长沙市房屋拆迁补偿问题的研究

第一篇：长沙市房屋拆迁补偿问题的研究

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，由于某些城市政府急于加快城市改造工作,造成拆迁规模过大的现象,使城市房屋拆迁量呈迅猛上升势头。围绕着土地使用产生的矛盾也越来越多，矛盾的焦点集中在房屋拆迁补偿问题上。房屋和土地是城市居民的生存之本，处理不好就会激化矛盾，影响社会稳定和发展的大局。因此我们着力与对房屋拆迁补偿问题的研究。来解决政府与人民在拆迁中可能遇到的各种情况

第一，拆迁评估方法的完善当前我国城市房屋拆迁评估方法比较

单一,不够完善。我们用科学的方法，结合实际对房屋拆迁补偿问题有一个更深入的，更加全面的了解，也能使人们更好得了解自己得价值所在。

第二，拆迁补偿标准的统一我国城市拆迁补偿的标准不一主要表

现在部分地区拆迁补偿款较低,即使是同一地区，也存在着补偿标准不统一的怪现状。我国由于在拆迁评估阶段,对房屋的评估不完善、不合理以及拆迁机构不独立,造成被拆除房屋的评估错误,因而拆迁补偿费也相应较低。拆迁补偿标准不统一,普遍偏低造成被拆迁人购买新房有困难,又返回来影响拆迁工作,使其不能顺利完成拆迁工作。因此对房屋拆迁补偿标准的研究，能够更好得了解政府所需与百姓所急，能够避免在拆迁过程与拆迁协议中所遇到的各种问题，预防不必要的事故发生。第三，拆迁之后的安排政府在拆迁中，尽量避免事故与事件的发

生，却往往忽略了大量人口的拆迁与转移对当地就业与各种社会活动造成的压力。我们致力于研究在拆迁过程中与拆迁之后我们能遇到的各种问题与解决办法，使得政府在拆迁之中能做到人民的满意与自己形象的丰满

总之城市房屋行政拆迁补偿制度关系到百姓的住房问题，住房问题是百姓生活的头等大事。拆迁补偿工作做的不好，会直接影响百姓的生活条件，不利于百姓安居乐业，不利于树立政府威信，不利于维护社会的安定团结。房屋拆迁补偿问题的研究在当今城市建设与发展之中是刻不容缓的，是真正的利国利民的事情。

第二篇：关于房屋拆迁及补偿问题的探讨

关于房屋拆迁及补偿问题的探讨

摘要：近几年，房屋拆迁问题一直是我国在城市建设过程中的热点问题，本文就此问题做出思考，提出一些建议。

关键词：房屋拆迁

补偿政策

政府工作等

正文：

近年来，随着城市发展以及城镇化水平的不断提高，有关于房屋拆迁方面的纠纷也日渐增多。目前，我国就房屋拆迁以及事后补偿这部分有一些相关的规定，但大多都是一些原则性的规定，并没有实质性的具体内容，因此也是造成目前纠纷多，且难以决断的情形的原因之一。更有甚者，越来越多的地方出现强制拆迁和钉子户的问题，导致在拆迁纠纷日渐增多的同时，道德标准也在经受一定程度上的考验。下面就上述状况结合我国目前的相关政策背景做出一些思考。

关于城市房屋拆迁首先要明确两个概念：

一、什么是房屋拆迁；

二、什么是房屋拆迁补偿；

三、什么是房屋拆迁补偿政策。第一，拆迁是指为城市建设和国家经济发展的需要，经有关机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。第二，城市房屋拆迁补偿，是指城市建设和发展过程中拆除房屋而给予房屋所有权人一定程度范围内的补偿。其核心问题是补偿的范围和标准以及补偿的形式。房屋拆迁补偿的范围通常认为包括房屋所有权、附属物品所有权和收益权。而关于补偿形式方面，目前比较通用的是货币补偿和房屋产权调换两种方式。第三，房屋拆迁补偿政策是政府为实现一定的公共利益或公众需要，对城镇用地进行重新规划配置而做出的规定。房屋拆迁政策是一个系统的动态的过程，所要解决的问题以及提出的对策都必须在政策过程中才能实现其价值，拆迁政策的公益性要求必须体现全体公民的利益。

