中原2007年河源长鸿集团房地产项目前期策略案（推荐）

第二篇：房地产销售案场成交实战策略浅谈

房地产销售案场成交实战策略浅谈

随着销售对象由集团向个体转变，旧的销售模式已不能适应现在挑剔的消费者。如何在现场实战激起顾客的购买欲，已是当前销售员面临“难关”，怎样抓住这些“难关”的症结，实现逐个突破；以下是结合我以往的培训和销售过程中 的一些心得：

步骤一：销售过程应对策略

策略A：准备阶段

机遇属于有准备的人。销售前详细地研究消费者和房地产产品的各种资料，研究和估计各种可能和对应的语言、行动，并且准备销售工作所必须的各类工具和研究客户的心理，这是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。

客户购买房地产产品行为的欲望和要求具有一致性的特征，即获得生活或者生产的活动空间，使得客户购买房地产产品时的心理活动呈现出多元和多变的状态。

消费行为是客户心理活动的外表现，即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。我国的住宅消费是一种高层次的、保值增值、置业经营、投资获利等需求而购买房地产产品的行为。

因此，销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好开展工作前的提纲。

策略B：善于发现潜在顾客

销售人员在销售过程中，要发现客户，发现机遇，善待客户。因为潜在消费者的来源，有因响应房地产企业广告而至的；还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。

策略C：树立第一印象

消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感，销售人员应亲切礼貌、直诚务实，给消费者留下良好的第一印象，销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。

策略D：介绍

介绍房地产产品的过程中随机应变，一面引导消费者，一面配合消费者，关键是针对消费者的需求，真诚地做好参谋，提供给消费者合适的房地产商品。

策略E：谈判

销售人员用销售技巧，使用消费者有决定购买的意向；使消费者确信该房地产产品完全能满足需求；说服消费者坚决采取购买行动。

策略F：面对拒绝

面对拒绝——销售人员面对的拒绝，可能就是机遇。判断客户拒绝的原因，予以回复。如客户确有购买意向，应为其作更详细的分析、介绍。

拒绝是消费者在销售过程中最常见的抗拒行为。销售人员必须巧妙地消除消费者疑虑，同时销售人员要分析拒绝的原因，实施对策。可能的原因有：

1、准备购买，需要进一步了解房地产实际的情况；

2、推托之词，不想购买或无能力购买；

3、有购买能力，但希望价格上能优惠；

4、消费者建立谈判优势，支配销售人员。

策略G：对不同消费者个性的对策

对不同个性的消费者，销售人员可采用不同的对策，可获得较高的成功率，具体如下：

1、理性型：表现为深思熟虑、冷静稳健，不轻易被销售人员说服，对不明之处详细追问说明房地产企业性质及独特优点和产品质量，一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认同。

2、感情型：天性激动，易受外界刺激，能很快就作决定。强调产品的特色与实惠，促其快速决定。

3、犹豫型：反复不断态度坚决而自信，取得消费者信赖，并帮助其决定。

4、借故拖延型：个性迟疑，借词拖延，推三拖四追寻消费者不能决定的真正原因。设法解决，免得受其“拖累”。

5、沉默寡言型：出言谨慎，反应冷漠，外表严肃。介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情，了解真正的需求再对症下药。

6、神经过敏型：专往坏处想，任何事都会产生“刺激”作用谨言慎行、多听少说，神态庄重，重点说服。

7、迷信型：缺乏自我主导意识，决定权操于“神意”或风水尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些迷信迷惑，强调人的价值。

8、盛气凌人型：趾高气扬，以下马威来吓唬销售人员，常拒销售人员于千里之外。稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维消费者，找寻消费者“弱点”。

9、喋喋不休型：因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。销售人员须能取得信任，加强其对产品的信心。离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻”。

步骤

二、现场销售人员操作要诀

房地产开发就如踢足球，临门一脚是非常重要的，它会直接影响到你的销售量、资金回笼等。无论你的楼盘包装得多漂亮。广告打得多响，最后成交与否还是与销售人员自身的素质息息相关。一个好的销售人员不仅要有过硬的专业知识，还有促成成交的手法及现场表现状态等。

