第一篇：关于呼中森林经营所撤并或改制的调研报告_
一、呼中森林经营所承担的工作特殊
二、呼中森林经营所职工构成特殊
自2000年原建工处归属到呼中森林经营所后，使这个比较富裕的企业，出现了老职工多、工伤多、女职工多、困难职工多现象，这是任何单位都无法相比的。前些年，只要有上访的，无论是到局、到区上访，还是到地区、省里、北京越级上访，都会有呼中森林经营所的。为此，区里主要领导曾在这个单位召开过信访工作现场会，专门研究制止上访事宜。主要的上访理由，是找活干、找知青待遇、找工伤待遇、看病借款核销、困难求助等。
三、呼中森林经营所发展劲头十足
一、人多活少的复杂工作局面，他们实现了“两个创新”：即工作思路创新、解决职工就业创新。摒弃等、靠、要思想，抓住呼中全面推进“六大接续产业”时机，适时调整工作格局，在努力做好木材生产、营林生产和森林管护等主要工作的前提下，发挥企业优势，挖掘企业潜力，把眼光投放到强化替代产业上来。为了铸造不等、不靠思想，形成积极向上的合力，保证企业重心的转变，我们在班子中开展了“公仆责任”大讨论，旨在强化班子成员的责任感、紧迫感和使命感；在党员中开展“让党员站在先锋岗上”活动，激励党员充分发挥作用；在职工中开展“所兴我荣，居安思危”活动，让职工树立正确的集体荣誉感。
第二篇：国企改制中职工权益保护的对策建议调研报告
现阶段，我国正处于社会经济的转型期，随着企业改制不断深入，职工权益保护问题凸显。在全球金融危机影响下，维护职工权益和维护劳动关系稳定，调动全体职工积极性，推动生产力发展，劳资合作共渡难关，是当前面临的重要任务。造成改制过程中员工权益保护工作中的种种问题，源于法制不健全、行政不作为、企业不主动、员工不积极等原因。要改变这种状况
必须依赖于各方团结一致，共同谋划。
政府部门应加快法制建设和相关法规的制定和执行力度；企业要勇于和善于承担社会责任；员工也要积极提高自身素质和技术，尽快实现下岗再就业；工会要认真贯彻“组织起来，切实维权”的工会工作方针，“以职工为本，主动依法科学维权”。只有从社会、政府、企业、员工多方入手，实行综合治理，才能从根本上解决国有企业改制过程中员工权益保护的种种问题，确保企业可持续性发展，促使国有经济又好又快增长，维护社会和谐稳定大局。
1.加大政策宣传力度，让社会各界和广大职工理解改革支持改革。根据全总了解的情况，许多成功改制、呈现出健康快速发展良好势头的国有企业，之所以能顺利改制重组，就是因为坚持了全心全意依靠工人阶级这一根本指导方针。在事关企业改革改制等重大决策问题上，事先交职工代表讨论，经职代会审议、通过决定后再予以实施，从而使企业各项决策都建立在民主科学的基础上，保证了国有资产保值增值，也保证了企业不断发展。但在部分企业领导干部及职工中还存有模糊认识。因此要把解决认识问题放在首位，根据不同类型单位特点、存在的问题，利用多种形式和渠道加大宣传教育力度，使社会各界充分认识到，工人阶级是国家的主人，是党巩固政权的坚实基础和推进改革、发展经济、保持稳定的依靠力量。尊重和保障职工民主政治权利，是贯彻实践“三个代表”重要思想，建设小康社会的客观要求。通过广泛学习宣传教育活动，努力在全社会营造依靠职工办企业的良好氛围。
2.完善法律法规，加大执法力度，规范政府行为。改革开放以来，国家先后制定了一系列法律、法规，有效保障了广大职工的劳动权利。但在国有企业改制过程中，需要保护的不仅仅是职工劳动权益，还包括职工享有的人身权利、民主政治权利、资产权益、文化教育权利等。这就导致对于国有企业改制过程中出现的许多新情况、新问题难以规范和调整。且原有一些劳动保障方面规范性文件也由于效力层次较低且分散，不便于职工知晓和掌握。职工迫切要求依法加强对职工权益的保护力度，为职工维权提供完善的法制保障。因此，尽快完善有关职工权益保护的法律，既是职工迫切要求，也是维护稳定和谐劳动关系客观需要。根据依法行政原则，对政府在企业进行关、停、并、转中的权力应由法律法规明确。没有法律根据，政府不能对企业做出影响其权益的具体行政行为。同时，政府对企业进行改制过程中，做出关闭企业的决定或实施此种决定，都须严格遵守法定程序。
