湾里区市房地产市场调查报告

第一篇：湾里区市房地产市场调查报告

湾里区房地产市场调查报告

第一部分区域映像

一、区域简介

湾里区位于南昌西郊，距市中央18千米。东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。全区总面积251平方千米。总人口84199人（2006年末），其中非农业人口37274人。全区辖2个街道、3个镇、1个乡：站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。共有11个社区（居委会）、37个行政村。区政府驻招贤镇。湾里区地处南昌城西北部的西山山脉中段，湾里区区位优势明显。全区土地面积238平方公里，东西宽20公里，南北长27公里。

二、社会经济发展

。长期以来，重点工业企业税收占据了湾里财政收入的半壁江山，所占比重一度超过50%，“单腿走路”的收入增长模式一直是制约湾里经济发展的软肋，为实现湾里区的跨越式发展，该区大力推动“四区”项目建设，为财政收入持续增长提供新支撑。同时，为最大限度巩固经济发展成果，财政部门更是将全区年度内88个重大重点建设项目、90户重点企业细化分解到每一个科室，每月跟踪税收入库情况，及时化解企业生产和项目推进中遇到的困难，确保各项税收及时入库、颗粒归仓。一季度湾里区工业企业税收和“四区”项目建设产生的税收分别占财政总收入比重达42%、33%，改变了以往仅依靠工业企业“单腿走路”的被动局面，实现了“双腿走路”的良性增长模式。面对经济增长和生态保护之间的矛盾，湾里区积极转变发展方式，着力打造旅游产业，金融产业、总部经济三个增收亮点，努力构建“绿色财政”，引导经济“绿色增长”。共投入4500万将区内景点全部回收完毕，统一打造成精品旅游线路，做大旅游收入，做强旅游经济；大力扶持区内金融机构发展，全力争取各大银行在该区设立分支机构，在推动金融产业不断发展的同时，有效缓解了各行业融资难问题；积极支持镇街发展，将上年出台的镇街总部经济和梅岭省级示范镇建设扶持政策有效期限延长一年，对各镇、街办创办的总部企业，区级分成部分全部奖励镇街，鼓励镇街做强做大，一季度湾里区各镇街办完成财政总收入达5843万元，完成年初预算的34.6%，同比增长109.7%。并全面落实机关作风效能建设、优化发展环境工作层级负责制，进一步规范对全区机关作风效能建设、优化发展环境工作的日常考核，促使机关服务功能转型、作风效能升级、区域发展环境优化，打造“廉洁、高效、务实”的政府形象，全

面推进“四区互动、奋力比拼、富民强区、健康湾里”

目前，该区财政局正组织国税、地税及相关部门对全区所有企业、重点建设项目的税源归属情况进行梳理，建立信息共享平台，做到家

底清、情况明，防止漏征漏管，堵住税收流失，增加财政收入。

三、社会收入及消费支出

收入情况：2011年据50户农村住户抽样调查结果显示，今年上半年我区农

民人均现金收入3632元，比去年同期增加500元，增长16%。上半年我区农民

人均工资性收入2035元，比去年同期增加361元，增长21.6%，占现金收入的56%。在工资性收入中，来自非企业组织中劳动得到的收入362元，下降26.4%；

在本乡地域内劳动得到的收入1194元，增长2.3倍；外出从业得到的收入479

元，下降41.4%。上半年家庭经营现金收入1367元，比去年同期增加130元，增长10.5%，占现金收入的37.6%。第一产业现金收入1069元，增长6.5%。第二产业的现金收入137

