第一篇：山西春明激光科技产业园项目招商策划方案
山西春明激光科技产业园项目招商策划方案
一、项目开发策略
（一）项目开发总体目标
1、实施企业“工业地产规模化”战略。
2、兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。
（二）项目开发策略
场地招商、项目招商、资本招商是科技产业园区招商的三种基本方法。场地招商是目前园区最主要的方法，项目招商是园区新的招商方法，资本招商是园区成立或引入投资机构，例如创业投资、担保公司等。
园区招商无论采用什么方法，归根到底不过是“场所、项目、企业”三者组合。“场所”就是园区，“企业”可能是资本、设备等。“企业”又被分为两种。一种是生产商，另一种是投资商（常规投资、创业投资、其它投资）。但这三者的组合，却有三种组合方法。一种是“场所+（项目+企业）”，一种是“（场所+项目）+企业”，再一种是“（场所+企业）+项目”。这三种组合中，第一种是“场地招商”，第二种是“项目招商”，第三种是“资本招商”。简单说，场地招商、项目招商、资本招商各自目标顾客依次是，1、有资本、有项目；
2、有资本、没项目；
3、有项目、没资本。
园区招商其实也是商品销售，它是出售工业园的场所和服务。和一般商家的商品销售相比，只是销售的品种不同，并无性质的不同。而就“园区招商”本身来说，“场地招商、项目招商、资本招商”也只是对同类产品（即：由园区提供的场所和服务）的内部细分，用以适应不同的目标顾客。
1、自主开发+入园企业开发
这种方式下我们把入园企业分为二类，一类是租用标准厂房（不排除买断）；二类是企业征用土地自行建厂。采取这种开发策略，整个园区开发要把握开发节奏，招商要先行。公司在开发标准厂房的同时或之前就开展对入园企业展开招商工作，招商工作进展顺利的情况下，方可开展标准厂房开发建设。因此招商是否成功是此种开发策略成功的关键。利：
1)
2)
弊：
1)
2)
3)
开发周期拉长，影响二期拿地和开发，同时可能面临管委会压力 因整个园区配套不到位，企业对服务、园区管理乃至公司实力信心不足，招商工投资回报较低。公司资金压力小，资金占用少，财务风险小 投资风险小。作难度大。
2、引入新投资商联合开发
以项目土地使用权作股，引进新的投资商对公司增资扩股，进行联合开发。新投资商可以优先考虑运作工业园区较成功的工业地产商，因为他们一方面对工业地产有较深入的理解和认识，另一方面资金实力强，现金流量充足，再者有较成熟的招商网络和渠道可以共享。引入新的投资商后即可对园区进行整体启动，标准厂房可以先建起来，同时整个园区的设计和规划标准也可以有所提高。非标准厂房区仍可向企业出售土地，由企业自己开发。利：
1)开发周期短，资金压力小，风险分散
2)有利于树立公司和园区形象，对二期拿地有帮助。
3)利于招商
4)引入工业地产商则可以利用对方的网络推进招商工作。
弊：
1)寻找理想的新投资商较困难
2)利润空间压缩
二、项目市场定位
（一）同类科技园区考察情况(略)
（二）综合分析（略）
（三）项目定位
1、市场定位
山西春明激光科技产业园不单是为企业提供生产基地，同时也是高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂。
2、目标客户定位
A.阳泉市及周边种子型高科技企业和中小型企业；
B.省内外企业在华北地区的分支机构、子（分）公司、生产基地。
三、项目营销策略
产品篇
从“产品”角度，一方面要塑造“科技园区”概念，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。
1．科技园区
项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过转移企业来形成园区的比较竞争优势。为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。
资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。
培训/咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题
讲座和培训。
创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。
2．金牌贴身物管：
为园区企业创业发展，长期运营解决后顾之忧。
价格篇
在项目开发过程中，在尽快招商入园的同时，要兼顾尽快收回投资，因此应运用价格和政策杠杆向招商工作倾斜，一方面突出买楼买厂房的价格优势、所有权优势和优惠政策倾斜，另一方面适当保持租赁的“高位”且实行租金每3—5年上浮，使投资者有买比租合算的感觉。价格届时将根据规划后的工程造价，并做相关区域的市场调查后再另行拟定。
招商篇
1、招商目标
无论哪一种开发策略，招商都应先开发而行。招商的短期目标（3—5个月）是确定3-5家有一定品牌知名度，总使用厂房面积在3-5万平米的中型企业，5—8家小型企业，总用地面积在3万平米左右，以尽快推动大楼及园区配套设施的开发，长期目标（2—3年）完成科技园的招商工作。
2、招商对象
① 阳泉市范围内中小企业
② 省内外大型企业、集团设立的分支机构、子（分）公司、生产基地
③ 省内著名高等院校实验室、专利持有人
④ 民间投资者（产权式工业物业，由投资者打包租售后，再另行招商）
3、推介主题卖点和二级卖点
主题卖点：高标准、低费用、春明激光科技产业园与企业携手、共同把握全新的腾飞机会。二级卖点：
★五年的市场增值“赚”一栋企业独栋，五年的租赁收益“换”一栋企业独栋。★园中园金牌贴身服务
★产权式商铺、产权式工业物业：三权分离，50年稳定的投资回报
民间投资者买断物业产权后，自交房之日起获取稳定的租金回报，由春明激光科技产业园招商部代为招租、管理，省去招租和维护成本。投资回报率高达8%—10%。十年左右即可收回投资。稳定回报期限长达50年。
★灵活的销售方式：
分期付款
