将生地变熟地再转让的土地增值税处理及例解

第一篇：将生地变熟地再转让的土地增值税处理及例解

将生地变熟地再转让的土地增值税处理及例解

作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿

在土地增值税清算中，从事房地产开发的纳税人遇到一个很困惑的问题：将生地变熟地再转让缴纳土地增值税，计算加计扣除的基数是否包括取得土地使用权时支付的地价款？存在两种观点:

第一种观点认为：加计扣除基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。理由是《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号，以下简称110号文件）对此作出了规定。即《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号第六条第（二）项规定：对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。持第一种观点的人认为，上述规定已将地价款排除在加计扣除之外。

第二种观点认为，完整理解《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，加计扣除基数应包括取得土地使用权时支付的地价款。因为《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条

（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

笔者认为，第一种观点是正确的，具体理由如下：

第一,加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

第二，根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

一是，国税函发[1995]110号第六条一款规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。

二是对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，国税函发[1995]110号文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发

土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。”这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。

三是，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，计算其增值额时，国税函发[1995]110号第五条

（六）项规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。此规定限定的主体范围是“从事房地产开发的纳税人”，限定的加计20%的计算基数包括两部分，一是“取得土地使用权所支付的金额”，二是“房地产开发成本”。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。

四是，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。

此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）

第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。基于以上分析，为了正确引导更多的房地产企业从事房地产的开发，抑制炒买炒卖地皮的投机行为，从税法上规定不同的加计扣除情况，体现税收的经济调控作用。因此，将生地变熟地再转让的土地增值税，只能就开发成本进行20%的加计扣除。

案例分析：某房地产企业将生地变为熟地再转让的土地增值税分析

1、案情介绍：

一房开企业，取得土地成本为1000万元，取得土地后，企业对土地进行“三通一平”，发生成本500万元，由于资金问题，企业没有进行房产开发，而是将“熟地”直接销售，取得销售收入2000万元，企业为取得土地向银行贷款1000万元，截止销售发生利息支出160万元（利率符合规定），如何计算土地增值税？

2、土地增值税计算分析

第一种计算方法：

一、销售收入2000万元

二、扣除项目

1、土地成本1000万元；

2、开发成本500万元；

3、加计扣除500*20%=100万元；

4、开发费用160+（1000+500）*5%=235万元

5、税金2000*5%*（1+7%+3%）=110万元（不包括印花税）；

扣除项目合计（1000+500+100+235+110）=1945万元。

三、增值额=2000-1945=55万元

四、增值率=55/1945=2.8%

五、应纳土地增值税=55*30%=16.5万元

第二种计算方法：

一、销售收入2000万元

二、扣除项目

1、土地成本1000万元；

2、开发成本500万元；

3、加计扣除500*20%=100万元；

4、税金2000*5%*（1+7%+3%）+2000*0.0005=111万元（包括印花税）；

扣除项目合计（1000+500+100+111）=1711万元。

三、增值额=2000-1711=289万元

四、增值率=289/1711=16.9%

五、应纳土地增值税=289*30%=86.7万元

第三种计算方法 ：

1.收入=2000万

2.取得土地使用权成本1000万

3.房地产开发成本500万

4.房地产开发费用=160+（1000+500）*5%=235（万元）

5.房地产税金=（2000-1000）*5%*（1+7%+3%）=55（万元）

6.加计扣除=（100+500）*20%=120（万元）

7.扣除项目合计=1000+500+235+55+120=1910（元）

8.增值额=2000-1910=90（万元）

9.增值率=90/1910=4.7%

10应纳土地增值税=90*30%=27（万元）

以上三种计算方法都是错误的。理由如下：

第一，将生地变为熟地的开发过程中，只对开发成本可以加计20%扣除，加计扣除的基数步包括土地成本，而且期间费用及利息不得扣除。

根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。”因此，基于此规定，将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。

第二，将生地变为熟地的开发过程中，转让熟地不可以按照差额征收营业税。

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第(七)项规定:“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

财税[2003]16号文件第三条第二十项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或

受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。这里的差额征税必须具备一个条件：不能够对该土地进行开发。

