郑州市房地产抵押管理办法(2013)

第一篇：郑州市房地产抵押管理办法(2013)

郑州市房地产抵押管理办法

（2013年10月14日市人民政府第112次常务会议审议通过，2013年11月25日公布，自2014年1月1日起施行）

第一章 总则

第一条 为规范房地产抵押行为，保障房地产抵押人和抵押权人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《郑州市房屋登记条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内房地产设定抵押的，适用本办法。

地上无房屋（包括建筑物、构筑物及房屋在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条 市房地产行政主管部门负责本市房地产抵押管理工作，其所属的房地产抵押管理机构具体负责本市房地产抵押登记日常管理工作。

县（市）、上街区房地产行政主管部门负责本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章 抵押设定

第四条 下列房地产可以抵押：

（一）依法取得房屋所有权证的房屋；

（二）依法办理预告登记的预购商品房；

（三）符合房地产转让法定条件的国有土地上房屋在建工程。

第五条 下列房地产不得抵押：

（一）房屋所有权有争议且在诉讼、仲裁或者异议登记中的；

（二）以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（三）依法列入国有文物保护的；

（四）依法被查封或者以其他形式依法被限制转让的；

（五）已依法公告列入政府征收范围的；

（六）土地使用权抵押后的房屋在建工程及房屋；

（七）法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

第六条 房地产抵押有下列情形之一的，应当遵守下列规定：

（一）以按份共有的房地产抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产抵押的，抵押人为全体共有人；

（二）以无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房地产抵押的，由其监护人代为申请登记，并提交合法有效的监护关系证明和经过公证的保障被监护人利益的书面保证；

（三）国有企业、事业单位法人以国家授权其经营管理的房地产抵押的，应当依法报经国有资产监督管理机构或者有权审批的机关批准；

（四）集体所有制企业以其所有的房地产抵押的，应当按规定经本企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；

（五）有限责任公司、股份有限公司以其所有的房地产抵押的，应当按照公司法和公司章程规定，经董事会或者股东（大）会通过；

（六）有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过该

企业的经营期限；

（七）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用期限减去已经使用年限后的剩余期限。

第七条 同一房地产设定两个以上抵押的，抵押人应当将抵押情况告知全体抵押权人。以出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

第八条 以房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押；未一并抵押的，视为一并抵押。

以房屋在建工程已完工部分抵押的，其占用的土地使用权一并抵押。

第九条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值由抵押当事人协商确定，也可以委托房地产价格评估机构评估确定。

第十条 抵押房地产所担保的债权，不得超出该房地产的价值。

房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第十一条 设定房地产抵押时，当事人应当订立书面抵押合同。抵押合同应当载明下列主要内容：

（一）抵押人、抵押权人的名称或者姓名、住所；

（二）主债权的种类、数额；

（三）抵押房地产的名称、坐落、层数、结构、状况、建筑面积、用地面积以及权证编号；

（四）抵押房地产的价值；

（五）债务人履行债务的期限；

（六）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式；

以房屋在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

(一)《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的编号；

(二)已投入房屋在建工程的工程款；

(三)施工进度及工程竣工日期；

(四)已完成的工作量和工程量。

第十二条 订立抵押合同，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押的房地产所有权转移为债权人所有。

第三章 抵押登记

第十三条 房地产抵押实行登记制度。

房地产抵押权的设立、变更、转让和消灭，应当依法申请登记。

第十四条 房地产抵押登记按照下列程序办理：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于房屋登记簿；

（五）颁发、换发或者收回房屋他项权利证书。

房屋他项权利证书包括房屋他项权证、预购商品房抵押权预告登记证明和房屋在建工程抵押登记证明。

第十五条 申请房地产抵押登记，申请人应当提交申请书、身份证明和本办法规定的其他相关材料。

申请人应当对其提交的登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十六条 以取得房屋所有权证的房屋设立抵押权的，申请登记时应当提交下列材料：

（一）房屋所有权证；

（二）抵押合同；

（三）主债权合同；

（四）确认抵押物价值的书面证明；

（五）法律、法规、规章规定的其他材料。

第十七条 房屋抵押权登记事项发生变更或者因主债权转让发生转移的，应当申请办理抵押权变更登记或者转移登记，并提交下列材料：

（一）房屋他项权证；

（二）抵押权登记事项发生变更或者抵押权发生转移的证明材料；

（三）法律、法规、规章规定的其他材料。

同一房地产设定两个以上抵押，因被担保债权的数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意和相关身份的证明。

第十八条 以预购商品房设立抵押权的，应当申请办理预购商品房抵押权预告登记，并提交下列材料：

（一）抵押合同；

（二）主债权合同；

（三）预购商品房预告登记证明；

（四）当事人关于预告登记的约定；

（五）法律、法规、规章规定的其他材料。

第十九条 依法登记的预购商品房抵押权变更、转让或者消灭的，应当持预购商品房抵押权预告登记证明和预购商品房抵押权发生变更、转移或者消灭的证明材料，申请办理变更登记、转移登记、注销登记。

第二十条 以房屋在建工程依法设立抵押权的，申请登记时应当提交下列材料：

（一）抵押合同；

（二）主债权合同；

（三）《国有土地使用证》；

（四）《建设用地规划许可证》；

（五）《建设工程规划许可证》；

（六）《建筑工程施工许可证》；

（七）确认抵押物价值的书面证明；

（八）法律、法规、规章规定的其他材料。

第二十一条 依法登记的房屋在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，应当持房屋在建工程抵押登记证明和房屋在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的证明材料，申请办理变更登记、转移登记、注销登记。

第二十二条 预购商品房的购房人取得房屋所有权证、房屋在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，抵押当事人应当申请将预购商品房抵押权预告登记、房屋在建工程抵押登记转为房地产抵押权登记。

第二十三条 以取得房屋所有权证的房屋、房屋在建工程设立最高额抵押权的，申请设立登记按照本办法第十六条、第二十条规定办理，其中抵押合同为最高额抵押合同，主债权合同为一定期间内将要连续发生的债权的合同。

