房地产经纪行业分析大纲

第一篇：房地产经纪行业分析大纲

房地产经纪行业分析大纲

1、房地产经纪是什么？

经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。特点：提高效率；降低成本；服务有偿。房地产中介包括：房地产经纪、房地产评估、房地产咨询。房地产经纪是房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供居间或代理等专业服务。包括房地产居间和房地产代理。

房地产居间：向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，向委托人收取佣金的行为。是现阶段房地产经纪的主要存在形式。房地产代理是指已委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。

2、房地产经纪行业存在与发展的基础

人们往往简单的认为房地产经纪就是中介，是不成行的行，并不认为这不是一种光明正当的行业，是可有可无的。房地产经纪的必要性：

1、使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行。

2、有效降低房地产交易成本。

3、降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应。房地产商品信息、交易价格、专业信息、交易心理的复杂性对房地产具有明显的阻滞效应。

3、正确认识房地产经纪行业

在发达国家房地产经纪是很受人尊重的行业，他们打官司就找律师，生病了就找家庭医生，自然要买卖房子、租房子或投资房地产就找房地产经纪人，在国外律师和医生的社会地位是很高的，同样房地产经纪人在他们眼里是房地产行业的专家、顾问，在他们眼里房地产经纪人和律师、家庭医生和教师一样，受人尊重。相信不久的将来，房地产经纪人一样会得到社会的认可，受人尊重。

4、北京房地产经纪的发展机遇

房地产行业一直是中国十大最有发展前景的行业。随着城市建设的进一步成熟，可开发的土地越来越少，所谓房地产就是二三级市场，在发达的城市（如：纽约、香港等）一级市场的新楼盘开发量很少，绝大部分是二三级市场，一般能占房地产市场份额的80－90％，这是所有城市的发展趋势。

5、竞争对手分析

中大恒基 千万家 顺驰 我爱我家 链家中原21世纪

6、易安捷公司的优势

经营理念人力资源优势业务模式先进“动态＋创新”的管理模式专业度

第二篇：房地产经纪分析报告

房地产经纪行业30年发展历程

中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。

一、房地产经纪30年发展进程

房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。

（一）复苏（1978-1992年）

1.复苏的背景

我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。1980 年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字[80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。

2.复苏的表现

房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。

复苏时期的房地产经纪服务主体大致分三类：一类是1985年前后，由各地房地产行政主管部门设立的事业单位性质的换房站、房地产交易所、房地产交易中心或房地产交易市场（1998年名称统一为“房地产交易所”）这类官办官营的机构，承担着市场管理与房产交易服务职能。第二类是经工商行政管理部门核准、登记成立的房地产经纪企业。1988年12月全国首家房地产经纪企业——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。1991年，深圳的房

地产经纪公司发展到11家。90年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。第三类是社会上隐蔽从事房产经纪活动的闲散人员。这类人员多是熟知房地产信息，熟识房地产相关法律，房地产管理部门的离休、退休、退职、停薪留职人员以及城镇无业人员，他们成分复杂，整体素质不高，多被蔑称为“房纤手”、“房虫子”、“房蚂蚁”、“掮客”等。

（二）初步发展（1992-2001年）

1992年邓小平南巡讲话，推进了我国社会主义市场经济发展的进程。1994年《城市房地产管理法》出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此，房地产经纪人成为正当职业，房地产经纪行业走上了市场化发展的道路。

1、初步发展的背景

1992年国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发[1992]61号），明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。这确立了房地产经纪行业市场化发展的道路。1993年一些沿海地区出现房地产投资过热，1995年国家开始进行宏观调控，房地产市场开始调整。此后出现了商品房销售不畅的局面，这为我国房地产经纪新建商品房销售代理业务发展带来了一次良机。1998 年停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，面向二手房市场的经纪服务兴起。

