大球盖菇开发推广可行性分析报告

第一篇：大球盖菇开发推广可行性分析报告

大球盖菇开发推广可行性分析报告

概述

食用菌产业的飞跃高效益发展，给现代农业经济快速步入新的生财轨道注入了强劲的动力。新品种的开发，新法栽培模式的创立，科技不断进步，销售市场不断拓宽，人们对食品向着高品位营养保健方面追求，这就为新、奇、特食用菌品种带来美好的前景和极具优势发展的平台。只有改变传统思想观念束缚，更新换代新的品种，积极发展区域性更具特色的名优品牌项目，最具竞争力的优质产品，方能使食用菌这项具有短、平、快的特色产业健康、稳定、高效可持续壮大发展。以科技发展观统领全局，以本地资源条件，气候条件进行因地制宜的开发推广，以新技术、新信息、新的政府扶持政策/产销对路的销售链条进行整合，努力促进新产业飞跃发展。

大球盖菇，俗称粗腿菇，益肾菇，彩云菇，懒汉菇，是近几年来在辽宁大连、丹东地区开发推广的新品种，已成为当地农业经济来源的支柱产业，依靠种植球盖菇走上生财路的屡见不鲜，出现了球盖菇的种植热潮，取得了良好的经济效益和社会效益。自2002年起，首先利用温室大棚进行反季节栽培，产出的鲜品在元旦春节期间上市，深受消费者的亲睐，投放市场期间马上会被消费者认可，且销售量高于香菇、平菇、金针菇等。至今产品供应邻近城市还不能满足，呈现供不应求的态势。国内深加工厂更急需货源，国际销售市场潜力极大。这项特色产业便于广大群众接收和推广，极适合区域性、规模化、集约化商业性实体栽培。由于投资小、见效快、效益大、栽培场所灵活、不与农争时、不与人争粮、不与粮争地、不与地争肥，废料得到综合开发利用，这就迫使农村种植结构战略性调整将不断向大球盖菇栽培纵深发展。

几年来通过对大球盖菇生活习性、生长因子的进一步探讨，逐步改进了诸多实际生产中出现的问题，全面完善了每个生产环节技巧，为今后大规模普及推广大球盖菇栽培打下了坚实的技术基础保障。

为使大球盖菇栽培进行规范性、规模化大面积栽培，增加货源量，满足市场需求。大连庄河市、丹东两地进行林地套种仿野生栽培已八年历程，技术经验成熟，通过实践改革了影响大球盖菇产量的诸多实际问题，取得了可喜的栽培效果。目前种植面积逐年大幅度增加，产品质量和栽培效益十分可观，是大球盖菇呈现大规范发展的必然趋势，指日可待。该项目发展方兴未艾，在我国大部分地区还无种植批量，有部分人正在引种试种，乘此时机领先开发种植会取得很高的经济效益。

大球盖菇是北方最新崛起的一株璀璨的食用菌新秀，是国际菇类交易市场上较突出的十大菇类之一，也是国际粮农组织向发展中国家推荐栽培的特色品种之一，是我国北方地区近几年来刚刚兴起的一株璀璨的食用菌新秀。菇体色泽艳丽，腿粗盖肥，食味清香，细腻脆嫩，爽滑可口，营养丰富，干菇香味浓郁，富含相当高的蛋白质和对人体有益的多种矿物质元素及维生素，能治疗或改善人体多种疾病之功效，堪称是色鲜味美，具有“素中之荤”的全价营养保健食品。

大球盖菇出菇适应温度范围宽、原材料广泛，可就地取材，可充分利用农业下脚料，如稻壳、稻草、玉米秸秆、大豆秆，种植木耳、香菇、滑子蘑、平菇等的废料（出过菇的菌糠或污染料）均可栽培。甚称“农林废弃物及垃圾上的宠儿”、“园中之王、菇中皇后”之美誉。在培养料合成中不添加麦麸、米糠等辅料，是所有食用菌品种中栽培成本最低的一种，且管理粗放、工艺简单、有无食用菌栽培基础的均可实施生产，是农业废料再利用、生态良性循环的典范，是我国政府极具开发的废料资源再利用的高效特色项目，是农村劳动密集型产业重点扶持的高新项目。

林地大球盖菇栽培的优势

近几年来林下经济的产业结构调整受到全国上下空前重视。党的十六大又将生态建设确定为

全国建设小康社会的奋斗目标，同时在生态建设中扶持林业为首要地位。如何找到新形势下林业经济增长点是林业种植户所关注的课题，充分利用林下空地栽培大球盖菇是您明智的选择，成功的保障。可有效提高土地利用率。目前部分野生混杂林地由个人承包经营，其收入期效较长。随着人工造林、果园面积不断扩大，林地空间利用问题越来越受到重视，林木幼龄期间，林下可种植农作物，但随着林木逐年生长，林下已不适合植物生长，利用林地栽培大球盖菇，（适合球盖菇栽培的林地和果园）