目前我国在城市房屋拆迁过程中所存在的问题主要有以下几个：其一，政府部门在房屋拆迁过程中所拥有的权力过于强大，房屋所有权人的权力相对弱化。由于我国有比较特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。导致主客体错位，政府依赖它的权力对拆迁工作进行强制性干涉，以公共利益为名，侵害房屋所有权人的利益。同时，鉴于我国政府部门的工作人员素质参差不齐，更有从中牟取非法利益的诱惑，导致强制拆迁与钉子户的矛盾越发激烈。其二，拆迁的合法性不能得到保证，主要表现为：

1、拆迁管理部门热衷于接受委托，承担具体的拆迁任务，在房屋所有权人有意见时，又以主管部门的权威进行压制，政企不分、政事不分。

2、拆迁裁决程序缺乏公正、公开性，裁决内容不具体、透明度不够。

3、拆迁前也不听取房屋所有权人的意见，拆迁补偿、安置标准不公开，房屋所有权人有异议时，不认真解释，强制剥夺拆迁户的知情权和选择权。

4、部分执法人员的素质不高，法律意识淡薄，法律常识缺乏，违背拆迁执法程序，采用暴力、野蛮方式强制拆迁房屋所有权人的房屋并破坏其所有物品，甚至进行暗地里的人身伤害，从而引发矛盾。其三，并没有将房屋拆迁后的补偿工作放在拆迁工作重心上。许多政府和拆迁方将工作重点放在拆迁这个问题上，房屋所有权人如果属于妥协型的，就给予一定的补偿进行拆迁，如果属于不合作型的，就直接采取强制拆迁，或者是变向强制拆迁。而对于事后的补偿多采取不闻不问的态度，补偿的落实程度也相对较低。结合目前中国的国情分析，出现以上问题的原因大致有以下几点。

第一，政府相关工作人员的素质并不完全达到标准。所谓标准，是指一个合格的执法人员、政府工作人员所应该具有的素质和工作态度。这在一定程度上与我国的公务员考取制度息息相关。虽然目前我国的公务员考试出现过热的情况，录取比例也接近几百比一的状况，但是实际考取人员的素质并不能完全得到保证。笔试、面试只能从一定程度上体现一个公务员的素质。同时，缺乏比较完善的对于从政人员以及公务员的监管机制也是一个显著的问题。虽然有相关规定对于相关人员的工作进行监督，但是最终的执行力却因地方而各异，官官相护，政商勾结的情况也并不是不存在。

第二，商业拆迁中，从商者的素质不高。虽说作为商人必须考虑到自身以及公司集团的利益，但是在拆迁过程中完全忽略被拆迁户的相关利益从某种程度上也是对自身形象的损坏。但很多商人在权衡利益之后都会将被拆迁户的利益放在相对弱化的位置。从而导致各种纠纷问题的产生。

第三，缺乏一个权威有效且受到商人、政府以及群众所认同的中立组织机构对于所有的房屋拆迁进行评估和监管。目前之所以房屋开发商可以肆无忌惮地进行暴力拆迁或者是变向地强制拆迁，其原因在于，在与政府部门达成统一战线之后，已经没有部门可以对它的行为进行限制。被拆迁户再闹，只要在不发生特殊事件的前提下，开发商都可以采取听之任之，不闻不问，或者反过来恐吓威逼的方式以避免这样的拆迁户把事情闹大。而大多的群众都畏惧于权力而又缺乏反抗的资本，都会进行妥协。

