市场营销报告（本站推荐）

第一篇：市场营销报告（本站推荐）

金域国际营销策划

一、金域国际房地产项目简介

抚顺万科金域国际，是万科在全国的第六金域作品，是万科在抚顺继金域蓝湾之后的第二座金色产品。更是万科在总结此前所有金域作品的成熟经验基础上的一次创作，汇聚大成，打造抚顺城市核心金域生活地标。

作为万科金色系都市作品，万科金域国际每到一座城市，均选择城市核心黄金地段，占据最为稀缺的繁华与自然资源进行开发。抚顺万科金域国际择址抚顺城市核心，顺城东部腹地，位居天湖桥东，一线临河，是抚顺城市中心罕有的城市中心一线临河项目。万科金域国际占地72560㎡，建筑面积326520㎡，项目分三期开发，绿化率达到30%，住宅产权达70年。

万科金域国际采用新都市主义现代建筑元素矗立浑河北岸，现代建筑群落融合当代时尚经典建筑造型，缔造抚顺城市核心全新生活地标。万科金域国际采用东方园林意境，以新中式围合院落布局打造一步一景的都市园林，以组团式、大体量、中式围合为理念，构筑城市核心难得一见的城心生活园林。

与此同时，抚顺万科金域国际立足万科在全国的产品研发平台，通过对人日常生活的洞悉，在符合北方人居习惯基础上，携万科成熟装修标准体系，为抚顺量身定做人性化的合理家居空间，通过成熟生活创新系统，联合国际一线战略联盟品牌，以强大品牌保障，为业主提供拎包居住的品质后盾。让业主省去装修时的烦恼，更省心、更省力、更舒适的入住。

二、项目区域市场分析

1.商业配套，抚顺金域国际北临顺城路，西至永城街，东瞰鲍家河，是城市中心难得的一处自然繁华齐备、环境宜人的高端项目。项目周边配套成熟完善，宗地毗邻市政府，与永安、南站商圈车程时间不足15分钟，商业繁盛；距离宗地不足两公里的抚顺二中；劳动公园、高尔山公园是抚顺市民休闲娱乐的首选之地；另外，天湖大桥、新城路、临江路作为城市主要干道，交通极为便利。

2.生活配套，超市：圣禾超市，公园：水岸茶楼、十里滨河公园，银行：中国银行，医院：抚顺市中心医院。

3.内部配套：万科金域国际采用东方园林意境，以新中式围合院落布局打造一步一景的都市园林，以组团式、大体量、中式围合为理念，构筑城市核心难得一见的城心生活园林。

4.教育配套，博莱特幼儿园、大自然小学、顺城区实验小学、顺城区实验中学分校高中、抚顺九中、抚顺二中。

5.交通配套：14路、15路、808路、20路等公交车，便捷畅达城市各大核心路段。

6.其他配套：商业：大商新玛特、乐购、商百货大楼、中兴时代广场、浙商商贸城、万达广场、王府井百货，行政：抚顺市政府、顺城区政府。

三、项目市场分析

(一)抚顺市房地产市场分析

2013年，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我市房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我市房地产市场调整比较大，但由于宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2014年房地产投资将继续保持平稳增长，商品房销售价格的上涨必将带动土地价格上

扬，预计涨幅在15%左右。

（二）开发商万科对项目的市场影响

1.中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2.万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3.公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

4.公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。

5.中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

6.住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

（三）项目区位环境分析

万科金域国际占地72560㎡，建筑面积326520㎡，项目分三期开发，一期规划6栋，户型区间70-140平方米，绿化率达到30%，园区以琥珀、青花瓷等具有地域特色的主题，打造专属抚顺的园林景观系统，从文脉上尊重人的生活习惯与生活文化，宗地北临顺城路，西至永城街，东瞰鲍家河，是城市中心难得的一处自然繁华齐备、环境宜人的高端项目。项目周边配套成熟完善，宗地毗邻市政府，与永安、南站商圈车程时间不足15分钟，商业繁盛；距离宗地不足两公里的抚顺二中；劳动公园、高尔山公园是抚顺市民休闲娱乐的首选之地；另外，天湖大桥、新城路、临江路作为城市主要干道，交通极为便利。14路、15路、808路、20路等公交车，便捷畅达城市各大核心路段。

（四）项目的SWOT分析

1.S--优势（Strength）

抚顺地理位置优越，对外交通联系十分便捷，抚顺市城市规划以及城市基础设施规划的完善、实施，使抚顺市的城市竞争力得到很大提高，房地产市场也将受到积极的影响；抚顺居民年人均可支配收入、人均消费支出、居民存款等指标快速增长，抚顺市居民的生活水平逐渐提高，民间资本日益充足，为房地产市场的发展提供了一定的购买力基础；沈抚同城化全面推进，城际轨道交通全面开通，打通了连接沈抚的高上线，开通了三条公交线路，启动了核心区的水系工程，完成投资20亿元的基础设施建设，“沈抚同城化”对抚顺城市发展提供了良好的契机，经济的发展，繁荣走势，必然会导致人们居住意向的改变，为房地产也发展带来歆的契机。现阶段，经济开发区房价上扬，就是最好的实例。

2.W--劣势（Weakness）

但是由于世界金融危机的影响程度还不明朗，预计“沈抚同城化”对抚顺市土地利用的利好效果将滞后显现。因此，预计土地需求减少的趋势仍将在短期内继续延续。由于历史原因，抚顺作为以传统重工业为主的工业城市，城市的水质、空气等受到了比较严重的污染，抚顺市的居住环境受到影响，使得外埠客户来抚顺投资置业的欲望不高。

3.O--机会（Opportunity）

（1）原来的结婚等刚性需求保持不变 现在又多了很多改善性需求的购房，房屋需求量大大提升。

（2）抚顺市房地产投资额占固定资产投资额的比重明显偏低，2012年～2013年房地产投资额占固定资产投资额平均比重仅为14.3%，抚顺市房地产开发市场尚有较大的上升空间。

（3）根据2013年抚顺市政府工作报告，2013年抚顺市将加快推进浑河生态商住景观带建设。以“沈抚黄金带、水岸新城区”为主题，按照总体规划、分步实施的原则，全力打造浑河生态商住景观带。在浑河两岸和沈抚城际轨道沿线，重点规划建设南站商业区北区、325库、方晓新城、月牙岛、绥化路北、将军沟、高山路两侧等10余项大型综合开发项目。

