社会建设
135、论住宅小区命名与城市文化建设
136、房地产企业绩效管理创新研究
137、提高房地产融资能力的途径与拓展
138、和谐地产的理论与实践
139、企业核心竞争力培育探讨
140、工程造价失控原因分析与控制措施
第三篇：房地产经营与估价班班级规章制度
云南城市建设职业学院2009级
房地产经营与估价班班级规章制度
为使我班各项活动顺利开展, 提高并融入加强集体凝聚力,使同学们能够顺利的完成大学生活,将自己培养成为优秀的大学生,特制定班级公约如下:
总则
为进一步规范同学们的日常行为,营造一个和谐美好的学习生活环境,创建一个文明团结的,积极向上的,有强烈集体凝聚力的,学习氛围浓厚的优秀班集体,全班每一个同学应以一个合格大学生的标准严格要求自己,规范自己的行为,有强烈的责任感和荣誉感,以主人翁的姿态积极维护班级荣誉。
细则
一、班级成员的权利和义务：
1、权利：
①有参与班集体的活动的权利；
②有使用班级各种资源的权利;
③有对班委提出批评和意见的权利；
④有参与班级管理，选举和被选举为班委的权利；
2、义务:
①有缴纳班费的义务；
②有参与班级体活动的义务;
③有服从班委的管理及积极配合班委的工作的义务;
二、班委会的权利和义务-
1、权利：
①对班费合理支配（收取和支出）的权利；
②给班级成员一个客观公正的评价的权利；③对本公约的解释权
2、义务：
①全心全意为班级的所有同学服务的义务；
②维持班级正常运行的义务
③接受所有班级成员监督的义务
三、班级日常管理制度
1、考勤制度
①上课需提前五分钟到，做好准备；
②请假需先向班主任写假条请示，得到批准后将假条交由考勤班长登记保管。如有特殊情况，应先告知班主任再告知考勤班长，事后补假条； ③迟到、旷课、早退等违纪情况按照学校相关规定作相应处理。
2、学习制度
①提前5分钟进教室，不迟到不早退不旷课，特殊情况履行正当请假手续；
②尊重师长，不在教室用餐；
③上课认真听讲，积极举手发言，不做与课堂无关的事情（不睡觉，不玩手机、MP3等）；
④配合任课老师和学习委员的工作，认真完成作业并按时上交；
⑤树立正确的学习观念，不断提升自身素质，掌握应有技能，提高自我能力。
3、班委管理制度
①班团干部考核制度：
1）、责任心强，热衷工作，全心全意为同学们服务；
2）、恪守职责，认真负责，按时出色的完成任务；
3）、积极准备各项活动，努力为班级争取荣誉；
4）、团结同学，带动同学积极参加各项班级活动；5）、思想保持先进，积极向上，心胸宽广；
6）、班干部之间要团结互相协作。
②班委工作和班级活动以一名班委负责为主，其他班委积极协助展开为辅，团队协作；
③班委在工作中，要积极征求同学们的意见，维护班级的利益，有情况要及时向学校和老师反映；
④对工作不认真负责，并造成重大失误的，进行批评教育，严重者可考虑免去班干部职位；
⑤严禁班干部以权谋私，特别是在财务上，有盈私行为的，查证属实，免去职务、取消当年评优、评先及参选资格，并对其公开批评，并做出相应的赔偿。
4、班费管理制度
①班费由生活委员管理.生活委员管理班费资金的交纳支出和班费开销的帐目；
②生活委员日常采购物品,须凭发票、收据等有效证明来进行报销；
③班级组织的活动后都要向全班公布支出细则;班级实行班费公示制度； ④班级的任何一名同学都可以对班费进行审查.班费的收支受全班同学的监督；
⑤学期结束,生活委员要明确班费的各项支出,全班同学对班费进行审查,由班长及班主任进行核实；
⑥班费的使用要履行一定的程序，既要透明也要严格，每一项开支班委会、同学要知道，经手要有两人以上；
⑦班费开支讲究计划性、注意节约、要统筹安排。剩余班费或在下学期继续使用或平均分配给每位同学。
⑧下列费用可以从班费中支出：
1）、班内学习氛围、环境的布置所需各种条幅、标语等；
2）、学校或班内组织的集体活动所需费用，如晚会开支等；
3）、班内或校内同学因疾病或其他情况的赞助性支出；
4）、班内学习方面的报刊、资料用品等支出；
5）、班级内部对各类学生的表彰奖励开支；
6）、班内用于打印复印与班级活动相关的各种材料
7）、班级其他的正当花费
5、班委换届选举制度
班委由民主选举产生，全班同学有选举和被选举权，由同学推荐或者自我推荐产生候选人，通过不记名方式投票，最后由班主任确定新班委，并向大家公布。
6、班级会议制度
①班委会会议两周由班长或团支书组织至少开一次；
②班级会议每月由班长至少开一次；
③其他班委在工作过程中如果遇到困难也可组织班委开展有针对性的班干部会议；
④特殊情况或又需要的时候也可随时通知开展班委会。
7、班级目标
飞得更高，看的更远，做的更好。求真务实，争创优秀班集体。
四、宿舍公约
1、学生按分配的房间床位住宿，不得擅自调换房间和更换门锁。
2、按时作息，自觉遵守作息制度，准时起床、按时就寝，养成良好的生活习惯。
3、严禁校外人员出入学生宿舍或留宿，一经发现，按宿舍安全管理规定进行处罚。
4、全体就寝人员要提高警惕，防火、防盗，离开宿舍要锁门，携物外出者必须到值班室登记。
5、学生进入宿舍必须遵守管理制度，服从管理人员的管理。凡未经批准，男生一律不准进入女生宿舍，女生一律不准进入男生宿舍。
6、妥善保管现金、银行卡及身份证，大件、贵重物品（如计算机、手机、mp3、mp4等）以防遗失。
7、建立健全宿舍卫生值日制度。宿舍由舍长负责，坚持宿舍成员轮流值日制度，保持室内外整洁、卫生。不乱扔杂物，不乱泼污水，不随地吐痰，打扫卫生时应注意卫生死角。
8、严守纪律，自觉维护公共秩序，保持宿舍安静，不赌博、不饮酒、不起哄、不打架、不喧哗，不外宿，不留宿，服从宿管人员管理。禁止在宿舍内吸烟，凡发现违纪同学严肃处理。
9、节约水电、随手关灯、关水龙头，杜绝长明灯、长流水。严禁使用任何大公率电器，严禁在宿舍内私拉乱接线路。熄灯后禁止用蜡烛等明火照明。
10、宿舍成员有维护本宿舍集体荣誉和利益的权利和义务，大家应互相帮助，互相团结，共同抵制不文明、不健康的风气，积极开展文明、向上的文化活动、创建和谐、温馨的气氛，为宿舍文化做贡献。
（凡发现以上违反纪律者，按照亳州师范高等专科学校相关文件进行处理）
五、其他
1、本规章解释权归班委会所有；
2、本规章自班会通过之日起生效；
3、本规章有80%的同学通过既生效；
4、本规章若需修正，需提议班会讨论，有80%的同学同意方可修正；
5、本规章若与上级单位规定冲突，以上级单位为准。
第四篇：房地产经营与估价专业毕业论文
X X X X X X X X 学 院
毕 业 论 文
题目：论商品房消费者权益的保护
系 部： 工程管理系 专 业：房地产经营与估价 学 号： 学 生： 指导教师： 起止日期： 0
目 录
中文摘要............................................................I 英文摘要...........................................................II 引 言............................................................1 1 商品房消费者权益的内涵及特点......................................2