鉴于以上的问题及其相关的部分原因，在此提出一些这方面的相关建议。

第一，建议一个权威有效且受到商人、政府以及群众所认同的中立组织机构对于所有的房屋拆迁进行评估和监管。这是一个效仿很多西方国家的作法。我国目前缺乏的就是能够独立生存并履行职能的中立机构，无论是在房屋拆迁方面还是其他方面都是如此。一旦能够建立这样一个机构，并妥善管理，将会使房屋拆迁问题变得相对简单。同时，需要政府在政策上作出一定的规定，赋予这个机构一个职能，使所有的拆迁工作不能绕过这个部门而展开。这个部门在一个拆迁过程中可以履行评估和监督的职能。评估可以涉及到拆迁方案的可行性、合法性以及关于补偿方式的选择和补偿金的多少。并在实施过程中全程监督。当然，作为一个独立的中立机构一定会存在它运行的成本，这方面除了政府的补贴支持外，也可从每个项目中收取一定的报酬以维持其正常工作运行。

第二，完善拆迁补偿的相关政策。对于目前拆迁所出现的情况，某种意义上也是由于相关政策规定不明确和执行力度不够。这里举福建省厦门市在相关方面做出的改进作为例子。09-10年，厦门市曾多次发布关于拆迁工作的政策以及修改案，如修改单一赔偿方式为拆迁户自由选择赔偿方式，另外从10年2月10日起，城市房屋拆迁货币补偿金额计算办法中，将被拆迁住宅房屋货币补偿公式中的补贴金额计算公式系数，由45%调整为80%，计算公式不改变等。这些都是对于补偿政策的合理性的提高，也是从另一个角度对于补偿政策执行力的加强。

第三，应畅通被拆迁人的权利救济渠道。现实中，被拆迁人权利救济渠道的不通畅是造成拆迁矛后激化的重要原因。为此，人民法院应当受理拆迁争议，同时享有拆迁纠纷的最终裁判机关的地位。同时，考虑到拆迁涉及一些专业知识，应组建由与拆迁双方没有利害关系的专业人士组成的裁判机构，公正而高效地裁决拆迁纠纷，既维护被拆迁人的合法权益，又保障城市建设项目的顺利进行。

第四，逐步实现“等价有偿”的市场化运作。一方面，全面实现拆迁补偿市场化，实现补偿由政府定价向市场定价的转型。另一方面，突出保障群众特别是困难群体的利益，实行最低单价保障和最低总额保障两条保障线，确保群众买得起房、租得起房。同时要通过充善住房保障，降低拆迁间接成本。

总之，要解决目前我国所面临的房屋拆迁问题，必须涉及到政府、房屋开发商以及群众三个部门。调节三个利益群体的相对制衡关系，在不破坏相对平衡的前提下，使各自的利益达到最大化。推动城市房屋拆迁补偿工作，构建和谐社会。

附录： 参考文献：

1、《浅谈城市房屋拆迁补偿政策问题》——

施志平

2、《我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题及其对策》 —— 王蕾

3、《我国城市房屋拆迁补偿制度概述》 ——林光

第三篇：城镇房屋拆迁补偿若干问题研究

城镇房屋拆迁补偿若干问题研究

随着城镇建设的快速发展，房屋的拆迁矛盾日趋突出。就拆迁补偿事宜，拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置的方式和标准很难达到统一，致纠纷不止，拆迁裁决部门处理起来难度越来越大，以至诉到法院和申请法院强制执行的案件增多。据近五年的统计，因不服拆迁裁决向我院提起行政诉讼的案件27件；拆迁裁决生效后，被拆迁人拒绝履行，拆迁行政主管部门申请强制执行的36件；补偿引起争议提起民事诉讼的77件。对上述争议的原因，笔者进行认真分析，并走访了县拆迁办公室。据了解，就拆迁补偿安置问题，我县与本市其他三县三区比较操作程序和补偿标准，落实是到位的，并在政策范围内对被拆迁人给予一定的补偿优惠。仅管如此，往往仍不能满足部分被拆迁人的愿望。

