第一篇：欧盟共同外交与安全政策的法律性质与特点
欧盟共同外交与安全政策的法律性质与特点
邹国勇原载《武汉理工大学学报》（社科版）2002年第3期
欧盟是当今世界一体化程度最高的区域性国际组织，随着经济一体化的发展，欧盟正逐步朝政治联盟方向迈进。欧盟12个成员国于1992年2月7日在荷兰的马斯特里特签订了《欧洲联盟条约》、附件和《最后文件》（统称《马斯特里特条约》，以下简称《马约》），为欧盟确立了三根支柱机构，正式将共同安全与外交政策确定为欧盟的一个重要组成部分，作为与欧共体（第一支柱）和司法与民政事务合作（第三支柱）并存的“第二支柱”。共同外交与安全政策是欧盟政治一体化的核心内容，代表着欧盟未来的发展方向和前途，本文就其法律性质与特点作初步探讨。
一、共同外交与安全政策的法律性质
欧盟的共同外交与安全政策，从法律性质上来说，它属于欧盟成员国政府间的合作。这可以从如下几方面反映出来：
（一）从历史发展看其法律性质
1952年初的普利文计划就有建立欧洲防务共同体的尝试，后因法国国民大会的否决而告失败，但协调欧共体成员国间外交政策的努力并未终止。1961年，法国再次提出建立政治和防务共同体的“富歇计划”，戴高乐特别想把西欧六国在外交甚至防务上组织起来，使之符合法国的道路，建立具有独立性的欧洲人的欧洲。其他国家则逐渐认清了戴高乐的意图，对戴高乐退出北约、在东西方之间搞平衡、建设所谓第三种力量的做法心存疑虑，因而这项计划也遭失败。欧共体成立之后，成员国经常通过非正式的方式在外交政策方面进行合作。1969年12月，欧共体成员国的国家元首和政府首脑在海牙会议上，决定实施欧洲政治合作(European Political Cooperation, EPC)计划，以加强外交方面的合作与协调。但这种欧洲政治合作是一种政府间的合作机制，但这一机制没有纳入共同体框架之内，它完全独立于欧共体框架之外，同委员会没有任何联系。1974年12月，在巴黎会议上决定成立欧洲理事会（European Council），以定期讨论欧共体的大政方针和成员国政府间的政治合作，它同欧洲政治合作一样，在共同体的创建条约中找不到正式的法律依据。1987年实施的《单一欧洲法》第三部分把欧洲政治合作从一种非正式的机制转变成正式的合法框架，第一次为欧洲政治合作提供了法律依据。然而，《单一欧洲法》规定下的欧洲政治合作仍是一种政府间的合作安排，因为它没有修改共同体创建条约，也没有从法律上正式并入欧洲共同体的框架。根据《单一欧洲法》第31条，欧洲政治合作同欧洲理事会的活动一样，不受欧洲法院的司法审查。《单一欧洲法》不过是对欧洲政治合作的实践进行了编纂。继《马约》规定了共同外交与安全政策之后，1997年欧盟成员国在荷兰签订的《阿姆斯特丹条约》（以下简称《阿约》）又对这部分作了较大幅度的调整，但都没有改变其政府间合作的性质。
（二）从法律框架来看其法律性质
根据《马约》，欧盟共同外交与安全政策的法律框架由两部分构成：第一部分是《马约》的共同条款，它明确规定欧盟总的对外关系法律框架中包括共同外交与安全政策，它规定欧盟主要目标是通过实施共同外交与安全政策，加强其在国际事务中的地位，因而，欧盟应特别在对外关系、安全、经济和发展政策领域保证对外交往的连贯和一致性。第二部分即《马约》的第五部分，对共同外交与安全政策的宗旨、事项、范围、实施及联盟与成员国的职权范围划分，作了原则
性的规定。《马约》第11条第1款规定，联盟应界定和实施包括外交和安全政策所有事项的共同外交与安全政策，其宗旨是依照《联合国宪章》的原则维护联盟共同的价值、根本利益和独立；以各种方式增强联盟的安全；按照《联合国宪章》、《赫尔辛基最后文件》以及《巴黎宪章》所确定的原则和宗旨来保护和平、加强国际安全；促进国际合作；发展和巩固民主与法治，尊重人权和基本自由。上述规定表明，共同外交与安全政策的创立是欧洲政治一体化的一个进步，但实践中还不成功。《马约》有关共同外交与安全政策的条款是成员国政府间相互妥协的结果，它仍是政府间合作的性质。欧盟成员国仍是独立的主权国家，都没有放弃外交与安全的核心——国家主权，在共同外交与安全政策上，欧盟超国家权力的作用微乎其微，国家主权仍是核心要素。
（三）从实施机构看其法律性质
欧盟共同外交与安全政策的实施是在欧盟各相关机构的分工协作下进行的，是欧盟成员国政府间的一种合作与协调。负责实施共同外交与安全政策的机构主要有欧洲理事会、欧盟理事会中的外长会议、政治委员会和欧洲委员会等。欧洲理事会是欧盟的最高决策机构，也是负责共同外交与安全政策的最高机构。根据《欧盟条约》第13条，欧洲理事会确定共同外交与安全政策，包括具有防务意义事项的原则和总指导方针，决定联盟在成员国具有重要共同利益的领域要执行的共同战略。第17条还规定，欧洲理事会可以决定何时实行共同防务政策，并考虑西欧联盟并入欧盟的可能性。
外长会议是和共同外交与安全政策关系最为密切的机构。根据《欧盟条约》
第16条，成员国需要在理事会中就具有普遍利益的各项外交与安全政策事务相互通报信息并进行磋商，以确保通过协调一致的行动尽可能有效地施加联盟的影响。欧盟理事会应在欧洲理事会确定的总指导方针基础上做出对确定和执行共同外交与安全政策必要的决定。它将确定共同立场，采取联合行动、向欧洲理事会建议共同战略并以联合行动和共同立场来执行它们。此外，第18条第4款规定，理事会还可在其认为必要时任命负责特定政策问题的特殊代表。在共同外交与安全政策下，理事会的决定应以一致通过议决，在某些特定情势下可以特定多数议决；在程序问题上，则可以多数议决。
根据《欧盟条约》第25条的规定，政治委员会的职责主要体现在三个方面：第一，对联盟外交与安全领域内的国际形势进行追踪和监测；第二，在欧盟理事会的请求下或自发地对理事会应该采取的政策措施提出建议；第三，对共同外交与安全政策的实施进行检查。
欧洲委员会代表欧盟超国家的利益，其作用在于提出有关政策和法律建议，帮助实施欧盟的政策，监督对欧盟法律的遵守，在理事会里协调成员国的利益，并在对外关系方面代表欧盟向外国和国际组织派驻代表团，具体实施共同外交与安全政策。欧洲委员会在共同外交与安全政策方面的实际参与权虽然有所扩大，但仍比在“第一支柱”下有限得多，它还称不上一个“政府”，而更像是一个“欧洲秘书处”，共同外交与安全政策仍是政府间的活动。
二、共同外交与安全政策的特点
（一）必然性
欧盟实行共同的外交与安全政策，是其总体战略利益的需要，也是欧盟政治一体化深化的必然结果。欧盟拥有近4亿人口，是世界上最强大的经济集团，堪称“经济巨人”，其国内生产总值超过8万亿美元，具有挑战美国唯一“超级大国”地位的经济、外交和军事潜力，但在国际政治舞台上却常只能作为美国的小