不占农田，既收林木又收菇，可节约开支。利用林木树冠枝叶自然遮阳，且保湿空气效果好，林地内温度比外界气温偏低3—5℃。根据大球盖菇生长发育喜半遮阳的条件正好适合林地栽培，可促进良性循环。

大球盖菇出菇范围宽，并且具有半遮阳条件能正常分化生长的特点，利用林地清新空气和潮湿环境，大球盖菇在菌丝繁育生长时放出二氧化碳吸取氧气，而林木生长进行光合作用吸收二氧化碳释放新鲜氧气，正适林木和菇生态条件互补，更利于菇类生长，林木生长过程中会产生水分蒸腾作用，有利于增加林地区域的潮湿度，林木根深叶茂的大幅度遮阳又利于林地面降温，堪称是天然保护地，是球盖菇栽培的最佳场所。

利用林地、果园地、葡萄架下、五味子地套种大球盖菇可不占用农田，不和粮争地，充分利用林果空闲地进行立体种植，使有效种植面积经济收入增值，是杂木野生林地、退耕还林地等进行球盖菇套种栽培的首选项目。

林地土质肥沃、富含腐殖质，更利于大球盖菇对营养的需求，能有效提高产量，特别是山林及大田土质更加肥沃，盛夏高温期持续时间短、光照充足、雨量充沛、干湿交错、日夜温差大、水质好，大自然恩赐给我们的特殊地理环境，更有助于提高产品质量和产量，根据不同地区气候特点，吉林、黑龙江北部等低温带地区可在春季地面解冻时至六月份即可投料栽培，在5-10月份均可出菇，还可以在8月份进行投料栽培，9月中旬起开始出菇，截止上冻前出两茬菇，越冬后第二年春季解冻后再出2-3茬菇。大连、丹东等地区只能在9月份投料栽培，10月下旬方能出菇，在10月份前该地区无鲜菇销售，而吉林地区和黑龙江地区正值鲜菇在10月份前是盛产区，如果将鲜品投放在辽宁省或南方主产区急需产品的几个城市热销，弥补当地鲜菇销售的空缺，势必会更卖上好价格，增加整体栽培效益，是具有天时、地利优势之所在。南方大部分地区投料栽培时间掌握在当地秋季气温稳定在25度以下实开始播种，气温高的地区不适合早春栽培。

林地、果园套种球盖菇可有效防止林果地水土流失，避免杂草丛生，降低病虫更利于林果的健康生长危害，栽培出菇后的废料又是有机质肥料，可增加土质肥力，改良土壤理化结构。是林下经济新的亮点。

栽培效益分析

“种植球盖菇，效益最突出”这是广大菇农通过近几年实际栽培效果所认定的话题。每亩地（667平方米）去处管理作业道，实际种植面积约为450平方米，只需稻壳450编织袋。如用稻草或麦秸只需13000市斤左右，如选用玉米秸秆和稻草混合料只需13000市斤左右。在不添加其他辅料（麦麸、稻糠、玉米粉）的条件下即可栽培。一般45天出菇，生物转化率80%左右，每亩地产量8000-10000斤左右，每亩地可创产值1.5—2.5万元，其收入是农作物的8—10倍，经济效益十分可观，是农民发家致富的好项目。

大球盖菇优质栽培技术资料

大球盖菇，俗称粗腿蘑、益肾菇、彩云菇，是国际菇类交易市场上较突出的十大菇类之一，也是国际粮农组织向发展中国家推荐栽培的特色品种之一，是我国北方地区近几年来刚刚兴

起的一株的食用菌新秀，极佳的口感及丰富的营养，产品一投放市场，很快就会被消费者所接受和认可。

几年来的栽培推广情况表明，大球盖菇具有非常广阔的发展前景。栽培原料来源丰富，栽培技术简单粗放，具有极强的抗杂菌能力，可直接采用生料或发酵料栽培，栽培成功率高。它可直接生长在各种植物秸秆培养料上，不需要添加价格较高的麸皮等辅料，栽培的整体工本费用是所有食用菌品种中最低的一种，在北方可利用温室大棚栽培。这项特色产业便于广大群众接收和推广，投资小、见效快、效益大、不与人争粮、不与粮争地、不与地争肥，极适合在农村推广。除鲜销外，真空清水软包装加工厂，速冻加工厂更急需货源，盐渍品在国内外市场潜力极大。该品种在北方只有小规模开发种植，方兴未艾，如果广大群众领先开发种植，必然会取得较高的经济效益和社会效益。

“种植球盖菇，效益最突出”这是广大菇农通过近几年实际栽培效果所认定的话题。每棚（60米）实际种植面积300平方米，需麦秸只需6000—7000公斤左右。一般45天出菇，生物转化率80%左右，每棚产量6000斤左右，每棚可创产值1.5—2.5万元，其收入是农作物的10倍以上，经济效益十分可观，是农民发家致富的好项目。