元，下降32.1%，全部是建筑业收入。第三产业现金收入161元，增长4.2倍，主要是交通运输业收入。

支出情况：2011年上半年我区农民人均现金支出2308元，比去年同期增加

246元，增长11.9%。从农民期内各项现金支出情况看，生产费用支出增加，生

活消费支出和转移性支出减少。上半年我区农民人均生产费用支出504元，比去

年同期增长3倍。第一产业生产费用支出467元，增长3.2倍，主要是牧业生产

费用支出增长较快；第三产业生产费用支出36元。上半年生活消费支出163

4元，比去年同期减少112元，下降6.4%，其中家庭设备用品及服务支出、文化

教育娱乐用品及服务支出、衣着支出、居住支出分别增长117%、84.2%、63%、34.1%；医疗保健支出、食品消费支出、交通和通讯支出、其他商品和服务支出

分别下降5.9%、16.6%、45.7%、77.1%。转移性支出170元，比去年同期减少

20元，下降10.6%；下降的主要原因是赠送农村亲友的现金支出下降24.5%。

第二部分湾里区房地产概况

一、湾里区房地产市场现状分析，（一）房地产价格趋势

住宅：湾里区的住宅均价在4000元/平米左右，但联排别墅高等公寓

均价达到8000—10000元/平米，如：乾茂公园、保利半山国际等，现阶段湾里区在售的10个楼盘中，共有7个楼盘价格出现上涨，这

主要是由于红湾公路开通，给沿线楼盘带来了发展的机遇，所以湾里

区楼盘的房价普遍涨价，（二）房地产市场整体特征和销售状况分析

截止到2012年5月25日，湾里区上半年楼市的整体供应量并不大，仅434套，总体供应面积54228.3平米。虽然年初时，南昌楼市整体遇冷，成交一再创新低，但是“金三银四红五月”，南昌楼市已有明显回暖，市区成交量也表现出个别大幅上

涨趋势，但是湾里区的平均去化率却只有10.83%，成交套数47套，成交面积4134.4

4平米，与市区一个礼拜的成交量相当。从在售的几个项目来看，体量大的项目去化

率反而不及体量小的项目。仅有一个楼盘的去化率达到100%，而且该项目的体量是

最小的，体量位居前2的两个项目，去化率却位居倒数后2位，总共成交套数只有

3套。

（三）湾里区当前房地产市场状况

湾里区的楼盘现在已是全面开花，以招贤大道为主路，靠近大学院校为主要商

业闹区，学生经济是湾里的主要消费形势。从湾里在售的楼盘来看，几个大盘分布

在周边，中心区楼盘规模小，多而散，开发档次不高，但依托其地理位置，销售依

然火爆。

从湾里购房群体分析：湾里长期以来没有经济支柱产业，人们收入不高，大都出

外务工,形成不了强有力的购买群体。本地可以消化小部分，但多数还是以南昌的购

房者为主，他们看中的第一是湾里有许多的风景名胜，把自己的家安在风景区.这里

有新鲜空气和清静的环境,特别是中老年人退休后可以在这里常住。第二是区政府大

力开发湾里交通配套，最近新增了许多交通车班次。出行十分方便。第三是投资出

租，周边的大学院校多，学生多以租房为主，房子供不应求，目前房价不高，而房

租价格不菲，是个不错的投资渠道。第四是普遍看好目前的经济形势，随着湾里旅

游业做大做强，后市还有很大的升值空间。

湾里区房地产开发市场起步相对较晚,房屋均价从两三年前的８00-900元每平米

稳步上扬至1800元每平米，作为建设和谐新南昌的重要组成部分,其城市化进程的加快使得越来越多的人切实感受到湾里居住,投资的优越性。湾里的楼盘，由于其背

靠大山，那种诗情画意的住宅，让人充满向往与追求，这成为一些都市人享有“第二

居所”的缘由，再之都市白领们的“五加二生活方式”的流行，让人会有对此

处住宅有购买的冲动。湾里现已成为集休闲、度假、旅游、教育、居住为一体的重

要片区，目前在此“圈地”的有博泰花园、恒茂、上海天瑞与煌上煌等，湾里的房地

产开发面临着前所未有的契机。

以下是湾里区主要商圈案例分析：

第二篇：XXX市房地产市场调查报告

XXX市房地产市场调查报告

前言

XXX房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同相关部门对XXX市房地产市场进行了初步调查。

一、XXX市经济发展概况

（一）XXX市概况

（二）XXX市国民经济指标与社会发展统计

居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入达到1.3万元，增长8.5%，农村居民人均纯收入6000元，增长13%。人均住房建筑面积24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

由上表分析可知，XXX市经济持续稳定发展,近年发展速度加快，2007年起国内生产总值年均增长在10%以上。

由上表分析可知，XXX市城市建设加快，一拖、新能源汽车等多个大项目落户我市，固定资产投资持续加大。

由上表可知，XXX市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速。

（三）XXX市“十二五”期间城市建设主要目标

“十二五”时期，全市经济社会发展目标是：经济综合实力显着增强，现代农业基本实现，新型工业化进程加快，服务业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城乡协调发展，把我市建设成国家重要的装备工业基地和绿色食品产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。

--经济保持快速增长。在优化结构、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，实现经济持续快速健康发展。到2015年，地区生产总值达到1660亿元，年均增长15%以上。

--结构调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业结构优化升级。到2015年，三次产业结构达到15.5：45.5：39。

--城乡区域协调发展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加快，新农村建设成效显着，城乡协调发展，城镇化率达到47%。

