浅析《土地登记办法》对商业银行抵押贷款的影响

第一篇：浅析《土地登记办法》对商业银行抵押贷款的影响

2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行，对现实生活中包括土地方面出现的一些新的物权问题，进行了明确和规范。而国土资源部门原有的土地登记规定已不能适应新的形势需要。为此，2007年12月30日国土资源部发布了《土地登记办法》。该法已于2008年2月1日起开始施行，内容涵盖了土地的总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记等。《土地登记办法》的制定出台，为土地登记各方当事人依法登记提供了操作规程，有利于土地权利人依法保护自己的合法权益，也有利于避免或减少土地登记过程中可能出现的矛盾或纠纷。银行为了防范土地使用权抵押贷款的风险应注意以下事项：

如何妥善解决国有建设用地使用权问题

土地用途变化需作变更登记

《土地登记办法》第四十八条规定：“土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。”依据该条规定，土地的用途发生变更的，当事人应申请变更登记。商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时，应实地调查土地的实际用途与登记的用途是否相符，必要时应要求土地使用权人向登记部门申请出具土地用途未变化的证明文件。

土地使用权期限可能影响抵押权的存续

《土地登记办法》第五十二条规定：“非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。”第五十五条规定：“土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。”依据这两条规定，土地使用权期限影响抵押权的存续。商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时，应密切关注土地使用权期限，对于剩余期限短于贷款期限的，原则上不应接受，除非土地使用权人明确承诺申请续期且申请续期被批准无障碍的。

依法办理土地使用权抵押登记手续

应在签订主债权债务合同、抵押合同后再办理抵押登记

《土地登记办法》第三十六条第一款规定：“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。”依据该条规定，主债权债务合同、抵押合同是办理抵押登记必备材料，主债权债务合同、抵押合同须在登记前已签订。而在银行信贷操作中，已出现未签订借款合同而办理了抵押登记，致使借款合同落款时间晚于抵押登记时间，从而使借款面临抵押落空的法律风险。商业银行必须在签订了主债权债务合同、抵押合同后方可办理抵押登记手续。对一般抵押，主债权债务合同（借款合同）、抵押合同的落款时间不得晚于抵押登记。对办理最高额抵押登记是否需要提供主债权债务合同，我国法律及《土地登记办法》未明确，从理论上讲，主债权债务尚未发生，因而不可能有主债权债务合同。因此，银行在办理最高额抵押登记时，如登记部门要求提供主债权债务合同的，应说服登记部门接受我行意见，如果登记部门不接受我行意见的，应采取登记部门可接受的变通措施，并经本行法律事务部审核同意，以严防操作不当而留下法律风险隐患。

查实土地使用权已抵押情况，及时办理抵押登记手续

《土地登记办法》第三十六条第二款规定：“同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记”。依据该条规定，同一宗土地使用权向多个债权人抵押的，登记部门为申请在先的先行办理抵押登记。这将直接决定多个债权人优先受偿的顺序。商业银行应对拟以土地使用权设定抵押且同一宗土地使用权抵押给多个债权人的贷款项目进行查实，及时向土地登记部门申请办理抵押登记手续，以取得对银行有利的受偿顺序。

依法确保最高额抵押合同所约定内容登记完整

《土地登记办法》第三十六条第三款规定：“符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。”根据该规定应与抵押人在《最高额抵押合同》中明确约定最高债权额、放贷期间等内容。最高债权额应当包括债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等，原则上可按抵押物评估价值填写最高债权额，且在任何情况下均应当高于贷款本金数额。商业银行应与当地登记机关充分沟通，确保土地登记簿和土地权利证书所记载的最高债权额、放贷期间等内容与《最高额抵押合同》约定的内容保持一致。

密切关注土地使用权的特殊状态

强化贷前调查，确保土地使用权权属的有效性

《土地登记办法》第六十条至六十一条、第六十二条、第六

第二篇：浅析《土地登记办法》对商业银行抵押贷款的影响

20xx年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行，对现实生活中包括土地方面出现的一些新的物权问题，进行了明确和规范。而国土资源部门原有的土地登记规定已不能适应新的形势需要。为此，20xx年12月30日国土资源部发布了《土地登记办法》。该法已于20xx年2月1日起开始施行，内容涵盖了土地的总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记等。《土地登记办法》的制定出台，为土地登记各方当事人依法登记提供了操作规程，有利于土地权利人依法保护自己的合法权益，也有利于避免或减少土地登记过程中可能出现的矛盾或纠纷。银行为了防范土地使用权抵押贷款的风险应注意以下事项：

