第一篇：一起房屋买卖案件带来的启发(广州金鹏律师事务所李颖珺律师)20130426演讲稿
一起房屋买卖案件带给我的启发
广州金鹏律师事务所 李颖珺律师
1、自我介绍：大家好，我是李颖珺，今天通过一起我曾经代理的案件，和大家分享一些执业的技巧和思维的方式。
2、案情简介：案件发生在2007年，W和C签订了房屋买卖合同，W向C支付了定金和首期款共十二万，双方到房管局递件，取得了受理回执。看来一切都很顺利，然而万万没有想到，就在W办理完税及过户当天，竟然发现该房屋被法院查封了。
W委托了我。我们向法院询问得知，原来业主C在几年前与丈夫离婚时，书面协议将该房屋赠与给子女，子女现起诉C，要求过户房屋。W目的很明确，也要拿到房子。于是，我们采取了以下六个步骤：
3、诉讼过程的各个阶段及结果：
1、W作为利害关系人，要求解封房屋（作为利害关系人），因为解封成本最低，而且一旦解封，房屋立即可以过户。不幸，被法院驳回；
2、W作为独立请求权第三人，加入C子女诉C的诉讼，取得了全部的证据材料，为抗辩打下基础；
3、起诉C要求履行买卖合同，将房屋过户给W；
结果法院将房子判给C的子女，理由一是赠与协议在先、买卖合同在后，二是保护未成年人。面对这个局面，我们无奈之下只能采取第4步另行起诉C要求解除买卖合同，返还款项，承担违约责任，当然是胜诉了，我们申请了执行，这是第5步。
民事诉讼的同时，我们两条腿走路，去公安报案，C有合同诈骗的嫌疑，但房子确实登记在她名下，所以公安没有立案。
4、启发：
这个案子过去很多年，但一直深深印在我脑海里，因为它带给我很多启发：
第一、面对困难和障碍时，要从不同的角度去思考、去切入，衡量成本和风险，既可多种程序并驾齐驱，也可循序渐进、环环相扣。总之，穷尽一切救济手段！
第二，在说服法官或跟对家谈判时，从可操作性、双赢及宏观的角度去论述。本案中我提出可以让W将剩余房款直接支付给C子女，这样对双方都有保障，但是由于C死活不肯吐出十二万，所以无法进行。本案中，我还强调W是善意第三人，如果不将房子判给W，将非常不利于维护市场交易的稳定性和安全性，对本来就处于信息不对称的弱势买家非常不公平。我们在陈述观点和主张时，要站在社会和公众的高度，去升华去拔高，去给法官和对方施加心理压力、道德
压力。
第三，除了法律分析、晓之以理外，千万别忘了动之以情。法官也是人，人都有感性的一面。本案中W婚姻不幸，一个人带着孩子在广州苦苦打拼多年，居无定所，她非常需要这间房子。我让W在庭上声泪俱下地陈述她的实际困难。在很多案件中，判断感情是否破裂、抚养权归属、精神赔偿金的数额等，那些感性的因素、细节的东西往往起决定作用，律师要向当事人详细地了解，并用适当的方式表达出来，以求打动法官。
第四，本案让我们看到，二手房屋买卖充满风险和陷阱，律师在这个领域大有作为的空间。于是我制作了相关课件，举办讲座。最近我和李纲律师也在拟定二手房屋买卖法律服务方案，有意识地去开拓这块业务。
以上是本案给我的种种灵感，谢谢！
作者： 李颖珺
2012年4月24日
第二篇：论婚内协议的效力广州金鹏律师事务所李颖珺
论婚内协议的效力
近年来离婚率节节上升，人们越来越注重通过各种方式维护自己在婚姻中的权益，其中签订婚内协议也为不少夫妻所采纳。至于婚内协议的效力如何，即夫妻之间关于财产归属、债务承担、子女抚养、过错赔偿的约定效力如何，笔者结合我国现行的法律规定略做分析。第一、婚内协议与离婚协议的交叉与区别
从签订时间而言，婚内协议包括离婚协议，因为离婚协议是在婚姻存续期间签订的。而两者的最大区别是，婚内协议不以离婚为目的。婚内协议是夫妻以维持婚姻关系为前提而签订，而离婚协议是夫妻以解除婚姻关系为目的而签订的。
登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割”。
笔者是如此理解的：写明为了离婚而签的离婚协议中，涉及财产分配的内容，在诉讼离婚时，双方都可以反悔。而没有提及离婚，只是约定财产的归属或份额的婚内协议，比如婚前买的个人房产变成共有，婚后买的房产是个人的或者各占多少份额等等，则不能反悔，若日后离婚，无论是协议离婚还是诉讼离婚，都必须遵照执行。律师为当事人提供建议或起草协议时，一定要注意上述两者的区别，弄清楚当事人的意图及利益，为当事人做出明智的选择。
特别指出一点，律师要提醒当事人，若对方当事人同意将房产赠与给其，应公证相关的书面协议，并尽快办理过户或加名手续，否则按照婚姻法司法解释三的第六条，赠与方在房产变更登记之前可以撤销赠与。
有舆论认为婚姻法司法解释三是倒退，是维护有钱人和富二代的利益，具体到上述第十四条，确实有这种嫌疑，但从另一个角度即离婚协议的生效要件阐释，第十四条还是有法理依据的。男女双方在离婚协议上签名，离婚协议只是成立，但尚未生效，只有当双方领取到离婚证或者离婚判决生效时，双方的婚姻关系才解除，离婚协议才生效。故若双方协议离婚不成，离婚协议就不生效，双方可以否定离婚协议，而重新作出另外的意思表示。