伙伴。实行一致和有效的共同外交与安全政策，对扩大欧盟在世界舞台上的政治影响，维护其经济与政治利益，加强经济一体化和政治一体化的协调发展，增强西欧的凝聚力，具有重要的战略意义。法国总统希拉克说：“欧洲对于建立多极世界的作用是不可或缺的。在成功地启动欧元之后，欧盟的雄心壮志是在国际舞台上充分发挥作用，担负起全部职责，这就需要切实的欧洲外交政策和确实的独立防务能力。”随着经济一体化的推进，必然要求将政治一体化提上议事日程。如今，经济货币联盟已经实现，政治联盟也逐步开始建设。冷战结束后，欧盟对美国的独立性增强，意欲在政治上实现更紧密的联合，在国际舞台上发挥与其实力相称的作用。科索沃战争后，欧盟认识到，要使欧盟有所作为，必须大力推进欧洲政治一体化。另外，推进政治一体化是欧盟一体化自身发展的内在逻辑要求，而共同外交与安全政策是欧盟政治一体化的核心内容。在此情势下，建立共同外交与安全政策也就成为必然的趋势。
（二）发展的不平衡性
经过战后几十年的发展，欧盟实现了共同的关税和农业政策，发行了共同货币，实现了经济一体化；在对外经济关系上，欧盟自《马约》生效以来在实施共同的贸易政策和对外经济援助方面卓有成效 ；在共同的外交政策方面，欧盟对国际上的一些重大问题采取“共同立场”，“用一个声音说话”和“采取联合行动”，取得了较大的进展，尤其是20世纪90年代欧盟在对东欧国家的转型援助、监督东欧和前苏联国家的选举、向前苏联冲突地区派遣军事观察团、促进中东问题和平解决、促进巴尔干地区的稳定与民主等方面，起到了范围虽然有限但政治影响广泛的重要作用。然而在共同安全与防务方面，虽然建立欧洲共同防务是政治家们长期追求的目标，迄今为止，欧盟在共同防务建设方面的进展是有限的，多是“纸上谈兵”，有人甚至认为“欧盟没有长出牙齿”，如果没有美国，欧盟将无所作为。尤其是东欧剧变、苏联解体之后，在中东欧地区发生了残酷的波黑战争和科索沃战争，欧盟作为世界上经济一体化程度最高的地区和当今世界的重要一极，却只能借助于美国的军事力量平息欧洲的“家务事”，明显地暴露了欧盟共同防务方面的不足与滞后，成为欧盟建立共同外交与安全政策中的薄弱环节，体现欧盟在共同外交与安全政策方面发展的不平衡性。
（三）运行机制的缺陷性
欧盟的一体化已达到了很高的程度，但在其运行机制上仍存在严重的缺陷与不足，如机构重叠、官僚政治等。在共同外交与安全政策方面，其运行机制的以下缺陷阻碍了其自身的发展。
首先表现为运作机制的权责受限、行动不协调、效用欠佳。共同外交与安全政策在运作机制上有别于欧共体事务。委员会在欧共体事务上有点像政府，但在共同外交与安全政策上作用较为有限。欧洲议会只有受咨询的权利，理事会主席也权力有限，独立行动能力较弱。理事会秘书长虽是共同外交与安全政策的“首席代表”，但仅停留在书面上，并无多少措施能保障其履行职能。
其次是决策机制上的效率低下。欧盟决策机制的主体是理事会，现在虽然增加了可以进行特定多数表决的场合，但协商一致实际上仍占主导地位。这种决策方式虽然有利于求得妥协与合作，却以牺牲效率为代价。在决策机制上，共同外交与安全政策这方面表现尤为明显。有关共同外交与安全政策事项的决定，在绝大多数情况下都必须由理事会以全体一致通过。虽然《阿约》增加了特定多数表决方式，但其应用范围相当有限，而且需要至少62张赞同票，而且必须由至少10个成员国的代表投票（《欧盟条约》第23条第2款）。此外，任何成员国都
可以本国政策为由反对以特定多数表决，只能在一些无关成员国痛痒且容易达成一致的问题上实行特定多数表决制。这样就使成员国经常处于争吵与讨价还价之中，很难达成一致，要采取一致的共同行动则更难。由于国家主权观念的制约、国家利益上的分歧以及不同的政治考虑，多数表决制在共同外交与安全政策上短期内不可能成为普遍适用且具有约束力的决策机制。
此外，欧盟成员国之间、成员国与欧盟委员会之间的外交、安全和防务政策协调机制还不完善，不能有效运作。在共同外交与安全政策上，尽管有形式上的规定，但缺乏达成共同政策的有效保证，对于违反共同政策、立场的行为也无相应的制约机制。这些问题的存在大大制约了欧盟共同外交与安全政策作用的发挥。
（四）长期性
随着欧盟一体化进程的加速，加上英、法、德等欧盟大国也不甘心自己沦为世界上的二流国家，出于共同的需要、共同的利益、共同的观念与理智的联合，出于历史的联系与现实的考虑，西欧各国捐弃前嫌，顾全大局，走到一起，致力于共同外交与安全政策的建立。然而，由于下列因素的影响，共同外交与安全政策的实现是一个长期的、艰难的过程：
1.《马约》和《阿约》使欧洲政治一体化迈入了一个新的发展阶段，涉入了外交、安全、防务等传统国家主权范围，但超国家权力与国家主权之间的矛盾并未消失。一方面，各成员国想尽可能少地向欧盟让渡国家主权，以保持自身的独立性和行动权力，另一方面各国相互依存程度的加深和一体化的深化，又使它们不得不为了更长远的利益目标而进一步将部分国家主权让渡给欧盟。这种矛盾在短期内不可能消除。
2.国家利益的分歧和主导权的争夺。维护和加强国家利益是一个国家对外行动的基本动因。西欧各国之所以走向联合，是因为联合比单独行动能带来更大的国家利益。但各国的具体利益与欧盟的共同利益并不总是一致的，譬如说英、法、德三大国的利益并不总是相同。由于利益的不一致而导致欧盟在共同外交与安全政策上经常产生分歧甚至冲突。在当今世界中，英、法两国是核大国，联合国常任理事国，而德国是欧盟经济的火车头，它们在不同时期、不同领域先后充当了欧洲一体化进程的主导力量。法、德、英三国为争夺欧盟一体化的主导权也难免会产生各种摩擦。以争夺欧盟共同防务的主导权为例，西欧共同防务的主导权最先掌握在法国手中，德国是帮手，在科索沃战争后，英国也热衷于推动欧盟共同防务，目的也是为了争夺主导权，而两德统一后随着经济实力的壮大，不甘心长期作为一个政治侏儒，在冷战后而一跃成为欧盟防务主力军。这种国家利益的分歧和主导权的争夺也必然会制约欧盟共同外交与安全政策的发展，3.美国出于其全球战略的需要，希望将欧盟整合进美国一极独霸世界的战略中去，使欧盟成为美国推行其全球战略的小伙伴。美国对欧盟实行共同外交与安全政策保持着一定警惕，特别是对欧盟发展独立防务力量一直持一种矛盾的态度，即在保持北约在欧洲安全的主导地位和美国在北约中的领导地位的前提下支持西欧在北约内建立“欧洲安全与防务实体”，同时又反对建立任何重复北约职能或与之竞争的西欧防务实体。美欧在欧洲防务建设的长远目标上是相互冲突的，美欧之间围绕欧洲防务安全的协调与斗争将是长期的，而美国对欧盟经济政治一体化的影响又举足轻重，这就决定了欧盟要实现共同外交与安全政策，特别是实现防务自主仍需有一段漫长的路要走。
参考文献
［1］KlausDieter Borchardt: European Integration, ECSCECEAEC［M］.Brussels, Luxembourg, 1995.［2］弗兰西斯 斯奈德.欧洲联盟法概论［M］，宋英编译，北京：北京大学出版社，1996.［3］张业亮.当前欧盟防务联合的进展与前景［J］.欧洲2001，（1）：23.［4］Gunter Renner:Auβenbeziehungen der Europaischen
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Alliance[M],Boulder:Westview Press Inc.,1995.
