金融机构业务和风控人员必修课：怎么看地产评估报告

第一篇：金融机构业务和风控人员必修课：怎么看地产评估报告

干货| 金融机构业务和风控人员必修课：怎么看地产评估报告

作者：熊志刚

来源：北京仁达房地产评估有限公司

最近市场上出事的项目不少，并且很不少都涉及到估值过高的问题，最近最轰动的估计就是实名举报华润集团宋林的事情了。虽然中介机构是应市场经济发展而生，其作用在于降低交易成本，但是毕竟国内的中介机构大部分都是因国家政策被迫从政府部门脱钩改制而来，并不是因市场发展而产生，责任感和技术水平都良莠不齐。审查评估报告成为各金融机构业务人员和风险控制人员的必修课。那么对于一份评估报告到底该怎么去看，重点是在哪里？作为一个常年从事此项工作的估价师，说一说我审查报告的心得。如果你是报告老手就不用往下看了，这里只是提供一些基本方法。

目前金融机构常用的评估报告是房地产估价报告和土地估价报告，首先怎么确定估价对象该使用房地产估价报告或土地估价报告呢？目前在评估行业的划分方法是工程是否出正负零，也就是说，如果在建工程出地面了则出具房地产估价报告，如果在建工程尚未出地面则出具土地估价报告。对于在建工程或房地产也可以单独出具其所占有的土地的独立土地估价报告，但是此类评估在金融机构比较少见，如果出地面的在建工程或房地产出具了土地估价报告，报告审查人就要注意了，是否在建工程或房屋在法律上存在瑕疵。

拿到评估报告后首先看看评估报告的基本信息是否合乎要求。首先是估价机构的资质，翻到报告最后面的附件中，目前金融机构所使用的评估机构多是一级机构，那么他们的资格证书是什么内容呢。房地产估价机构资质证书在资质等级上直接写的是一级，土地估价应当具有两个证书，其中一个是土地评估中介机构注册证书，在执业范围上写的是全国范围内从事土地评估业务，注册号是字母A开头，一个是土地评估中介机构资信等级证书，资信等级应该为A。目前国内顶级的机构应当同时具有最高人民法院指定的司法鉴定评估资格和达成国际互认的RICS成员资格。看完机构资质后，对于土地评估报告还需要注意封面，根据国土资源部的要求，自2013年1月1日起，所有的土地评估报告不分机构登记和评估目的均需要报国土资源部备案，注意，是国土资源部备案，不是地方国土局备案，备案后的土地估价报告在报告封面应当同时印有唯一的备案号、查询码和二维码，对于没有备案的土地估价报告一定不要使用。

看完这些基本信息后，接下来就是要看报告的核心内容了，很多报告使用人拿到报告的第一眼是看评估结果，对于一个专业的报告使用人来说，第一眼应当是看评估报告中的特殊事项。特殊事项一般是估价师对项目特殊问题的一些特殊处理手法，通过此部分可以深入了解项目存在的问题。同样，估价师也会充分利

用此部分的特殊处理来得到调整评估值和摆脱自身责任的目的。翻开土地估价技术报告“第一部分总述”中的“

十、需要特殊说明的事项”，翻开房地产抵押估价报告“估价的假设和限制条件”部分，这是估价报告的最核心也是最容易藏污纳垢之所在。对于在经营或拟开张的商业物业，在这里你需要注意物业的租约情况描述和处理方式；对于规划的空地，需要注意规划中分类用途的设计面积处理，我曾经见过空地只规划了一个地上容积率，估价师擅自设定有地下建筑面积，在报告中描述是参照该项目一期开发设计方案。在这里特别要注意大型在建项目只抵押一部分土地及在建工程的事情，对于抵押部分所占的土地面积计算，一般采用分摊法，也就是用抵押部分的规划建筑面积除总规划建筑面积去分摊土地面积，可能会有估价师采用分割的方式，一般分割方式是需要测绘机构出具土地分割测绘报告（前提是国土局同意该宗土地分割办理新产权证），可实际操作中估价师出于一些特殊目的会自行或让融资人通过图纸进行简单测量而得，应当杜绝此类处理方式的存在。对于土地或在建工程的经济技术指标，按照精确度从细到粗，应当逐次使用施工许可证和建设工程规划许可证、建设项目规划设计方案经济技术指标、规划设计条件审定通知书、土地出让合同及其所附建设用地规划设计条件，根据项目的进度，评估报告应当优先使用精确的规划指标，报告使用人需要特别注意这些证件后面的附件。除了具有法定依据外的指标，应当杜绝估价师自行设定经济技术指标，对于特殊情况需要设定指标的，应当遵循谨慎原则进行设定，比如商住用地没有规定商业和住宅的比例，那么就需要估价师根据周边小区状况设定，对于相对偏离商业中心的小区，特别是新区，商业基本可以设定为0，其中小区的商业部分应当控制在10%左右。最近几年各地政府都在将保障房捆绑到商品房中去，所以，我们需要在评估报告中看到项目立项批复和规划文件，再看看特殊事项中是否有此类问题以及对问题的处理方式。去年，我们曾经接了一个环渤海地区一个新区在建工程抵押评估项目，估价师就发现建成的住宅主要是作为招商引资的优惠手段，向资方提供低价宿舍使用，我们在评估中就充分考虑了此问题，评估值自然无法达到信托经理的要求。同样在今年1月，我们在江苏评估一个发债项目，住宅用地作为估价对象，可是经过调查，该宗土地为回迁房安置用地，并且已经完成了部分安置，断然拒绝为其提供抵押评估。