举一例说明，如四川省合江县拆迁办公室申请执行韦代芳房屋拆迁案，韦代芳居住在合江镇复兴路广东街9号，地处县城五类区，该房建筑面积59.52平方米，另有临时建筑3.86平方米，房屋用途住宅，其它木结构，该房评估价为270.29元/平方米，房屋及附属物作价补偿款为17787.58元。但被拆迁人韦代芳向拆迁人提出给予50000元的现金补偿，否则不予搬迁，拆迁人表示在更好的地段给付一套90余平方米的新建预制房屋不补差价的条件后，仍不满足，拒绝搬迁。笔者针对案件中反映出的诸多问题，结合有关拆迁补偿法律、法规和政策，提出几点处理意见，仅供参考。

对被拆迁人补偿安置应当考虑的因素。在2001年《条例》实施前后，拆迁补偿安置时需要考虑的主体、补偿方式、补偿标准等因素是不同的，主要包括：

（1）对被拆迁人给予补偿。1991年《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，拆迁人往往不征求被拆迁房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议；一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满，与所有权法律制度朋显相悖。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁入在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张来调整。根据这一新情况和问题，2001年《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”。

（2）补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。1991年《条例》实施以来，许多地方根据当地的实际情况，先后推行了货币化安置，拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积确定货币补偿金额，由拆迁人支付给被拆迁人，被拆迁人自行购买居住房屋。实践证明，采取货币补偿方式，有利于被拆迁人自行调节住房标准、地点，满足不同住房消费群体的不同消费需求，有利于转换住房机制，消化闲置商品房。同时也简化了拆迁程序，便于对拆迁当事人的监督。货币补偿的方式，使得被拆迁人可以及时购买需要的房屋，避免了被拆迁人因等待回迁而长期得不到妥善安置，也避免了因工程停、缓建或者投资者资金不足造成的被拆迁人长期过渡的现象。因此，2001年《条例》规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”中国人普遍有一种本土观念，特别是旧城改 1

造，被拆迁人世世代代居住的人文环境已经铭刻在骨子里，其希望“回迁”，也即实行产权调换。在实践中容易出现的问题是：在个案中，到底是实行货币补偿还是实行房屋产权调换？（我们认为，保护被拆迁人合法权益应当是体现在多方面，在补偿方式上应当满足被拆迁人的选择，其两种方式应当以货币补偿方式为原则，以正当排除产权调换方式为例外，只有在被拆迁人明确放弃产权调换的前提下，才可以进行货币补偿。当然，如果拆迁人的拆迁不是以房地产开发为目的，而且没有提供安置用房的，只能进行货币补偿。

（3）实行足额补偿的补偿标准。1991年《条例》规定“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式”，“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。这一补偿标准，在房屋商品化程度不高的情况下是能够被接受的，但随着市场体系的不断完善，再以重置价作为房屋拆迁的补偿标准，在理论上不符合“等价有偿”的原则，在实践中被拆迁人所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。在实际工作中，为了切实推进拆迁，客观上已经不按重置价格补偿被拆迁人。所以，2001年《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”《城市房屋拆迁补偿裁决操作规程》已经明确了拆迁补偿实行足额补偿，包括等额补偿和超额补偿，但不能低额补偿。补偿协议或者裁决都必须建立在科学、合理的市场评估的基础上。

（4）拆迁人对房屋承租人一般不直接进行补偿安置。租赁住房的拆迁补偿安置问题，涉及到房屋所有人和使用人的关系，情况比较复杂，1991年《条例》既要对房屋所有人进行补偿，又要考虑社会安定对房屋使用人的安置。承租房屋包括公有住房承租和商品房承租，公有住房承租一般属于福利性分配住房，进行房改其产权人就是承租人，这是我国历史所造成的，对公有住房承租人的权益必须进行保护。为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益，2001年《条例》规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”那么，对于商品房的承租人，其合法权益也应当进行保护，但这种保护不是直接进行干预，因拆迁引发的民事争议是拆迁人和被拆迁人的争议，是主法律关系；而被拆迁人和承租人的争议属于从法律关系，拆迁人应当直接对被拆迁人进行补偿，被拆迁人同时应当妥善解决承租合同的问题，如果承租人就承租合同纠纷问题提起诉讼，而且还申请财产保全，人民法院可以裁定冻结拆迁人应当给付的补偿款。拆迁人和拆迁管理部门不能将补偿款直接给付承租人。补偿安置协商和补偿安置裁决必须满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法成立的协议，受法律保护。补偿安置方式可以是产权调换，也可以是货币补偿，被拆迁人对补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择，否则，补偿安置协议无效。

