房产合同纠纷

第一篇：房产合同纠纷

房产合同纠纷

一、常见的房产合同包括哪些？

房产合同是由房管局统一编制、用以明确买卖双方权利的合同，所有的商品房销售都必须签订房产合同。常见的房产合同包括：房产买卖合同、房产租赁合同、房产代理合同、房产中介合同、房产抵押合同、房产转让合同、房产销售合同、房产赠与合同等等。

二、什么是房产合同纠纷？

房产合同纠纷是房产纠纷中最常见的一种纠纷，如果房产买卖双方一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会产生房产合同纠纷，例如买方不按时支付房产费；卖方不按时给买方办理房产证等。由于房产买卖涉及的相关法律法规较多，房产买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因，在现实的房产买卖中很容易引起房产合同纠纷的发生。

三、什么样的房产合同被视为无效合同？

1.产权主体有问题，合同无效。

出卖房产的主体必须是该房产的所有权人。若干人共有房产时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房产的，其买卖行为也无效。

2.房产分离出卖，合同无效。

由于房产是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房产所有权通过买卖而转让时，该房产占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房产时只转让房产所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种房产买卖合同无效。

3.非法转让，合同无效。

下列房地产不得转让：法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未得到其它共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。

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第二篇：同性恋人房产合同纠纷的处理

同性恋人房产合同纠纷的处理

林文彪

2013-05-15 10:54:35来源：中国民商法律网

【案情回放】

王某、张某系以共同生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日，王某出资购买北京市东城区某小区1套房屋，房价款为170万元，2011年7月27日，王某领取了该房屋的所有权证。购房后，王某、张某共同在此居住。2011年12月2日，王某作为售房人，与张某作为购房人签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》，成交价格为232 050元，张某出资10万元（在本次买卖过程中并未实际出资），王某将上述房产的50%产权过户给张某，并于同日办理了产权手续（相关税费均由王某支付），双方领取了各享有50%的《房屋所有权证》。2012年5月，王某、张某因生活琐事产生分歧，张某搬离了诉争房屋。后张某起诉要求对诉争房屋予以分割。

一审中，王某表示双方签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则，张某利用其与王某之间的特殊身份关系，致使王某草率决定与之签订所谓的房屋买卖合同。对此，张某予以否认，表示王某基于双方的关系，为了表达对张某的感情，才将诉争房屋低价出售给张某。二审中，双方均认可就诉争房屋50%产权进行买卖交易的事实，亦均认可选择在2011年12月2日办理过户是系为了少交相关税费。一审法院认为，王某虽在买卖过程中支付了全部税费，但并不能因此认定上述合同的签订显失公平。故法院对王某的诉讼请求，不予支持。

二审法院认为，该《存量房屋买卖合同》中约定的价格显属过低，明显偏离

了该诉争房屋的合理市场价值，签约双方的权利与义务有违公平、等价有偿原则，故双方之间的交易构成显失公平。王某的上诉请求合理有据，应予支持。

【不同观点】

对于本案的解决，原、被告及双方律师各持己见，存在多种观点：

第一种观点认为本案系“假买卖真赠与”。本案中虽然合同约定的房款20余万远低于市价，合同价与市价之间确实存在较大差距，但是由于双方之间存在同性恋人关系，王某系以合同的方式将其所购房产的一半产权赠与张某，双方亦办理了过户手续，王某已不能行使赠与财产过户前的任意撤销权。双方也不存在法定撤销权的情形，故并不能支持王某合同显失公平的主张。

第二种观点认为本案系“半卖半赠”，本案中王某将房产系“半卖半送”给了张某，赠与行为已经发生。

第三种观点认为王某与张某之间系同性恋人关系，摆酒席，家长认可，此种亲密的同性朋友之间的关系“可以参照”适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第六条之规定，即“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。也就是说不能再撤销了，这也有利于对同性恋人关系的保护。

