黄维青律师推荐案例：买房10年未过户,动迁补偿该谁得？

第一篇：黄维青律师推荐案例：买房10年未过户,动迁补偿该谁得？

黄维青律师推荐案例：买房10年未过户，动迁补偿该谁得？

案情概要

买房不过户，拆迁引矛盾。一房10年间先后两次被转手，每次转手虽支付了对价，但均未签订转让合同，更未到房地产部门变更登记手续。10年后面临拆迁，房屋升值近20倍。谁是被拆迁人？谁有权在拆迁补偿协议上签字，并获得补偿款？几方为此僵持不下，拆迁部门亦束手无策。本案涉及的“三房东”的权益如何保障，谁是合法的被拆迁人，所有权的确认以及处理这样的纠纷我们是严格按照法律规定还是援用公平、诚信的原则等都是值得大家深入探讨的问题。

纠纷发生

1999年，张某将其在镇上一间20平方的私有门面房以4000元转给同镇朋友李某用于经营，双方未签订书面转让合同，亦未至土地、房产部门办理转让登记手续。三年后，李某又将该房屋以2万元转让给赵某经营超市，当时双方同样未签订书面合同，亦未办理转让登记手续。近年，该镇经济发展迅速，市政动迁异常火热。2010年，该门面房被划入动迁范围，门面房的拆迁补偿款已高达35万元。然当拆迁部门张贴出拆迁公告，并至赵某处核实房产信息时，赵某却无法拿出产权凭证。同时，张某亦发现门面房虽转让他人十多年，但是房屋的产权一直是自己的。一位是产权人，一位是付了购房款又居处近十年的“三房东”，张某和赵某谁该在动迁协议上签字？拆迁补偿款该发给谁？双方各有道理，市政拆迁部门亦无可奈何，多次力促双方协商均未果，后告知双方通过法律途径解决。律师分析

随着城镇化进程以及旧城改造的加快，房价的大涨，这类的纠纷亦会随之上升。在以往的多年间，由于法律意识的淡薄，再加上心疼转让税费，很多城乡结合部、乡镇私有房屋的转让均不签订书面合同的，付款后（有的还无支付凭证）亦未及时办理过户登记手续，按照我国的法律规定，物权转移以登记为准，而不以实际居住为准。同时，按照相关拆迁规定，拆迁部门一般需要与产权人签订拆迁补偿协议。在这样的情况下，很多购房人可能真是哑巴吃黄连了。更极端的是，房屋被拆迁后，即使诉至法院要求对方履行合同，也可能因为合同标的无法履行而得不到法院的支持。

综上，黄律师提醒各位：买了房，付了款，但尚未办理房产过户登记的朋友们，购买二手房一定要抓紧找到上家过户或者办理变更登记，否则若干年后，面临拆迁会存在很大的法律风险，一般而言，拆迁部门只要按照产权登记的产权人与之签订拆迁安置协议即可，不一定非要得到实际居住人的人认可。

第二篇：黄维青律师推荐案例：离异女婿讨回动迁安置款

黄维青律师推荐案例：离异女婿讨回动迁安置款

当年，小朱的妻子小艳及岳母住家适逢动迁，因有婚姻关系维系，女婿小朱也属照顾安置人员可获得动迁补偿费。但直到两年后小朱与小艳闹离婚时，他才获悉自己曾被列入动迁对象之一，遂起诉岳母及小艳要求给付动迁补偿安置款17.8万余元。近日，静安区法院一审判决由其前岳母及前妻小艳，给付小朱动拆迁安置补偿款10万元。

小朱前岳母在市中心有一间近15平方米的承租老公房，内有前岳母及前妻小艳两人户籍。2008年10月该房屋地块被动迁，她们选择货币补偿安置，共获得安置款、奖励费、速迁费、早签费等费用共100.9万元。

在2011年10月小朱向法院起诉时称，自己直到2010年与小艳诉讼离婚时，才得知自己当时也属于房屋拆迁补偿安置对象之一，请求法院判令原岳母及前妻小艳给付17.8万余元。

法庭上，前妻及前岳母则辩称小朱主张权利已超过诉讼时效；还认为若小朱有上述动迁经济利益，也应属与妻子小艳的夫妻共同财产，小艳有权分得小朱名下拆迁补偿安置款。

审理中，拆迁实施单位的经办人也到庭作证，小朱因与小艳存在婚姻因素，仅属于照顾安置人口。小朱户口不在被拆迁房屋内，补偿款应为6万至10万，但最高不超过10万元。

法院认为，被动拆迁的房屋性质为公有住房，动拆迁安置补偿是对该房屋内享有居住使用权的主体补偿，经拆迁人核定后认定小朱属于照顾安置对象，故奖励费、速迁费、早签费等多项奖励补贴小朱不应分得。法院确认小朱可分得动拆迁补偿安置款为10万元。尽管涉案动拆迁补偿安置款发放是在2008年10月，但考虑到小朱是在2010年1月才知道安置款也有他的份额，该起诉并未超过两年有效期。

