商品房销售前已抵押消费者要求双倍返还定金

第一篇：商品房销售前已抵押消费者要求双倍返还定金

商品房销售前已抵押消费者要求双倍返还定金

“开发商故意隐瞒事实真相，请求判令我方与开发商签订的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》为无效合同，同时判令开发商双倍返还定金给原告。”

“我们在向银行抵押时，已在当地媒体上发布了公告，不存在隐瞒事实真相，请驳回原告的诉讼请求。”

5月20日，钦州市钦南区人民法院在钦州港法庭公开开庭审理了此案，双方就是否存在隐瞒事实展开了激烈的辩论。

旁听得知——

家住钦州市区的吴先生，亲眼目睹了几年来钦州港飞速发展的美好前景，一直想到钦州港投资买房，今年1月初，经过对比后，他在钦州远洋时代房地产开发有限责任公司（下称远洋公司）订购了一套房子。可是，在合同签订的第二天，吴先生无意中发现了远洋公司卖给他的那一套房子早就已经抵押给了银行。之后吴先生和开发商多次交涉，要求开发商给予退房，但均未达成协议，最后，吴先生以开发商故意隐瞒事实真相为由，把远洋公司推上了被告席。远洋公司接到法庭的传票后，认为他们在向银行抵押时，已在当地媒体上发布了公告，不存在隐瞒事实真相，并以吴先生不按时交纳剩余房款为由提出了反诉。

吴先生诉称，今年1月4日，他与被告远洋公司签订了一份《商品房认购协议》，并交了1万元定金，认购远洋公司位于钦州港区远洋滨海国际一套商品房，当天同时又与该公司签订了一份《商品房买卖合同》。第二天晚上，也就是1月5日晚，吴先生在互联网浏览钦州日报电子版时，竟发现远洋公司卖给他的那套房子早已经抵押给了建行钦州支行,钦州市建设规划委员会也在2008年12月9日发布了公告。而该商品房的认购协议书和合同书中均对抵押之事一字不提。吴先生说，当初他到被告公司商谈购房时，他们从来没有提及该商品房已抵押，而且在去看房之时问及此事时，远洋公司销售人员还信誓旦旦地说：“以我们公司的实力，不可能要拿房去抵押的。”

吴先生认为远洋公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，请求法院判决认定双方签订的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》为无效合同，判令双倍返还定金。

远洋公司接到法庭的传票后，认为他们在向银行抵押时，已在当地媒体上发布了公告，不存在隐瞒事实真相，并以吴先生不按时交纳剩余房款为由提出了反诉。法院对此两案进行了并审。

远洋公司辩称，公司在银行申请抵押贷款时，就已经同意钦州市建设规划委员会发布公告，告知社会公众涉案的商品房即将办理在建工程抵押登记，而且在当地媒体上发布公告了，没有隐瞒的故意。尽管已经抵押给了银行，但银行是同意销售的，只要把房款交到银行，银行就会申请注销在建工程抵押登记，不影响办理合同备案登记和办产权登记手续的。法庭没有当庭作出判决。（记者吴国清）

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《担保法》第49条的规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

最高法院法释[2003]7号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”)；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

第二篇：商品房买卖合同纠纷之双倍返还定金案件深圳仲裁委员会裁决书

二、商品房买卖合同纠纷之双倍返还定金案件

深圳仲裁委员会 裁 决 书

[2007]深仲裁字第号

申请人：丘×× 身份证号码： 住址：深圳市罗湖区

委托代理人：××

广东瀚宇律师事务所律师

被申请人：徐××

身份证号码： 住址：深圳市福田区

委托代理人：×× 身份证号码：

深圳仲裁委员会（以下称仲裁委员会）根据申请人与被申请人签订的《房屋转让及经纪合同书》中的约定，于2007年3月20日受理了申请人就其与被申请人因上述合同纠纷所提出的仲裁申请（深仲受字[2007]第号）。

本案的审理程序适用2001年5月1日起施行的《深圳仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）。

根据《仲裁规则》的规定，仲裁委员会向被申请人送达了仲裁申请书及其附件、《仲裁规则》、《深圳仲裁委员会仲裁员名册》和开庭通知等材料。根据《仲裁规则》的规定，本案适用简易程序，由一名仲裁员成立仲裁庭进行审理。申请人与被申请人没有在《仲裁规则》规定的期限内共同选定或共同委托仲裁委员会主任指定仲裁员，根据《仲裁规则》的规定，仲裁委员会主任指定 为仲裁员。2007年5月17日，本案仲裁庭成立，由 任仲裁员。

2007年6月11日，仲裁庭开庭审理本案。申请人的委托代理人××和被申请人及其委托代理人××到庭参加了庭审。庭审中，申请人陈述了仲裁请求以及事实和理由，被申请人进行了答辩，仲裁庭对本案的证据进行了核对，双方回答了仲裁庭的提问，双方当事人进行了辩论，并作了最后陈述。

本案现已审理终结。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决结果分述如下：

案 情

申请人称：

申请人于2006年6月15日通过中介方与被申请人签订《房屋转让及经纪合同书》，该《合同书》约定被申请人将位于深圳市福田区荔香坊××单位的物业转让给申请人，转让价共计为人民币2,456,000元；付款方式为签订上述《合同书》时买方（即申请人）支付定金人民币5万元，该定金 于签署正式合同时自动转为第一部分楼款；买方于2006年6月25日再付人民币20万元给卖方（即被申请人），该款于双方签署正式合同时自动转为第二部分楼款；余款以办理银行按揭的方式支付。双方签订《合同书》并约定：被申请人须于2006年6月16日与经纪人到公证处办理一份全权委托书，并于办完公证委托当日将出售的物业交付给申请人使用。