第三、在计算扣除项目中的税金不包括印花税，与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。

基于以上分析，第一种计算方法，扣除项目中扣除了不应扣除的开发费用[160+（1000+500）*5%=235万元]；第二种计算方法，扣除项目中扣除了不应扣除的印花税（2000*0.0005=1万元）；第三种计算方法中，有三处错误：一是扣除项目中的营业税费不应该进行差额计算（房地产税金=（2000-1000）*5%*（1+7%+3%）=55万元）；二是按照土地取得成本和开发成本总和的20%进行加计扣除[100+500）*20%=120（万元）]，与国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：将生地变为熟地的开发过程中，只对开发成本可以加计20%扣除相悖。三是扣除项目扣除了不应扣除的房地产开发费用[160+（1000+500）*5%=235（万元）]。

正确的计算方法如下:

一、销售收入2000万元

二、扣除项目

1、土地成本1000万元；

2、开发成本500万元；

3、加计扣除500*20%=100万元（只对开发成本进行加计20%扣除）

5、税金2000*5%*（1+7%+3%）=110万元（不包括印花税）；

扣除项目合计（1000+500+100+110）=1710万元。

三、增值额=2000-1710 =290万元

四、增值率=290/1710=16.96%

五、应纳土地增值税=290*30%=87万元。

第二篇：并购估值：企业价值评估成本法、市场法。__股权转让的法务、税务处理及例解

并购估值：企业价值评估成本法、市场法。股权转让的法务、税务处理及例解

2015-04-07中国资本联盟中国资本联盟cacnorg我们追求品质化 专业化 共享化 发展化 以诚为利 以信为赢的金融资本平台

并购估值：企业价值评估成本法、市场法。

有学者认为，市场法是一个适合我国国情的可取的方法，有很好的应用前景，在我国上市公司并购价值评估方法中将会被大量采用。但是目前的监管政策之下，最近的很多案例是以成本法和收益法为主，适当比较同类上市公司收购估值。

一、成本法

成本法是指首先估测被评估资产的现行再取得成本（重置成本），然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重臵成本中扣除而得到被评估资产价值的评估方法。采用成本法的前提条件有：①被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；②可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应社会平均成本资料。

企业价值评估中的成本法也称为资产基础法、加和法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定企业价值的各种评估具体技术方法的总称。资产基础法以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，从企业购建角度反映企业的价值。资产基础法一般应用于新设立的企业或无法采用收益法、市场法进行有效评估的企业。对收益稳定的持续经营型企业，资产基础法无法体现企业未来收益与现有资产的关系，往往不能真实地反映企业股权的价值。

二、市场法

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。市场法使用的基本前提有：①存在一个活跃的公开市场；②公开市场上存在可比的资产及其交易活动。

企业价值评估中的市场法是指将被评估企业与可比较的参考企业即在市场上交易过的可比企业、股权、证券等权益性资产进行比较，以参考企业的交易价格为基础，加以调整修正后确定其价值的评估方法。

股权转让的法务、税务处理及例解

股权转让协议是当事人以转让股权为目的而达成的关于出让方交付股权并收取价金，受让方支付价金得到股权的意思表示。股权转让是一种物权变动行为，股权转让后，股东基于股东地位而对公司所发生的权利义务关系全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司的股东，取得股东权。在股权转让中，由于股东分为法人股东和自然人股东，转让价格分为平价转让、折价转让和溢价转让，所以股权转让中的涉税风险主要是体现为：股权转让中的企业所得税、个人所得税和印花税的足额缴纳问题。在税法上，股权转让只涉及到企业所得税、个人所得税和印花税。本文就实践中的股权转让的法务、税务处理进行详细介绍。

一、股权转让协议的法律风险及管控

股权转让主体包括转让方和受让方，股权转让协议的法律风险主要表现为：股东资格的丧失、超越转让时间的限制、受让方资格的不具备等，具体论述如下：

（一）出让方(股东)资格瑕疵的法律风险及管控

出让方(股东)资格瑕疵的法律风险主要来自于法律或公司章程的限制，主要表现为：

1、股东资格丧失的法律风险及管控（1）股东资格丧失的法律风险

如果不具备股东资格，发生的股权转让协议在法律上是无效的。另外，因各种原因丧失股东资格的人，也不具有股权转让资格，因此，受让方考察出让方股东资格的相关证明尤其重要。