第四种观点认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。合同当事人应当

遵循公平原则确定各方的权利和义务。诉争房屋原系王某于2011年6月出资170万元单独购买。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权进行买卖交易达成一致，且为了少交税费，双方共同选择于2011年12月2日办理过户，签订了《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。张某对王某单独购买诉争房屋的具体情形知晓，对王某所支付的对价也有明确的认知，但张某在签订合同、完成过户登记后并未实际支付款项。故本案应当以合同显失公平为由撤销二人之间的《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。

【法官回应】

从主客观要件出发保持法院价值判断的中立性

本案的审理焦点在于：第一，如何认定王某与张某所签《存量房屋买卖合同》的性质？是交易还是赠与？第二，本案能否适用赠与撤销权或合同显失公平无效的规定？

一、针对第一个焦点，合同性质问题，笔者认为，当事人有自由处分财产的权利，可以赠与给异性也可以是同性，性别并不是赠与合同成立的阻碍，本案中若王某与张某签订了明确的书面赠与协议，也就不会存在争议。但，本案中王某与张某并未有明确的赠与意思表示，双方签订的系《存量房屋买卖合同》，法院不能按所谓的“常识”将该合同推定为“假买卖真赠与”，也不能认定为“附义务赠与”或“半赠与半买卖”。

应严格按字面解释原则，将王某与张某所签订的《存量房屋买卖合同》理解为买卖合同：合同基础在于双方特殊的同性朋友关系，合同对价系约定的20余

万元，合同标的系诉争房产。

（一）赠与合同与其它合同的本质区别在于无偿性，同时，为防止当事人的意思表示瑕疵，重大财产的赠与一般要有书面形式，而本案中的《存量房屋买卖合同》并不符合赠与的构成要件。法院不宜强行突破“买卖合同”的表象而直接认为该案系常见的“假买卖真赠与”。而且，本案中两方当事人都认可《存量房屋买卖合同》系“房屋买卖”而非“房屋赠与”。

在此，有必要与其它案件审理中常见的“假买卖真赠与”作一个区分。“假买卖真赠与”主要存在如下几个特点：（1）此类案件的当事人之间大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间认可存在同性恋人关系，但该关系并未被现行法律上升为婚姻家庭关系，并不存在“假买卖真赠与”的前提。（2）此类案件一般没有真实的金钱支付，从“真假意思表示”的角度来看，符合赠与合同的无偿性要求。本案中，王某与张某签订完总房款为20余万元的《存量房屋买卖合同》后，张某向王某父亲的账户内打入10万元，这就不符合赠与合同“无偿性”的本质要求。（3）对于重大的财产赠与，一般都要求当事人有相对明确的意思表示，而“假买卖真赠与”的处理原则是一种对当事人赠与意思表示的推定，其适用有严格限制，并不能过于宽泛。

（二）本案亦不能认定“半赠与半买卖”的混合赠与形式，此种提法有违一般逻辑规律及法律稳定性要求，不为主流意见所支持。

（三）本案当事人不可以“参照适用”或“类推适用”《婚姻法解释三》第六条，认定二人系以“类似夫妻关系”所产生的赠与。本案法律关系中，主体系王某与张某，客体系诉争房屋，引起法律关系发生变化的法律事实系基于双方之

间有过一段亲密的特殊朋友关系而以较低于市价签订房屋买卖合同。可能从社会学、心理学等学科对于同性恋人之间的关系有较为不同的立场，但是以现有的婚姻法律体系来分析，二人所自称的同性恋人并未上升为法律认可的“婚姻关系”。如果法院随意扩大法律规定的适用，任意运用民法中“法无明文规定不禁止”与“类推适用”两原则，将有可能陷入伦理道德争议中，有失法院的中立性与客观性。因此，在社会思潮及立法未发生重大变化之前，将二人的关系定义为一种较为特殊的同性朋友关系较为稳妥。