2、初步发展的表现

房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。房地产经纪业务范围扩大，作用明显，业绩显著。发展初期，我国房地产经纪机构的业务以新建房销售代理为主，20世纪末，规模较大的机构逐渐从单一的营销策划，发展到市场调研、产权调查、价格评估，金融按揭，法律咨询以及代办产权登记、公证、保险、抵押等各种手续全过程经纪服务, 并且一些成立较早的经纪机构开始涉足二手房经纪业务。1996年，据北京107家中介机构的统计，当年完成成交额62亿元，直接或间接通过中介机构或房地产经纪人促成的交易约占全市总成交额的80%。1997年上海市通过房地产经纪完成的买卖面积9.42万平方米，租赁面积37.8万平方米，经纪服务收入5511.69万元。

（三）快速发展（2001—2007年）

2001年之后，房地产需求两旺，二手房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。

1、快速发展的背景

2001年之后，我国商品房销售稳步增加，个人住房消费成为市场主体，存量房市场升温，商品房空置率居高不下。2001年，个人购买面积达到1.825亿平方米，已占到商品住宅总销售面积的91.53%；全国35个大中城市存量住房交易60.35万套，相当于当年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我国商品房空置面积已突破1亿平方米，空置一年以上商品房面积为4220万平方米，空置率已接近20％。

信息技术在房地产经纪行业得到广泛应用。2001年之后，互联网、局域网逐渐普及，信息技术在改变着每个行业。据2004年《中国通信年鉴》统计，2003年，全国各种类型的互联网用户达到7645万户，比2002年增长30.74%。网站已经成为房地产经纪企业发布房源信息，交易当事人获取经纪机构、经纪人信息最重要的一个途径。

2、快速发展的表现

房地产经纪队伍空前壮大。据国家工商行政管理总局统计，截至2007年，名称中含有“房地产经纪”字样的企业约29954家。房地产经纪从业人员队伍也空前庞大，到2007年底，全国共有31360人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的18828人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到13350家。保守估计，目前房地产经纪从业机构超过3万家，从业人员逾百万。房地产经纪机构采用连锁经营扩展模式，规模不断增大，实力不断增强。快速发展时期，房地产经纪行业内已成长起一批门店过百、人员过千的大型房地产经纪机构。

从业人员的整体素质有所提高。房地产经纪服务从业人员的整体素质和过去几年相比有所提高。

房地产经纪服务向纵深发展，作用不可替代。房地产经纪人员的专业服务已经从低端提供交易信息、居间撮合，发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。快速发展时期的房地产经纪行业呈现问题与成绩并存的特点。在快速发展的同时，由于缺少经验，盲目追求速度，行业内出现了诸如广告欺诈、非法赚取差价等违法违规行为，甚至发生了房地产经纪机构捐款潜逃等恶性案件。

（四）调整发展（2007年之后）

2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化。房地产市场的这种变化，迫使“以交易量为生”的房地产经纪行业进入调整发展时期。其主要表现是经纪业务量下滑，经纪机构关门，经纪人员流失。例如，2007年底开始，深圳市创辉租售房地产顾问有限公司等机构出现了关闭大量门店，裁减公司员工的情况。

二、房地产经纪行业的发展经验和需解决的问题

1、房地产经纪30年发展的基本经验

我国房地产经纪行业经过30年的发展，已从弱小发展到壮大，总结发展经验主要有两个：一是坚定不移的走市场化发展道路。由于房地产经纪具有服务对象分散、服务方式多样、业务内容众多等特点，必须依靠市场来提供丰富多样的房地产经纪服务，政府性质的房地产交易所被迫转制也印证了这一点。二是始终不渝的加强行业管理。一方面，房地产经纪服务关系民生，影响深远，另一方面，房地产经纪从业人员众多，整体素质不高，经纪机构数量巨大，鱼龙混杂。这就要求时刻不能放松行业管理。加强行业管理，重点是积极发挥行业组织的作用，真正实现行业的自律管理。

2、亟需解决的问题

要实现房地产经纪行业持续健康发展，必须尽快解决好如下几个问题：

首先要解决好行业立法问题。目前我国房地产经纪相关的立法，层次偏低，内容粗略，标准不一。因此，建议尽早、尽快制订《房地产交易条例》，明确房地产经纪中市场主体的基本权利和义务、有关市场准入以及行政处罚等规定，解决房地产经纪监管和查处依据不足的问题。