（2）股东资格丧失的法律风险管控

为了防止股东资格丧失的法律风险，受让方必须考察出让方股东资格的相关证明。在实践中，必须审查公司章程、出资证明、股份证书、股票、股东名册以及注册登记、公司股权的转让协议、公司设立后的授权资本或者新增资本的认购协议、隐名投资者与显名投资者有关股权信托或代为持有的协议等，这些均可作为证明股东资格的证据，在不同的法律关系和事实情形下，各种形式的证据可以发挥不同程度的证明力。

2、转让主体资格限制中的法律风险及管控

关于转让主体资格的限制，主要来自于公司章程和法律的限制，主要包括：（1）有限责任公司公司章程限制中的法律风险 根据法律规定，法律赋予有限公司高度的意思自治权，有限公司可以通过公司章程限制股权内外部转让，只要该章程不违背相关法律的禁止性规定，法律承认其效力。因此，对于受让方而言，通过公司章程考察对方的出让资格尤为重要。（2）股份有限公司法律限制中的法律风险

律对股份有限公司股份转让的限制主要体现为对特殊主体资格的限制。主要表现为： 第一，发起人转让限制的法律风险

根据法律规定，股份有限公司发起人持有的股份自公司成立起一年内不得转让，在公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易起一年内不得转让。这意味着，对发起人来说，无论股票是否上市，在一年内不得转让，即使股票上市，上市前的股份也不得在上市后一年内转让。相应的，受让人也不得购买此类股票。

第二，董事、监事、高级管理人员转让限制的法律风险

根据法律规定，上述人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有的本公司股份的25%，所持股份在自股票上市交易之日起一年内不得转让。在离职后半年内，也不得转让其所持有的本公司股份。可见，法律对上述人员转让股份的行为在比例、时间上进行了严格的限制，因此，涉及上述人员的股权交易应注意股份比例和时间的限制。

第三，持有5%股份的股东转让限制的法律风险

根据《证券法》的规定，在股票上市后，禁止持有5%股份的股东在买入后六个月内又卖出或者在卖出后六个月内又买入。否则，由此所得收益归公司所有。这是法律的强制性规定，不仅转让无效，所得收益将归公司所有。第四，上市收购股份转让限制的法律风险

法律规定，采取要约式收购的，收购人在收购期限内，不得卖出被收购公司的股票，也不得采取要约规定以外的形式和超出要约的条件买入被收购公司的股票。同时，收购人持有的股票，在收购行为完成后十二个月内不得转让。第五，证券机构人员和其他有关人员转让限制的法律风险

根据证券法的规定，证券交易所、证券公司和证券登记结算机构的从业人员、证券监督管理机构的工作人员以及法律禁止参与证券交易的其他人员，在任职和法定期限内，不得直接或以化名、借他人名义持有、买卖股票，也不得收受他人赠送的股票。在成为前述人员前，其所持有的股票必须依法转让。因此，这类特殊人员的股票也是禁止出让或买入的。否则，也会导致转让的无效。第六，证券中介服务机构及其人员转让限制的法律风险 主要指为股票发行出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的证券服务机构和人员，在该股票承销期内和期满后六个月内，不得买卖该种股票。为上市公司进行上述服务的中介机构和人员，自接受委托之日起至上述文件公开后5日内，不得买卖该种股票。因此，这类特殊人员的股票也是禁止出让或买入的，否则，也会导致转让的无效。

基于以上转让主体资格的法律限制分析，在股权转让中，受让人必须熟悉和精通《中华人民共和国公司法》和《中华就人民共和就国证券法》对转让主体资格相关限制规定，选择合法的转让主体。

3、隐名股东转让中的法律风险

“显名股东”与“隐名股东”通过协议产生合同关系。隐名股东不是名义上的股东，但其属于公司法意义上的“实际控制人”，不具有股东资格，但“显名股东”受其支配和控制，从而对公司的生产经营产生影响。

因此，“隐名股东”不得以自己名义转让“显名股东”的股权，否则其转让股权行为无效。同时，如果“显名股东”违背了与“隐名股东”的协议擅自转让股权，因公司章程中股东登记的公示作用，仍产生股权转让的法律效果，不得对抗善意第三人。