一、栽培季节的选择

栽培投料播种时节应该根据大球盖菇特有的生活习性和不同地区的当地气候环境条件及栽培场所环境条件不同而灵活确定。大球盖菇出菇适宜温度为10-25℃，低于4℃或超过30℃不能出菇。根据我市气候特点，在温室大棚内栽培要在10月中旬起开始投料播种，12月份或元旦起开始大量出菇，春节前出完两茬菇，正月期间出三茬菇，二月期间出四茬菇。这几个出菇的高峰期正值节日，市场价格高、效益好。如果投料播种过早，大棚内温度高，容易造成热害伤菌。天祝古浪冷凉地区还可以采用简易棚反季节种植，即在春季棚内大地解冻后就马上投料播种，采用夏季保护地降温措施在除冬季外三季均可出菇。

二.栽培技术

2.1 选用优质菌种

菌种质量的优劣是关系到球盖菇栽培的命脉，直接影响到育菌成品率、产量高低、菇体品质好坏、商品价值高低的重要关键因素。大球盖菇的品系很多，菌种制作难度较大，一定要选择优良菌种，才能获得好的栽培效果。

2.2 对培养料的要求及处理方法

大球盖菇是典型的草腐好氧菌类，菌丝分解木质素较差,分解纤维素能力较强，可以充分利用当地农作物秸秆进行栽培。两种以上原料混合使用，以相互补充各自的营养不足，栽培效果更好。玉米秸秆、豆杆等质地较硬、较长的原料最好用扎草机切成2—4厘米碎渣片。要求植物秸秆新鲜不霉变。培养料中不能加入氮、磷、钾肥料，培养料混合一定的土壤，球盖菇菌丝生长浓密、菇体肥大、出菇后劲足、产量增加。最好是草炭土，加入量一般为原料重量的五分之一左右。

将原料投入沟池中，引入干净水进行浸泡48小时后捞出沥水，或直接铺在地面，采用多天喷淋方式使原料含水量达到70—75%。用手拧紧有水滴渗出而水滴是断线的，表明含水量适度。若拧紧后无水滴浸出，说明含水量偏小。湿度合适在低温期就可直接铺料播种。外界气温高的季节，由于生料铺床播种后，料中易产生发酵生菌，造成烧菌，原料要经过堆积发酵处理才能播种。

2.3 原料堆积发酵方法

首先将堆积场地用辛硫磷1500倍液进行全面杀虫处理，将调湿适度的培养料堆成底宽3米左右，高1.5米，长不限的梯形堆（大底尖堆形不好），堆小不易升温，堆过大，中心易缺氧，影响发酵效果，从料堆顶面及侧面间距40厘米打通气孔，粗度10里面以上，防止料堆中部和底部缺氧造成无氧呼吸原料变酸。

料堆四周用草帘封围，顶部不封盖，不能用塑料布封盖，大约3—4天堆内开始升温（添加发酵增产剂1—2天）。当料堆内温度达到55℃时，保持48小时以上，开始第一次翻堆，翻堆时将内层温度较高部位的料翻到地面层，表层及贴近地面的低温料翻到高温层位置。重新建堆后仍打透气孔，当料温再上升到55℃以上时，保持2—3天，检查培养料理化程度，当料呈茶褐色，料中有大量白色高温放线菌，无酸臭味，质地松软即发酵结束。发酵好的料要及时散堆，降温调水，准备铺料播种。如长期堆积、过度发酵、料中营养过分消耗、不利于菌丝生长，影响产量。在散堆时，要进行一次调水降温，使料含水量达到75%左右，当料温降到25℃以下时方可铺料播种。提倡使用发酵增产剂处理原料，可明显加快发酵速度，增加产量，减少病虫害，提高栽培效益。

三、温室大棚栽培技术要点

3.1场地环境处理

清理杂草及其他植物根茎，平整土地，种植前用旋耕机将地翻一次，土层呈颗粒状最好。翻耕前要用克霉灵等杀菌剂和辛硫磷杀虫药，对地面、棚顶、后墙及周边环境进行一次灭菌杀虫处理，减少病虫危害。棚顶覆盖的塑料膜、草帘封盖完毕。