第二十四条 最高额抵押担保的债权确定前，登记事项发生变更，当事人申请变更登记时，应当提交下列材料：

（一）房屋他项权证或者房屋在建工程抵押登记证明；

（二）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；

（三）最高额抵押权发生变更的证明材料；

（四）法律、法规、规章规定的其他材料。

因最高债权额、债权确定的期间发生变更的，还应当提交其他抵押权人的书面同意和相关身份的证明。

第二十五条 最高额抵押担保的债权确定前，因债权转让申请办理最高额抵押权转移登记的，抵押权转让人和受让人应当提交下列材料：

（一）房屋他项权证或者房屋在建工程抵押登记证明；

（二）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；

（三）最高额抵押权发生转移的证明材料；

（四）法律、法规、规章规定的其他材料。

最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房地产行政主管部门不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记后，按照本办法第十七条、第二十一条的规定申请办理抵押权转移登记。

第二十六条 因将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围申请登记的，应当提交下列材料：

（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料；

（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

第二十七条 因最高额抵押担保的债权确定，申请办理最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：

（一）房屋他项权证或者房屋在建工程抵押登记证明；

（二）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；

（三）法律、法规、规章规定的其他材料。

第二十八条 经依法登记的房地产抵押权发生下列情形之一的，抵押权人应当申请办理抵押权注销登记：

（一）主债权消灭；

（二）抵押权已经实现；

（三）抵押权人放弃抵押权；

（四）法律规定抵押权消灭的其他情形。

第二十九条 申请办理房地产抵押权注销登记，应当提交下列材料：

（一）房屋他项权利证书；

（二）房地产抵押权消灭的证明材料；

（三）法律、法规、规章规定的其他材料。

第三十条 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场予以受理，并出具受理凭证。

申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，不予受理，并当场一次性告知申请人需要补正的内容。

第三十一条 房地产行政主管部门应当自受理申请之日起10个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的书面决定。

办理房屋在建工程抵押权登记的，应当实地查看。

第三十二条 依法办理抵押权设立登记，房地产行政主管部门应当将下列事项记载于房屋登记簿：

（一）抵押当事人、债务人的名称或者姓名；

（二）被担保债权的数额；

（三）抵押房地产价值；

（四）抵押房地产担保的范围；

（五）债务人履行债务的期限；

（六）登记时间。

第三十三条 依法办理最高额抵押权确定登记，房地产行政主管部门应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。

当事人协议确定或者人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定债权数额的，房地产行政主管部门可以依当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。

第三十四条 房地产行政主管部门根据房屋登记簿记载的内容，颁发房屋他项权利证书。以取得房屋所有权证的房地产设定抵押的，颁发房屋他项权证；以取得预购商品房预告登记的房地产设定抵押的，颁发预购商品房抵押权预告登记证明；以房屋在建工程设定抵押的，颁发房屋在建工程抵押登记证明。

第三十五条 申请办理房地产抵押登记，应当按照国家、省有关规定交纳登记费用。

第三十六条 当事人、利害关系人可以按照规定申请查阅、抄录、复制房地产抵押登记资料，房地产行政主管部门应当提供便利。

第四章 抵押房地产的占有与处分

第三十七条 设定抵押的房地产，由抵押人占有与管理。抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好。

抵押权人有权按照抵押合同的约定监督、检查抵押房地产的状况。

第三十八条 抵押的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时采取措施防止损失的扩大，并将情况告知抵押权人。

第三十九条 设定抵押的房地产被列入政府征收范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。抵押权人和抵押人可以重新设定抵押物，也可以依法清理债权债务解除抵押合同。第四十条 抵押期间，抵押人未经抵押权人书面同意，不得转让抵押房地产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第四十一条 同一房地产设定两个以上抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得价款按照抵押登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

第四十二条 有下列情形之一的，抵押权人有权处分抵押的房地产：

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的；

（二）抵押人死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到期债务或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押合同约定的其他情形。

第四十三条 抵押权人处分抵押的房地产时，应当事先书面告知抵押人或者其权利义务

承受人；抵押房地产为按份共有的，还应当同时书面告知共有人。

第五章 法律责任

第四十四条 申请人以瞒报、虚报等欺骗手段申请房地产抵押登记、骗取房屋他项权利证书的，由申请人承担相应的法律责任。

第四十五条 非法印制、伪造、变造或者使用非法印制、伪造、变造的房屋他项权利证书的，由房地产行政主管部门依法予以收缴；危害社会治安管理秩序的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条 房地产行政主管部门工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合房地产抵押登记条件的申请予以登记的；

（二）对符合房地产抵押登记条件的申请不予登记的；

（三）未按照规定程序、时限办理登记的；

（四）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿的；

（五）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

第四十七条 房地产行政主管部门及其工作人员违反规定办理房地产抵押登记，给他人造成损害的，由房地产行政主管部门承担相应的法律责任。房地产行政主管部门承担赔偿责任后，对有故意或者重大过失的工作人员有权追偿。

第六章 附则

第四十八条 本办法自2014年1月1日起施行。1998年12月4日市人民政府公布的《郑州市房地产抵押管理办法》（市人民政府令第71号）同时废止。

第二篇：关于关于郑州市房地产抵押登记业务操作规

郑州市房地产抵押登记业务操作规程

(试行)

1.总则

1.1 目的

为加强郑州市房地产抵押登记的规范化、程序化管理，制定本规程。

1.2 依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《郑州市房地产抵押管理办法》、《郑州市城市房屋权属登记管理条例》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定。

1.3 适用范围

1.3.1 郑州市城市规划区范围内进行房地产抵押登记的，适用本规程。

1.3.2 地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，由郑州市人民政府另行规定。

1.4 登记原则

1.4.1 房地产抵押实行登记制度。

房地产抵押登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

1.4.2 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。

1.5 房地产抵押登记管理机关

1.5.1 郑州市房地产管理局是本市房地产抵押登记的主管机关

(以下简称抵押主管机关)。

1.5.2 郑州市房地产抵押管理办公室(以下简称抵押登记机关)具体负责房地产抵押登记管理工作。

1.6 房地产抵押登记管理信息系统

抵押登记机关应当统一使用郑州市房地产管理信息系统办理房地产抵押登记业务。

1.7 房地产抵押登记管理信息系统记载内容

房地产抵押登记管理信息系统应当记载以下内容：

(一)房地产状况，包括坐落、建筑结构、层数、建筑面积、设计用途和建成年份;