售后返租（专门针对产权式物业投资者）
主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和全面系统利益点体系，同时又突出重点地展示园区的优势和特色。
4、招商步骤
整个招商过程分为三阶段：
① 招商准备阶段：
1.园区规划图、效果图、平面图；
2.招商计划拟订；
3.对现有招商部扩编、明确工作职责；
4.制定招商手册、招商海报、进一步完善升级招商现场布置；
5.拟订租赁、销售合同。
② 招商初期阶段：以开拓招商渠道、狠抓对外宣传为主要内容。
◆开拓多元化招商渠道：
现场招商：园区作为招商中心对园区内外进行包装（条幅广告、招商手册、宣
传资料等）
报纸广告（软、硬广告）、户外广告牌（园区现场）
政府招商：充分发动政府、管委会力量提供招商信息和便利条件。
客户招商：以客招客，以商引商。
网络招商：更新公司网站，通过网站发布招商信息
◆对外宣传主要通过媒体发布、报道和开展营销活动来进行：
媒体发布、报道：选择受众面广、政经类、专业行业报纸刊物等影响力大的门
户网站，进行全面发布和报道，利用各种商会力量，该平台加大我科技园的影
响力度和知名度。
报纸同时刊载招商信息；刊物视情况而定（月刊、期刊）； 园区现场外制作广告墙、竖广告牌； 园区外墙制作招商广告条幅。网站同步发布招商信息。硬广告同步推出：选择——商报围绕主题卖点和二级卖点形成广告系列推出； 软广告紧随其后：选择——商报制作人物专访、招商系列活动跟踪报道。园区企业座谈会。会展活动，选择适当的展会时机，以管委会名义主办，春明激光科技产业园招商部协办举行招商会，增强招商会的权威性和吸引力。园区启动暨首批入园企业（项目）签约仪式，邀请科技园区政府、管委会、中小企业代表、新闻媒体参加 营销活动
对各区工商注册办公室、专利局攻关，请求配合科技园招商宣传，提供相关信息。
③ 招商后期阶段：开设两个招商场所，一个在园区现场，一个在阳泉市城区，主要以
宣传招商政策、参观园区等为内容。
5、招商政策
1)公司委外机构引进新企业，签订委外招商合同，按照实际情况给佣金。
2)园区企业引进新企业（老客户带动新客户，以商引商），制定奖励制度，视招
商程度和效果给予租金或售价折扣。
3)推行公司全员招商，凡提供招商信息，引进企业者均给予奖励。
第二篇：产业园招商策划方案·初稿
XX产业园招商策划方案
第一部分.XX产业园现状
XX·XXZH上海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积 240亩，总建筑面积 87万㎡19栋独栋办公、37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自然景观和水系的生态科技、花园式产业园区。
第二部分.项目整体概况
本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园，以XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。
第三部分.项目策划方案
一、项目优势1、2、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园； 上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹；
入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务
3、孵化器及加速器
科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同时能享受孵化器多有的功能及政策优势4、5、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 地理优势
园区周边交通四通八达，现有公交： 111路、15路；地铁： 地铁N号线、地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里；另有地铁N5号线(在建）-（WU路站），预计2020年建成通车；
6、区位优势
随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区；
二、项目劣势1、2、3、4、5、6、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 园区相关配套政策无任何优势
三、项目机会1、2、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源
四、项目威胁
1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商
2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛围的营造
分析结论：1、2、3、4、5、6、7、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制
充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象 充分发挥政府开发项目的招牌作用
利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念 尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台 短期内提高渠道合作佣金 提供样板房参观
五、项目招商目标1、2、3、1—3年内实现园区功能完善，业态分布合理，集聚效应显著的短期目标； 3—5年内实现园区规模效应大、辐射带动强、综合效益优的中期目标； 6—8年内实现园区产业标杆的榜样型存在；
第四部分.项目市场定位
一、同类园区考察情况
1、张江高科技园区
张江科技园形成以科技技术、生的物医药、文化创意、低碳环保等为重点的主导产业。
