集体土地承包及租赁

第一篇：集体土地承包及租赁

集体土地的承包经营或租赁经营

第一部分 集体土地租赁的问题

集体土地的出租据集体土地使用权的类型不同可分为农地承包经营权出租、宅基地使用权出租、建设用地使用权出租、及四荒土地的租赁。

农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。《中华人民共和国农村土地承包法》

通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。《中华人民共和国农村土地承包法》

一、农地承包经营权的出租

我国《土地管理法》和《农村土地承包法》有明确规定出租作为农地承包经营权流转的合法形式，但严格禁止改变土地性质用途的出租行为，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设仍然是国家严格限制的行为；同时《土地管理法》第十五条对本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营农民集体所有的土地的程序进行了限制，具体已在前述农地使用权流转中进行了阐述在此不再追述。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

二、宅基地使用权的出租

《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地„„农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，据地随房走的原则实际上农民在出租住宅时也同时出租了住宅所占用的宅基地使用权，即实际得到了宅基地使用权出租的收益。由于集体土地的租金相对比较便宜，农民住宅的出租为城乡劳动力合理流动提供了相应的住房保障，也提高了农村宅基地的使用效率。但实际操作中不排除有些地方农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的行为，严重影响宅基地使用权的有序健康发展。

三、建设用地使用权的出租

由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但依据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定集体建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设乡（镇）、村公共设施和公益事业建设，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于其它建设仍然是国家严格限制的行为。

四、承包年限：

（一）耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长，依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的期限不得超过承包期的剩余期限-----《中华人民共和国农村土地承包法》

（二）“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过５０年。----《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》

1.四荒地的承包：

“四荒”属于农村集体所有的“未利用地”对在“四荒”使用权的承包、租赁或拍卖中涉及到的“两山”（自留山、责任山）问题，应慎重处理。“两山”是林地的组成部分，不在“四荒”之列。

必须坚持公开、公平、自愿、公正的原则，充分发扬民主，广泛征求群众意见，应成立由村民代表参加的工作小组，拟定方案，要规定治理开发“四荒”的范围、期限、方式（承包、租赁、拍卖等）与程序、估价标准，明确治理开发的内容和要求等，经村民会议或者村民代表大会讨论通过。依照有关土地管理的法律、法规须报经县级以上人民政府批准的，应办理有关批准手续。如果承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第二部分 集体土地建设用地的流转：

一、村镇建设用地、公益事业建设用地及乡镇村办企业用地流转：《土地管理法》明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，但是，符合土地利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”

二、国家建设征用地流转：

国家建设征用集体土地主要表现为：一是为发展国家公益事业，如修机场、铁路、公路、建学校、医院用地等而征用，二是因城市规划需要对城中村的集体土地进行征用后出让给房地产开发商进行建设。国家建设征用地存在的主要问题是：当地政府按国家规定的平价从集体农民手中征地，然后以高出原价几倍、十几倍的价格拍卖给开发商，严重侵犯集体农民的利益。

三、农地使用权的流转：

实际是农地承包经营权的流转，是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、经营权、使用权统分结合的实现形式。早在上世纪90年代，国务院就发文规定，在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经发包方同意，允许承包方在承包期内，对承包土地依法转包、转让、互换、入股，其合法权益受法律保护。2003年实施《土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产”。依据上述规定，农民家庭承包土地的流转方式主要为转包、出租、互换、转让、入股及其他方式。

尽管国家对集体土地使用权的流转及方式已制定了相应的法律法规，但据我国《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”。因此，对于未承包到户的农村集体土地，使用土地的农业企业，可以直接向农民集体经济组织承包，但程序要求相对较严未能完全发挥集体土地的使用效率。

第三部分 特别关注

一、地方性政策与法律的不统一

目前浙江、江苏、广东等沿海发达省市根据经济发展需要进行了试点，并出台了系列农村集体建设用地流转管理办法，探索农村集体建设用地流转机制，如2005年10月1日实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；2.兴办公共设施和公益事业；3.兴建农村村民住宅。”这一地方法规的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定。