《房屋转让及经纪合同书》签订当日，申请人通过中介方向被申请人交付了定金人民币5万元，被申请人出具了收条。但在《合同书》约定的办理委托公证之日被申请人未前往办理，并且拒绝交付房屋给申请人使用。现经查询，被申请人的房屋已经另售于他人，但经申请人要求，被申请人拒不退还定金。因双方所签订《房屋转让及经纪合同书》第11条明确约定：“如卖方收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条也规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因双方所签订合同中约定了发生争议由深圳仲裁委员会仲裁的仲裁条款，故提出仲裁请求：

1、请求裁令被申请人双倍 返还申请人购房定金人民币10万元；

2、被申请人补偿申请人因办理本案所支出的律师费用人民币1万元；

3、由被申请人负担本案仲裁费用。

被申请人辩称：申请人所述与事实不符，2006年6月16日，我们已经办理了公证手续。合同约定申请人应该支付20万元，而申请人并没有支付。另外，申请人是中介公司的人员，他并不是实际的购买者，交易是一种虚假行为，申请人的目的是把房子转手倒卖，此交易是不合法的。

仲裁庭经审理查明：

（一）2006年6月15日，申请人与被申请人经过中介方的介绍签订《房屋转让及经纪合同书》，该合同约定被申请人将位于深圳市福田区荔香坊××单位的房屋转让给申请人；转让价共计为：人民币2,456,000元，其付款方式为：a.签订上述《合同书》时买方支付定金人民币5万元，该定金于签署正式合同时自动转为第一部分楼款。卖方须将该物业之房产证原件等一切有关文件放于经纪人处作为转让过户之用；b.买方须于2006年6月25日再付人民币20万元给卖方，此笔款项将于双方签署正式合同时自动转为第二部分楼款；c.余款以办理银行按揭的方式支付；双方同时约定：被申请人须于2006年6月16日与经纪人到公证处办理一份全权委托书，并于办完公证委托当日将出售的物业交付给申 请人使用；卖方须自行负责到银行把房产证赎回及保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配及处理；如买方未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付之定金交由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。

（二）《房屋转让及经纪合同书》签订当日，申请人通过中介方向被申请人交付了定金人民币5万元，被申请人出具了收条。

（三）2006年6月16日，被申请人在深圳市公证处办理了公证书，委托深圳市安信巨融担保有限公司及肖××等14人代表其办理售楼等事宜。

（四）2006年11月21日，被申请人将涉案房屋另卖给他人。

（五）申请人为办理本仲裁案件，向广东瀚宇律师事务所支付律师代理费1万元。

仲裁庭所确认的上述事实，有申请人提交的其与被申请人及中介公司签订的《房屋转让及经纪合同书》、被申请人收取申请人定金的收据、涉案房屋电脑查询结果表、申请人与广东瀚宇律师事务所的代理合同、律师费发票及被申请人 提交的公证书在案为凭，上述证据已经仲裁庭的审查和当庭核对质证，仲裁庭予以采信。

仲裁庭意见

（一）申请人和被申请人均为合格的民事法律主体，双方及经纪方所签订的《房屋转让及经纪合同书》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。当事人应当自觉履行。

（二）关于当事人的责任。按照合同的约定，双方当事人签订合同以后，被申请人应当将该物业之房产证原件等一切有关文件放于经纪人处作为转让过户之用，于2006年6月16日与经纪人到公证处办理一份全权委托书，并于办完公证委托当日将出售的物业交付给申请人使用；被申请人须自行负责到银行把房产证赎回及保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。本案中，双方当事人均清楚被申请人的房产系贷款抵押状态，房产证等产权资料抵押在银行，因此，被申请人应当按照约定将房屋赎回，将房产证交付给经纪人。而被申请人既未将房产证交付给经纪人，也未于办完公证委托当日将出售的物业交付给申请人使用。而是将房屋另卖他人，该行为违反了合同的约定，构成违约，依法应承担违约的民事责任。关于被申请人提出申请人没有 按约支付20万元房款，且申请人是中介公司的人员、交易是一种虚假行为的主张，因目前法律、法规没有对中介公司人员购房的行为进行限制，且被申请人没有证据证明该交易系虚假行为，因此，被申请人的该理由不成立。申请人在被申请人不履行合同的情况下，停止支付房款，没有过错。

（三）关于申请人的仲裁请求。如上所述，被申请人收取申请人的定金后，没有按约履行合同义务，且将涉案房屋另卖他人，构成根本违约。因此，仲裁庭对申请人提出的由被申请人双倍返还定金并补偿申请人律师费用的仲裁请求予以支持。

（四）本案仲裁费用由被申请人承担。

裁 决

基于上述意见，仲裁庭裁决如下：

（一）被申请人向申请人双倍返还定金人民币10万元；

（二）被申请人补偿申请人律师代理费人民币1万元；

（三）本案仲裁费人民币9,850.00元由被申请人承担，该费用已由申请人预交，被申请人径付申请人。

上述被申请人应付申请人的款项合计人民币11,9850元，由被申请人在本裁决书送达后15日内付清。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

仲

裁

员：

二○○七年 月 日

仲裁庭秘书：××