3.2做床、铺料、播种

床宽1.3米，南北走向，床间留30厘米作业道。首先向地面挖3—4厘米取土，将土放在畦床间隔的作业道上，以供覆土用；床面修整呈中间略高的龟背型，防止床底积水；床面撒一层石灰粉（见白）。料床分成南北向两垄，两垄间距12厘米左右，先将料铺厚度8厘米左右，垄南北两头用料封围，既增加投料量，又便于灌水。料层要平整，厚度均匀，宽窄一致，将菌种掰成核桃大小块状，顺垄三行点播，菌块间距10厘米。完成第一层播种后，在每个单垄上再铺厚度8厘米的培养料，整理呈拱形垄状，将菌种按入表层料内2厘米深处，顺料垄三行依次穴播，菌块间距10厘米，用手或耙子将穴内菌块用料盖严，两垄间的沟内也要少量铺料厚3厘米，利于沟内大量出菇。两垄侧面呈斜面坡形，用木板轻轻拍平，取作业道上的土进行覆土，覆土厚度2.5厘米，土呈颗粒状好。覆土层用0.1多菌灵溶液和2000倍液辛硫磷喷施一次，防止杂菌、害虫的危害。然后从料垄两侧面扎两排3—5厘米粗的孔洞至料垄中心下部床面，呈品字型，孔洞间隔15—20厘米，使料垄中心有充足的氧气，并防止料垄中心升温伤菌。

3.3 发菌管理

早春投料播种期间，由于自然气温低，料垄中部不易升温，发菌安全率高。但在夏季或初秋播种，由于自然气温较高，如何防止高温侵害是播种后的技术关键。播种第三天菌丝开始萌发，7天左右菌丝呈束状向培养基质中伸延定殖生长，菌丝在向基质中生长时会产生呼吸热量，并排放二氧化碳等气体，该期间要认真检查料垄中心温度变化情况。每天勤观查，温度过高再一次进行扎孔洞透氧排热处理。注意保持棚内湿度，在适温情况下，大约15—25天左右，菌丝向覆土层生长。如果发现垄料温度超过25℃，就要用铁叉子插入料垄底部向上掘起，使料垄表层裂缝，利于散热透氧，加速菌丝生长，是最有效的技术措施，处理料床宜早不宜晚，结合扎孔洞可适当喷水降温，但要轻喷。具体预防措要灵活掌握，当菌丝长至培养料厚度的三分之二时，基质内菌丝开始爬升土层，要求覆土层湿度保持湿润即可，不能大水喷浇，使菌丝不易上土。如土层过于干燥，菌丝更不能爬升土层，使出菇迟缓、延续。特

别提醒大家：秋季高温发菌期作业道沟必须勤灌水，降低床温，有效防止高温退菌，但水不能过多流入垄畦底淹死菌丝。运用以上综合调控空气、湿度、温度、光照这四大要素管理，不能顾此失彼。大约30—40天料垄菌丝吃透，覆土层充满菌丝体，菌丝束分枝增粗，通过营养后熟阶段后即可出菇。

3.4 出菇管理

当覆土层中有粗菌束伸延，菌丝束分枝上就会出现米粒大小的菇蕾。覆土层和原料要湿润，采用少量多次喷水的原则，不能大水喷浇，以免造成幼菇死亡。菇蕾发生初期呈白色，幼菇常有乳头状的小突起，丛生或群生，少量单生。随着菇体逐渐逐渐长大，菌盖逐渐变成红褐色或酒红色，菌盖有鳞片点缀，随着子实体长大逐渐消失。菌柄圆柱形，长5-20厘米，粗2-6厘米，靠近菌盖部位呈淡粉色，中下部白色，菌柄早期和中期内实有髓，成熟后中空。出菇期喷水原则：诱导幼菇发生时，少喷勤喷，幼菇长大时少量多次，菇多多喷、菇大多喷、晴天风大多喷、阴天雨天少喷或不喷。正常温度下从幼菇露出白点到成熟需5-7天。

大球盖菇出菇适宜温度为10-25℃，低于4℃或超过30℃不能出菇。温度低时，生长缓慢，但菇体肥厚，不易开伞，腿粗盖肥。温度高虽然生长快，但朵小，盖薄柄细，易开伞。当菇体达到采收质量要求时要及时采摘，采摘后的菌床要停水三天，以充分储蓄营养。此时要检查料垄中心的培养料是否偏干，若料中心偏干，子实体在料垄表层发育时，基质中底部的菌丝体营养难以输送，导致下茬菇只吸收表层的基质菌丝营养，使菇体细小易开伞，整个料垄的营养不能得到全面利用和转化，影响整体栽培质量。发现原料中心偏干时，要采用两垄间多灌水，让两垄间水浸入料垄中心或采取料垄扎孔洞的方法，让水尽早浸入垄料中部，使偏干的中心料在适量水分作用下加速菌丝的繁生，形成大量菌丝束，满足下茬菇对营养的需求。但也不能过量大水长时间浸泡或一律重水喷灌，避免大水淹死菌丝体，使基质腐烂退菌。

3.5 采收、加工

大球盖菇不同成熟度的菇质，口感差异很大。以尚未开伞的菇体最佳，因此子实体内幕菌膜尚未破裂前要及时采收，采收过迟的话，菌盖展开、菌褶变为暗紫色、菌柄中空，失去商品价值。采摘时，注意不要松动边缘幼菇，造成死亡。采收后在菌床上留下的洞穴要用土填满。