其次是解决好经纪服务方式提升问题。传统的居间服务方式与血缘宗法社会相适应，现代的代理服务方式与市场经济环境相协调。根据国外经验，代理方式可以明确房地产交易当事人责、权、利，是房地产经纪行业的发展方向。下一步必须通过制度设计，解决好房地产经纪服务由居间说和向代理维权升级的问题。

第三要要解决好行业宣传问题。房地产经纪在有效配置房地产资源、改善人民居住条件等方面具有不可替代的作用，国外的房地产经纪人普遍享有较高的执业荣誉感。但在我国由于历史偏见和认识误区，社会公众对经纪服务认的可度不高。这亟需加强行业的正面宣传，改变社会公众对房地产经纪服务的错误认识。

国外房地产经纪的历史发展经验也表明，只有较好的解决上述问题，房地产经纪行业才能早日成为专业性强、诚信度高、受人尊重、积极作用明显、社会影响大的行业。

第三篇：房地产经纪行业介绍及优势

永恒的市场——只要地球上还有人，就有房地产市场

高额的薪酬——从房地产这个名词诞生以来，从业薪酬就一直遥遥领先，一个案子就拿到1万佣金其他行业有这么容易吗？

巨大的潜力——中国就是人多！赚了钱就是要买房子！只要社会还在发展，房产行业也就不会停止！

一、房地产行业是分享经济高速增长的优势行业

从行业发展速度看，房地产业未来仍将保持持续快速增长，将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展。

从供需关系与价格走势看，需求依然旺盛，基本住房需求与投资需求潜力巨大。全国房地产市场一直发展比较稳健，房屋价格以平均每年递增10%的速度稳步增长，不存在房地产泡沫之说，房地产市场购买力强劲，不仅依赖本地居民，同时整个中国市场甚至境外资金均是购买力的有效来源。在这种情况下，房屋供给能力有限必然将维持房屋价格的持续上涨。

从房地产业的产业结构看，房地产业的产业链将日趋完善，市场将不断细分，涉及房地产业各领域的各类企业将不断向专业化、细分化发展。

从影响房地产业发展的其他因素看（摩根斯坦利在调研报告中指出：带动房地产业发展的因素是人口、持续的城市化、不断完善的基础设施以及经济动力），2010年北京人口超过1800万，奥运会1800亿的城市基础建设投资，北京持续稳定的经济增长速度均保证了房地产业的发展空间；全国各城市的基础建设也同样对此作了保证。

从行业发展方向看，房地产业的行业秩序日趋理性，宏观调控对房地产业并非致命的打击，而是规范市场、整合资源的机会，宏观调控的有效实施将使房地产业的发展更为健康。

我国仍处在经济发展的高速期，连续多年经济增长领先于全球经济。

2003年8月国务院发布的《国务院关于促进房地产市场健康持续发展的通知》（18号文）中首次提出“房地产业是国民经济的支柱性产业”的概念。此后即使在多年的宏观调控中，建设部及央行也多次强调房地产业作为国民经济支柱性产业地位不可动摇。

我国房地产行业整体处于发展期，行业仍有较大的发展空间。

目前北京市常住人口的居住面积是21平方米/人，基本属于小康水平，但距离发达国家35-40平方米/人的舒适标准仍存在较大差距。北京市建委副主任苗乐如预测，北京房地产高速发展仍将维持10年左右；全国其他城市相比北京差距更大。

房地产业具有较强的投资性，且投资收益增长稳健。

目前，股票、期货、基金市场持续低迷，房地产市场却稳中有升，一枝独秀。奥运会、世博会的接连举办大大提升了中国的国际形象和影响力，据有关专家预计，在未来五年内，全国市场房地产投资将比正常水平提高30%。