1.1商品房消费者权益的内涵.......................................2 1.2在商品房买卖中消费者的权益的特点.............................3 2 商品房消费者权益受损现象..........................................5
2.1商品房质量不过关.........................................5 2.2 商品房面积缩水...........................................5 2.4 商品房价格虚高...........................................6 2.5 房屋产权证书难办理.......................................6 商品房消费者权益受损原因..........................................6
3.1商品房消费者的劣势地位.......................................6 3.2房地产商追逐暴利.............................................7 4 房地产市场存在一系列问题..........................................8
4.1商品房一级市场发展过热.......................................8 4.2官商结合，幕后操作...........................................8 4.3房地产业融资渠道相对单一.....................................8 5 对商品房消费者权益进行保护的必要性................................9 6 我国商品房消费者权益法律保护的现状及不足.........................10 6.1商品房消费者权益法律保护现状................................10 6.2商品房消费者权益保护法律制度的不足..........................10 6.3 司法解释的不足.............................................10 6.4 相关法律制度存在冲突......................................11 6.5 立法层次低，法规、规章居多.................................11 7 完善商品房消费者权益保护机制的建议...............................12 结 论...........................................................20 参考文献...........................................................21 致 谢...........................................................22
中文摘要
论商品房消费者权益的保护摘要近年来，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，房地产交易同趋频繁、活跃，商品房消费也成为许多人一生中较为重要的消费行为。然而我国商品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的生命财产安全权、公平交易权等权益受到直接损害，房地产市场秩序混乱的问题还未得到根本解决，严重影响到消费者基本生存权利的实现，限制了广大人民群众生活水平的进一步提高。这一状况，不仅侵害了消费者的生存利益，而且不利于房地产业的健康发展和城镇住房制度改革的不断深化。因此加强对商品房消费者的保护已刻不容缓。本文首先研究商品房消费者的权益，分析了商品房消费者权益的内涵和特点，然后通过考察在商品房买卖过程中侵害消费者权益的具体现象，分析导致商品房消费者权益受损的原因，即市场经济形态下消费者的弱者地位、立法不完善、房地产市场监管不力以及商品房自身特点等，进而提出了对商品房消费者权益进行保护的必要性。文章接着指出目前我国商品房买卖中消费者权益保护的的诸多不足，例如《消费者权益保护法》中商品房消费者保护主体地位不明确，权利内容不完善；商品房消费者权益保护法律、法规、规章等之间还存在着较严重的法律冲突等等。针对这些情况，文章最后提出了要从立法保护、司法保护、社会保护以及政府保护等方面加强对消费者权益的保护，以期建立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系，使得商品房交易过程中侵害消费者合法权益的情况减少，即使开发商等有侵害消费者合法权益的行为，消费者也能够以明确的相关法律为依据维护自己的合法权益，从而促进商品房消费者权益的保护，进而促进我国房地产事业乃至整个国民经济的健康有序发展。关键词：商品房消费者；权益保护；完善 I
英文摘要
Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly'throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the commercial apartment business，this dissenation analyses the reason of the problem．Consumer’s weak persn status in the market economy，imperfection of the law the inefI．ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market，housing market’s own characteristicS lead to above problems． len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts．7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions，such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers，rigllt in the law of PRC，II