采收后的鲜菇去除根部残留的泥土和培养料及菌束，分装在包装容器内，直接鲜品销售，或制成盐渍品进行销售。具体盐渍方法同双孢菇，但水煮时间要稍长一些，由于菇体大，若煮不透，易腐烂变质。大球盖菇经自然晒干或烘干后，香味浓郁，和野生榛菇、茶树菇干品相媲美，销售市场前景十分广阔。

3.8 病虫害防治

大球盖菇抗性强，易栽培，近年来在栽培实践及推广以来，尚未发生严重的病害，但要“以防为主、综合治理”防范于未然。

大球盖菇在近几年栽培实践中易出现的病害主要表现以下几个方面：秋初外界自然气温较高期间进行提早铺料播种，导致料垄内温度过高或严重缺氧，在发菌期20多天后，菌垄内发生退菌，料中绿霉菌、毛霉菌等乘机繁殖并向覆土层蔓延。要求广大种植者严格、准确、无误的对每个操作管理的细小环节进行把关，防重于治。

大球盖菇栽培过程中较常见的虫害有螨类、跳虫、蚂蚁、菇蚊等。要求拌料、调水、堆积发酵的场地和栽培场地一定要用辛硫磷等杀虫药液彻底喷施，杀灭虫卵。特别是在发酵过程中发现料堆表层或近地面的低温层有螨虫和跳虫时，一定要用药物喷浇杀灭。

第二篇：大球盖菇推广可行性分析报告

大球盖菇推广可行性分析报告

一、概述

大球盖菇又名皱环球盖菇、皱球盖菇、酒红球盖菇，俗称粗腿菇，益肾菇，金蝉菇，懒汉菇，是国际菇类交易市场上较突出的十大菇类之一，也是国际粮农组织向发展中国家推荐栽培的特色品种之一，也是近年来在本地区推广的新品种，因该品种取材方便，管理粗放，口感好，价格高而被菇农作为经济收入的主要来源，栽培1亩地大球盖菇，可以转化5吨农作物秸秆，有力的配合农忙时政府的秸秆焚烧政策，取得了巨大的经济效益和社会效益。

大球盖菇抗逆性强，适应温度范围广，可在4——30℃范围出菇，由于适种季节长，有利于调整在其他蕈菌或蔬菜淡季时上市。大球盖菇由于投资小、见效快、效益大、栽培场所灵活、不与农争时、不与人争粮、不与粮争地，不与地争肥，产量高，生产成本低，营养又丰富等特有的优势，作为新产品一投放市场，很容易被广大消费者所接受和认可。

大球盖菇是纯天然无污染的绿色野生植物，不受饲料添加剂、农药、激素的影响，且高蛋白，低脂肪，受到消费者青睐，目前市场主要是大小饭店，宾馆，冷藏食品厂等，市场前景极其广阔。适时发展将有肥厚的利润回报。

大球盖菇种植流程：

收集麦秸/稻草稻壳--加湿--铺料--接种

1，将新鲜无霉变的麦秸/稻草均匀平铺在林地表面厚度15-20CM

2，用喷水设施淋湿即可，标准为，用手抓起，轻拧有水珠滴下成滴不成串即可，3，下料播种；将原料畦成龟背型，菌种块最好是家雀蛋大小为好，按品字型均匀的播撒在表面上，以菌种似露似不露为原则。覆土：取地表10公分以下的腐质土和菜园地的肥沃土最好，在料表面覆土1-2公分，最好不超过2公分，在土的表面加盖2CM的麦秸/稻草种植即完成。

4，注意事项； 要求所铺麦秸/稻草宽度50-60cm 高度控制在25-30cm，种植完成时畦的宽度不超过80cm 中间过道为30-40cm 每亩球盖菇种植利用面积在 400-450平方米。

二、经济效益分析

生产总成本费用估算

1、原材料费用：菌种1200/亩，栽种人工150-300元/亩，稻壳1吨成本400-600元，麦秸或稻草3吨成本1000-1200元，每亩共3050--3300元。

2、平均每亩林地产大球盖菇2000-3500千克，按平均产量2500每千克计算，销售价格4.5-8元每千克，按4.5元每千克计算，每亩大球盖菇销售收入11250元，除去成本3300元，可获纯利7950元，如出售按鲜菇价格8元每千克计算，每亩可收入20000元，除去成本3300元，可获纯利16700元。