评估报告中的特殊事项很多很多，在此无法一一列举，需要报告使用人逐字阅读，将此部分的问题都读透了，后面的技术部分如非特别需要都可以不看了。

看完了这些无法预测的特殊事项处理，再回过去看一眼估价结果。根据《房地产抵押估价指导意见》，抵押评估应当在报告中同时确定假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款和抵押价值，三个评估值缺一不可。假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值比较好理解，就是在没有考虑他项权利影响下的公开市场价值，不考虑强制处置等不利因素。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷

款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。在看需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款时，刚才我们先看的特殊事项处理就派上作用了，通过对特殊事项处理部分的阅读，我们就能基本判断出此项目是否存在债务问题。首先是抵押债权，如果本次融资用途包括抵押债权的清偿，那么抵押债权必须成为优先受偿款，如果本次融资用途包括抵押债权的清偿，那么可以在报告中说明并不作为优先受偿款，所以，合格的评估机构在接到项目后会了解项目背景和基本交易结构。对于抵押债权价值数的认定，目前在行业内有两种办法，一种是直接按照评估基准日债务剩余本金和当期应付未付利息合计作为优先受偿款额，一种是将债务剩余本金除当时抵押贷款时的抵押率计算债权对应抵押价值作为优先受偿款额，这两种方式明显可见后一种更谨慎，但是对于第二、三顺位抵押权提供融资服务造成操作障碍，所以本人倾向于第一计算模式，因为在实际清偿的时候，第一抵押权人也只能对自身的本息主张权利，不能对抵押价值主张权利，而对于第二债权人需要根据评估报告结合项目风险自行决定再贷款的抵押率，这不应当是评估机构所应当考虑的风险问题。不管采用何种方式，评估报告中应当提供计算思路和依据。第二个优先受偿款就是在建工程的拖欠工程款，此处的在建工程不是依靠肉眼观察定性的，只要没有取得竣工验收和房产证，即使已经投入使用，一概视为在建工程，这不是评估行业规定的，而是国家对于拖欠工程款主张权利的有效时间规定的。对于优先受偿款，评估机构应当进行三方核对，即房地产开发商、总包方和监理方，应当由总包方和监理方同时出具《拖欠工程款说明》和《项目进度说明》并盖章确认，估价师对于出具的说明有审查的义务，四份文件应当成为估价报告的附件呈交报告使用人。最后一个就是抵押价值，这才是金融机构真正需要的结果，抵押价值等于前两个价值的差额，但是需要说明的是，此价值不等于未来处置变现后的可得价值，它没有考虑快速变现的折让和变现成本，所以需要金融机构在此价格的基础上再行计算抵押折扣，一般大型评估机构可以根据金融机构要求试算处置变现成本。

至此，一份评估报告的基本审查就算完成了，如果报告使用人对于报告水平要求较高，或者对于评估机构水平状况不了解，那么，接下来就要进入细致的技术审查了。

对于房地产开发项目，一般常见的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本法和假设开发法，对于已经规划的空地，一般采用市场比较法和假设开发法，对于在建工程一般采用假设开发法和成本法，对于建成物业一般采用市场比较法和收益还原法，对于比较难以确定其收益的建成性房地产也可以采用成本法，比如体育场馆、游泳馆、小区会所等。不管采用哪种方法，在理论上，对于同一个估价对象，两种方法的评估结果应当是接近的（相差不超过30%）。