d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on．Ill response to these circumstances，the anicle finally provides legislation protection，judicial protection，social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III
引 言
近年来，随着我国社会主义市场经济的发展和住房制度改革的不断深化，商品房消费者在市场经济中的地位越来越重要。消费者在购买和使用商品房过程中依法享有的权利和利益能否得到有效保护，不仅关系到消费者个人基本生存权利的保障，而且已经成为商品房市场持续健康发展的前提条件，因此保护好商品房消费者的合法权益具有深刻意义。然而，现实的情形是，消费者在购买商品房的过程中常常与开发商发生纠纷，消费者的合法权益往往受到侵害而没有得到及时适当有效的保护或救济。房地产消费投诉率居高不下，并且投诉额度大，涉及内容广，问题解决率低，以至于开发商与消费者之间纠纷呈白热化的趋势，甚至维权过程中发生流血事件，这既直接损害了消费者的生存利益，也有碍于房地产市场乃至整个国民经济的健康发展，更不利于社会的和谐稳定。目前我国已经制定了一系列的法律、法规，并建立了各种组织，采用司法和行政手段加强对商品房消费者权益的保护，但我国商品房消费者权益保护法律制度仍存在许多不足，如商品房消费者保护主体地位不明确，权利内容不完善；商品房买卖中买方合同权益保护不足；商品房消费者权益保护法律、法抓规章等之间存在着较严重的法律冲突；商品房交易法律、法规、规章中买卖双方信息不对称；法律规制不完善等等。本文以保护商品房消费者权益和促进商品房市场健康发展为出发点，从商品房消费者权益的内涵入手，阐述了商品房消费者权益受损的种种表现及原因，分析了现行的法律保护现状，并就消费者权益保护机制提出了一系列建议，以期建立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系，从而确保商品房消费者权益的顺利实现，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展。商品房消费者权益的内涵及特点
1.1商品房消费者权益的内涵
探讨商品房消费者权益的概念，首先需明确何为消费者。《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第2条规定： “消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。切实保护，是我国消费者权益保护法的出发点和核心内容。1993年颁布的《消法》正是以此为出发点，广泛吸取、借鉴了各国以及国际消费者保护立法的经验，设计了我国的消费者权利内容和体系，并专章规定了国家对生产经营者的监督管理、对消费者权益的保护职责以及国家司法机关在消费者争议解决办法中的权威作用，在保护消费者权益方面起到了很大的积极作用。1.1.1、商品房消费者权益 1.1.1.1商品房消费者权益的内涵
商品房消费者权益，是指商品房消费者在购买和使用商品房过程中依法享有相应的权利并有权作出或者不作出一定行为，并有权要求政府、房地产商作出不作出一定行为，从而使权利得到保护并给商品房消费者带来应得的利益。1.1.1.2商品房消费者的具体权利
首先，《消法》规定下的权利消费者权益不是一项权益，而是一束权益，《消法》作为消费者权利特别保护法，其出现标志着我国在消费者权利保护方面形成了比较完整的法律体系。根据《消法》的规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时主要享有如下权利：(1)安全权；(2)知情权；(3)选择权；(4)公平交易权；(5)求偿权；(6)结社权；(7)获得有关知识权；(8)人格尊严和民族风俗习惯受尊重权；(9)监督批评权。商品
三、商品房消费者的权利极为复杂且具有专业性
其次，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款非常复杂，涉及建筑、房产、法律等诸多知识，而普通的消费者是很难成为建筑房产法律样样精通的全才的。其次，商品房价值巨大，生产过程复杂，往往需要经历许多环节，各个环节相互依存，而一旦出问题，设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责任，因此面对极为复杂的商品房纠纷，普通的消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章。
再次，商品房的交易程序极为复杂，需要签订购买房屋意向书、房屋买卖合同书，办理过户登记手续、入住手续，与物业管理公司签订物业管理合同，办理房屋产权登记，领取商品房所有权证等。
综上可知，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消费中的地位日渐重要。由于商品房交易涉及主体众多，运用法律纷繁，既有民事法律关系，又涉及行政法律关系，同时涉及标的价值巨大，社会影响广泛，关联地产、金融、中介等多个行业，使得商品房交易问题复杂化。上述所述商品房消费者权利的这些特点都决定我国有必要大幅度提高商品房消费者权益保护意识，加大对商品房消费者权益的保护力度，使得购房者在不具有专业购房知识的情况下，其权益依旧能够得到很好的保护，进而促进商品房交易市场及整个房地产业的健康发展。1.2在商品房买卖中消费者的权益的特点
1.2.1商品房消费者的权利是最容易受到损害的权利
商品房消费者的权利是最容易受到损害的权利与一般的消费者相比，商品房消费者的弱势性更加明显，商品房消费者在购买商品房的过程中，因缺乏有关专业性、技术性知识、信息以及受开发商等的控制等因素，导致其知情权、公平交易权、受偿权、监督权等在一定程度上被剥夺，造成消费者权益的损害。商品房本身和商品房交易的特点决定了商品房消费者的权利是复杂的、具有相当专业性、技术性的权利。消费者因缺乏相应知识与信息，在选择、购买商品房过程中很大程度上依赖于经营者，而经营者往往会利用消费者的这种依赖，对其提供片面虚假信息，以谋求自身利益的最大化。
1.2.2商品房消费者的权利是公民最基本的生存权利之一
近年来，我国的消费结构正在发生历史性的变化，人民的生活水平不断提高，房屋已经成为继食、衣等问题解决以后最重要的消费品，买房已成为新的消费热点，这为中国房地产的发展提供了新的契机。在房地产业迅猛发展的同时，商品房消费者利益的保障也被提到了前所未有的高度。党中央、国务院高度重视解决人民群众的住房问题，始终把改善群众居住条件、保障城乡购房者的合法权益作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
1.2.3商品房消费者的权利极为复杂且具有专业性