3、产品畅销，大小饭店、宾馆、罐头食品厂均会上门要货。

项目建设背景

大球盖菇主要是在林下种植，在废闲田，各种果树、杨树树林下都可以满足其生长需要，无需建大棚，拌料场地、场房，无需购买其他种植设施，大球盖菇种植正是利用树下空间，靠树荫遮光生长，在不影响树木生长的情况下发展种植，可以说一举两得，整个种植过程无需施肥、喷药等，不占用劳动力，是下岗职工发展再就业和农民朋友从事第三产业的好项目，近几年来林下经济的产业结构调整受到全国上下空前重视，通过现代农业发展达到农民增收致富、消除低收入，提供了极好机会，为从根本上解决农民增收致富问题，实现经济可持续发展。政府坚持以科学发展观为指导，结合形势发展和群众期盼，组织力量，积极探索农民增收致富的新路子。把大力发展种植业作为致富的突破口。建立种植业龙头企业，发展“生态、安全、优质、集约、高效”现代农业，建设绿色生态县。保护和合理利用水土资源，改善生态环境，促进经济社会可持续发展。为构建和谐新农村，需按照中央要求，坚持以经济建设为中心，以增加农民收入为出发点和落脚点，解放和发展农村生产力，转变经济增长方式，发展农村经济，积极发展资源节约、技术密集、功能多样、品质安全的现代的农业，这是本项目建设的大背景。

本项目具有投资少，建设周期短，见效快、效益大、不与农争时、不与人争粮、不与粮争地、不与地争肥，废料得到综合开发利用，栽培场所灵活的优点，又有很好的社会效益、经济效益、和生态效益。市场前景广阔、原料有保证，抗风险能力强。本项目开发对发展林下经济，改良土壤，生态产业有着积极意义，因此，本项目可行。

河南省虞城县金隆菇业

第三篇：关于菌菇种植可行性分析报告

安徽農業大學

经济管理学院

《市场营销》实习报告

年级专业：11级财管-2

学 号：11103216 姓 名：张九

2013年2 月 26 日

目录

项目投资

一、项目概括..........................................3

（一）项目名称................................................3

（二）项目背景................................................3

（三）项目具备的条件..........................................4

二、项目论证..........................................4

（一）经营现状................................................5

（二）市场现状................................................4 1.目前市场和潜在市场..........................................4 2.竞争对手...................................................5 3.竞争优势和劣势..............................................5

三、项目资金运用..............................................5

四、可行性分析结论............................................6

品牌标志设计

一、图标图像..................................................6

二、文字说明..................................................7

三、颜色说明..................................................7

价值丰富的食用蘑菇

一：项目概括

1、项目名称：价值丰富的食用蘑菇

2、项目背景：，食用蘑菇是理想的天然食品或多功能食品。迄今为止在全世界食用最多的食用蘑菇，学名为双孢蘑菇，通称为蘑菇。从野生种类中进一步筛选驯化优质生产菌种大有潜力。中国曾在世界上首次驯化并人工栽培成功了香菇、木耳、金耳、银耳、草菇、金针菇、猴头菌、竹荪等，现已驯化了蒙古口蘑，而野生食用菌美味牛肝菌、羊肚菌、香杏丽蘑、铆钉菇、粘盖牛肝菌、正红菇等也可以大量采集，供销于国内外市场

3、项目所具备条件：随着经济的发展，人们生活的水平愈发上升，对饮食方面更注重营养价值，国内的蘑菇市场愈发繁荣。兴起许多以蘑菇为主的企业，且市场升值快，稳定。国家在政策方面也大力扶持。

二、项目论证

1、经营现状：食用蘑菇有其是一些珍贵的蘑菇无论在作为医用，观赏或实用方面都具有很大优势，无论在国际市场还是在国内市场上的需求也是明显的供不应求，特别是其药用价值，当今社会高速发展，人民生活水平的提高，然而太多人群居于身体亚健康状态，导致他们对健康越来越重视。所以对于食用菇的种植和经营是一项良好的投资。

2、市场现状：正如上所讲，由于食用菇本身浑身都是具有非常高利用价值的宝贝，所以当前市场上对于各种菌菇种植以及深加工产业在近十几年发展十分迅速，种植和加工菌菇产品，和在果林中套种菌菇，对发展山区经济，帮助山区农民脱贫致富，帮助农民提高果林种植地的经济效益有十分重要意义。而且国家林业局曾作出批示： “兼有很好的生态效益，和极高的经济效益，国家支持在适当范围大力营造菌菇种植场，社会各界以承包、租赁、拍卖、股份制合作等多种经营形式参与营造绿化事业，应予以提倡和鼓励。”而且菌菇种植与加工纯在许多的潜在市场。菌菇可以加工成工艺品出售，作为青年男女互相送给长辈的物品，其销售前景也是不容小觑的。其次由于其有一定的药用价值与独特的香味，吸引来的竞争者也是不容忽视的。由于菌菇的种植习性，种植主要地区一般分布在吉林长白山和黑龙江一带，云南西北部、西藏南部、和西南部，南方滇东、滇西南、滇东纯林等森林落叶林地带。