(二)房地产抵押当事人姓名或名称;

(三)房地产设定抵押状况，包括建筑结构、层数、建筑面积、设计用途和建成年份;

(四)抵押设定状况，包括抵押物价值、抵押担保的主债权、债权数额、债务履行期限;

(五)房地产权利限制状况;

(六)房地产抵押登记日、登记受理日;

(七)房屋权属证书或者登记证明编号。

2.一般规定

2.1 可以设定抵押的房地产范围

(一)取得房屋所有权证的房屋;

(二)承购人对已经预购的商品房;

(三)符合条件的在建工程。

2.2 不得设定抵押的房地产范围

(一)权属有争议的房地产;

(二)用于教育、医疗等公共福利性质的房地产;

(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;

(四)司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产;

(五)房地产开发企业对已经预售出的房地产;

(六)在依法公告拆迁范围内的房地产;

(七)已出租的公有住宅房屋;

(八)占有或应分摊的国有土地使用权已设定抵押的在建房地产工程及建成的建筑物;

2.3 抵押登记类别

2.3.1 对已取得房屋所有权证的房地产设定抵押的，办理房地产抵押(他项权利)登记。

2.3.2 对已经预购的商品房、符合条件的在建工程设定抵押的，办理房地产抵押登记。

2.3.3 对抵押关系终止的，办理注销抵押登记。

2.4 登记的相关称谓

2.4.1 本规程所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

2.4.2 本规程所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织。

2.4.3 本规程所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

2.4.4 本规程所称预购商品房抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2.4.5 本规程所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2.5 登记的一般程序

(一)受理;

(二)初审;

(三)核准;

(四)缮证;

(五)收费;

(六)发证;

(七)立卷归档。

2.6 登记的法定名称

2.6.1 抵押当事人登记时使用的名称应当是法定名称或依法登记的名称，不得使用简称和惯用名称。

2.6.2 抵押当事人登记的名称应当与其交验的合法身份证明上记载的姓名或者名称相一致。抵押当事人为境外自然人的，则以其护照上的姓名进行登记。

2.7 登记申请

2.7.1 申请抵押登记的申请人为抵押合同的当事人。

2.7.2 申请抵押登记的，抵押当事人应当向抵押登记机关申请登记;抵押当事人可以委托代理人向抵押登记机关申请登记;无民事行为能力人和限制民事行为能力人由法定代理人申请登记。

2.7.3 抵押当事人委托代理人申请抵押登记的，应当向抵押登记机关交验抵押当事人的委托书和委托代理人的身份证明文件。抵押当事人为法人或者其他组织的，应当交验法定代表人签署的委托书。

2.7.4 抵押当事人申请抵押登记，应当按规定内容填写郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表、郑州市预购商品房抵押登记申请表、郑州市在建工程抵押登记申请表、郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表、郑州市预购商品房抵押注销登记申请表、郑州市在建工程抵押注销登记申请表。

2.7.5 经登记的共有房地产的抵押登记，应当由共有人共同申请。

2.8 身份证明

2.8.1 抵押当事人为个人

(一)年满18周岁的中国公民交验身份证，身份证无法交验的，应当交验公安机关出具的身份证明文件;未满18周岁的未成年人，交验户籍证明或身份证，以及监护人的身份证。

(二)军人交验兵役证等有效身份证明。

(三)香港特别行政区、澳门特别行政区居民交验身份证或者来往内地通行证，台湾地区的居民交验身份证或者来往大陆通行证。

(四)国外自然人交验护照。

2.8.2 抵押当事人为单位

(一)境内法人，交验营业执照及法定代表人身份证明或者机关、事业单位法人登记证书或组织机构代码证。

(二)境内其他组织，交验营业执照或者组织机构代码证。

(三)国外企业驻国内机构应当交验代表机构登记证及法定代表人身份证明。

2.9 公证

2.9.1 抵押当事人签订的合同需经公证的，应当向抵押登记机关交验有关合同的公证文书。

2.9.2 因下列情形抵押当事人委托代理人代为申请登记的，委托书应当经公证。

(一)香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和国外自然人、法人、其他组织的房地产抵押委托代理的;

(二)个人所有的房地产抵押委托代理的;

2.9.3 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区由司法机构委托的律师出具见证文书予以认定。国外公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使领馆认证，并应当附有中文译本。

2.10 申请登记文件

2.10.1 抵押登记申请表应当由抵押当事人签字并按指印或者盖章;代理人申请登记的，由代理人签名并按指印或者盖章;由代理人申请登记的，代理人除交验本人身份证明外，还应当交验被代理人的身份证明。

2.10.2 申请人应当按本规程向抵押登记机关交验申请登记文件。按规定提交复印件的均须交验原件。

2.11 房地产抵押合同

2.11.1 抵押当事人应当签订房地产抵押合同，由抵押当事人签字并按指印或者盖章。房地产抵押合同应使用统一格式文本。

2.11.2 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到抵押登记机关申请房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

2.11.3 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

(一)抵押人、抵押权人的名称、地址或者姓名、住所;

(二)主债权的种类、数额;

(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;

(四)抵押房地产的价值;

(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

(六)债务人履行债务的期限;

(七)抵押权灭失的条件;

(八)违约责任;

(九)争议解决方式;

(十)抵押合同订立的时间与地点;

(十一)双方约定的其他事项。

2.11.4 以在建工程设定抵押的，抵押合同还应当补充载明以下内容：

(一)《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

(二)已投入在建工程的工程款;

(三)施工进度及工程竣工日期;

(四)已完成的工作量和工程量。

2.12 登记受理

2.12.1 申请房地产抵押登记的，申请人应当交验规定的申请登记文件。申请人交验的申请登记文件齐全的，抵押登记机关应当予以受理，并出具郑州市房地产管理局办事大厅受理凭证(以下简称受理凭证)。

2.12.2 受理凭证应当注明申请人姓名或者名称、登记类别、房屋座落、受理人员及时间，申请人应当在受理凭证上签名确认。

2.12.3 不予受理的，抵押登记机关应当书面告知申请人。

2.13 登记申请撤回

2.13.1 抵押登记申请撤回的，应由抵押当事人共同申请。

2.13.2 申请房地产抵押登记事项在核准登记前撤回登记申请的，应当由原申请人向抵押登记机关提出申请并交验下列文件：

(一)申请撤回的证明文件;