3.集中一切可利用资源，多渠道筹措改革资金，突破改制企业遗留问题难点。建议各级政府相关部门集中财力加速推进国企改制的收尾工作。首先，政府相关部门要督促那些企业资产质量比较好、现金支付有困难的企业用有效资产、有价证券、企业债权、债权转股权等多种方式依法偿还职工的补偿金、劳动债权、福利性债权、养老金、医疗保险等。可采取由职工与企业签订协议方式，约定偿还时间。其次，政府相关部门对那些没有能力偿还职工补偿金、劳动债权、福利性债权、养老金、医疗保险等企业给予一定政策，一次性解决遗留问题。或政府暂时代企业先行偿还，解决职工后顾之忧。对矛盾比较突出共性不强的个案问题个别处理。对于企业需要裁减的人员，要督促企业一次性兑现经济补偿金，清偿拖欠职工的工资、医疗费、集资款等各种债务，补缴欠缴的社会保障费和住房公积金。对于改制企业继续留用人员，要督促企业向他们支付转换身份的经济补偿金和清偿各种债务，不得违背职工意愿强行将经济补偿金和未清偿债务作为职工股本金入股。
4.必须坚持履行民主程序，充分发挥职代会作用。要按照有关法律法规的规定及国务院办公厅转发国资委《关于规范国有企业改制工作的意见》的要求，坚持国有企业改制方案和国有控股企业改制为非国有企业的方案，须提交企业职工代表大会或职工大会审议，充分听取职工意见，其中职工安置方案须经企业职工代表大会或职工大会审议通过。集体企业转制方案必须经职工代表大会或职工大会审议通过。在企业改制过程中，必须坚持职工代表大会制度，不得以主席团联席会议等形式代替职代会。召开职代会必须坚持严格的程序，职工代表大会要有三分之二以上职工代表出席，全体职工代表半数通过方为有效。任何企业都不得因放假等原因简化职代会的形式。审议通过企业改制方案、职工安置方案等内容应采用无记名投票的方式，赞成票必须占全体职工代表半数以上方为有效。对于出现“暗箱操作”、“违规操作”造成职工上访、群访事件的，工会及政府有关部门，要及时提出整改建议，妥善解决，不留后遗症。严格实行责任追究制度，对违反职代会决议和有关政策规定，导致矛盾激化，影响企业单位和社会稳定的，严格进行责任追究。
5.做好劳动合同、集体合同调整、续签、重签工作，千方百计稳定职工队伍。坚决反对借改革之机大规模裁减人员和随意裁员。要敦促改制企业
尽可能多的安置职工，对调整下来的职工尽可能采取措施内部消化。对于改制企业中职工转换身份或按政策合理分流的人员，工会和相关部门要做好职工劳动合同的变更、解除和终止工作，并帮助和指导职工与新的用人单位签订劳动合同。企业改制过程中涉及职工劳动权利和经济利益等方面问题，要通过工会代表职工与企业方面进行平等协商解决。认真做好集体合同的调整、续签、重签工作，所有改制企业都要建立和完善平等协商、集体合同制度，保持工作连续性。对改制过程中出现的不稳定因素，工会及相关部门积极做好劳动争议预防和调解工作，对于利用改制之机侵害职工合法权益的行为，工会要代表职工向有关部门反映或走法律程序解决。对因改制引发的职工群体事件，要积极协助党组织做好化解矛盾，理顺情绪的工作，避免激化矛盾。
6.采取多种措施，标本兼治，促进下岗失业人员再就业。随着企业改革不断深化，技术进步，经济结构调整，职工下岗失业已成为当今经济生活和社会生活中一种特有现象。如何促使下岗失业职工再就业是全社会关注的热点问题。要做好这项工作，必须全方位联动，标本兼治，才能达到目标。为了进一步保障劳动者的就业权利，确保国家建立起完善的就业机制和良好的就业秩序，国家应尽早出台《就业保障法》，以国家强制力保障再就业工程的实施。企业主管部门和劳动就业部门要充分利用现有培训设施，对下岗职工开展多层次、多形式的转岗转业训练，提高下岗职工再就业能力和整体素质。
7.加强对改制过程中国有资产和职工经济补偿的监督保护。企业改制要全面公开，在企业改制过程中，有的往往公开的只是对某个企业的整体估价，然后进行竞拍，整体出售。只公开某个企业整体估价，而不公开企业资产明细表，很有可能只是对部分资产的评估，而作为整个企业的估价，这就会导致国有资产的流失。建议企业改制时，不但要向职工公开企业资产的整体评估价格，还要向职工公开企业全部资产的明细表，接受职工的监督。职工同企业一起成长，最了解企业情况，向他们公开了企业全部资产明细表，会防止用部分资产来代替全部资产而进行评估，从而导致国有资产流失。要组织职工群众对企业清产核资、财务审计、资产评估、交易管理、转让价格等情况进行监督。对国有及国有控股企业的负责人滥用职权、玩忽职守，造成国有资产流失，对集体企业负责人违法乱纪侵吞集体财产，对严重损害国家、集体和侵犯职工群众利益的违法违纪行为，要组织职工及时向有关方面反映、举报，督促有关方面依据国家有关法律法规严肃查处。建议各市建立对职工经济补偿保证费用的监管制度，建立地方领导责任人制度，组成由国资委、劳动保障、法院等有关部门参加的监管机构，认真落实履约监督职责，切实保障国有资产和职工合法权益不受侵害。