如何妥善解决国有建设用地使用权问题 土地用途变化需作变更登记

《土地登记办法》第四十八条规定：“土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。”依据该条规定，土地的用途发生变更的，当事人应申请变更登记。商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时，应实地调查土地的实际用途与登记的用途是否相符，必要时应要求土地使用权人向登记部门申请出具土地用途未变化的证明文件。

土地使用权期限可能影响抵押权的存续 《土地登记办法》第五十二条规定：“非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。”第五十五条规定：“土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。”依据这两条规定，土地使用权期限影响抵押权的存续。商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时，应密切关注土地使用权期限，对于剩余期限短于贷款期限的，原则上不应接受，除非土地使用权人明确承诺申请续期且申请续期被批准无障碍的。依法办理土地使用权抵押登记手续

应在签订主债权债务合同、抵押合同后再办理抵押登记 《土地登记办法》第三十六条第一款规定：“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。”依据该条规定，主债权债务合同、抵押合同是办理抵押登记必备材料，主债权债务合同、抵押合同须在登记前已签订。而在银行信贷操作中，已出现未签订借款合同而办理了抵押登记，致使借款合同落款时间晚于抵押登记时间，从而使借款面临抵押落空的法律风险。商业银行必须在签订了主债权债务合同、抵押合同后方可办理抵押登记手续。对一般抵押，主债权债务合同（借款合同）、抵押合同的落款时间不得晚于抵押登记。对办理最高额抵押登记是否需要提供主债权债务合同，我国法律及《土地登记办法》未明确，从理论上讲，主债权债务尚未发生，因而不可能有主债权债务合同。因此，银行在办理最高额抵押登记时，如登记部门要求提供主债权债务合同的，应说服登记部门接受我行意见，如果登记部门不接受我行意见的，应采取登记部门可接受的变通措施，并经本行法律事务部审核同意，以严防操作不当而留下法律风险隐患。

查实土地使用权已抵押情况，及时办理抵押登记手续 《土地登记办法》第三十六条第二款规定：“同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记”。依据该条规定，同一宗土地使用权向多个债权人抵押的，登记部门为申请在先的先行办理抵押登记。这将直接决定多个债权人优先受偿的顺序。商业银行应对拟以土地使用权设定抵押且同一宗土地使用权抵押给多个债权人的贷款项目进行查实，及时向土地登记部门申请办理抵押登记手续，以取得对银行有利的受偿顺序。依法确保最高额抵押合同所约定内容登记完整 《土地登记办法》第三十六条第三款规定：“符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。”根据该规定应与抵押人在《最高额抵押合同》中明确约定最高债权额、放贷期间等内容。最高债权额应当包括债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等，原则上可按抵押物评估价值填写最高债权额，且在任何情况下均应当高于贷款本金数额。商业银行应与当地登记机关充分沟通，确保土地登记簿和土地权利证书所记载的最高债权额、放贷期间等内容与《最高额抵押合同》约定的内容保持一致。

第三篇：《杭州市区土地使用权抵押登记操作办法》

《杭州市区土地使用权抵押登记操作办法》

来源:未知作者：l日期：10-07-08

第一章 总则

第一条 为进一步规范土地使用权抵押登记行为，保障抵押双方当事人及相关利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、杭州市人民政府《关于明确市区房地产抵押登记有关问题的通知》(杭政发〔1999〕184号)等规定，结合我市实际，制定本操作办法。

第二条 国土资源部门负责无地上定着物和在建房屋形象进度未超过±0.0的土地使用权抵押登记。

地上有定着物但不能办理房屋连同土地使用权抵押登记的，在征求房产管理部门书面意见，并由抵押双方明确抵押权实现时地上定着物的处置意见后，国土资源部门可单独办理土地使用权抵押登记(抵押标的不包括地上建筑物)。尚未竣工的单建地下空间土地使用权在征求房产管理部门书面意见后，可由国土资源部门办理抵押登记。

