一份关于房屋第二顺位抵押登记的法律意见书

第一篇：一份关于房屋第二顺位抵押登记的法律意见书

一份关于房屋第二顺位抵押登记的法律意见书

浏览：2794 来源：衡正公证处 发布时间：2010年06月29日 【字号 大中 小】

致：安徽省某市房地产管理局

申请人A（债权人，抵押权人，身份证号：********）、B（债务人、抵押人，身份证号：********）于二0一0年六月三日来到本处，称A、B已签订了借款抵押合同，但抵押物（坐落于某市某处的房产）在某市房地产管理局不能办理第二顺位抵押登记，A、B向本处申请对此事出具法律意见书。

经审查核实，申请人A、B均为自然人，具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方签订合同意思真实自愿。借款性质为民间借贷，借款利率低于银行贷款利率四倍，抵押物（坐落于某市某处的房产）为B个人所有，无共有人。申请人B已向某银行贷款三十万元，并就抵押物办理抵押登记，某银行为该抵押物的第一顺位抵押权人。经评估公司评估，该抵押物价值200万元。A、B借款抵押合同约定，B用该抵押物为A、B借款提供担保，A 为该抵押物第二顺位抵押权人。B如违约不还款，A可以就银行抵押注销后的抵押物或银行实现抵押权后的房屋剩余价值优先受偿。B和A合同的还款日期在B和银行合同的还款日期之后。

为出具本意见书，本公证员审阅了申请人提交的以下证明材料：

一、房地产权证（记载有银行抵押）；

二、申请人的身份证明；

三、B无婚姻登记记录证明；

四、借款抵押合同。

五、办理房屋抵押登记申请书；

六、评估公司对房屋的评估报告。

对于上述文件，暂且假定：

一、所有文件的签字和盖章都是真实的；

二、所有文件均是真实的、完整的、有效的，无任何隐瞒、遗漏和虚假之处；

三、申请人关于本案事实的陈述真实、无误。

针对上述问题，本公证员提供以下法律意见：

一、我国《物权法》自二00七年十月一日起施行。物权法第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十四条规定：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

从上述规定可以看出，抵押人有权抵押自己的抵押物并有权在房屋管理部门办理抵押登记，抵押权顺位可以是第一顺位，也可以是第二顺位。抵押人可以和抵押权人约定或变更抵押权顺位，但不得对其他抵押权人产生不利影响。

根据以上法律规定和分析我们认为，申请人B作为房产唯一的产权人，对于自己的房产拥有完全的处分权，包括第一顺位抵押、第二顺位抵押。

二、《房屋登记办法》第二十条规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。

《房屋登记办法》第二十二条规定： 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

从上述规定可以看出，抵押物办理第二顺位抵押登记符合房屋登记机构应当予以登记的情形，不存在房屋登记机构应当不予登记的情形。

三、办理第二顺位抵押不会损害第一顺位抵押权人的利益。

第一顺位抵押权人可以在债务人违约不还款情形下请求和抵押人协商或向人民法院请求拍卖抵押物，就上述抵押物价值优先受偿，只有在第一顺位抵押注销或第一顺位抵押权实

现后，第二顺位抵押权人在债务人违约不还款的情形下才可以请求实现抵押权。即使第二顺位的抵押债权先于第一顺位到期，第二顺位抵押权人也只有等到第一顺位抵押注销或第一顺位抵押权实现后才能主张自己的权利。

AB的借款抵押合同约定符合法律规定，没有损害第一顺位抵押权人的利益。

四、如果房屋管理部门不办理第二顺位抵押登记，则A不能成为第二顺位抵押权人。物权法第十四条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。A和B的合同生效，A和B提供了借款，但A不能成为第二顺位抵押权人，从而给A带来巨大风险。房屋管理部门不办理第二顺位抵押登记的做法不利于繁荣市场交易，不利于保护交易安全。

综上所述，本公证员认为房屋登记部门应当为抵押权人和抵押人办理抵押物第二顺位抵押登记。

本意见书仅仅限于出具之日中国有效的法律、法规、规章。

本意见书仅为申请人向安徽省某市房地产管理局办理抵押物第二顺位抵押登记用。未经本公证员事先书面同意，本意见书不作其他用途。

中华人民共和国安徽省合肥市公证处

公 证 员 江震

二〇一〇年六月三日

第二篇：顺位抵押同意书

顺位抵押同意书

（）县国土资源局：

（）有限公司名下不动产，不动产权证号第（），不动产权证号第（）用作银行抵押。于2018年3月20日在中国农业银行股份有限公司作贷款抵押，第一笔债权金额为陆佰伍拾万元整，第一顺位抵押权为中国农业银行股份有限公司，债权确定期间自2018年3月20日至2019年3月19日。

我行同（）有限公司用该不动产剩余价值在（）社银行申请二次抵押贷款，本笔债权金额为叁佰万元，第二顺位抵押权人为（）银行。

银行签章：

年 月 日

第三篇：房屋抵押登记

抵押及预告登记时应注意的事项

一、抵押权登记

在抵押贷款中，抵押当事人——银行和借款人应在房屋产权证收押后，到房屋所在地的房屋权属部门办理抵押登记手续。借款人应提交抵押登记申请书、身份证，银行应提供借款合同和抵押合同、房屋所有权证等材料。登记机关对材料进行审核后予以登记，同时颁发《房屋他项权证》。

以个人所有的房屋所有权设定抵押应备要件：

1、抵押当事人的有效身份证件；

2、抵押当事人双方签订“借款抵押合同”;