8.充分发挥各级工会组织作用，主动依法科学维权。部分国有重组改制企业特别是困难企业，由于各种原因，造成企业党的组织和工会组织不健全，活动不正常。因此，要加大工作力度，强化工作措施，把工会组织尽快建立健全起来，为其承担职代会工作机构的职责，提供组织保障。在企业改制前，工会组织要及时向企业党委和上级工会组织反映情况；改制后建立新公司时，要按照全总“机构同步建立、干部同步配备、工作同步运行”的要求组建起新的工会组织。同时根据改制企业机制的多样性和职工身份的多重性，尽一切力量让其他不同身份的职工加入工会组织，特别注意吸收农民工入会。对改制后一些企业规模小、人数少、工作地点分散、人员难集中的小企业、小公司，可采取组建联合工会的办法，成立工会组织，力争每个改制企业都有工会组织。
第三篇：关于连锁经营中定位策略的调研报告--连锁方向--
关于连锁经营中定位策略的调研报告
摘要：经济全球化给中国连锁经营带来了机遇和挑战，中国连锁经营与国外存在较大差距，在宏观调控对策上要改革体制、完善机制、制定规划、健全法制和发展中介组织策略，在微观经营对策上，中国连锁经营是否成功，关键在于市场定位策略是否正确，并提出规模定位集团，业态定位多元化，业种定位多样化，商品定位大众以及经营定位科技化和品牌定位策略。
关键词：“连锁经营”;“定位策略”;“市场定位” 华联超市股份有限公司是中国国内第一家上市的连锁超市公司，其前身为成立于1993年1月的上海华联超市公司。公司以“挑战极限，追求卓越”为企业精神，以“低成本、低投入、高效益、高产出”为经营原则，以特许加盟为经营特色，形成了以标准超市、大卖场、便利店为主营业态，以现代化物流和信息化管理为核心技术，以开拓全国市场、参与全球竞争为目标的经营格局。近年，连锁经营在我国零售领域的发展中，独放屏彩。连锁业态，成为零售业中取代百货店后起之秀。随入世后我国零售业开放进程的加快，我国将在今后的5年左右时间内，逐步开放除个别商品外的所有零售市场，对外商设立合营公司的数量，地域，股权比例和设立方式的限制，也将逐步取消。我国的连锁业将迎来更加激励的竞争。
连锁经营零售要规模产生效益，但是由于我国零售业继发达国家之后快速进入连锁业态的。零售企业在这一轮的竞争中，内部的经营管理急需跟上，否侧，目前的多种形式的联合和扩张，都会因为管理的“质”跟不上的速度的“量”，扩张和经营管理的两个车轮大小不一，最终陷入困境。定位是零售业经营中的首要问题。我们的传统百货行业，通行的商圈调研、消费分层，竞争层分析，对于百货店确定目标消费者，确定自身经营策略，有重要指导作用。
连锁经营。按照现代社会化大生产的要求组织流通，以连锁的形态，实现规模经营。若干企业在核心企业（总部）的领导下，采用规范经营，实行集中采购和分散销售有机结合，充分挖掘流通效能的潜力，保证社会再生产过程顺利地进行。运用一套科学的、标准的经营、管理模式把许多点连结在一起。统一、经营、管理、形式规模、品牌，使企业得到更快，更好的发展，简单地说，就是锁定一套经营，管理模式连结各点，规模经营。
定位策略，全称市场定位策略，是市场营销学术语，定位策略，简而言之，就是企业在进入细分市场，进行市场定位时所采取的策略，企业通过市场定位，首先确定自身现在所处的地位，即产品，品牌能在多大程度上对应市场需求。比较评价竞争与企业自身的产品和品牌在市场上的地位,发现潜在的重市场位置,了解和掌握应该追加投放新产品的市场位置,以及现有产重新定位或放弃的方向等。设法在自己的产品,品牌上找出竞争者更具竞争优势的特性或者创造与众不同的特色,从而使其产品品牌在市场上占据有利地位,取得目标市场的竞争优势。
著名市场营销家菲利普.科特勒认为定位就是对企业的产品进行设计，从而使其能在目标顾客心目中占有一个独特的，有价值的位置的行动，确定目标市场定位。连锁店在以上分析的基础上，选择自己的目标市场，连锁店目标市场定位可分为3种类型：无差异型、差异型和集中型。下面以集中型为主要论点，其它论点不详论述。
集中型定位。连锁只选择一个细分市场，这就是集中型市场定位。该定位连锁店提供的产品专一化，营销组合也特定的，经营成本和管理难度都低。因此，只要连锁店选择的细分市场恰当，就获得较高的投资回报。以下是上海“华联”连锁超市公司为论点的案例。