第三条 土地使用权抵押登记以土地使用权登记为前提，未经依法登记的土地使用权不得设定抵押权。

第二章 抵押申请

第四条 下列土地使用权可向国土资源部门申请土地抵押登记：

(一)出让(作价出资或入股、授权经营)土地使用权，其中出让给学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体直接用于教育、医疗或其他社会公益设施用地除外;

(二)用于建设经济适用住房、拆迁安置房、农转居公寓的划拨土地使用权;

(三)政府储备土地使用权;

(四)法律、法规规定其他可以抵押的土地使用权。

第五条 有下列情形之一的，不予抵押登记，并告知申请人不予抵押登记的理由：

(一)地上无建筑物、构筑物的集体建设用地使用权;

(二)未领取地上建筑物、其他附着物合法产权证明的划拨土地使用权，本规定第四条第(二)、(三)项规定除外;

(三)未按租赁合同约定完成开发建设的租赁土地使用权;

(四)依法被查封、扣押、监管的土地使用权;

(五)地上建筑物已预售、土地使用权已设定预告登记或者异议登记的;

(六)法律、法规规定其他不得抵押的土地使用权。

宗地内有地上定着物或在建房屋形象进度超过±0.0的在建工程连同土地使用权抵押登记，应告知申请人向房产管理部门申请抵押登记。

第六条 土地抵押登记一般应按宗申请，但符合本规定第二十六条规定的除外;

以两宗及两宗以上土地使用权为同一债权设定抵押的，应当分别申请。

第七条 抵押双方当事人在签订借款合同和抵押合同后，持下列材料共同向国土资源部门申请土地使用权抵押登记。

1、土地登记申请书;

2、土地使用证;

3、抵押双方企业营业执照(组织机构代码证)和法人代表资格证明书;

4、法人或其他组织权力机构同意抵押的意见，需要主管部门批准的，还需提交主管部门同意抵押的书面意见;

5、借款合同和抵押合同(涉及担保公司抵押的，还需提供担保合同和反担保合同);

6、土地资产评估报告或土地资产估价协议书;

7、法律法规规定需要提交的其他资料。

委托申请的，还需提供委托书和受托人身份证明。

第八条 抵押土地价值可由土地评估机构进行地价评估，也可以由抵押双方协商确定，但所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

评估或协商的土地价值明显高于市场价的，其产生的抵押风险由抵押权人自行承担。

第九条 已经抵押登记的土地使用权再次申请抵押登记的，抵押人应将已抵押登记的事实书面告知抵押权人。

第十条 抵押合同发生变更的，抵押双方当事人应当在重新签订抵押合同后15日内，持变更后的抵押合同等相关资料共同申请抵押变更登记。

第十一条 抵押合同解除、终止或主债权履行完毕后，抵押双方当事人应当自解除、终止抵押合同或主债权履行完毕之日起15日内，持抵押合同解除、终止协议或书面还款证明等相关资料共同申请注销抵押登记。

第三章 抵押登记及效力

第十二条 国土资源部门应当在法律法规规定时限内依法作出是否准予抵押登记的决定，准予登记的，应当向抵押权人颁发土地他项权利证明书;不予登记的，应当书面通知申请人。

第十三条 国土资源部门经核准设立、变更、注销抵押登记的，应在抵押土地的土地登记卡及土地使用证变更记事栏内记录抵押或注销情况。对土地有偿使用合同约定限制转让的，应在土地他项权利证明书上注记。

第十四条 土地登记卡、土地他项权利证明书和土地使用证备注信息加盖国土资源部门土地登记专用章。

第十五条 国有划拨、租赁土地使用权未经国土资源部门同意，不得设定抵押权。

以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押权，国土资源部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

个人以房改房、经济适用住房、拆迁安置房、农转居公寓等划拨土地上房屋设定抵押权，房管部门依法办理抵押登记手续的，不再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

第十六条 以地上建筑物在房产管理部门办理抵押登记的，该房屋所在范围的土地使用权同时抵押，国土资源部门不再另行办理土地使用权抵押登记，宗地的抵押登记信息以房产管理部门出具的书面意见为准。

第十七条 按本规定设定抵押权的土地使用权在抵押期间申请办理土地变更登记的，应征得抵押权人的书面同意。未征求抵押权人意见或抵押权人未同意的，不得办理抵押土地变更登记。

