第一篇：08年国际房地产估价论坛 柴强先生发表讲话
08年国际房地产估价论坛 柴强先生发表讲话
中国房地产损害赔偿估价的理论与实践
大家好，非常高兴在这里给大家做一个研讨，我的题目是“中国房地产损害赔偿估价的理论与实践”。我大概讲三个方面的内容。
第一个，对本次论坛的理解；第二个赔偿的必要性；第三个是损害赔偿估价的重要意义；第四，推动损害赔偿估价的路径；第五，房地产损害赔偿的种类；第六，房地产损害造成的损失分析；第七个，损害赔偿估价的方法；第八个方面是就是损害赔偿估价的特点。
先谈第一个问题，对本次论坛的理解。这个下面有两大题目：一个是FIG以及香港测量师协会，他们对整地拆迁方面补偿的认识，也是属于财产保护里面重要的领域。这个在中国的内地，这几年已经做得比较完善了。另外一个题目是房地产损害赔偿的估价。所以我理解的话，特别是对中国内地的这些估价行业来讲，核心是房地产损害赔偿的估价。我们要高举估价的旗帜，当然具体要做这个估价的业务，也是社会的需要。我们要努力遵守房地产赔偿估价的法规，这个司法鉴定很宽。现在我们受法院的委托进行拍卖的估价，为他们确定拍卖抵押提供参考意见。我们这次要做好思想和理论准备，某种意义上我作为协会的人员，也是我们做的一个总动员，为这一块领域做好思想和理论准备。
第二个方面我谈一下损害赔偿估价的必要性。刚才宋会长已经讲了，我讲一下。房地产是最主要、最重要、也是最看中的财产之一，一般占到总财产的50—75%，这是世界银行提供的数据，我也查了很多。前一段间汪部长提出了中国城镇居民住房财产占家庭总财产的50%。这几天我们出台了《物权法》，而且十七大提出了要创造条件让更多的群众拥有财产性收入。
第三个方面是房地产的不可移动、相互影响等等特性，所以房地产受到损害的情况不可避免。包括工业化的变更，包括政府修一个路等等，不可避免的影响你的采光、噪声等等。
第四个方面是损害自然会造成相关经济的损失。所以在这样的情况下，我们在《民法通则》要求恢复经济性现金的赔偿，这个时候产生争议了。在我们中国一般是采取和解、调解、仲裁等等方式，这个主要是讨论赔偿的金额。我认为机制上不完善，没有引进一个完好的机制提出专业的意见，为这些和解、诉讼等等提供参考意见。所以说随意性很大，没有规则，当然目前我们中国有很多方面缺乏一些规则参与的东西。大概从我们接触到的一些当事人、法官等等，他们也需要专业上的帮助，我们估价师也可以做这个工作，所以说是两个方面的诉求。
第三个是损害赔偿估价的重要意义。
第一个是促进社会的和谐。我们有一些问题是随意性很大，这个助长了攀比，包括现在的拆迁，没有什么规则的。你当前解决问题了，实际上你为下一步埋下了祸根，我们不能因为价格的降低而出现一些退房的现象。所以说这个方面对我们估价局来说，是一个拓展业务的时期。特别是目前的房地产市场，这种成交量明显萎缩的情况下，抵押、拆迁越来越强的时候，业务的萎缩也越来越厉害。第二个方面是提高社会形象。目前我们给人的感觉是专业知识不够好，大部分是提供一些手续，没有解决社会上真正的需要。但是确确实实有些方面有这样的要求和需要，找不到，实际上有我们这帮人。
第四个，推动损害赔偿估价的路径。第一个是练习好内功，让人信服。第二个是广而告之，我有能力做好这个工作。第三个方面是大胆实践、积累经验，积极实行。目前在北京做得比较好，目前有几个机构变得比较常规了，很多法院或者是一些当事人，已经开始找他们了。
第五个，损害赔偿的种类。这个要具体分析一下，这个有很多种，在这里我列举了几种。
第一种是规划修改给房地产权利人等合法权益造成损失了。在中国城乡规划法
第50条里面法律明确了，规划修改要给予补偿，但是怎么进行这是一个问题。第二个方面，在自己的土地上建造房屋，妨碍了相邻建筑物的通风、采光等，造成了相
邻房地产价值的损失。给别人造成损失的，应该赔偿损失，这个里面也有法律的依据。第三个，使他人房地产受到污染、造成他人的房地产价值损失的。这个里面污染的情况很多，比如说建一个桥，特别是高架桥，建一条道路，甚至是机场。原来没有机场的，现在飞机降落等等，也有可能有什么垃圾泄露之类留到我的地方造成污染的损害，这个要赔偿。第四个方面因施工中挖基不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值损失的。