首先，商品房交易涉及金额大，交易风险大，相关契约条款非常复杂，涉及建筑、房产、法律等诸多知识，而普通的消费者是很难成为建筑房产法律样样精通的全才的。其次，商品房价值巨大，生产过程复杂，往往需要经历许多环节，各个环节相互依存，现实中保证每一个环节都不出问题非常困难，而一旦出问题，设计单位、施工单位、售房单位等往往相互推脱责任，因此面对极为复杂的商品房纠纷，普通的消费者作为非专业、非知情人士其权益受到损害也便顺理成章。商品房消费者权益受损现象
近年来，随着商品房市场持续升温，我国房地产业得到了快速增长，人民群众的住房条件也迅速改善。据统计，从1996年起，城乡每年建房超过10亿平方米，折合100万套住宅，与此同时，商品房消费市场中也暴露出不少问题。为了推动房地产市场的诚信建设，中消协同中国房地产行业协会及有关单位，在全国开展房地产业消费状况调查，加强对消费者选购商品房的消费教育和指导，征集评选在房地产市场诚信建设中的典型人物和事件，支持消费者起诉商品房消费纠纷案件，并为建立商品房市场诚信建设和消费者满意度评价体系做了很多探索工作，在配合政府有关部门搞好房地产市场监管，保护消费者的合法权益，促进房地产业的发展方面，发挥了重要作用。从2004年以来，房地产业消费者投诉量逐年下降，据统计，2007年中消协和各地消协组织共受理商品房及装修投诉37443件，较2006年下降了4．7％，但是消费者对商品房仍有众多的抱怨和不满。目前，侵害商品房消费者权益的现象主要表现在以下几个方面
2.1商品房质量不过关
在关于商品房投诉中，涉及质量问题方面的投诉一直居高不下，商品房质量问题指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。常见的主要有因房屋沉降造成的墙体开裂、下水道堵塞、断裂；因墙体材料选择、不当引起的墙体开裂及粉刷起壳等这样的工程有的被检查出来，还有很多没被检查出来，从而形成严重的事故隐患。2.2 商品房面积缩水
商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。实践中常出现以下侵害买房人权益的现象：总的建筑面积不变，而分摊的共有建筑面积增加。2.3 商品房销售广告不真实
商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。在商品房预售时房屋尚未建成，购房人不能通过
实物，而只能通过售楼广告了解所购房的状况。因此，售楼广告对消费者决定是否购买商品房起着非常重要的作用。2.4 商品房价格虚高
对于我国的房价是否有泡沫的问题，自2003年以来就一直是争论的热点，对房价是否虚高，判断标准不一，国内甚至有学者用30个指标作为评价依据，比如房地产投资占GDP比重、空置率等。从国内和国际主要研究来看，租售比、房价收入比、家庭月供收入比是三个基本指标。所谓租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从国际经验看，用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。2.5 房屋产权证书难办理
房屋产权证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房屋产权证对于消费者而言极其重要。然而现实中，有的经营者在没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》的情况下，违章建筑并非法出售商品房，在售房时又对购房者隐瞒无产权的实际情况，导致购房者误认为所购房屋合法，能取得产权，但实际上却无法办理房屋所有权证和国有土地使用证。有的经营者在集体土地或者公益用地上开发建造商品房，消费者购买后根本领不到产权证书。实践中，因房屋产权证问题而引发的侵害消费者权益的案例屡见不鲜。商品房消费者权益受损原因
3.1商品房消费者的劣势地位
住房制度改革明确了房地产消费关系的市场属性，而消费者的弱者地位是由商品经济本身所决定的。从经济结构上分析，普通居民作为房地产消费者很难与房地产经营者相抗衡，消费者在这种交易中总是处于弱者地位。首先，从力量对比上看，商品房消费者是个人，而房地产经营者一般是拥有雄厚资本、设有复杂组织机构的企业。
二者从交易起始，地位便是不平等的，特别是集团化的大型垄断企业，在利益驱动下，凭借其优势地位，有可能不惜采取各种手段损害消费者的利益。3.2房地产商追逐暴利
商品房价格过高是导致商品房消费者权益受损的重要原因，现实中，商品房价格过高的原因是多方面的，但其中一个非常重要的一点便是房地产商过度投机追逐暴利的结果。搞房地产一定赚大钱是老百姓普遍认同的观点，房地产商甚至一度被称为“暴利户“、“房老虎”。因商品房买卖标的物的特殊性，在很长一段时间内，一直实行政府指导价，但随着社会主义市场经济的发展，目前，除经济适用房实行政府指导价外，普通商品房的价格均已放开，买卖双方根据商品房的质量、市场需求商定销售价格。3.2.1商品房价值巨大
商品房与人民群众生活密切相关而且价值巨大，购房不论对哪个收入阶层的消费者来讲，都是生活消费中的头等大事。一套商品房动则几十上百万，如此巨大的价值，使得消费者在购买这一商品的时候，必须非常慎重，对于开发商来讲同样如此。在买卖商品房中引发的纠纷给消费者带来的经济损失、精神伤害也更大。的确，面对商品房如此巨大的价值，消费者和开发商哪一方都不愿承担如此巨大的损失，即使是开发商的过错，其也会想方设法逃脱。这便一定程度上增加了对商品房消费者保护的难度。3.2.2商品房质量使用检验周期长
一般而言，消费者看房，对商品房进行质量检查主要是看房屋有无裂缝、有无倾斜、有无渗漏等等。明显的裂缝与渗漏短期内可以发现，但很多质量问题并不是看房当时能发现的，而是需要少则几个月，多则几年甚至上十年的时问。3.2.3商品房生产过程复杂，环节较多
房地产产业链条长，开发过程中受各种因素的影响很大，房屋开发、销售涉及的行业和部门较多，一幢商品房从策划到生产，再到销售给消费者，需要经过许多与其他商品不一样的多个立体交叉环节，需要多个部门和机构的参与，包括房产、城市规划、价格、卫生等部门和勘测、设计、施工、金融等行业。商品房丌发是一项环节众多的系统工程，需要多个机构协作，各个环节环环相扣，哪个环节出问题均可对商品房造成影响，而现实生活中保证每一个环节不出问题并不容易，并且在出问题后各开发商往往相互推诿，消费者很难追究开发商的责任，因而其权益得不到有效的保障。房地产市场存在一系列问题
4.1商品房一级市场发展过热
自2004年以来，我国房地产业飞速发展，房地产投资、房地产价格等以超常的速度攀升，逐步呈现出过热态势。据统计，2004年全国商品房销售价格指数比上涨9％，2005年上涨7．7％，2006年继续上涨5．5％。同时，房地产开发投资额不断提高，2001年仅为0．63万亿元，到2006年底己增加到1．94力．亿元，每年均保持20％以上的增长率。房价居高不下，广大群众买不起房或沦为“房奴”，是房地产业发展过热造成的后果之一。相关调查显示，我国98％的房贷消费者有精神病症，可见高房价已经对消费者的心理健康造成了严重影响。4.2官商结合，幕后操作
