拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件特点

第一篇：拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件特点

拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件特点

一、案件基本情况

2005年以来，起诉到本院的此类案件共计75起。此类纠纷主要发生于各拆迁安置小区，尤以早期的和平、新北两个拆迁户数较多的小区突出。不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人，约定买受人预先支付大部分的购房款，余款在出卖人配合办理产权证时支付;由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢，近期才陆续开始办理。而较争议双方签订房屋买卖协议时，现在房屋价格已近大幅增长，故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价，否则不予协助办理产权证。双方协商不成，买受人于是提起诉讼，要求法院确认买卖合同有效，并诉请出卖人协助办理房屋产权证，或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。

二、案件特点

1、诉求集中：主要表现为要求被告确认合同有效、协助办理产权过户手续。在75件此类案件中，其中68起案件的原告均要求被告确认合同有效，并要求法院判决被告协助原告办理产权过户手续，占此类案件的90%。另外7件则是由出卖人或房屋的其他共有人为原告要求主张合同无效。理由主要集中于出卖时未经得其他共有权人同意或房屋未取得产权证书等。

2、出卖人反悔原因集中：大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况上来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能清楚的感觉到利益因素的影响诚为出卖人反悔的最主要原因。

3、调解难度集中。从本院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价;而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公，是在信息资源严重失衡的情况下签订的，原告理应对其进行适当的补偿。

4、法院判决集中：出卖人败诉。遵循允诺必需信守的合同法基本原则，本院在处理此类案件时，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以被告败诉告终。

三、原因分析

1、利益驱动下的诚信缺失。此类案件之所以大量出现，究其根本原因则是出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年的持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。

2、现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免的在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最要的原因。

3、安置房买卖本身所蕴含的法律风险。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆拆安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个很漫长的历史周期，期间可能会出现的法

律风险诸如房价飙升违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。

四、对策建议

1、规范安置协议。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。

2、加强事前预防教育。加大对拆迁安置房屋出卖人的教育和法治理念宣传，将大量的此类纠纷消弭于进入诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。

3、加大社区调解力度。由于此类案件涉及的当事人多在同一小区，社区工作人员对争议双方的情况比较了解，更能因势利导的对双方进行规劝。要充分重视社区调解在此类纠纷解决中的作用，充分发挥社区的组织和协调功能。在尊重买受人处分权的基础上，可引导双发达成补偿协议，尽量减少纠纷的发生。

4、强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。审理此类案件时从被告答辩和庭审的情况来看，许多被告主张合同无效的理由中，很重要的一点就是认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。我院判决已确认，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。在此类案件中，被告在取得安置房屋后，虽未进行权属登记，但其手中持有证明房屋权属的有效凭据，足见其对房屋享有所有权。部分出卖人辩称其房屋买卖合同无效的观点应受到否定，未经登记仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，故房屋买卖协议有效。被告有义务协助原告进行房屋交易后的过户登记。大力宣传这种法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。

5、倡扬诚信观念与法治信仰。此类纠纷的出现反映了当前在市场交易行为中诚信的缺乏，行为人在利益驱动之下，往往任意违约。而市场经济本质上是一种信用经济，稳固的信用基础是市场经济的动力和源泉。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。当然，作为司法机关，有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价，加大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。

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第二篇：拆迁安置房屋买卖合同

房屋买卖合同

甲方(卖方)：_________ 身份证号码_____________________

__________身份证号码______________________

乙方（买方）：__身份证号码：__________________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、房屋的基本情况：

本合同中所述房屋为甲方有处分权的拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产，座落在_____________________________，房屋面积为______平方米（以房产证面积为准），房屋用途为住宅。

第二条、价格

房屋价格按元/每平方米计算，暂按交房通知面积平方米计，总价为元。最终面积和价格以房产证为准，房产证办下后，按房产证面积与交房通知面积差并仍按元/每平方米的价格计算差价，多退少补。