（4）沈抚同城化战略的实施，将使得沈阳的经济辐射力给抚顺城市土地利用带来前所未有的利好影响。沈抚同城化标志性项目沈抚城际轨道交通建设全面开工，打通了连接沈抚的高上线，开通了3条公交线路，启动了核心区的水系工程，完成投资20亿元的基础设施建设。企业自主冠名“沈阳”或“抚顺”成为现实。全年招商引资签约合同项目18个，总投资354亿元，是上年的2.4倍。高新区工作机制进一步理顺，基础设施建设步伐加快，投入2.2亿元完成土石方278万立方米，为招商引资、项目落地创造了条件。

4.T---威胁（Threat）

抚顺市2013年抚顺市土地交易市场发展态势明显，出让市场处于高速增长阶段。2013年土地出让面积达到344.14公顷。同比2012年上升122.67个百分点。土地出让面积如此大幅度的上升必将影响到下一年的土地出卖量及成交量，房地产属于投资回报周期较长行业，资金无法快速回笼，必将导致第二年投资疲软，受宏观经济影响，目前，仍处于经济恢复期，资金的大量重组，需要相对较长的一段时期，2013年，房地产业投资资金减少，房地产市场发展形势将受到一定的影响，同时，2013年下半年，土地成交量的相对下降，在一定程度上说明资金问题已经对抚顺市房地产市场构成影响，投资者对新开发用地的取得多采取更谨慎的态度。

四、项目客户定位分析

（一）目标客户群定位

1.客户细分；

（1）根据市场调研报告中客户调研成果，对潜在客户群进行细分；

（2）不同潜在客户群的初步特征分析及其对项目的契合可能性；

2.目标客群定位；

（1）目标客群定义：具体选择哪几类客户作为项目目标客户

（2）目标客群群体特征分析年龄结构、收入水平、置业目的、职业、行业分布、区域分布

（二）目标客户群需求特征

1.目标客户群购房关注重点分析

（1）年龄结构

（2）收入水平

（3）置业目的（4）职业、行业分布

（5）区域分布

2.目标客户群产品偏好分析

（1）对生活方式、生活态度的偏好

（2）对物业形态的偏好

（3）对小区布局方式的偏好

（4）对配套设施及功能的偏好

（5）对建筑风格的偏好、对建筑立面风格的偏好、对建筑立面材质的敏感程度

（5）对户型的偏好、对户型面积、套型的偏好、对户型功能及分布方式的偏好、对户型附加价值的偏好、对户型的敏感程度、对户型景观面的敏感程度

（6）对景观的偏好、对软硬景比例的偏好、对软景类型的偏好、对硬景类型的偏好、对景观风格的偏好

（7）对产品标准的偏好、对产品标准敏感因素的排序

（8）对公共空间的偏好、对公共空间功能需求的敏感因素排序、对公共空间风格的偏好、对公共空间材质的敏感程度

（9）对物业服务的偏好、对物业服务内容的敏感因素排序、对物业服务价格承受程度

（三）目标客户群价格承受能力

1.目标客户群单价接受程度；

2.目标客户群总价接受程度；

3.目标客户群付款方式选择

4.目标客户群首付及按揭比例选择

五、项目产品价格定位

（一）定价策略

在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。

1.以理论价为基础，结合市场的供求状况确定合理的房价。成本导向定价法。

2.竞争导向定价法。

（1）随行就市定价法。这种方法风险较小，尤其对中小房地产企业，由于竞争能力有限，采取这种方法较为稳妥。

（2）竞争价格定价法。是一种主动竞争的定价方法，一般为实力雄厚或独具特色的房地产企业所采用。定价时将竞争者的价格与估算价格进行比较，分子高于、低于、一致三个层次，再将企业产品质量、成本费用、产品服务与竞争企业进行比较，分析造成价格差异的原因，从而找出产品的特色和优势，根据定价目标，确定产品价格。

3.“试探性”定价策略。即以售看价的定价技巧。房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。

4.折扣策略。房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户一定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。如购买数套房优惠、首购优惠、购房抽奖、一次性付款优惠等等。

5.差别定价策略。对不同的顾客群规定不同的价格；对不同用途规定不同的价格；对不同时间规定不同的价格。

6.心理定价策略。尾数策略；整数策略；品牌定价策略等。

7.采用延续报价定价。公司决定到产品制成或交货时才制定最终价格，这对生产周期长的建筑业来说相当普遍。

8.使用价格自动调整条款，公司要求顾客按当前价格付款，并且支付交货前由于通货膨胀引起增长的全部或部分费用。在施工较长期的工程中，许多合同里都有价格自动调整条款。

9.减少折扣，统一调价。公司减少房屋销售是常用的现金和数量折扣，指示其销售人员不可为了兜揽生意不按目录价格报价定价。

（二）价格控制

房地产营销最实质的内容是价格控制。

价格的有序设置应预先慎重安排。一般的方案是设置这四个价格：开盘价、封顶价、竣工价和入住价，并设置与此价格相适应的销售比例。

价格的基本原则为：逐步渐进提高和留有升值空间。

价格控制上有三种情况应严格避免：第一种情况是价格下调；第二种情况是价格做空；第三种情况是升值太快缺少价格空间。

（三）付款方式

1.一次性付款9.7折

2.商贷9.8折

3.公积金贷款9.9折

4.月供：1000-2000元

5.首付：3-10万；

六、房地产销售促进策略

（一）促销策略

房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种：

1.广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。

房地产广告从内容上分有三种：

（1）商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。

（2）产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。

（3）产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。

此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。

2.房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。

3.人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。

另外，优秀的管理和周到的服务是一种无形的广告，对销售一定会起到促进作用。

（二）渠道策略

从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两

种。

1.开发商自行销售

由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售：

（1）大型房地产开发公司经过多年的开发远作，他们有自己专门的市场推销队伍，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。

（2）房地产市场上扬，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房；在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司要自行销售。

（3）当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。

2.委托销售代理

销售是专业性工作，有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短，经济效益是可观的。

房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。

第二篇：市场营销报告

房地产市场营销调查报告

院 系：专 业：学 号：姓 名:

土木建筑工程学院 房地产经营与估价

第一部分、开封市概况 1.地区人文 2.远景规划

第二部分、开封市房地产市场特征 1.开封市房产整体发展概况 2.住宅地产发展现状分析 第三部分、项目比较 1.项目区位比较 2.项目价位比较 3.项目销售定位比较