（二）受让方资格瑕疵的法律风险及管控

关于受让方资格瑕疵的问题，主要考虑是否违背了法律的限制规定，受让主体存在法律障碍，同样会导致转让无效。以下几种主体，在受让股权时受到法律限制。

1、中国公民个人不能作为中外合资(合作)有限公司的股东。

2、属于国家禁止或限制设立外资企业的行业的公司股权，禁止或限制向外商转让。

3、法律、法规、政策规定不得从事营利性活动的主体，不得受让公司股权成为公司股东，例如各级国家机关的领导。

因此，受让人在进行股权收购时，要了解我国法律上对受让方资格的限制规定，否则导致收购无效而承担不必要的成本。

二、自然人转让股权的税务处理

（一）股权转让协议履行完毕与否的税务处理

根据《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》（国税函[2005]130号）的规定，个人转让股权的所得税按以下两种情况处理： 一是股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记，且所得已经实现的，转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税。转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，是另一次股权转让行为，对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。基于此规定，如果股权转让协议已经履行，履行的标志是受让人已经向转让方支付了股权转让款，并在当地工商部门办理了工商变更登记手续。则当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。

二是股权转让合同未履行完毕，因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同，并原价收回已转让股权的，由于其股权转让行为尚未完成、收入未完全实现，随着股权转让关系的解除，股权收益不复存在，根据个人所得税法和征管法的有关规定，以及从行政行为合理性原则出发，纳税人不应缴纳个人所得税。基于以上规定，个人在进行股权转让时，必须要考虑清楚股权转让协议的履行完毕与否的税收负担问题，如果不想实质上进行股权转让，则在签订股权转让协议之后，不需要进行工商登记，不要支付股权转让款，则股权转让协议是法律上的未履行完毕，可以退回协议，可以节省股权转让中的个人所得税。

（二）自然人转让股权计税依据明显偏低的税务处理

1、转让股权计税依据明显偏低的判断标准

《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第十二条符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:

（1）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的；

（2）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；

（3）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；

（4）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；（5）不具合理性的无偿让渡股权或股份；（6）主管税务机关认定的其他情形。

2、转让股权计税依据明显偏低的三种核定方法

《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第十四条主管税务机关应依次按照下列方法核定股权转让收入:（1）净资产核定法

股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。（2）类比法

参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定； 参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。（3）其他合理方法

主管税务机关采用以上方法核定股权转让收入存在困难的，可以采取其他合理方法核定。

[案例分析：某自然人股东转让股权的涉税分析]（1）案情介绍

2014年10月，王女士以现金100万元创办一家企业，2015年8月，王女士与李先生签订股权转让协议，协议约定：“王女士以90万元的价格低于成本价将100%股权转让给李先生。”截止转让前，被转让企业的所有者权益为150万元，其中注册资本为100万元，未分配利润和盈余公积为50万元。请进行涉税分析？（2）涉税分析

税务机关认为该项股权转让计税依据明显偏低且无正当理由，对股权转让的计税依据进行核定，核定依据按照所有者权益150万元计算。因此，该项股权转让的财产转让所得为：150万-100万=50万。应缴纳个人所得税50万×20%=10万元。假设本案例的转让价格为120万元，如果按照申报的转让价格120万元计算，应缴纳（120-100）×20%=4（万元）个人所得税，而税务机关认为低于对应净资产份额，核定计税依据150万元，即也应缴纳个人所得税10万元。本案例说明了两种情况，一种是申报价格低于了初始投资成本，第二种是虽然高于初始投资成本，但是低于对应的净资产份额。

3、知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达20%以上的企业，转让股权时，净资产额须经中介机构评估核实。[案例分析：某房地产企业自然人股东转让股权的涉税风险分析]（1）案情介绍

王先生持有某房地产公司M公司的60%股份，2015年2月将股份转让给李先生，转让价款为6000万元。转让前M公司的所有者权益为8000万元，其中注册资本1亿元，未分配利润为-2000万元。M公司账面上有预收房款2亿元。王先生申报个人所得税的财产转让所得为6000万元-6000万元=0。理由是按照对应的M公司净资产份额为4800万元，而转让价格为6000万元，并不低于占有M公司账面净资产份额。请问该股权转让行为存在的税收风险？（2）涉税风险分析