上海“华联”连锁超市公司确定以工薪阶层为自己主要的服务对象，以这一消费层顾客的“开门七件事”来组织商品和设置服务项目，执行低于市场价的商品价格政策。口号是“华联超市工薪阶层的购物天堂”和“同品同质比市场价低2%～5%”。由于这一集中型定位的成功，该连锁店发展迅速，1995年直营连锁的门店已达多40家，成为全国最大的连连锁超市公司。采用集中型市场定位，还可以使连锁避开激烈的竞争，抓住市场空隙另辟蹊径。
连锁店究竟选择哪种类型市场定位，要考虑连锁店资源情况、产品、特点和市场状况。一般来说，如果连锁店实力强；资源雄厚；产品同质化顾客的消费倾向大致相同，竞争者较少，就应采用无差异型或集中型市场定位。在差异型和集中型定位之间的选择中，通常的做法是，连锁店组建和规模发展初期，选择集中型定位。当进入到规模较快发展阶段，则可选择差异型定位。因为这时连锁店随规模的扩大，市场占有率的提高和连锁运作的成熟，定位有差别的服务与政策的难度会降低，连锁店有较强的实力向其他细分市场拓展。
值此论文完成之际谨向关心、帮助、支持和鼓励我的同学、老师致以最真诚的谢意，和最衷心的祝福!在我们论文撰写之初,我拟定的论文提纲比角简单,论文思路不是很清晰。老师以其丰富专业知识,严谨的治学态度,给予了我认真耐心的指导。在百忙中抽出时间,帮助我修改论文提纲理清论文思路,指出不足提出建议使我们深受教育和感动。
参考文献:经济全球化与中国连锁经营对策探析,龙镇辉;肇庆学院学报2011年04期
中国商报网, 汤 超 颖
中国连锁经营引领商业现代化【J】商贸经济 2004.(2)超市168网2005.11;(4)
第四篇：结合本单位实际情况和你的本职工作,阐述森林经营中需要注意的气象学或气候学问题？
（2）、结合本单位实际情况和你的本职工作，阐述森林经营中需要注意的气象学或气候学问题？
答：
（一）在采种工作中，要根据气象及天气条件，预测种实成熟朋、采集期。以便及时组织采种。要依据气象及气候条件，作好种实处理和贮藏工作。
（二）在育苗工作中，要根据当地气象及气候条件，灾害性天气预报，采取恰当的耕作、栽培、管理及灾害预防措施，才能培育出高产壮苗。
（三）在造林工作中，首先要根据气候条件作好造林区划和规划．要调查当地气候和小气候特点和变化规律，在划分立地条件类型的基础上作好造林设计，确定好造林树种、造林季节、整地方式、混交类型和方式以及恰当的造林技术，以便做到适地迈树，保证造林成活率和保存率，井为以后形成稳定高产和具有良好生态效益的森林打下基础。
（四）在营造防护林时．要根据当地气候资料，确定主要害风方向，设计好林带走向、配置、宽度和树种。
（五）在森林经营工作中，要掌握森林与气候相互作用规律、森林气候的特点，才能确定较好的抚育采伐方式和强度、森林更新方式和主伐方式。
（六）在森林病虫害防治工作中，要掌握气象及气候条件与病虫害发生的关系，作好预测预报，并利用适当天气条件进行防治，才能收到较好效果。
（七）在护林防火工作中，要依据当地气象资料，确定火险等级，作好森林火险预报，以减少国家和人民财产的损失。
（八）在森林采伐后输工作中；要根据天气条件决定采伐季节、木材运输或流送和做好防洪等工作。
（九）在林木良种选育工作中，要根据地方气候和小气候的特点选择良种优树、种子园地址和母树林位置以及确定经营管理措施，以保证种实优质高产。在林木引种工作中，要根据气候条件相似性和小气候特点进行工作，确定能否引种，以便扩大优良品种栽培范围或成功地引种外来树种。
第五篇：益阳市福中福国际城经营开发状况的调研报告
※※※※※※※※※※※※ ※2008级学生 《城市设计概论》
调研报告
※※※※
※
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《城市设计概论》调研报告
课题名称 姓 名 学 号 院 系 专 业 指导教师
关于益阳市福中福·国际城经营开
发状况的调研报告
宋利娟 0801103-29 建筑与城市规划学院
城市规划 郭建东
2012年 6 月 1 日关于益阳市福中福·国际城经营开发状况的调研报告
班级：0801103-29 姓名：宋利娟
一．调查时间：2012-6-1
二．调查地点：湖南省益阳市福中福·国际城
三．调查对象：城市综合体——益阳市福中福·国际城的经营开发状况
四．正文 1概况
福中福·国际城位于益阳市政府新办公大楼后面，益阳城市主干道康富路和海棠路的交汇处。益阳工业新城——高新区的中心。与益阳市政府、国家4A级益阳奥林匹克体育馆、益阳博物馆、梓山湖国际高尔夫球俱乐部为邻，是益阳市政治、经济、文化及体育中心。