以“新经济、新技术、新业态、新模式”为主体的集成电路和生物医药产业保持年15%以上的增长。
2、漕河泾浦江科技园 漕河泾浦江科技园重点发展生物医药、汽车研发配套、节能环保、新能源等四大产业；
3、紫竹高新技术产业园
紫竹高新技术产业园以集成电路、新能源、航空、数字内容、新材料和生命科学为主导产业；
二、市场定位
科技产业·是目前市场最热的产业，高新技术研发实验室，是科研成果商品化、产业化平台；是鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心；是中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地；是信息、资金、人才汇集的创业天堂。
园区定位主要包括时尚+、物联网+、互联网+三大类，行业细分为电子信息、新能源、文化创意、高端研发、生物医药等，以孵化器为载体，实现生态体系链的全面完善；
三、项目产业定位
拟定XX科技产业园的产业定位为：《新一代信息技术产业》 《新一代信息技术产业》
四、目标客户定位及类型定位
种子型科技企业和中小企业、企业分支机构、子（分）公司、生产研发基地、已成熟各园区内因发展需要规模扩大的企业等
第五部分.项目营销策略
产品篇：
从“产品”角度，一方面要塑造“产业+科技”的概念，打造国家级科技孵化器，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴身服务”提升园区服务增值
1、项目实质是工业地产，为了凸显项目特色，应大力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过“产业+科技+金融+金牌服务”来形成园区的竞争优势。为此要强化、放大资源共享、创新、培训咨询和融资功能
资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享 培训/咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题讲座和培训
创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。
2、金牌贴身物管，为园区企业创业发展解决后顾之忧。
价格篇：（略）
建议：初期有监管性的降低租金及准入门槛，快速聚集人气及园区办公氛围
招商篇：
1、2、招商目标（略）招商对象
⑴ 中小型科技企业
⑵ 企业分支机构、子（分）公司、产品研发生产基地 力争科技企业与传统行业企业比例达到7:3
3、推介主题卖点和二级卖点
⑴ 主题卖点：中小企业孵化器和加速器 ⑵ 二级卖点：产业+科技+金融+服务
主题卖点和二级卖点互相构成园区价值点和利益点体系,全面系统同时又突出重点地展示园区的优势和特色
4、招商步骤
招商过程分为3个阶段： ⑴ 招商准备阶段1、2、3、园区规划图、效果图、平面图 招商计划拟定
组建招商团队，明确工作职责4、5、制作招商所需道具
制定部门工作流程，制作与流程相匹配的工作表单，拟定租赁合同
⑵ 招商初期阶段
1、开拓多元化招商渠道
现场招商、广告招商、网络招商、政府招商、高校合作招商、客户招商、中介招商、同行互助招商
2、对外宣传及信息扩散
户外广告牌、横幅、网络、政府、中介、行业协会等······ ⑶ 招商后期阶段1、2、主要以宣传招商政策、参观园区等为内容
政府、中介、行业协会、同行业人员、已入驻企业、有意向企业保持沟通联系最大可能挖掘潜在客户
招商奖励政策（略）
第三篇：山西科技计划项目绩效评价方案
山西省科技计划项目绩效评价方案
为规范和加强对省科技计划项目的管理，提高资金的使用效益，将对山西省科技计划项目进行绩效评价。
一、评价目的
山西省科技计划项目绩效评价，是对省科技计划项目既定目标实现程度、科技项目的完成结果、投入产出效益、资金投入与使用情况等进行综合性考核与评价的工作。
二、评价对象
绩效评价范围是我厅十大类科技计划支持的项目，包括自然科学基金、青年科技研究基金、科技发展计划（工业、农业和社会发展）、火炬计划、星火计划、成果推广计划、创新计划、重大专项、基础条件平台建设计划、国际合作计划。
三、评价类型
绩效评价按科技计划的管理过程，分为执行过程评价和项目绩效评价。执行过程评价每进行一次，是指计划实施过程中对计划和项目是否按照预定的目标执行；项目绩效评价在项目完结后进行，是对项目的目标实现情况、水平、效果和影响，经费使用的政策相符性、目标相关性和经济合理性所进行的评价。
四、组织方式
绩效评价工作由省科技厅计划成果处牵头，厅内各计划管理业务处（办）按照各自管理的计划类别，分别具体组织各自分管项目的评价工作。有关部门、单位在评价工作中的职责：
1、省科技厅在绩效评价工作中的职责是：（1）组织协调绩效评价工作；
2．《山西省科学技术研究与开发专项资金管理暂行办法》和各类计划管理办法；
3．计划项目任务书； 4．项目执行情况调查表； 5．计划项目验收完结报告； 6．项目自评报告； 7．现场调查了解；
8．评价专家对项目绩效评价的评价意见。
五、评价方法
绩效评价工作以公开、公平、公正为原则，采取发放调查表、实地调查、专家评价等形式，实现定性分析与定量分析、自我评价与专家评价相结合的评价办法，在总结分析的基础上形成评价报告。
六、评价指标体系
绩效评价应根据各类计划项目的目标和特点，分别设置绩效评价指标体系，分类组织评价工作。
七、评价程序
1．各计划管理业务处室确定纳入绩效评价范围的科技计划项目，并通知评价机构。
2．评价机构在每年年底将“项目执行情况调查表”发到项目组织部门；
3．项目组织部门协助计划项目承担单位填报相应“项目执行情况调查表”和“项目自评报告”；并在次年2月底前报送评价机构；
4．专家评价，由评价机构聘请专家成立评价专家组，由技术、财务和科技管理专家共同组成。专家组阅读项目绩效评价材料，了解
第四篇：上海某商业地产项目招商策划方案.gbp
目 录