知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权往往蕴含着较高的隐含增值，例如本例中虽然M公司利润为负数，那是因为地产企业预收房款尚未结转会计收入的原因，一旦结转收入将会有大量的会计利润产生，从而抬高所有者权益份额。再如股权，在成本法做账情况下，尽管被投资企业已经实现了大量利润，在被投资企业分红时，此时投资企业不做任何会计处理，因此该项股权隐含着大量的增值。由于以上原因，根据《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第十二条第(一)项的规定，公司的知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达20%以时，在转让股权时，应该对目标公司进行评估，按照净资产的公允价值份额核定计税依据。

本例中，假设经评估机构核实，M公司净资产公允价值为3亿元，因此张先生持有股权的转让价格应核定为3亿元×60%=1.8亿元，财产转让所得=1.8亿元-6000万元=1.2亿元，应缴纳个人所得税1.2亿元×20%=2400万元。

4、股权转让收入明显偏低，视为有正当理由的四种情形

《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第十三条符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由：

（1）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；

（2）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（3）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让； [案例分析：职工内部转让股权的涉税分析][1]

张先生是M股份公司（一家采矿权占资产20%以上的非上市公司）实际控制人，持有M公司80%的股权，为了对员工进行长期激励，2015年1月，张先生决定以每股10元的净资产价格分别转让给10个公司高管每人10万股股票，M公司每股股票的公允价格为20元，公司章程规定，公司高管如果离职，必须按照离职上一年的公司账面净资产价格将股票卖给公司实际控制人张先生。2016年1月1日，高管李小姐离职，按照公司章程规定，将持有的10万股股票以每股15元的净资产价格转让给张先生，转让日公司净资产公允价值为25元。分析：《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第13条规定，相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让，可以视为有正当理由，因此上述案例不必核定股权转让收入。事实上，此时职工持有的股票，不允许向公司外部转让，因此其转让受益权是受到限制的，因此虽然M公司的采矿权价值超过账面净资产20%以上，高管之间按照账面净资产价格转让股票是符合公平交易原则的

（4）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

也就是如果将股权低价转让给以上列举以外的人，而且计税依据明显低于其对应的净资产份额的，就应该按照净资产份额确定计税依据；或者说将股权无偿赠送给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对捐赠人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，不需要缴纳个人所得税；如果捐赠给以上列举以外的人，则应该按照净资产份额确定计税依据，按财产转让所得缴纳个人所得税。

例如，张先生持有M公司50%股权，M公司所有者权益为1000万元，其中注册资本500万元，未分配利润和盈余公积为500万元。张先生将股权无偿赠送给了李先生，张先生和李先生不属于《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）公告中所列举的亲属关系。税务机关可能认为：张先生对应的净资产份额为500万元，因此其计税依据明显偏低并无正当理由，按照500-500×50%=250万元确认财产所得，从而缴纳个人所得税250万×20%=100万元的个人所得税。

5、个人转让股权原值的八种确定方法

《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第十五条、十六条、十七条和十八条的规定，转让股权时，股权原值按照以下五种方法确定。

（1）以现金出资方式取得的股权，按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

（2）以非货币性资产出资方式取得的股权，按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值；

（3）通过无偿让渡方式取得股权，具备本办法第十三条第二项所列情形的，按取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值；

（4）被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增股本，个人股东已依法缴纳个人所得税的，以转增额和相关税费之和确认其新转增股本的股权原值； [案例分析：盈余积累转增资本后股权原值的确认分析][2]

张先生持有M公司100%股权，2015年6月，张先生将M公司100%股权以3500万元的价格转让给李小姐。转让时，投资成本1000万元，被投资企业M公司的未分配利润2000万元，盈余公积500万元，资本公积-其他资本公积500万元。被投资企业M公司净资产账面价值合计为4000万元。假设税务机关认为该项转让属于计税价格明显偏低但有正当理由，对转让价格予以认可。该笔交易李小姐按照规定扣缴了个人所得税500万元（3500-1000）×20%。2015年10月，李小姐决定将2000万元的未分配利润、500万元的资本公积-其他资本公积、250万元的盈余公积共2750万元转增注册资本。转增注册资本后，M公司的注册资本为3750万元。根据《关于个人投资者收购企业股权后将原盈余积累转增股本个人所得税问题的公告》（国家税务总局2013年第23号公告）规定，李小姐对已经纳入上次股权转让所得的2500万元做免税处理，对剩余的250万元缴纳个人所得税50万元（250×20%）。2015年12月，李小姐将M公司100%股权转让给王先生，股权转让价格4000万元。根据《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第15条规定，由于被投资企业盈余积累2750万元转增资本，其中2500万元免税，250万元部分已经缴纳了个人所得税，本着税不重征的原则，应当确认股权原值为购买股权的价格3500万元加上250万元，即：3750万元。李小姐个人所得税应纳税所得额为250万元（4000万减去3750万），应该缴纳个人所得税50万元。

