叶昊旅游房地产研究文集之--旅游房地产业发展机遇分析--北京天一博观城市规划设计院

第一篇：叶昊旅游房地产研究文集之--旅游房地产业发展机遇分析--北京天一博观城市规划设计院

旅游房地产业发展机遇分析

——旅游房地产系列研究之三

北京天一和恒投资顾问有限公司

叶昊、刘笑川

旅游房地产受多个方面因素影响，如社会环境、经济收入、消费意识和投资发展、政策法规等方面。在目前阶段，发展旅游房地产业的诸多前置和重要影响因素逐步成为利好，成为发展机遇。

第一，从资本市场分析。

房地产传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅市场成熟期已基本到来。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场开始出现了萎缩的前兆，大量的传统房地产资金开始投向新的领域。中国房地产协会秘书长顾云昌说，“随着我国加入WTO，国家对中西部大开发政策的相继出台，全国许多地区将旅游业、休闲度假业作为支柱产业或重要产业加以扶持，原有的旅游区不断更新改造，一批新的旅游休闲度假项目正在规划设计、融通资金、开发建设。”以沿海开放城市、大中城市环城市游憩带发展为特征的旅游假日经济，正是投资转向的市场外在表现。

投资多元化和投资规模急剧扩大是另一个显著的特征。中国旅游房地产投资从早期单一的政府投资行为，发展到90年代中后期各类经济成份共同参与，以及进入21世纪后所出现的国内外房产合伙投资机构、专业投资基金，以及社会组织和个人积极参与酒店等物业投资现象，已基本形成了社会各类资金参与旅游房产（住宿业）投资的产业形态。

以产权酒店模式出现的旅游房产项目，据不完全统计，已由几家发展至 600 多家，并遍布全国主要商务城市，如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，即各类产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等；以及在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等。

可以这样认为：旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会，旅游房地

产是其中发展空间大、发展前景好的一个方面。根据国外旅游和酒店业的发展经验，以及中国社会经济的发展趋势，中国旅游房地产产品创新将蕴藏着巨大的市场机会。无论是多元化社会旅游市场所形成的对旅游房地产创新需求的推动，还是社会资本对旅游房地产的投资需求，中国旅游房地产已呈现出了市场消费群体和投资主体双多元化现象。

第二，从社会角度分析。

根据世界银行报告，人均GDP3000美元左右被认为是现代化的门槛，同时也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。2006年中国人均GDP已经超过2000美元，达2003美元，而改革开放最早的中国沿海经济发达地区和部分省市的省会城市人均GDP早已超过3000美元，已逐步显现出高度工业化时代的社会特征。人们生活水平不断提高、生活方式及消费观念正在改变，休闲、度假、旅游等已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分，而国家法定假日增加、黄金周调整等使得三闲（闲心、闲钱、闲时）结构完整。

据国家旅游局统计资料，2007年，全国国内旅游人数为16.10亿人次，比2006年增长6.67%，其中，城镇居民为6.12亿人次，比2006年增长10.77%，农民为9.98亿人次，比2006年增长13.89%。2007年，全国国内旅游收入7770.62亿元人民币，比2006年增长8.85%，其中，城镇居民旅游消费5550.39亿元，比2003年增长9.72%，农村居民旅游消费2220.23亿元，比2003年增长10.19%。中国入境旅游人次数创纪录地达到了1.3187亿人次，比2006年增长5.55%，入境过夜旅游人数为5176.14万人次，旅游外汇收入达到327.39亿美元。消费规模的增加极大促进了旅游房地产的发展。

城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，截至2007年底，中国有公路206万公里，其中高速公路5.1万公里，居世界第二位。今后5年，中国将建设9纵18横的高速公路网，2010年公路总里程将达到230万公里，其中高速公路6.5万公里。到2010年，中国要建成以公路网为载体的快速运输网络，在400-500公里内实现当日往返，800-1000公里实现当日到达。另外，中国2007年民用汽车保有量达到3860万辆，比2004年增长96%；中国拥有驾驶执照的个人已经超过1亿人，在中国的一些大城市已经进入5个人一辆车的时代。便利的交通使得

住处距离不再是难以逾越的障碍，加上社会和居民财富的增加，假日经济、第二居所等一系列旅游房地产需要的前置条件不再成为障碍。

第三，从政策法规角度分析

近年来，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。最新的，如“国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见”国办发〔2008〕11号、国家关于节假日黄金周的调整等，都从根本上对旅游业和旅游房地产发展具有积极的引导意义。

以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。中央经济工作会提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这为旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。旅游、房地产、汽车、钢铁四大积极推进产业中旅游房地产占据其中一半，并与汽车密不可分，成为国家大政方针的直接受益者。

随着旅游业和房地产业的发展，相关的法律法规政策也开始健全，可以预计，在未来日子里，针对旅游房地产的专门的法律法规也会逐步建立和实施，如旅游房地产规划设计、旅游房地产市场开发与宣传、国际购买消费者、生态与环境保护、资本流动等方面。

第二篇：旅游规划与城乡规划体系的衔接思考-北京天一博观城市规划院-叶昊

旅游规划与城乡规划体系关联简析

北京天一博观城市规划设计院 叶昊

随着旅游业的快速发展，旅游规划已经成为各级政府和主管部门深入工作的重要参考依据，投资开发单位也寄以厚望，希望通过旅游规划达到项目顺利申报和指导实际开发的目的。但在实践中，部分旅游规划成果“嘴上说说、墙上挂挂”，不能满足相关要求，导致项目有法不能依、有规不能循、有项不能立、有地不能征，造成诸多浪费和拖延。