(二)身份证明;

(三)原登记申请的受理凭证。

2.13.3 抵押登记机关应当在收到撤回申请时核查房地产抵押登记信息系统，申请人申请撤回的登记事项未核准登记的，应当予以撤回，所收申请登记文件在三个工作日内退还申请人。

2.13.4 申请撤回的登记事项已经核准登记的，不予受理撤回申请，可以由申请人申请抵押注销登记。

2.14 核准登记

抵押登记机关应当自受理房地产抵押登记之日起七个工作日内完成抵押登记的核准。符合规定条件的，应当核准登记并颁发房屋他项权证或者房地产抵押登记证明，并记载于登记信息系统;不符合规定条件的，不予核准登记。

2.15 有关申请文件的要求

2.15.1 申请人交验的各种申请登记文件不得涂改。

2.15.2 申请人交验的申请登记文件有涂改的，应当按下列要求办理：

(一)对房屋所有权证、国有土地使用证有涂改的，应由原发证机关换发新证;

(二)对交验的其他证件有涂改的，应由原发证机关换发新证或者在修改处注记并盖章。

2.16 登记的法定文字

房地产抵押登记申请表、房地产抵押合同、各种证明文件、房地产抵押登记管理信息系统、房地产抵押登记所颁发证书或证明等的书写、记载应当使用中华

人民共和国法定文字，涉及数量、日期、编号的，使用阿拉伯数字。外文译成中文的，以经过涉外公证的译文为准。

3.房地产抵押登记

3.1 房屋所有权的抵押登记

3.1.1 抵押权人为金融机构的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)借款合同(原件)。

3.1.2 抵押权人为非金融机构的，申请人应当向抵押登记机构提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)抵押担保的主债权合同(原件)。

3.1.3 个人之间借贷的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)经公证的主债权合同(原件)。

3.2 预购商品房的抵押登记

申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市预购商品房抵押登记申请表(原件);

(二)郑州市预购商品房抵押合同(原件);

(三)商品房预售许可证或者商品房屋产权登记备案证(原件/复印件);

(四)已备案的商品房买卖合同(原件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)借款合同(原件);

(七)首付款交款凭证(原件/复印件)。

3.3 在建工程的抵押登记

3.3.1 申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市在建工程抵押登记申请表(原件);

(二)郑州市在建工程抵押合同(原件);

(三)国有土地使用证(原件);

(四)建筑工程规划许可证及红线图(原件);

(五)建设用地规划许可证(原件);

(六)已投入的工程款额及已完成工程量的证明(原件);

(七)施工进度及工程竣工日期证明(原件);

(八)身份证明(原件/复印件);

(九)房地产抵押估价报告(原件);

(十)借款合同(原件)。

3.3.2 在建工程为商品房屋的，还应当提交商品房楼盘定位表、商品房预售许可证。

3.4 房地产抵押的注销登记

3.4.1 经抵押登记的房地产抵押关系终止时，申请人应当自终止之日起15日内，向抵押登记机关申请注销登记。

3.4.2 经抵押登记的房地产抵押(他项权利)申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表(原件);

(二)房屋他项权证(原件);

(三)房屋所有权证(原件)。

3.4.3 经抵押登记的预购商品房申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市预购商品房抵押注销登记申请表(原件);

(二)郑州市预购商品房抵押登记证明(原件)。

3.4.4 经抵押登记的在建工程申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市在建工程抵押注销登记申请表(原件);

(二)郑州市在建工程抵押登记证明(原件)。

3.4.5 经人民法院行政判决撤消房地产抵押登记的，凭生效的法律文书办理撤消手续。

3.5 房地产抵押的遗失补证

3.5.1 经登记的房地产抵押申请遗失补证的，申请人为抵押权人。

3.5.2 申请人应当持遗失补证申请证明，查阅房地产抵押档案并复印房地产抵押登记原始存根后，在本市主要报纸上刊登遗失声明。自登报之日起30日后，向抵押登记机关申请遗失补证。

3.5.3 经登记的房地产抵押(他项权利)申请遗失补证的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)房屋他项权证原始存根(复印件);

(三)刊登遗失声明的当日报纸(原件);

(四)遗失证明(原件);

3.5.4 经登记的预购商品房抵押、在建工程抵押申请遗失补证的，申请人持遗失补证申请证明，查阅预购商品房抵押、在建工程抵押档案并复印登记证明原始存根，由抵押登记机关审核后，在原始存根复印件上注记“代原件”，并加盖抵押登记机关抵押登记专用章，不再补发新证。

3.6 其他

3.6.1 国有企业、事业法人以国家授权其经营管理的房地产设定抵押的，应当提交经主管部门或者国家授权的投资机构批准的证明文件。

3.6.2 集体所有制企业的房地产设定抵押的，应当提交经本企业职工代表大会通过的证明文件。

3.6.3 中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产设定抵押的，应当提交经董事会通过的证明文件，但企业章程另有规定的除外。

3.6.4 有限责任公司、股份有限公司的房地产设定抵押的，应当提交经董事会或者股东大会通过的证明文件，但企业章程另有规定的除外。

3.7 换发房屋他项权证

3.7.1 经登记的预购商品房在抵押期间竣工并取得房屋所有权证后，抵押当事人应当持郑州市预购商品房抵押登记证明，向原抵押登记机关申请换发房屋他项权证。

3.7.2 经登记的在建工程在抵押期间竣工并取得房屋所有权证后，抵押当事人应当持郑州市在建工程抵押登记证明，向原抵押登记机关申请换发房屋他项权证。

3.8 房地产抵押登记的注记

3.8.1 对已取得房屋所有权证的房地产抵押的，核发房屋他项权证。在房屋所有权证上注记设定他项权利摘要。缮写房屋他项权证并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室”钢印。

3.8.2 对预购商品房抵押的，核发郑州市预购商品房抵押登记证明。在郑州市预购商品房抵押合同上注记抵押登记核准日期并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。缮写郑州市预购商品房抵押登记证明并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。