人民币升值带来行业发展的机会，大量资金特别是境资本开始涌入房地产业，为房地产业的健康持续发展奠定了良好的资本基础。

政策扶持和政府规划是房地产业高速发展的催化剂。

房地产业是政策性很强的产业，政府的政策导向和规划对房地产业起决定性作用。（79年深圳特区、93年浦东新区无一不是在政策的扶持与政府规划下迅速发展）

房地产业是社会的热点行业。其薪酬水平比之其他行业更具挑战性，吸引大批人才进入。人才储备的极大丰富使房地产业如虎添翼，充分具备了发展的软硬件条件。

二、房地产经纪行业潜力巨大

什么是房地产经纪？为促进房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务。房地产经纪一直以房地产业的“常青树”著称，在房地产业突飞猛进的迅速发展阶段内，房地产经纪行业更具有巨大的行业增长潜力。

2004年，美国全年的房地产三级市场营业额高达1000亿美元；2004年，上海成交二

手房22万套；2005年北京成交二手房7万余套；以上数字均表明房地产经纪行业蕴藏着较大的发展潜力和提升空间。

世界顶级投资机构开始涉足中国的房地产经纪行业，充分说明房地产经纪行业这匹令人瞩目的千里马将在未来更广阔的空间和领域中腾飞驰骋。

房地产经纪行业是近年来的新兴行业，已经朝着资金程度、专业程度、品牌程度这三个方向不断发展，并正在逐步形成直营、连锁、筑巢独立房产经纪人等三种发展模式，行业的洗牌与整合是挑战，更是实力品牌迅速扩张发展的机会，同时也是企业个体发展的机会。

房地产经纪行业较之其他行业持续投入资金少，资金回笼速度快，利润回报相对丰厚，更重要的是具备以少量资金迅速滚动“四两拨千斤”的特点。

房地产经纪行业不是传统的生产、制造行业，是服务类产业，其提供的产品也是服务。它不同于其他传统行业的自身特点使得企业在经营中更具灵活机动的优势，一旦把握机会完全具备一鸣惊人、一飞冲天的潜力。

作为服务类产业的房地产经纪行业没有生产、运输、仓储、货运等复杂的环节，直接指向流通领域，经营运作相对简单，同时对市场环境的感知能力较之其他项目更为敏感，投资风险相对较低。

从营销角度看，与其他项目相比，房地产经纪的有效客户群体直接明确，便于进行市场的推广和销售，同时，市场推广和销售的成本较低。

目前房地产经纪行业的主要操作模式与其他项目相比充分利用了现代化网络信息技术，特别是以网络为主要运作平台的筑巢独立房产经纪人模式，为目前最流行的水泥+鼠标盈利模式。在美国，以网络为媒介的公司通常的年收入可达到50亿美元。

房地产产业是与其他行业关联性极强的行业之一，尤其她与金融行业如同孪生兄弟般具有一定的共通性。（从近年银行的发展实践看，银行近年来充分利用互联网技术实现高端客户聚集，不断发展投资、理财等附加服务，不仅使其服务素质得以提高，而且减少了经营成本）。房地产经纪行业的盈利模式较之其他行业具备较强的拓展性，衍生业务的不断挖掘和拓展是房地产经纪行业新的利润亮点。

三、什么是房地产经纪人

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人职业资格，从事房地产经纪活动的人员。

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

近几年来，本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一，在人力资源市场上是典型的供方市场，缺口较大，就业形势很好。本职业从业人员的收入较高，但年更新率亦始终很高，达15%以上，即一方面不断有人进入，同时也有许多人被淘汰出局。

在港台，本职业是比律师更为人们所看好的职业；在人口流动性较大的美国和西欧，更是最近百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。

由于国内房地产业中新建房势头正猛，二手房市场日见广阔，加上社会上二次置业潮流方兴未艾，本职业的前景预期十分良好，预计在未来的20-30年内，从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加，属于快速发展的朝阳型职业之一。按照房地产经纪人的职业特点，标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系，制定统一的工作规范，对本职业从业人员素质的提高，整个职业稳定和健康地持续发展，具有十分重要的现实意义。