承建房地产项目资金量大，回报率高，为了谋取利益，建筑商往往不惜一切手段承揽工程项目，其中最主要的便是对掌握土地批租权的地方官员进行腐败攻关，而政治和法律头脑并不清晰的地方官员又很容易在金钱面前迷失自我。4.3房地产业融资渠道相对单一
来自国家统计局的数字显示，2006年以来，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势。目前我国房地产业的融资仍主要依靠银行贷款，银行承担了大部分金融风险。薪阶层则实际消费能力下降，导致贫者越贫。泡沫一旦破灭，房地产价格将大幅下跌，作为抵押物的房产急剧贬值，进而银行乃至整个国民经济受到严重创伤，购房者的权益更是无从得到保障。
综上，目前我国房地产市场尚不规范，除上述外，还存在许多问题导致商品房消费者的权益受损，如违规开发、广告虚假、面积缩水、秩序混乱等等，而目前的法律对房地产消费市场的规范比较欠缺，对商品房消费者利益保护的规范较为薄弱。对商品房消费者权益进行保护的必要性
随着我国住房商品化改革的深入实行，商品房这种特殊的商品在公民生活消 费中的地位日渐重要。由于商品房交易自身的特点以及市场经济条件下商品房消 费者的弱势地位，近几年消费者对商品房投诉的案件日渐增多，并成为我国消费 者保护的一个新课题。中共十六届四中全会提出构建社会主义和谐社会，其中一 个非常重要的目标便是实现“安居乐业”，保证人民群众“居者有其屋”，以达致社会的公平、正义、和谐。为此，对房地消费者权益进行充分保护是非常有必要的。它不仅仅是消费者权益保护发展的需要，也是房地产市场健康发展的需要，还是社会和谐稳定的需要，总之，如果房地产市场消费者权益屡屡受侵害，那么房地产市场就不能健康发展，社会不稳定因素就会增多，百姓安居乐业、构建和谐社会的目标就难以实 现。为了实现社会和谐，建设美好社会，就必须加强商品房消费者权益的保护。我国商品房消费者权益法律保护的现状及不足
6.1商品房消费者权益法律保护现状
当前，我国并没有针对商品房消费者权益进行专门立法，保护商品房消费者权益的规定散见于民事、经济和行政等法律、法规中，例如《消费者权益保护法》、《城市房地产管理法》、《民法》、《合同法》、《广告法》、《物权法》等都有所涉及，但是还不够全面和系统，存在着较大的漏洞，给消费者的权益的权益带大较大的威胁。6.2商品房消费者权益保护法律制度的不足 6.2.1《消费者权益保护法》的缺陷 6.2.1.1商品房消费者主体地位不明确
商品房像普通商品一样已经完全具备了商品的属性：作为不动产的商品房也是法律意义上的消费者消费的对象，商品房买卖合同和作为动产的普通商品的买卖合同相比没有本质上的差异；不能按价值的高低来确定一件物品是不是商品。但是因为《消法》在消费者的主体条件上定义不明确，使得法官在处理商品房纠纷时无所适从，造成各地方立法以及司法实践的不统一，商品房消费者维权底气不足。6.2.1.2商品房消费者的权利范围过窄
消费者权利是消费者权益保护的核心问题，《消法》赋予了消费者九项权利，随着社会的发展和新型行业的出现，这九项权利已经不能满足保护消费者利益的需要。商品房消费者作为一类特殊的消费者，其权益应当受到特殊的保护，最为典型的是缺乏对商品房消费者的反悔权的规定。出于保护消费者的利益，目前许多国家的法律规定了销售金额较大的商品允许消费者在一定期限内可以反悔(即反悔权，也叫犹豫期)。
总之，随着时代的发展和社会的进步，消费者享有的权利也将越来越多，《消法》作为消费者权益保护的基本法，也应与时俱进，逐步扩大其调整范围，增加权利种类。6.3 司法解释的不足
从总体上讲，《解释》的公布和实施，有助于保护消费者的合法权益和制裁房地产开发企业的违法经营行为，但仍存在不少需进一步完善的地方。例如在实践中，计算公摊面积的争议和界定公共财产的争议是开发商与购房人发生的争议最多的、对购房人利益损害最大的、并且难以通过协商解决的问题，然而对这两个争议，《解释》都没
有涉及。
6.4 相关法律制度存在冲突
我国商品房消费者保护法律制度的冲突是比较严重的，举几例予以说明：例一：《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践以及商品房消费者权益的保护带来了无穷的后患
调整一级市场的法规较多，规范二级三级市场的法规较少房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场；房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产出售和出租给消费者的市场；房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人次将房地产转让或租赁的市场。目前我国房地产法规大多属于土地转让管理、房屋拆迁和房地产税方面的法规，而以居民住宅问题为中心的立法，比如房屋买卖、租赁、抵押等方面的立法却相对较少，远不适应形势发展，不少与消费者利益紧密相关的房屋预售、物业买卖、房屋出租、房屋抵押等方面的法律纠纷较难找到合适的法律依据，这对商品房消费者权益的保护显然极为不利。6.5 立法层次低，法规、规章居多
从上文介绍的商品房费者权益保护的现状可以看出，我国商品房消费者权益保护方面的房地产立法层次较低，像《城市房地产管理法》、《消费者权益保护法》那样由人大常委会通过的法律极少，与《城市房地产管理法》配套的多是部门规章以及“报告”、“意见“、“暂行规定”和司法解释等，不仅极不严肃，而且规范性差，难以执行和操作，难以给消费者利益以最大保护。总之，对于商品房消费者权益的保护，尽管我国目前已经初步形成了以《消法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但是我国现行商品房消费者权益的法律保护依然不够完善。完善商品房消费者权益保护机制的建议
从上文的消费者权益保护现状可以看出，近些年来，国家实施了一系列措施，逐渐加大了规范商品房市场开发行为，颁布了一系列有关的房地产法律法规，这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定，并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用，这对加大商品房消费者的保护力度、维护商品房消费者的合法权益也起了重要作用。但是，由于我国的房地产市场尚不成熟，并没有从根本上遏制开发商在开发销售商品房过程中严重侵犯消费者权益的违法违规行为，这种状况严重影响到我国商品房市场和房地产业的持续健康发展和人民生活水平的进一步提高，商品房消费者权益的保护工作亟待加强。笔者认为，在认真分析总结我国商品房消费者权益受损现象、原因以及目前的保护情况的基础上，应坚持标本兼治、重在治本的原则，总结借鉴国内外先进经验，深入了解其发展规律，不断积累商品房消费者权益保护的经验，以法律保护为主同时又不仅仅依靠单一的法律手段，而要综合运用法律、经济、社会、道德等多种手段，尽快建立健全商品房消费者权益保护机制。为此需要从以下几方面努力： 7.1商品房消费者权益保护的立法完善