当拆迁当事人就补偿安置问题不能达成协议，经拆迁当事人申请，拆迁管理部门可以作出补偿安置裁决，裁决必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择；特别是旧城改造和房地产开发的拆迁，必需满足被拆迁人对“回迁”的选择，人们普遍有一种“本土观念”，世代居住形成了心理上的情感。在具体操作上，没有法律明确做出规定，但保护被拆迁人利益是贯穿于整个拆迁法律的指导思想，可以在裁决前的调解中制作笔录，以确定被拆迁人对补偿方式的选择。在实际裁决中还有一种情况，被拆迁人对拆迁有一种抵触情绪，与拆迁管理部门不作任何配合，既不明确选择货币补偿也不明确选择产权调换，这时只能推定按照货币补偿进行裁决。需要说明的是，无论采取哪种补偿方式。都必需体现等价有偿原则，被拆迁房屋和产权调换房屋都必需实行市场评估价进行差价结算。而且都以颁发拆迁许可证时为估价时点进行估价，此时进行产权调换的房屋可能是期房，对于期房也可以根据工程设计资料进行估价，否则，目前房价总体是上涨趋势，对期房不以同一时点进行估价进行差价结算，就不能体现等价有偿原则。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，拆除未超过批准期跟的临时建筑，是否给予补偿应因事而论。违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；

（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。《城市规划法》还规定：“限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。”根据上述规定，违章建筑属于必须拆除的建筑或必须经过改正方可使用的建筑。因此，在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑，不予补偿。对经规划部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有认定权利，也没必要自行认定。评估机构作出评估报告时也无权认定是否是违章建筑。临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。按照《城市规划法》第33条规定，“在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除”。超过了批准期限的临时建筑，都必须无条件拆除，且不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿，这种适当补偿应当考虑临时建筑的剩余年限，肯定不是全额补偿。

拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。《条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：一是保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式；二是保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是合法行为、是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿，为了达到良好的社会效果，对拆迁补偿和解除合同的补

偿应当一并考虑，因此《条例》对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，在获得货币补偿之前必须先对承租人进行赔偿或者解除合同，如果不能与承租人达成协议，被拆迁人就不能获得货币补偿。当然，因解除合同而使被拆迁人造成的直接损失应当在拆迁补偿中包括。比如，被拆迁房屋用于租赁进行饮食经营，承租人对房屋进行了装修，在拆迁时补偿中，拆迁人应当对被拆迁人给付这种装修的损失进行补偿。在实践中应当防止三种错误倾向：一是要求拆迁入对被拆迁房屋补偿两份；二是被拆迁人承担了对承租人的赔偿而没有获得拆迁人的相应补偿；三是承租人没有获得任何赔偿。

拆迁裁决中，必须反映出被拆迁人对补偿方式的选择权。《拆迁条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”条例之所以规定被拆迁人的补偿方式选择权，是基于以下考虑：一是更有利于保护被拆迁人的合法权益。房屋是居民赖以生存的重要的生活资料，房屋被拆除，势必会对居民的生活带来不便，允许被拆迁人根据自己的实际需要选择补偿形式，实质是保护了被拆迁入对自己财产的处置权力；二是有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。拆迁人与被拆迁入在拆迁过程中是一对矛盾主体，按照原《条例》的规定，租赁房屋只能实行产权调换，拆迁人给被拆迁入提供的房屋，无论被拆迁人对地点、质量等多么不满意，但只能被动地接受。新《条例》增加了被拆迁人可以选择的内容，拆迁人提供的调换房屋满意就接受，不满意可以选择货币补偿。三是有利于促进拆迁人提供更好的调换房屋。拆迁人提供的产权调换房屋满意就选择产权调换，不满意就实行货币补偿。拆迁人为了减少项目的前期投入，也为了使拆迁后建设的项目早日销售，必然会提供更多的、被拆迁人满意的调换房屋；四是有利于社会稳定。但实践中，被拆迁人无论是与拆迁人平等协商过程中，还是在拆迁裁决程序中，均不明确表示选择何种补偿方式，有的地方在裁决时直接按货币补偿方式裁决，有的直接按房屋产权调换方式裁决，有的在裁决书中将两种方式一并明确。