商业招商概括 2 招商策略 5 大型商业物业招商策略 5 本案场分析（飞洲国际广场）11 优势 13 弱势 14 机遇 14 本案招商策划方案 15
一、招商原则 15
二、招商策略 15
三、品牌形象定位 15
四、实施方案（分割出租）16
五、商场布局 17
六、人员配备计划： 18
七、招商人员岗位职责 18
八、商场租金预测 20 周边租金调查 20 本公司推荐方案 26 后续：商场招商管理 27 招商管理原则 27 商业招商概括
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：
1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。
4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：
1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。
3、招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。
4、招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答（主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。
面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。
1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。
2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。
3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。
4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。
5、有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。
招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。
招商策略
大型商业物业招商策略
第一部：招商原则和准备过程 招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：(一)项目自身的市场定位；(二)项目所在地的消费状况；
(三)投资商和发展商的自身资金情况；(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。招商谈判原则的确定
招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。(一)招商谈判的特点
1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性
商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。
2、谈判条件的原则性与灵活性
项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。
3、谈判口径的一致性 在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。
(二)招商谈判的原则
根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：
1、坚持平等互利的原则
2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。
3、坚持信用原则
信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。
4、坚持相容原则
相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。招商谈判的准备
所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：
（一）招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：
1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。
2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。
3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
4、第一 承租户的选择确保租金的来源。
5、第二 需要保证购物中心的商品种类的完整性。
6、第三 需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
（二）准备谈判的依据
1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等；
2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策；
3、选定谈判方式；
4、确定谈判期限。
（三）组成谈判小组
1、挑选谈判小组的成员；
2、制定谈判计划；
3、确定谈判小组的领导人员。
第二部：确定招商方式与渠道 商业物业项目招商的方式
1、项目洽谈会。
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、项目发布会
项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
3、经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。
