据按揭的法律性质对婚姻法的司法解释三第十条的相关规定的解释1209

第一篇：据按揭的法律性质对婚姻法的司法解释三第十条的相关规定的解释1209

对婚姻法司法解释三第十条规定的解释

--从按揭的法律地位出发

在大陆法系，按揭主要是指对于债务人或第三人不移转占有而供担保之不动产抵押，它相对质押（包括动产质押、权利质押）而存在。在设立按揭时并不要求必须有特定财产权利特别是所有权的移转，银行只要求将权利证书交给贷款人保管即可。“权利证书的转移仅意味着权利的移转”，但这种证书的转移并不意味着所有权的转移。在现行法律之下，还需经过登记公示才能使该转让行为发生法律效力，受让人取得所有权。银行要求将权利证书交给银行保管，并不是要求将担保房屋的所有权转让给自己、在借款人偿还债务后所有权再返还给按揭人，银行这样做只是为了防止一屋多卖现象的发生，防止按揭人违反约定处分已设立按揭的房屋，从而保障担保债权的有效实现。

由此可知，我国的按揭制度与英美法律所规范的按揭制度意义并不一样，我国大陆的按揭不转移按揭物的占有，也不转移按揭物的所有权，而是通过登记和移交按揭物的方式来设定。所以按揭人从签订买卖合同后就开始拥有房屋的所有权，除非再次发生买卖，否则不影响其所有权的所属。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)： “第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”。

综合物权法和婚姻法的司法解释三的规定，当夫妻的其中一方在婚前已经以个人财产贷款支付首付且已经登记在个人名下，就拥有了不动产的所有权，及偿还债款的义务。因为所有权的拥有是发生在结婚登记前，根据婚姻法第十八条，并不构成婚后的共同财产，因为婚姻法有规定，“夫妻一方所有的财产，不因夫妻关系的延续而转化为共同财产”。所以，在夫妻两人离婚时，不是房屋登记的一方不能享有不动产的所有权，也不能要求进行所有权的处分。

在夫妻关系对不动产的所有权没有影响时，在婚后用夫妻共同财产为另一方偿还贷款的债务时不合理的，所以，没有不动产所有权的一方，在婚姻存续期间可以拒绝用共同财产还贷。在离婚时，可以根据婚姻法第三十九条第一款，“协议优先原则（即双方有协议的法院不予干涉）、公平原则（即将夫妻共同财产平均分割）、照顾子女和女方原则（即在同等情况下，照顾子女和女方利益）”，来要求对其损失的利益进行补偿。

在这种情况下，婚前已经付了首付并将不动产登记在名下，然后在婚后用夫妻共同财产还债的一方在离婚时处于有利地位，而另一方完全没有不动产的所有权，而得到的补偿也会是视情况而定。在现实情况中，往往会是男的一方婚前买房子，女的一方容易处于离婚共同财产的分割得不到保障的状态。相信这也是为什么新婚姻法一出台就遭到那么多人吐槽的原因，因为女人相对男人来说是弱者，法律在这个时候没有保障处于弱势一方的权益，即使从物权法的角度出发是无可非议的。

第二篇：婚姻法司法解释(三)对离婚诉讼中房产分割问题的规定

婚姻法司法解释

（三）对离婚诉讼中房产分割问题的规定 房产分割一直是离婚诉讼中需要解决的争议焦点问题，尤其在现今房产业蓬勃发展、房价飙升、购房方式多样化的的背景下，使得离婚诉讼中房产纠纷的解决更加复杂。

房产分割一直是离婚诉讼中需要解决的争议焦点问题，尤其在现今房产业蓬勃发展、房价飙升、购房方式多样化的的背景下，使得离婚诉讼中房产纠纷的解决更加复杂。2011年8月13日正式实施的婚姻法解释

（三）无疑指导了离婚诉讼房产纠纷的处理。该解释出台前，实践中各法院对该房产问题的处理也有较大的差异。本文拟将本解释对房产的相关规定与以往的司法实践中对该种房产问题的处理意见相结合，对离婚房产的归属及分割问题进行分析归纳。

一、房产归属的一般原则

根据物权法的相关规定，房产作为不动产，其物权的的设立、变更、转让、消灭遵循物权登记原则，除非有证据证明房屋登记管理部门的不动产登记簿确有错误，那个房产登记在谁的名下就归谁所有。这是一般原则，在更多体现的人身价值的离婚纠纷中，本身婚姻的感情化，决定了此类纠纷的特殊性，而不能严格适用上述登记公示原则。根据婚姻法的相关规定，一方婚前的财产属于个人财产，不因婚姻关系的延续转化为共同财产，双方另有约定的除外。因此，原则上，除非双方有特殊约定，一方在婚前购置的房屋，属于个人财产，婚后购置的房产，属于夫妻共同财产。