二、对于第二个焦点，合同是不是显失公平，合同是否无效的问题，笔者认为关键还在于如何看待二人签订合同时的主观状态。因为，从20余万合同价与市场价之间的巨大差异来看，确实存在有失公平之处，有违等价有偿原则，但这仅是显失公平成立的客观要件。对于显失公平还应当考虑双方交易时的主观状态。而对于主观状态的判断向来不能由法官臆断，亦只能从现有的证据出发按常人的标准推断出来的“法律事实”，并不一定能完全达到“客观事实”。

而从现有证据来看，合同签订时张某存在利用对王某的情感优势的可能，促使了合同以远低于市场价成交过户。在本案中，从二人来往短信、庭审笔录、衣着言谈等看，二人中张某系充任“妻子”角色，充任“贤妻良母”，王某系充任“丈夫”角色，肩负着“养家糊口”。在当前，社会上对于同性恋人之间的结合还是存有一定的偏见，而为了长期的同性共同生活，“丈夫”王某存在表示其诚意，以求拴住“妻子”张某“爱心”的动机，情感有所依赖，对张某虽不至“百依百顺”也要“有诺必应”。同时，双方签订《存量房屋买卖合同》与《房屋共有协议》的时间适逢存量房屋计税指导价于2011年12月10日要大涨的前夕，当时本市出现了一波签约潮，其目的就是以较低的计税价格成交存量房屋，节约交易成本，时间较为紧迫。在此大背景下，双方签订了以王某为出卖方，以王某

与张某为共同买受人的合同，对价20余万，张某存在利用情感优势承诺以情相托草率签订合同的可能。

有一点必须强调的是，对于显失公平这一法律制度的理解与运用不能仅仅局限于套用其构成要件，更重要的在于实现现实价值。而法律制度的重要价值在于维护社会安全与秩序，平衡利益冲突。对于同性恋人之间的婚姻问题及财产分配问题，现有法律法规并未加以规定，同性恋合法化问题系一个世界性难题，涉及道德、伦理等诸多问题，支持与反对莫衷一是，法院在这个过程中严格解释法律保持价值无涉或许不失为较好的选择。如果贸然将本案中的《存量房屋买卖合同》认定为“假买卖真赠与”，有可能引发一系列的道德风险，对社会传统秩序与安全所带来的可能是弊大于利。

（作者单位：北京市第二中级人民法院）

第三篇：合同纠纷

某厂购销合同纠纷案件

原告与被告于一九九八年十一月九日签订了一份购销某化工商品的合同，双方约定：被告供给原告该商品20吨，货到后付款，每吨2050元。合同还规定：为节省被告的费用，由对被告供货的第三人(某化工厂)直接将货在一九九九年二月底以前送到原告处。在该合同签订以后，被告又与某化工厂签订了一份合同，合同规定：由某化工厂将20吨聚丙乙烯于一九九九年二月底以前送至原告处，货到且经验收后，由被告向该化工厂按每吨1800元支付款项。该化工厂在合同订立以后，因原材料价格上涨较大，严重影响后期生产。至以九九九年二月底，仍不能向原告供货。原告遂于一九九九年四月以被告及第三人违约为理由，在法院提起诉讼，要求被告及第三人承担违约责任。

人民法院在受理案件后，依法开庭审理，经法庭调查，第三人某化工厂确实无力向原告提交货物。法院于一九九九年五月做出判决，判定原告与被告之间的合同解除，被告与第三人之间的合同同时解除，原高因被告与第三人违约而蒙受的经济损失2万元，由被告赔偿6000元，第三人某化工厂赔偿14000元。