4、投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
5、登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。
第三部：制订谈判策略 明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。招商洽谈的目标可以分为三个等级： 第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功；
第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。
招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题:谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。
本案场分析（飞洲国际广场）
一、徐家汇商圈背景介绍
徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的1/3，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。
徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业；二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50％。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64％，2003销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7％。东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。
营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心（Shopping Mall）。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。
徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。
餐饮娱乐业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86％。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。
徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96％。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。
二、背景分析 优势
经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。
商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其发展前景也非常可观。
物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。
发展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。
3．2米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中央空调系统。弱势 处于次星级地理位置。
徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。招商价格无明显优势。机遇
足够的广告预算支持广告及公关活动。市政府政策的有利倾斜。
由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。周边高档的固定消费群体 强大的地铁消费群 写字楼固定的消费群体 本案招商策划方案
一、招商原则
巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。
二、招商策略
● 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。● 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。
● 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。● 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。
● 与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。
三、品牌形象定位
鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播飞洲国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。
四、实施方案（分割出租）定位的基本依据 ①地段决定原则 前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。② 互补原则
由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。③ 业态演变原则
传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。④ 商圈扩大原则 同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。
五、商场布局
飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：
1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商；
2、国际连锁集团。
1、主营项目
地下一层：高档超市休闲系列。
一 层：进口化妆品（CD、姿生堂、娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、世界极品服装(阿玛尼 杰尼亚等)、高档手表、高档皮具（路易威登等）、高档工艺品、高档笔。
二 层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。
三 层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。
四 层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。五 层：餐饮。六 层：娱乐休闲。
2、配套项目
A、家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。
B、肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。
C、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。
六、人员配备计划：
组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下： 招商经理（1人）招商主管（4人）
入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）企划主管（1人）
筹备期商品部人员总编制8人
七、招商人员岗位职责 副总经理/兼招商部经理 ▲主要职责：
☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。
☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。
☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。
☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。招商主管（4人）▲主要职责：
☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100％达成。☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）▲主要职责：
☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。企划主管（1人）▲主要职责：
☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。
☆负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。
八、商场租金预测 周边租金调查
商铺租金比较表（人民币/平方米/天）
漕溪北路沿街商铺租金表：
物业名称 性质 地址 租金(元)面积(平方米)备注 季诺休闲餐厅 商铺 漕溪北路41号 11.5 250
圣爱广场 商场 漕溪北路88号 9 5000(F1－F4)底楼1470平方米出售6万元/平方（62289999）
小上海家常菜 商铺 漕溪北路439号 12 500 建国宾馆底楼商铺
商场 漕溪北路450号 8.5 1000 在租 江南证券 商铺 漕溪北路458号
300
丹尼美发沙龙 商铺 漕溪北路506号 15 100
同艺装潢 商铺 漕溪北路508号 12 60
海纳服装店 商铺 漕溪北路512号 16 60
蔡家食铺 商铺 漕溪北路518号 10 400
异度空间音乐餐厅 商铺 漕溪北路559号 10 300
瑞士美发中心 商铺 漕溪北路583号 12 150
麦当劳 商铺 漕溪北路642号
200
必胜客 商铺 漕溪北路646号
150
商铺 漕溪北路681号 12 110 3年前承租（64688221）良宵酒楼 商铺 漕溪北路682号 10 600
国美电器 商场 漕溪北路730号 10 600
中兴百货 商场 漕溪北路740号 10 800
金韵贸易行 商铺 漕溪北路780号 10 250
南丹东路沿街商铺租金表：
物业名称 性质 地址 租金(元)面积(平方米)备注 达封房产 商铺 南丹东路4号 9 100
黛兆美容SPA 商铺 南丹东路10号 12 100
吉多服饰 商铺 南丹东路22号 12 100
上海银行 商铺 南丹东路38号
300
浪漫一生咖啡店 商铺 南丹东路88号 10 150
21世纪不动产 商铺 南丹东路101号 5.6 100 南丹东路漕溪北路口的亚都国际名苑的裙房租金价格15－20元/天/平方
利亚意式餐厅 商铺 南丹东路102号 10 300 红星眼镜公司 商铺 南丹东路133号 18 100 沪邦房产 商铺 南丹东路141号 8 100 金梓罗饰品 商铺 南丹东路145号 11 100 手抓小龙虾 商铺 南丹东路151号 12 50
天钥桥路沿街商铺租金表：
物业名称 性质 地址 租金(元)面积(平方米)备注 西亚集团 商场 天钥桥路20号 10 3500
汇联集团 商场 天钥桥路21号
扣率25％（有保底）
香榭俪舍时尚百货 商场 天钥桥路88号 28 2000 64384538（王先生）立好信房产 商铺 天钥桥路南丹东路
8（25）60 2年前租 嘉汇广场 商场 天钥桥路南丹东路 18 18000 62370088
漕溪路沿街商铺租金表：