第四部分、调查总结及建议 1．开封市房地产市场小结 2．建筑规划建议

第五部分、房地产市场未来发展状况

报告提纲

第一部分、开封市概况

1.地区人文

开封古称汴梁，位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。全市总面积6444平方公里，人口480万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。

开封是一座具有悠久历史的文化名城。

2.远景规划

据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。

开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商贸、社会服务和管理中心。

开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。形成“一带，两廊，三片”的空间结构。

(1)、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。

(2)、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。

(3)、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。

(4)、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。

(5)、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。

(6)、“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。

(7)、“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。

(8)、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。.第二部分、开封市房地产市场特征

一、消费者概况

国家统计局开封调查队完成了开封市居民住房消费现状专项调查，结果显示，开封房地产市场走势受房势大环境影响较小，房价在持续调整中趋于平稳。目前我市居民购房需求旺盛，房价、收入和预期之间的矛盾是影响房地产市场健康发展的主要障碍。

二、住宅地产发展现状分析

从整个房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。

依据调查显示，目前房产品质逐步提升，具有代表性的有： 华盟·天河湾, 安联·朗润园, 鼎立·国际城, 东京国际,下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握开封市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。

1、代表性楼盘概况

规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段；

产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足；

开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。

2、代表楼盘对比

根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。一.华盟·天河湾

——项目定位:大屋檐下的城市新贵

——项目规模： 占地面积 约500亩，——建筑特色：简洁、现代的建筑风格。

——价位情况：均价4400 元/平方米。

——项目配套：

项目小区中建造有社区幼儿园，以精英学校为标准，为业主子女提供精英专属式的培养和服务

为业主的衣食住行提供最大方便是华盟置业的基本宗旨，将商业设施纳入小区规划，用精品配套提升项目品质，让业主足不出户享有专属商业购物街，体验生活一体化带来的无与伦比的尊贵感

二.安联·朗润园

——项目定位：源自德国的公元生活

——项目规模：占地面积128亩，建筑面积25万平方米

——价位情况：销售均价4200 /㎡

——主力户型：二居室 84-89平米 三居室 120-122平米

——其他资料：纯板式空中墅院，90—135㎡三房，85㎡多变两房，57--70㎡全功能一房，层层庭院设计，奢阔尺度。品质细节层层甄选，双气双水、节能外墙保温、隔音中空双玻塑钢窗、精选名牌建材，地下停车场，内外兼修尊崇荣登一身。

——项目配套：公共休闲运动设施、商业、会所、幼儿园等生活配套一应俱全。儿童游乐设施及座椅、小品，既便于儿童就近嬉戏，又便于邻里的交流，为院落中的人们提供了娱乐与休憩的空间。社区服务中心，更是业主的贴心管家，每个业主将享受到他们最真温暖的问候。

三.鼎立·国际城

——项目定位：鼎立国际城，品质建筑，人文观景华宅

——项目规模：占地面积1150亩，建筑面积150万平方米（总建筑面积）——价位情况：均价4500元/㎡ ——主力户型：88.14㎡—140.58㎡

——：其他资料：交通状况8路、21路、33路、35路，以及郑开公交等，开封城市主干道旁，交通便捷。

——项目配套：黄河大街北段，餐饮酒店、娱乐配套设施齐全，交通方便。

学知园、与重点学校联办小学、网球场、咖啡吧、健身房、图书阅览室、活动室、会所、恒温游泳馆、按星级管理的农贸市场、一座大型超市、一条风情商业街、地下车库等

四.东京国际

——项目定位：第三代高层城市豪园

——项目规模：占地面积83亩，建筑面积25万平方米 ——价位情况：均价6000 元/平方米 ——其他资料：项目位处大梁路与夷山大街交汇处东北角，集城市繁华与未来价值于一身。其中三分钟之生活圈内，夷山公园，市政公园，交行、建行、农行、工行等环绕周边；这边的中州酒店，两岸咖啡，东京艺术中心，开封市第二中医院，河大一附院体检中心等近在咫尺。十分钟生活圈内，金明中学，金明小学，十四中，二十五中，开封大学等就在周围，大商新玛特，三毛购物广场，万宝电器，航天大厦等教育购物一应齐全。

——项目配套：双水、双气，2.4万㎡欧式园林景观，近60000万㎡大型商圈。

第三部分、项目比较

一、项目区位比较

1,华盟·天河湾: 东京大道与西环路交汇处东南角

2,安联·朗润园: 西环路与复兴大道交汇处西南角

3鼎立·国际城: 开封市黄河大街北段

4东京国际 : 大梁路与夷山大街交汇处东北角

二、项目价位比较

1,华盟·天河湾: 均价4400 元/平方米

2,安联·朗润园: 销售均价4200 /㎡

3鼎立·国际城: 均价4500元/㎡

4东京国际: 均价6000 元/平方米

三、项目销售定位比较

1,华盟·天河湾: 中档住宅

2,安联·朗润园: 中档住宅

3鼎立·国际城: 中高档住宅

4东京国际 : 高档住宅

第四部分、调查总结及建议

一、开封市房地产市场小结

开封市的房地产区域板块划分为老城区板块，西区板卡，城东板块，城南板块等四大板块。楼盘主要集中在西区板块，主要受政策驱动回魔土地供应影响，此片区是开封市房地产发展的火热片区；

老城区项目定位高端，独享联合好的区位优势，旅游景点密集使得控制严格，宜居性强；

城东区形象较差，是郑汴落工工业走廊的东端，厂区密集，居住氛围较差； 城南区受陇海线铁路限制，项目主要集中在铁路以北；

二、建筑规划建议

1、对于多层的建议

——目标客户定位：普通厂矿工薪阶层，学校、银行、政府等职员。

——建筑风格: 建筑外观色彩简洁明快，线条富于动感，具有独特风格不作繁琐的修饰，表现出高品质的完美形象。

2、对于小高层的建议

——目标客户定位：到阜新做生意的人群，私营业主，政府领导，学校、银行、政府等中高级职务者等。

——建筑风格：线条节奏明快，富于动感，色彩简洁醒目，注重细节，精雕细琢，处处彰显明快与尊贵感。

第五部分、房地产市场未来发展状况

一开封市房地产市场发展的现状总结

1.城市西区吸引中高端购房者；

2.多数居民购房是以改善原有的住房条件为目的，投资购房的相对较少；

3.楼市产品推陈出新速度加快，低密度、亲水社区成为购房者关注焦点； 4.开封需要进一步积极引导合理的住房供应模式和消费模式； 5.区域供求关系仍需改善。6.价格会继续小幅上涨