3.8.3 对在建工程抵押的，核发郑州市在建工程抵押登记证明。在郑州市在建工程抵押合同上注记抵押登记核准日期并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。留存主要原件。缮写郑州市在建工程抵押登记证明并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。

3.9 房地产抵押登记的证书的领取

房地产抵押证书领取，申请人应当提交下列文件：

(一)身份证明及委托书;

(二)应当交纳的各项费用凭证;

(三)受理凭证。

4.房地产抵押登记工作基本要求

房地产抵押登记机关及其工作人员应当按照法律、法规和本规程的要求从事房地产抵押登记工作。

4.1 受理人员职责

(一)审查所有合同、表格等填写是否漏项、填写是否符合规定要求。

(二)调阅微机档案信息，查验提交的文件是否与信息系统记载一致，查验房屋是否有不得设定抵押的情况。

(三)校验申请人提交的登记文件。留存复印件的，应当在复印件上加盖专用印章。

(四)审查申请人交验的登记文件是否齐全。对资料齐全的予以受理，录入资料信息，打印受理凭证，并将微机编号标注在档案袋上，注明登记类别;对资料不齐的不予受理，出具一次性告知单。

4.2 初审人员职责

(一)对提交的申请登记文件进行全面审查，调阅微机信息，查验提交的文件是否与信息系统记载一致，查验房屋是否有不得设定抵押的情况。

(二)核对抵押档案资料与微机登录的信息是否一致。

(三)经初审符合条件的，签署意见，签名并注明日期。

(四)不符合条件的，应当及时提出处理意见返回受理人员，并及时通知申请人。将审核后的抵押档案和微机信息，按规定程序传递给核准人员。

4.3 核准人员职责

(一)对申请人提交的申请登记文件进行全面审查。经审核无误后，签署意见，对不符合条件的，应当及时提出处理意见返回初审人员。

(二)将已核准的抵押档案、微机信息，按规定程序传递给缮证人员。

4.4 缮证人员职责

(一)缮证前应当对所接收的抵押档案进行清点，做好接收记录。

(二)统一使用微机进行缮证，核对登记编号，避免调出信息与抵押档案不符。

(三)校核所缮写证书或证明内容是否完整、清晰、无误。所缮写证书或证明的存根由校对人员签章。

(四)整理已缮写的证书或证明，核对证书或证明与抵押档案一致，打印汇总表一式两份，将汇总表与缮写的证书或证明转发证人员;将汇总表、抵押档案资料转交档案人员，签字并注明日期。

4.5 收费人员职责

(一)根据受理凭证向申请人收取房地产抵押登记相关费用，出具发票。

(二)将已收费微机信息传递给发证人员。

4.6 发证人员职责

(一)接收缮写的证书或证明，核对证书或证明与汇总表内容、数量是否一致。

(二)查验申请人提交的身份证明或委托书是否齐全、有效。

(三)发证人员凭申请人的受理凭证和交款发票办理领证手续，并在受理凭证及发票上加盖“权证已发”印章。

(四)将发证后收回的受理凭证信息录入微机系统，并打印传递表。核对已发证存根，无误后将传递表、微机信息和证书或证明存根移交档案人员。

4.7 档案人员职责

(一)档案人员对接收的档案进行核对，验收资料是否齐全，档案资料与存根内容是否一致，发现有误的及时返还上一环节。

(二)对验收无误的抵押档案，进行分类、归档。

5.附件

1、郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表

2、郑州市预购商品房抵押登记申请表

3、郑州市在建工程抵押登记申请表

4、郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表

5、郑州市预购商品房抵押注销登记申请表

6、郑州市在建工程抵押注销登记申请表

7、郑州市房地产抵押合同

8、郑州市预购商品房抵押合同

9、郑州市在建工程抵押合同

10、房屋他项权证

11、郑州市预购商品房抵押登记证明

12、郑州市在建工程抵押登记证明

文章来源：中顾法律网(免费法律咨询，就上中顾法律网）你好哦啊，

第三篇：房地产抵押合同

房地产抵押合同

抵押人（甲方）：_________

抵押权人（乙方）：_________

为确保_________年_________字第_________号_________合同（以下简称主合同）的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。

第一条 甲方购买的该房地产座落于_________建设面积

_________m2，系_________房地产开发公司开发的商品房，商品房预（销）售合同号_________，土地使用权性质为出让（划拨）。

第二条 甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。

第三条 甲方购买房地产的价格为￥_________万元，甲方已交房款人民币（大写）_________万元。抵押贷款额为人民币（大写）_________万元。

第四条 设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。

第五条 抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。

第六条 抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。

第七条 抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建；不得改变其用途；未通知乙方，上述行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保；甲方不提供的，不得转让抵押物。

甲方转让抵押物所得的价款，应当向乙方提前清偿所担保的债权或者向乙方同意的第三人提存，超过债权数额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。

第八条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。

第九条 除自然耗损外，抵押物发生损坏，甲方应当采取措施，负责保养和维修，以减少损失，其费用由甲方自负，并及时通知乙方。因意外毁损或灭失，不能或不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保以弥补不足或根据《保险法》的规定直接向保险公司行使求偿权。

第十条 抵押物由于国家建设及其它政府行为而导致抵押物价值降低不足以作为债务担保时，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保。

第十一条 甲方应乙方要求需要保险的，甲方应在本合同签订前为抵押物投保，并以抵押权人作为保险赔偿的第一受益人。甲方在合同有效期内，不得自行撤销保险，在保险期限结束而本合同未结束时，应继续全额投保。

第十二条 抵押关系中合同主体发生变更，本合同继续有效。合同规定的权利、义务，由变更后的合同主体享有、承担。抵押当事人应共同到扬州市房产交易所申请办理合同变更登记手续。合同条款有变化的须重新签订合同，并征得对方同意。

第十三条 违约责任：_________

第十四条 该抵押合同签订后（土地上新增的房屋不属于抵押财产），债务人如未能按主合同履行债务，乙方可按国家规定，向有关部门申请处分抵押物。在处分抵押物时，除以划拨方式取得的土地使用权须先缴纳相当于土地出让金数额外，所得款项按如下顺序分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣缴抵押物应当缴纳的税费；