完善立法是对商品房消费者实施保护的基础和前提，也是最重要的手段之一。立法保护的主要内容和要求是根据时代的发展变化建立健全相关法规，使商品房消费者权益保护工作真正做到有法可依。7.1.1明确购房者属于消费者
任何一部法律都有自己特定的调整范围，这决定着该法律的内容，《消法》作为调整国家在保护消费者权益过程中发生的社会关系的专门法，其调整范围具体取决于法律对消费者的界定。根据《消法》第二条的规定，消费者是指为生活论商品房消费者权益的保护需要而购买、使用商品或者接受服务的人。这些特殊性下说明了对消费者予以更高程度的特殊保护的迫切性，而非剥夺对商品房消费者的保护。7.1.2拓展商品房消费者权利种类
权利是保护消费者的基本依据，但仅仅9项权利己不足以保护商品房消费者，随着经济和社会的发展，立法机关应拓展权利种类，比如明确规定购房者的反悔权。消费者的反悔权主要针对的是一些“不违法’’、但显失公平的约定行为。前文已述，虽然消费者反悔权在国内的相关法律法规中还是空白，但是在国外已经成为一种流行趋势，并成为商家的一种竞争手段。西方发达国家的商业发展历程告诉我们：越是经济
发达的国家，越是尊重消费者的反悔权，它体现了对消费者权利的尊重。商品房买卖属于大宗消费，消费者对相关知识十分缺乏，稍不留神就陷进了开发商布下的不违法但极不公平的“温柔”陷阱。反悔权在这种情况下将切实保护商品房消费者的合法权益。因此赋予消费者一个反悔期，可以规定为取得竣工验收合格证(现为备案证)后30天内，购房者有反悔退房的权利。同时，对开发商或销售商而言赋予商品房消费者反悔权既是表达诚信的一种方式，还将是一个吸引消费者的经营手段。7.1.3明确商品房适用欺诈惩罚性赔偿规定
《消法》第49条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”该条便是著名的惩罚性赔偿规定。不难看出，该条的适用条件有两个，一是消费者为生活消费需要而购买商品或接受服务；二是经营者提供商品或服务有欺诈行为。惩罚性损害赔偿，具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。我认为商品房完全满足其适用条件，在《消法》中应予明确，理由如下：首先，从主体资格上看，购房者作为一方主体，购买商品房以满足自己“住“的需求，是合格的消费者，而房地产开发商作为另一方主体，正是以赢利为目的的经营者，所以商品房买卖双方都是《消法》适格的主体，其行为理应受《消法》规范和调整。商品房属于商品，消费者在购买商品和服务消费中，其合法权益受到侵害，可以依据消费者权益保护法寻求救济。其次，从投诉标的来看，前文已论证，商品房属于《消法》第49条所规定的 “商品”，只不过商品房有其特殊性，即其价值较大，但我们判断有形物的商品属性不能以其价值为标准，即不能按价值的高低来确定一件物品是不是商品，动产与动产区分的这一理由已丧失其重要性近年来，屡屡发生的商品房买卖纠纷，多是由于商品房交易双方力量悬殊、信息严重不对称，房地产商故意隐瞒真实信息或者告知虚假信息，从而诱使商品房购买者与其签订购房合同，此类行为完全符合“欺诈”的三个构成要件。将商品买卖中的欺诈行为纳入《消法》第49条，商品房消费者应受到《消费者权益保护法》的保护逐渐成为社会共识。7.2完善商品房广告法律制度，建立预审制 7.2.1现行商品房广告法律制度的规定
我国一直以来的广告经营体制是多轨制，即一部分广告由广告主自行发布，一部分由广告经营者代理，一部分由广告发布者直接经营，多轨制的经营体制便论商品房消费者权益的保护决定了广告审查难度的增加，现行的审查制度是以广告经营、发布
和审查为一体的广告审查制度。一般说来，除了广告审查机关对广告进行审查外，还包括广告主、广告经营者和广告发布者对广告的自审自查。可是目前具有权威性的广告审查机构不但没有出现，反而广告管理机关直接将本应赋予广告审查机构的执法权牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后监督的管理。广告主、广告经营者和广告发布者的自审自查更是漏洞百出，从而导致房地产虚假广告大行其道，消费者所购商品房同广告的宣传不符，同消费者支付的价格不符，并引发大量的购房纠纷，极大的损害了购房者的合法权益。7.2.2建立商品房广告预审制度
商品房广告在发布前审查不严是造成虚假广告的一个重要原因，如果能够严格把握好这一关，虚假广告将会大大减少。广告预审制就是在广告发布之前，由专门设立的预审机构依据统一制定的标准，对广告的内容、形式进行审查，认为没有虚假等违法情形的准予发布商品房广告是预售合同的基础。购房人之所以接受所购房屋的价格，是基于对商品房广告的确信，但由于我国规制商品房销售广告的法律法规还不完善，虚假、夸大、不实的商品房广告大量存在。因此，必须进一步完善商品房广告法律制度，建立预审制，使商品房虚假广告在发布前就剔除或尽量剔除，从而大大降低消费者上当受骗的几率，以切实保护市场环境中处于弱势地位的商品房消费者的利益。
7.3消除商品房消费者权益保护法律冲突
经过多年的努力，我国房地产法律体系已初见轮廓，为房地产业的健康发展及商品房消费者合法权益的保障起到了重要作用，但实践中也出现了不少问题，导致了令人尴尬的现象，较为严重的自然是相关法律冲突问题。比如，针对同一法律客体，法律、法规或者司法解释有不同的规定，让执法者不知所措，此冲突问题的表现前文已经讲述，这里将着重说明该如何消除法律冲突。7.3.1消除法律冲突的规则
消除商品房消费者权益保护法律冲突的重要途径是建立解决冲突的规范体体系，就是要明确各种法律规范的效力等级。明确了法律规范的效力等级，执法、司法部门在适用法律时按法律效力高的优先选择，就能有效地解决法律适用中的冲突问题。现行法律体系中，消除法律冲突的规则主要有：地方性法规和部门规章冲突：法律或行政法规授权部门规章作出实施性规定的，其规定优先适用；法律或行政法规授权部门地方性法规作出实施性规定的，其规定优先适用；地方性法规对属于地方性事务的事
项作出的规定，应当优先适用等；地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；规章冲突：法律或行政法规授权部门规章作出实施性规定的、尚未制定法律行政法规的，部门规章对国务院决定命令授权的事项或属中央宏观调控的事项需要制订全国统一的市场活动规则及对外贸易和外商投资事项作出规定的优先适用部门规章；地方政府规章根据法律或行政法规的授权，根据本区域的实际情况作出的具体规定，对属于本行政区域的具体行政管理事项作出的规定应当优先适用等；部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决；第四，特别规定与一般规定冲突的，优先适用特别规定；同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决； 7.3.2消除法律冲突的措施