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一、房地产行业是分享经济高速增长的优势行业

从行业发展速度看，房地产业未来仍将保持持续快速增长，将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展。

政策扶持和政府规划是房地产业高速发展的催化剂。

房地产业是社会的热点行业。其薪酬水平比之其他行业更具挑战性，吸引大批人才进入。人才储备的极大丰富使房地产业如虎添翼，充分具备了发展的软硬件条件。

二、房地产经纪行业潜力巨大

什么是房地产经纪？为促进房地产市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务。房地产经纪一直以房地产业的“常青树”著称，在房地产业突飞猛进的迅速发展阶段内，房地产经纪行业更具有巨大的行业增长潜力。

世界顶级投资机构开始涉足中国的房地产经纪行业，充分说明房地产经纪行业这匹令人瞩目的千里马将在未来更广阔的空间和领域中腾飞驰骋。

房地产经纪行业是近年来的新兴行业，已经朝着资金程度、专业程度、品牌程度这三个方向不断发展，并正在逐步形成直营、连锁、筑巢独立房产经纪人等三种发展模式，行业的洗牌与整合是挑战，更是实力品牌迅速扩张发展的机会，同时也是企业个体发展的机会。

三、房地产经纪人的职业发展

自20世纪80年代后期以来，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三方的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

专家顾问型的房地产经纪人将会成为今后经纪人行业发展的潮流。“省心，省力”是国内外经纪人行业一致所追求职业目标，而要实现这一目标，就要求经纪人在从事经纪活动中，更多的是以房地产交易双方顾问的身份出现的，以其丰富的专业知识和优质的服务意识为当事人提供业务咨询，以帮助当事人做出最合理的选择。服务质量的提高和深度的增加，使得房地产经纪人在经纪业务活动的地位日显重要，因而其社会评价也会随之提高。

总体来说，我国房地产业未来的发展必将理性化，而房产经纪人行业随着经验的积累和摸索，也一定会总结出适合中国特色的发展之路，使得房地产经纪人职业能够真正实现其自我价值。

公司简介：北京掌中行商信息技术有限公司（Mobile Business Information Technology Co., Ltd）于2010年在中国北京注册成立。现拥有150名员工，公司管理层汇集了移动互联技术、经纪公司、广告公司、媒体运营等行业的一批专业型人才，业务涉及北京、上海、广州等城市。掌中行商立足于移动互联时代，利用创新型的3G技术，专注大房产流通领域，为客户构筑全新的快营销与捷服务运营体系。

快才事业部的介绍：做为国内首家专业为房产经纪行业提供HR服务的移动互联平台，汇集了多位来自知名招聘机构及房产经纪行业的资深HR专业人士，面向地产经纪行业提供人力资源管理领域的招募、培训、绩效管理等方面的服务。

第四篇：房地产经纪范文

1、一房二卖：指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

2、交易日期调整的关键：交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

3、等额本金和本息的内涵和区别：等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

4、路线价估价法的内涵：路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。

5、建筑物在估价中的折旧基数：估价时点该建筑物的重置价格或者重建价格。

6、高开低走和低开高走的内涵：在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。

在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。

7、房地产置业顾问的职业道德：以公司整体利益为重，不因个人目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制。

8、施工许可证向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

9、房地产供给曲线的内涵：生产者在特定的时间内，在各种可能的价格下对某种产品愿意并且能够出售的数量，表示房地产的供给量与其价格之间的关系的曲线。

10、房地产贷款信用保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保，当借款人不为清偿或不能清偿债务时，由保险人代为补偿。

11财产损失保险：

12、根据刑法···，如何处罚？严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

13、喜封金顶：“喜封金顶”是时下一个热门的说法,在建筑业界庆祝某一建筑总体结构建造完成的仪式上常被人使用。

14、三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。

15、七通一平：指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。

16、小产权与大产权的内涵和区别：大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。

17、五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。

18、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

19、楼间距：两相邻楼的外墙面距离，同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各地在冬至日正午时的太阳高度角。房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。

20、房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。共有产权指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。