究其原因，主要在于：部分旅游规划成果，特别是涉及到城乡总体规划范畴以及控制性详细规划和修建性详细规划深度的成果，由于不符合发改、规划、国土、建设等部门关于项目申报的要求、不符合国家有关城乡和建设规划设计的标准和规范，无法与国家土地政策和规划建设程序对接，无法与所在地社会经济文化及城乡规划对接，无法与所在地近期建设计划和土地利用规划对接。

因此，有必要阐明旅游规划与城乡规划关系，及旅游规划与建筑设计和景观设计关系，并在政策、技术体系、实际应用等方面如何衔接展开讨论。

正在审议中的旅游法（草案）中与其它规划相关的条款集中在三条。第二十二条：旅游发展规划应当依据国民经济和社会发展规划编制，并与主体功能区规划、土地利用总体规划、环境保护规划、城乡规划、海洋功能区划相衔接，与自然保护区规划、风景名胜区规划、林地湿地草原森林公园保护利用规划、文物保护规划、历史文化名城名镇名村保护规划等规划相协调；第二十五条：国务院和地方各级人民政府应当将旅游业发展纳入国民经济和社会发展规划，制定并组织实施有利于旅游业持续健康发展的产业政策；第二十七条：各级人民政府编制土地利用总体规划、城乡规划应充分考虑相关旅游项目、设施的空间布局和建设用地要求。规划和建设交通、通信、供水、供电等基础设施和公共信息服务设施应当兼顾旅游业发展的需要。

可以看出，城乡规划、城镇建设、房屋建筑是涉及最多的三个方面，土地则是具体载体，另外涉及文保、环保、基础设施等方面。

一般的，《城乡规划法》被作为旅游规划参照执行的主要依据。城乡规划法

中没有明确规定关于旅游的内容，但在风景名胜区、自然保护区、历史文化名城名镇名村等有关法律法规规范及《城市用地分类及规划建设用地标准（GB50137-2011）》，把旅游作为专项、分支或相关内容进行阐释。

在实践中，按照城乡规划有关要求申办一书三证（项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设工程规划许可证）和签订土地出让合同，是项目实现落地并得以实施的前提条件。总规、控规、修规成果分别对应一书三证各个阶段，其内容和深度都有专门的法规和明确的规定。旅游规划应当符合其相应阶段内容的要求，并应满足其相应阶段的深度要求。基础术语、图例、制图标准等基础标准，旅游规划通则中略有涉及，旅游法及其它旅游业规范等没有相关内容，因此也应参照城乡规划、土地管理、建筑等相关国家标准。

旅游规划在法律法规规范标准等方面向城乡规划、建筑等靠拢，以满足申报落地的需要。但在定位、创意、项目规划设计等方面，应按照旅游的特点进行编制，并根据不同情况起到引导、辅助、支持其他类别规划设计的作用，甚至主导性作用。如在以旅游业为主导产业的地区以及旅游景区、旅游度假区、旅游房地产综合开发项目，旅游规划应当充分发挥其作用，以满足旅游功能、发展旅游经济为导向，将城乡规划、建筑设计、景观设计等融入其中。

中国旅游项目经常与历史文化遗存、当地居民设施、优美自然山水共存并用，因此在涉及到旅游城镇建设、景区景点规划设计时，往往会按照比常规城市规划、建筑和景观设计更高的标准，或者按照特殊标准进行设计。与一般城市规划、乡村规划和工业规划设计不同，当地自然人文特色、游客量、游客瞬间最大量、游客文化背景、年龄构成、旅游方式等旅游规划要素，都会极大影响规划设计的最终成果。

第三篇：旅游甲级规划设计院-北京天一和恒景观规划设计院-北京天一博观城市规划设计院范文

北京天一和恒景观规划设计院、北京天一博观城市规划设计院 以综合规划设计为服务领域，致力于提高中国旅游资源开发及相关产业开发的水平和质量，致力于提高中国城镇建设、商业地产发展及相关产业开发的水平和质量，为各级政府、开发商及运营企业等提供全方位智力支持。

公司以规划设计总包为服务模式，提供贯穿项目全过程的总体规划、详细规划以及建筑和景观设计等，并以咨询顾问、可行性研究、商业模式设计、营销策划与操作、融资与招商运作等为补充。主要规划设计领域包括：（1）旅游目的地（区域）、旅游景区景点、旅游度假区和旅游城镇（房地产）、旅游服务设施及相关项目；（2）城镇与公共空间、建筑与景观以及综合土地开发和园区开发等。公司通过相关联的北京天一和恒投资开发公司和北京天一和恒园林绿化工程有限公司，以“规划设计＋投资开发＋运营管理＋工程施工”为思路，形成贯穿产业上下游的产品链条。

公司“产、研”并重，参与多项国家部委和省、市级课题研究，出版多部学术著作，在中国旅游报上连续发表旅游景观、旅游房地产、生态旅游等多个系列研究文章，并在其它核心期刊、杂志等发表多篇文章和论文。公司办有电子期刊杂志。公司出版著作有：

《旅游交通管理》 2007.05出版，清华大学出版社；

《旅游景观鉴赏》 2007.11出版，旅游教育出版社；

《旅游景观设计》 2008.05出版，旅游教育出版；

《景观手绘表现》 付印，天津大学出版社；

《北京生态旅游》 在编，中国林业出版社；

《旅游房地产》 在编，旅游教育出版社；

《旅游休闲案例库》 在编，旅游教育出版社；

《休闲规划案例》 在编，重庆大学出版社。

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公司拥有旅游规划甲级资质、景观施工一级资质、建筑甲级资质、可研甲级资质、以及景观设计甲级资质。

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