第二篇：吉林省2017年房地产经纪人《基本制度与政策》：住房公积金的性质和特点考试题
吉林省2017年房地产经纪人《基本制度与政策》：住房公积金的性质
和特点考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产租赁业务是房地产经纪入主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言，客户群具有。A：集中性 B：适应性 C：固定性
D：很大的流动性 E：工厂的生产设备
2、目前确定住宅项目核心价格的常用方法是。A：市场比较法 B：内部替代法 C：成本法
D：三级市场比较法 E：工厂的生产设备
3、下列对于调查问卷应注意的要点，表述不正确的是。
A：对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问 B：调查项目应防止被调查者代入其思想导向 C：所提的问题应便于被调查者回答 D：问题不宜太长、太难和过于复杂
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
4、以客户为导向的市场营销的几个核心概念，是指客户在满意的基础上，进一步对某品牌或企业作出长期购买的行为，是客户一种意识和行为的结合。A：客户满意 B：客户忠诚
C：客户关系管理 D：客户让渡价值 E：工厂的生产设备
5、资金运用包括两个方面：一是；二是对外投资的管理。A：加强产品(服务)销售管理 B：对回收资金进行合理地分配 C：对资金占用和耗费进行管理 D：筹资量的确定
E：客户资金代收代付风险
6、下列法律法规中，属于部门规章的是。A：物权法
B：城市房地产管理法 C：物业管理条例 D：房地产经纪管理办法
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
7、关于住房税收优惠政策的说法，错误的是。
A：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租收入，减半征收营业税 B：企事业单位转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
C：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税 D：对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的，免征契税 E：权利型房地产投资信托
8、卖方出售房产的目标是。
A：在较短时间内以较低价格出售房产 B：在较长时间内以较低价格出售房产 C：在较短时间内以较高价格出售房产 D：在较长时间内以较高价格出售房产 E：工厂的生产设备
9、房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。A：15 B：30 C：50 D：90 E：权利型房地产投资信托
10、房地产经纪机构内，负责为客户代办房地产产权过户手续的部门一般是。A：业务部门 B：基础部门
C：客户服务部门 D：业务支持部门
E：客户资金代收代付风险
11、根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。A：强制性 B：政策性 C：无偿性 D：固定性
E：权利型房地产投资信托
12、房地产经纪机构的战略管理是指房地产经纪机构确定其使命，根据机构外部环境和内部条件设定企业的战略目标，为保证目标的正确落实和实现进行谋划，并依靠企业内部力量将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的管理过程。A：动态 B：宏观 C：主观 D：客观 E：客户资金代收代付风险
13、房地产市场调查方法中，是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调查方法。A：试验法 B：访问法
C：典型调查法 D：观察法
E：工厂的生产设备
14、购房者选定自己购买的单位后，需要以交纳定金并签订的形式，来确定购对该房号的认购权等事项。A：《房地产认购协议书》 B：《房地产买卖合同》 C：《前期物业管理服务合同》 D：《临时业主公约》 E：工厂的生产设备
15、属于风险管理损失发生前的目标是 A：减少忧虑心理 B：维持生存
C：保证公司的持续发展
D：尽快恢复正常的经营秩序 E：工厂的生产设备
16、关于房屋建筑工程质量保修责任的表述中，错误的是。
A：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收
C：施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任 D：保修费用由原施工单位承担 E：权利型房地产投资信托
17、下列选项中，模式是指企业开发各种产品，满足不同客户群体的需求。A：产品专门化 B：复合产品 C：复合市场
D：完全市场覆盖 E：工厂的生产设备
18、下列策略中，一般适用于房地产市场状况稳定区域内的销售，或是在房地产开发项目销售量小，项目销售期短的情况下采用。A：稳定价格策略 B：渗透定价策略 C：撇脂定价策略
D：低开高走定价策略 E：工厂的生产设备
19、下列选项中，是指房地产经纪机构和人员为推广业务与获得委托，让公众知悉、了解房地产经纪机构和人员及其获得授权的房源客源，进行宣传广告或者发布信息的行为过程。A：房地产经纪业务开发 B：房地产经纪业务承接 C：房地产经纪业务招揽 D：房地产经纪业务办理 E：客户资金代收代付风险
20、住房公积金管理的决策机构，通过严格、规范的议事制度，实行决策。A：业主 B：资质等级 C：民主
D：分级审批
E：权利型房地产投资信托
21、在存量房卖方代理业务流程中，紧接“展示房地产”之后的程序是。A：签署委托书 B：洽商议价
C：寻找与筛选购房客户 D：磋商成功
E：工厂的生产设备
22、除非遭遇地震、火灾等特殊情况，房源在交易过程中是不变的。A：经济属性 B：物理属性 C：法律属性 D：心理属性
E：工厂的生产设备
23、房地产经纪业务根据标的房地产的物质状态类型(土地、房屋)进行划分，其划分的类型包括。
A：土地经纪业务和房屋经纪业务
B：土地经纪业务和商业房地产经纪业务 C：商业房地产经纪业务和房屋经纪业务
D：商业房地产经纪业务和工业房地产经纪业务 E：客户资金代收代付风险
24、一般情况下，购买物业的客户对目标市场有明确意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的要求。A：房型和地理区域范围 B：价格范围和房型 C：购房的房型和楼层
D：地理区域范围和价格范围 E：工厂的生产设备
25、《城市房地产管理法》规定了以划拨方式取得的，转让房地产开发项目时的条件：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。A：土地所有权 B：土地使用权 C：土地地上权 D：土地地役权
E：权利型房地产投资信托
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、按照房地产交易目的，房地产市场可分为。A：现房市场和期房市场
B：房地产买卖市场和房地产租赁市场 C：房地产使用市场和房地产投资市场 D：居住房地产市场和非居住房地产市场 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
2、建筑物按照使用性质分类不包括。A：工业建筑 B：民用建筑 C：公用建筑 D：农业建筑
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
3、消费者思维的特点不包括。A：思维的独立性 B：思维的敏感性 C：思维的灵活性 D：思维的创新性
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
4、住房公积金管理中心的财务活动主要包括。A：资金交付的财务活动 B：资金归集的财务活动 C：资金使用的财务活动 D：资金管理的财务活动
E：资金产生的收益分配所引起的财务活动
5、根据《住房公积金管理条例》的规定，对住房公积金管理委员会违法审批住房公积金使用计划的，由依据管理职权责令限期改正。A：省、自治区人民政府建设行政主管部门 B：省、自治区人民政府财政部门 C：国务院建设行政主管部门 D：住房公积金管理中心 E：国务院财政部门
6、关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，表述正确的有。A：经纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动 B：经销同交易标的之间是不占有交易标的
C：行纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动，但行为受到一定的限制 D：经纪报酬的形式是差价+酬金
E：包销同交易标的之间是不占有交易标的