要诀A：现场应战能力

表述应力求鲜明生动、句子简练、声调略高、语速适中，并且双目注视对方，面带微笑，表现出自信而谦逊，热情而大方，切不可居高临下，咄咄逼人或拖泥带水，支支吾吾。

要诀B：寓实利于巧问

要确实掌握自己推销的商品“利”在何处？只有对此了如指掌，方能一语中标，问中寓利。“巧”问时，要注意三方面：一是提出的内容要有针对性，把握推销对象的实际需求；二是提问的方式要有灵活性，要根据客户时间、地点、环境等多种因素因情制宜、灵活确定；三是提问的时机要从实际出发，审时度势，把握机会。

要诀C：激发顾客的兴趣

“若要顾客对您销售的楼盘发生兴趣，就必须使他们清楚地意识到获得您的楼盘之后将能得到的好处。”这是激发顾客兴趣的关键，另还必须牢记，兴趣是以需求为基础而产生并发展起来，要唤起兴趣必须充分运用顾客的利益需求这一杠杆。

方法

第一，示范并通过特定的语言动作，场景向顾客展示楼盘或售后服务，激发起客户的购买兴趣。

第二，情感交流，指采用友好亲善言行，努力在推销者与顾客之间创造某种相互信任、帮忙、合作的气氛与情感，有效地激发和维持顾客的购买兴趣，如为之设身处地考虑、出谋献策，投其所好，以诚感人等。

注意点：

第一，销售人员必须懂得如何探寻客户的兴趣，才能有的放矢；

第二，销售人员必须对产品的优点适合什么人的兴趣，需求十分熟悉，而实行因人而异的销售。

要诀D：增强顾客的购买欲望手法

当顾客对楼盘了兴趣后，并不等于就有购买欲望，因为他们还会存在这样那样的疑问，在心理上还有矛盾；既不想失去一次机会，又担心上一次当。解开这个矛盾就要靠销售人员运用事实与道理来使顾客对楼盘的货真价实心悦诚服。经实践证明：最重要的问题不在于您向顾客渲染了什么，而在于顾客内心相信了什么。

要领

第一、阐明明利，持之有据

引导顾客相信该商品的使用价值过程中，销售员必须注意：

1、推销商品的效用，而不是商品，如销售河流山庄，我们不是销售的房子，而是一种生活。

2、站在顾客的立场上，延伸的推销效益，意思是说要充分展示购买该产品将会带来的连锁效应与美好前景，这是激发顾客购买欲的关键。

3、阐明明利要掌握足够的信息，充分的证据，要求售楼员不要让顾客感到销售员有信口开河的感觉，要直接展示有权威性的证所：如五证二书，批文，营业执照等，或各种有利的传媒报道。

第二、待之以诚，动之以情

由于顾客通常会对售楼员有一种本能的戒备心理而造成心理的不平衡。要消除这种心理障碍，售楼员必须要捕以必要的手段来激发对方的情感。因为不少的售楼专家认为：顾客的购买欲望，更多地来自情感的支配而不是理智的选择。销售要懂得和运用这一点，才能取得顾客的信任，有效正确地化解顾客的异议。第三、条分缕析，突出重点

营销公司式：特征—优点—利益—证据

要求售楼员必须要熟悉商品的各项性能，优缺点（要强记楼盘资料）。在介绍时才会十分流畅，更显得理由充分，信心十足。由于这样的介绍十会具体，周密，可以及时细致的观察顾客的反应，把握他们真正的兴趣、要求和疑虑，能及时地开展更深入有效的促销工作。

前提：售楼员在介绍时亦要因人而异，不要千人一面，千篇一律，懂得抓住要领，突出重点，讲究实效。

要诀E：促成交易的秘诀

在下定决心购买之前，顾客还会有一个最后、又是最激烈的思想斗争，同时又是最容易受客观因素影响，即售楼员的言行和旁人的言行影响。在这抉择性的时刻，售楼员千万不要采取“悉听客便”的坐等态度。

促成交易要领：敏锐地捕捉促成交易良机，深入地探明顾客的最后考虑焦点，真诚地为之权衡利弊，得体地提醒顾客注意机会的宝贵，适当地做出可能小让步等。

第三篇：项目前期：房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护(杨凡老师)

房地产项目报批报建策略、技巧及公共关系维护

课程背景

房地产开发特点是：1.周期长、投资量大；2.多专业，多阶段，多节点；3.高风险、高回报，需要较强的资源整合能力，项目的成功一定是一个团队目标一致、通力协作、不断努力的结果。重点在三大节点：A、项目开工；B、开盘；C、内控交房；两大阶段：项目前期阶段、项目实施阶段（通过图表和案例说明）。