二开封市房地产市场发展趋势分析

1.城市规划改变房地产区域发展格局 2.重要基础建设引导开发商和购房者 郑开大道的开通，令房价和地价快速上扬

3.大规模住宅开发将继续，郊区化将愈加突出，城市化进程加速 4.房地产开发品牌竞争更加突出

第三篇：市场营销报告

宁波广播电视大学开放教育

金融、工商管理专业本科

《市场营销学》平时作业二

“蒙牛酸酸乳”在巴士在线公交液晶电视媒体广告及其效果

调查报告

调研的样本和测试点的选取方法为：调查点的选取覆盖广告所登载公车的所有线路，以使调查的样本能分布在所有投放广告的公交线路的范围中；选择人流量大繁华地区的站点；避免过于特殊的地点，以避免被访者特点过于集中；调研的样本将均匀分布在所有选取的调研点中。研究区域：宁波调研时间：11月15日至11月20日蒙牛酸酸乳公交车液晶视频广告投放效果

一：过去一个月“蒙牛酸酸乳”各类广告传递状况从“蒙牛酸酸乳”各类广告的到达状况来看，巴士在线公交车内液晶电视广告表现非常好，达到63%，仅次于家中电视媒体。二：“蒙牛酸酸乳”广告留意状况

三：广告投放后对“蒙牛酸酸乳”产品的效果

研究发现，在宁波市场，从乳酸菌饮料的品牌认知度和使用情况来看，“蒙牛酸酸乳”在该市场上属于领导品牌。从广告到达率来看，提示后有63%的受众声称在公交车内液晶电视上看过蒙牛酸酸乳的广告。在看过广告的被访者中有68％的人表示喜欢（非常喜欢+喜欢）该广告。广告投放后，47%的受众对蒙牛酸酸乳的印象变得更好，52％的受众表示将来会更多地购买产品。同时，有53％的消费者表示会向其他人推荐蒙牛酸酸乳。因此，该蒙牛酸酸乳公交车液晶电视广告的投放，达到了提升品牌形象，促进产品购买的效果。同时，广告对目标受众的产品推荐度也起到了积极的作用。从总体广告留意情况来看，平均留意率为63％，留意频次为8.9次/月。从目标受众对广告的回忆来看，广告中的人物和情节的回忆率分别达到61%和48%。其中“许多人”的场景回忆率最高，接近30%；其次，画外音“现在购买整箱蒙牛酸酸乳”和情节“许多人围着蒙牛酸酸乳的箱子看”的回忆率也相对较高，分别为25％和22％。由此可见，广告中的这些元素在帮助受众记住该广告起到了主要的作用。从该广告的传递信息来看，61％的目标受众回答到了与促销相关的信息，如“买蒙牛该产品就能中奖”等。总体来说，2/3的目标受众表示喜欢该广告。同时，广告的主要诉求点（促销活动）到达情况较好。

总体来看，63％的受众声称知道“蒙牛酸酸乳，音乐大奖箱箱对”的促销活动。在所有表示认知该促销活动的被访者中，有40％的人表示非常了解/了解促销活动的内容。同时，有91％的受众能够正确回忆促销活动的具体内容。总体来说，受众对该促销活动的认知情况较好，并对促销活动的具体内容比较了解。

第四篇：市场营销课业报告

市场营销课业报告

一、关于小吃行业发展前景的分析具体如下：

（1）市场机会

中华小吃历史悠久，品种繁多，承载着中华民族几千年的饮食文化，传递着各地的风土人情；特别是近年来，中华大地上各色的风味小吃正以星火燎原之势，红遍着大江南北。感受各地小吃的不同口味、不同吃法、不同情趣的吃文化，也就成为如今的时尚潮流。每到一个城市，其小吃街一定人满为患，逛街吃小吃，好吃不贵又好玩，体会的是那一种氛围。

根据世界经济组织一篇最新的研究报告表明，餐饮服务业的增长率很高，在该报告中被称作“打破知识经济神话的反例”并将餐饮业列入新千年将蓬勃发展的15类热门行业之一；国际经济学家预测未来五年最具前途的九大行业，快餐业和休闲业占据二个席位；休闲餐饮是21世纪餐饮业的发展方向，其市场前景，行业利润远远超过传统餐饮；“民以食为天，百业餐饮为王！”餐饮业是一个永远充满活力的行业。餐饮业消费总额达5000亿元，并且持续以每年20%的增幅增长。目前连锁经营将成为餐饮业主攻方向 “麦当劳”、“肯德基”在世界遍地开花的经验，使国内餐饮业也看到了连锁经营的种种好处，将连锁经营作为主攻方向。连锁经营是餐饮业发展的方向，经过几十年的发展，已成为餐饮业普遍 应用的经营方式和组织形式，显示出强大的生命力和发展潜力。所以应该充分利 用连锁经营的优势，大力

推进餐饮连锁和快餐连锁，力争经过5年的努力，初步 确定连锁经营在餐饮中的主体地位。小吃是蓬勃发展的热门行业,经营者应该抓住机遇,通过规范化运营,科学化经营发展壮大,促进小吃做大做强，更好的将正宗各种风味小吃技术推广到全国各地。

商业投资常规的运作 投入和产出成正比,装修与档次成正比,独特策划创意使50％的装修资金达到100％的装修效果,复合经营的理念使60％的设备投资达到100％的出品能力,营业时段的延伸使50％的营业面积达到120％的营业额设计,标准量化的工艺流程使70％的人力资源完成100％的营业目标.通过这种差异化定位,将营业高峰期变成4个或6个及更多.由此可看出餐饮行业的经营其实很容易,只要选对项目,坚定信念,一次的投资可能让您受益终身。

第五篇：市场营销可行性报告

丰县苏鲁豫皖边界农贸蔬菜果品交易批发

市场营销可行性报告

一、概述

丰县苏鲁豫皖边界农贸果蔬批发市场是一个集农贸、蔬菜、果品、餐饮、冷库、仓储等行业为一体的现代化高标准的批发市场。项目总投资5038万元，其中建设投资5030万元。