首先，我们来看看市场比较法。在土地估价报告中，市场比较法主要用于土地价格的求取计算，在房地产估价报告中，市场比较法用于两个方面，一个是成本法中的地价求取，一个建成物业的价值求取，其中建成物业的价值求取又分两种情况，一种是确实建成已经投入使用的物业，此种方法在报告中不会与假设开发法同时使用，一种是在建工程评估采用假设开发法时用市场法求取假设其完工后的市场售价。简单地看，市场比较法就是评估土地价格和建成后的物业价格，不能直接用于评估在建工程。不管是土地评估还是房屋评估，首先我们看看案例选取，一般情况下，案例之间的差价比不能超过30%，这里说的差价比计算是用最高价减去最低价所得除最低价，本文中所说的差价比均如此计算。如果案例差价比较大，说明2个问题，首先可能当地市场容量较小，每年成交案例较少，市场不发达，不适合使用市场法，当然了，此类市场是否能够投资也是个问题；其次，估价师有刻意使用高价案例的嫌疑。所以价差较大的市场法报告可以直接干掉。看完案例价差，即使价差不大，我们也得再验证下案例，主要是验证两个方面，第一，验证案例真假，现在不少估价师胆子比较大，篡改案例数据，甚至直接造假案例；第二，案例选取是否适当，案例选取是否适当又分成两个层面，第一是区域是否适当，也就是说案例与抵押物的区域状况是否一致，第二是价格水平是否适当，同一个大区域下案例很多，要防范估价师刻意使用其中最高价的案例，特别要杜绝使用地王做案例。看完案例再看案例修正后的比准价格，一般情况下，修正后的案例比准价格与修正前价格的价差比也不能大于30%。再看修正系数，一般情况下单个系数的修正递增递减幅度不会大于3%，如果是土地评估，建议参照当地基准地价中的修正体系。在此特别需要强调的是容积率修正问题，在一线城市基本都是采用楼面地价作为案例修正基础，二线城市建议采用楼面地价作为修正基础，其余城市基本都是采用地面地价作为修正基础，这是因为城市越发达，土地在房地产价格中的比重越大，对容积率越敏感，地价分析也越精细。当采用楼面地价作为修正基础的时候，容积率与楼面地价水平是成反比关系的；当采用地面地价作为修正基础的时候，容积率与地面地价水平成正比关系，对于容积率修正，建议参照当地的基准地价文件中的容积率修正系数。

再来看收益还原法。收益还原法的关键是收益的确定，特别是建成在经营物业，根据合同法等相关法律的规定，买卖不破租赁的原则要求评估的时候，对于已经签订长期租约的物业，在求取租金的时候必须使用合同租金，合同期之外或未签订出租合同的物业可以采用市场租金。其中最难评估也最容易做猫腻的是大型商业体和酒店。对于大型商业体，应当获取完整的商业体的所以出租经营合约，并且需要系统地分析商业体的每年经营状况，因为现在的商业体出租大部分都不是按照固定租金，而是与商家的经营收入挂钩。对于经营性酒店，一般情况下需要获取连续3年的财务报表以分析酒店的经营状况，需要结合城市的旅行人员状况分淡、旺、平三季来做现金流预测。收益法的成本部分虽然算起来很复杂，但是看起来比较简单，直接拿着该物业前几年的经营报表看看他平均的每年运营成本后对比下就可以大概把握了。这里面有一项是很多估价师“忽视”的，那就是行业利润，比如酒店，你用收入减去成本后的利润并不是都是由酒店这个房地产带来的，他还包括管理利润和品牌收入等，所以在收益中还得扣除行业利润。

有了前面两个基础评估方法后，再来看看复杂一点的成本法。在房地产评估中，简单的说，成本法就是估算出土地然后再加上建筑物或在建工程的价格。其中土地部分的评估一般需要采用市场比较法进行评估，在这就不再赘述了。建筑物部分应当参照工程造价成本加上管理费用、投资利息、投资利润和销售税费，再结合工程完工度计算建筑物价值。这里最容易操作的是建安成本和完工度，其实建安成本现在在全国各地都差不多，一线城市高一些也不会高太多，都可以在网上查到，其实对成本影响比较大的是地下工程，如果地下工程超过了2层，成本会增加比较多，所以当一个开发项目的地下开发量占比过大的时候，这种项目需要慎重考虑是否可以投资，毕竟很多地方的地下投入与产出严重失调。对于完工度，报告中一般需要提供总包和监理方关于项目进度的说明，再结合报告中项目进度描述和照片可以综合判断了。还有一个简单的判断方法，不一定准确，可以借鉴，直接用完工楼层数除以总楼层数，完工度不会相差10%，因为基础工程占工程量和投资较大，但后面又被设备、外装等工程抵消了。

最后说说假设开发法。假设开发法中的开发完成后的价值应当采用市场比较法和收益还原法去确定，不能由估价师自行拍价格水平。影响开发价值比较大的因素是开发成本和开发利润。对于开发成本其实和成本法中的一样，不同的是此处的开发成本不是计算已经完成的投入成本，而是预测未来保证项目完工还需要投入的开发成本。在一般的在建工程评估中，大部分评估报告会同时采用成本法和假设开发法，那么报告使用人可以将成本法中的在建工程成本计算过程与假设开发法中的开发成本相对比，两者之和应当是整体的项目完工投入，你可以基本判断该成本投入是否符合建筑市场的平均水平，并且两种方法的成本计量是有逻辑关系的，计算方式和取值水平应当是一致的。而刻意调整报告的评估一般很难做到逻辑上严丝合缝。

没有一个项目是雷同的，也就没有任何两本评估报告是一样的，每份报告都有他的特殊性，我也无法将可能存在的问题一一说尽，上述只是一个简单的报告审查方法，希望能够给报告使用者提供一点帮助。