毫无疑问，前二种方式有侵犯被拆迁入补偿选择权之嫌。但后一种方式，虽考虑到尊重选择权的问题，也存在弊端：一是此种裁决方式增加了拆迁人的负担，即拆迁人既要准备货币，又要准备安置房；二是将来难以执行，房屋拆迁管理机关或拆迁人申请非诉强制执行时，人民法院因裁决主文具有不确定性而致无法执行。为了既尊重被拆迁人的选择权，又不增加拆迁人的负担，也便于将来的执行，可以考虑在拆迁裁决过程中，裁决机关首先应告知被拆迁人有选择权，应明确补偿方式，若其拒绝表态应告知其视为放弃选择权，而由裁决机关径行确定。这样，裁决书中可裁决一种补偿方式。具体告知形式可书面通知或形成谈话笔录。

第四篇：北京房屋拆迁补偿政策问题

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北京房屋拆迁补偿政策问题

本文中法学教授将对北京房屋拆迁补偿政策问题进行深入分析，希望经过分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆迁补偿政策问题。北京房屋拆迁补偿政策问题有哪些，北京房屋拆迁补偿政策问题包括没有补偿标准、城乡差别烙印等。

国家行政学院法学部副主任杨小军教授今天接受采访时表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》只是涉及国有土地”，不会对集体土地上房屋拆迁问题有什么帮助，这是一个很大的缺陷和问题。

他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

没有补偿标准

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从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴，因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同。

杨小军说，土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准。对集体土地上的房屋拆迁，到目前为止，我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

他认为，城市房屋的拆迁问题，经过多年的发展、规范，实际上已经有了很大的进步，无论是项目立项、拆迁程序还是补偿标准等，已经更加规范和提高了，有些地方和不少项目的补偿标准，也与市场标准相差无几。

实际上，房屋拆迁更多的问题，主要集中在农村集体土地上。这个问题从立法和建章立制层面以及实际操作上，更需要及时提上议事日程严肃对待。”他说。

城乡差别烙印

两种拆迁，适用的法律和政策不同。杨小军说：这是明显的差别待遇。”

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他觉得，这个现象反映了我们对集体土地房屋财产独立性质的认识，多有不足。从整个社会背景看，是城乡差别观念的一个表现和延续。在市场经济体制下，一些过去的认识、制度等都值得重新思考和变革，包括对待集体土地上房屋拆迁问题。

从缩小城乡差别和社会公平角度看，两种拆迁，应当逐步地统一起来。至少从现在起，就应该利用立法更新的机会，朝着这个方向完善，实现法律公平和财产独立。

增加一个条文

解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必

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须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。

集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”

心有两个担忧

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已进入社会征求意见阶段，出台指日可待固然令人欣喜，但杨小军也坦言他的担心：必须解决好政府直接征收房屋可能出现的更大问题。”

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担忧一，现在是开发商面对拆迁户，尽管开发商显强势，但开发

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商毕竟只是一个商人。如果改为政府面对搬迁户，政府不仅是强者，而且是公权力强者。在这种强者更强的关系中，会不会出现更不利于拆迁户的局面是值得担忧的。