加强法律的修订，确保法律的时效性。近些年来，随着我国房地产经济的迅猛发展和人民生活水平的提高，规范房地产消费的法律、法规层层出台，年年有新法，年年有更改，旧法没废除，新法已出台的现象较为普遍，因此必须要加强法的修订、补充和编纂。通过法的修订、补充和编纂可以及时修改法中不合时宜的部分，增设为社会发展所需的法律条文，并将其汇编成册，便于保证法的时效性，从而为商品房消费者权益的提供最及时的保护。因此我国有必要建立专门的宪法监督机构，有这个专门机构，就可以使法律冲突的解决方便易行，富有实效。如果该专门机构确实能够真正发挥作用，那么商品房消费者权益保护法律方面的冲突自然会大大减少。
总之，为了在全国建立统一的保护商品房消费者权益的法律制度，有必要对相关法律制度进行全面清理并设立专门机构裁决法律冲突，使消费者权益的保护有统一明确的法律规定，真正做到有法可依、有章可循。7.4商品房消费者权益保护的司法完善
我国现行的司法保护不能很好地适应房地产消费者权益保护的要求，为了加强对消费者权益的保护，司法机关要公平、公正地处理涉及商品房纠纷案件，为此，要从以下几个方面进行完善：
7．4.1适用《消费者权益保护法》审判
目前我国对侵害商品房消费者权益案件的审理以司法途径为主，但法院在审判这一类案件时经常适用的是《民法通则》或《合同法》，众所周知，《民法通则》或《合
同法》是调整平等主体之间权利义务关系的民事法律规范。如果商品房消费适用《民法通则》和《合同法》，其实质是将商品房消费关系视为平等主体之间的法律关系，置于传统民法、债法的调整范围，其基本价值取向是基于意思自治与契约自由，给予商品房消费者与经营者平等的法律保护。在现实的市场经济条件下，与强有力的经营者相比，商品房消费者在经济实力、联合程度、消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与之相匹敌，很少有机会和能力就合同条款与开发商进行平等地协商，因而二者并不是地位平等的民事主体，而民法的契约自由原则却掩盖了商品房消费主体实质上的不平等。其实在现代社会，由于在经济力量或信息容量方面的差距，商品房消费者与经营者之间的缔约能力并不平等，商品房消费者根本无法决定契约的内容和形式，大量格式条款的出现，使得消费者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”两者之间。诚如梁慧星教授所言，“消费者权利与传统民法上的权利在性质上是不同的’’，因为“消费者权利是论商品房消费者权益的保护以经营者和消费者之间的不平等关系为基础的，其目的在于对消费者的弱者地位予以补救。” 7.4.2建立集团诉讼制度
目前，消费诉讼主要是由消费者个人提起，而且没有适用于消费者群体诉讼的程序，这种诉讼制度已经不适应消费者维权的实践需要。因为实践中商品房一般由开发商成片整栋开发和建设，房屋出现工程质量问题、面积纠纷、权属证明难以办理等问题时，往往牵涉到众多业主，由此造成的损失也不再局限于个人，而是涉及到众多消费者，同时这些行为甚至会扰乱社会经济秩序。面对强势开发商的违规行为，若由受害人单独起诉，容易被不法开发商“各个击破”，以致造成大部分业主权益受损而无法获赔，而且单个消费者在面对商品房纠纷时，往往是迫不得己才到法院起诉，起诉手续的麻烦、诉讼时间的漫长以及较高的诉讼成本使得普通商品房消费者望而却步。正因如此，为了更好的保护商品房消费者的权益，建立集团诉讼制势在必行。集团诉讼被誉为是人类迄今为止发现的解决小额多数权利救济问题的最好机制.通过建立集团诉讼制度，放宽代表人诉讼的适用条件，对现有制度作进一步突破。在购房纠纷问题上，只要有共同的“事实问题或法律问题”就允许提起集团诉讼，代表人无须取得全体购房者的同意，只要所代表的权利人在法院公告 7.4.3增设独立的“商品房消费者权益仲裁庭”
《消法》第34条规定了消费纠纷的5种解决途径，即协商、调解、申诉、仲裁、诉讼。但实践中往往是协商不欢而散、“和解”和“调解”缺乏强制力、“向有关行政
部门申诉“缺乏力度、仲裁没有依据、诉讼精疲力尽，使本来就处于弱势地位的消费者宁愿忍气吞声，自动放弃维权诉讼，使经营者得不到应有的惩罚，这对保护消费者的弱势地位不利，更违背了《消法》的立法宗旨。目前消费者在面对商品房纠纷时，往往是迫不得己才到法院起诉，究其原因，一是起诉手续麻烦。启动诉讼程序前要写诉状，准备各种证据，向法院递交诉状。法院受理后，还得随时等候庭审。二是诉讼持续时间长。按《民事诉讼法》规定，一般案件应在6个月内结案，简易案件应在3个月内结案。有的案件一审判决后，还得经过上级法院二审判决。这样一来，判决结果可能要等半年、一年，甚至更长时间才能下来。三是费用昂贵。商品房消费纠纷的标的额往往较大，较大的诉讼标的也导致了高额的诉讼费用。此外，消费者还要承担很多其他费用，如律师代理费、质检费、交通费等等。因此，笔者认为，针对传统的五种解决途径存在的机制上的缺陷，可以考虑建立一套消费者权益仲裁机制，增设独立的“商品房消费者权益仲裁庭’’，专门解决商品房消费者权益纠纷。7.4.4确保司法独立、避免行政介入
自建国以来，司法机关的领导体制虽几经变动，但我国法院的设置基本上还是走行政区划的老路子，审判工作与司法工作不分，司法工作行政化现象极为明显：其一，司法机关依行政区划设置，与行政机关一一对应。其二，对司法人员按行政干部进行管理，与行政机关相对应。其三，工作方式上实行层层把关的首长负责制和请示汇报等行政方式，而且在实质权力关系上，司法机关还必须接受执政党——中国共产党的领导。虽然党的领导方式受到一定的限制，但是司法机关并不享有政治结构即国家权力关系上的独立。部分地区司法机关基本上受制于党委，成为党委的附属产物，地方法官的任免权掌握党委手中。在审理案件过程中，党委经常性直接过问案件情况并参与案件的讨论和审理．此外，我国司法经济保障不足，财政供应体制不顺。法官的待遇低，而且其身份无法真正独立。因此现行的管理机制和财政体制使得法院在审理商品房案件时在很大程度上受到地方政府、党委及相关部门制约，甚至商品房开发商往往能够通过党委、政府部门对司法审判进行干涉，这便严重影响了司法审判的独立性、公正性和权威性。司法独立主要包括两个方面：一是指法院独立，即法院独立行使审判权，不受其他任何机关、团体和个人的干预：二是指法官独立，即法官独立对法律负责，法官在裁判时采取自由心证的原则，不受其他任何因素对其裁判的影响，不对其他任何组织和个人特别是上司负责，即马克思所说的：“法官除了法律，没有别的上司。”要想确保司法独立，就应从经济、组织等方面对现行审判制度进行改革，例
如建立司法经费的全国统筹制度，而非由地方财政供应，从而切断地方政府部门借此干涉和影响司法工作的渠道，为地方各级司法机关保持独立地位提供经济保证。再如，改善党对司法工作的领导方式，使党的领导原则在具体实际生活中更加规范的运行，使党在行使其权力时严格按照一定规范和程序来行使，并通过立法对这一权力进行约束等等。通过以上措施最大限度地防止法官审判受到权力金钱影响，确保商品房纠纷案件得到公正审理，从而更好的维护商品房消费者的合法权益。7.5商品房消费者权益的社会保护完善 7.5.1 完善消费者协会的职能