第二篇：集体土地承包租赁合同书

集体土地承包租赁合同书

一、发包方住址：

二、承包方住址：

三、承包面积：地类别：坐落：

四、四至：东至西至南至北至

五、承包期限：自年月日起至年月日止，共年。

六、承包金额：

七、交款方式：

八、发包方权利地：监督承包方依法从事农业生产，不能改变土地使用用途。提供生产信息服务。

九、承包方权利义务：依法享有土地生产经营权，依法自行安排生产计划、销售家产品。承包期内有土地流转权，接受发包方对土地使用的监督。

十、违约责任：

十一、地面附着物

十二、本合同自双方签字盖章之日起生效。发包方：（单位公章）法人代表

承包方：代表（盖章）

年月日

第三篇：集体土地承包合同范本

我们都知道在集体土地进行承包的时候都需要签订相关的合同，那么怎样的合同才规范呢？以下是小编收集的集体土地承包合同范本，欢迎阅读参考。集体土地承包合同范本一

发包方：

承包方：

为明确甲乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。

第一条：

甲方同意将xx村西(窑南)xx亩土地承包给乙方使用。

第二条：

承包期限为拾年，自xxxx年xx月xx日起至xxxx年xx月xx日止。

第三条：

承包费为每年xx元人民币。交付方式为：乙方第一次先交付甲方叁年承包费，第二次在第三年xx月xx日交付xx人民币。除此之外，乙方不负担甲方其他任何费用。

第四条：

甲方保证发包土地使用权的完整，并帮助乙方协调本宗土地的周边村可能出现的有关事宜。

第五条：

乙方承包本宗土地必须合法经营。

第六条：

承包期内，本合同不因乙方因病不能继续经营而中止，其继承人可承继本合同约定的权力和义务。

第七条：

除双方协商一致外，任何一方不得无故解除本合同，否则应赔偿对方的经济损失。

第八条：

在承包期限内，若遇国家政策变化或因不可抗力致使合同无法继续履行，由此造成的经济损失双方互不承担责任，但甲方应返还乙方剩余年限的承包费。

第九条：

本合同承包期满或双方协商一致解除合同后十日内，乙方向甲方办理交接手续，并保证土地及其地上建筑等的相对完整。

第十条：

乙方不得将本宗土地转包第三方。

第十一条：

在履行本协议的过程中，双方遇到分歧应协商解决，若达成一致可另行补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十二条：

乙方在承包期内，对土地布局进行改动要经甲方同意。

第十三条：

本合同发行完毕后，甲方若继续对外承包或出租，在同等条件下，乙方有优先承包或承租权。

第十四条：

本合同一式两份，双方各执一份为凭。

第十五条：

本合同自双方签字(盖章)之日起生效。

第十六条：

本合同未尽事宜，双方可另行协商，做出补充协议附后。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方：乙方：

xxxx年xx月xx日xxxx年xx月xx日

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

为充分利用XX乡冬闲田，发展经济，依照有关法律、法规，经甲、乙双方友好协商，将甲方水田的冬季使用权承包给乙方种植泽泻，现就有关事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

一、甲方将位于XX县XX乡XX村的水田xx亩的小春使用权转让给乙方用于种植泽泻。

二、合同期限

从20xx年9月20日起到20xx年3月20日止。

三、转让价格及结算方式：

按每亩100元，共计19200元，以现金一次付清。

四、义务

甲方负责做好所涉及的农户工作，并造具花名册由各农户签字认可后交乙方存档。

五、权利

甲方在大春收完水稻后不能把水放掉，小春季节不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营活动；乙方在本合同期限内享有独立的生产自主权、经营权及甲方享有的所有权利，但不能改变土地用地性质。

六、违约责任

上述条款是甲、乙双方在平等、自愿基础上达成，任何一方不得违约，否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。