第十八条 按本规定设定抵押权的房地产项目应先注销抵押登记后，方可申请用地复核验收;非房地产项目在抵押权人出具书面同意意见后，方可申请用地复核验收;政府储备土地应先注销抵押登记后，方可发布出让公告。

第四章 其他规定

第十九条 小额贷款公司和典当企业在其经营范围内从事借贷业务的，或担保公司为债务人向金融机构借款提供的担保而要求反担保的，可按本规定申请土地使用权抵押登记。

第二十条 委托贷款或银团贷款抵押的，土地抵押权人按照抵押合同确定;抵押权共有的，由共有人书面明确各自权利份额及他项权利证明书持证人。第二十一条 抵押期限为抵押担保债权的履行期限;抵押双方当事人在抵押合同另有约定的，从其约定。抵押期限不得超过抵押土地的剩余土地使用年限。第二十二条 用于建设经济适用住房的划拨土地使用权经市建设行政主管部门同意后可以按照批准内容设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。

用于建设拆迁安置房和农转居公寓的划拨土地使用权经单位主管部门同意后可以设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。

第二十三条 留用地等三类指标用地土地使用权在本村范围内公告并经村民(或股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或股民)代表同意，并提供乡(镇、街道)、区政府同意抵押的书面意见后，可以设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。

第二十四条 抵押人和抵押权人一方为境外(含港、澳和台)自然人、法人或者其他组织的，抵押合同应当经依法公证或者认证，并提供相关部门的批准文件。第二十五条 单宗土地面积大于50亩(含)的房地产项目用地可以申请部分土地抵押(图纸用虚线表示，区块面积不少于20亩，虚线不得穿越批复总平面图的地面建筑物)，由抵押双方当事人盖章确认，并共同出具“在抵押权实现时，按单宗地同时进行处置，不得按抵押区块进行分割处置，并就抵押权实现权益已经进行约定”的书面承诺。