福中福·国际城是益阳第一家大型购物、娱乐、休闲、餐饮国际化体验消费中心。益阳已有的几个次商圈，功能单一，业态不齐全，满足不了益阳消费者的需求。坐落在益阳城市中心的福中福·国际城弥补了这一空缺，着力打造益阳的核心商圈。
项目占地11余万平米，总建筑面积20余万平米。由18栋楼构成：外围5层，里边两层，纯商业。采用国际化的规划理念，呈放射性布局，洋溢着欧式风格。集公寓办公区、娱乐休闲区，超市区、酒楼餐饮区、购物区于一体。设计布局了众多大小广场，主入口阿波罗战神驾驶六匹金马凯旋归来；中心六千平米的哥伦布广场，使您身临其境；狩猎女神和海神耸立在其他两个次入口；高耸的主塔标志与周边错落有致的小塔交相辉映，既温馨浪漫又充满着异域情调。对消费者来说，这里不仅是一个消费的好去处，更是一个旅游休闲的好去处。这里交通非常便捷，5、9、16、18、20、29等多条公交线路都途经此处。
作为益阳市2007年的重点工程、形象工程、亮点工程，福中福·国际城自开建以来就得到了市政府大力支持。根据益阳高新技术产业开发区管理委员会2008年7号文件的规定，对福中福·国际城实行优惠政策的通知，由高薪区汇同福中福·国际城开发商成立专门的市场管理委员会，负责该市场的环境协调、市场经营、招商引资等工作；并且福中福·国际城的业主三年内办理税务登记证、卫生许可证、工商登记证等营业证照手续时只收取证签工本费，免收行政事业性收费；以及三年内经营业主享受税收先征收后奖励等优惠政策。2经营开发现状
益阳市福中福·国际城是一个离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体，整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年。该综合体沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格。但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。3经营开发中存在问题
益阳福中福陷入困局的深层次原因，只要有两点：
①开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目乐观，盲目立项；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。
②规划也决定了该项目的生死。规划师指出，其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。4分析
①“政府引导”并非万能
众所周知，与政府合作的新城区开发，土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足：地虽然很便宜地拿下，但是项目今后能否做得起来？由于商业开发经验不足，一些开发商的这种无意识状态，在一些三线城市如台州、南通等的偏远新城区开发中，“表现最为可怕。”“他们认为以低价拿到新区最好的土地，政府又给予许多优惠，开发综合体问题不大。但殊不知，综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业未来的运营成本。”
因此，也就不难想象，在这样双重，甚至多重的因素影响下，有多少表面华丽的城市综合体，正行走在“幸与不幸之间”。益阳市福中福是一个离市中心不远20万平方米的大型综合体。整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。而影响不仅止于此，该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的闲置也对城市的可持续发展带来了不利影响，由于长期经营不善导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。
探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等。
②散售带来先天不良
不少专家认为资金、人才、专业程度都不足，是当前综合体发展的通病。城市综合体为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金。
在益阳市福中福几乎只有不到五成的店面在营业，而且几乎是一些家居，浴缸，和陶瓷的店铺，另外在商场的前排有一些酒楼和洗浴城和三两个娱乐场所。