（三）偿还债权人的债权本金、利息、违约金及损害赔偿金；

（四）剩余价款交还甲方。

如果变卖原抵押物的价款不足偿还乙方债权本息或有关费用的，乙方有权追索应偿还部分。

第十五条 本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成，乙方有权直接向乙方所在地的人民法院起诉。

第十六条 本合同生效后，甲、乙双方应到扬州市房屋产权产籍监理处依法申请房屋他项权利登记，并领取《房屋他项权证》。

第十七条 本合同全部条款履行完毕，甲、乙双方应在三十日内（港、澳、台地区或境外当事人在三个月内）到扬州市房屋产权产籍监理处依法申请办理房屋他项权注销手续。

第十八条 本合同为单独设立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影响。

第十九条 甲方因工作调动，变更常住地址，应及时书面告知乙方。

第二十条 本合同未尽事项双方可另行议定，本合同及补充协议经双方签章并经扬州市房产交易所登记监证后生效。

第二十一条 本合同及补充协议、附件一式_________份，甲、乙方各执_________份，登记监证部门_________份。本合同补充协议、附件有_________，本合同及补充协议、附件具有同等法律效力。

第二十二条 双方约定的其它事项：_________

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

年__月__日______年__月__日

第四篇：房地产抵押报告

房地产抵押报告

估价项目名称：华中科技大学文华学院食堂抵押贷款评估委 托 方：华中科技大学文华学院估 价 方：物业管理估 价 人 员：陈亚玲估价作业日期：二估价报告编号：

2班

○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123号

（鄂）物业

目 录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设、限制条件

四、估价结果报告

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）报告应用的有效期

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

（二）区域因素分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）估价结果确定

六、附 件

（一）委托方评估咨询委托函

（二）委托方营业执照复印件

（二）《房屋所有权证》复印件

（三）《国有土地使用证》复印件

（四）估价对象法定优先受偿款查询资料及调查记录

（五）估价对象区位示意图

（六）估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片

（七）估价机构营业执照及资质证书复印件(八)估价师注册证书复印件

一、致委托方函

华中科技大学文华学院：我公司于2007年6月19日受贵公司的委托，对贵公司所拥有的位于武昌区白沙洲街堤后街的房地产进行评估，估价时点为2007年6月19日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积1788平方米，土地使用权面积4200平方米，在估价时点2010年11月20日, 经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为4112.122万元，大写：人民币肆仟壹佰壹拾贰万壹佰贰拾贰元整，单价为：979.08元/平方米。其中：土地使用权价值为123.372万元，大写：人民币壹佰贰拾叁万叁佰柒拾贰元整，房屋建筑物的价值为288.75万元，大写：人民币二佰扒拾扒万柒仟伍佰元整。详细情况请见《房地产估价结果报告》。

特此函告！

法定代表人： 张三

华中科技大学文华学院物业管理2班

二○○七年六月二十二日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告书中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员李棋对估价对象进行了实地查勘。

6、没有本估价机构以外的人对本报告提供重要专业帮助。

7、如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使评估人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。

注册房地产估价师签字：陈亚玲

三、估价的假设、限制条件以及报告使用提示

1、估价假设条件

（1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。

（2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。

（3）估价对象土地登记用途教育用地，房屋登记用途为教育用地，估价对象实际用途为教育用地，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。

（4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

2、估价限制条件

（1）本报告评估目的仅为华中科技大学文华学院以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押市场价值参考，不适用于其它任何目的。

（2）

（3）本报告估价结果是估价对象在估价时点的状况、假设和限制条件下的结论，如估价对象状况或估价假设和限制条件发生变化，估价结果应做相应调整或失效

（4）本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。

（5）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的条件下的报告使用者以外的任何单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。

（7）本报告解释权最终归物业管理2班。

3、估价报告使用提示

（1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。

（2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有：

市场风险：房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。目前，我国2006年至2007年连续出台的调控政策让市场经受了洗礼，不断推动行业转型，提高对开发企业资金要求、加强对市场产品结构的控制，从而导致未来房地产竞争将更趋细化，房地产市场进一步稳定，故未来几年尚不会出现大的市场风险，房地产市场不会急剧下滑，也不会造成估价对象的大幅贬值。

信用风险:又称违约风险，是指贷款因借款人不按约按时还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约行为分主动违约和被迫违约，通常出现在借款人和银行自身两个方面。从银行角度讲，信用风险是抵押贷款的最大风险，也是最难处理的一种风险。本次项目抵押贷款主体华中科技大学文华学院，在贷款期间银行对华中科技大学文华学院的未来经营状况难以预测，因此，银行应当尤其注意借款人的信用风险，应当委托专门的机构对抵押物的价值进行评估。

抵押物风险:是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高而使贷款人遭受的损失。例如，本次估价对象可能会因各种自然灾害和人为灾害而遭到损毁，从而导致抵押住房价值灭失或下降，该因素大多时侯人为无法控制，也难以预料。故本次估价对象本身的风险在其抵押期间应适当予以考虑。

流动性风险：是指贷款人持有的抵押资产不易变现而可能遭受的损失。它包括两个方面，一方面是贷款人因抵押资产不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；另一方面是贷款人因抵押资产及时变现而在贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产或倒闭。

（3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。

（4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。

４、估价对象抵押价值下跌的风险分析

主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。

四、房地产估价结果报告

1、委 托 人：华中科技大学文华学院

2、单位地址：武昌区洪山区关山文园路58号

3、联 系 人：刘静

4、联系电话：12345678912

（一）委托方

（二）估价方

1、受托估价机构：物业管理2班

2、机 构 地 址： 4A-215

3、资格证书号 ：建房估证字[1234]327号

4、法 人 代 表：张三

5、联 系 人：陈亚玲

6、联 系 电 话：(027)12345678

7、传 真 电 话：(027)87654322

8、邮 政 编 码：430074

（三）估价对象

本次估价对象为华中科技大学文华学院里学生食堂土地使用权及部分地上房屋建筑物价值，本报告评估土地使用权面积1788.00平方米，地上房屋建筑面积4200.00平方米。

1、土地状况

（1）土地权属及登记状况

估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4130号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。