3、项目的功能：上面说到菌菇具有很高的利用价值，从这里开始说明其具体

价值.一、药用价值

从菌菇中提炼出来的一些成份对多种晚期癌症疗效突出，被称为“治疗癌症的最后一道防线”。高纯度提取物价格昂贵，菌菇生产周期短，天然更新能力强，人工种植效益高。

由于其具有独特的抗癌机理，美国国立肿瘤研究所所长BRODER博士称之是继阿霉素、顺铂以后，十五年来被认为是对多种癌症疗效较好、副作用小的新型抗癌药物。二十世纪八十年代开始，美国、英国、俄罗斯、韩国、中国都相继开展了深入的研究。美国率先把研究成果应用于医学临床并在治疗各种癌症方面取得了显著的临床效果。从此人类在抗癌领域中又取得了新的突破。所以到目前为止以至在今后相当长的时间内，人类同癌症做抗争的的最有利的武器之一。菌菇中提取的一些药物成分，具有独特的抗癌机制和较高的抗癌活性，能阻止癌细胞的繁殖、抑制肿瘤细胞的迁移，被公认是当今天然药物领域中最重要的抗癌活性物质。据专家介绍，其不溶于水或酒精之类溶解物，它的淬取技术非常复杂、加工程序十分严密，直接使用菌菇是不能治病的。

全球每年大约死于癌症的病人在630万人左右，仅美国、欧洲、日本每年就在400万人左右。治疗这些病人每年大约消耗150000～250000千克原料。一位研究紫杉醇的美国专家说，即使将世界上现有的红豆杉全部砍伐，所提取的紫杉醇也只能挽救12.50万名癌症患者的生命。

特效：利尿消肿、治疗肾脏病、糖尿病、肾炎浮肿、小便不利、淋病等。温肾通经、治疗月经不调、产后瘀血、痛经等到有效的功效。根椐方唯硕博士（方唯硕——1997年毕业于中国协和医科大学、药物化学博士曾师从于梁晓天教授）的研究结果，其最早是从短叶红豆杉的树皮中分离出来的抗肿瘤活性成份。是治疗转移性卵巢癌和乳腺癌的最好药物之一，同时对肺癌、食道癌也有显着疗效，对肾炎及细小病毒炎症有明显抑制。它的抗癌机理是：能与微量蛋白结合，并促进其聚合，抑制癌细胞的有丝分裂，有效阻止癌细胞的增殖。

二、园林绿化价值：

房前屋后，荒坡空地，道路两旁也适宜种植，一次种植，多年受益，效益显着。专家发现：

1、四亩左右的菌菇，其净化空气的功效相当于100多棵冬青树，等于每天置身于60多平方米的天然森林中。

2、当室内红豆杉盆景达到每平方米400个叶片时，能对心绞痛、乳腺炎及乳腺增生引起的疼痛起到明显缓解作用，还能防止心脑血管疾病的突发。

4、投资的劣势和优势

菌菇投资的优势：1：市场前景广阔，需求大。无论是在药用方面还是在净化空气方面，由于人们对健康的重视越来越高，所以，对于菌菇市场的需求在以后的市场中只会增加而不会减少。2：收益良好。野生的菌菇自然生长速度十分缓慢，但是人工种植可以达到以数量弥补生长缓慢的缺陷，且人工种植可以加快其生长 4

速度。3：用途多，可以发展潜在市场，吸引潜在顾客，从而达到使成本充分利用而达到最大效益的结果。

菌菇种植的劣势：1:菌菇根据种类不同，价格成本也不同。如果要是选择小的成本较低的菌菇但是收回成本的时间就比较长。如果要是选择好的菌菇，那么成本就相对比较高，但是收回成本的时间也就缩短了。所以，要选择适合自己投资能力的菌菇种类。2：菌菇种植在近几年是投资热点，所以市场竞争比较激烈，要做好风险防范措施，同时也要有过硬的种植培养技术，确保自己的菌菇能够最少的减少损失，并能以自己的优势打败其他的竞争者。3：菌菇的成长速度快，要细心护理，栽培。所以需要种植者有足够的资金和人员来维持菌菇成长中所需要的养料等的供应。

三、项目资金运用

种植业最重要的就是土地、阳光、水分、适当的管理和足够的养料。所以，菌菇的种植也是一样，菌菇是一种喜阴，潮，湿，耐寒又喜阳的植物，根系发达，成活率高，不择“土壤”，但受天气气候影响。所以要避免气象灾害的影响。首先就是租地。可以在农村或郊区租一块平坦，宽阔的土地，要有适于菌菇生长的环境。租地当然是越便宜越好，但是又要交通比较便利，那这样的话，大概800一亩。租10亩，租十年。租金8万。然后是菌种。春秋2季种植，小苗一亩地2000—3000棵，长个2、3周再移栽删稀。分批种植，4亩种小苗，其他六亩种大一点的菌菇。4亩树苗10000棵，每株八块左右，一共八万。其他每亩种800棵左右大的菌菇，每株100元左右，一共成本48万。工人雇佣，除草施肥等一年2万，十年20万。肥料等每年5万，10年50万（按照现在工资水平和物价来算）。再加上其他一些必要不可预知的支出10万。等到半月后，把六亩大一点的菌菇先出出售一部分以回笼资金，然后把4亩种存活下来的菌苗移植到其他空地上。这里工人挖树苗跟树苗运输成本要视当年劳动报酬标准预计2万元左右。所以一共成本为136万元。