物业名称 性质 地址 租金(元)面积(平方米)漕龙沈记酒楼 商铺 漕溪路121号 3.5 500 巴比馒头专卖 商铺 漕溪路123号 7.2 50 侬家侬休闲小还号 商铺 漕溪路127号 6.3 150 宜家家居 商场 漕溪路128号 自己买下 2500 旺家房屋 商铺 漕溪路129号 5.3 50 可的便利 商铺 漕溪路167号 4.7 200 五十铃汽车展示厅 商铺 漕溪路190号 5 300 好装饰家超级购物广场 商场 漕溪路210号 3.7 2000
百货商场：
物业名称 性质 地址 租金(元)备注
太平洋百货 商场 肇嘉浜路 1F 35-50 共八层，营业面积近3万平方米 2F 30-40 3F 25-30
港汇广场 商场 虹桥路 1F 40-50 共六层，营业面积7.5万平方米，第五层美食广场，第六层电影院 2F 30-40 3F 17 4F 12
美罗城 商场 肇嘉浜路 1F 38 共八层，第六层是舒适堡，第七层是好乐迪，第八层巴西烤肉，营业面积为6.7万平方米 2F 36 3F 28 4F 18 5F 11
上海市商铺区域平均租金（元/㎡/天）
商业中心地区 次商业中心地区 次中心城区 城市边缘地区 2003.07 33.4 7.6 5 2.2 2003.08 34.7 7.8 5.05 2.21 2003.09 35.2 7.9 5.1 2.31 2003.10 35.6 7.7 5 2.4 2003.11 34.2 8 5 2.1 2003.12 34.5 8 5.1 2 2004.01 34.5 7.9 5.2 2 2004.02 34.8 8.2 5 1.9 2004.03 34.9 8.3 4.9 1.9
据以上调查及经验，本案租金预算为：
出租形式 面积（M2）平均租金（M2/天）年租金 10年租金 15年租金 分割 28000 6.62（0.8美金）67656400 6.76亿 10.15亿 分层 28000 4.55（0.55美金）46501000 4.65亿 6.98亿 整幢 28000 3.31（0.4美金）33828200 3.38亿 4.44亿
注：整幢出租分层租金另算，其中分割，分层物业管理费收入没计入其中。
出租形式 分割出租 分层出租 整幢出租
平均租金/M2 6.62（0.8美金）
4.55（0.55美金）
3.31（0.4美金）年租金（静态）
67656400 46501000 33828200 10年租金（静态）
6.76亿 4.65亿 3.38亿
10年租金（动态）1－3年
202969200 139503000 101484600 4－5年
142078440 97652100 71039220 6－7年
149182362 102534704 74591180 8－9年
156641480 107661440 78320740 第10年
82236777 56522256 41118388 总计 7.33亿 5.04亿 3.66亿
综合以上静态和动态2种收益数据计算结果，可得出： 分割出租： 静态10年的租金总收入6.76亿。动态10年的租金总收入7.33亿
整栋出租： 静态10年的租金总收入3.38亿 动态10年的租金总收入3.66亿
根据以上分割出租、整栋出租的数据来看，两者10年的租金总收入相差50％。按商业地产投资回报来看：
静态租金：收入预计在10年左右； 动态租金：收入预计在8年左右；
注：以上数据未包括商业中心外墙的广告收益。
九、招商周期
预计2005年5月1日对外开业 1、2004年9月为招商准备期 2、2004年10月正式招商——2005年3月招商结束 3、2004年12月主力店进场装修——2005年3月装修结束 4、2005年2月一般租户进场装修——2005年3月装修结束 5、2005年4月租户进场布置 6、2005年5月对外试营业
本公司推荐方案
一、整幢出租与分割出租的优劣分析 ◇整幢出租
优势：①可以一次性回笼一笔资金。②简化招商，减少招商工作量。③便于管理。
劣势：①租金较低，影响总体收入（见租金对比表）②不利于商场整体发展。③对出租者有出租风险
（如对方租约15年，第一次付了5年租金，由于经营不善导致商场形象声誉等受损，而后不再续约）◇分割出租
优势：①租金较高，定期经营总收益大幅提高（见租金对比表）②可自行总体规化，经营管理，降低经营风险。③可以做出自己的品牌形象，增加企业无形资产。④潜在资金收入
根据各行业的经营特点，在3年以后每年（或每2年）递增5％左右的租金，提高年租金收益。
劣势：①租金回笼慢（一般付三押一）
②要投入一笔预期费用（开业前）例：装潢费、广告费等。
二、本公司力推分割出租方案 虽然先前要投入一笔可观的资金，但总体收益不可同日而语，另外还有潜在的资金收入可以挖掘。还可以做自己的品牌形象，增加企业的无形资产，真正做到名利双收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案见上）
租金按动态方案，回报率预计8年左右。
第五篇：渭水源中药材产业开发项目招商洽谈暨产品技术交流大会组织策划方案
渭源县中药材产品交易招商洽谈会
暨渭水源生态旅游文化艺术节办会策划方案
一、办会的指导思想和目的（一）指导思想：
渭源县中药材资源丰富，种植历史悠久，素有西部“千年药乡”之美称。人工种植的党参、当归、黄芪、甘草等大宗中药材品质优良，享誉国内外，是全国道地药材的重要产区之一，2001年被中国农学会特产之乡组委会命名为“中国党参之乡”。多年来，由于受地理交通、资金、信息、技术和人才等条件的制约，使政府的宣传引导、产业扶持、市场建设、系列产品开发招商工作均受到一定程度的影响，致使中药材市场物流和就地加工升值未形成规模，产品优势至今未能升转为产业优势。
随着国家西部大开发战略的实施，《国务院关于支持甘肃经济社会发展若干意见》的贯彻落实，兰渝铁路渭源建站，临渭高速公路连通，定西市循环经济产业园区渭源工业园区，物流园区的建设和县城城市基础设施改造建设工程的陆续完成。我县的交通运输、城市环境、区位优势较前大有改观，中药材优势产品的市场竞争力大幅提高，为早日实现县委县政府把中药材产品优势升转为产业经济优势和建设全国有名的中药材基地的战略目标，机不可失，时不我待，适时办好一次“渭源县中药材产品交易招商洽谈会暨渭水源生态旅游文化艺术节”（中药材交易大会），将有力推进我县中药材产业的开发，其社会和经