这是一门结合房地产全程开发的报建实战课程，通过开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析，告诉房地产企业老板、集团开发负责人一个优秀的报建人员如何高效地进行该项工作，才能保证企业开发项目快速取得合法证照。

良好公共关系的建立与维护不仅对于已开发项目具有直接的促进作用，还对于公共危机的处理和化解、企业长期形象的建立、各项优惠政策的博取具有重要的意义。可以让地产公司老板提高对开发报建的认识，培养和训练专业的报建团队，让你从不断发生的繁琐的企业管理工作中，找到最核心的关键，做一个内行的开发管理者！

师资简介

杨 凡老师：

国内房地产资深专家，东南大学工程硕士，南京大学EMBA，全经联创新讲师，明源地产研究院研究员。杨老师早年就职部属建筑设计研究院，曾在2家上市地产公司的总部产品研发中心参与和支持了多项住宅和商业综合体的设计的研究，对产品创新与设计控制有深厚的专业功底，先后担任过苏宁环球和百胜麒麟等多家地产公司项目设计负责人和项目总经理，积累了丰富的一线的实战经验。

曾全权负责一些开发集团公司的区域公司的前期报建和设计管理工作，参与营销与成本管理工作，总负责项目的整体策划、设计、及项目的全过程运营管理，经历多个项目的投资拿地、全程报建、南京和重庆等地项目的拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独特的理论和实践经验，有房地产多个项目的整体运营管控经验和操盘技能。

杨凡老师今年来多次被邀请走进大型国企和上市公司，给企业中高层和行业内的管理人员上课，并在清华大学、北京大学、重庆大学和中南大学等大学房地产总裁班客座，给学员培训上课，在时代光华等专业地产培训机构的云直播平台授课，深得从业人士的好评。

课程收益



让房地产企业老板提高对开发报建的认识  教会房地产老板如何用好开发人员  让房地产老板学习公共关系的有效利用 让房地产报建从业人员快速入门和提高层次

通过学习，能够让您清楚开发主要流程、重点及风险点。

了解开发开发报建全过程的内、外部管控办法，并能在实际工作中有效实施。

课程对象

房地产开发企业总经理、主管、开发部负责人、报建专业、公共关系部相关人员

一篇：房地产项目的开发报建的外部主要工作内容：

一、项目报建流程及主要审批成果

二、项目设计审批

（一）、设计方案审查（并联审查）

1、方案预审需提供的材料：

2、协办部门材料及数量：

◆涉及消防事项的审查 ◆涉及园林绿地指标事项的审查

◆ 涉及防空地下室设置事项的审查（涉及民用建筑配套建设防空地下室）◆ 涉及市政公用设施安全事项的审查（涉及危及市政公用设施安全

的建设项目）

◆ 涉及国家安全事项的审查 ◆ 涉及电力保护事项的审查

◆涉及河道管理事项的审查（限河道管理范围内的建设项目）◆涉及机场空域安全管理事项的审查 ◆涉及无线电管理事项的审查 ◆环境影响评价文件审查

（二）、扩初设计审查（市住建局并联审查，各区、县住建局有差异）

1、初步设计预审需提交的申请材料

2、主办部门所需要的材料：

（1）建设工程初步设计审批申请表（含电子表格）；（2）初步设计图说（按主办部门预审意见修改后）及其光盘；（3）涉及高边坡支护的，应提供边坡支护方案设计可行性评估报告；

3、协办部门提供的材料： ◆消防所需申请材料： ◆园林部门所需申请材料： ◆气象部门所需申请材料： ◆人防部门所需申请材料： ◆市政部门要求的申请材料： ◆交通部门所需申请材料：