第三篇：黄维青律师谈：宅基地拆迁补偿分配问题

黄维青律师谈：宅基地拆迁补偿分配问题

在农村宅基地房屋拆迁中，是不是一定要有户口（引进人口除外）才能得

到相应的拆迁补偿呢？并非如此。

农村宅基地的性质是集体所有土地，目前宅基地房屋的拆迁与城镇国有土

地上房屋的拆迁采取的是不同的补偿标准，因此在相应的安置方案和家庭内部分

配上存在很大差异。

城镇国有土地上房屋拆迁，房屋价格一般采取市场评估价，综合房屋产权和

土地使用权评定一个总的单价。而集体所有土地上房屋拆迁，区分房屋和土地权

利，房屋根据经评估的建安重置价予以补偿，土地则按土地使用权基价标准予以

补偿。在价格认定上采用不同的标准，导致两种房屋能获得的货币补偿款悬殊。同时城镇国有土地上房屋权属的认定，一般以房产证（商品房、售后公房）

或土地证（自建私房）为主，而农村宅基地房屋权属的认定，则并不以土地证为

主，因为一般土地证上仅为户主一人，而宅基地房屋应是家庭成员共有财产，其

权利人不仅包括土地证权利人，也包括建房用地的申请人员。因此宅基地房屋权

利人通常是数人。如果经历了历次翻建、扩建、重建等，权利人还可能发生增减

变化。即使立基人为未成年人，对新建房屋未作出相应贡献，也同样享有宅基地

房屋权利，这是因为未成年人与成年人享有同样的宅基地权利，而农村房屋价值

中土地使用权价值远高于房屋建造产生的价值，因此未成年人未在建造房屋时作

出贡献也可以忽略不计。

因此由于权利归属的不同，城镇国有土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款应归房屋权利人所有，由房屋权利人妥善安置同住人。而集体土地上

房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款则应归所有立基人享有。

第四篇：黄维青律师谈：宅基地拆迁补偿分配问题

黄维青律师谈：宅基地拆迁补偿分配问题

在农村宅基地房屋拆迁中，是不是一定要有户口（引进人口除外）才能得到相应的拆迁补偿呢？并非如此。

农村宅基地的性质是集体所有土地，目前宅基地房屋的拆迁与城镇国有土地上房屋的拆迁采取的是不同的补偿标准，因此在相应的安置方案和家庭内部分配上存在很大差异。

城镇国有土地上房屋拆迁，房屋价格一般采取市场评估价，综合房屋产权和土地使用权评定一个总的单价。而集体所有土地上房屋拆迁，区分房屋和土地权利，房屋根据经评估的建安重置价予以补偿，土地则按土地使用权基价标准予以补偿。在价格认定上采用不同的标准，导致两种房屋能获得的货币补偿款悬殊。

同时城镇国有土地上房屋权属的认定，一般以房产证（商品房、售后公房）或土地证（自建私房）为主，而农村宅基地房屋权属的认定，则并不以土地证为主，因为一般土地证上仅为户主一人，而宅基地房屋应是家庭成员共有财产，其权利人不仅包括土地证权利人，也包括建房用地的申请人员。因此宅基地房屋权利人通常是数人。如果经历了历次翻建、扩建、重建等，权利人还可能发生增减变化。即使立基人为未成年人，对新建房屋未作出相应贡献，也同样享有宅基地房屋权利，这是因为未成年人与成年人享有同样的宅基地权利，而农村房屋价值中土地使用权价值远高于房屋建造产生的价值，因此未成年人未在建造房屋时作出贡献也可以忽略不计。

因此由于权利归属的不同，城镇国有土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款应归房屋权利人所有，由房屋权利人妥善安置同住人。而集体土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款则应归所有立基人享有。

第五篇：黄维青律师推荐案例：农村房未建面临拆迁不赔（最终版）

黄维青律师推荐案例：农村房未建面临拆迁不赔

家住崇明的陆某4年前取得了 《农村个人建房用地申请批复通知》，但没有及时建房，一年后，开发商根据房屋拆迁许可证，取得了陆某所在地范围拆迁人资格。房屋根本不存在，陆某该如何补偿安置？因和开发商达不成房屋拆迁补偿安置协议，陆某向崇明县住房保障和房屋管理局提出行政裁决申请，该局做出《不予受理通知书》。陆某不服，向法院提起行政诉讼。近日，崇明县法院对此案做出了一审判决。

2006年12月20日，陆某取得了 《农村个人建房用地申请批复通知》，但他当时没有建房。2007年9月，一家开发商根据崇明县房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证，取得了陆某所在地范围拆迁人资格。这个时候，陆某房屋还没有建造起来。2010年9月 16日，陆某以与开发商达不成房屋拆迁补偿安置协议为由，用邮寄方式向房管局提出房屋拆迁行政裁决申请。房管局于2010年9月18日收到陆某的申请，经调查核实，认定陆某申请裁决的房屋不存在，依据 《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第九条第

（四）项之规定，于2010年9月20日做出 《不予受理通知书》，并于当日向陆某进行了送达。陆某不服，2010年10月8日，他向崇明县法院提起行政诉讼。

崇明县住房保障和房屋管理局辩称，该局收到陆某的行政裁决申请后，经调查核实，查明陆某申请的房屋不存在，依据相关法律，于法定期限内做出不予受理的具体行政行为，事实清楚，程序合法，适用法律正确。

崇明县法院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》及《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定，崇明县住房保障和房屋管理局具有做出被诉具体行政行为的法定职权。该局收到原告的行政裁决申请后，经调查核实，认定原告申请裁决的房屋不存在，并依据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》，在法定期限内做出不予受理的具体行政行为，事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以支持。原告房屋实际不存在，其申请裁决缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。据此，法院做出一审判决，维持崇明县住房保障和房屋管理局做出 《不予受理通知书》的具体行政行为。