3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（共有的房屋还须提交共有人同意抵押的证明及《房屋共有权证》）；

4、第三人提供担保的，须提交“第三方担保承诺书”；委托还须提交“委托书”及受托人身份证明；

5、房屋价格评估报告或价值协议书；

6、房屋抵押权登记申请书。

二、预告登记 《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自

能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

预告登记制度很好地避免了房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。当事人在购买房屋或者不动产时，为保证将来能够拥有这套房子或者不动产的物权，双方可以按照约定，到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记，这样在登记机关就留下购买人的相关资料，开发商或者其他部门在未经购买人同意的情况下，将不能再把该房卖给第三人。当完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，只有完成房屋的实际登记（也就是本登记）后，准物权才能转化成现实物权（抵押权预告登记在实现本登记后，抵押权预告登记也要转抵押登记，办理房屋他项权证）。

一、预购商品房预告登记和商品房抵押权预告登记分别办理

1、办理预购商品房预告登记，所需资料如下：

（1）、预购商品房预告登记申请书

（2）、身份证明（单身的提供身份证、单身证明，已婚的提供夫妻双方身份证和结婚证）；

（3）、委托书（原件）及代理人身份证明；

（4）、已登记备案的商品房预售合同；

（5）其他资料（约定书等）

承诺时间为三个工作日

2、办理预购商品房抵押权预告登记，所需资料如下：

（1）、预购商品房抵押权预告登记申请书

（2）、身份证明（单身的提供身份证、单身证明，已婚的提供夫妻双方身份证和结婚证）；

（3）、委托书（原件）及代理人身份证明；

（4）、抵押合同和主债权合同（原件）；

（5）、预购商品房预告登记证明（原件）。

承诺时间为三个工作日

二、为了减少工作环节、流程，也可以将预购商品房预告登记和商品房抵押权预告登记二次登记合并为一，所需资料如下：

（1）、预购商品房预告登记申请书；

（2）、预购商品房抵押权预告登记申请书（对于5月1日前在老系统签订购房合同的，且已经签好商品房按揭贷款备案登记申请的可以代替）；

（3）、身份证明（单身的提供身份证、无婚姻登记证明，已婚的提供夫妻双方身份证和结婚证）；

（4）、委托书（原件）及代理人身份证明；

（5）、已登记备案的商品房预售合同；

（6）、抵押合同和主债权合同（原件）；

（7）其他资料。

承诺时间为六个工作日（可以提速到三个工作日）

三、商品房抵押权预告登记转房屋抵押权登记，所需资料如下：

1、长兴县房屋抵押权登记申请书；

2、抵押合同和主债权合同；

3、身份证明（单身的提供身份证、无婚姻登记证明，已婚的提供夫妻双方身份证和结婚证）；

4、房屋所有权证、土地使用证（原件及复印件）；

5、抵押权预告登记证明（原件）。

承诺时间为三个工作日

四、房屋抵押权注销登记所需资料如下：

1、长兴县房屋抵押权注销登记申请书；

2、他项权证或抵押权预告登记证明；

3、房屋所有权证。

承诺时间为即办

需要讨论的问题：

1、如果产权是夫妻一方的婚前财产，离婚后需要办理抵押或其他手续，需不需要夫妻的另一方到场或其他材料？

2、办理抵押登记时应该需要提供申请人的“授权委托书”。

3、办理二次抵押时，第一顺位银行不愿在“告知函”上盖章，我们现在是要求客户去邮局寄挂号信，我们收挂号信回单，有没有其他更好的办法？可不可以索性不出具此“告知函”?

4、预告登记时，单身的提供给我们的“未婚姻登记证明”如果已超过一个月怎么办？需不需要重新去民政局打一份，因为银行贷款审批也需要一个过程，而我们的“证明”有效期只有30天，如果再叫客户去打证明，会不会让客户觉得比较烦，遇到心情不好的可能会吵架，我们能不能要求其在购房合同的签定日期只要在“证明”显示的有效期限之内就可以给予办理？

5、办理异议登记时需要注意的事项。

第四篇：房屋抵押登记办理所需材料

【99贷】办理房屋抵押登记时需要哪些材料呢？在抵押贷款中，房屋抵押算是一种最为常见的抵押物。同时，获取抵押贷款之前，办理相应的抵押登记也是非常重要的一个环节。那么问题来了，借款人在办理抵押登记时需要提交什么材料呢？接下来由小编为大家介绍： 办理房屋抵押登记时需要向登记部门提交以下材料：

1、《房地产抵押登记申请表》。

2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。

3、《国有土地使用证》(核对原件，收复印件一份);抵押权人为单位的应提交“营业执照”。

4、查档结果证明。

5、抵押合同及被担保的主合同，若办理变更抵押登记，须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议。

6、抵押当事人身份证明(核对原件，收复印件一份)。

7、受托办理的还需提交授权委托书及受托人身份证明。

8、房地产估价结果证明或双方价值认定书。

9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场。

获取抵押贷款前，办理相应的抵押登记是无法回避的一件事。借款人在办理抵押登记时，需要提交的贷款材料大致如上，具体以登记部门要求为准。希望以上的介绍对大家有所帮助。

第五篇：房屋抵押典当备案登记申请书

申请书

兹有XXXXXXXXXX典当有限责任公司授权代表人

与抵押出典人前去你处办理房屋抵押典当备案登记,请给予办理.由此产生的一切纠纷由典当双方承担解决。

特此证明！

申请人（抵押权人）：XXXXXXXXXX典当有限责任公司。

法定代表人/授权代表（签、章）：。

抵押借款人（签、章）：。

年月日