（5）除以上情形外，由主管税务机关按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认股权原值。

（6）股权转让人已被主管税务机关核定股权转让收入并依法征收个人所得税的，该股权受让人的股权原值以取得股权时发生的合理税费与股权转让人被主管税务机关核定的股权转让收入之和确认。

[案例分析：前次交易价格核定后再次转让的股权原值确认分析][3]

张先生持有M公司100%的股份，持股成本1000万元,2015年6月，张先生将股权平价转让给了李小姐。税务机关按照净资产核定法，核定股权转让收入为3000万元，李小姐按照税务机关核定的收入代扣代缴了个人所得税400万元（相关税费略）。2015年10月，李小姐再次转让股权，转让价格3100万元，税务机关认为价格合理。请确认再次转让股权时的股权原值。

按照《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第16条的规定，股权转让人已被主管税务机关核定股权转让收入并依法征收个人所得税的，该股权受让人的股权原值以取得股权时发生的合理税费与股权转让人被主管税务机关核定的股权转让收入之和确认。因此，再次转让时其股权原值为3000万元，因此股权转让所得为3100万元减去3000万元。

（7）个人转让股权未提供完整、准确的股权原值凭证，不能正确计算股权原值的，由主管税务机关核定其股权原值。

（8）对个人多次取得同一被投资企业股权的，转让部分股权时，采用“加权平均法”确定其股权原值。

[案例分析：多次投资情况下股权原值的确认分析]

张先生2012年以100万元现金投资到M公司占M公司10%的股份；2013年又以200万元现金投资到M公司取得M公司10%股份；2014年张先生以300万元现金继续对M公司增资，又取得了10%股份，至此张先生持有M公司共30%的股份。2015年张先生将持有的M公司10%股份进行了转让，转让价格为400万元。请分析2015年张先生将持有的M公司10%股份进行了转让的个人所得税。

分析：根据《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号）第18条规定，应按加权平均法确认张先生转让的M公司10%股权原值。股权原值=[（100 +200+300）]÷30%×10%=200（万元）应纳税所得额=400-200=200（万元）个人所得税应纳税额=200×20%=40（万元）

三、法人股东转让股权的税务处理

（一）法人转让股权存在的涉税风险

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令》第512号）第八十三条 企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。国税函[2010]79号明确转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。《国家税务总局关于企业所得税核定征收有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第27号）第二条规定：“依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权（股票）收入等转让财产收入，应全额计入应税收入额，按照主营项目（业务）确定适用的应税所得率计算征税；若主营项目（业务）发生变化，应在当年汇算清缴时，按照变化后的主营项目（业务）重新确定适用的应税所得率计算征税。基于以上税收法律的规定，法人转让股权协议中的税收风险主要体现在两点：

1、被投资企业有多年累积的未分配利润和盈余公积时，法人转让股权的转让价格中含有被投资企业多年累积的未分配利润和盈余公积与转让方股东所占股权比例的乘积部分，而使股权转让价格是溢价转让从而使转让方股东多缴纳企业所得税。

2、核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，发生股权（股票）转让时，按照转让收入扣除股权（股票）投资成本作为应税收入额，使企业少缴纳料企业所得税。

（二）法人转让股权合同中的涉税风险控制

1、如果股东是企业或法人，在发生转让股权时，为了实现少缴纳企业所得税，则可以先将留存收益进行分配，降低净资产，再转让股权，从而降低转让所得，减少企业所得税。

2、依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权（股票）收入等转让财产收入，应全额计入应税收入额，按照主营项目（业务）确定适用的应税所得率计算征税。