第四篇：合同纠纷

一、什么是合同纠纷

合同纠纷，是指因合同的签订、生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。

二、合同纠纷的解决办法

1、当事人协商解决；

2、通过诉讼或仲裁依法解决；

三、我们是这样处理合同纠纷的1、尽量通过非诉讼、非仲裁手段解决当事人之间的合同纠纷。维护我方当事人的合法权益；

2、适时启动诉讼、仲裁等法律程序，依法维护我方当事人的合法权益；

3、依法我方当事人设计处理纠纷的思路，制定具体的非诉讼协商对策或应诉策略。

4、依法参与非诉讼或诉讼、仲裁等活动，依法维护我方当事人的合法权益。

四、当事人聘请律师解决合同纠纷的流程及收费标准

（一）流程

1、当事人可以通过各种方式与我们先行沟通。如来我们这里咨询，通过电话向我们咨询；通过聊天的方式向我们咨询等等。

2、与我们签订有关委托协议并交纳律师服务费。

3、由我们指派专职律师，为当事人具体处理合同纠纷。一般情况下，我们的律师处理合同纠纷，会有以下工作环节：

（1）征得我方当事人同意，向对方发出《律师函》，敦促对方当事人履行有关合同义务，争取在最短的时间内，用最小成本、花最少的精力，依法实现我方当事人合法权益。

【主要工作环节】：我方当事人愿意由律师向对方发出《律师函》，敦促对方当事人履行有关合同义务是我们律师向对方发出《律师函》的基础；一旦对方当事人有协商解决合同纠纷的意思表示，我们的律师及时给我方当事人提出处理意见供当事人参考或一旦我方当事人与对方达成纠纷和解协议，我们的律师帮助我方当事人草拟、审核纠纷和解协议是我们具体的服务内容。

（2）在我方当事人不愿意向对方发出《律师函》，敦促对方当事人履行有关合同义务的情况下，我们的律师会尽快启动诉讼、仲裁等法律程序，依法维护我方当事人的合法权益。

【主要工作环节】：我们律师的重要工作内容是：收集、整理、分析有关证据；透彻分析案情，依法我方当事人设计处理纠纷的思路，制定具体的诉讼策略；拟制起诉状并采取起诉或申请仲裁等方式，启动有关法律程序。

（3）在对方当事人拟采取积极或攻击型方式处理合同纠纷的情况下，我们律师会全面了解案情，为当事人拟制出非诉讼解决合同纠纷或应诉、参与仲裁活动的方案或提纲。

【主要工作环节】：我们律师的主要工作内容是：收集、整理、分析有关证据；透彻分析案情，依法我方当事人设计处理纠纷的思路，制定具体的非诉讼和解方案或应诉、参与仲裁活动的略；拟制答辩转，应对并参与有关法律程序。

（4）在由我方当事人启动有关法律程序的情况下，我们律师需采取积极的工作态度，争取我们当事人的合法权益全面落实到实处。

【主要工作环节】：我们律师的主要工作内容是：分析有关证据；透彻分析案情，及时提醒我方当事人依法追加诉讼请求、依法保全对方的财物；思考、制定工作思路和提纲。

（5）在由对方当事人启动有关法律程序的情况下，我们律师需要及时全面了解案情，为我方当事人依法解除合同纠纷的前期诉讼困扰。

【主要工作环节】：我们律师的主要工作内容是：收集、整理、分析有关证据；透彻分析案情，拟制出非诉讼解决合同纠纷或应诉、参与仲裁活动的方案或提纲；及时依法为我方当事人解押被保全、扣押的财产、账户；适时提醒我方依法举证、提起反诉等