第五个方面因工程质量缺陷造成房地产价值损失的。开发商预售房承诺有什么质量、功能，外面的环境如何？结果交房的时候不是那么回事等等一些情况，这个问题很多。所以说当地的建设负责部门一定要注意。第六个方面，因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失的。第七个方面，因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的。第八个方面，因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。第九个方面，因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的。这是地方的执法的部门把地给你，结果我掏钱了，最后搞完了之后，一纸文件不让用了等等这些问题。
在这个里面第一个是对房地产损害的分类。第一个是实物上的损害，或者是物理上的损害。第二个是权利上人损害，限制了你的权利等等。第三个是区位损害，也称为环境的损害。比如说这个地方交通方便，景观很好，因为你搞了什么东西影响我了。目前大家比较容易做的是实物上的损害。
第二个，我们要把它分为可修复和不可修复的损害。比如说小于或者是等于修改所能带来的房地产增值额的，是不可修复的。同时我们把损害分为暂时性和损害和永久性的损害。比如说施工的过程中一些有害的气体，或者是排放了这些有害的气体或者是液体污染损害了，所以说它可以自动的消除，三个月、四个月可以消除。还有一些永久存在的东西，这个都是有异议的。现实中，可能在一个损害赔偿估价里面，可能是综合性的，既有实物方面，也有其他方面的。
接下来我们说房地产损害造成的损失。从大的观念来讲分为两类，一个是价值减损和相关经济损失连带。接下来对估价师是相关的经济损害这一块有一定的难度，它分为直接经济损失和间接的经济损失。比如说这个东西是可以修复的，修复的期
间要搬走，修复期间一个房子不能利用的，比如说每平方米是5000块钱，修复期间需要两个月，这两个月的修复资金是多少等等。所以说第三个还有直接经济损失，这个与最高法院有一个沟通。比如说修复期间的租金损失，停产停业损失，搬迁费、周转费等等。
接下来是损害赔偿的金额，它怎么在赔偿上量化？第一个是可修复的，赔偿金额为修复费用加上相关经济损失；第二个是不可修复的。赔偿的金额为房地产价值的减损额。比如说损害前的房地产价值减去损害后的房地产的价值。第三个在现实中，有一定程度的修复的，但是不能完全恢复房地产价值价格的。第四个方面，如果是造成不可挽回损失的，已经赔偿了，这个时候的赔偿金额为重置资本。
接下来第七个，损害赔偿估价的方法。在这里我讲四个。
第一个修复费用法，它类似于成本法，这个里面不细讲了。
第二个是损失资本化法。原来的租金每个月五千块钱，现在只有三千块钱了，每个月损失两千块钱。
第三个是损害前后价差法。这个通过市场法。
第四个方面赔偿案例比较法，类似于现在的市场化，这种损害的赔偿，法院判决的赔偿的金额案例，最终得到出的数据。
最后谈一个问题，就是损害赔偿估价的特点（与一般价格评估的不同）。第一个，正价值评估与负价值评估的话。第二个，不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估。因为不同的规模、不同的行业周转的期限是不同的，所以说造成的损失也是不同的。第三个，独一无二性更强，难以寻找到类似的损害的赔偿实例。第四，对建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮助，需要损害程度的鉴定，某种意义要经过鉴定过程。第五，损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精确，说服力更强。第六个，通常需要出庭作证，作为专家证人上法庭，所以要求较强的语言表达能力。你要会说，不光是会干。
我想表达的就是这些，谢谢大家！谢谢大家，我代表论坛的主办方给主讲人颁发一个奖牌，谢谢！
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