7、物业管理是与建立社会主义市场经济体制要求相适应的管理。A：社会化 B：多元化 C：法制化 D：专业化 E：市场化
8、运用成本法估价的步骤可分为。A：选取可比实例
B：测算估价对象的重新购建价格 C：求取估价对象的积算价值 D：测算估价对象的折旧 E：弄清估价对象的价格构成
9、随着工业化进入成熟期，在人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩散，但城市人口增长仍高于郊区，该阶段属于城市化的时期。A：绝对集中 B：绝对分散 C：相对集中 D：相对分散
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、投资、投机、赌博三者有时很难区分，但它们在内涵上通常有着区别，投资的内涵有。
A：缺乏理性的分析与评估
B：背后隐含着合理的风险与收益 C：较重视长期的时间介入 D：强调理性的分析与评估
E：主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断
11、决定房地产供给量的因素包括。A：房地产价格水平B：土地供应价格 C：建筑成本
D：消费者对未来的预期 E：房地产开发技术水平
12、房地产经纪机构的经营模式与房地产经纪机构自身的有密切关系。A：当地的环境状况 B：业务类型 C：企业规模 D：企业地位
E：当地的社会状况
13、针对目前房地产经纪法律法规体系尚不健全，许多方面存在的状况。A：法律空白 B：法律缺失 C：法律不足 D：法律灭失
E：客户资金代收代付风险
14、按照房地产交易方式，房地产市场可分为。A：房地产买卖市场 B：房地产投资市场 C：房地产租赁市场 D：居住房地产市场 E：房地产使用市场
15、房地产市场周期中，被描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”的是。A：高峰期 B：低谷期 C：衰退期 D：上升期
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
16、写字楼项目销售的管理中，销售流程的重点与难点有等。A：现场第一印象树立 B：自用兼顾投资心理 C：房号销控
D：制作写字楼销售手册内容 E：银行抵押贷款协助
17、新建商品房销售人员对目标客户进行分析的主要内容包括。A：潜在客户的调查
B：对所接待客户的特点分析总结 C：了解客户所能承受的房价范围
D：了解客户愿意接受的房屋地理位置 E：了解客户愿意接受的房屋环境
18、空气调节是使室内的等参数保持在一定范围内的技术，是建筑通风的发展和继续。
A：空气温度 B：洁净度 C：空气纯度 D：相对湿度 E：气流速度
19、客源信息特征分析主要包括等。A：购买力与消费信息分析 B：目标物业与偏好分析 C：客户购买决策分析 D：客户潜在能力分析 E：客户需求程度分析 20、消费者的权利包括。A：安全保障权 B：自主选择权 C：定价权
D：公平交易权 E：依法结社权
21、真正的房租构成因素包括。A：地租
B：房屋折旧费 C：房屋维修费 D：印花税 E：投资利息
22、《消费者权益保护法》规定，消费者和经营者发生消费者权益争议的．可以通过解决
A：与经营者协商和解 B：请求消费者协会调解 C：向有关民事部门申诉 D：向人民法院提起公诉
E：根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁
23、近十年来，在我国沿海发达地区的特大城市，房地产经纪服务的对象的变化趋势包括。
A：连锁经营的大型、超大型房地产经纪机构出现
B：为数众多的采用单店模式甚至单人模式的小型房地产经纪机构 C：特许经营模式迅猛发展 D：投资性购房客户群体增加
E：购房群体中高收入群体比重加大
24、侵权行为的构成要件包括。A：行为违法 B：有损害事实 C：主观过错 D：有违约行为
E：违法行为与损害事实之间有因果关系
25、该房地产经纪公司房源信息的共享方式是。A：私盘制 B：公盘制 C：MLS D：分区公盘制
E：丰富的阅历及本科以上学历
第三篇：湖北省2016年上半年房地产经纪人《基本制度与政策》：住房公积金的性质和特点模拟试题
湖北省2016年上半年房地产经纪人《基本制度与政策》：住房公积金的性质和特点模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产抵押的主要类型中，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。A：最高额抵押 B：在建工程抵押
C：预购商品房贷款抵押 D：一般房地产抵押
E：权利型房地产投资信托
2、不符合建设工程竣工验收程序的是。
A：工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收，实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见
B：建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案
C：建设单位应当在工程竣工验收10个工作日前将验收的时间地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构 D：建设单位组织工程竣工验收 E：权利型房地产投资信托
3、企业在评估选择最有吸引力的细分市场作为自己的目标市场时，通常采用的方法是。
A：产品-市场矩阵图 B：产品-机会矩阵图 C：机会-威胁矩阵图 D：市场-威胁矩阵图 E：工厂的生产设备
4、下列对于商品价值的认知功能的表述错误的是。A：价格围绕价值上下波动，并趋向于价值 B：商品价格是价值的货币表现 C：商品价值是价格的内在尺度
D：商品价格是消费者比拟社会地位、经济地位、文化修养、生活情操的途径 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
5、房屋登记费向申请人收取，按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取，住房登记一套住房为一件，收费标准为每件元。A：40 B：60 C：80 D：100 E：权利型房地产投资信托
6、在计划投资范围内，通过的手段，以实现项目的功能、建筑的造型和质量的优化。A：经济 B：控制 C：管理 D：经营
E：权利型房地产投资信托
7、房地产估价师和房地产估价机构的使命是。A：主观说明房地产价值 B：客观反映房地产价值 C：建立健全办事公开制度
D：加强房地产经纪行业自律建设 E：权利型房地产投资信托
8、投资新建房地产的投资人委托房地产经纪人为其出售投资新建的期房或现房时，与房地产经纪人订立的经纪服务合同形式主要是。A：租赁合同 B：居间合同 C：抵押合同 D：代理合同
E：客户资金代收代付风险
9、卖方独家代理业务中，房地产经纪人的职责是实现。A：标的物业的平均成本价格 B：标的物业的最低成本价格 C：标的物业的委托价格
D：标的物业的最高出售价格 E：工厂的生产设备
10、对于房地产经纪人员的职业资格，国际上通行的做法是根据可从事的房地产经纪的不同，设立房地产经纪人员职业资格的两级认证制度。A：业务范围 B：年限 C：区域
D：业务水平
E：客户资金代收代付风险
11、风险管理最主要的目标是，以防止和减少损失，保障房地产经纪公司业务的顺利展开和有序运作。A：减少与转移风险 B：预防与控制风险 C：预防和转移风险 D：控制与处置风险 E：工厂的生产设备
12、关于房屋产权状况说法不正确的是。
A：农村宅基地上建造的房屋可能不是完全产权 B：已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置 C：单位自建的房屋都是完全产权 D：房地产证遗失补办后发生过转让的情形，原房地产证显然没有产权 E：工厂的生产设备
13、房地产抵押的特征是，这与质押、房地产设典有显著的区别。A：不转移占有权 B：不转移使用权 C：转移占有权 D：转移使用权
E：权利型房地产投资信托
14、《房地产开发企业资质管理规定》规定，企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以的罚款。A：5000元以上1万元以下 B：1万元以上3万元以下 C：8000元以上2万元以下 D：3万元以上5万元以下 E：权利型房地产投资信托
15、房地产信用档案的内容包括等。
A：具体情况、业绩及良好行为、不良行为 B：基本情况、业绩及良好行为、不良行为 C：基本情况、业绩及规范行为、不良行为 D：基本情况、业绩及良好行为、违规行为 E：客户资金代收代付风险
16、下列属于房地产经纪机构对外合作风险的是。A：信息欠缺引起的风险 B：操作不规范引起的风险 C：产权转移风险 D：银行按揭风险 E：工厂的生产设备
17、现代企业战略管理的特点不包括。A：全局性 B：长远性 C：复杂性 D：灵活性
E：客户资金代收代付风险
18、当前房地产产品促销中最主要、最重要的一个手段是。A：房地产广告 B：公共关系促销 C：人员推销 D：活动促销