（6）由我们的律师与有关办案机关交换意见。有的放矢的解决合同纠纷

（7）参与具体的、调解诉讼活动，依法维护我方当事人的合法权。

（8）向有关办案机关提交代理意见意见。

（9）根据办案机关对合同纠纷的判决、处理结论，分析结论的合法性、公正性，对当事人提出继续处理本案的参考性意见。

（二）收费标准

1、标准原则合同纠纷的律师费，是根据江苏省司法厅的收费标准、案件的难易程度、律师的工作量大小以及当事人的经济承受能力等因素综合确定的。

2、参考价格

合同纠纷的律师费由以下二部分组成：

第一部分，基本收费

（1）合同纠纷处理机关在南京市城区范围内的，律师费用，原则上不低于三千元。

（2）合同纠纷处理机关在南京市，但不在城区范围内的，律师费用，原则上不低于四千元。

（3）合同纠纷处理机关在江苏省，但不在南京市范围内的，律师费用，原则上不低于五千元。

（4）合同纠纷处理机关在中华人民共和国（不含港澳台），但不在江苏省范围内的，律师费用，原则上不低于六千元，由我们和当事人协商确定律师费最终数额。

（5）涉外合同纠纷（含港澳台），由我们和当事人协商确定律师费最终基本收费。

（6）重大、疑难合同纠纷案件，由我们和当事人协商确定律师费最终基本收费。

第二部分，根据争议财产标的，不高于下列比例，累进制另收的费用

1万元(含)以下，免收累进费用；

1万元-10万元(含)，按照4%的比例，加收累进费用；

10万元-50万元(含)，按照3%的比例，加收累进费用；

50万元-100万元(含)，按照,2.5%的比例，加收累进费用；

100万元-500万元(含)，按照2%的比例，加收累进费用；

500万元-1000万元(含)，按照1.5%的比例，加收累进费用；

1000万元以上，按照0.7%的比例，加收累进费用；

五、我们律师处理合同纠纷应该遵守的纪律和服务保证

（一）纪律

诚实守信，勤勉尽责，依照事实和法律，坚决维护当事人合法利益，维护法律尊严，维护社会公平、正义。

（二）服务保证

1、我们的律师均严格按照服务流程，依法为我方当事人提供法律服务。

2、处理合同纠纷的过程中，我们的律师应该及时依法将有关案情、动态通报我方当事人。

3、我们的律师应及时根据案情发展的需要，向单位汇报案情，取得工作指导。必要时，由单位向司法局、厅进行汇报，或向有关部门通报、反映，争取有关部门对我们律师工作的支持。

4、我们的律师处理合同纠纷的策略和方案，需要报单位审核通过。

5、具体的法律服务工作，由我们的律师尽职尽责完成；

6、我们的律师全程参与合同纠纷处理的主要环节；

7、依法向有关部门提交我们律师关于处理合同纠纷的书面意见；

8、根据办案机关对合同纠纷的判决、处理结论，分析结论的合法性、公正性，对当事人提出继续处理本案的参考性意见。

第五篇：合同纠纷

合同标书快递延误赔偿纠纷案

原告：上海振华港口机械有限公司。

法定代表人：刘绍尧，该公司董事长。

委托代理人：扬志鳌、孙建明，上海市对外经济律师事务所律师。

被告：美国联合包裹运送服务公司（简称ＵＰＳ公司），地址：美国佐治亚州格兰雷克帕街５５号。

法定代表人：罗伯特·Ｊ·克兰宁，该公司董事长。

委托代理人：王小耘，新世纪律师事务所律师。

委托代理人：陈建华，中国外运上海公司法律部经理。

原告上海振华港口机械有限公司因与被告美国联合包裹运送服务公司发生国际航空物资运输合同标书快递延误赔偿纠纷，向上海市静安区人民法院提起诉讼。原告上海振华港口机械有限公司（以下简称振华有限公司）诉称：原告为参与也门共和国港务局岸边集装箱起重件投标业务，于１９９３年７月２１日上午委托被告办理标书快递，要求其于当月２５日前将标书投递到指定地点，被告表示可以如期送达。但是，因被告经办人的疏忽，致使标书在沪滞留两天，延迟到同月２７日下午才到达指定地点，超过了２６日投标截止日期，使原告失去投标机会，蒙受较大经济损失及可能得到的利润。请求法院判令被告退还所收运费人民币１４３２元，赔偿直接经济损失１０３６０美元，承担诉讼费用。