二、司法实践中离婚房产问题的表现形式及处理方式

（一）解读婚姻法解释

（三）对离婚房产问题的规定

根据婚姻法解释

（三）第十条，对婚前一方签订房产合同，并支付了首付款且有银行贷款，婚后夫妻共同还贷，房产登记在首付款支付方名下的房产归属问题，首先，遵循协议自由原则。其次，不能达成协议的，法院可以判决房产归产权登记一方，此时对于房贷，尚未归还的为产权登记方的个人债务，婚后共同还贷的的款项及增值部分，根据财产具体情况，照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。第七条规定婚后父母出资购房，产权登记在子女名下的房产归属问题。

（二）司法实践中常见的离婚纠纷中房产归属、分割问题及处理方式

1、婚前一方支付全部房款，并取得房产证。此情形下，无论婚前还是婚后取得房产证，该房产都归属于付款方的个人财产，另一方无权要求的对该房产及其增值进行分割。

2、婚前个人支付全部房款，婚后取得房产证，产权登记在个人名下的。我们认为应认定为个人财产，因为根据婚姻法第17条的规定，该房产既不是婚姻关系存续期间新增的财产，也不是双方生产、经营所得，性质上仍属于个人财产。

3、婚前一方支付首付款，婚前取得房屋产权证，产权证登记在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同还贷。该房产应认定为首付款支付方个人财产。但是对于婚姻存续期间房产的增值部分的归属存在个人财产和共同财产的争议。笔者认为，对于增值部分房屋产权人应该对另一方进行补偿，补偿可以依据婚姻法解释

（三）第十条的补偿原则。

4、婚前一方支付首付款，婚后共同还贷，取得产权证，并登记在首付款支付方名下的房产归属。此情况在现实生活中比较常见，实践中各地法院有的认定为个人财产，有的认定为夫妻共同财产。第一、认定为个人财产的认为房屋买卖牵涉到物权和债权两个权利，当事人订立买卖合同建立了债权债务关系，房屋所有权即发生了转移，买卖合同是房屋所有权转移的原因，房屋所有权转移时买卖合同的履行结果，不能因取得房产在婚后，而改变按揭房屋属个人财产的性质，此时婚后共同还的贷款，应返还一半给另一方。第二、主张认为室共同财产的依据是物权法规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”和婚姻法规定的夫妻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。以上两种做法无疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解释三第十条对这种情形的处理进行了规定，它既没有认定该房产为一方婚前个人财产，也未规定为双方共同财产，而是规定双方协议优先，否则法院可以判决归产权登记一方。在这里，规定上用的是“可以”，而不是应该，说明法院对此还可以根据具体情况认定房产的归属。

对于婚前按揭，婚后共同还贷的房产的还贷部分及增值部分的分割解释

（三）也给予了明确规定，是由取得房产一方对另一方进行补偿。此条仅仅规定了补偿坚持的原则标准：根据财产状况及照顾子女、女方权益，没有明确补偿的具体标准，给了法院很大的自由裁量空间。

5、婚前共同出资购房或者按揭买房，婚前或者婚后取得房产证，房产证登记在一方名下的，房产应属夫妻共同财产。

6、婚前办理按揭，婚后夫妻共同还贷，离婚诉讼时还未取得房产证，此种情况因房屋产权尚未确定，根据婚姻法解释二的相关规定，法院将拒绝对房屋的产权归属做出裁判。

7、婚前一方父母出资为子女购买的房屋，产权登记在其子女名下，除非有特别说明赠予子女夫妻双方，否则视为出资父母对自己子女的赠予，为其个人财产；婚后一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资方子女名下的房产，根据婚姻法解释三之前的相关规定，除非特别说明是赠予自己子女的，否则视为是赠予子女夫妻双方的，婚姻法解释

（三）完全颠覆了这种理念，规定为是父母对自己子女一方的赠予，该不动产为夫妻一方的个人财产。

三、总结

自婚姻法解释三征求意见稿以来，人们一直在讨论婚姻法解释

（三）保护了谁的利益。作为法律的实践者，我们认为不能简单的说婚姻法解释

（三）保护了谁的利益，撇开婚姻中该由谁买房关涉感情的争议话题，该解释对于房产的的规定更多的还是坚持了物权登记原则，旨在更好的用理性化的条文达到一种利益上的相对平衡，对离婚财产分割的有一定的指导作用。总之，在处理离婚财产纠纷，要正确把握分寸，找准利益平衡的契合点，本着照顾弱者的一方，考虑离婚过错、抚养小孩、赡养老人等问题，较为合理的对房产就行分割。尤其在房价居高不下的今天，没有分到房子的一方或者经济来源比较薄弱的一方，应该得到适当的照顾。法律在保护个人权利的同时，更应该促进夫妻家庭的相互辅助、增加婚姻家庭的凝聚力，使其真正发挥一个家庭共同体的经济及道德力量，基于公平原则，不能纯粹的强调更注重团体的婚姻中的个人权利。婚姻不是交易，不能把感情与物质进行等价交换，婚姻法的相关规定也应该遵守婚姻的伦理性。