第四条、付款与交房

本合同签订之日，甲方向乙方支付首付款人民币壹拾柒万元整交付甲方。甲方向乙方交付房屋及钥匙后____日内，乙方向甲方支付二期购房款____________万元。甲方将房屋所有权和土地使用权证过户登记至乙方名下后15日内，乙方向甲方付清余款。

第五条、产权登记与过户

1、甲方应当及时办理房屋所有权证和土地使用权证，并在取得产权证之日起五日内，将领到的产权证书交给乙方。办证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担。

2、甲方取得产权证后，乙方有权随时要求甲方办理产权过户登记手续。自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30日内，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证过户手续，所须相关费用(包含双方交易费、营业税等)全部由乙方承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等)，不得用任何方式拒绝阻挠。

第六条、违约责任

1、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并加算同期银行贷款利息，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。

2、甲方未按约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整。

3、乙方根据本合同第五条的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元。

4、如甲方无权处分该房产，或将该房产转让第三人或设定抵押等权利负担，或不愿将该房产过户至乙方名下，应退还乙方已付房款，并加算银行同期贷款利息，同时应向乙方支付违约金贰拾万元，违约金不足以补偿乙方损失的，甲方仍应赔偿乙方损失。乙方损失包括但不限于：房产升值损失、装修损失。

5、甲方违反其它义务，应向乙方支付违约金____________元。

第七条、争议的解决

双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同，签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意通过法律方式解决纠纷。

第八条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲方，乙方共同协商解决，与本合同具法律效力。

第九条、本合同在双方签字之日起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本合同一式两份，甲方产权人共持一份，乙方一份。

甲方(签字)：

年月

乙方(签字)：年月2日日

第三篇：拆迁安置房屋买卖合同

拆迁安置房屋买卖合同

出卖人(甲方)：_________(以下简称甲方)身份证号码：(房屋共有产权人)_________身份证号码：(房屋共有产权人)_________身份证号码：(房屋共有产权人)_________身份证号码： 以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。

买受人(乙方)：________(以下简称乙方)身份证号码：(乙方房屋共有产权人)_________身份证号码：

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条、房屋的基本情况：

甲方房屋座落在________________________________，位于第___层，共___套，房屋门牌号为___________，房屋结构为________，建筑面积为______平方米，房屋用途为_______(提供图纸、资料);甲方并将与所出卖该房产的相关的土地使用权和公摊权益转让给乙方。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。

第二条、本合同中所述房屋为________________________的家庭(夫妻)共同财产。房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、垃圾清运费、入网费、有线电视费等。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第三条、上述房产的交易价格：

成交价格为：总价人民币___________元(大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整)。

第四条、付款时间与办法：

甲乙双方同意以银行卡转账付款方式付款，并已在____年____月___日将首付款(定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整交付甲方，首付款付款当时甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于____年____月___日交付房屋给乙方后当日付给甲方，第三笔(尾款)房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出并将此房房产证、土地证(如有)过户到乙方的当日付给甲方。第五条、房屋交付：

甲乙双方在本合同第四条中明确房屋交付时间，甲方并将此安置房屋相关的所有手续、款项等一切和该项售房有关的文件及票据交付乙方(以各项文件及票据为证明);甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带钥匙全部交付给乙方，至此该项房产及其附带权益已全属乙方享有。

乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租，甲方不得以任何方法方式阻挠。在办理房屋产权证，土地证及其过户手续时，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意的书面意见等)，不得用任何方式及任何理由拒绝阻挠。

第六条、甲方逾期交付房屋的违约责任：

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，甲方按约定房屋交付之日第二天起至实际交房时间向乙方支付已支付房价款金额的壹%(大写数字)的违约金，合同继续履行;逾期超过陆拾天(大写数字)，则视为甲方不履行本合同，乙方有权终止合同，甲方应将乙方累计已付款全额还与乙方，乙方有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款并追究甲方的违约责任。