虽说第十四条在法律上能站得住脚，但法律逻辑和生活情理有时是相悖的。夫妻之间有千丝万缕的感情和利益纠葛，离婚牵一发而动全身，多少离婚，弄得两个家族都鸡飞狗跳。离婚协议大都是夫妻经过艰苦卓越的长期拉锯，才好不容易签订的。谁知一转身对方就可以翻脸不认账，陷你于漫漫的离婚抗战中，你真是被法律伤得一地心碎体无完肤啊。
第二、婚内协议中关于债务的效力
婚内协议约定某债务属于夫或妻个人债务的，不能以逃避债务为目的，且符合下列情形之一，才能发生法律效力，即对抗债务人。第一、夫妻一方能够证明与债务人明确约定为个人债务（婚姻法解释二
第24条）。第二、夫妻约定财产归各自所有，一方对外所负债务，证明第三人知道该约定的。（婚姻法第19条）。
第三、婚内协议中关于抚养的效力
关于婚内协议约定抚养方面的问题，婚姻法和三个司法解释都没有提及，笔者觉得这已经表明立法者的态度，即否定婚内协议关于离婚后抚养事宜约定的效力。笔者认为这是正确的，理由有两点：第一，如前所述，离婚协议以离婚为目的，一日未离，夫妻双方都有携带抚养孩子的权利和义务。第二，事先约定离婚后的抚养事宜，离婚时很可能不具备操作性，甚至损害子女的利益。法律判定抚养权，原则只有一个，即综合比较父母各方面的条件，包括职业、收入、住房、学
历、身体状况、有无不良嗜好、有无祖辈帮忙照顾孩子等等，以判断哪一方抚养更有利于孩子的健康成长。而人的情况每一天都在变化，隔了一段时间，情况会有所不同。若夫妻事先约定离婚后的抚养事宜，而到真正离婚时，尤其是隔了较长时间后，相关约定未必符合届时双方或一方的真实意愿，未必符合双方的实际情况，未必符合孩子利益最大化，故相关约定最多只能作为法院判定抚养权的参考。
第四、婚内协议中关于过错责任的效力
关于婚内协议中过错责任的效力，现行法律没有规定。婚内协议中的过错责任是指配偶之间约定若一方出现某种行为，向对方承担一定赔偿责任或其他形式的责任。我认为这种约定有效，理由有两点：第一，婚姻法第46条规定：“有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿”，虽然适用这条的前提是当事人提起了离婚诉讼，且传统的理论认为夫妻财产一体化，婚姻存续期间的赔偿无法落实，但笔者认为不能简单地一刀切。修改后的婚姻法、婚姻法的三个司法解释以及社会发展的趋势已越来越倾向于夫妻分别财产制，夫妻拥有法定或约定的个人财产，赔偿可以实现。第二，婚姻在本质上是夫妻间永久共同生活的契约，过错责任的约定相当于合同法第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，体现夫妻作为平等主体私法自治的精神。
笔者认为，关于过错责任，法律应赋予夫妻之间最大限度的处分权，第一、夫妻之间可以约定各种情形或行为，不限于婚姻法第46条规定的四种情形。第二、不限于实际损害的赔偿，甚至不限于精神损害的赔偿，只要一方出现了约定的情形或行为，就必须承担事先约定的相应责任。第三、具体的赔偿金额，允许夫妻自由约定。第四、承担责任的形式，不限于赔偿损失，允许夫妻自由约定，只要不违反公序良俗，并且具有可操作性，法律就应该支持。涉及到赔偿损失的，如果过错方无力直接支付赔偿款，可以用其个人财产或其在共同财产的份额来抵偿，这样能解决执行难的问题，保障无过错方真正得到赔偿。这样可以充分发挥婚内协议调节夫妻关系的作用，让婚姻承载更多的责任。在婚姻越来越脆弱的今天，可在一定程度上巩固家庭的堡垒。
至于夫妻约定的赔偿金额是否过高，可以参照合同法第114条的规定（“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”）适当调整。
第五、保证书悔过书必须写
要证明一方的过错，必须有充分的证据。离婚案中，取证是难题，尤其是关于婚外恋和婚外性的证据。最直接最有力的证据是出轨方的书面“供认”，即悔过书保证书之类的。大部分人都是这样的心态：犯了错，被抓住，觉得愧对老婆孩子，害怕失去家庭，所以尽力挽回。
这时让其写悔过书保证书，其同意的几率非常之大。受害一方拿在手里，就是铁证如山。日后离婚，这份东西作用很大：第一、若对方不肯离婚，可证明其有重大过错，感情破裂，争取法院尽快判决离婚，不用二进宫，甚至三进宫，节省下大量的宝贵时间。第二，向对方提出损害赔偿。第三，证明婚姻解体的错在对方，自己水深火热、忍辱负重，争取多分点银子。
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