自20世纪90年代以来，发展现代物流得到中央领导的高度重视。中央领导以及各级政府官员在各种会议上发表了对流通、物流发展的许多重要讲话，从培育国民经济新的增长点，实现流通现代化的角度提出要大力发展现代物流，提高物流的现代化水平。中央有关部委也分别针对发展现代物流出台了相关的政策和规定。《关于加快我国现代物流发展的若干意见》中明确提出了现代物流发展的指导思想和总体目标，要求积极培育现代物流服务市场；努力营造现代物流发展的宏观环境；继续加强物流基础设施的规划与建设；广泛采用先进信息技术，加快科技创新和标准化建设；加快对外开放步伐，学习借鉴国外先进经验；加强人才建设，促进产学研结合；继续深入研究探索，不断适应现代物流的发展。

丰县地处江苏省西北部、苏鲁豫皖四省交界，属于苏北经济相对欠发达的地区之一。近年来，在我省加快苏北经济发展、苏南苏北挂钩合作等政策支持下，在丰县全面实施“工业兴县、富民优先、城乡统筹、和谐发展”四大发展战略，地区经济有了长足的发展，经济环境不断优化，综合经济实力有了显著提高。2008年，丰县全县地区生 产总值实现100.02 亿元，财政总收入12.1亿元，其中一般预算收入完成5.3 亿元；农民人均纯收入5724元，连续三年增幅超过10%。全县服务业完成增加值32.82亿元，同比增长16.8%，超出总体经济增长速度2.6 个百分点。其中，批发零售业增长18.3％，交通运输、仓储和邮政业增长14.1％，住宿餐饮业增长10.9％，房地产业增长19.7%，其他营利性服务业增长16.9％。全县服务业增加值在GDP 中的比重为32.8％，同比提高0.4个百分点。

从丰县商贸流通业发展现状看，由于原有经济基础较差，尽管近几年发展速度很快，但还存在着市场档次不高、交易方式比较原始、质量卫生标准和市场检验检测体系尚未建立、市场信息网络建设滞后、鲜活商品储藏和运销能力严重不足等问题。导致区域优势得不到应有的发挥，因此加快建立现代化的流通体系，降低流通成本，提高流通效率，促进农业结构调整和农民增收，扩大社会就业，保证居民消费质量和安全，提高农产品的竞争力，这不仅是徐州市社会经济发展的需要，也是区域经济共同发展的要求。

该项目在依托和利用丰县及周边农业生产基础，充分利用丰县地处四省交接的区位优势，利用原市场良好的信誉和遍及全国各地的业务渠道将园区建设成集仓储、配送、商务、信息、农副产品展示、检测检验、物业管理等功能为一体的大型综合市场。本项目的建设，对加速形成区域大储藏、大商贸、大流通的新格局，进一步扩大我市农副产品的流通将起到重要作用，对带动整个淮海经济区农副产品流通的大发展具有重要意义。

二、市场分布及功能设置

该市场位于江苏省丰县南外环路以南，西城南路以东，总占地面积 91.8亩（61200平方米）总建筑面积 37998平方米，主要包括：门面房、交易大棚、办公房、冷库及信息系统、果蔬监测系统。其中： 门面18334 m2；大棚6321 m2；办公3970 m2；冷库 1819 m2 ；粮食交易区3654 m2；干鲜交易区3420 m2 ；垃圾中转站 96 m2；公厕240 m2 ；门卫144 m2。

三、市场定位目标

1、优势

丰县隶属江苏省徐州市，界于东经116°21′15″-116°52′03″，北纬34°24′25″-34°56′27″之间，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。北与山东省的金乡、鱼台县接壤，南与安徽省砀山、萧县毗邻，西接山东省单县、东与本省铜山、沛县相连。全县总面积1450.2平方公里，南北长约59.2 公里，东西宽约46.6 公里。受发达的长江三角洲经济区的辐射以及淮海经济区中心城市的带动，具有明显的东出西联、南北对接、双向开拓、梯度推进的区位优势，发展潜力很大。

依托徐州具有交通区位优势，区域中心城市优势、市场优势、信息服务优势，有巨大的消费市场和辐射能力，以及大量的生产基地。

该市场能够紧紧围绕建立现代化的农副产品流通体系，降低流通成本，提高流通效率，促进农业结构调整和农民增收，保证居民地消费质量和安全，提高农产品的竞争力这一中心，同时也扩大了社会就 业。因此受到了丰县政府的高度重视，并提供了大量的优惠政策，包括土地使用开发建设政策，经营优惠政策等。

2、消极因素

2.1 市场体系不完善，营销队伍发展缓慢。

全县果蔬市场建设滞后，果蔬主产区的批发市场标准化程度比较低，配套设施不完善，市场主体流通作用没有充分发挥；乡镇的农产品综合市场基础设施简陋，管理不规范，随街就市现象普遍；果蔬营销中介服务组织和各类合作经营组织发展缓慢，农产品中间流通环节多，大多数中介组织不健全，运营不正常，组织化程度低。加之，果蔬营销队伍管理缺乏系统的操作规程，从业者的文化素质层次不齐，营销商之间相互拆台，争相压级压价、欺行霸市，导致欺商伤农事件时有发生。

2.2 基础设施薄弱，果蔬营销企业发展滞后。

近年来，县上制定出台了许多扶持果蔬产业发展的政策措施，有力地促进了果蔬产业的发展壮大，但由于我县经济基础差，历史欠帐多，基础建设缓慢，尤其是在果蔬产区灌溉、乡村田间道路、产区环境治理和市场体系建设等方面投入不足，发展基础薄弱。果蔬营销企业发展滞后，现有的企业数量少、规模小，设备和技术比较落后，产品营销能力低，储藏保鲜、加工包装、运输贩运能力有限，产业发展链条短，辐射带动能力差，从一定程度上制约了产业的发展壮大。

2.3 诚信意识不强，订单履约率低。

在产业发展和营销方面，由于部分群众信用观念不强，片面追求果蔬生产的高产量和销售的高价位，执行农产品生产质量标准不严格，没有认真履行订单生产和果蔬营销条款，影响了果蔬品质和销售。个别农产品营销企业诚信意识较差，虽签订了生产购销合同，但没有认真履行合同购销条款，农产品销售过程中存在坑农伤农现象，致使订单生产和营销履约率低，订单作用发挥不充分。

2.4 服务体系不够健全，信息、资金、技术等配套服务不相适应。

丰县属于苏北贫困县，交通、市场等基础设施建设滞后，体系不健全，中介服务组织不完善，资金、人才、技术、信息等市场要素缺乏，“公司+基地+农户”、“公司+协会+农户”的生产经营模式还不健全，企业与农户之间“风险共担、利益均沾”的利益共同体尚未完全形成，从一定程度上影响了果蔬的生产营销和效益。