至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。（2）土地利用状况

待估宗地位于武昌区洪山区文园路58号，地上有多幢建筑物，另外除估价对象地上外还建有其他建筑物，本次评估范围不包括在内。故本次评估建筑物面积为4200.00平方米。

（3）基础设施

估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，宗地周围轻度污染，绿地覆盖率一般。

2、建筑物状况（1）建筑物权属及登记

估价对象位于武昌区洪山区文园路58号即华中科技大学文华学院内，土地所有权属国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日取得了该地的土地使用权，估价对象《国有土地使用证》，证号为: 武国用(2003)字第4310号，图号：001，地号：6719，土地面积为1788.00平方米，建筑面积为4200.00平方米，登记用途为教育用地，使用权类型为出让。（2）建筑物设备及装修

估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层（3）使用及保养

估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2004年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好

（四）估价目的

为委托人一估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考

（五）估价时点

2010年11月21日

（六）价值定义

本报告中房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。

1、用途：估价对象评估设定用途为教育用地。

2、权利状况：委托方拥有房屋所有权和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。

3、开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。

4、建筑物结构：混合（具体见《房屋建筑物概况表》）

（七）估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）

4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》

5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号）

6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土[籍]字第2号）

7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）

8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）

9、建设部《房地产抵押估价指导意见》

10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重臵价格标准的通知》（武价房字[2004]74号）

11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金的通知

12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第80010031号）

13、《国有土地使用证》（武国用(2003)4310号）

14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件

15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产 市场行情

16、委托方提供的其他有关资料

（八）估价原则

1、合法原则

即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

2、最高最佳原则

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。估价对象土地登记用途为工业用地，房地产实际用途为工业，估价对象按实际用途使用符合最高最佳原则，在评估中就应充分考虑工业用房的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。

3、房地产替代性原则

市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格上趋同（含租赁价格），这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产评估中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正，从而确定评估对象的客观、合理价格。

4、估价时点原则

估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。

5、谨慎原则

谨慎性原则是指房地产估价机构在确定房地产抵押价值时必须持谨慎态度。充分考虑房地产抵押价值未来下跌的风险，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

（九）估价方法

本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育用地，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。估价对象作为食堂有收益可得，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。此处也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重臵成本法进行测算。

1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为： 房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。

其计算公式为：

Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS

n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估价对象价格

Ｐ'－ 估价对象所在区域基准地价

Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值

Ｋi－第i个因素的修正值

ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积

3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：

P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益

r — 折现率

n — 收益期

(十)估价结果

估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积。

（十一）估价人员

房地产估价师 注册证书号 ：080271021331 签 名：陈亚玲

（十二）估价作业日期

二○一○年十一月二十至二十六日。

（十三）估价报告应用的有效期

在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。

五、房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

本报告评估土地使用权面积1788.00平方米，评估地上房屋建筑面积4200.00平方米。

1、土地状况

（1）土地权属及登记状况

估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4310号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。

至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。

2、建筑物状况

（1）建筑物权属及登记

估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4310号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。

（2）建筑物设备及装修

估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层，（3）使用及保养

估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2004年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好

（二）区域因素分析

区域内 学生食堂不多，对该房地产五明显的影响。

（三）市场分析

2010年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。

（四）最高最佳使用分析

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。

最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值是否最大，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。因此，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。

估价对象土地登记用途为教育用地，房地产实际用途为教育用地，按实际用途使用符合最高最佳原则。但从土地与建筑物的均衡性以及土地利用强度上来评定，估价时点上的估价对象现状并非最高最佳使用。本次估价目的是为委托方办理抵押贷款手续提供拟抵押物现状房地产价值依据，因此限于本次估价目的的特殊性，估价师只能假设估价对象能够在保持现状使用方式前提下继续使用并获得相应的权利来收益。

根据以上分析，本次评估按估价对象证载用途为最佳用途，按现状利用情况进行评估。

（五）估价方法选用

本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育用地，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。作为学生食堂，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。房地产也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重臵成本法进行测算。

1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：

房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。

其计算公式为： Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估价对象价格

Ｐ'－ 估价对象所在区域基准地价

Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值

Ｋi－第i个因素的修正值

ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积

3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：

P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益 r — 折现率

n — 收益期

（六）估价测算过程

n 采用成本法对估价对象进行评估

房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

I、基准地价系数修正法测算土地价格

1、武汉市基准地价概况

根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复》（鄂价房服[2007]66号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。

2、确定待估宗地的土地级别及基准地价

确定待估宗地基准地价为690元/平方米，取整数方便计算。

3、宗地地价区位因素修正

该土地位于学校内，根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，该用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数，可知该系数为0

4、宗地地价个别因素修正

估价对象土地使用权性质为出让，本次评估首先设定为教育用地法定最高出让年限进行评估，而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为1。

5、基准地价系数修正法估价结果

待估宗地地价＝基准地价×（1+区位因素）×∏个别因素修正系数

=690×1×1×1×1=690元/平米 出让的土地单价为690元/平方米 出让的土地总价为1233720元

II、建筑物重新购建价格的确定

根据房屋建筑价格表知，建筑物的重新构建价格为3850000元 建筑物的折旧的确定

根据估价人员的现场勘查及和通过相关资料的了解，确定建筑物的成新率为75% 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1-成新率）

Ⅲ、成本法评估值确定 成本法评估值=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)

=4121220元=4112、122万元

 采用收益法对估价对象进行评估

（1）年总收益的确定；

该估价房地产的收益来源于学生的消费，该校有在校生15000人，在学校就餐的只有10000人，而学校有两个食堂，在被估价的房地产中进行消费的约有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一样，各为3500人，故估价房地产收益为；

年收益为；（15+10）×4000×30×9=2700万元（2）求取年总费用

它含：①维修费；②管理费；③保险费；④其他费

①求取维修费

维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按建筑物重臵价格的2%计算。建筑物重臵全价取上述中的建筑物重新购建价格计算为3850000，则

维修费；3850000×2%=77000元 ②求取管理费

管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。根据估价对象的用途、规模，并参考企业的实际费用确定管理费按年总收益的3%计算。