（三）、建设工程施工图审查备案 第一部分（综合篇）第二部分（消防专篇）第三份（节能专篇）

三、项目工程办证

（一)、建设用地规划许可证的办理（二)、项目核准

（三)、建设工程规划许可证办理（四)、建设工程施工许可证办理（五)、建设工程预售许可证办理（六)、建设工程备案证办理 ●建设工程竣工验收备案

四、项目工程招标

（七)、建设工程招标报建

（八)、建设工程招投标情况备案（九)、建设工程施工合同备案

五、项目专项审查

（十)、平基土石方专项工程（十一)、高切坡治理专项工程（十二)、建筑装饰专项工程

六、项目施工报监（十三)、建设工程质量监督报监

（十四)、建设工程施工临时占道、开口办理（十五)、移植行道树办理（十六)、人防设施损坏报批

七、项目行政管理

（十七)、房地产开发项目资本金管理（十八)、房地产开发项目手册管理

八、项目验收

（十九)、项目规划专项验收管理（二十)、项目消防专项验收管理（二十一)、项目环保专项验收管理（二十二)、项目防雷专项验收管理（二十三)、项目园林专项验收管理（二十四)、项目节能专项验收管理（二十五)、项目竣工验收管理（二十六)、项目档案资料管理

九、总结要点及相关案例： 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

3、总平面审查阶段

4、管线综合审查、排水许可证

5、单体审查、建筑工程规划许可证

6、消防和人防专项审查

7、节能审查、施工图审查

8、渣土和建筑垃圾排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

9、质量监督、安全监督

10、施工招投标、监理报建

11、施工许可证

12、放线、验线

13、预售许可证

14、关于预售中的土地解押

15、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

16、潜规则概要

第二篇：房地产项目的开发前期的内部主要工作内容：

一、项目前期阶段 开发项目的前期工作流程、完成标志、控制要点及主要风险： 3 项目可行性研究报告（公司）4 项目定位报告（公司）（1）、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位（2）、经济测算（3）、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流

2、国有土地使用权证（国土局）

3、建设用地规划许可证（规划局）（1）、建筑方案设计通过（公司）（2）、方案文本报规通过（规划局）（3)、项目投资概算（公司）建设工程规划许可证（规划局）（1）、施工图最终蓝图完成（公司）并通过图审（2）、建筑工程规划许可证（规划局）（3）、目标成本审核通过（公司）（4)、项目预算审核通过（公司）

5、建筑工程施工许可证（建设局）

6、项目开工（公司）:项目开工主要流程

7、样板区开放（公司）:样板区开放主要流程

8、预售许可证（房管局）

案例：预售许可证办理所需资料(1)、项目亮相（公司）(2)、项目开盘（公司）项目前期阶段小结：

核心工作：项目定位、方案设计、预售许可证获取 关键性节点：五证的获取、样板区开放 最主要影响因素：

1、拆迁影响项目启动时间；

2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复；

3、报规报建工作推进缓慢；

4、设计单位履约能力。

二、项目实施阶段（项目全过程营销）

1、项目实施阶段——工程线管控流程及完成标志、主要过程控制节点

（一）、建安工程

（二）、室外配套工程

（三）、取得规划验收和综合验收合格证，工程验收整改完成

2、项目实施阶段——销售线核心工作：按期完成销售、回款目标，主要工作内容有：（1）、分解月度指标；(2)、产品分析、聚焦销售重点，(3)、价格监控及调整，(4)、月度推广计划执行，(5)、客户到访及接待成交工作，(6)、月度指标考核

3、项目交付后主要工作

(1)、物业服务(2)、项目后评估(3）、产权办理（4）、结算办理

第三篇：开发报建工作的流程、节点工作、操作指南及案例分析

一、如何理解和判断房地产项目的开发报建 1.当前国内典型企业对报建工作的认识和理解

2.报建工作在房地产项目全程开发中的地位和作用（项目的合法性）3.优秀企业的开发报建体系的组成分析

（结合2-3个优秀企业的报建体系组织结构分析）

二、如何构建适合房地产企业的报建流程和体系 1.开发项目所在城市的报建基本框架和流程（2-3个城市的报建流程图分析）

2.不同报建阶段的具体分析（结合6项案例）

（1）用地环节（含拆迁安置阶段、管网拆除、土地确认书、国土合同、土地契税、国土证等方面的报建程序或流程的具体研究）

（2）立项环节（投资备案、项目资本金、可行性研究，水土保持等）

（3）规划设计环节（规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图设计和审查等）（4）工程建设环节（招投标、建筑节能、环境保护知识）

（5）销售环节（开盘前期的报建、媒体审查、大小权证的办理）（6）竣工验收环节（规划验收、消防、人防、绿化、防雷等）3.开发主线——五大证照报建剖析（结合实际案例）（1）如何根据企业实际情况取得国土证（2）用地规划许可证办理（3）快速办理工程规划许可证（4）施工许可证的办理（5）预（销）售许可证办理