七、本合同自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，报送主管部门备案一份。

甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________

xxxx年xx月xx日xxxx年xx月xx日

第四篇：集体土地承包合同书

集体土地承包合同书

甲方： 村民委员会 乙方：

根据《土地管理法》及《农村土地承包法》的有关规定，本着平等、自愿、有偿原则，经双方平等协商，订立本合同。

一、甲方将位于富裕村范围内的集体林地承包给乙方，其四至为：东至自然道路；南至公路；西至坑边以外300米南北一线；北至山顶分水岭以北200米。

二、乙方承包经营使用期五十年不变，即从二O一一年一月起至二O六一年一月终止。

三、乙方所承包的荒山（林地）使用权总价款为人民币元10000.00元整，付款方式为合同签订之日起一次性结清。

四、乙方承包荒山后应积极治理，在荒山上植树、搞多种养殖经营；经有关部门批准可以从事非农业生产。

五、乙方对所承包的荒山有独立的经营管理权、转让转卖权和继承权。

六、甲方要尊重乙方的生产经营自主权，保护其合法权益不受侵犯，对荒山的开发治理成果全部归乙方所有。

七、乙方在合同履行期内除一次性交纳承包款外，乙方不负责其他任何名目的费用。

八、甲方保证该荒山（林地）界线、四至与他人无任何争议。如因此发生纠纷，由甲方负责协调处理，如由此给乙方造成经济损失，由甲方负责全额赔偿。

九、甲乙双方必须信守合同。如甲方违约导致解除此合同，须付给乙方违约金人民币十万元、退还乙方购买荒山所付的全部价款，同时对乙方的治理投入和治理成果合理作价，作价款一次性付给乙方；如乙方违约导致解除此合同，甲方不予退还乙方的承包荒山款。

十、如在承包期限内遇国家建设或进行其它开发建设需征用土地时，应首先从征地款中保障向乙方支付实际经济损失和未履行年限的预期利益损失。

十一、合同期满后，如乙方愿意继续承包经营，双方续签合同；如乙方不在承包经营，甲方对乙方的经济投入合理作价归甲方，作价款一次性付给乙方，不得拖欠。否则，此合同期限顺延至甲方将全部价款付清乙方后合同自行终止。

十二、本合同一式三份，甲乙双方各一份、公证处一份，经公证处公证后生效。

甲方（盖章）：

乙方（签字）：

法定代表人（签字）：

二OO 年 月 日

第五篇：集体土地租赁合同

集体土地租赁合同

甲方： 乙方：

甲方为发展农村经济，加快社会主义新农村建设，充分利用当地的地区优势，和资源优势改善当地人民群众的生活水平，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方决定将闲置的集体用地租赁给乙方使用，双方达成协议如下：

一、甲方将该村该组（原老砖厂），位于刘河镇杨阁子村吴庄组吴庄集体用地 租赁给乙方作为建厂用地。

二、被租赁土地的四至为：东至

，南至

，西至

，北至

经甲乙双方实际测量，乙方租赁的土地为

亩。

三、租期为

年，自2018年

月

日始至

年

月

日止。合同期满如该厂继续经营，此合同自动延续生效。

四、租金按计算，每年每亩土地租金为

元，共计人民币

元。

五、付款方式：乙方需现金方式支付给甲方。

六、甲方收取租金后应当按相关规定分配和使用，如因分配或使用不当而引 起甲方与第三村民组及村民的矛盾与乙方无关。由此影响了乙方的生产经营，甲方承担违约责任。

七、乙方租地建厂所需要的手续，由乙方负责办理，费用由乙方负责承担。但需要甲方协助或提供与租赁土地的有关手续，资料等。甲方有义务提供和协助。

八、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施，植树造林，或其他综合开发 利用等。乙方除按本合同缴纳租金外，不再向甲方及村民另行缴纳费用。

九、乙方从事产业生产无法继续经营或遇到不可抗拒原因等其他情况，合同 自动解除。但乙方所投资的一切设施所有权归乙方所有。

十、乙方所缴租金到期后超过15天未支付，甲方有权解除合同，乙方经济损 失自负。

十一、如乙方未按期缴纳租金，甲方可按欠款金额每日收取10%的违约金。如甲方违反约定义务，需向乙方赔付给乙方造成的一切经济损失。

十二、因此合同发生争议双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向当 地人民法院申请仲裁。

十三、此合同一式两份，甲乙双方各持一份，自签订之日起生效。

甲方（代表人签字）：

乙方（代表人签字）：

群众代表人签字：

****年**月**日