E：工厂的生产设备
19、随机原则和从部分推算全体，是的两个主要特点。A：抽样调查 B：普查 C：重点调查 D：典型调查 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 20、税收所具有的特征是。A：强制性、无偿性、特殊性 B：强制性、无偿性、固定性 C：强制性、固定性、特殊性 D：固定性、无偿性、特殊性 E：权利型房地产投资信托
21、房地产经纪人协理从业资格注册由负责。A：各市级注册管理机构 B：各省级注册管理机构 C：各县级注册管理机构
D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：客户资金代收代付风险
22、消费者首先分析自己的住房偏好和需求，选择符合家庭特征的住房。A：成本特征和需求特征 B：结构特征和价格特征 C：目标特征和时间特征 D：需求特征和结构特征 E：工厂的生产设备
23、结构适应性强、抗震性能好、耐久年限较长，多层、高层建筑都可采用的建筑结构类型是。A：砖混结构 B：砖木结构 C：钢结构
D：钢筋混凝土结构
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
24、知觉在消费者购买活动和营销工作中的作用不包括。A：帮助消费者确定目标 B：在广告中加以应用 C：对消费者发出刺激信号 D：促进商品销售
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
25、根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权，其中是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。A：请求权 B：形成权 C：支配权 D：抗辩权
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据购房面积大小，可将客户分为。A：自用客户
B：大户型及别墅客户 C：中大户型客户 D：投资客户 E：小户型客户
2、依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，承租廉租住房的家庭，当家庭收入超过当年最低收入标准时不及时报告的处罚标准是。A：处以300元以下的罚款 B：停发租赁住房补贴 C：停止租金核减
D：在合理期限内收回廉租住房 E：取消其廉租住房保障资格
3、分析写字楼项目的产品定位可以从方面分析其资源条件。A：区域属性判断
B：客户核心价值的判断 C：项目位置昭示性判断 D：交通便利性判断
E：周边商业配套成熟度判断
4、房地产经纪信息既具有一般信息所具有的共同特征，又具有一些自身的个别特征，具体而言包括。A：共享性 B：积累性 C：多维性 D：消逝性 E：增值性
5、在购房活动中，属于个性心理倾向的心理现象有。A：购房需要 B：购房动机 C：购房兴趣
D：购房目标追求 E：购房观察力
6、用益物权种类包括。A：宅基地使用权 B：地役权
C：土地承包经营权 D：土地使用权 E：建设用地使用权
7、采集买方客户信息的内容主要包括等。A：物业产权人 B：房屋求购位置 C：物业管理企业 D：预算费用
E：购房首付款方式
8、房地产经纪人给客户讲解户型图时，应当提示。A：户型申的墙体是否可以改动 B：户型中的入户花园是否可以封闭 C：户型申的阳台是否可以封闭 D：户型周边其他户型情况
E：不同结构户型的面积计算方式
9、承租人的义务包括。
A：在租赁期间保持租赁物符合约定的用途 B：按照合同约定的方法使用租赁物 C：当租赁物有修理、防止危害的必要或者其他依诚实信用原则应通知的事由时，负有通知义务
D：不得擅自改善和增设他物 E：妥善保管租赁物
10、在签订房地产经纪合同的前提下，当事人承担侵权责任的主要方式有。A：恢复原状 B：消除危险 C：返还财产 D：违约金 E：赔偿损失
11、房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供等方面服务的经营活动。A：法律 B：政策 C：信息 D：借贷 E：技术
12、房地产市场周期中，被描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”的是。A：高峰期 B：低谷期 C：衰退期 D：上升期
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
13、建设工程监理单位的监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取等形式，对建设工程实施管理。A：协议 B：挂牌 C：旁站 D：巡视 E：平行检验
14、签订贷款合同的要点中，错误的是。
A：必须是借款人及共有产权人亲自在借款抵押合同上签字
B：还贷的方式一般由贷款方自己选择，房地产经纪人应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别
C：抵押价值和借款的数额需要区分出来，还款的期限应填写清楚，但必须告知借款人实际还款期限以贷款实际发放日期作为起算日期
D：由于贷款的还贷时间较长，若因借款人一时疏忽而逾期还款，其违约责任的追究依据借款合同约定处理，还会在个人资信征询系统上留下记录 E：客户资金代收代付风险
15、房地产经纪人更新房源信息时，正确的做法有。A：对房源进行周期性访问 B：放弃冷门房源
C：累积房源访问信息 D：删除不活跃房源
E：删除已成交的房源信息
16、房地产经纪机构的横向多样化战略的类型包括。A：资源多样化
B：产品、市场开发型 C：市场开发型 D：产品开发型 E：技术关系多样化
17、为获得客户购(租)房需求信息，房地产经纪人应。A：剖析房地产市场行情 B：固化客户的最初需求 C：引导客户找出其真实需求 D：理解客户的购房动机 E：与客户交谈日常生活情况
18、房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作是。A：为客户提供交易信息 B：项目筹划与地块研究 C：产品设计与规划 D：项目策划与销售
E：使客户双方明晰各自的权益
19、从建筑总平面图中不可以看出的内容是。A：建筑场地的位置、大小及形状 B：场地内的道路布置与绿化安排 C：扩建建筑物的预留地 D：新建建筑物的内部结构
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 20、下列关于投资基金的表述中，正确的有。A：按照法律地位分类，可分为契约型和公司型 B：按照赎回方式分类，可分为开放型和封闭型 C：开放型基金是属于契约型的投资基金
D：封闭型基金的投资人可以随时向发行公司要求赎回持有的股份 E：封闭型基金有经营期限，期满后基金宣告解散
21、按照保险标的的不同性质，保险分为。A：特定危险保险 B：财产保险
C：一切危险保险 D：定制保险 E：人身保险
22、根据《商品房销售管理办法》，未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的，处罚的标准有。
A：处以2万元以上3万元以下的罚款 B：处以1万元以上3万元以下的罚款 C：责令限期改正 D：通报批评 E：处以警告
23、职工可以提取住房公积金的情形有。
A：职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取 B：出境定居
C：职工暂时失业的
D：职工死亡或者被宣告死亡的
E：房租超出家庭工资收入规定比例时的提取
24、属于委托人在代理合同中的义务的是。A：承担赔偿损失的义务
B：向被代理人报告处理事务情况的义务 C：按照指示处理事务的义务 D：亲自处理事务的义务 E：客户资金代收代付风险
25、在房地产产品的成长期，其市场营销策略是。A：在价格上要适当低一些，以薄利为宗旨 B：开辟新市场，扩大市场渗透 C：加强销售前、中、后的服务 D：对产品进行完善和改进 E：加强对市场的调查和预测
第四篇：2017年吉林省房地产经纪人《基本制度与政策》：住房公积金的性质和特点试题
2017年吉林省房地产经纪人《基本制度与政策》：住房公积金的性质
和特点试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、可以用到房地产经纪人与客户进行交互信息性交谈中的问题是。A：主要问题 B：开放式问题 C：次要问题 D：封闭式问题 E：工厂的生产设备
2、房地产经纪门店经营成本的估算项目不包括。A：门店租金 B：门店装修费 C：经营利润
D：办公用品购置费
E：客户资金代收代付风险
3、房地产产品SWOT分析定位法中的SWOT是的合称。A：优势、劣势、机会、威胁 B：优势、劣势、机会、挑战 C：优势、劣势、机会、运气 D：优势、劣势、机会、效率 E：工厂的生产设备
4、房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。A：30 B：45 C：60 D：90 E：客户资金代收代付风险