2.5 外地客户独控产品营销市场。我县所产的果蔬产品中，外地客户基本独控果蔬产品收购，成为买方市场。收购数量、价格、质量等均由客户说了算。这样，市场风险则全由卖方（种植户）承担。同时，农户还要承担压价、严质、限量等不公平的交易风险。最终导致农户不能获得更好的收益。

2.6 营销市场不规范。一是市场环境不好，存在强买强卖，压 5 级压价、秩序混乱的现象。收购环境不好的市场不但难以吸引客户，销售户也因客户以限收、拒收，压价相报复而成为最大受害者。二是分散市场太多。存在乱摆乱放，乱设摊点，由于占道经营、无序管理，给当地的环境、交通、治安等带来了不良影响，严重影响城市形象。

总之，从丰县商贸流通业发展现状看，由于原有经济基础较差，尽管近几年发展速度很快，但还存在着市场档次不高、交易方式比较原始、质量卫生标准和市场检验检测体系尚未建立、市场信息网络建设滞后、鲜活商品储藏和运销能力严重不足等问题。导致区域优势得不到应有的发挥，因此加快建立现代化的流通体系，降低流通成本，提高流通效率，促进农业结构调整和农民增收，扩大社会就业，保证居民消费质量和安全，提高农产品的竞争力，这不仅是徐州市社会经济发展的需要，也是区域经济共同发展的要求。

四、营销对策

我县发展果蔬流通产业，虽存在上述种种制约因素，但通过采用一系列对路的措施，这些制约因素是可以转变的。在总的对策上，应以”市场”做为各项行动的指导思想，做到“产量看市场、宣传拓市场、质量占市场、龙头促市场、政策护市场”。

为了打造果丰县蔬绿色无公害果蔬名牌，将绿色无公害果蔬产业做大做强做久，推进品牌化营销，构建“市场牵龙头、龙头连基地、基地带农户”的产业化模式，加快果蔬进入国内外市场步伐，促进全县果蔬产业跨越式高效发展。在具体的对策上，应首先做到： 1.加快培育果蔬品牌，充分发挥绿色品牌效应。

牌绿色无公害果蔬商标是果蔬进入市场的通行证，也是扩大市场占有率的法宝和利器。首先要教育和引导干部群众牢固树立品牌意识，加快充实和完善有关 商标使用制度，推行贴标制度和编码制度。管理好、使用好果蔬商标。第二要充分发挥县龙头企业带动作用，带头培育无公害果蔬商标，进一步提高果蔬品质，真正把绿色无公害果蔬品牌打响，用品牌开拓占领市场。2.加强市场建设，筑牢营销基础。

第一要加强市场设施建设。按照“谁建设、谁管理、谁受益”的原则，大力吸收民间资本参与农产品市场建设，重点建设好丰县苏鲁豫皖边界农贸果品蔬菜交易批发市场，完善市场基础设施，放开搞活市场流通。第二要规范市场秩序。在果蔬销售旺季，全面开通绿色通道，集中开展市场整顿活动，进一步规范市场运营秩序，严厉打击欺行霸市、压价压级的人和事。第三完善信息等各项服务，三是要提供营销信息。在果蔬主产区和交通要道设立果蔬营销信息公布栏，果蔬销售季节随时公布全国各大中城市果蔬市场信息和我县果蔬品种、货源、市场价格和运输车辆等情况，为外地客商和菜农提供产销信息。促进市场流通，形成产品集散、信息发布和价格指导中心，打造农产品交易平台，促进市场健康发展，提高市场的综合服务功能。3.加大宣传推介，开拓占领市场。在县内各出境路口及果蔬生产重点村建立标示牌，宣传推介丰县绿色无公害果蔬；充分发挥“中国丰县网”、“果都网”、丰县广播电视等宣传媒体作用，通过制发 网讯、发布生产信息、反馈市场信息等形式，及时向外宣传我县果蔬的品种、数量、品质和供货信息，发展电子商务，推行订单销售。同时，加强与省内外大中专院校的联系与合作，宣传推介丰县果蔬，提高知名度，扩大营销额。

4.加强营销队伍建设，健全销售网络。围绕建立大流通格局，按照专业化生产、社会化服务的要求，从政策与制度上积极鼓励和引导农民建立自我组织、自我管理、自我服务的各类专业合作社和果蔬专业协会，发展壮大营销队伍，鼓励他们入住果蔬批发市场。同时加强队伍管理，全面实行经纪人资格制度和持证上岗制度，规范营销商和经纪人的营销行为，开展职业道德、市场营销等专业技能培训，提高营销商的综合素质。进一步加强与大中城市营销商的联系与合作，加快建立绿色无公害农产品超市和直销站点，大力发展营销代理商，不断完善服务体系，健全营销网络，巩固原有营销网点，发展新的营销站点，开拓市场，促进销售。

5.发展壮大龙头企业，加快产业化经营步伐。围绕果蔬深加工，继续加大招商引资力度，以企业和项目为载体，充分利用丰县地域和已有品牌优势，通过内引外联，吸引省内外著名农产品加工企业投资兴业，开发果蔬产业的边缘产业、附带产业，提高农产品附加值，延伸产业链条，做大特色产业，加快产业化发展。

6.完善服务体系，全面推进产业化经营。第一要认真落实各项扶持产业发展的优惠政策，创造产业发展的良好环境。在税费减负、小额贷款、营销资格申请等方面加大政策落实力度，用好、用活、用足政策，促进果蔬营销。第二围绕农业“四化”目标，实施“科教兴农”战略，按照市场要求抓好标准化生产。依托果蔬专家大院、县农技中心和乡镇农技站等阵地，积极开展果蔬标准化生产和藏储、运输和营销等知识培训，不断提高农民经纪人和营销商的业务能力和服务意识。第三要实行经纪人、运销商信用等级制度。加强经纪人和运销商的管理，推行信用等级制度，及时发布经纪人和营销商的信用等级、供需信息、联系电话和监督电话等信息，接受群众监督，促进果蔬营销，使丰县果蔬产销两旺畅销国内外，实现优质优价，促进农民增收。