如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款和追究违约责任。第七条、关于产权登记的约定：

由于本房产属安置房，当产权能登记到甲方后，除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方应在60日内完成登记，否则视为违约。甲方完成登记后应在15日内主动联系乙方办理过户手续。如无法办理房产手续甲方应向乙方提供相关书面证明材料，如甲方有意隐瞒或单方面反悔要求终止合同，需向乙方赔付全额房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款和追究违约责任。

如果此项房产在____年____月___日前因国家对此房产的政策原因(依国家下发的政策为准，参考此小区其他同类房产)而使甲方无法取得产权，乙方有权终止合同并要求甲方退已支付款，并要按照同期银行贷款利率计算已支付款的利息款给乙方，不追究违约责任。第八条、违约责任条款：

1、甲方不得擅自解除合同，若甲方单方解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款和追究违约责任。

2、乙方根据本合同规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过_叁拾_天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同。并协商解决过户问题和追究违约责任。

3、本合同约定价款为一口价，日后房屋是否升值贬值与甲方无关不得以任何理由追加房款，否则乙方有权退房并要求退款和追究违约责任。

4、当房屋因城市规划再次面临拆迁安置时，拆迁补偿款归乙方所有。

5、当出现因继承、赠与或其他涉及房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任。

6、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方支付三万元的违约金。

7、乙方如不能按规定支付房款，每逾期一日，应向甲方支付五十元罚金，逾期30日即为违约;

8、甲方如不能按规定交付房产，每逾期一日，应向乙方支付五十元罚金，逾期30日即为违约;

9、甲乙双方故意拖延办理过户，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期90日即为违约;第八条、本合同主体

1、甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人为_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。

2、乙方是________________________________，代表人是____________。第九条、但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日(____年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

第十条、本合同需由甲方，乙方，见证方三方共同签字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____张。甲方产权人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份,见证方(中间人)____________一份，留存备查。

第十一条、本合同发生争议的解决方式：

双方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意按以下方式解决纠纷。

1、提交仲裁委员会仲裁。

2、任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十二条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲方，乙方，见证方三方共同协商解决，与本合同同具法律效力。