4.技术独立系统的报建技巧和策略（1）临水、正式用水的报建策略（2）临电、正式用电的报建技巧（3）如何推进大市政道路建设的报建

（4）通信、网络、燃气、供暖等专业部门的报建策略 5.企业如何构建恰当的报建模式和流程

（1）按项目开发流程，由不同部门分阶段报建模式（2）统一由一个部门对外报建模式

（3）报建团队和专业组相结合的报建模式（4）不同报建工作界面的搭接和分隔（5）高效的报建会议如何组织和管理

三.报建工作典型难点及技术处理（结合实际案例分析）（1）对项目报建难点和阶段的客观认识和分析（2）项目抢跑开工建设的处理

（3）国土问题（红线交叉、土地抵押等）的解决（4）施工图和方案差异大的处理（5）竣工验收超指标的状况处理（6）......四.不同类型开发企业实际关注的报建节点（1）民营企业关注哪些开发报建节点（2）国资企业关注哪些开发报建节点

（3）结合内外部情况，掌控报建工作的时效性和有效性 五.房地产企业开发报建团队的建设 1.如何遴选和培养报建人员 2.报建人员的知识结构体系 3.基本礼仪

4.岗位再培训的重要性 5.报建人员的心里调节

6.报建奖罚制度的执行和完善

六.房地产企业开发报建团队的建设 1.开发报建工作的重要性 2.开发报建工作的核心价值 3.开发报建人员应具备的素质

4.开发报建工作的团队协作流程简述 5.如何提高报建效率

第四篇：房地产项目前期流程、策略、管控和各部门紧密配合模式分析及实战案例借鉴

房地产项目前期流程、策略、管控和各部门紧密配合模式

分析及实战案例借鉴

【师资介绍】

谯老师：

任职机构：现任职于某大型上市地产集团，曾任职于广州合生创展集团及重庆龙湖地产发展有限公司。

专业特长：房地产投资领域资深专家，在大型房地产集团的投资领域工作超过12年，经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、200多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入，公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作，为企业达到事前控制投资风险的目的。同时从经济的角度来分析项目的经济合理性、建筑方案的安全合理性以及项目的可持续发展问题；从管理的角度来组合项目的成本控制目录、优化项目内部的管理链条、协调。在结合具体投资工作的同时，谯老师还在运营管理方面投入精力进行研究与实践，特别对龙湖、恒大两个业内公认的运营效率极高的标杆企业的运营体系进行了深度研究，结合自己亲自参与其中，对他们的运营体系对比分析，得出了很好的经验结论供企业参考与借鉴。

授课风格：注重实战，实操，实效，拒绝任何精彩的忽悠和不切实际空洞的理论说教，有实例，有工具，操作性强，学能致用。

【课程大纲】

一、房地产企业土地获取的决策理念和认知

1．投资拿地的几大关键要素 2．标杆房地产的投资拿地管理方式 3．投资拿地的原则

二、典型房地产项目获取的策略和模式剖析

1.国内地产企业通行的地块获取方式（1）大型居住区开发（2）一二级联动土地（3）现金流项目（4）城市综合体模式（6）军产模式

（7）公租房、廉租房的投资模式 2.不同企业前期土地谈判阶段性策略分析（1）如何勾地及其技巧 案例：工业园区土地勾地技巧（2）门槛条件的设置

案例：大学城地块调规策略分析（3）不同类型的企业的拿地策划 案例：江边项目挂牌策略及协议条款分解

三、房地产企业对土地价值的判断和选择

1.土地本身价值的判断（1）土地的原生价值（2）土地的原创价值（3）土地的延伸价值 2.从城市及区域发展的角度 3.从两个规划的角度 4.从技术经济指标的角度 5.从政府系统的要求