7.创新管理方式 服务是美国蔬菜水果批发市场内部管理的主要内容，具体表现为：（1）、出租交易档位给固定的批发商。批发商相对固定，交易档位一般不能自行转让，只有在经营状况不好时才能被其他批发商兼并；（2）、为批发商提供运输服务，主要是提供运输车辆；（3）、负责建筑物维修；（4）、负责市场环境卫生管理，组织清洁工人清理市场及周围的废弃物和垃圾；（5）、负责市场的保安工作，维护市场内的治安。（6）、加强市场信息的采集，加工处理、预测和发布工作。

批发市场的交易活动全然由批发商自己决定，进货对象、进货渠道、经营方式和交易方式也都由批发商自由选择。市场一般在清晨2时至上午10时交易，方式一般为面对面的议价交易。前一天的成交价是当天交易的重要参考价。有时也采用电话预约。用户按所需产品的种类、数量、质量标准，通过电话向批发商询价、订货，成交后由批发 商送货。

8.制定正确的市场营销策略

（1）、市场拓展策略，果蔬批发市场应采取逐步推进的市场拓展策略。（2）、整合的产品宣传策略，一方面指要将广告、常规促销、其它促销、人员推销同铺货甚至公关活动相结合,充分利用它们各自的宣传、销售、引导等作用,做到互相促进、互相补充、互相提高；另一方面则是指宣传促销的立体化和规模效应。（3）、全面的“农户+市场+经销商”关系策略 以正确的心态去思考和处理“农户+市场+经销商”关系,进行综合的评估,有时放弃一点眼前的利益也是值得的事情。以稳定的质量等保证对消费者的信誉，搞好服务工作，加强对经销商和市场的服务工作,如协助经销商铺货,指导经销商操作,解决经销商遇到的问题,及时提供市场所需的各种宣传促销品等,通过服务使经销商获取利润,以提高经销商的信心。

9.制定切实可行的营销方案 本项目营销方案采用内销与外销相结合、“现货”与“期货”相结合、储存与加工相结合、销路与生产相结合、基地与合作社相结合、市场与农产品经纪人相结合等一系列的原则。作为社会主义市场经济体系中的农产品市场，就应当充分运用其特有的工作机制，大量掌握农产品社会需求动态，广泛寻求农产品需求客户。通过以上营销方案的有效服务，使农产品生产者能够放心地进行定向生产，保证农产品市场的繁荣和满足社会的需求。

五、市场分析

1、市场供求现状及前景分析 目前，丰县农业和农村经济结构调整初见成效，并成为农村经济增长的主要贡献来源。2007 年徐州地区农业总产值246 亿元，蔬菜种植面积258.84 公顷，蔬菜总产量759.33 万吨，水果总产量98.95万吨。农业结构由单一粮食生产向优质多元高效种植转变、向农林牧副渔全面发展转变。

市场与生产基地对接，项目立足当地农副产品资源及丰县地 理位置的优势，合作基地覆盖到淮海经济区多个地域，有充足的 市场供应作为保障。

2、市场竞争优势分析

丰县隶属江苏省徐州市，界于东经116°21′15″-116°52 ′03″，北纬34°24′25″-34°56′27″之间，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。北与山东省的金 乡、鱼台县接壤，南与安徽省砀山、萧县毗邻，西接山东省单县、东与本省铜山、沛县相连。全县总面积1450.2平方公里，南北 长约59.2 公里，东西宽约46.6 公里。受发达的长江三角洲经济 区的辐射以及淮海经济区中心城市的带动，具有明显的东出西 联、南北对接、双向开拓、梯度推进的区位优势，发展潜力很大。徐州具有交通区位优势，区域中心城市优势、市场优势、信 息服务优势，有巨大的消费市场和辐射能力，以及大量的生产基 地。

该项目能够紧紧围绕建立现代化的农副产品流通体系，降低 流通成本，提高流通效率，促进农业结构调整和农民增收，保证 居民地消费质量和安全，提高农产品的竞争力这一中心，同时也 扩大了社会就业。因此受到了丰县政府的高度重视，并提供了大 量的优惠政策，包括土地使用开发建设政策，经营优惠政策等。

六、项目组织与管理

本项目营运期定员50 人，包括经理、管理人员、营销人员后勤服务人员，其中，管理人员40 人，营销人员3 人，后勤服务人员7人。

1.在工程管理方面，严格按照国家颁布的标准实施，确保工程质量。

2.在劳动管理方面，实施岗位责任制、目标考核、绩效考核制度，均根据岗位责任大小，确定与劳动报酬、福利待遇挂钩的考核目标，根据员工工作任务完成情况，确定职务工资、奖金、福利的升降，同时实行劳动竟岗制度。

3.在经营管理方面，公司确定经营部门的年营业额，经营管理人员的工资薪金收入随定额指标完成情况机动，实行人员劳动报酬与经营业绩直接挂钩的激励约束机制。

七、项目建设进度

本项目总体实施进度为2年，自2009年02月至2011年01月。具体实施进度如下：

2009年02月项目前期手续办理；

2009年03月～04月，初步设计及施工图设计； 2009年05月～2010年08月，土建工程施工； 2010年06月～2010年12月，设备订货及安装； 2011年01月，竣工验收。

八、财务评价

1、财务评价依据

财务评价是依据国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系，进行盈利能力分析和偿债能力分析，考察项目的获利能力和偿债能力，据以判断项目的财务可行性。

本项目贴现率为8％，项目计算期为10年。

2、营业收入、营业税金和附加估算（1）营业收入

项目建成后，正常年可实现营业收入1780万元（2）营业税金及附加

项目正常年营业税89 万元，城建税6 万元，教育费附加4万元。营业税金及附加合计为99 万元。

3、总成本及经营成本估算（1）项目总成本估算 ①职工工资及福利费

本项目定员50人，年工资福利费为143万元 ②燃料动力费 每年按150万元计算 ③修理费用

按按固定资产原值的0.2％计提 年修理费用为8 万元 ④折旧及摊销

建筑物折旧年限按30 年计算，残值率按10%计算，备折旧年限按10年计算，残值率按5%计算，年折旧费为172万元无形资产摊销按10 年计算，其他资产摊销按5 年计算，年摊销费用为165万元

⑤其他费用（管理费用）每年按28万元计算 年总成本费用为774万元。

（2）经营成本估算 项目年经营成本为329万元。

根据项目财务现金流量表计算结果，本项目的财务内部收益率（FIRR）为16.07%，大于基准收益率8％；财务净现值（Ic=8%）为2409万元；投资回收期为7.27年（含建设期）。项目可行。