5、作为买方代理人，房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过套，否则容易给客户带来“看花眼”的感觉，使客户不容易比较和挑选合适的房源。A：3 B：5 C：7 D：10 E：工厂的生产设备
6、根据房地产管理有关法律法规和规章规定，房地产开发经营管理中的违法行为，主要表现方面不包括。
A：未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营 B：企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
C：伪造、涂改、转让《房屋拆迁资格证书》
D：企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故 E：权利型房地产投资信托
7、下列策略中，是较常见的定价策略，一般适用于项目整体无特别看点的普通楼盘。
A：渗透定价策略 B：稳定价格策略
C：高开低走定价策略 D：低开高走定价策略 E：工厂的生产设备
8、延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是年。A：0．5 B：1 C：2 D：3 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
9、客户关系维护的核心在于，在适当的时候提供恰当的信息，以增加客户或其朋友对销售人员的信任，甚至多次置业的机会。A：维护客户基本利益
B：长期维系与客户的良好关系
C：长期有效的为客户提供良好的服务 D：不定期回访老客户 E：工厂的生产设备
10、下列关于房屋产权状况的表述中，正确的是。A：有房地产证未必就有产权 B：有房屋必定有产权
C：有购房合同就能界定产权状况 D：有产权就能上市交易 E：工厂的生产设备
11、中国房地产估价师与房地产经纪人学会按照规定，实施全国房地产经纪人注册工作，将准予注册和注销注册的人员名单报备案。A：县级以上房地产主管部门 B：城市规划行政主管部门 C：工商行政管理部门 D：住房和城乡建设部门 E：权利型房地产投资信托
12、房地产经纪机构的组织结构形式中，利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策的组织结构形式是。A：直线一参谋制 B：分部制 C：矩阵制 D：网络制 E：客户资金代收代付风险
13、房地产经纪人从事经纪业务时要接待众多客户，主要靠语言与客户沟通交流，因此房地产经纪人要有较好的。A：表达能力 B：观察能力 C：交际能力 D：谈判能力
E：工厂的生产设备
14、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息，上年结转的按结息日挂牌公告的个月整存整取存利率计息。A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托
15、向买方征收的税收是。A：土地增值税 B：城市维护建设税 C：营业税 D：契税
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
16、关于物业使用人及其权利、义务的表述中，正确的是。A：物业使用人的基本权利、义务不受租赁合同的限制
B：物业使用人是指拥有物业的所有权，并实际使用该物业的人
C：物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权
D：物业使用人不是物业管理服务的对象 E：权利型房地产投资信托
17、人民法院确定的保留价，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的。A：35％ B：30％ C：25％ D：20％
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
18、城镇土地使用税的计税依据是纳税人。A：房屋的建筑面积 B：房屋的使用面积 C：房屋的居住面积
D：实际占用的土地面积 E：权利型房地产投资信托
19、房屋权属登记信息查询采取的原则，区分不同的人群，对不同的登记信息规定了不同的查询范围。A：管理相分离 B：分层次查询 C：诚实信用 D：宜细不宜粗
E：权利型房地产投资信托
20、下列选项中，是指企业对自己品牌的总体期望。A：品牌规划 B：品牌结构 C：品牌定位 D：品牌愿景
E：客户资金代收代付风险
21、在签订房地产买卖合同时，房地产经纪人应提示双方注意的细节不包括。A：交易款金额的大小写 B：由谁交付佣金 C：合同的签约日期 D：合同的生效日期 E：工厂的生产设备
22、房地产租赁业务是房地产经纪入主要业务之一。租赁房屋的承租方对房地产经纪人而言，客户群具有。A：集中性 B：适应性 C：固定性
D：很大的流动性 E：工厂的生产设备
23、下列关于房屋租赁合同的表述，正确的是。
A：租赁期限在3个月以上的房屋租赁合同应该采用书面形式 B：如果租赁期限不到1年，可以不采用书面形式
C：当事人未采用书面形式的视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同 D：当事人未采用书面形式的视为不定期租赁，出租人可以随时解除合同 E：客户资金代收代付风险
24、关于房地产抵押权效力的说法，不正确的是。A：《物权法》规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 B：《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保 C：《物权法》规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为 D：《物权法》规定抵押权人不可以放弃抵押权或者抵押权的顺位 E：权利型房地产投资信托
25、水中酚的来源不包括工业排放的废水。A：冶金 B：煤气 C：电镀
D：石油化工
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、指数按照所反映的内容不同，可分为。A：数量指数 B：个体指数 C：质量指数 D：综合指数 E：加权指数
2、下列对于资金时间价值换算中的假设条件表述正确的是。A：利率的时间单位与计息周期不一致，周期为年 B：资金时间价值换算中采用的是单利 C：本年的年末为下一年的年初
D：将来值F是在当前以后的第n年年末发生的 E：年金A是在每年年末发生的
3、商业地产项目的定位依据主要有。A：要适合本土化 B：符合商业发展规律 C：要有适度的前瞻性 D：适合市场需求原则
E：符合房地产相关法律法规
4、二手房居间业务洽谈环节的主要内容有。A：了解委托人的意图与要求
B：查验委托人的房地产权证等相关证明文件 C：接受委托人的委托，签订房地产居间合同 D：引领委托人现场查验房地产的使用状况 E：协商居间方式和佣金标准
5、贷款的风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息的是。A：自营性贷款 B：委托性贷款 C：短期贷款
D：浮动利率贷款
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
6、用来表示场地内的建筑物、道路、绿化等总体布置的建筑施工图是。A：总平面图 B：平面图 C：立面图
D：屋顶平面图
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
7、一个人的记忆力是否优劣，可以通过记忆的品质去衡量。记忆品质的良好指的是。
A：记忆的目的性 B：记忆的持久性 C：记忆的敏捷性 D：记忆的准确性 E：记忆的准备性
8、购买商品房办理按揭手续时，需要提供的资料有． A：有效身份证明原件 B：结婚证
C：银行要求的资产证明 D：认购书原件 E：定金收据原件
9、对于住宅小区，物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为。A：针对性的专项服务 B：普遍性的经营服务 C：常规性的公共服务 D：市场性的专业服务 E：委托性的特约服务
10、我国房地产具有等特点。A：价值量大 B：办理交易复杂 C：位置固定
D：管理体制市场化 E：使用期长
11、居住区环境景观设计的原则不包括。A：适用性原则 B：社会性原则 C：生态原则 D：经济性原则
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
12、居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库，应符合的规定有。
A：居民汽车停车率不应小于10％ B：居住区内地面停车率不宜超过10％
C：居住停车场、库的布置应留有必要的发展余地