案例： 龙湖在土地选择的案例

恒大地产土地选择的标准

四、标杆房地产企业对土地的跟踪和反馈

1.土地跟踪和获取的六大步骤流程图 2.土地投资跟踪阶段的策略 3.土地持续跟踪阶段的实战运用工具（1）前期市场调查报告（2）土地项目建议书

（3）土地投资测算静态和动态模板（4）项目定位报告

（5）区域土地土地深度和竞争分析报告（6）投资分析报告书（7）目标地块重点跟踪表（8）季度区域土地市场分析

案例：济南地块投资分析报告

浙江地块土地价值的研判报告

五、前期业务的内外部组织管控和人才配对

1.前期部的组织构建和人才匹配（1）投资人员的选择和能力配对

（2）前期部人员的工作流程建议和素质能力（3）土地信息的最快传递和决策途径 2.前期项目代理策划公司如何管控（1）外部策划代理公司的个性化选择

（2）外部公司的人才搭建与工作职责

（3）要求外部策划代理公司提供的各种阶段化成果（4）对外部机构的合理化督促建议

六、项目前期定位决策阶段，各部门的紧密配合和职责分解

1.拿地阶段和设计阶段的考核纬度和指标

（1）财务指标、市场及客户、内部流程塑造、学习与创新领域（2）拿地和设计部门的关键性考核指标(KPI值)分析

如：拿地部门的土地储备指标、测算利润；设计部门有效或无效设计成本等指标的剖析 2.发展部和设计部的工作界面和搭接面分析

案例：发展部与设计部之间的工作界面表

3.在定位决策阶段，各部门如何对前期部门形成紧密配合和职责考核

如：

设计部对拿地部门的工作支持

成本部对拿地运营成本的策略

销售部的拿地后销售的沙盘推演

工程部对项目前期提出的技术要点和进度要求

案例：龙湖地产启动前的策划定位案例—大学城项目启动会 4.快速拿地的保障—内部横向沟通的重要性（1）多项目选择中，如何快速判断和决策（2）与投资拿地关联的上下游部门的沟通

七、设计部管控流程及快速启动策略剖析

1.设计阶段主要工作和阶段性成果

(1)项目前期设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、设计配合i 案例：龙湖《方案设计任务书》、《景观设计任务书》、《项目成本目标测算与控制（方案版）》等 2.设计阶段流程分析

案例：龙湖的个性化设计外包和恒大的标准化设计库对比 3.快速启动和完成总图设计和单体设计策略（1）设计前置化

（2）设计创新与标准化设计

（3）对规划、建委的设计要求尺度的精准把握 案例：天街系列与名都、绿洲、天下系列对比

八、前期工作的总结—心得体会

第五篇：杨鸿玮--油气长输管道工程的主要施工风险及管理策略

油气长输管道工程的主要施工风险及管理策略

摘要：石油和天然气长距离管道工程主要包括管道施工技术建设两大类。从长距离油气管道工程的特点,作业线长、现场施工、工序多、作业更快,更有利于物流和施工组织工作,结合地形条件复杂,有天然屏障,工程作业是很困难的。提供更多的就业机会,施工技术的工程机械品种、数量大,也容易泄漏危险物品和大型起重事故。从这些我们可以看到,在石油和天然气输送管道的建设面临许多风险,工程施工进度和施工质量有负面影响。

关键词：油气长输；管道工程；施工风险；管理

1、长输管道工程施工质量保障的含义

长距离管道工程包含许多内容,建筑工程的质量品质,工程设备、管道焊接合格率,操作条件等等。长输管道工程施工质量保证是指通过整个施工过程的质量控制,以确保完全符合设计标准管的质量,需要建设单位、监理单位和施工单位共同努力。

2、油气长输管道工程施工风险管理

2.1风险识别

为了了解油气输送管道的建设在各种风险问题,应该在风险识别。所谓风险识别风险因素的建设石油和天然气传输管道、危害进行了分析和确定。危险因素有很多石油和天然气传输管道,本文主要分析技术风险和风险管理。

2.1.1技术风险

可能是由于以下原因:一是在使用新技术,新技术没有科学验证,导致项目不适合实际情况,增加了施工风险;第二是关键施工技术相对落后,在受影响的整个项目的施工质量。三是建设不成熟的技术,采用施工工艺本身存在缺陷和不合理的地方,导致了施工质量不合格。第四,施工质量控制的方法和内容科学、具体,导致工程质量问题。

2.1.2管理风险

可能是由于以下原因:一是由于分包工程,检查和校准错误,导致分包商施工环节漏洞;第二个是施工进度和施工计划不合理,影响了施工进度和质量。三是建设工地进度报告并不具体,导致混乱的建筑。四个施工准备不足,影响施工的顺利进行。五是建设安全管理环节的漏洞,导致安全事故频发。六是施工现场的管理是不完美的,施工现场管理混乱。7不是施工调度定期小组会议和施工计划和执行检查将导致频繁停工或工作放缓,并影响项目按计划完成,也增加了项目成本。