第五章 附则

第二十六条 本办法适用于杭州市区(不含萧山、余杭区)范围内的土地使用权抵押登记，萧山、余杭区及各县(市)可参照执行。

第二十七条 本办法自2010年5月1日起执行，原《关于加强土地使用权抵押登记有关问题的通知》(杭土资籍〔2004〕6号)同时废止。

第四篇：土地抵押登记程序

（一）土地他项权利登记（由原土地登记机关窗口办理）

1.国有土地抵押权设定登记

（1）抵押双方共同填写的《土地他项权利登记申请书》（原件1份）；

（2）土地使用权的借款合同和抵押合同（原件各1份）；

（3）《国有土地使用证》（原件）；

（4）抵押双方及其它相关利害人的营业执照、组织机构代码证或个人身份证（复印件各1份）；

（5）地价评估报告（原件1份）；

（6）抵押双方及其它相关利害人法定代表人身份证明（原件各1份）、法人代表委托书（原件1份）及个人身份证明（复印件1份）；

（7）土地使用权分割抵押时需提供双方同意签章的分割界线的宗地图（原件1份）；

（8）如地上有建筑物的，还需提供地上建筑物权属证明；

（9）属股份公司的抵押还应提供其公司章程和股东会或董事会决定；

（10）属最高额抵押、承兑汇票、授信贷款等形式的，提供相应的主合同和抵押合同；

（11）以共有土地使用权作抵押的，应提交其他共有人同意抵押证明；

（12）以划拨土地抵押的，提交土地行政主管部门地价评估备案材料；

（13）其它按规定需要提供的材料。

办理国有出让土地使用权首次抵押所需资料

1、国有土地使用权抵押申请书（市场办领取）；

2、《国有土地使用证》复印件、《房屋所有权证》复印件（均需带原件，核实后退还）；

3、出让合同、出让金缴费凭证（均为复印件）；

4、双方确认的抵押土地使用范围图（一式二份，分割抵押需提供规划总平图，经市场办审核后开具测绘通知单）；

5、抵押土地使用范围地籍图（一式四份，信息中心出图）；

6、银行借款（抵押担保）合同原件；

7、国有出让土地使用权抵押合同（一式四份）；

8、共有土地使用者的书面同意证明；

9、工商营业执照、法人代码证书；

10、其他

国有土地使用权抵押

申办材料

1、填写《国有土地使用权抵押登记申请审批表》

2、抵押双方签订的抵押合同和借款合同（原件）

3、抵押双方法人代表身份证明（原件，个人为身份证复印件）

4、企业法人营业执照（复印件）

5、国有土地使用证（原件）

6、地价评估报告及技术报告

7、房屋所有权证（土地上有房屋的）

7、土地部门认为应提交的其它材料

说明：①地上没有附着物的划拨土地使用权申请抵押的，不受理报件。②地上有附着物的划拨土地使用权抵押，需提供双方就处置土地时优先补交土地出让金的承诺书。③属于分割土地设定抵押登记的，需提供具有土地勘测定界资质的机构出具的抵押土地界线图，并由抵押双方共同认可。抵押期满后涉及法院裁定需处分土地的，应由规划部门出具规划兰线图。④以上材料要求报送一式一份。

第五篇：土地抵押登记申请书

土地抵押登记申请书

抵 押 人:

抵押权人:

借 款 人:

申请日期:

申请类型:国有土地使用权抵押设定登记 □ 国有土地使用权抵押变更登记 □ 集体土地使用权抵押设定登记 □ 集体土地使用权抵押变更登记 □

申请人情况

抵押人

抵押权人

申请人

姓名/名称

法人代表

身份证号码

联系地址

联系电话

委托人

姓 名

身份证号码

联系地址

联系电话

土地情况

土地坐落

地籍号

土地证证号

宗地面积

M2

使用权类型

土地用途

终止日期

年 月 日

宗地范围内有否建筑物

有 / 否

该建筑物有否办房产证

有 / 否

宗地范围内有否权属争议

有 / 否

宗地范围内有否被查封

有 / 否

原有他项权利情况

本次抵押登记情况

土地抵押面积: M2

贷 款 金 额: 元

土地权利价值(评估金额): 元

土地抵押金额: 元

贷款合同编号:

抵押合同编号:

设定抵押期限 : 至_ _

其他需要说明的事项:

申请理由及相关声明

因 关系,抵押双方经协商一致,同意上述土地设定他项权利登记,并对提供的抵押物及资料的真实性,合法性负全部责任.抵押权利存续期间,双方一定遵守国家有关法律规定,严格执行双方所签的合同;双方同意如债务人不按期偿还本息,抵押权人可依法处分抵押物;抵押关系终止,由双方共同申请抵押注销登记.债务人(签章): 抵押人(签章): 抵押权人(签章):

年 月 日 年 月 日 年 月 日

集体土地所有者意见

同意本宗集体土地使用权办理抵押,若发生依法处分抵押物情况,抵押的土地可依法征为国用或按有关规定进行农村集体建设用地使用权流转.负责人:(盖章)

年 月 日

填 表 说 明

1,填写时使用黑色,蓝色墨水笔,字体工整;

2,申请人应据实按表内内容填写,字迹端正勿涂改,同一项目内容划改不得超过两次,全表划改不得超过两处;

3,标注有“□”符号的为选择项目,选择后在“□”中划“√”;

4,申请人的名称请按工商营业执照或其它批准文件上登记的全称填写;

5,有关的联系电话和通讯地址务请真实准确,以免无法及时联系,造成不必要的延误;

6,抵押权人:即债权人,如某某银行,农村信用合作社等;

7,抵押人:即本宗土地使用权人,填写土地使用证上记载的个人或单位名称;8,债务人:负有还债义务的个人或单位;

9,土地坐落:土地使用证上记载的土地地址;

10,土地证证号:土地使用证上记载的编号;

11,宗地面积:土地使用证上记载的总面积;

12,土地用途:土地使用证上记载的地类(用途);

13,终止日期:土地使用证上载明的终止日期;

14,如实反映宗地范围内有否建筑物,建筑物有否办房产证,宗地范围内有否权属争议及宗地范围内有否被查封情况,将非选择项划去.15,土地抵押面积:此次贷款抵押的面积;

16,贷款金额:贷款合同中签订的贷款数额;

17,土地权利价值:经有资质的评估机构评估的本宗土地的价值;

18,土地抵押金额:抵押合同中签订的抵押担保金额;

19,土地抵押期限:抵押合同中约定的抵押起止日期;

20,债务人,抵押人,抵押权人的签章栏,属于个人的,由抵押人或抵押权人签字,并按手模,属于单位的,负责人签字及盖单位公章;

21,请认真选择和填写申请表的有关事项,以便国土资源部门及时,准确地进行审理;