--可持续发展能力增强。森林覆盖率达到12%，建成区绿化覆盖率达到40.5%，晋升为国家园林城市。

--人民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。

（四）我市重点区域未来规划和建设

1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力。

2、新区建设与旧区改造同步实施，建设现代化城市。

3、旧区基础设施与环境不断完善。

4、城市道路、广场、对外交通等基础设施进一步完善，为新世纪城市建设快速发展奠定良好基础。

5、围绕城市水系加快滨水地区建设，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，城市骨架。

二、XXX市房地产市场发展现状

（一）2012年及近年XXX市房地产市场情况

国十一条“，从而一系列的调控政策的紧密出台，从调整供应结构和抑制商品房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年，我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策，有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以稳定（住房价格、投资、消费心理）为前提，以调整供应结构为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以促进房地产业持续稳定健康发展为目标，把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，2012年我市房地产市场实现了”住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业发展与我市经济和社会发展基本适应，与相关产业发展比较协调“的预期目标，从快速增长期进入到理性和平稳发展期。

1、我市居民人均居住面积情况

由上表可知，中心城区人均居住面积不断提高，平均每年增长0.8平方米左右，发展速度始终处于全省的平均水平。

2、房地产开发投资情况

从图中可见，2009年以前，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年我市的房地产市场的快速发展。在2012年国家进行一系列的调控措施后，房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会，开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。

3、商品房市场情况

----土地市场供应情况-----商品房开发建设情况

近年房地市场产开发建设情况

-----商品房销售情况

商品住房购买主体：我市商品住房的销售主体以本市和外县为主，占全市去年商品住房销售套数的85.1%以上。外地人士购买房屋仅占14.9%。购房消费者大多为刚性需求，但也有部分为投资性和投机性购房，我们通过委托

（二）现阶段我市居民房地产市场需求（问卷调查形式）

我们协调市直机关工委和城调队等相关部门，区分不同阶层，从家庭收入、住房情况、户型选择、环境要求等方面总结出20余个问题进行问卷调查，发放调查问卷7000份，回收有效问卷6400份，其中有意购房问卷2886份，占45%，无意购房问卷3514份，占55%。

---家庭收入情况----调查对象目前居住面积

从上图可以看出，目前居住面积23平方米以下的占27.6％，而人均居住面积在23平方米以上的占72.4％，占绝大多数。

----购房目的

解决住房问题的占54%，改善居住条件的占38%，投资性购房占8%。上图可以看出，希望改善居住环境的购房意向者占38%，说明消费者已经开始认识到在满足基本居住的情况下，需要更好的居住环境。投资客户占到8%，在当前宏观调控出台系列政策后，回归到比较理性的状况。

----购买房屋的类型

----希望购买房屋的面积

从上图可以看出，绝大多数消费者考虑120㎡以下的中小户型住宅（占86.4%）。

----购买房屋能承受的单价

3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。

能承受房屋单价在4500元/㎡以下的占86%，占绝大部分。

----拟购买房屋区域

选择中华路以北(A)的占8.8%，中华路以南民航路以北(B 从上图可以看出，我市大部分居民比较看好沿劳动湖区域，另外学区房和传统意义上的市中心地带还是主要选择。

----理想的起居室（客厅）面积

----理想的卧室面积

----选择房屋装修

希望开发商装修好的占42.7%，希望买了自己装修的占57.3%。

----采暖方式选择

喜欢传统热水供热的占45.9%，喜欢供热计量式的占42.5%，喜欢电采暖方式的占5.2%，喜欢天然气采暖方式的占6.4%。

从上图可看出，选择传统供热方式的占近一半，而热计量方式正被广大市民所接受。

三、影响房地产市场的因素

---土地政策：

3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被”冻结“等19条内容。该《通

知》的出台主要是落实”国11条“精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。

-----房地产政策： 住房和城乡建设部于2012年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂

停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

-----其他政策：

3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然，新的契税规定已与相关部门的”二套房“认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是”二套房“。

2、经济因素

-----宏观经济形势：房地产市场与宏观经济发展密切相关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将继续保持稳步上涨趋势，但增幅会进一步放缓；如果宏观经济增速回落，预计房地产市场也会进入一定调整期。房地产市场的发展也会随着国民经济发展的影响而波动,特别是国民经济的分配、经济结构、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势。

------地方经济因素：当地的经济发展因素对房地产市场的发展有重要的影响，主要有经济发展状

况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而XXX市作为我国北部经济欠发达地区的三线甚至四线城市，一方面，受全球经济下滑冲击较小；另一方面，XXX市委、市政府重新调整整体布局，由原来向江西开发调整向南部开发，以南苑开发区为主线，围绕着新火车站建设、劳动湖南扩改造。五个城中村开发建设等，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。