D：居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率不宜超过5％ E：居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m
13、城市总体规划是对一定时期内城市的以及各项建设的综合部署和实施措施。A：发展目标 B：发展规模 C：土地利用 D：发展方向 E：空间布局
14、销售人员上岗前需要进行系统的上岗考核，考核内容主要包括等方面． A：项目销售接待流程
B：项目竞争对手与市场情况 C：项目销售人员在岗行为指引
D：项目开发企业与合作单位相关背景 E：项目销售业绩
15、下列属于担保贷款的房地产贷款有。A：信用贷款 B：保证贷款 C：抵押贷款 D：质押贷款 E：短期贷款
16、下列关于业主大会和业主委员会的表述中，正确的有。A：业主委员会由业主大会选举产生
B：业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离
C：业主委员会应当接受县级以上人民政府工商行政管理部门监督管理 D：业主委员会召集并主持业主大会会议，业主大会向业主委员会负责 E：住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关物业服务企业
17、在物业管理中，业主具有的权利包括。
A：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 B：提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案 C：参加业主大会会议，行使投票权
D：有权拒绝执行委托人发出的违法指令 E：监督物业服务企业履行物业服务合同
18、房地产经纪人员执业中侵权行为的构成要件有。A：主观过错 B：有损害事实
C：违法行为与损害事实之间有因果关系 D：行为违法 E：违约行为
19、公共关系促销的特点包括等方面。
A：有利于确定公司目标客户和竞争对手的特点 B：有利于明确活动原则及策划的依据 C：有利于贏得客户
D：有利于塑造企业和产品的良好形象 E：有利于开展创造性销售活动
20、客户关系管理可以从层面理解。
A：客户关系管理是一种企业管理的指导思想和理念，为企业提供全方位的管理视角；赋予企业更完善的客户交流能力，实现企业和客户利益的双赢
B：客户关系管理是创新的企业管理模式和运营机制，是自动化的以客户为中心的商业过程
C：客户关系管理是企业管理中信息技术、软硬件系统集成的管理方法和应用解决方案的总和
D：客户关系管理是一种以客户为中心的经营策略 E：客户关系管理以信息技术为手段
21、不属于房地产经纪机构人力资源管理具有的特点的是。A：人本性 B：战略性 C：合法性 D：稳定性
E：客户资金代收代付风险
22、从建筑总平面图中可以看出。A：该建筑场地的位置、大小及形状 B：新建建筑物的朝向
C：场地内的道路布置与绿化安排 D：扩建建筑物的预留地
E：门、窗的位置、尺寸及编号
23、当事人之间对房地产经纪合同的履行有争议的，可以通过方式处理。A：双方当事人本着诚实信用的原则协商解决
B：如经调解不能达成协议，双方可以向房地产所在地检查院申请仲裁 C：如双方协商不成，可以向有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解 D：如经调解不能达成协议，双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理 E：合同中无仲裁条款的，可以向房地产所在地人民法院提起诉讼
24、《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利相应地规定了经营者的是指经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引入误解的虚假宣传。A：真实标识义务 B：质量保证义务
C：真实信息告知义务 D：保证消费者安全义务
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
25、在风险管理的方法中，损失融资主要包括。A：自留与自保 B：对冲 C：保险
D：减少风险行为的程度 E：信息投资
第五篇：湖北省2015年下半年房地产经纪人《基本制度与政策》：住房公积金的性质和特点模拟试题
湖北省2015年下半年房地产经纪人《基本制度与政策》：住房公积金的性质和特点模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房屋租赁的佣金通常为的房租。A：半个月 B：1个月 C：2个月 D：3个月
E：工厂的生产设备
2、通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解等环节的合理分区，实现其内部客户引导线最优化，采用的是写字楼项目现场展示的要点。A：外围包装 B：看楼动线包装 C：样板层层示 D：售楼处展示 E：工厂的生产设备
3、土地登记种类中，因土地权利的消灭而进行的登记是。A：土地初始登记 B：土地变更登记 C：土地注销登记 D：土地更正登记
E：权利型房地产投资信托
4、房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向登记备案。A：住房和城乡建设部门 B：土地管理部门 C：房地产交易中心 D：房产管理部门
E：权利型房地产投资信托
5、商品房销售管理中，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成．损失的为标准适当减少。A：30％ B：35％ C：40％ D：55％
E：权利型房地产投资信托
6、下列选项中，战略是以现有的市场为中心，向水平方向扩展服务领域，又称水平多样化或专业多样化。A：横向多样化 B：市场营销关系的多样化 C：资源多样化
D：技术关系多样化
E：客户资金代收代付风险
7、城市用地评价中的工程评估，是对可能作为城市建设用地的自然条件的工程评估，通常根据地下水位的深度、洪水淹没范围、地基承载力、地形坡度等自然条件，评估用地适于建设的优劣程度，一般分类不包括。A：适宜城市建设用地 B：基本适宜城市建设用地 C：不适宜城市建设用地 D：特别适宜城市建设用地
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
8、房地产经纪信息管理系统设计的原则中，协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相．互配合完成同一目标。其核心内容是。A：应用协同 B：人的协同 C：信息协同 D：流程协同
E：客户资金代收代付风险
9、房地产估价机构的一级资质，要求有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或出资额合计不低于。A：50％ B：60％ C：70％ D：80％
E：权利型房地产投资信托
10、关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是。
A：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B：备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书 C：备案时只需要提供承租人的身份证件
D：如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况 E：权利型房地产投资信托
11、下列选项同交易标的之间的关系中，占有交易标的是。A：经纪 B：行纪 C：经销 D：包销
E：客户资金代收代付风险
12、个人独资房地产经纪机构是指依照《个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。A：有限 B：无限 C：直接 D：间接
E：客户资金代收代付风险
13、关于房地产经纪机构设立的分支机构的表述，正确的是。A：分支机构能独立开展房地产经纪业务，具有法人资格
B：分支机构解散后，房地产经纪机构不对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任
C：合伙机构和个人独资机构以其全部财产承担有限责任
D：股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任 E：客户资金代收代付风险
14、房地产市场调查中，方法主要运用在大客户的调查和为其他调查的补充或验证中。
A：全面调查 B：典型调查 C：抽样调查 D：重点调查
E：工厂的生产设备
15、经纪是经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。A：商品 B：市场 C：调控 D：计划
E：客户资金代收代付风险
16、房源开拓渠道时，通过维护老客户得来的客户在时间和资金成本方面的投入是开发新客户的。A：1／2 B：1／3 C：1／4 D：1／5 E：工厂的生产设备