专家认为，如果综合体的商业配备有商业街，那么商业街可以交给专业的商业管理公司去统一销售和进行后期统一管理；如果是纯购物中心，那就必须要开发商持有。对于福中福的具体情况，应重点招商几个核心主力店和一批知名品牌店来带动铺铺兴旺，在后期经营上实行“统一管理、统一布局、统一形象、专业化操作”，以一流的商业管理为业主和商家服好务，从而吸引益阳人本土消费，减少购买力外流的现象。
③专业能力是最大的考验
“专业能力”主要包括以下几方面：
其中之一应该是对于各种资源的有效运用。一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。
益阳市福中福项目周边企事业单位及家属区众多，如政府公务员小区、人民银行住宅小区、农业银行住宅小区、国税局住宅小区等；新开发的房地产项目就有二十几个；同时又是工业的抢驻地，国内百强之一的纳爱斯集团及科力远、中科软件、天心博力、海纳百川等IT产业、生物工程、新材料公司和厂家都入驻这里；附近大中院校林立，湖南城市学院、海棠中学、朝阳国际实验学校、益阳医学高等专科学校等，项目立足高新区，辐射赫山区、资阳区及益阳周边县市消费群460万人。对于资源的有效利用还是比较充分。有一点不足的是交通不便，经过这里的公交车比较少，给较远距离的市民消费带来 4
了不便。
另一个就是“设计方案的市场化”。大部分综合体现在都是单纯的设计先行，认为做得外观漂亮是主要的，而忽略最重要的市场分析研究，无法让城市综合体的物业价值、经济价值得以充分实现，也就更谈不上实现对城市的贡献作用了。而正确的程序应该是，建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议。而益阳市福中福设计方面最大的不足在于其商业全部围在里面，在外面看不到，另外出入口也非常之少。里面不能停车，外面停车位也不足。这样的布局无法吸引市民的消费活动。5建议及总结
通过对益阳市福中福·国际城经营开发的调查，个人认为可以通过以下几点促进它的发展：
①向市政府和众旺公司申请，多开通几条公交线路，以带动人气。虽然福中福开通了免费购物巴士，但去福中福交通还是很不方便，交通不方便怎么能够有很多人来呢？
②将超市百货转给专业大型连锁超市和百货公司经营，或者与专业连锁超市百货合作经营。福中福毕竟是一个搞房地产的，不是专业选手。在做超市和百货上面还是有点欠缺。试想如果福中福的超市如果是沃尔玛，那么福中福绝对不是现在这个效果。
③服饰街进驻商家门槛一定要提高，不要什么样的商家都允许进驻，至少要是个名牌。不要让福中福的服饰街成为古道街。一定要提高福中福的品味。
④福中福的电器数码街可以引进苏宁电器或者国美电器专业经营，还可以引进一个专业连锁电脑城。
⑤小吃街一定要把肯德基麦当劳引进来，甚至可以引进必胜客。小吃街的规划一定要做好。建议工作人员去研究一下益阳的特色小吃，把他们引到福中福来做生意，并且给他们两年的减免租金。
⑥福中福必须把绿化做好，光秃秃的几栋欧式建筑还是不怎么好看的。
城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业（含商业街及购物中心）、酒店（含酒店式公寓）、写字楼（含SOHO）、住宅。
一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应该的职责，如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲活动功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。“通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。”北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华说。
实际上，一个成熟理性的城市综合体标志是持有物业的部分，因为综合体项目的人群是复合的，多元的，这就需要商业物业占主导，像深圳的华润中心，一期开发的是大型购物中心万象城，二期是酒店。商业是整个综合体的立足之本；其次是酒店与写字楼，住宅只是一个附属产品。
城市综合体应当以各种物业类型的有机搭配，而不是随机组合。
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