3、社会因素

-----人口因素：房地产市场与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产市场发展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场发展也就会下落。人口素质，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产行情看好。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产行情必然低落。家庭人口规模，这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。

------城市化进程：我市正处于城市化进程加速阶段，大量农村人口进入城市，对我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相对的稀缺性，商品房的刚性需求增加，进一步促进我市房地产市场的发展。

------房地产投资：房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况;

(1)引起房地产价格上涨

(2)引起房地产价格下跌

(3)起着稳定房地产价格的作用

我国个别城市房地产价格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,政府不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。

4、其他

因素：

----消费者心理因素：购房者心理预期变化左右房价走势。

心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价上涨的预期不断上升，购房意向仍然看好。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步扩大，商品房价格将稳中有升，但增幅放缓，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。

---保障性住房的建设：棚户区改造、经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应结构，维持住房价格的基本稳定。大力加强保障性住房建设，有利于推进住房保障体系建设，缓解解决困难家庭住房条件，初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架。加强保障性住房建设，有利于稳定房地产投资增长，保障性住房大量入市影响房地产供求关系，政府的建设投资可回收和循环使用。政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。

四、XXX房地产市场的现状分析

1、我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好，价格也将继续稳中有升，但增幅会逐步放缓。

一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来，土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用，特别是棚户区改造以来，实施”拆一还一"的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增加。二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的局面，这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加

第三篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

第一节 佛山市房地产市场概况

一、市场交易

二、土地供应

三、潜在市场需求状况

四、楼价走势

五、新建商品住宅和存量住宅成交状况

六、写字楼、商铺市场

七、区域市场表现

第二节 佛山市土地市场情况

一、2011年全年政府出让土地成交明细表

二、2011年1市土地供应情况

三、2011年全年招拍挂方式政府出让土地成交情况 第三节 写字楼市场

一、供应情况

二、销售和投资市场情况

三、租赁市场情况

四、租金、价格和空置率

五、2011年市场展望 第四节 住宅市场

一、别墅租赁市场

二、公寓别墅市场

三、住宅市场

四、住宅价格情况

五、投资分析

六、供应量分析 七、二手住宅市场

第四篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

1、房地产市场调查报告的特点

（1）内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消

费者到产品等都进行全面的调查。

（2）篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说

完。

（3）多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。

2、房地产市场调查报告的内容。

第一部分房地产市场环境调查

（1）政治法律环境调查。

1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

2）有关房地产开发经营的法律规定。

3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2）经济环境调查。

1）国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

4）国民经济产业结构和主导产业。

5）居民收入水平、消费结构和消费水平。

6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

8）财政收支。

第二部分社区环境调查

（1）房地产市场需求。

1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2）房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）

（2）消费行为调查。

1）需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

2）购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者

购买行为的社会因素及心理因素等。

第三部分房地产产品调查

（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。

（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及

对某种房地产产品的接受程度。

（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（4）本企业产品的销售潜力及市场占有率。

（5）建筑设计及施工企业的有关情况。

第四部分房地产价格调查

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

（2）房地产市场供求情况的变化趋势。

（3）房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。

（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（5）国际、国内相关房地产市场和价格。

（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

（7）价格变动后消费者和开发商的反应。

第五部分房地产促销调查

（1）房地产广告时空分布及广告效果测定。

（2）房地产广告媒体用情况的调查。

（3）房地产广告预算与代理公司调查。

（4）人员促销的配备状况。

（5）各种公关活动对租售绩效的影响。

（6）各种营业推广活动的租售绩效。

第六部分房地产营销渠道调查

（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。

第七部分房地产市场竞争情况调查

（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。

（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查

与分析。

（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

（4）

（5）

（6）

（7）对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。对未来竞争者的情况的分析和估计等。整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本

企业和竞争者的市场占有率。

（8）竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

第五篇：房地产市场调查报告

房地产市场调研报告范文

来源： 网络 | 作者： 未知 | 2009-12-08| 编辑： jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划

常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。2)西北面区域

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田

丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考

世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 103 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元

27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2100元 1150元 2000元 租金篇二：房地产市场调研报告范本

房地产市场调研报告范本 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2.64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135 万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

一，07年以来南京商品房销售情况,2007年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积 1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为 5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长 16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。

从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看，2007年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。

二，南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况

玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/ 平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。三，南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策；经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比 08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应 1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。

总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。