第一篇：直管公房拆迁,共居人主张分割拆迁款胜诉
直管公房拆迁，共居人主张分割拆迁款胜诉
【摘要】
直管公房面临拆迁，共居人能否作为被拆迁安置人，主张分割拆迁补偿款？
【案情简介】
陈某有两子甲和乙，陈某生前承租有一处公房，去世后承租人变更为甲，甲、乙一直居住于此，后甲按照房改政策购买此房并取得房屋所有权，并交付拆迁获得一笔拆迁款。现乙起诉至法院，认为被拆房屋原属于公租房，我作为共同居住人，理应享有拆迁利益，要求分割拆迁补偿款。甲辩称，父亲死后承租人变更为我，后我按照房改的优惠政策取得产权，乙只是借住在此，不属于拆迁安置人，不应该享有拆迁补偿款。
【审判结果】
法院经审理认为，乙自父亲去世前一直在被拆迁房屋中居住，直至甲成为该房屋的承租人，应确认为承租人的共居人口。甲按照相关政策购得被拆迁房屋是基于原先的承租关系，该购买行为应为承租人代表全体共居人口共同购买，被拆迁房屋的产权应为全体共居人共同共有，故乙应为此次拆迁的被拆迁人，有权分得拆迁利益，判决甲需支付乙享有的部分拆迁款。
【律师评析】
房与法苑房地产律师认为，双方争议的焦点是乙是否为此次拆迁的被拆迁人及是否应当分得拆迁款。解决争议焦点的关键在于查明乙可不可以作为共居人对被拆迁房屋拥有使用权。《关于贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见》二中对“共同居住人”进行了如下解释：“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。本案具有一定的特殊性，即乙在原承租人（陈某）在世时便居住于涉案房屋内，直至甲变更为承租人，应当视为共同居住人，享有对房屋的使用权。后涉案房屋被甲购买并取得产权，实际房屋产权应为全体共居人甲、乙共同共有，所以，乙应为此房屋拆迁的被拆迁人，享有拆迁权益。
第二篇：承租人购买直管公房,共居人主张合同无效败诉
承租人购买直管公房，共居人主张合同无效败诉
作者：房与法苑房产律师 王树德
【摘要】
直管公房房改，承租人购买房屋后，共居人如何维护权益，主张购房合同无效可否获得法院支持？通过下面案例，我们可以分析当前共居人的权利主张。
【案情简介】
甲、乙因拆迁被安置于直管公房****号住房，乙为该公房承租人。后乙与***区房屋管理局签订了《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》约定，****号住房一套，出售给乙，乙支付房价款后取得****号住房房屋所有权证，证书记载的该房屋所有权人为乙。现甲诉讼至法院，认为我与乙因拆迁同时被安置到****号住房，共同承租该房屋。在我不知情的情况下，乙与房管局签订了《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，使得乙非法取得涉案房屋产权。严重侵害了我对该房屋的使用权和购买权。现要求确认乙与房管局签订的《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》无效。乙辩称：涉案房屋系***区房屋管理局的直管公房，我为原公房承租人。根据相关文件优惠售房的对象应为公有住宅楼房的现承租人。依据公有住宅租赁合同记载显示，承租方仅有我一人，并无甲。我认为《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》依法成立并有效。
【审判结果】
法院经过审理认为：***区房屋管理局关于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改办公室的批准，其可将其出租的直管住宅楼房向房屋承租人出售。乙作为直管公房承租人，就****号房屋签订购房协议，并无不当，该协议系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。甲主张协议无效缺乏事实和证据依据，判决不予支持。
【律师评析】
合同无效的法定情形包括以下几种：
①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，甲试图通过上述情形，以“购房协议严重损害其使用权和购买权”为由，主张购房协议无效，于法无据，分析如下：