被告美国联合包裹运送服务公司辩称：被告与原告未就标书到达目的地的日期有过明确约定；被告为原告快递标书费时六天零五个小时，并未超过国际快件中国到也门四到七天的合理运输时间，无延误送达标书的事实。标书在上海滞留两天，系原告未按规定注明快件的类别、性质，以致被告无法报关，责任在原告。即使被告延误送达，应予赔偿，亦应按《统一国际航空运输某些规则的公约》（简称华沙公约）或《修改１９２９年１０月１２日在华沙签订的统一国际航空运输某些规则的公约的议定书》（简称修改议定书）规定的承运人最高责任限额赔偿。原告的诉讼请求无法律依据，法院应予驳回。

静安区人民法院经审理查明：原告振华有限公司于１９９３年７月２０日上午电话通知被告ＵＰＳ公司揽货员，表明７月２１日需快递一份文件到也门共和国参加投标。当日下午，被告交给原告一份ＵＰＳ公司运单，让原告填写。该运单背 1

面印有“华沙公约及其修改议定书完全适用于本运单”和“托运人同意本运单背面条款，并委托ＵＰＳ公司为出口和清关代理”等字样。７月２１日上午，被告到原告处提取托运物标书，并在ＵＰＳ公司收件代表签字处签名，表示认可。被告收到原告标书后，未在当天将标书送往上海虹桥机场报关。直至７月２３日晚，被告才办完标书的出境手续。该标书７月２７日到达目的地。原告得知标书未在投票截止日－－７月２６日前到达目的地后，于７月２７日致函被告，要求查清此事并予答复。被告回函承认ＵＰＳ公司在该标书处理上犯有未严格按收件时间收件（截止时间为１６时，而原告标书到被告上海浦东办事处是１６时４５分）、未仔细检查运单上的货品性质、未问清客户有否限时送到的额外要求三点错误，并表示遗憾。

静安区人民法院认为：被告ＵＰＳ公司作为承运人，理应迅速、及时、安全地将原告振华有限公司所需投递的标书送达指定地点。但是，被告于１９９３年７月２１日上午接受标书后，未按行业惯例于当天送往机场报关，直到２３日晚才将标书报关出境，以致标书在沪滞留两天半，被告的行为违背了快件运输迅速、及时的宗旨，其行为属延误，应当承担相应的民事责任。原告虽未按被告运单规定的要求填写运单，但被告在收到原告所填运单后，未认真审核，责任在被告。被告提出的无延误送达标书的事实及致使标书延期出境的主要原因在于原告运单填写不适当的理由不能成立。原告要求被告退还运费及赔偿直接经济损失，缺乏法律依据。

《中华人民共和国民法通则》第一百四十二条第二款规定：“中华人民共和国缔结或者参加的国际条约同中华人民共和国民事法律有不同规定的，适用国际条约的规定，但中华人民共和国声明保留的条款除外?quot;”华沙公约“和它的”修改议定书“，我国政府均已加入和批准。该公约修改议定书第十一条第二项关于”在运载登记的行李和载运货物时，承运人的责任以每公斤二百五十法郎为限，除非旅客或托运人在交运包件时，曾特别声明在目的地交付时的利益并缴付必要的附加费“和”如登记的行李或货物的一部分或行李、货物中的任何物件发生遗失、损坏或延误，用于决定承运人责任限额的重量，仅为该一包件或该数包件的总重量“的规定，在被告运单背面书写明确，故应视为原告和被告双方均接受上述规定，被告应按”修改议定书"规定的承运人最高责任限额赔偿原告经济损失。标书运单

上填写总重量为８公斤。

据此，该院于１９９５年９月１８日判决：

一、被告美国联合包裹运送服务公司自判决生效后１０日内一次赔偿原告经济损失２０００法郎（折合人民币１２６９５．４７元）。

二、原告其它诉讼请求不予支持。

第一审判决宣判后，原告和被告均未提出上诉，被告已履行了判决