甲方(签章)： 乙方(签章)： 身份证号码：身份证号码：

电 话： 电 话：

见证方(中间人)：_______身份证号码：

日期： ____年___月___日

见证方(中间人)：_______身份证号码：

日期： ____年___月___日

第四篇：拆迁安置房房屋买卖合同

房 屋 买 卖 合 同

合同双方当事人（须本人亲自填写，并确保所填联系方式真实可靠，以便能及时取得联系；如联系方式发生变化，应及时通知对方：

卖方（甲方）姓名【身份证号】

地址，联系电话：买方（乙方）姓名；，身份证号 ：地址联系电话：鉴于：

1、甲方系本合同项下拆迁安置房房屋的所有人，且其对房屋的处分已征得该房

屋相关权利人的同意；

2、甲方愿意将该拆迁安置房房屋出卖给乙方；

3、乙方愿意购买下述拆迁安置房房屋；

4、本合同项下房屋的《房屋所有权证》及,《土地使用权证》尚未办理。根据《中

华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订合同，双方共同信守执行。

第一条 甲方保证对所出卖的拆迁安置房房屋享有完全的处分权，并保证符合国

家有关规定，而且没有产权纠纷和债务纠纷。

第二条 房屋的坐落、面积情况。

1本合同所称标的拆迁安置房房屋位于平方米。

第三条 计价方式与价款。

房屋的交易计价方式：每平米元，合计人民币元整（大

写：）

第四条付款方式及期限。

甲乙双方同意以下列方式付款：

1、乙方自本合同签订之日一次性付款。

第五条、房屋交付及产权登记的约定。

1甲方应当在所取得房地产权属证书（指房屋的《房屋所有权证》或《土地使

用

权证》）之日起法定工作日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下

2甲方将房地产过户至乙方名下所产生的交易税费、产权登记费、交易手续

费等一切税费由乙方承担。

第六条、争议的解决方法

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。

第七条特别约定：合同签订后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。

第八条、陈述和承诺条款

1、甲方承诺：甲方拥有对本合同项拆迁安置房房屋完全的处分权。

2、乙方承诺：真实地愿意购买本合同拆迁安置房的房屋。

第九条、本合同一式二份，甲乙双方各持一份具有同等法律效力，自双方签字

生效。

第十条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。

第十五条、双方约定的其他事项：

出卖人（甲方）：

买受人（乙方）：身份证号：见证人；

其他权利人书面同意声明：

年月日

第五篇：高新法院分析拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件的特点与成因并提出对策

高新法院分析拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件的特点与成因并提出

对策

罗祖岷、石智勇发布时间：2008-11-10 08:01:0

2近年来，高新区法院审理了多起涉及拆迁安置房屋买卖合同纠纷的案件。该院在对大量个案进行实证分析的基础上，试图通过对此类案件的基本情况概括、案件特点梳理，最终提出此类纠纷的妥善解决方案，以达到经济理性和社会衡平的和谐统一。

一、案件基本情况

2005年以来，诉至该院的此类案件共计75起，主要发生于各拆迁安置小区，尤以早期的和平、新北两个拆迁户数较多的小区突出。不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人，约定买受人预先支付大部分的购房款，余款在出卖人配合办理产权证时支付。由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢，近期才陆续开始办理。而较争议双方签订房屋买卖协议时，现在房屋价格已大幅增长，故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价，否则不予协助办理产权证。双方协商不成，买受人于是提起诉讼，要求法院确认买卖合同有效，并诉请出卖人协助办理房屋产权证，或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。

二、案件特点

（一）诉求集中。主要表现为要求被告确认合同有效、协助办理产权过户手续。在75起案件中，其中68起案件的原告均要求被告确认合同有效，并要求被告协助原告办理产权过户手续，占此类案件的90%。另外7件则是由出卖人或房屋的其他共有人为原告要求主张合同无效。理由主要集中于出卖时未经其他共有权人同意或房屋未取得产权证书等。

（二）出卖人反悔原因集中。大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况上来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能感觉到利益因素的影响实为出卖人反悔的最主要原因。

（三）调解难度集中。从该院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价；而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公，是在信息资源严重失衡的情况下签订的，原告理应对其进行适当的补偿。

（四）法院判决集中。该院在处理此类案件时，遵循允诺必需信守的合同法基本原则，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以被告即出卖人败诉告终。

三、原因分析

（一）利益驱动下的诚信缺失。此类案件大量出现的根本原因则在于出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。

（二）现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免地在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最要的原因。

（三）安置房买卖本身所蕴含的法律风险。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆迁安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物

权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个漫长的历史周期，期间可能会出现的法律风险诸如房价飙升导致违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。

四、对策建议

（一）规范安置协议。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。

（二）加强事前预防教育。加大对拆迁安置房屋出卖人的教育和法治理念宣传，将大量的此类纠纷消弭于诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。

（三）加大社区调解力度。由于此类案件涉及的当事人多在同一小区，社区工作人员对争议双方的情况比较了解，更能因势利导地对双

方进行规劝。要充分重视社区调解在此类纠纷解决中的作用，充分发挥社区的组织和协调功能。在尊重买受人处分权的基础上，可引导双方达成补偿协议，尽量减少纠纷的发生。

（四）强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。审理此类案件时从被告答辩和庭审的情况来看，许多被告主张合同无效的理由中，很重要的一点就是认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该院的判决已确认，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。被告在取得安置房屋后，虽未进行权属登记，但其手中持有证明房屋权属的有效凭据，足见其对房屋享有所有权。部分出卖人辩称其房屋买卖合同无效的观点应受到否定，未经登记仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，故房屋买卖协议有效。被告有义务协助原告进行房屋交易后的过户登记。大力宣传这种法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。

（五）倡扬诚信观念与法治信仰。市场经济本质上是一种信用经济，稳固的信用基础是市场经济的动力和源泉。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。当然，作为司法机关，有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价，加大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。