1、《中华人民共和国合同法》规定，订立合同要遵循平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗的基本原则。本案中，***区房管局与乙签订的购房协议系双方自愿真实意思表示，不违反订立合同的基本原则，并非恶意串通。
2、***区房屋管理局关于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改办公室的批准，其有权将其出租的直管住宅楼房向房屋承租人出售。根据相关房改政策文件，乙为该房屋承租人，属于直管公房购买优惠对象。可见***区房管局与乙签订的购房协议不违反国家法律法规的强制性规定，也未损害国家、社会、集体及他人的利益。因此属于合法有效的合同，应当受到法律的保护。故法院驳回甲的诉讼请求。
那么，直管公房房改后，承租人取得房屋所有权，而共居人主张合同无效被驳回。面对这样的现实，共居人该如何维护自身的合法利益，保障自身在房改政策中能有栖身之所不至颠沛流离？目前，大部分的共居人选择诉讼主张享有对该房屋的使用权，并获得法院的支持，以此来保证自身的权益。
第三篇：太原龙潭片区旧城改造直管公房拆迁协议
太原市龙潭片区旧城改造直管公房
拆迁补偿协议
甲方：太原市安居房发展中心
乙方：太原万达广场有限公司
丙方：太原市振昌建筑拆除工程有限公司
鉴于甲方所负责的龙潭片区直管公房拆迁工作已处于攻坚阶段，经三方协商，乙方向甲方支付200万元，用于直管公房拆迁指挥部顺利完成直管公房动迁任务及交地，达成如下协议：
一、甲方确保在2010年2月14日前将太原万达广场项目一期工程范围内(东至解放路、西至绿柳巷、北至西二道巷、南至城坊街)直管公产所属住户拆迁完毕，将地上属直管公产的建筑物及构筑物拆除完毕，确保在2010年4月20日前将太原万达广场项目所有住户拆迁完毕，将地块内属直管公产的地上建筑物及构筑物拆除完毕并将所有拆迁建筑渣土清理完毕，将净地交与乙方。
二、甲方确认，丙方为甲方指定的关于龙潭片区直管公房拆迁工作的唯一拆迁单位，甲方同意本合同所有款项由乙方直接支付给丙方。本协议签订后乙方将200万拆迁补偿款先支付给丙方50%（壹佰万元整），待甲方在2010年4月20日全部完成了太原万达广场项目范围内属直管公产住户的拆迁，将所有建筑物及构筑物拆除并将净地交与乙方，乙方一次性将剩余的50%（壹佰万元整）款项支付给丙方，丙方向乙方出具可计入项目成本的发票。
三、三方明确，乙方不因支付本协议款项而对项目地块拆迁承担任何责任。
四、甲方确认在本协议约定时限内完成上述拆迁及交地任务，否则，乙方有权不予支付第二条所述剩余的50%款项。
五、甲、乙、丙三方同意对本协议约定事宜予以保密，非因本协议目的，不以任何形式对外披露。
六、本协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效；一式三份，三方各持一份，具有同等法律效力。
甲方(签章):
签订日期：年月日
乙方(签章):
签订日期：年月日
丙方(签章):
签订日期：年月日
第四篇：民事上诉状(公房拆迁,同住人与未成年人权益保护)
民事上诉状
上诉人（一审被告）：徐**，男，1961年8月2日生，汉，南京*******，住南京下关区******27号，身份证号码：*********，电话：********** 委托代理人：刘绪军，江苏衡鼎律师事务所律师，*** 被上诉人（一审原告）：傅*****，女，19**年**月3日生，南京服装*****，汉族，住南京下关区****号，身份证号码为：320107193*******，电话：025******1 上诉人因不服南京市下关区人民法院（2011）下民初字第****号民事判决书，特向南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，依法予以改判。
上 诉 请 求
1、请求依法撤销南京市下关区人民法院（2011）下民初字第*******号民事判决书，并依法予以改判。
2、请求判令被上诉人承担本案二审诉讼费用，并对一审诉讼费的分担作出合理裁决。
事 实 及 理 由 一、一审法院事实认定不清
上诉人一直是承租人。被上诉人在起诉状中称“原告与几个子女一直居住在下关区大马路27号，并以原告为承租人与天主教爱国会