担忧二，现在的拆迁，都是先由开发商立项，后有拆迁补偿。由政府直接征收房屋后，可能是无项征收。无项征收房屋，哪里还谈得上项目是商业项目还是公共利益项目？这些问题如果不能很好地解决，其后果可能更值得担忧。

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定

缩

小

征

地

范

围

政

策

http://s.yingle.com/cq/900884.html

 辽宁省大连市征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900883.html

年) 房屋拆迁诉讼时效起算时间如何确定 http://s.yingle.com/cq/900882.html

 房屋拆迁赔偿申请书（2018最新）应该书写格式2018 http://s.yingle.com/cq/900881.html

 盐城市征地补偿安置工作细则

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 农村宅基地使用权的消灭情形有哪些 http://s.yingle.com/cq/900879.html

 集体土地使用权与出让地区别是什么 http://s.yingle.com/cq/900878.html

 一般情况下征地赔偿款交给户主吗 http://s.yingle.com/cq/900877.html

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 对强制拆迁不可选择性不司法

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 土地租赁合同最长期限是多久

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 划拨土地使用权要交多少出让金

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 基建寸步难行 高铁夜长梦多

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 上海临时征地及青苗补偿标准

http://s.yingle.com/cq/900872.html

 转让土地使用权属于什么收入,需要交税吗 http://s.yingle.com/cq/900871.html

 宅基地房屋被拆怎么保护

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 违规征地背后折射“三失”

http://s.yingle.com/cq/900869.html

 申请强制拆迁手续有哪些

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 被征地农民可申请听证

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 宅基地使用权转让的条件是什么

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  宅基地转让协议范本 http://s.yingle.com/cq/900865.html 法律法规规定(2018)2018最新哪些宅基地不能随意转让呢 http://s.yingle.com/cq/900864.html

 征地制度改革应注意的几个问题

http://s.yingle.com/cq/900863.html

 强制拆迁引发被拆迁人自焚

http://s.yingle.com/cq/900862.html

 成立公司时哪些土地使用权可以作为出资 http://s.yingle.com/cq/900861.html

 关于印发（北京市房屋拆迁评估规则）的通知 http://s.yingle.com/cq/900860.html

 城管执法机关行政强制拆除程序之我见 http://s.yingle.com/cq/900859.html

 江苏邳州200人暴力征地打死村民

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 城中村拆迁都要什么手续

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 征地拆迁补偿可申请法律援助

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 湖北省征地补偿安置争议协调裁决办法 http://s.yingle.com/cq/900855.html

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 建设工程征用土地合同要如何写

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 房地产税怎么收,征收原则是什么 http://s.yingle.com/cq/900853.html

 河南省郑州市新密市征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900852.html

 河南省郑州市荥阳市征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900851.html

 拆迁时住改商怎么赔偿,标准(2018年)是什么 http://s.yingle.com/cq/900850.html

 房屋征收与补偿条例征求意见

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 重庆市地方税务局关于刑释解教人员安置有关税 http://s.yingle.com/cq/900848.html

 厂房拆迁会有哪些赔偿

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 广东省肇庆市高要区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900846.html

 泉州市征地案行政裁决申请书

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 宅基地使用权的取得、行使和转让的适用法律 http://s.yingle.com/cq/900844.html

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 广东省建设征地拆迁补偿办法公布 http://s.yingle.com/cq/900843.html

 宁夏回族自治区吴忠市同心县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900842.html

  司法强拆后怎么办 http://s.yingle.com/cq/900841.html 第一

轮

土

地

承

包的年

限

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 用程序来确保土地征收的公益性

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 重庆市征地补偿安置办法

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平顶山市房屋拆迁赔偿标准(2018年)是多少 http://s.yingle.com/cq/900837.html

 土地协议出让可以卖吗

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 莱芜市征地补偿安置标准争议协调处理暂行办 http://s.yingle.com/cq/900835.html

 土地使用金计算方法是什么

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  随意强制拆迁叫停 http://s.yingle.com/cq/900833.html 违章