消费者协会(以下简称消协)是由消费者代表组成的，维护广大消费者权益的，具有独立法人资格的社会团体L1J。目前，消协已经在全国范围内建立起了各个层级组成的消协网络，基本履行了其自身的几大职能，但我国消协行政性过强，例如消协大部分的会长兼任其他职务，很大一部分在行政部门任职，有近一半的秘书长在行政单位任职，同时，有占四分之一的工作人员是由业务主管部门直接任命或派遣的。从消协大事务的决策过程看，有10．6％的社团没有正式的决策机构。由此可见，消协的行政性倾向是比较明显的。消协行政性过强也一定程度上导致了机构设置、资金来源、运作原理等都缺乏自身的独立性，维权效率较低。在社会转型的当今时代，消协应认清自己的位置，实现社团的民问化利益代表性质，取消挂靠制，保证消协的民间性、自愿性和独立性，真正成为保护消费者利益的民间组织。消协应该成立专门委员会保护商品房消费者的合法权益，由于房屋争议具有一定的专业性与复杂性，因此该专门委员会应聘请具有法律、房产、建筑等方面知识的工作人员，同时要保证消协的资金来源，这罩需要特别指出的是对于社会赞助的监督。消费者协会不能利用其资源为赞助者谋取私利，尤其是不能为提供赞助的开发商等服务，从而背弃其维护消费者权益的宗旨。在业务方面，消协除了可以受理投诉、指导消费者活动外，还可以增加定期通过新闻媒体曝光不法房地产开发商、不法经营者，代表消费者向法院起诉、监督法院审判程序等职能。在商品房消费者合法权益的保障中，支持起诉功能显得尤为重要，消费者协会商品房专门委员会的工作人员对商品房有着更多了解，熟悉相关法律，又有着从事消费者保护事业的丰富经验，当势单力薄的商品房消费者向人民法院起诉时，消费者关于商品房的知识相对于开发商来说虽然有限，但可以通过消费者协会商品房专门委员会的帮助来扭转这种不利地位。
作为社团组织的一种，消协的充分发育成长一定程度上关乎社会的和谐与稳定，因为其能起到沟通消费者、经营者、政府的桥梁纽带作用，有效化解社会矛盾，而且这种作用是不可被替代的，是对政府职能的有益补充。尤其像商品房买卖这样大宗的交易，更是急需以社会公益为目的、具有专业知识的消协的指导与帮助。只有消协与行政部门、司法机关各司其职，各尽其责，相互配合又不逾越权力，才能真正建立和谐的消费者权益保护体系，在此基础上进一步完善消协的职能，在消协内部增设诸如商品房消费者专门委员会，商品房消费者的利益也才能真正得到有效保障。7.5.2建立社会诚信体系
市场经济是信用经济，诚信是社会发展进步的基础。在目前的经济社会中，“诚信’’已不可或缺，尤其在商品房买卖的大宗交易中，“诚信"原则更不能少。近些年来，随着经济社会的发展，资本主义腐朽思想的侵蚀，社会诚信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是开发商作为以赢利为目的的企业，不择手段以各种方式，包括损害消费者的权益来牟取暴利。因为在市场机制不完善的情况下，开发商合法经营的诚信成本是远远高于违法违规经营的侵权成本的。改变这一状况的一个重要举措就是构建社会诚信体系，这与我国现阶段提倡的构建社会主义和谐社会的目标也是一致的。
结 论
我国的商品房市场近些年才得到较快发展，因而对于商品房消费者权益保护 工作的研究起步也比较晚，并且还存在一系列问题，而保护商品房消费者权益，是市场经济国家不可回避的问题，也是现代人权发展的普遍要求。基于商品房消 费者的弱势地位与目前提倡的“消费者主权’’的理念，应加强对商品房消费者权 益的保护。应该说，目前我国已基本形成了保护商品房消费者权益的简陋法律框 架，并不断发展完善，但作为保护消费者权益的基本法的《消法》以及保护商品 房消费者权益的配套法律、法规都存在着许多不完善的地方，特别是商品房消费 者能否纳入到《消费者权益保护法》保护的问题至今仍存争议。同时，保护商品 房消费者权益的法律框架内还存在较严重的法律冲突。以上这些都是摆在我们面 前需要加以认真考虑、仔细研究，提出可行性方案和意见以期解决的课题。商品房消费者权益保护是一个复杂的系统工程，还需要各个部门的协调合作，需要全社会的共同努力。
参考文献
[l] 杨以生．浅论商晶房消费的法律保护．上海：华尔政法学院，2003。
[2] 王一黎．商品房买卖中买方权益之法律保护探讨．上海：华东政法学院，2002。[3] 范丽红．消费者权益保护若干问题研究．吉林：吉林大学，2006。[4] 曹攀．消费者保护法律问题研究．重庆：西南政法大学，2002。[5] 刘吉山．消费者法律保护若干问题研究．吉林：吉林大学，2004。
[6] 张颖．城市房地产交易过程中的利益冲突及立法保护．吉林：吉林大学，2004。
致 谢
时光茬苒，白驹过隙。三年的学习经历虽然短暂，却令我受益终生。首先，要感谢我的老师徐合芳，魏华洁，这篇论文是在两位老师的悉心指导下完成的。三年来，老师们以其扎实的理论基础、丰富的实践经验、敏捷的思维、严谨的治学态度和不懈的求真精神给了我多方面的指导和启迪，使我能够顺利完成课程的学习和论文的撰写。同时感谢法学院的全体老师们，让我不仅掌握了知识，也提高了自身素质。拙作的字罩行间有着对前人在相关课题上的研究成果的借鉴，在此也一并致谢。同样真诚感谢答辩委员会的所有领导、专家和老师，感谢他们的智慧和辛劳。
第五篇：房地产经营与估价简历
房地产经营与估价简历模板
姓名： xxx
性别： 女
民族： 汉族
政治面貌： 团员
出生日期： 1987年03月
婚姻状况： 未婚
学历： 大专
毕业院校： xx职业学院
毕业时间： 2009年06月
所学专业： 房地产经营与估价
外语水平： 英语(pETS-3)
电脑水平： 一般
工作年限： 实习/应届
联系方式： ***
求职意向
工作类型： 全部
单位性质： 不限
期望行业： 医疗、保健、卫生服务、室内设计、装潢、建筑、房地产、媒体、新闻出版
期望职位： 行政/文职人员、房地产/物业管理、财务/审计/统计
工作地点： 不限
期望月薪： 2000-4000
教育经历
2006年9月至2009年6月 xx职业学院 房地产经营与估价专业
主要学习房地产相关的基础，此外还学习了会计基础、平面设计、网页制作等基础知识。
工作经验
2009年3月至2009年5月 在xx不动产有限公司担任租凭见习生
2007年7月至2008年9月 在xx餐厅担任服务员
2006年7月至2007年9月 在xx公交总公司担任售票员
自我评价
本人做事认真负责，有较强的责任心，为人诚实，开朗乐观，吃苦耐劳，积极进取，善于思考，有较强的学习能力，较强的接受能力和动手能力，勇于迎接新的挑战，有很强的适应能力。比较喜欢与人交朋友，但沟通能力不是很强，不过我会根据我的缺点进一步的改进，尽可能的提高自己的能力。
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