九、社会效益分析

（一）、农业产业化经营

1、壮大主导产业，促进结构调整

分析市场建成后将成为丰县及周边县市的农副产品集散的骨干市场，是经销农副产品的主渠道，经济实力较强。项目建成后将有效地推进农副产品流通系统的发展，丰富城乡市场农副产品类型和供应数量，对促进产业结构调整，促进农副产品流通业的可持续发展和结构调整优化，将起到强有力的推动作用。

2、建设现代农业，促进产业化发展等 本项目的上游产业为果蔬农作物的种植业等；下游产业为果蔬加工业和商贸服务业。项目建成后与生产基地对接，在农产品生产区兴办特色化无公害农产品，开发名特优新农产品基地，实现连片开发和规模种植。做到“农户+基地+仓储+配送”的农产品现代化物流新格局。

本项目建成运营后，可带动20 万农户，可为社会批发、零售业创造约5亿元的交易额，使这些产业得到协调发展。

3、辐射带动能力分析

（1）项目单位与农户利益联结机制

本项目通过建立规模化农副产品物流中心，充分发挥带动作用，为广大农户及农产品销售经纪人提供专业化的流通市场，加速新品种开发推广，实现上中下游产业结合和龙头企业与农民利益联结的体系，公司专门设有技术咨询和投诉电话，奖励提出有价值建设的用户。园区与农户订立交易合同，从而达到保护农民利益，促进农民增收，调优和提升农村产业结构，加快现农副产品流通业发展进程，实现企业与农户“双赢”。

（2）带动基地

项目立足当地农副产品资源及徐州地理位置的优势，推动农产品业务覆盖到全国多个地域，形成中心枢纽优势。本项目的辐射范围为苏北地区及淮海经济区，带动基地180家，地区辽阔、人口众多。

（3）带动农户

项目营运期内将通过园区建立的流通平台，搞好新品种宣传推 广，利用中外合资企业享有的各项政策优惠条件和物流服务集散地的功能，每年可带动众多农户从事农产品购销储运业务。直接带动农户20万户。间接和示范带动农户40万户。

（二）、农民增收、农业增效评价

1、农民增收

苏北地区在全国的果蔬业中有着举足轻重的地理位置，因此能有效地带动周边果蔬业提高经济收入。可带动众多农户从事农产品购销储运业务，直接增加农户收入总额约4000 万元，间接增加农户收入总额约5000万元，带动农业就业人口约1万人。

2、农业增效

项目的建设将有效地推进农产品购销储运业务的发展，提高经济效益，丰富城乡市场果蔬产品类型和供应数量，对建设社会主义新农村促进产业结构调整，培育主导产业，发展农业产业化经营都将起到积极的作用。

（1）有利于提高我市及周边地区农村整体果蔬种植业的技术和水平。

通过投入精干的技术队伍，就国内优质品牌果蔬产品如何出口分基地进行培训；市场计划高薪招聘果蔬方面的培育技术专家，就种植技术每年组织5-6 次培训，累计培训人员可达500余人。

（2）是有利于促进果蔬产业结构的调整，促进果蔬种植及流通业的可持续发展。

通过供求杠杆的作用增加优势产品供应量，从而促进某些优 质单品种植规模的增长。有利于果蔬产品结构的调整适应人们对优质果蔬产品的消费需求。

（3）有利于农村劳动加转移，将增加农村就业人口10000人，为农民提供就业岗位和增收门路。

（4）有利于促进果蔬产品种植业、加工业、商贸业等相关产业的联动发展，实现了农村的繁荣发展。

（三）、对比分析

项目建设前，交易基础设施落后，信息滞后，徐州周边地区及淮海经济区农户户均收入18000元，人均收入3600元。随着我国种植业及流通业溶入世界经济大循环，种植技术及流通体系将日益专业化、规模化、科学化。

项目建成后，将满足不同用户的需求，实现种植到流通的农副产品现代化物流新格局。项目运营后，预测徐州周边地区及淮海经济区农户户均收入18150元，人均收入3630元。直接增加农户收入总额约4000 万元，带动的基地农民产生的间接增加农户收入总额约5000 万元，新增就业农村人口的收入增长7000万余元。

本项目的建成对扩大企业规模、带动行业发展、及区域农业增效农民增收具有积极意义，能够实现企业与农户的双赢。项目社会效益、经济效益明显，项目建设目的明确，建设条件具备，资金来源可靠。

十、环境保护及劳动安全

（一）、环境保护

1.环境空气影响治理措施 运输车辆在场区内行驶距离短，耗油量小，污染物产生量较少；且市场内部仓储采用无污染的电动叉车，运输车辆产生的废气对环境空气的影响较小。

2.地表水环境影响防治措施

废水经市场内现有的化粪池初步处理后排入市政污水管网，最后进入丰县污水处理厂处理，不会对环境造成污染。

3.噪声防治措施

项目采取以下各项措施，确保场界噪声达标。

①合理布局：在场区总图布置中，尽可能将高噪声设备集中在操作间中部，远离场界；

②加强管理，减少汽车鸣笛和人群活动噪声。

③加强绿化：在场界多种植高大乔木，以便起到隔声和吸声作用。④固体废弃物治理措施 影响环境因素及防范措施

生活垃圾、废弃货物等集中收集后由环卫部门清运，日产日清；废包装物集中收集集中处理。建设项目产生的固体废弃物要做到零排放，以减少对环境的影响。

（二）、劳动安全

贯彻“安全第一、防范为主”的方针。安全卫生设施必须执行与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度，以保障劳动者在劳动过程中的安全与健康，保证长期安全生产。

（三）、消防设施

1、市场内所有建筑物严格按防火规范设计，各建筑物耐火等级为Ⅰ、Ⅱ级，场内消防给水系统与生产，生活用水系统共用，场内设置消火栓，场内按规范放置一定数量的手提式灭火器材。

2、批发市场电气接地保护采用TN—C—S系统。各建筑物内采用TN—S系统。插座箱及插座回路均采用漏电保护器。

3、场内主要道路采用双车道，主要建筑物四周设环形通道，可满足消防车出入。

十一 结 论

丰县苏鲁豫皖边界果蔬批发有限公司，是专业从事果蔬批发的专业化公司，该项目的实施充分利用了当地资源，符合国家产业政策，可作为带动区域性经济发展项目。

综合以上分析，从而看出该项目经济效益高，抗风险能力强，投资回收快，各项经济指标较好，盈利能力强，该项目可行。