此外,在长距离油气管道工程的建设,社会风险存在的风险、环境风险、设备、材料、人员风险,经济风险,等等,应该特别注意在施工。

2.2风险分析

所谓的风险分析,分析风险发生的概率和后果。从风险概率,主要包括两种类型的客观概率和主观概率。的石油及天然气长距离管道工程,从历史数据客观概率分析,或者是基于理论分析方法来确定风险事件的概率。主观概率由专家或决策者基于经验和信息,和自己的判断,主观估计。

2.3风险评估

过程中油气长距离管道建设,建设有效的风险评估。所谓的风险评价,风险之间的关系的过程中建设和分析工程建设的影响,并准备应对风险。在施工过程中、施工技术、施工工艺和过程,并分析了施工管理工作中存在的潜在风险,根据工程建设风险评价指标的特点,可以为风险预警提供科学依据和风险的反应。

2.4风险预警

风险评估后,应采取必要的措施,来控制施工中存在的风险。在工程建设的过程中,应密切关注技术风险和管理风险,如果发现超过预先确定的风险预警值,你应该立即开始采取行动的风险预警,控制风险事件发生之前,减少工程建设的风险。

2.5应对风险

在工程建设石油和天然气传输管道、风险应对策略如下: 2.5.1技术风险措施

技术风险的问题应该是做好工作的关键避免风险和损失控制两种。首先,因为石油和天然气输送管道的建设工地环境更为复杂,工程施工,处理工程施工现场的实际情况进行了分析,选择合适的技术解决方案。随着科学技术的发展,各种新技术广泛应用于工程建设,施工过程中,如果需要采用新技术,应该合理的选择根据新的环境建设,可以有效地规避风险。第二,应该特别注意建筑工地施工,在施工技术的选择上应追求创新和突破,抛弃不合时宜的施工工艺和操作方法。再次,不宜采用成熟技术,减少施工质量问题由于技术缺陷引起的。最后,在施工质量控制方面,我们应该开发科学合理的质量控制程序。同时也应该做一个施工班组进行技术交底工作,施工方便。

2.5.2风险管理措施

首先,对分包商的选择,资格审查、处理分包的分包商严格控制问题。第二,做好前期的准备工作的建设,如机械设备、技术、人员等。同样,在计划和施工计划的进展,应结合工程的实际情况,如自然条件、资金的条件,人员,等建设工作,加强施工现场管理、施工调度会议定期组织和建设计划和执行检查将在确保项目按计划完成,以确保工程质量。最后,我们应加强施工现场的文件管理,防止混乱的建筑工地。

2.6风险监控

过程中长距离油气管道工程施工,可能会有各种各样的问题,影响工程建设的顺利进行。因此,有必要建立一个风险管理监测系统,收集各种风险信息的整个施工过程,根据收集风险信息采取相应的对策,使风险管理工作更加制度化、规范化。

3、长输管道工程施工质量保障的关键环节

3.1设置质量保障点

质量保证的关键是长距离管道工程施工质量保证、施工关键技术的重要组成部分和质量保证是困难的联系和应用新技术和设备及材料设置质量保证,关注安全。在建立质量保证点结合长距离管道施工的设计方案,还根据施工进度的变化及时调整,更新信息反馈,以确保质量保证点集配合实际情况和建设活动。

3.2推行质量过程保障

长距离管道工程施工质量保证过程的输入和输出的过程,建筑活动的质量保证,包括整个施工过程和每个施工环节的质量保证。流程,确保各个环节连接,因此你必须做出有效地保证每个链接的质量,确保质量目标的实现。

3.3施工质量的考核与验收保障

负责具体分工后,也为建立相应的水平评价体系,确保标准化的责任来执行和检查质量保证的影响。评估结果的奖惩执行以上所陈述的,遵守责任落实。每个链接的项目完成后,以及整个项目完成后,所有人都必须进行检查,测试的质量标准是否符合设计规范,时间交付的质量标准。长距离管道工程建设各个环节的严格的质量检查和验收的环节,是确保工程质量的关键环节和措施,遵守的质量检查和验收标准执行,不仅仅是表面功夫。参考文献：

[1]杜晓坤.油气长输管道工程的主要施工风险及管理策略[J].科技风,2015,09:162-163.[2]赵海波.油气长输管道施工过程控制方案及实施策略[J].化工管理,2016,07:168.