济影响力意义重大。
（二）办会的目的：
坚持科学发展观的指导思想，以渭水源中药材贸易中心市场启动为契机，实施中药材产业开发项目的招商洽谈和产品技术交流，宣传我县道地中药材产品的品牌优势，文化搭台，经济唱戏加速推进我县中药材产业的发展。
（三）大会主题：中国党参之乡，投资发展新机遇。
二、大会规格
为使大会办的安全、和谐、较有声誉和规模，能够取得显著的社会效益和经济效益，成为我县今后促进中药材产业发展的一项重大举措，拟定办会规格为：
（一）大会主办单位：中共渭源县委、渭源县人民政府。
（二）大会承办单位：渭源县农牧局、渭源县工信局、渭源县工商局、渭源县商务局、中共清源镇党委、清源镇人民政府、渭源县渭水源中药材贸易中心。
（三）大会协办单位：渭源县公安局、渭源县卫生局、渭源县文化广播影视局、渭源县物价局、渭源县质量技术监督局、渭源县食品药品监督管理局、渭源县城市管理行政执法局、渭源县亳州商会。
（四）大会邀请单位和领导：
（1）市委、市政府有关领导；
（2）县委、县人大、县政府、县政协主要和分管领导；
（3）县委、县政府各部局、各乡（镇）领导；
（4）市县新闻媒体；
（5）县内各农贸、中药材专业市场、中药材企业、协会（合作社）负责人。
三、大会主要议程和签约项目
（一）大会主要议程：
1、市县领导讲话；
2、渭源县中药材产品交易招商洽谈会暨渭水源生态旅游文化艺术节开幕剪彩；
3、渭水源中药材贸易中心（揭牌）农贸综合市场正式启动剪彩；
4、渭水源中药材产业商会成立揭牌；
5、中药材产业开发招商项目签约（县工信局、商务局组织）。
（二）签约项目：
①中药材加工招商项目，②中药材种植示范基地合作项目，③白条党参订购。
四、大会时间和地点
（一）大会时间：2012年6月14日（农历润四月二十五日），会期15天（6月14日—6月29日）。
（二）大会地点:渭源县渭水源中药材贸易中心中药材市场。
五、大会人员接待和食宿安排
参会来宾的食宿统一安排在渭水源大酒店，由政府接待中心负责报道并安排住宿。
六、大会的组织和服务工作
成立大会筹备委员会具体负责大会的筹备和组织工作。其成员单位应由县委办公室、县政府办公室、县委宣传部、工业信息化局、农业局、城建局、工商局、公安局、文化广电局、卫生局、物价局、食品药品监督管理局、技术质量监督局、商务局、清源镇、渭水源中药材贸易中心组成。
筹委会设主任一人，由县政府分管领导担任，副主任若干人，分别由承办单位领导担任，筹委会的组建由县委县政府两办拟定并发文通知。
筹委会领导分工和承办、协办单位职责在筹委会第一次筹备会议上设定宣布。
大会的办会通告、宣传报道、安全保卫、邀请领导、会议召开、会场布臵、保障服务等工作均由筹委会统一规划安排。
七、中药材产品交易和交流会的内容和办会形式
（一）大会内容：
在中药材产品招商洽谈会期间，我们要以会为载体；以中药材产业发展为导向；以中药材生产加工和市场建设为主题；以市场招商促销为抓手；以启动搞活中药材市场为目的。采取优惠措施引导和举办产品展销、专题论坛会的办法，使这次大会办的既具综合经济效益，又能产生良好的社会效应。
在市场招商上，一是采取提供场地，减免房租、住宿费的措施吸引外地客商来我县投资、收购加工地产中药材；二是采取减免交易服务费的措施吸引周边地区的客商、药农前来市场积极参与中药材购销-4-
活动。
在技术交流上，采用提供交流平台的办法办好三个专题会，一是组织我县中药材种植、加工运销专业协会（合作社）负责人和中药材产业管理部门领导、专家技术人员就我县中药材产品优势如何向产业优势转化的有关生产加工基地建设和销售网络形成等问题进行一次论坛；二是邀请县内和周边市县中药材专业市场经营者进行一次市场管理经验交流会；三是邀请安国、亳州、广州等全国知名中药材市场经销商，中成药生产厂家代表前来我县考察旅游，到渭水源中药材贸易中心市场观摩和商务洽谈。四是通过市场招商举措的实施和以上 “三会”的举办，成立我县中药材产业商会组织机构和建立健全运行机制，疏通我县中药材产业商会同省内外各商会组织的联系渠道，使我县中药材生产运销企业在国家中医药产业开发和技术交流中有一席之地和话语权，在积极参与国内中医药产业开发各项活动中，引进先进理念、技术和项目，加速推进我县中药材产业的发展和市场现代化管理制度建设步伐。
（二）办会形式：
为扩大宣传范围，中药材产品交易招商洽谈会沿袭我县传统物资交流会的办会形式，按照文化搭台、经济唱戏的方式，积极倡导城乡文化经济交流，弘扬民间（俗）传统文化艺术展现。凡服从大会管理，按规定缴纳管理费的农工、商贸、文化、服务产品合格，有证照的经营者和民间民俗非物质传统文化艺术表演者均可报名，按指定地点设摊位营销。
为体现文化搭台，经济唱戏的办会氛围，大会要积极倡导和推展渭水源霸陵文化艺术。大会期间要组织举办一次大型文物书画展销活动，大会组委会还将邀请安排县秦剧团，有关单位文艺团体和民间花儿歌手、社火秧歌队、太平鼓、西藩鼓等民族文化艺术表演团体到渭水源中药材贸易中心市场演出，以展现和弘扬渭水源霸陵文化艺术。
八、社会和经济效益预测
（一）会议成本各项费用支出由渭源县渭水源中药材贸易中心承担。
（二）会场内各经营项目的区域划分，摊位设臵、收费和商户报到等事务由渭源县渭水源中药材贸易中心具体负责。
（三）按照中药材产业开发和市场招商、社会效益为先的办会目标，本着节减、隆重、热烈、开放、不亏损的原则，经概算：办会成本支出约10.5万元，收入约13万元。
九、会场布置及有关要求
（一）主会场舞台搭建布臵场地通道的平整等工作由渭源县渭水源中药材贸易中心负责。
（二）参会各企业、协会（专业合作社）须设产品展厅的，应提前一个月向大会组委会提交规划和产品、项目推介、宣传的相关文字、图片和影像资料，由组委会在渭水源中药材贸易中心统一设臵展厅和柜台。
点击咨询 