四、可行性分析结论

人工栽培种植菌菇，是一个前景相当广阔，近二十年不会落伍的种植产业，作为传统种植业，技术简单，种植要求不复杂，无病虫害，成活率高，市场需求相当巨大。

菌菇将来作为一个绿色环保、健康的种植物，将是高档植物消费的新潮流。这个物种四季常青,秋果鲜艳，给人以健康饱满的外观感，耐修剪，好造型，二十年以后将是种植业的新宠，是药用、绿化兼用品种，既有生态效益社会效益，又有经济效益。当前种植菌菇是传统种植业和现代生物制药工程完美结合的绝佳项目.防治病虫害也是菌菇种植需要注意的问题，正确的使用化学药物以及可园林管理可以给菌菇带来很好的保护效益。

品牌标志设计

文字说明：这个图标的外表像一棵正在茁壮成长的大树，这正是我们公司所追求的目标，也是我们公司主营业务的代表——菌菇。底下的方块代表着菌菇种植需要的“土壤”，也代表整个公司团结一致共同致力于菌菇的种植。左上角的圆圈代表红豆杉种植所需要的阳光因素，表示了公司对自然的尊重与友善。同时也代表公司要向太阳一样蒸蒸日上。

颜色说明：本图标主要使用的绿色系色调，既符合了菌菇种植是一项绿色工程，也体现了公司绿色经营，诚信经营的宗旨；三片叶子采用不同的颜色，说明一个

公司的经营需要大家的共同努力；红色的太阳说明公司正朝着越来越好的趋势发展，表达了公司员工及领导者的信心与决心。

第四篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目可行性报告

房地产项目开发可行性分析报告

一、项目概况................................................................................................................2

（一）、开发项目区位条件.................................................................................2

（二）、规划方案.................................................................................................2

二、建设条件................................................................................................................2

（一）、建设地点条件.........................................................................................2

（二）、建设实施条件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、优势分析.................................................................................................2

（二）、劣势分析.................................................................................................3

（三）、机会分析

（四）、威胁分析

四、市场分析与价格预测............................................................................................3

（一）、市场发展前景分析...................................................................................3

（二）、目标客户的定位.......................................................................................4

（三）、价格预测...................................................................................................4

五、项目实施计划........................................................................................................4

（一）、工程建设实施计划...................................................................................4

（二）、销售计划及营销策略...............................................................................5

六、项目财务经济分析................................................................................................6

（一）、投资估算...................................................................................................6（二）、资金筹措.................................................................................................6

（三）、项目经济效益分析...................................................................................6

七、结论........................................................................................................................7

房地产项目可行性报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。

（二）、规划方案

该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

房地产项目可行性报告

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

房地产项目可行性报告

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群； 四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

房地产项目可行性报告

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人

房地产项目可行性报告

气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：

土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析

房地产项目可行性报告

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第五篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目开发可行性分析报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位于泰州市海陵区青年桥西南侧。规划用于集办公、购物一体化的综合建筑，是海陵区商业地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案规划总用地面积3000平方米，规划以办公、营业功能为主，充分体现了以人为本的对办公环境、办公类型、办公心理的要求。该建筑规划一至二层为营业区，二层以上为办公区。整体规划充分考虑了与周围毗邻建筑间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的办公、环境和高标准的服务设施。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻坡子街商业广场。

2、临近公路，交通便利。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、电力、电信等基础设施规划配套齐全。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、泰州市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、江苏省、泰州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得泰州市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该用地的商业价值，成为泰州房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、泰州投资环境良好，政策比较优惠，给房地产企业在泰州的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在泰州成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。该规划区的继续开发，将是皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、随着长江三角经济区城市发展一体化的进程，加之商业住宅用地日趋紧张，使得泰州房地产业显示出强劲的发展势头，A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。已建的皇冠花园小区在泰州具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、泰州市场供需状况等方面情况调查表明，泰州地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升近几年，泰州商品房价格与周边沿江城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

3、二手房市场

活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进泰州这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州购房居住。

5、房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类： 一是大型的具有很强知名度的商业群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民二次置业的购房群； 四是致力于泰州投资置业的购房群体。

（三）、价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、办公区8000元/㎡；

2、营业区均价12000元/㎡；

3、车位均价8万元/个；

4、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

1、按泰州市对该商业区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、拟开发建设期为1年。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、营销策略 秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适

应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算 按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。

（二）、资金筹措 根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提： 土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10

万元；平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、静态分析 投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析 项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论 经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。