17、随着时间的推移，房地产市场环境以及人们的需求都会发生相应的变化，房地产经纪信息的价值也会发生变化，有些信息变得越来越不重要，甚至失去了使用价值，而有些信息，如新热点地区的房源信息，则变得越来越有价值，这体现了信息的特征。A：时效性 B：积累性 C：复杂性 D：增值性
E：客户资金代收代付风险
18、”主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作”是的主要工作。A：销售员
B：案场销售经理 C：销售副总经理 D：销售总经理 E：客户资金代收代付风险
19、关于代理的说法，错误的是。．
A：代理人应在代理权限内进行民事活动 B：代理人应以被代理人的名义进行民事活动 C：代理人的民事活动结果由被代理人承受
D：代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
20、职业责任感是职业人对自身职业责任的认知和态度，与其他任何职业一样，增加职业责任感是房地产经纪人员成就事业的。A：必要手段 B：基本环节 C：可靠途径 D：重要条件
E：客户资金代收代付风险
21、房地产消费行为调研的内容不包括。A：消费者对房地产价格的要求 B：消费者对房地产设计的要求 C：消费者的收入水平
D：购买行为主要决策者的情况 E：工厂的生产设备
22、根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上行政主管部门备案。A：工商 B：国土资源 C：房地产 D：财政
E：权利型房地产投资信托
23、对房地产经纪人员在房地产中介活动中出现禁止行为的处罚标准是收回资格证书或公告资格证书作废，并处。A：警告
B：5000元以下罚款 C：1万元以下罚款
D：1万元以上3万元以下罚款 E：权利型房地产投资信托
24、房地产经纪门店经营成功的关键因素是。A：客流量大小 B：房源状况 C：竞争对手 D：临路状况
E：客户资金代收代付风险
25、根据房地产经纪活动促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务和等。A：房地产买卖经纪业务 B：房地产居间经纪业务 C：房地产租赁经纪业务 D：房地产代理经纪业务 E：客户资金代收代付风险
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于物权的表述中，正确的有。A：物权具有优先效力
B：任何情况下的物权均优先于债权 C：物权的设定必须公示
D：不动产物权的公示方式是登记 E：动产物权的公示方式是占有
2、生态美学原则主要有。A：多样、复杂原则 B：活力、健康原则 C：独特性与吸引力原则 D：最大绿色原则
E：观察、体验自然的愉悦原则
3、古典主义风格的外立面包括。A：中国古建筑的外立面 B：生态建筑的外立面
C：文艺复兴时期建筑的外立面 D：西方古典建筑的外立面
E：后现代主义风格建筑的外立面
4、由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道，以及制定相关设计及活动方案时，应当确保。A：渠道受众重点为企业高层人员或社会高端阶层
B：在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质
C：在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色
D：通过展示內容及服务交流內容的专业程度，建立与高端商务客户的对话平台 E：行业资源的应用是写字楼推广与住宅推广的重要不同
5、室内装饰装修的色彩要点包括。A：家具的颜色 B：踢脚线的颜色 C：装修配件的颜色 D：地毯的颜色 E：天棚的颜色
6、房地产经纪人对买房客户信息采集的技术要点包括。A：询问客户购房资金预算 B：询问客户购房资金来源 C：了解客户购房特殊需求 D：保证客户信息的安全性 E：分析区域内房地产价格趋势
7、自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。A：抵押权、地役权登记，10个工作日 B：预告登记、更正登记，30个工作日 C：异议登记．1个工作日
D：法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定 E：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日
8、房地产经纪机构的业务领域包括等。A：人员数量选择 B：区域选择
C：业务类型选择 D：市场范围选择 E：目标客户选择
9、房地产经纪人在对待购房金额较大的客户时，要保证，充分尊重客户对隐私的要求，有足够的耐心让客户享受到专业服务。A：客户信息的完整性 B：客户信息的安全性 C：房源信息的及时性 D：客户信息的有效性 E：房源信息的可靠性
10、根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则，可分为。A：直觉思维 B：逻辑思维 C：动作思维 D：形象思维 E：抽象思维
11、房地产经纪机构除了留住客户外，还需要积极争取更多的客户，需要加强的工作包括。
A：鼓励客户推荐
B：给新客户提供附加服务 C：与客户积极沟通 D：正确处理投诉
E：建立长久的合作关系
12、房地产经纪人违反房地产经纪执业规则的行为有。A：未向当事人出示房地产经纪人注册证书
B：与委托人签订委托协议后，对外发布委托人的房源信息 C：采取内部认购的方式营造销售旺盛的氛围 D：将自己的注册证书供给朋友使用
E：以低价租赁、高价转租等方式赚取差价
13、在心理学中，具有“直率热情，精力旺盛；性情急躁，反应迅速；情绪明显外露，但持续时间不长”特征的气质类型属于。A：抑郁质类型 B：胆汁质类型 C：多血质类型 D：黏液质类型 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
14、房地产经纪机构的主要岗位中，案场销售经理的主要工作包括。
A：项目前期做好市场调查分析，配合相关部门制定合理的企划计划与销售计划 B：主动配合公司做好针对所在销售个案的调研工作 C：认真做好客户登记并确保资料的准确性
D：认真填写各类表单，确保内容及数据的准确性 E：客户资金代收代付风险
15、从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，其有偿转让主要包括。A：房地产入股 B：房地产赠与 C：房地产继承 D：房地产买卖 E：房地产抵债
16、租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中承租方证件包括。A：身份证 B：结婚证 C：工作证
D：委托人的授权委托书 E：暂住证或公司担保书
17、人际沟通的技能包括等。
A：了解对方心理活动和基本想法的技能 B：适当运用向对方传达意思方式的技能 C：把握向对方传达关键思想的时机的技能 D：议价谈判的技能 E：供需搭配的技能
18、客户关系管理利用等信息技术，挖掘与分析现有客户信息以预测客户的未来行为，促使其重复购买和吸引新客户。A：数据库 B：历史记录 C：数据挖掘 D：数据统计 E：多媒体
19、下列法律文件中，是由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律。A：合同法 B：刑法
C：城市房地产管理法 D：物权法
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
20、新建商品房售楼处的选择原则是具有一定。A：专业性 B：互动性 C：昭示性 D：易达性 E：指导性
21、房地产项目在销售前，需要对售楼处、样板房等进行专业选址及包装，应做到。
A：位置的选择不和工程的施工发生冲突，不影响工程进度 B：售楼处的选择原则是具有一定昭示性、易达性
C：样板房的设立和装修均应符合本项目购房者的身份特征和需求 D：样板房的设立和装修应突出户型和空间功能优势 E：对样板房包装的风格需根据市场主流需求来综合考虑
22、优先权是指在相同的价款、支付方式、期限等同等条件下优于他人购买的权利，享有房地产优先购买权的人有。A：房地产共有人
B：具有完全民事行为能力人 C：相互毗邻的所有人 D：房屋承租人 E：房屋所有权人
23、经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为。
A：活动时间的持续性 B：活动主体的专业性 C：活动空间的普遍性 D：活动地位的中介性 E：活动内容的服务性
24、认为“把生活环境抽象化，这对人们的生活就是一种真实”的室内装饰装修流派是。A：风格派 B：光亮派 C：超现实派 D：装饰艺术派
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
25、指数按照计算方法不同，可分为。A：质量指数 B：加权指数 C：个体指数 D：简单指数 E：数量指数
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