21、过户：指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。

22、建筑面积指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

23、板楼一般指建筑层数不超过12层的“东西长、南北短”的建筑结构的构筑物。优点：南北通透，便于采光通风；均好性强；管理成本不高；住户使用率很高。缺点：建筑密度低，房价高；户型格局不宜改造。

24、房地产价格构成：土地价格或使用费；前期开发工程费；建筑安装工程费；开发管理费；房地产开发企业的利润和税金。影响因素：自身因素；环境因素；人口因素；经济因素；社会因素；行政因素；国际因素；心理因素；其他因素。

25、房地产开发经营资金的特点：

26、区位：区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。

27、房地产住宅项目的开发特点：市场潜力巨大；开发投资风险相对较小；多元化的市场需求；对开发商投资能力要求较低。

28、新房与二手房的交易流程：

29、买新房、买方承担的税费：交易手续费；合同印花税；契税；权证印花税；转移登记费；勘测费及工本费。

30、物业管理的内涵及地位：是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。

31、物业代理的作用：(1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。(2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。(3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。(4)按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。(5)帮助买卖双方进行有关融资安排(6)提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。

32、房地产开发项目租售方案的基本内容：(1)项目出租、出售，还是租售并举，出租面积和出售面积比例；(2)可出租面积、可出售面积、可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；

(3)出租和出售的时间进度安排及各时间段内租售面积数量的确定；(4)租金和售价水平的确定。(5)收款计划的确定。

33、案场布置设计需要注意：

34、房地产开发的主要程序：（1）选址：市场条件判断、项目位置选择（2）立项：确定开发方案、编制可行性研究报告（3）取得土地：办理《建设用规划许可证》、领取《国有土地使用证》（4）规划设计：领取《建设工程规划许可证》（5）开工建设：招标：寻找施工单位、领取《建设工程施工许可证》、开工建设（6）竣工验收：领取《商品房销售许可证》 36住宅产业是国民经济的新增长点：

1.建筑业一般都是国家的支柱产业,而住宅建筑又是建筑产业的主干,在国民经济中具有重要的地位和作用.2.住宅作为生活必须品,没有任何家庭可以离开它.一国经济增长有许多拉动因素,住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性,从多方面拉动经济增长.3.住宅的质量和新颖性是公民经常追求的目标,而住宅业的发展对水泥钢铁玻璃家具等上百种产品的发展具有决定性的意义。

第五篇：2014年房地产行业分析和转型升级大纲

2014年房地产行业分析和转型升级

宏皓教授时长：3-6课时

一、2014年房地产行业发展趋势1、2014年宏观经济形势和金融环境分析

2、房地产行业近期数据分析3、2014年房地产行业面临的环境

（1）政策调控

（2）房地产信息联网

（3）官员财产公示

（4）房产税的试点扩大

4、房地产行业如何适应新形势并成功突围

二、房地产行业可持续发展唯有转型升级

1、房地产行业融资渠道的创新

2、把握中央契机：城镇化

（1）城镇化会带来房地产行业的下个黄金十年，但不是过去的简单复制

（2）城镇化与房地产行业如何相互促进共融

（3）房地产业行业如何有效利用“本土城镇化”的优势

3、产业基金助力房地产行业突破发展瓶颈

（1）产业基金如何帮助房地产行业转型升级

（2）城镇化要借力产业基金

4、房地产行业必须加强投融资管理

（1）积极加强房地产行业的投资渠道的管理

（2）必须建立多层次的融资渠道和加强成本控制

（3）必须建立金融安全防范体系

5、房地产行业的其他重要创新

（1）房地产行业需要在资本运作上更胜一筹

（2）房地产行业的经营模式亟待创新

（3）养老地产、旅游地产、医疗地产开发的深层次创新

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

22年从事金融投资理论的研究和实践，近10年来著有《第一财富大道》、《家庭理财行动》、《理财改变命运》、《理财身价倍增》、《卓越理财》、《理财决定命运》、《融资决定成败》等20多部著作。是目前国内在投资理财方面出版著作贡献最多，受众面最广的金融投资专家。