年管理费＝27000000×3%=810000元 ③求取保险金

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.5‰计算。根据以上计算建筑物现值为2887500，则

年保险费＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他费 综合费率为营业额的17.8%。

其他费费=27000000×17、8%=4806000元 ⑤求取年总费用

年总费用为上述四项费用之和：

年总费用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元（3）求取年纯收益

年纯收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元（4）确定资本化率（或报酬率）为4%（5）收益年期的确定为2043-2010=33年（6）收益价格的求取 根据收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益

r — 折现率，此处取4% n — 收益期，此处取33年

估价对象房地产收益价格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]

＝388826401.6元=38882.64016（万元）

（七）房地产估价结果的确定

根据《房地产估价规范》及估价对象的具体情况，对估价对象分别采用房地分估和收益法进行评估，其中成本法评估结果为4112.122万元，收益法评估结果为38882.64016万元。

通过对这两种不同方法得出的结果进行检验，两种方法的结果相差较大。由于本次评估按估价对象现状利用进行评估，采用收益法通过测算地上建筑物所获收益来计算房地产整体的价值，其结果偏高，且收益法受多方面的影响不确定性多；而成本法通过分别计算土地使用权价值和地上建筑物价值，计算方法和依据可信度较高，其计算结果能够客观的反映估价对象现状房地产的价格水平。经分析并征询有关专家的意见，确定成本法的测算结果作为估价对象房地产的最终评估结果，故： 房地产总价=4112.122万元

（八）估价对象抵押价值未来下跌的风险分析及变现能力分析

估价对象抵押价值下跌的风险主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。

综上所述，在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序将估价对象房地产进行处臵（拍卖），实现快速变现。

变现能力分析：估价对象的通用性：估价对象土地用途为教育用地，地上建筑物为学生食堂，不符合要求，因此可以认为本估价对象通用性不强。

估价对象的独立使用性或者可分割转让性：估价对象作为教育用地，土地与地上建筑物配套、整体使用，因此独立使用性或者可分割转让性较差。

估价对象作为教育用地在使用上具有一定的特殊性，受众的范围较大，因此变现时间可能较长。综合以上分析，估价对象变现能力较差。

处臵价格（拍卖底价）受快速变现的限制和不完全公开市场条件的影响，一般会偏离公开市场价格，经调查武汉市同类情况房地产处臵价格，与公开市场价格相比，快速变现价格一般为正常成交价格的50%-70%，结合估价对象的实际情况，确定处臵价格为评估值的60%，则该宗房地产的处臵总价为 2467.2732（万元）。

六、附 件

1、委托方评估咨询委托函

2、委托方营业执照复印件

3、《房屋所有权证》复印件

4、《国有土地使用证》复印件

5、估价对象权利状况查询资料及调查记录

6、估价对象区位示意图

7、估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片

8、估价机构营业执照及资格证书复印件

9、估价师注册证书复印

华中科技大学文华学院房地产估价报

第五篇：房地产抵押合同

说明

（1）下列房地产或权益可以设定抵押：

①取得所有权的房屋及其使用范围内的土地使用权。

②城镇国有土地使用权。

③依法生效的预售（购）房屋合同。

④在建的房地产开发、建设项目。

（2）抵押物价值以市房产管埋局认可的评估机构的评估结果为准。

（3）本合同一律用钢笔或毛笔填写。

（4）本合同以中文书写。若用两种（含两种）以上文字书写的，应以中文为准。

抵押人（下称甲方）：_______________

法人营业执照或批文：_______________

法定代表人：_______________________

国籍：_____________________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

第三人：___________________________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

受押人（下称乙方）：_______________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

根据自愿、互利、公平和诚实信用的原则，甲、乙双方就本抵押事宜进行了友好协商，甲方为了_____________将自有___________抵押予乙方，达成合同条款如下：

第一条　抵押物状况及价值

抵押物情况

抵押物名称

坐落

权证编号

面积

评估价值

备注

甲方抵押予乙方的抵押物经评估为人民币（大写）：______元，￥_______；抵押金额为人民币（大写）：______元，￥_______。

第二条　抵押期限

甲方决定将上述抵押物抵押予乙方________年（月），从_________年_____月_____日起到________年_______月______日止。

第三条　抵押用途

甲方将上述抵押物抵押予乙方作为甲方___________保证。

第四条　抵押合同与___________的关系

当上述抵押物作为获取乙方资金之债务担保物时，本合同则成为甲、乙双方所签订________的主合同，即只要甲乙双方签订_____成立时，本合同和___________同为抵押行为之要件，具有同等法律效力。

第五条　甲方法律责任

（1）抵押期间，抵押物、产权证书或法律证件，由甲方保管，乙方对该抵押物享有优先受偿权。

（2）甲方保证先行足额投保，并将抵押物的保险单交于乙方，保险期须长于抵押期，抵押期间，如发生保险事故，则乙方为保险第一受益人。

（3）甲方保证在抵押期间决不将抵押物部分或全部出售、转让、出租、再抵押或以其他方式处分；若需出租或再抵押，须先征得乙方同意。

第六条　抵押物的处分

债务人如未能按___________之约定履行时，乙方可向市房地产市场管理处申请处分抵押物，所得款项按如下顺序分配：

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

第七条　特约说明或特别条款

____________________________________

第八条　本合同之附件

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

上述附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第九条　争议的解决方式

____________________________________________

____________________________________________

第十条　本合同生效后的30天内，抵押双方应到市房产局产权监理处进行他项权登记。

第十一条　本合同生效条件

（1）本合同经甲、乙双方法定代表人（或委托代理人）签署，加盖公章。

（2）本合同须经_____________房地产市场管理处鉴证。

第十二条　合同文本

（1）本合同用中文制作，合同的书写和印刷文字具有同等法律效力。

（2）本合同正本一式六份，甲、乙方各两份，鉴证部门二份。副本若干份，有关单位各执一份。合同的正、副本具有同等的法律效力。

甲方：（抵押人）_________

法定代表人：_____________

（委托代理人）

担保人：（第三人）_______

法定代表人：_____________

（委托代理人）

乙方：（抵押权人）_______

法定代表人：_____________

（委托代理人）

_______年______月______日

鉴证意见

经办人：鉴证机关（盖章）

负责人：年　月　日

备注：