建

筑

过

多

久

不

强

拆

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 安置房买卖法律有什么法律规定http://s.yingle.com/cq/900831.html

2018(2018) 烟台提高征地青苗补偿标准

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 昆明市城市房屋拆迁管理条例

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 政府是否能以出让土地使用权出资 http://s.yingle.com/cq/900828.html

 农村土地承包优惠政策有哪些

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  农村房屋拆迁的特点 http://s.yingle.com/cq/900826.html 关于霞浦土地征用补偿费的情况说明 http://s.yingle.com/cq/900825.html

 赠与土地使用权需要缴纳土地出让金吗 http://s.yingle.com/cq/900824.html

 上海市长宁区征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900823.html

年) 土地所有权确认的程序

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 如何签订拆迁安置补偿协议

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 河南省郑州市上街区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900820.html

 现在办土地使用证要多长时间

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 农村房屋拆迁一般程序

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 河南郏县违规征地事件调查

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 农村土地的所有权归谁

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 住宅内屋依法强制拆迁程序启动

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 辽宁省锦州市义县征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900814.html

年) 旧城改造房屋拆迁赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900813.html

年) 大港区征地补偿安置标准争议协调办法 http://s.yingle.com/cq/900812.html

 认真细致地做好农村征地拆迁工作 http://s.yingle.com/cq/900811.html

 农村未利用土地是否可以出租

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 农村土地承包合同有哪几种形式

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 征地补偿安置费9月底前落实到位

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  什么是法院强制拆迁 http://s.yingle.com/cq/900807.html 重庆再次调高

征地补偿

安置标准

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 2018以土地投资入股要缴纳多少土地增值税 http://s.yingle.com/cq/900805.html

 拆迁安置补偿协议无效法律案例上诉状 http://s.yingle.com/cq/900804.html

 广州从化征地政策令人费解

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 山东省临沂市沂南县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900802.html

 农村一户只能拥有一块宅基地吗

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 广西省钦州市灵山县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900800.html

 重庆市双桥区征地补偿安置实施细则 http://s.yingle.com/cq/900799.html

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 怎样登记农村宅基地使用权转让，登记的注意事项又有哪些 http://s.yingle.com/cq/900798.html

 如何买卖安置房才算合法

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 获得土地使用权后土地使用证什么时候签发 http://s.yingle.com/cq/900796.html

 日照市征地地面附着物和青苗补偿标准 http://s.yingle.com/cq/900795.html

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第五篇：租赁房屋的拆迁补偿问题

租赁房屋的拆迁补偿问题

租赁期间，房屋遇到拆迁的情况大量出现在我们的生活中。那么如何保护租赁合同双方的合法权益是我们最关心的问题。现实中，有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力，租赁合同终止，出租人返还剩余租金，承租人腾退房屋。虽然拆迁不能完全被认定为不可抗力，但这种约定从法律上应认定是有效的，是双方真实的意思表示。有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就容易产生争议。下面我们了解以下相关的法律规定：

1、承租人是合法的被拆迁主体

按照《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；第16条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的，是合法的被拆迁主体。

2、承租房屋拆迁时承租人享有权利

国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人给予安置。《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”；第31条规定：“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”。

《大连市城市房屋拆迁管理办法》第15条规定，“拆迁人或被委托的房屋拆迁单位，须严格遵守房屋拆迁有关规定，在房屋拆迁公告发布后做好下列各项工作：“向被拆迁人及房屋承租人发送房屋拆迁通知书；向被拆迁人及房屋承租人宣传解释并现场公示有关政策规定及拆迁事项”；第38条规定，“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人；属于非住宅房屋的，货币补偿金的30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人”。

因此如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，单独与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，从而使承租人的权益受到了损害，承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分，也可以根据具体情况主张原拆迁补偿安置协议无效，并重新签订拆迁补偿安置协议。但是，如果《房屋租赁合同》中对拆迁补偿问题有明确约定的，应该按约定处理。因此，这就需要承租人在签订《房屋租赁合同》时，对此作出明确约定，以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。