签订公房租赁协议。”这是被上诉人为了混淆视听而编造的谎言。涉案所租公房从未以被上诉人名义承租过，被上诉人也根本拿不出相关证据来证明。
为了工作便利，上诉人早在1989年3月1日就租下了涉案被拆迁房屋，即南京市下关区****27号，户口也随之迁至该屋内（请见上诉人一家的户口本证据）。被上诉人是于1990年3月26日以后才迁至上诉人所租房内，与上诉人一起生活。这么多年内，一直都是由上诉人作为承租人承租下该房屋，租金也是由上诉人支付的。对于上述事实，上诉人有户口簿、《公有房屋租赁契约》以及天主教爱国会的证明加以佐证。
被上诉人大部分时间与弟弟徐***一家共同生活，只是晚上回来睡觉。这么多年来，被上诉人虽然户口在上诉人户内，但大部分时间是随着弟弟徐顺林一家共同生活。由于落后思想作祟，被上诉人只宠爱弟弟徐顺林生的孙子，根本不喜欢上诉人夫妻所生孙女。因而，被上诉人一直是与弟弟徐顺林一家生活，负责带带小孙子，自己的工资卡也一直由徐顺林掌管。而被上诉人一家只是负责为其提供晚上睡觉的地方。
涉案被拆迁房屋装修及其他附属设施所需费用都是由上诉人一家承担。由于对孙子的偏爱，被上诉人一直把钱都放在徐顺林一家。上诉人一家所租住涉案被拆迁房屋所有的装修及附属设施所需费用均是由上诉人一家来承担。这一点一审法院根本没有查明。二、一审法院适用法律有误，所作判决无法体现真正公平
一审法院没有对案情作全面分析，主要依据民法通则第一百零条第一款作出判决，难以体现真正公平。
首先，一审法院在没有查清上诉人一家承担了涉案被拆迁房屋装修及其他附属设施所需费用的情形下，就武断地作出了“拆迁补助费也应由三人分割”的推断，难免作出错误判决。
其次，一审法院在没有综合分析案件事实情况的基础上作出将拆迁补偿款进行三人平分的判断，亦难以体现真正的公平。同住人在拆迁中享有相应权益并不代表同住人与承租人应该均分拆迁补偿款，理由如下：第一，上诉人一直是作为承租人承租该公房的，且所需租金一直是由上诉人一家来支出，理应在拆迁补偿款中多占份额；第二，上诉人一家还有一个未成年孩子，对于拆迁补偿款的分割也应该体现对于未成年人的保护。第三，从现实来看，涉案被拆迁房屋是上诉人一家赖以生存的基础，它是上诉人一家共同生活的居所，而不仅仅是一个睡觉的地方。而房子对被上诉人不一样，被上诉人大部分生活时光是在徐顺林家度过的，而只是晚上回来睡一个觉而已，根本没有上诉人一家对该处房屋依赖性强，在分配拆迁补偿款的时候也应该参考这一因素；第四，表面的公平却能反映出明显的实质不公。按照一审判决被上诉人均分可以拿到209867元的拆迁补偿款。而在一审法院中也查明涉案被拆迁房屋所获拆迁补偿款不足购买一套经济适用房（分配给被上诉人，45平方）和一套产权安臵房（分配给上诉人一家，75平方）。事实上，被上诉人所购经济适用房只需拆迁补偿款十七万多（价格只是3800元每平方，而被上诉人拆迁安臵房是6800元
每平方）。也就是说，如果按一审法院的判决，被上诉人所获拆迁补偿款不仅足可以购买一套经济适用房，而且还有几万元剩余。那么，上述“不足”显然只能由上诉人一家来承担。这样的判决，且不论哪一方对房屋的贡献最大，即使一样，试想公平吗？
另外，再从法律依据上看，一审法院作出这样的判决其实并没有直接的法律依据。在南京拆迁案件中，通常所依据或参考的是的《南京市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定。但在这份文件中并没有关于“同住人”相关权益的规定，只有对承租人权益的保护。一审法院作出这样的判决多是依据法理，或参考国内其他发达地区的规定及审判实例。在这方面，我国上海地区相对比较成熟，但他们的规定及判例也不是笼统的一刀切，其中不仅体现出了对未成年人的保护，也体现出了贡献的大小和分配的公平性。
综上认为，一审法院判决不公，有失公正。这份判决虽说表面上是公平的，但难掩实质不公。这份判决如果生效，不仅会使上诉人的权益受到极大伤害，而且会导致上诉人母子相互仇视，亲情全失，更会影响我国善良风俗的根基。为了维护上诉人的合法权益，为了法律的公平、公正，现诉诸中院，请求贵院依法予以改判！
此致 南京市中级人民法院
上诉人：
二〇 年 月 日 联系律师：***
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