例如，A公司2015年1月-6月取得经营收入80万元，5月还取得股权转让收入20万元，对应的股权初始投资成本为15万元。A公司是采取核定征收企业所得税方式的企业，核定的应税所得率为10%.A公司申报企业所得税时：1.填写《企业所得税月（季）度和纳税申报表（B类）》；2.将经营收入与股权转让收入之和100万元填入申报表第一行“收入总额”中，乘以应税所得率10%后得出应纳税所得额10万元填入第六行，应缴税款2.5万元填入申报表第十一行“应纳所得税额”的累计金额栏。

[案例分析：某公司转让股权的税收筹划分析]（1）案情介绍

A公司拥有B公司100%的股权，初始投资成本为100万，B公司截止2015年6月底账面净资产200万元，其中注册资本100万元、盈余公积30万元、未分配利润70万元，现A公司按220万元出售予境内C企业，应如何进行纳税筹划使转让所得的税负最低？（2）税收筹划分析 ①纳税筹划前的纳税分析

由于留存收益包括未分配利润和盈余公积两个部分，上述盈余公积30万元、未分配利润70万元不得扣减。则A企业应确认股权转让所得120万元（220－100），而不是20万元（220－100－30－70）。企业转让股权所得的企业所得税为120万元×25%=30万元。上述股权转让似乎产生重复征税问题，盈余公积30万元、未分配利润70属于税后提取，已经缴纳过企业所得税，A公司转让股权时，确认股权转让所得，计入应纳税所得，对该部分重复征收企业所得税。②纳税筹划思路及筹划后的纳税分析

为避免重复征税，可以先将留存收益进行分配，降低净资产，再转让，从而降低转让所得。如A企业先将未分配利润70万元以股利形式分回，享受符合条件的居民企业之间的股息、红利收入，为免税收入。企业再以150万的价格转让，则股权转让所得50万元（150-100），转让所得的企业所得税为50万元×25%=12.5万元，与纳税筹划前相比减少30-12.5=17.5万元。

注释：

[1]案例来自张伟：《股权转让个人所得税管理办法学习体会》

[2]案例来自张伟：《股权转让个人所得税管理办法学习体会》 [3]案例来自张伟：《股权转让个人所得税管理办法学习体会》

肖太寿

更多金融业资讯，案例、法规、分析、创新、PE/VC、IPO、三板、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、基金管理、融资租赁、小贷、典当、担保、保险、财富管理、互联网金融、行业知识等，学习、交流，尽在《中国资本联盟》平台微信公众账号：CACNORG。让我们以诚携手共进，构建中国金融未来。（投稿、合作、各金融资本机构人员招聘信息（要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、平台免费发送。）发送邮箱：cacnorg163@.com）

股权价值评估的常用方法主要有折现现金流量法、相对价值法和成本法。

一、折现现金流量法

（一）定义。通过预测企业未来各期现金流量，并选取合适的折现率将其折算到评估基准日，将各期现金流量现值累加求和的方法。

（二）计算方法。根据现金流量的口径不同，折现现金流量法一般分为全部资本自由现金流量（CFCF）折现法和股权资本自由现金流（FCFE）折现法。

二、相对价值法

（一）定义。相对价值法，也称为价格乘数法或可比交易价值法，是利用类似企业的市场定价来估计目标企业价值的一种方法。其基本做法是：首先，寻找一个影响企业价值的关键变量（如净利）；其次，确定一组可以比较的类似企业，计算可比企业的市价/关键变量的平均值（如平均市盈率）；最后，根据目标企业的关键变量（如净利）乘以得到的平均值（平均市盈率），计算目标企业的评估价值。

（二）计算方法。相对价值模型分为两类，一类是以股权市值为基础的模型，包括股权市价/净利，股权市价/净资产、股权价值/销售额等比例模型。另一类是以企业实体价值为基础的模型，包括实体价值/息前税后营业利润、实体价值/实体现金流量、实体价值/投资资本、实体价值/销售额等比例模型。最常见的相对价值方法为市盈率法（P/E）和市净率法（P/B）

三、成本法

（一）定义。成本法是以企业净资产价值为基础进行调整的一种方法。

（二）计算公式：公司股权价值=净资产评估值×溢价比例

（三）适用范围：一般适用于非上市公司的股权价值评估。